№ 473
гр. Ямбол, 16.10.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ЯМБОЛ, XV СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и трети септември през две хиляди двадесет и пета година в следния
състав:
Председател:Марина Хр. Х.а Иванова
при участието на секретаря Т. С. К.
като разгледа докладваното от Марина Хр. Х.а Иванова Гражданско дело №
20242330103367 по описа за 2024 година
Производството по делото е образувано по искова молба предявена от К. Д. К., М.
Г. У., Х. Г. Х. и Д. Г. Х. против «Тарар Комерс»ООД, А. Д. К. , С. Р. Г. и А. Р. Г. , с която
се претендира да бъде развален по съдебен ред сключеният между четиримата
ответници на 22.07.2022 год. договор за аренда на земеделска земя, в частта относно
новообразуван имот № 53480.17.211, образуван след разделянето на ПИ №
53480.17.28, предмет на договора, поради забава на арендното плащане, както и
искове по чл. 8,ал.1 от ЗАЗ да бъде осъден ответникът «Тарар Комерс»ООД да заплати
на всеки от ищците посочени суми, незаплатени арендни плащания за стопанските
2021/2022; 2022/2023 и 2023/2024 год.
С влязло в сила протоколно определение от 10.06.2025 год. производството е
прекратено в частта относно претенциите по чл. 8,ал.1 от ЗАЗ.
В исковата молба се посочва, че ищците са наследници по закон на Г. Х. К.,
поч. на ****** год. По силата на договори за дарение и покупко – продажба приживе
последният придобил общо 10/30 ид.ч. части от три броя недвижими имоти,
находящи се в землището на с. Ч.. На 22.07.2022 год. тримата ответници, тогава
собственици на останалите 2/3 ид.ч. от процесните земеделски земи сключили с
ответното дружество договор за аренда , надлежно вписан за срок от тридесет
стопански години. В последствие бил предявен иск за делба , като с влязло в сила
съдебно решение по гр. дело № №*******/2022 год. била допусната делба на трите
имота, като в дял на ищците бил предоставен имот № 53480.17.211, получен след
разделянето на имот № 53480.17.28, предмет на договора за аренда. Ищците считат, че
договорът за аренда продължава действието си и спрямо новообразувания имот. За
времето на действие на договора за аренда от 22.07.2022 год. до подаване на ИМ, нито
наследодателят им, нито ищците били получавало рента за стопанските 2021/2022,
2022/2023 и 2023/2024 година. Излагат се подробни съображения поради които
ищците считат, че са обвързани от договора, като се посочва , че в случая са налице
1
всички предпоставки на чл. 28,ал.1 от ЗАЗ за развалянето му по съдебен ред.
Претендира се за уважаване на претенциите, както и за присъждане на разноски.
Ответното дружество, редовно уведомена, на осн. чл. 50,ал.2 от ГПК не е
депозирало отговор на ИМ.
С депозиран в законния срок отговор ответниците С. Г. и А. Г. оспорват
претенциите като неоснователни. Твърдят, че ищците не разполагат с право да
претендират разваляне на договора за аренда, т.к. не са страни по него, вкл. и поради
неизпълнение. Излага се и, че двамата ответници не са собственици на процесния
имот, т.к. с договори за покупко – продажба от 22.07.2022 год. са продали собствените
си ид. части на „Тарар Комерс“ЕООД. Поради това те не участвали и в производството
за съдебна делба и решението по същата не ги обвързвало. Не били и получили
арендно плащане за целите имоти, а само за собствените си ид.части. Следвало да
бъде взето предвид, че нито ищците, нито наследодателят им са отправяли покана за
плащане на дължимата рента, нито са посочили начин на плащане. Ето защо липсата
на плащане не можела да бъде вменена във вина на ответниците , т.к. не било оказано
дължимото от кредитора съдействие.
Претендира се за отхвърляне на претенциите, както и за присъждане на
разноски.
