№ 2205
гр. София, 10.02.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 65 СЪСТАВ, в публично заседание на
девети декември през две хиляди двадесет и четвърта година в следния
състав:
Председател:ПОЛИНА ЛЮБ. АМБАРЕВА
при участието на секретаря ЗОРНИЦА ЛЮДМ. ПЕШЕВА
като разгледа докладваното от ПОЛИНА ЛЮБ. АМБАРЕВА Гражданско дело
№ 20241110103438 по описа за 2024 година
Производството е образувано по искова молба от ю....., ЕИК ................ с която
срещу С. С. М., ЕГН ********** е предявен положителен установителен иск по реда на
чл.422 от ГПК ,с правно основание чл.55,ал.1,пр.1 от ЗЗД ,за признаване на установено по
отношение на ответника ,че дължи на ищеца сумата от 7 500лева, подлежаща на връщане
като получена на 25.05.2022год. без правно основание ,с която сума неоснователно се е
обогатил за сметка на кредитора, ведно със законната лихва от 04.08.2023год. до
изплащане на вземането ,за която е издадена Заповед за изпълнение на парично задължение
по чл.410 от ГПК № 24356/16.08.2023год. по ч.гр.д.№ 44103/2023год. по описа на СРС,65
състав.
В условията на евентуалност са предявени и осъдителни искове ,с правно основание
чл.55,ал.1,пр.2 и пр. 3 от ЗЗД за осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата в размер
на 7 500лева, получена на неосъществено,респ. на отпаднало основание.
В исковата молба ищецът твърди ,че чрез управителя си и единствен законен
представител на Дружеството по това време н.л.т. е предал на ответника на 25.05.2022год.
сумата от 7500 лв., като получаването на сумата от ответника е удостоверено с разписка,
подписана лично от него.
Сочи се, че като основание за предадената и получена сума в разписката е посочено
„плащане по горепосочения предварителен договор ,което плащане да послужи за
обзавеждане на бъдещ жилищен недвижим имот в същия поземлен имот ,който се бъде
придобит от получилия сумата, съгласно постигнатите в горепосочения договор условия
между страните“. В разписката ответникът е посочен като „учредител на право на строеж
1
върху собствен недвижим имот съгласно предварителен договор за учредяване на право на
строеж срещу задължение за изграждане на сграда и обекти в нея,подписан между
настоящите страни на 03.04.2022 г.“. Поддържа се, че такъв договор действително е
съществувал между страните, но в него не съществува клауза, по силата на която ищецът да
дължи такава сума на ответника. Предварителен договор за учредяване на право на строеж
върху недвижим имот срещу задължение за изграждане на страда и обекти в нея от
03.04.2022год. бил развален,а собствениците му,сред които и ответникът са го продали на
трето лице.Следователно получената сума от ответника била без валидно основание –
изобщо без основание или с оглед на неосъществено или отпаднало основание и следвало да
бъде върната.Претендират се разноски.В с.з. се представлява от процесуален представител
,който поддържа претенциите.Подробни съображения излага в писмени бележки по делото.
В депозираният в срока по чл.131 от ГПК писмен отговор ,ответникът С. С. М.
оспорва предявените искове като неоснователни .
Оспорва процесната сума да е дадена без основание. Поддържа, че видимо от самата
разписка, в нея е посочено конкретно основание: плащане по горепосочения предварителен
договор ,което да послужи за обзавеждане на бъдещ недвижим имот в същия поземлен
имот,който ще бъде придобит от получилия сумата , и правното основание може да се
извлече от договора и от съдържанието на самата разписка.Ето защо счита ,че предявените
искове следва да бъдат отхвърлени като неоснователни.
Твърди, че между ищцовото дружество от една страна и ответника, м. М., Румяна
Йонкова и Людмил Йовков-от друга страна е сключен предварителен договор на 03.04.2022
г. Тъй като след сключването му ищцовото дружество не изпълнява задълженията си по
договора и не изготвя работен технически проект за бъдещата жилищна сграда, ответникът
изисквал от представителите на строителното дружество да дадат гаранция. Затова е
постигната допълнителна устна уговорка за даването на сума, която най- вече да обезпечи
неговото изпълнение. В изпълнение на уговорката на всеки съсобственик на имота били
платени на два пъти суми на ръка по настояване на строителното дружество, с цел да се
избегне плащането им по банков път.
Прави се извод, че сумата от 7500 лева е дадена на основание допълнителна
уговорка между страните от 14.06.2022 г. във връзка със сключения процесен предварителен
договор за даване на гаранция за поемане на договорна отговорност от страна на ищеца по
изпълнение на задълженията на ищцовото дружество по горецитирания предварителен
договор.
Твърди се, че ответника и останалите съсобственици отправили нотариална покана
на 29.11.2022год. до ищцовото дружество, с която развалят сключения на 03.04.2022 г.
Предварителен договор. Същата била връчена на 23.12.2022 г. Обстоятелството, че
договорът е развален не се оспорва в исковата молба. Сочи се, че именно поради развалянето
на договора поради виновно неизпълнение на задълженията на „ю с сумата от 750 лева,
представляваща гаранция, не подлежи на връщане.
2
Направено е и възражение за прихващане на претендираната сума с част от
дължимите на ответника суми за неустойки в общ размер от 19558 лева- левовата
равностойност на 1/4 от 40 000 евро. Сочи се, че неустойките се дължат от ищцовото
дружество на ответника на основание чл.24, ал.2 и чл.28, ал.2, вр. чл.23, ал.3 от процесния
предварителен договор .Съгласно тези разпоредби при разваляне на договора от страна на
учредителите, всеки един от тях самостоятелно може да претендира и дължимата му
неустойка по чл.28, ал.2 от същия договор или съгласно другите му разпоредби. На
основание чл.28, ал.2, вр. с чл.23, ал.3 в случая се дължала неустойка в размер на 1/4 от
10000 /десет хиляди/ евро. В чл.24, ал.2 от процесния договор било посочено, че
предприемачът - инвеститор (ищцовото дружество) дължи неустойка в общ размер на 30000
евро на учредителите, когато договорът е развален поради това, че предприемачът-
инвеститор “ЮРОСТРОЙ” ООД е станал причина за осуетяване сключването на
окончателния договор.
