Окръжен съд - Велико Търново |
|
В публично заседание в следния състав: |
като разгледа докладваното от | Янка Павлова | |
за да се произнесе съобрази следното: Ищецът „Д.” Е. гр.В. твърди в подадената чрез пълномощника си искова молба,че на 30.11.2007г. между дружеството и ответниците Р. К. К. и Д. С. Й.,двамата от гр.В. е сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот,нотариално заверен.Предмет на договора е недвижим имот в гр.В., представляващ офис № 2Б на кота 0.55 от секция Б с площ от 65.70кв.м.,заедно с 1.7734% идеални части от общите части на сградата-секция Б,равни на 9.62кв.м. и 0.5909 ид.части от правото на собственост -15 кв.м. от УПИ І-7340 в стр.кв.358 по ПУП на гр.В.,целия с площ от 2488кв.м., който ще бъде построен в жилищна сграда с офиси,магазини,снекбар и гаражи.Твърди,че съгласно договора ответниците се задължили да построят и предадат на дружеството посочения имот срещу сумата от 37660евро,като в деня на подписване на договора са заплатени 15064евро капаро ,а останалите дължими суми е следвало да се заплатят съгл.чл.1,ал.2 от договора.Твърди ,че до тези плащания да не се е стигнало предвид факта,че падежите не са настъпили .Твърди се още,че ответниците се задължили да построят обекта на договора и да прехвърлят собствеността върху него на ищеца в срок до 30.11.2010г. , но до момента на подаване на исковата молба в съда-28.05.2011г. това не е сторено по вина на ответниците. Твърди,че са отправени нотариални покани до ответниците да изпълнят задължението си- и втора ,връчена на 15.04.2011г. с която и на осн.чл.87,ал.2 ЗЗД са уведомени,че договора е едностранно развален.С поканата е дадена възможност на ответниците доброволно да заплатят сумата от 15064 евро в двоен размер съгл. договореното в чл.10 ал.4 и чл.93 ЗЗД, но такова плащане не е направено.Моли за осъдително решение за сумата от 30128евро ,представляваща капаро по предварителен договор за покупко-продажба от 30.11.2007г. с нотариална заверка, ведно със законната лихва от подаване на молбата в съда до окончателното изплащане и разноските по делото. Ответниците по делото Р. К. и Д. Й. чрез процесуалния си представител в предвидения за това срок заемат становище по исковата претенция с твърдение да е допустима,но неоснователна. Твърдят ,че предмет на процесния предварителен договор да е прехвърлено право на строеж на самостоятелен обособен обект, а твърдението,че ответниците се задължили да построят този обект е невярно, такова задължение не било поемано от тях. Освен това твърдят в договора да не е уговорено заплащане на капаро ,нито връщането му в двоен размер.Не признават наличие на виновно поведение по договора,обуславящо основание за връщане на платена сума. Молят за отхвърляне на иска изцяло с присъждане на разноски по делото. Окръжният съд като съобрази твърденията в исковата молба и становищата на страните,съобрази развитите от тях съображения и прецени събраните по делото доказателства поотделно и в съвкупност, приема за установено следното: Ищецът основава исковата си претенция на сключен с ответниците с нотариална заверка на подписите предварителен договор на 30.11.2007г. за покупко-продажба на недвижим имот.От него се установява,че ответниците в качеството си на продавачи и ищецът в качеството си на купувач са се съгласили на осн.чл.19 ЗЗД първите да продадат на ищеца правото на строеж за построяване на обособен имот-съсобствен, строящ се в момент,находящ се в гр.В. и подробно описан в договора като офис № 2Б на кота 0.55 от секция Б с площ от 65.70кв.м.,заедно с 1.7734% идеални части от общите части на сградата-секция Б,равни на 9.62кв.м. и 0.5909 ид.части от правото на собственост -15 кв.м. от УПИ І-7340 в стр.кв.358 по ПУП на гр.В.,целия с площ от 2488кв.м.съгл.