В законоустановения срок е постъпил отговор на исковата молба от ответницата
К., с който претенциите се оспорват като неоснователни.Излагат се съображения, че
ищците не могат да претендират разваляне на договора за аренда поради
неизпълнение, т.к. не са страни по него. Сочи се и, че ответницата не е била страна по
делото за делба, т.к. след сключване на арендния договор е прехвърлила собствеността
върху притежаваните от имотите ид. части на „Тарар Комерс“ЕООД. Поради
изложеното и не дължала арендни вноски на съсобствениците. Посочва се и, че не
била налице забава, т.к. нито ищците, нито наследодателят им не са я уведомили , че
претендират рента. Не бил посочен начин на плащане. Липсвало уведомяване за
настъпилото правоприемство. И не били спазени изискванията на чл. 17 от ЗАЗ. С
оглед на изложеното следвали да се приеме, че срокът за изпълнение на задълженията
по договора е започнал да тече от датата на получаване на исковата молба.Налице
била забава на кредитора. Ответницата получила преписа на 05.03.2025 год. от когато
течал и 3- месечния срок, а на 13.03.2025 год. заплатила чрез паричен превод по
„Еконт Експрес“АД и „Български пощи“ЕАД дължимите ренти.
Претендира се за отхвърляне на претенциите, както и за присъждане на
разноски.
В съдебно заседание исковата молба се поддържа от процесуалният представител
на ищците.
Ответното дружество редовно уведомено, не изпраща представител.
От ответниците физически лица лично се явява отвеницата К., както и
процесуалния представител на тримата, който оспорва иска.
След преценка на събраните по делото доказателства, съдът приема за установено
следното от фактическа страна:
Установява се от Удостоверение за наследници № *******/20.06.2024 год., че
ищците са наследници по закон на Г. Х. К., б.ж. на с. Ч., поч. на ****** год.
С НА за дарение на недвижим имот № *******/27.07.2016 год. наследодателят на
ищците е придобил 1/30 ид.ч. от следните недвижими имоти – нива с площ 10,501
2
дка, имот № *******; нива с площ 10, 498 дка, имот № ******* нива с плоя 25, 480
дка, имот № ******* , а с НА за покупко продажба на недвижим имот №
*******/27.07.2016 год. посредством покупко – продажба е придобил 9/30 ид.ч. от
описаните недвижими имоти.
С договор за аренда от 22.07.2022 год. /надлежно вписан в Сл. По вп. – гр. Я./А.
Д. К., С. Р. Г. и А. Р. Г. са отдали под аренда на ответника „Тарар Комерс“ООД четири
недвижими имота – ниви, сред които и имот № *******; № ******* и № ******* за
срок от 30 стопански години, при уговорено рентно плащане в размер на 5 процента от
средния добив на дка, платимо при изтичане на стопанската година.
С Решение № ****/16.11.2023 год. по гр. дело № *******/2022 год. , поправено с
Решение № ***01.02.2024 год. и поправено с Решение № *******/24.07.2024 год. е
била допусната съдебна делба между Г. Х. К. и К. Д. К. от една страна и „Тарар
Комерс“ООД от друга на недвижими имоти, като в дял на първите двама съделители е
поставен имот с идентификатор № 53480.17.211 , с площ 15 491 кв.м., образуван в
следствие разделянето на имот № 53480.17.28.
От приетата справка от Агенция по вписванията, се установява, че на 22.07.2022
год. ответниците А. К., С. Г. и А. Г. са се разпоредили с 2/3 ид.ч. от ПИ № 53480.17.28
в полза на ответното дружество „Тарар Комерс“ООД.
Ответницата К. е представила писмени доказателства – нареждане за паричен
превод и разписки за прием на парични преводи, видно от които на 13.03.2025 год. –
А. Т.а К. е изпратила по Български пощи ЕАД в полза на Д. Х. сумата от 100 лв. ренти
за 2022-2024 година и в полза на К. К. сумата от 400 лв. – ренти за 2022-2024
година.На същата дата в полза на Х. Х. и М. У. са изпратени суми от по 100 лв. – рента
2022- 2024 година.