Поддържа се, че в случая ищцовото дружество е станало причина за развалянето на
договора и съответно за осуетяването сключването на окончателен договор, тъй като не е
изпълнило задълженията си по предварителния договор,съгласно чл.14 от предварителния
договор от 03.04.2022год.Сочи ,че ищецът не изготвил никакъв проект за бъдещата
сграда,поради което се постигнало съгласие да даде сума ,която да послужи като
гаранция.Бил подписан Анекс ,съгласно който предприемачът-инвеститор се задължил да
заплати на учредителите сумата от 40 000 евро : 20 000 евро в деня на входирането на
технически проекти по отстъпеното право на строеж и 20 000 евро в деня на подписване на
суперфиция между страните.Сочи ,че въпреки това почти осем месеца от сключването на
договора ищецът не изпълнил задължението си по чл.14 от договора,поради което
ответникът и останалите съсобственици отправили на 29.11.2022год. нотариална покана
,връчена на 23.12.2022год.,с която бил даден едномесечен срок за изпълнение на
задължението,след изтичането на който договорът се счита за развален ,поради виновното
му неизпълнение от ищеца.Сочи ,че ищецът представил Технически проект,част
„Архитектурна“ на сградата ,който не отговарял на уговореното между страните ,а така и на
изискванията на закона ,за да може да бъде одобрен,което становище било изразено устно
при представянето на проекта.
На 30.12.2022год. бил представен „Инвестиционен проект,част Архитектурна“
,който не бил пълен ,не бил изготвен коректно и не били представени и другите части,а така
също било предвидено изграждане на обекти ,различни от уговореното между страните,за
което било своевременно възразено.
Прави извод ,че ответника и другите съсобственици са изправна страна по договора
,поради което обстоятелството ,че са продали имота на трето лице след развалянето на
договора било ирелевантно.По изложените съображения моли съда ,да постанови решение с
което да отхвърли иска като неоснователен и недоказан.Претендира деловодни разноски.В
с.з. се представлява от процесуални представители ,които поддържат
възраженията.Подробни съображения излагат в писмени бележки по делото.
3
Съдът, като взе предвид доводите на страните и въз основа на доказателствата
по делото, намира за установено следното от фактическа страна:
От приложеното към настоящето производство ч.гр.д№ 44103/2023 г. по описа на
СРС,65 състав е видно, че въз основа на заявление по реда на чл.410 ГПК, в полза на ищеца
е била издадена заповед за изпълнение за сумата от 7500,00 лева, представляваща дадена без
основание сума, съгласно разписка от 25.05.2022г., ведно със законна лихва от 04.08.2023 г.
до изплащане на вземането. С възражение ответникът е оспорил вземането.
Ето защо съдът е дал указания на заявителя,че на основание чл.415,ал.1,т.2 от ГПК
може да предяви иск за установяване на вземането си,което разпореждане е връчено на
страната на 18.12.2023год.
В срок на 18.01.2024год. е постъпило доказателство,че заявителят в едномесечен
срок е предявил иск за установяване на вземането си,а именно Искова молба до СРС ,въз
основа на която е образувано настоящото производство.
Предявеният положителен установителен иск е процесуално допустим.
Съгласно представената по делото разписка за получена сума от 25.05.2022 г.
,ответникът С. С. М., в качеството си на учредител на право на строеж върху собствен
недвижим имот съгласно предварителен договор за учредяване на право на строеж срещу
задължение за изграждане на сграда и обекти в нея, подписан между настоящите страни на
03.04.2022 г. сочи, че е получил от н.л.т. с ЕГН: **********, в качеството му на управител и
представляващ „ЮРОСТРОЙ“ ЕООД сумата от: /цифром и словом/ 7500 лв. /седем хиляди и
петстотин лева/, на основание: плащане по горепосочения предварителен договор, което
плащане да послужи за обзавеждане на бъдещ жилищен недвижим имот в същия поземлен
имот, който ще бъде придобит от получилия сумата, съгласно постигнатите в горепосочения
договор условия между страните.
Представен по делото е Предварителен договор за учредяване право на строеж
върху недвижим имот срещу задължение за изграждане на сграда и обекти в нея от
03.04.2022 г., сключен между ответника С. С. М., м. С. М. , р.л. й. и л.й.й. - учредители от
една страна и „ЮРОСТРОЙ“ ЕООД- предприемач- инвеститор от друга страна.
Учредителите м. С. М. и С. С. М. са се съгласили да учредят на предприемача-
инвеститор право на строеж върху имота и срещу учреденото от него право на строеж да
получат имоти -тристаен апартамент с площ от 80кв.м в едно с общите части в надземната
част и половината (30кв.м) от общ със съсобствениците/ р.л. й. и л.й.й./ склад (сутерен) с
площ от 60 кв.м. в едно с общите части, който ще се състои от две помещения, баня и
тоалетна в сутерена на предстоящата за изграждане сграда от „ЮРО СТРОЙ“ ЕООД.
Съгласно чл.7,ал.1 от договора ,учредителите са се задължили да учредят в полза на
предприемача-инвеститор ,право на строеж върху имота ,срещу задължението на последния
да извърши без финансово участие на учредителите ,със свои сили и средства и за своя
сметка всички процедури ,с оглед максималното застрояване на имота,в това число да
осъществи проектиране на жилищна сграда,съгласно одобрения ПУП и КЗСП ,да изгради
имотите във вид и степен на завършеност ,съгласно договора и т.н.В чл.7,ал.3 от договора е
предвидено ,че
с цел определянето на местонахождението и разположението на конкретните имоти,
предмет на престация за Учредителите, Заданието за проектиране, Идейният, Техническият
и Работният проекти (чертежи, спецификации, обяснителни записки) за сградата, която ще
се изгради, следва те предварително да се съгласуват с Учредителите, и едва след изричното
писмено съгласие от тяхна страна, окончателния Работен проект да се даде за одобряване от
компетентните органи. Ал. 4 гласи, че конкретните имоти, предмет на престация по вид се
определят по следния начин: 2 броя тристайни апартаменти и 1 склад в сутерена. Площта на
всеки тристаен апартамент ще е 80 кв.м. с общите части, на склада - 60 кв.м с общите части.
