Р Е Ш Е Н И Е
№261511/5.5.2021г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
гр.Варна 5.05.2021г.
ВАРНЕНСКИ РАЙОНЕН СЪД, тридесет и първи състав в открито съдебно
заседание проведено на шести април две хиляди двадесет и първа година в състав:
РАЙОНЕН СЪДИЯ: Любомир Нинов
при секретаря Анелия Тотева,
като разгледа докладваното от съдията гр.д.№19158/2019г. и за да се произнесе
взе предвид следното:
В исковата молба ищецът Ет.У.
твърди, че през пролетта на 2019г. е решила да закупи жилище в гр.Варна, като
за целта е щяла да ползва ипотечен
кредит, в края на месец март е харесала обява на агенция ***за имот на ул*** и се е свързала с агента, отговарящ за тази оферта.
При разговора и е заявила, че обявената цена от 83 000 евро е висока за нея, но
е отишла на оглед, като от собствениците е присъствала ответницата М.Щ., която
и е обяснила, че жилищната сграда се нуждае от лек ремонт, тъй като отдавна
никой не е живял там. Ищцата е заявила
че ще ползва ипотечен заем.
Твърди, че първите дни на месец май 2019г. и се е обадила агентката, която
и казала, че цената е намалена на 73 ОООевро, а от агенцията са и казали че ще и съдействат за
кредит, като вследствие на направени проверки в банки от агента е разбрала, че
ще одобрят ипотечен кредит в размер на 125 000лв., поради което е
подписала предварителен договор. Твърди, че е подписала договор и с агенцията
за продажба на недвижими имоти, относно възнаградителна
комисионна за посредничество. Сочи, че на
30.05.2019г. е сключила предварителен договор за покупко-продажба с ответниците, с предмет на договора придобиване на недвижим
имот, представляващ дворно място в гр.Варна, ул***,
както и жилищната сграда, находяща се в него и гараж
за сумата от 73 000 евро, договорено е било и капаро в размер на 7300 евро,
платимо по банков път, като същия ден чрез банков превод е заплатила на ответниците М.М.Щ. и Г.М.Щ.
сумата от 8138лв. и на Д.С.И. 6180лв., тъй като същият е и пълномощник на Ю.И.
и М.С.. Твърди, че така извършените плащания на капарото в общ размер на
14318лв., са били приети от ответниците без
възражения в лева. Сочи, че на 19.07.2019г. срокът на договора е продължен с
анекс до 02.09.2019г. У. твърди, че след подписването на предварителния договор
агенцията е предприела необходимите действия за подготовка по отпускане на
ипотечния кредит в няколко банки - Общинска банка, Райфайзенбанк и други банки.
В Експресбанк е ползвала услугите на кредитен консултант. Твърди, че
всички банки при първоначалните консултации са казвали, че няма проблем и
съобразно доходите на ищцата след оценката на имота могат да и отпуснат кредит
до 120 000лв. Но след като са били изготвени оценките и всички банки са
отказали, защото имотът е в много лошо състояние и не би могъл да служи като
обезпечение, а и се оказало, че една от постройките в мястото е незаконна.
Ищцата твърди, че на 02.09.2019г. са се явили всички при нотариус Даниела Върлева, за което е съставен протокол, в който е записано,
че не е подписан окончателен договор за покупко-продажба, тъй като не е одобрен
ипотечен кредит с обезпечение собствения на ответниците
недвижим имот. Твърди, че при така стеклите се обстоятелства, които произтичат
изцяло поради негодност и недостатъци на недвижимия имот, предмет на
предварителния договор, агенция ***са върнали на ищцата доброволно платената
комисионна. Ищцата твърди, че е продължила сама действията по кандидатстване за
кредит в банките, поради което на 02.10.2019г. отново е подписала предварителен
договор с ответниците, с който е продължила срока до
22.10.2019г. Твърди, че със съдействието на кредитен консултант е направила
опит отново да изтегли кредит с обезпечение - продаваемия имот, но отново
получила отказ по същата причина „предоставения имот не е приемлив за
обезпечение." Твърди, че отправила няколко покани до собствениците да
върнат платеното капаро доброволно, но същите не пожелали да и върнат каквото и
да било. Твърди, че задържането на сумата от 7300евро за явно несправедлив акт,
на получаване на неследващо им се, нечестно обогатяване за нейна сметка, без тя
да има каквато и да било вина, като причина за това е лошото състояние на недвижимия имот, който не
е поддържан с грижата на добрия стопанин, в следствие на което се е превърнал в
негодно за нормално човешко обитаване „жилище" и „гараж". Твърди, че
е Нотариус ****, е съставила Протокол акт *** и е връчила лично от името
на ищцата на всички продавачи Нотариална покана.