При така установената фактическа обстановка, съдът прави следните правни
изводи:
Предявен е иск с правно основание чл. 28,ал.2 от ЗАЗ, вр. чл. 27,ал.1,т.2 от ЗАЗ.
Така предявеният иск съдът намира за допустим, предвид следното:Съгласно
разясненията, дадени с определение № *******/01.04.2021 г. по ч. гр. д. №
*******/2021 г. на ВКС, 4 г.о. , Определение № 581 /20.07.2021 Г. по гр.д. № 2158/2021
г., І г.о. ВКС и др. "Договорът за наем на земеделска земя и договорът за аренда в
земеделието си приличат по това, че и двата договора имат за предмет временното
ползване на земята и позволяват на наемателя да получава в собственост
произведената земеделска продукция. Съществената разлика между тях обаче е, че за
обвързващата страните сила на договора за наем е без правно значение дали
наемодателят е собственик на отдадената под наем вещ, докато при договора за аренда
това не е така. Друго общо между двата договора е, че когато дължащият характерната
престация е съсобственик на отстъпената за временно ползване вещ, договорът може
да обвърже и останалите съсобственици за определен срок в зависимост от размера на
неговото участие в съсобствеността, т. е. когато договорът обвързва и неучаствалите
съсобственици, те не са трети лица, а са страни по договора.
От приемането на ЗАЗ /Обн. - ДВ, бр. 82 от 1996 г. / до допълването на неговия
чл. 3 /ДВ, бр. 13 от 2007 г. / обвързващата сила на договора по отношение на
неучаствалите съсобственици е същата, като при договора за наем. След това до
изменението на чл. 3 ЗАЗ с ДВ, бр. 13 от 2017 г., в сила от 7.02.2017 г. договорът за
аренда обвързва неучаствалите съсобственици, когато е сключен от някой от
съсобствениците, какъвто и да е делът му в съсобствеността, като във всички случаи
3
отношенията между съсобствениците се уреждаха от чл. 30, ал. 3 ЗС. След
изменението на чл. 3 ЗАЗ с ДВ, бр. 13 от 2017 г., в сила от 7.02.2017 г. договорът за
аренда обвързва неучаствалите съсобственици, когато е сключен от съсобственици с
мажоритарен дял в съсобствеността и само в този случай той обвързва и останалите
съсобственици /независимо от срока/, поради което само в такъв случай отношенията
между тях се уреждат от чл. 30, ал. 3 ЗС. Когато договорът за аренда обвързва
неучаствалите като страни при сключването му съсобственици, те не са трети лица и
могат да оспорват неговата действителност, но не като трети лица, оспорващи чужд
договор, а като лица, за които се претендира да са обвързани от договора и искат да се
освободят от обвързаност или да се установи, че не са обвързани от него. Те могат
също да претендират арендни плащания, както и развалянето на договора поради
неизпълнение от свое име, но с косвени искове, в качеството им на кредитори на
сключилите договора съсобственици съгласно чл. 134 ЗЗД. Надлежното конституиране
на бездействащите длъжници като страни по делото е служебно задължение за съда, а
въпросът дали договорът за аренда обвързва или не ищците е по същество."
Действително ищците в настоящото производство не са страни по договор
за аренда от 22.07.2022 год. В настоящи казус страните не спорят, че на посочената
дата между ответниците е бил сключен договор за аренда на съсобствена земеделска
земя за срок от 30 стопански години , надлежно вписан, който към датата на
предявяване на иска не се твърди да е прекратен на някое от основанията посочени в
ЗАЗ. Освен това се установява от приложените писмени доказателства, че сключилите
договора съсобственици са притежавали мажоритарен дял в съсобствеността- 2/3
ид.ч., факт, който не е спорен в процеса. Ето защо и съобразявайки горецитираната
практика, съдът приема, че договорът обвързва ищците и за тях е налице правен
интерес да искат развалянето му поради неизпълнение от страна на арендатора по
съдебен ред.