-актуална скица от 10.09.2007г. ,с уредени регулацинни отношения при посочени граници, който ще бъде построен в жилищна сграда с офиси и магазини,снек-бар и гаражи, по одобрени архитектурни проекти за сумата от 37660евро. В чл.2 страните са договорили начина на заплащане на посочената цена на имота- 40% или 15064евро в момента на подписване на предварителния договор, 20% или 7352 евро при изливане на таванска плоча на обекта, 20% или 7532евро при готов покрив за целия обект, 10% или 3766евро при издаване на акт обр.14 и останалите 10% или 3766евро при издаване на акт обр.15. В чл.4 страните са договорили,че нотариалния акт за покупко-продажбата на имота ще се подпише в срок до 30.11.2010г., а в чл.5,че предаване владението върху имота ще стане след нотариалното изповядане на сделката.Страните са уговорили подробно и други условия в раздел V, в т.ч. в чл.10,ал.4 - в случай,че сделката не се реализира по вина на продавачите, същите се задължават да възстановят на купувача платената до момента сума в двоен размер. По делото не се спори и се установява от НА за замяна на право на строеж за построяване на недвижим имот № 1065,т.VІ, рег.№ 9013,дело № ...от 30.10.2007г.на нотариус Р. , че на посочената дата „В. строителна компания”Е. В. е прехвърлила и учредила на Р. К. К. и Д. Й. правото на строеж за построяване на самостоятелно обособен обект ,представляващ офис № 2Б на кота 0.55 от секция Б, същия обект,който впоследствие е предмет на предварителния договор,сключен между страните по делото на 30.11.2007г.По делото не се спори,че сумата от 15064евро е платена от ищеца съгл. чл.2 от договора.Не е спорно и се установява от приложена нотариална покана на управителя на „Д.” Е. до ответниците,получена съответно на 18 и 19.01.2011г. ,че същите са уведомени за виновното неизпълнение на поети задължения по предварителен договор от 30.11.07г. и са поканени на 19.01.2011г. пред нотариус да уредят доброволно отношенията си.От констативен протокол ,съставен на 03.02.11г. от нотариус Р. се установява,че ответниците са представили писмен отговор за предаване на изпращача на поканата.С него е заето становище ,че не е налице виновно неизпълнение на задължения по договора .С нова нотариална покана получена съотв. на 07.04.2011г. от Д. Й. и на 15.04.11г. от Р. К., са уведомени оглед неизпълнение на задължението им по предварителния договор за строителство и прехвърляне на завършения обект ,че дружеството счита договора за развален по тяхна вина и съгл.разпоредбата на чл.10,ал.4 от същия да иска връщане на платената до момента сума в двоен размер. С отговор на тази покана е заето отново становище,че не е налице такова виновно неизпълнение ,тъй като предмета на договора е покупко-продажба на право на строеж за обект в момент на извършване на строителство,което следва да се извърши от трето лице и срещу него следва да бъде насочена евентуалната претенция. От заключението на съдебно-техническата експертиза ,изслушано и прието като неоспорено от страните, се установява безспорно,че в УПИ І-7340 ,отреден за жилищно строителство в стр.кв.358 по ПУП на гр.В. е започнато строителство на жилищна сграда с офиси,магазини,снек-бар и гаражи, за което е издадено и разрешение за строеж № .../03.08.2007г. въз основа на одобрени идейни проекти на „В. строителна компания” Е. В. и на Р. К. К..В него е предвидено поетапно строителство на сградата на 4 секции.На място е започнато строителството на северозападна ъглова секция –В.- представляващ офисната част.Предмета на процесния договор- офис 2Б от секция Б не е изграден, на мястото има изпълнен само масов изкоп, като от 2009-2010г. не се извършва строителство в посоченото УПИ. При така изяснената фактическа обстановка,О. съд прави следните изводи: предявен е иск с правно основание в чл.10,ал.4 от предварителен договор за покупко –продажба на недвижим имот от 30.11.2007г. и чл.93,ал.2 ЗЗД за сумата от 30128 евро ведно със законните последици и разноски по делото, който съдът намира за основателен и напълно доказан по следните съображения: По делото е безспорно,че между страните е възникнало облигационно правоотношение по силата на сключен предварителен договор от 30.11.07г. и предмет на делото е дължима ли е сумата от 30128евро,представляваща капаро/задатък/ по см.