Местоположението на склада се определя на етаж- сутерен , а на тристайните съответно на
1-ви и 3-ти етаж от бъдещата сграда. Двата апартамента и склада ще бъдат в източната част
на сградата. Конкретните апартаменти съответстващи на договорената в настоящата алинея
площ, ще бъдат определени по взаимно писмено съгласие между страните в срок от 14
(четиринадесет) дни след предварително съгласуване с Учредителите, изготвяне и
4
одобряване от компетентните за това органи на Работен проект за сградата, която ще се
изгради и имотите на Учредителите ще бъдат подробно посочени в анекс към този договор и
в нотариалния акт за учредяване право на строеж върху тези имоти и отредения за тях УПИ.
Съгласно чл. 14 от договора , са предвидени срокове за изпълнение на задълженията
на страните :1.предприемача-инвеститор се е задължил за своя сметка непосредствено след
подписване на договора, но за срок не по-дълъг от 3 месеца , да изготви Работен
технически проект във всичките му части за Жилищна сграда, с разгърната застроена площ
над земята от около 610 кв.м. , с оглед постигането на максимално застрояване на имота на
Учредителите при спазване на всички изисквания на договора. Спазването на срока по
предходното изречение се осъществява с издаване на виза за проучване и проектиране,
съобразена с действащия ПУП и настоящия договор и с предаване от предприемача-
инвеститор на Учредителите на екземпляр от предварително съгласувания от Учредителите
и впоследствие утвърден по надлежния законов ред работен технически проект във всичките
му части за жилищната сграда в имота на Учредителите; 2.предприемача-инвеститор се е
задължил със свои сили и средства и за своя сметка непосредствено след утвърждаване по
надлежния законов ред на работен технически проект във всичките му части за имотите на
учредителите съгласно т. 1 от този член, да се снабди по предвидения в закона срок с
Разрешение за строеж за сградата, която ще се изгражда в имотите по чл. 1 от този договор
;3. В 14 дневен срок след одобряване на проектите по отстъпено право на строеж за
сградата, която ще се изгражда в имота по чл.1 от този договор, Схема от АГКК на
поземления имот по чл.1 от този договор, Данъчна оценка на правото на строеж, страните са
се съгласили, че ще сключат окончателния договор за учредяване право на строеж
(суперфиция) в нотариална форма, пред избран от предприемача - инвеститор нотариус, за
което предприемача - инвеститор ще уведоми писмено Учредителите най-малко 5 /пет/ дни
предварително. В случай, че окончателният договор не бъде сключен по-рано страните се
считат за поканени да се явят на петнадесетия ден, считано от предаването от
Предприемача- Строител на Учредителите на документите по предходното изречение в
10,00 часа в кантората на нотариус Дарин Трифонов, с рег. № 187 към НК, находяща се в гр.
София, ул. „Георги С. Раковски“ №161, София за сключване на окончателния договор
съответно подготвени съобразно уговореното в този договор. Ако денят по предходното
изречение е неработен, страните се считат за поканени да се явят в кантората на същия
нотариус в същия час на следващия работен ден.
Съгласно чл. 23 от договора, той може да бъде прекратен: по взаимно съгласие,
постигнато между страните в писмена форма; по взаимно съгласие при възникване на
непреодолима сила, възпрепятстваща изпълнението на договора (форсмажорни
обстоятелства - природни бедствия: пожар, наводнение, земетресение; обществени бедствия:
военни действия, граждански размирици), ако тези обстоятелства правят изпълнението на
договора обективно невъзможно. Ал. 2 сочи, че договорът може да бъде развален по реда на
чл. 87 ЗЗД с писмено предизвестие от изправната до неизправната страна с даден последен
подходящ срок за изпълнение. Съгласно ал. 3 при забава от страна на предприемача -
инвеститор при изпълнение на което и да е от задълженията му по чл.14 и чл.16 от този
договор в предвидените в тези членове срокове до датата на подписване на окончателния
договор под формата на нотариален акт за учредяване право на строеж Учредителите могат
да развалят този договор без да дават допълнителен срок за изпълнение на предприемача -
инвеститор. В този случай съответният Учредител може самостоятелно да претендира и
дължимата му неустойка по чл.28, ал.2 от този договор или съгласно други разпоредби на
този договор. Според ал. 4 при забава от страна на предприемача - инвеститор при
изпълнение на което и да е от задълженията му по чл. 14 и чл. 16 от този договор с повече от
четири месеца след датата на подписване на окончателния договор, то този договор под
формата на нотариален акт може да бъде развален от Учредителите по предвидения в закона
ред. Съответният Учредител може самостоятелно да претендира и дължимата му неустойка
5
по чл.28, ал.2 от този договор или съгласно други разпоредби на този договор.
В чл. 24, ал. 2 е уговорено, че в случай, че предприемачът - инвеститор стане
причина за отлагане или осуетяване сключването на окончателния договор за учредяване
право на строеж, учредителите имат право да се откажат от договора или да го развалят. В
този случай, предприемачът - инвеститор дължи на учредителите неустойка в общ размер на
30 000 (тридесет хиляди) евро, разпределени съобразно неговата идеална част. Всеки един от
учредителите може самостоятелно и без участието на другите учредители да претендира, в
т.ч. и по съдебен ред, своята част от тази обща неустойка, изчислена съобразно квотата на
собственост на съответния учредител, посочена в чл.2, ал.2 от този договор.