При систематичното тълкуване на разпоредбите на чл. 27 и чл. 28 от ЗАЗ е
видно, че същите се намират в Глава 6 „Прекратяване на договора „ от закона, т.е.
двата текста регламентират два способа за прекратяване на договор за аренда. Единият
е извънсъдебен и е разгледан в разпоредбите на чл. 27, а другият най-общо казано
регламентира съдебната процедура за прекратяване на арендните договори. Макар
законодателят да е използвал две понятия в чл. 27 „Прекратяване” на арендния
договор, а в чл. 28 - „разваля” арендния договор, практически се касае за процедури,
по които се цели да се постигне прекратяване на договорните отношения между
страните.
Съгласно разпоредбата на чл. 28,ал.1,изр. 1 от ЗАЗ , арендодателят може да
развали договора поради забавяне на плащането на арендното плащане за повече от
три месеца. Т.е. законодателят е предвидил едно специфично основание за разваляне
на договора за аренда, съобразено с неговия предмет, а именно забавяне на годишното
арендно плащане с повече от три месеца.
Съдът намира, че предявеният иск за прекратяване на договора за аренда чрез
развалянето му по съдебен ред в частта относно собствения на ищците имот №
53480.17.211 /образуван от разделянето на имот № 53480.17.28/ е основателен. За
уважаването му е следвало да се докаже, че арендаторът не е изпълнил своето
задължение за плащане на арендни вноски, при липса на спор в процеса, че през
процесните три стопански години земите предмет на договора са се ползвали от
4
ответното дружество. Спорен е въпроса има ли извършени арендни плащания за
стопанските 2021 – 2022, 2022-2023 и 2023 – 2024 година. Както се посочи в чл. 3 от
договора за аренда е уговорено , че аренадаторът дължи арендно плащане с изтичане
на стопанската година. Съгласно § 2, т. 3 от ДР на Закона за аренда в земеделието
стопанската година обхваща времето от 1 октомври на текущата година до 1 октомври
на следващата година. Т.к. в договора не е уговорено друго съдът приема, че
стопанската 2021/2022 година е изтекла на 01.10.2022 год. , откогато тече и
тримесечния срок по чл. 28,ал.1 от ЗАЗ. В случая и към изтичане на стопанската
2021/2022 год. и към изтичане на стопанската 2022/2023 год. наследодателят на
тримата ищци Г. К. е бил жив, както и в този период е било висящо дело за делба на
недвижимите имоти, предмет на договора за аренда от 22.07.2022 год. , вкл.
процесния, с участието на ответника „Тарар Комерс“ООД, т.е. абсолютно
несъстоятелни са твърденията на ответниците физически лица , че е налице забава на
кредитора и липса на отправена покана за плащане, т.к. арендатора по договора , който
е и задължен да извършва рентните плащания в уговорените срокове е бил наясно на
кого са принадлежали имотите.
В подкрепа на твърденията си за извършени навременни плащания ответницата
А. К. е представила писмени доказателства касаещи извършено плащане към
четиримата ищци на 13.03.2025 год. , за изплащане на рента за релевантния период.
Въпреки, че от текста на платежните документи не може да се направи категоричен
извод, че плащането касае и трите процесни стопански години, и дори и да се приеме,
че плащанията са извършени именно по процесния договор, то същите не са в
предвидените в договора срокове, а по време на висящността на процеса, след
получаване на препис от исковата молба. В този смисъл допуснатото от арендатора
неизпълнение касае три стопански години,като извършеното плащане не може да
санира това бездействие в посочения период от време,като неизпълнението на
договора не е незначително,забавата е изключително продължителна. Интересът на
кредитора е накърнен до степен, която налага развалянето на договора/така решение
от 19.01.2020 год. по в.гр.д.№292/2020 год. на ЯОС/.