на чл.93 ЗЗД. Съгл. разпоредбата на чл.19,ал.2 ЗЗД ,предварителният договор трябва да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор,за да произведе действие,като има изискване и за писмена форма за сделките, за които се изисква нотариална форма.Видно от процесния договор същият съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор за продажба на недвижимия имот- офис №2Б, а именно: посочени са страни, цена,индивидуализиран е имота, като освен тях са уговорени и редица други права и задължения на страните. В тази връзка неотносими за правния спор са възраженията на ответниците,че предмет на договора е право на строеж. С оглед нормата на чл.20 ЗЗД съдът счита,че действителната воля на страните ,изразена в договора е да се прехвърли правото на собственост върху обект, строящ се съгл. посоченото в договора в момента /към 30.11.07г/ в жилищна сграда с офиси,магазини,снек-бар и гаражи,съотв. да се построи и предаде собствеността върху обекта. Не е спорно,че строителството на цялата сграда,в която се намира обекта е следвало да се извърши поетапно от лицата на които е учредено правото на строеж, заявено и от ответниците в отговорите по нотариалните покани , както и,че към датата на подаване на исковата молба в съда такова строителство е извършено частично,но от 2009-2010г. е спряло. Не е спорно,че строителството е осъществявано съгл. дадено строително разрешение на „В. строителна компания ”Е. В. и Р. К.-ответник по делото. Че постигната договореност е да се прехвърли собствеността върху недвижимия имот, а не само вещното право на строеж, е видно и от останалите клаузи в договора,касаещи както плащането на цената на имота,така и нотариалното изповядане на сделката по този предварителен договор, като съгл.чл.5 владението върху имота ще предаде след подписване на нотариалния акт на завършения по БДС недвижим имот. В тази посока са и останалите договорени клаузи на чл.6, чл.7.При така посоченото и след като ответниците не са изпълнили задължението си с уговорен краен срок 30.11.2010г. посочено като „да реализират сделката” , за ищецът е възникнало правото съгл. чл.87,ал.2 ЗЗД в качеството си на изправна страна по предварителния договор-заплатил е 40% от общата продажна цена на имота или 15064евро, да развали договора. След като е безспорно,че с този договор са възникнали само облигационни отношения между страните , то е налице и правото да се търси дадено капаро в двоен размер.Това право възниква при валидност на договорната връзка, която то доказва и чието изпълнение обезпечава и съгл. разпоредбата на чл.93 ЗЗД.При безспорност на неизпълнение на другата страна –продавачите да реализират сделката, изрично посочено в чл.10 ал.4 от договора, същите са задължени да заплатят на купувача платената до момента сума в двоен размер или сумата от 30128евро,представляваща исковата претенция.Тъй като не е посочено в какво съотношение се иска осъждането на ответниците,следва да се приеме,че я дължат поравно ведно със законните от това последици. При този изход на делото ответниците следва да бъдат осъдени да заплатят на ищеца направените от него разноски в производството в размер на 4927лв. в т.ч. за ДТ и за адвокатско възнаграждение. Водим от горното,В. окръжен съд Р Е Ш И : ОСЪЖДА Р. К. К. ЕГН * от гр.В. ,ул.”Т.И.” 11Б,.1,А. и Д. С. Й. ЕГН * от гр.В.,ул.”Д.Ч.” 1В ,.2,А. да заплатят на „Д.” Е. със седалище и адрес на управление гр.В.,ул.”Д.Б.” 4, ЕИК ....сумата от 30 128/тридесет хиляди сто двадесет и осем/ евро,представляваща съгл.чл.10,ал.4 от предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 30.11.2007г. двойния размер на платената до момента сума от 15064 евро –задатък по чл.93,ал.2 ЗЗД ,ведно със законната лихва от 28.05.2011г. до окончателното му изплащане , както и сумата от 4927лв. направени разноски в производството. Решението подлежи на обжалване в двуседмичен срок от връчването му на страните пред А. съд В. Т.. СЪДИЯ: |