В чл. 28, ал. 2 е уговорено, че в случай, че предприемачът - инвеститор изпадне в
забава при изпълнение на задълженията си относно който и да е от сроковете, предвидени в
чл. 14 и чл. 16 от този договор, същият дължи на учредителите общо неустойка за забава в
размер на 100 /сто/ евро за всеки ден на забава, но не повече от 10 000 (десет хиляди) евро.
Всеки един от учредителите може самостоятелно и без участието на другите учредители да
претендира, в т.ч. и по съдебен ред, своята част от тази обща неустойка, изчислена
съобразно квотата на собственост на съответния учредител, посочена в чл.2, ал.2 от този
договор.
С покана вх. № 03719 / 09.12.2022г. на ЧСИ Йорданка Моллова, м. С. М., С. С. М.,
р.л. й. и л.й.й. уведомяват „ЮРОСТРОЙ“ ЕООД, че към този момент дружеството не е
изпълнило задължението си да предаде екземпляр от одобрения работен технически проект
на жилищната сграда, предмет на предварителен договор от 03.04.2022г. за учредяване право
на строеж върху недвижим имот срещу задължение за изграждане на сграда и обекти в нея.
Същата е връчена на управителя на дружеството на 16.12.2022 г.
С покана вх. №03772 /14.12.2022г. на ЧСИ Йорданка Моллова, м. С. М., С. С. М.,
р.л. й. и л.й.й. уведомяват „ЮРОСТРОЙ“ ЕООД че представеният Технически проект, част
„Архитектура“ с неопредЕ. дата от месец 12.2022 г. на сградата, предмет на предварителен
договор от 03.04.22 г. за учредяване на право на строеж върху недвижим имот, не отговаря
на изискванията на действащото законодателство относно обхвата и съдържанието на
инвестиционните проекти и подателите на поканата считат, че посоченият проект не е годен
да бъде предварително съгласуван от тях, съгласно чл.14, от 1 от предварителния договор.
Същата е връчена на управителя на дружеството на 16.12.2022 г.
Представена по делото е нотариална покана с рег. №34737, том XI, №92 от м. С. М.,
С. С. М., р.л. й. и л.й.й., с която подателите сочат, че „ЮРОСТРОЙ“ ЕООД не е изпълнило
задълженията си по чл.14, т.1 от предварителен договор за учредяване на право на строеж
срещу задължение на дружеството да изгради сграда и обекти в нея от 03.04.2022г., а
именно да предаде утвърден по законоустановения ред работен технически проект на
жилищната сграда във всичките му части. Предоставя се на дружеството едномесечен срок
да изработи и предаде одобрен работен технически проект на жилищната сграда. Сочи се, че
при неизпълнение на посоченото задължение в дадения срок, подателите ще считат
предварителния договор за развален с всички произтичащи от това последици,
регламентирани в закона и в договора, в т.ч. и дължимостта на неустойка в размер на 30000
евро съгласно чл.24, ал.2 от договора и неустойка в размер на 10 000 евро съгласно чл.28,
ал.2 от договора. Нотариусът е удостоверил връчване на поканата на 29.12.2022 г. по реда на
чл. 47, ал. 5 от ГПК.
Със заявление вх. №00013 / 03.01.2023г.на ЧСИ Йорданка Моллова, м. С. М., С. С.
М., р.л. й. и л.й.й. уведомяват „ЮРОСТРОЙ“ ЕООД че предадените на 30.12.2022 г.
документи, озаглавени „Инвестиционен проект“ са идентични с Технически проект, част
„Архитектура“, който вече е бил представен. Поддържа се, че цитираната проектна
документация не отговаря на изискванията на действащото законодателство относно
обхвата и съдържанието на инвестиционните проекти. Проектът не е годен да бъде
представен за одобряване от главния архитект на общината, съответно посоченият проект не
е годен да бъде предварително съгласуван от тях, съгласно чл.14, от 1 от предварителния
6
договор. Заявлението е връчено на управителя на дружеството на 04.01.2023 г.
С покана вх. №00113 /10.01.2023г. на ЧСИ Йорданка Моллова, м. С. М., С. С. М.,
р.л. й. и л.й.й. уведомяват „ЮРОСТРОЙ“ ЕООД , „По повод отговор на покана ,рег.№ 186,
том I, дело № 14 / 05.01.2023 г. на Нотариус рег. № 789 на НК Ви уведомяваме, че съгласно
предварителен договор от 03.04.2022 г. „ЮРО СТРОЙ“ ЕООД се е задължило да проектира и
построи жилищна сграда в поземления ни имот. Срещу отстъпеното му право на строеж,
дружеството трябва да изгради и ни предаде обекти в сградата. Следва да имате предвид, че
във Ваша тежест е задължението договореното проектиране и строителство да бъде
извършено в съответствие с градоустройствения статут на поземления имот, както и с
предвижданията на действащите общ устройствен план и подробен устройствен план.
Изложените от Вас оплаквания относно устройствения и строителен статут на поземления
имот в действителност показват нежелание или невъзможност от страна на дружеството да
изпълнява задълженията си по договора. “. Поканата е връчена на управителя на
дружеството на 11.01.2023 г.