С оглед на всичко изложено, съдът приема, че са налице предпоставките на чл.
28,ал.1, изр. 1 от ЗАЗ за разваляне на договора за аренда.
За пълнота следва да бъде посочено, че дори ищците да са приели закъснялото / в
хода на процеса/ плащане, посоченото обстоятелство не заличава забавата на
арендатора и не води до отпадане на основанието за разваляне на договора.
Полученото плащане е дължимо. Развалянето на договорите за продължително или
периодично изпълнение, какъвто е и договорът за аренда, има действие занапред.
Затова до развалянето му всяка страна дължи изпълнение на договорното задължение,
респ. в полза на всяка страна съществува правото да иска изпълнение на задължението
от другата. Т.е. арендаторът дължи плащане до тогава, докато влезе в сила съдебното
решение за разваляне на арендния договор, през което време същият ползва земята на
арендодателите.
5
Настоящия съдебен състав споделя възраженията на тримата ответници
физически лица , че искът спрямо тях е неоснователен. Безпротиворечива е
практиката на ВКС на Р България , че процесуалната легитимация на страните се
определя от заявената с исковата молба принадлежност на спорното право и произтича
единствено от правното твърдение на ищеца. Съответствието между процесуалната и
материалноправната легитимация, която се установява по пътя на доказването,
обосновава основателността, а не допустимостта на иска. В случая , в хода на процеса
беше установено безспорно, че и тримата ответници са се разпоредили със
собствените си общо 2/3 ид. части от съсобствените арендувани имоти в полза на
ответника „Тарар Комерс“ , като дружеството на основание чл. 17, ал. 2 от ЗАЗ е
заместило арендодателите като страна по арендния договор. При тези твърдения
предявеният срещу посочените ответници иск е допустим, а безспорно установеният
по делото факт, че същите към момента на предявяване на иска са се разпоредили със
собствените си дялове от арендуван имот, е основание за отхвърляне на иска спрямо
тях като неоснователен.В посочения смисъл РЕШЕНИЕ № ОТ 21.05.2019 Г. ПО В. ГР.
Д. № 111/2019 Г. НА ОКРЪЖЕН СЪД – ЯМБОЛ.
По разноските:
Поради изхода на спора и на основание чл. 78,ал.1 от ГПК в полза на ищците
следва да бъдат присъдени сторените в настоящото производство разноски в размер на
700 лв.- заплатено адвокатско възнаграждение и 50 лв.- заплатена държавна такса по
разгледания и уважен иск.
Водим от гореизложеното, Я Р С
РЕШИ:
РАЗВАЛЯ, на основание чл.28, ал.2 вр. чл.27,ал.1 , т. 2 от ЗАЗ, сключения на
22.07.2022 год. договор за аренда на земеделски земи между А. Д. К. , ЕГН
**********, С. Р. Г., ЕГН ********** и А. Р. Г. , ЕГН ********** – арендодатели и
„Тарар Комерс“ООД - арендатор , вписан в Служба по вписванията при ЯРС под вх.
рег. № *******/22.07.2022 год.,в частта относно ПИ с идентификатор № 53480.17.211
/образуван от разделянето на ПИ с идентификатор № 53480.17.28 /, като претенцията
по отношение на ответниците А. Д. К. , ЕГН **********, С. Р. Г., ЕГН ********** и
А. Р. Г. , ЕГН **********, като неоснователна – ОТХВЪРЛЯ.
ОСЪЖДА на осн. чл. 78,ал.1 от ГПК „Тарар Комерс“ООД, ЕИК *************
да заплати на К. Д. К., ЕГН **********, М. Г. У., ЕГН **********, Х. Г. Х., ЕГН
********** и Д. Г. Х., ЕГН ********** сумата от 750 лв. – разноски за настоящата
инстанция.
Решението подлежи на въззивно обжалване пред ЯОС в двуседмичен срок от
връчването му на страните.
6
Съдия при Районен съд – Ямбол: _______________________
7