С Нотариална покана ............ на Нотариус Виолета Ангелова „ЮРОСТРОЙ“ ЕООД
уведомява м. С. М., С. С. М., р.л. й. и Лл.й за следното: „В член 7, алинея 4 от Договора
страните са постигнали съгласие относно конкретните обекти - предмет на престация за
Учредителите, тяхната площ и местоположение. Представеният от нас за съгласуване
работен технически проект в изпълнение на задължението ни по чл. 14, ал. 1 от Договора,
отговаря напълно на договореното в чл.7, алинея 4 местонахождение и разположение на
имотите - предмет на престация за Учредителите. По този начин, обезщетението, което
следва да получите е конкретно индивидуализирано. При това положение, не виждаме
никаква причина за отказа от ваша страна да съгласувате проекта, както изисква чл.7, ал.3 от
Договора. Посочените от вас мотиви в заявления вх. № 03 772 от 14.12.2022 г. и вх.№ 00013
от 03.01.2023 г. съдържат твърдения за несъответствие със закона на представения от нас
проект. Моля да обърнете внимание на последното изречение на чл.14, ал.1 от Договора,
където ясно е посочено, че проектът се съгласува с Учредителите и впоследствие се
утвърждава по надлежния законов ред. Утвърждаването на проекта по съответния законов
ред е задължение на ПРЕДПРИЕМАЧА- ИНВЕСТИТОР, което той може да изпълни едва
след като Учредителите съгласуват проекта по смисъла на чл. 7, ал.З от Договора, а именно
относно местонахождението и разположението на имотите - предмет на престацията за
Учредителите. Съгласуване по отношение на отговаряне на проекта на законовите
изисквания не само че не е предвидено в договора, а и по принцип не е възможно, защото
преценката дали проектите отговарят на изискванията на закона може да бъде правена от
съответната администрация, компетентна да прилага закона и чиито актове подлежат и на
съдебен контрол. В този смисъл, няма абсолютно никакво законово или договорно
основание вие като Учредители да отказвате да съгласувате представения ви проект. Това
продължаващо поведение от ваша страна, което блокира по-нататъшната работа на
ПРЕДПРИЕМАЧА- ИНВЕСТИТОР в изпълнение на Договора, съставлява
незаконосъобразно, недобросъвестно и необосновано действие/бездействие, създаващо
пречки на ПРЕДПРИЕМАЧА-ИНВЕСТИТОР за реализиране на правата и задълженията му
по Договора. В този смисъл, същото представлява и нарушение на чл.20, ал.1 от Договора. В
резултат на гореизложеното, ви приканваме да съгласувате (подпишете) представения ви
проект в срок от 5 (пет) дни от получаването на настоящата покана. В случай, че не сторите
това в посочения срок, представляваното от нас дружество ще предприеме всички
необходими правни и фактически действия в защита на своите права и законни интереси“.
Поканата е връчена на 13.01.2023 г. на м. С. М., С. С. М., р.л. й. и л.й.й., чрез м. С. М..
С отговор вх. №00200/17.01.2023г. на ЧСИ Йорданка Моллова, м. С. М., С. С. М.,
р.л. й. и л.й.й. уведомяват „ЮРОСТРОЙ“ ЕООД за следното: „В отговор на нотариална
покана............ на Нотариус рег.№ 789 на НК ви уведомяваме, че предадените ни на
30.12.2022 г. документи, озаглавени „Инвестиционен проект”, част „Архитектура“
предвиждат изграждането на конкретни обекти в противоречие със сключения
предварителен договор от 03.04.22 г. Клаузата на чл.7, ал.4 от цитирания договор
регламентира като насрещна престация срещу учредяваното от нас право на строеж върху
поземления имот да получим в собственост два тристайни апартамента, всеки с площ от 80
кв.м., с местоположение - първи и трети етаж от жилищната сграда и един склад с площ от
7
60 кв.м. - на сутеренния етаж. Видно от представения ни „Инвестиционен проект“
предвидените обекти са с площ на апартаментите: на ет.1 - 60.97 кв.м., на ет.3 - 70.01 кв.м. и
площ на склада - 45.19 кв.м. Проектната документация, обаче, не съдържа информация за
площта на придаваемите идеални части от общите части на сградата към всеки един от тези
обекти, което не позволява да се прецени дали опредЕ.та тяхна квадратура съответства на
договореното. Освен това, местоположението на склада е предвидено изцяло в подземния
етаж, което е в противоречие с договора, който предвиждаше този обект да се намира в
сутерена, представляващ полуподземен етаж на сградата по смисъла на § 5, т.49 от ДР на
Закона за устройство на територията. “. Отговорът е връчен на управителя на дружеството
на 18.01.2023год.
С Нотариална покана ............ на Нотариус Виолета Ангелова „ЮРОСТРОЙ“ ЕООД
уведомява м. С. М., С. С. М., р.л. й. и Лл.й за следното: На 27.01.2023 г. на имейла на
Управителя на ЮРО СТРОЙ ООД (.Дружеството ") г-н Неделчо Тодоров за пръв път
получихме текст на документ, озаглавен „Нотариална покана" и адресиран до Дружеството.
В посочения имейл същият документ, който е в прикрепен файл към него, е наречен
„Нотариална покана за разваляне на Предварителен договор за учредяване право на строеж ,
връчена на "ЮРО СТРОЙ" ООД на 23.12.2022 г. по реда на чл.47, ал.5 от ГПК". Категорично
отричаме такъв документ да ни е бил връчван по какъвто и да било начин, включително чрез
залепване на съобщение на адреса на управление на Дружеството. Независимо че не сме
знаели за съществуването на такава нотариална покана към нас, видно от последвалата след
твърдяната дата за връчване на въпросната покана кореспонденция между страните, на
УЧРЕДИТЕЛИТЕ по горепосочения Предварителен договор е представен съответния проект
в изпълнение на задължението на Дружеството по чл.14, т.1, с което считаме въпросната
нотариална покана за изпълнена и без правно значение към момента на изпращането й до
Дружеството по имейл. Нещо повече - поставеното в тази нотариална покана условие
Дружеството да предаде одобрен работен технически проект е неизпълнимо без
съдействието на УЧРЕДИТЕЛИТЕ, изразяващо се съгласуване (подписване) на
предоставения проект, което съдействие вече многократно ни е отказвано без никакво
основание. Междувременно на 13.01.2023 г. Дружеството изпрати нотариална " покана до
УЧРЕДИТЕЛИТЕ, с която ви поканихме да съгласувате (подпишете) представения ви проект
в срок от 5 (пет) дни от получаването на настоящата покана, поради отсъствието на каквато
и да било валидна причина за отказ от такова съгласуване. В отговор на нотариалната покана
на Дружеството, УЧРЕДИТЕЛИТЕ са изпратили отговор, в който се твърди, че „проектната
документация не съдържа информация за площта на придаваемите идеални части от общите
части на сградата към всеки един от тези обекти, което не позволява да се прецени дали
опредЕ.та тяхна квадратура съответства на договореното". В тази връзка, разполагаме с
площообразуване, изготвено от лицензирана компания, което категорично доказва, че
опредЕ.та квадратура съответства на договореното. С оглед на гореизложеното, отправяме
тази покана към вас, да се явите на 13.02.2023-г. в 15.00 часа в нотариалната кантора на
нотариус Виолета Ангелова в гр. София, ж.к. Лозенец, бул. .Джеймс Баучер" № 95- 97, ет.1,
където да получите площообразуването и да Подпишете проектите за отстъпено право на
строеж от вече предоставените ви проекти ( с оглед на изпълнението на задължението Ви по
чл.14, т.3 от Предварителния договор за учредяване право на строеж върху недвижим имот
8
срещу задължение за изграждане на сграда и обекти в нея от 03.04.2022 г. В случай, че не се
явите в посочения ден и час в кантората на нотариус Виолета Ангелова, представляваното
от нас Дружество ще предприеме всички необходими правни и фактически действия в
зашита на своите права и законни интереси. “ Поканата е връчена на 08.02.2023 г. на м. С.
М., С. С. М., р.л. й. и л.й.й., чрез м. С. М..
Представен по делото е Констативен протокол акт № ............. на Нотариус Виолета
Ангелова, с който се констатира неявяването до 15,40 часа на 13.02.2023 г. на м. С. М., С. С.
М., р.л. й. и л.й.й..
Представено по делото е уведомление за разваляне на договор и покана за плащане
на дължими суми с рег............ на Нотариус Виолета Ангелова от „ЮРОСТРОЙ“ ЕООД до м.
С. М., С. С. М., р.л. й. и л.й.й., с което се сочи, че дружеството на основание чл.87, ал.1 във
вр. с чл.87, ал.2 от ЗЗД във връзка с чл. 24, ал.1 от Предварителен договор за учредяване
право на строеж върху недвижим имот срещу задължение за изграждане на сграда и обекти
в нея от 03.04.2022 г., разваля същия, тъй като учредителите са продали на 27.01.2023 г. на
трето лице, а именно Тони Латева Тенева, ЕГН **********, имота, по отношение на който
същите са се задължили с Договора да учредят право на строеж в полза на Дружеството.
Учредителите са поканени да заплатят неустойката, уговорена в чл. 24, ал.1 от Договора в
размер на 30 000 евро, както и платените на 25.05.2022год. и 14.06.2022год. Поканата е
връчена на 22.03.2023 г. на м. С. М., С. С. М., р.л. й. и л.й.й., чрез м. С. М. при отказ
съгласно чл. 44, ал. 1 от ГПК.
По делото са снети и гласни доказателства.
Разпитан в качеството на свидетел Георги Кирилов Лямов ,който живее на семейни
начала със сестрата на ответника сочи,че му е известно ,че през м.04.2022год. между
страните бил подписан предварителен договор за извършване на строеж.Сочи ,че по
договора в тримесечен срок следвало да се даде архитектурен проект,но след като минали
три месеца и не се предприело нищо по договора ,собствениците предупредили ,че желаят
договора да се „приключи“ по взаимно съгласие.След като ищеца не се съгласил и поискал
допълнителен срок ,за да оправят документи ,през м.06.2022год. направили предложение да
дадат на собствениците суми като гаранция,че ще се работи.Свидетеля твърди ,че били
дадени 8 суми ,за което били подписани разписки с различни основания – за наем ,за
закупуване на обзавеждане ,като той присъствал на даването на сумите и подписването на
разписките.След като на ищеца бил даден още един месец ,той представил архитектурен
проект, който свидетеля сочи ,че бил половинчат ,не отговарял на договореното в
предварителния договор.Сочи ,че апартаментите били дадени около 80кв.м и 60кв.м. ,а в
техния план били с по 20кв.м. по-малко.Сутеренът бил даден като подземен с прозорци ,а в
договора бил предвиден като полуподземен.Нямало план за канализация ,за врати ,за ел.
инсталация ,липсвали размери на прозорците, имало несъответствие в стрехите на покрива
,в размерите между етажите.В общите части също имало несъответствия.След като бил
даден едномесечен срок за изправяне на недостатъците ,те не били
отстранени.Собствениците се консултирали със специалист ,който им посочил ,че този
архитектурен проект няма „да издържи“ в общината ,не може да се подпише.Ето защо
,според свидетеля ,собствениците предприели действия по прекратяване на договора ,по
вина на ищеца.След това сочи,че имало договорка с друго лице за закупуване на
имота/парцела.
При така установеното от фактическа страна съдът формира следните правни
изводи:
Съдът е сезиран с предявен по реда на чл.422 от ГПК , положителен установителен
иск ,който намира правно основание в чл.55 ал.1 предл.1 ЗЗД, с който се иска съда да
установи, че ответника дължи на ищеца сумата от 7500лв., като получена при начална липса
на основание, който е допустим и следва да бъде разгледан.
В тежест на ищеца е при условията на пълно и главно доказване да докаже
предаването на сумата от 7 500 лева на ответника,докато в тежест на последния е да
установи ,че полученото от него имущественото благо не е лишено от основание, т. е., че
9
съществува правно призната причина за разместването на благата, което му дава право да
задържи полученото.
Не се спори, че е налице имуществено разместване за сумата от 7500в. на 25.05.2022
г., за което е съставена разписка ,видно от която е посочено като основание „плащане по
горепосочения предварителен договор, което плащане да послужи за обзавеждане на бъдещ
жилищен недвижим имот в същия поземлен имот, който ще бъде придобит от получилия
сумата, съгласно постигнатите в горепосочения договор условия между страните“.
Действително между страните ,включително и ответника С. С. Мохадем е бил
сключен предварителен договор за учредяване право на строеж върху недвижим имот
срещу задължение за изграждане на сграда и обекти в нея от 03.04.2022 г.,но в същия не е
предвидена клауза ,според която ищеца ,в качеството си на инвеститор следва да заплати на
учредителите на правото на строеж на суми за обзавеждане на бъдещия недвижим имот,
който следва да се изгради , т.е. даденото се явява без основание.
От страна на ответника е направено възражение ,че тази сумата била гаранция,
предназначена за обезпечаване на изпълнение на задълженията на инвеститора по договора.
Същото съдът намира за недоказано. Разписката по чл. 77 ЗЗД се предоставя от
кредитора на длъжника и доказва изпълнението на задължението съгласно чл. 77, ал. 1 ЗЗД.
С подписаната от ответника разписка ответникът е признал, че получава процесната сума
като „плащане за обзавеждане на бъдещ недвижим имот“ съгласно клаузите на
предварителния договор от 03.04.2022 г. Ако частният платежен документ удостоверява
неизгодни за издателя му факти, опровергаването на съдържанието му в частта за
посоченото основание за плащане, попада в забраните за събиране на гласни доказателства
по чл. 164 ГПК. / в т. см. Решение № 192 от 23.01.2014 г. по търг. д. № 542/2012 г. на
Върховен касационен съд./ Съгласно чл. 164, ал. 1, т. 5 ГПК не се допускат свидетелски
показания за установяване на писмени съглашения, в които страната, която иска
свидетелите, е участвала, както и за тяхното изменение или отмяна. Твърдяното от
ответника основание за имущественото разместване, а именно предоставяне от страна на
строителят-инвеститор на учредителите на гаранция, каквато клауза липсва в сключения
договор, реално представлява анексиране или изменение на предварителен договор за
учредяване право на строеж върху недвижим имот от 03.04.2022 г. Доколкото договорът е
писмен, изменение на клаузите на същия не може да се доказва със свидетелски показания.
Така съдът намира, че в процесния случай показанията на свидетеля Георги Кирилов
Лямов , заявяващ , че процесната сума е част от сума , предназначена за четиримата
собственици под формата на гаранция, че ще се изпълнява договора, не могат да се ценят.
Не е налице и хипотезата на чл. 165, ал. 2 ГПК предвиждаща изключение от
недопустимостта на свидетели. За наличието на това е необходимо обратно писмо или
начало на писмено доказателство. Тогава, когато писменото доказателство съдържа
волеизявлението на всички страни по прикритата сделка, то това писмено доказателство
/обратно писмо/, служи за пълно разкриване както на симулативната сделка, така и на
действителните правоотношения между страните.В процесния случай не се твърди да има
обратно писмо или начало на писмено доказателство, нито такива са представени по делото.
Ето защо съдът намира, че е доказана имуществената размяна между страните на
сумата от 7500 лева, ответникът не е установил, че полученото от него имущественото благо
не е лишено от основание, съответно липсва право да задържи полученото, което е дадено
без основание.
Предвид ,че е уважен главния иск ,с правно основание чл.55,ал.1,пр.1 от ЗЗД ,съдът
не следва да разглежда предявените под условие осъдителни искове ,с правно основание
чл.55,ал.1,пр.2 и пр. 3 от ЗЗД.
Уважаването на главния иск задължава съда да разгледа въведеното от ответника
възражение за прихващане за сумата от 19558 лв., представляваща неустойки по чл. 24, ал.2
и чл. 28, ал.2, вр. чл. 23, ал.3 от предварителен договор от 03.04.2022 г.
Не се спори,че процесният предварителен договор за учредяване право на строеж
върху недвижим имот срещу задължение за изграждане на сграда и обекти в нея от
03.04.2022год. не е изпълнен и е развален.Спорни между страните са отговорността за
неизпълнението на задълженията по договора ,съответно чие поведение е довело до
10
разваляне на същия с една от множеството взаимно разменени и получени от насрещната
страна покани за това.
Съгласно чл. 28, ал. 2 от договора предприемача-инвеститор дължи неустойка в
размер на 100 евро за всеки ден забава, но не повече от 10000 евро, ако изпадне в забава при
изпълнение на задълженията си относно който и да е от сроковете, предвидени в чл. 14 и чл.
16.
Както бе посочено ,в чл. 14, т. 1 е предвидено , че инвеститора се задължава в 3-
месечен срок от подписване на договора да изготви Работен технически проект, във
всичките му части. Договора е подписан на 03.04.2022г., като 3-месечният срок по чл. 14, т.
1 е изтекъл на 03.07.2022г.
В случая договорът ,сключен между страните не е за продължително или
периодично изпълнение . За продължително изпълнение е този договор, при който
непрекъснато, в течение на определено време, длъжникът трябва да извършва еднакви по
същество престационни действия, а при договора за периодично изпълнение длъжникът
трябва през определено време да извършва няколко еднакви, повтарящи се през определен
или неопределен период от време престации.
Процесния договор е смесен тип, тъй като разкрива елементи на договор за
изработка и услуга ,предвид уговорения предмет : проектиране и изпълнение на СМР
.Съгласно ТР № 7/13.11.2014год. на ВКС по гр.д.№ 7/2013год. на ОСГТК,в хипотезата ,в
която двустранен договор, който не е за продължително или периодично изпълнение, е бил
надлежно развален, с обратна сила се заличава всичко онова, което е било негово
съдържание и остава единствено правото на кредитора на обезщетение за вредите от
цялостното неизпълнение.Предвид ,че процесния договор е бил развален , съгласно чл. 88,
ал. 1 ЗЗД, с оглед обратното действие на развалянето, заплащане на "мораторна" неустойка
не се дължи, тъй като вземането за нея произтича от договор, а той се счита за несключен.
Дължима в такава хипотеза е единствено неустойка за обезщетяване на вреди от
неизпълнението поради разваляне - неустойка за разваляне, ако такава е била уговорена.
Само на това основание е ирелевантно дали инвеститора е изпаднал в забава по някое от
задълженията си, предвидени в чл. 14 и 16 от договора, доколкото по развален договор не се
дължи мораторна неустойка и претенцията в тази част е изначално неоснователна.
Що се касае за неустойката, в случай че предприемачът-инвеститор „ЮРОСТРОЙ”
ООД е станал причина за осуетяване сключването на окончателния договор/чл. 24, ал. 2/,
съдът намира, че същата отново не се дължи, като несключването на окончателен договор е
в причинно-следствена връзка с поведението на учредителите, един от които е ответника.
Съгласно чл. 7, ал.3 от договора инвеститорът следва да изготви задание за
проектиране, Идеен, Технически и Работен проект за сградата, която ще се изгради, като
следва те предварително да се съгласуват с Учредителите, и едва след изричното писмено
съгласие от тяхна страна, окончателния Работен проект да се даде за одобряване от
компетентните органи.
С покана вх. № 03719 / 09.12.2022г. на ЧСИ Йорданка Моллова учредителите са
поканили ищцовото дружество да им представи технически проект. Тази покана е връчена
на 16.12.2022 г. С последваща покана вх. №03772 /14.12.2022г. на ЧСИ Йорданка Моллова
учредителите, вече сочат, че ответното дружество е представило технически проект, но
заявяват, че същият не отговаря на изискванията на действащото законодателство относно
обхвата и съдържанието на инвестиционните проекти и подателите на поканата считат, че
посоченият проект не е годен да бъде предварително съгласуван от тях, съгласно чл.14, от 1
от предварителния договор. Т.е налице е признание от страна на ответника, че към
14.12.2022год. е имало изготвен технически проект.
Следва клаузите на чл. 14, ал. 1, чл. 16 и чл. 20 от договора да бъдат обсъждани в
тяхната взаимовръзка. Съгласно чл. 20, ал. 1, т. 2 учредителите се задължават да оказват
11
своевременно съдействие на инвеститора при изпълнение на договора и подготовката на
строителните книжа. Това задължение е израз и на общото правило на чл. 95 ЗЗД, че
кредиторът следва да укаже необходимото съдействие на длъжника, в случай, че това е
необходимо за изпълнение на задължението си. В процесният случай съдът намира, че
учредителите имат задължение да съгласуват техническия проект на сградата. Това е така
доколкото към този момент учредителите не са учредили право на строеж и инвеститорът не
би бил легитимиран в лично качество да представи необходимите строителни книжа за
издаване на виза за проучване и проектиране пред общинската администрация. Съгласно чл.
7, ал. 4 от договора конкретните обекти, които ще послужат за обезщетение на учредителите
отново се определят в 14-невен срок, вече след съгласуването от тяхна страна на
техническия проект. Съдът намира и, че учредителите нямат възможността за преценка дали
конкретния технически проект отговаря на изискванията на действащото законодателство
относно обхвата и съдържанието на инвестиционните проекти, като такава компетентност
има съответната общинска администрация.
Ето защо отправените от ответника и другите учредители покани за разваляне на
договора поради липса на представен годен технически проект са негодни да сторят същото.
Когато липсва съдействие от кредитора по смисъла на чл. 95 ЗЗД, тогава
възможностите на длъжника са посочени в чл. 98 ЗЗД, при положение че не е изрично
уговорено друго. /Решение № 169 от 08.11.2013 г. по търг. д. № 682/2012 г. на Върховен
касационен съд./ В процесния случай съдът намира, че ответникът и другите учредители не
са указали необходимото съдействие на инвеститора и са неизправна по договора страна.
Доколкото не се спори и, че учредителите са продали на 27.01.2023 г. на трето лице,
имота, те са в неизпълнение на договора и на още едно самостоятелно основание.
Така съдът намира, че процесният договор е развален поради неизпълнение от
страна на учредителите, с връчването им на уведомление за разваляне на договор и покана
за плащане на дължими суми с рег............ на Нотариус Виолета Ангелова на 22.03.2023год.
Поради което следва че ищецът ,предприемачът-инвеститор не е станал
причина за осуетяване сключването на окончателния договор, съответно не дължи неустойка
за неизпълнение на същия.
По разноските :
На основание чл.78, ал.1 от ГПК, на ищеца се следват деловодни разноски за
настоящото производство, които възлизат на 150лв. – д.т.
На ищеца се следват и разноските в заповедното производство, които възлизат на
общо 960лв. ,от които : 150лв. – д.т. и 810лв. - адвокатско възнаграждение , уговорено в
договор за правна защита и съдействие от 30.07.2023год. и платено с платежно нареждане от
02.08.2023год./приложени към заповедното производство/.
Водим от изложеното ,съдът
РЕШИ:
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по предявения от ю....., ЕИК : ................ със
седалище и адрес на управление в гр. София , ....................... 5 срещу С. С. М., ЕГН
**********, с адрес в гр. София, ул. ......................... по реда на чл. 422 ГПК ,положителен
установителен иск ,с правно основание чл. 55, ал.1, предл. 1 ЗЗД, че С. С. М. дължи на ю.....
сумата 7 500лева, подлежаща на връщане като получена на 25.05.2022год., без правно
основание ,с която сума неоснователно се е обогатил за сметка на кредитора, ведно със
законната лихва от 04.08.2023год. до изплащане на вземането ,за която е издадена Заповед
за изпълнение на парично задължение по чл.410 от ГПК № 24356/16.08.2023год. по ч.гр.д.№
44103/2023год. по описа на СРС,65 състав.
ОСЪЖДА С. С. М., ЕГН **********, с адрес в гр. София, ул. ............................ да
заплати на ю....., ЕИК ................ със седалище и адрес на управление в гр.София ,
12
....................... 5 , на основание чл. 78, ал. 1 ГПК сумата от 150 лв. ,представляваща
деловодни разноски в исковото производство и сумата от 960лева ,представляваща
деловодни разноски в заповедното производство.
Решението подлежи на обжалване пред Софийски градски съд в двуседмичен срок
от връчването му на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
13