Предявява искане, съдът да
постанови решение с което да осъди:
М.М.Щ.,
ЕГН ********** и Г.М.Щ., ЕГН **********, да и върнат сумата в размер на 8138лв.,
представляваща платен капаро /задатък/ по прекратен
предварителен договор, ведно със законната лихва в размер на 61,04лв. за
периода от 26.10.2019г. до 21.11.2019г.
Д.С.И., ЕГН **********,
да и върне сумата в размер на 2060лв.,
представляваща платено от мен капаро /задатък/ по
прекратени предварителен договор ведно със законната лихва в размер на 15,45лв.
за периода от 26.10.2019г. до 21.11.2019г.
Ю.Х.И., ЕГН **********,
да и върне сумата в размер на 2060лв.,
представляваща платено от мен капаро /задатък/ по
прекратени предварителен договор ведно със законната лихва в размер на 15,45лв.
за периода от 26.10.2019г. до 21.11.2019г.
М.С.И., ЕГН **********, да и
върне сумата в размер на 2060лв., представляваща платено от мен капаро /задатък/ по прекратени предварителен договор, ведно със
законната лихва в размер на 61,04лв. за периода от 26.10.2019г. до 21.11.2019г.
и претендира разноски.
В срока по чл.131 от ГПК ответниците са подали писмен отговор на исковата молба, в
който сочат, че считат иска за допустим, но неоснователен. Не оспорват че на
30.05.2019г., с посредничеството на агенция за недвижими имоти *** -
ВАРНА" ООД между ответниците по настоящото дело,
от една страна като продавачи, и ищцата, от друга страна като купувач, е
сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, находящ се в град Варна, ул***"
№***, представляващ ПИ с идентификатор №*** ведно с построените в него
жилищна сграда и гараж. На 19.07.2019г. срокът на договора е продължен с анекс
до 02.09.2019г. На датата, на която изтича срокът на договора, същият е
прекратен, за което е изготвен протокол акт №*** на нотариус Д.*** с per.№*** и
район на действие - ВРС. На 02.10.2019г. между същите страни е сключен втори
предварителен договор със същия предмет, който договор е прекратен на
22.10.2019г. с протокол акт *** на нотариус Д.*** с
рег.№480 и район на действие - ВРС и на която дата им е връчена нотариална
покана за връщане на даденото капаро /задатък/.
Излагат следните обстоятелства: Твърдят, че на 24.07.2018г. ответниците
са сключили с агенция за недвижими имоти ***ООД Договор за посредничество за
продажба на процесният имот, с офертна
цена от 83 000 евро. На 02.05.2019г. от агенцията са се свързали с М.Щ. и са я
уведомили, че имат потенциален купувач. На 03.05.2019г. е извършен оглед на
имота, на който оглед от страна на продавачите е присъствала М.Щ., и на ищцата
й е обяснено, че за постройката в дъното на двора няма документ за собственост,
но същата е в режим на търпимост, съотв. й е обяснен
реда по който може да стане това. Г-жа У. не е възразила, напротив казала е, че
тази сграда би я ползвала за шивашко ателие. След огледа представител на
агенцията за недвижими имоти се е свързала с ответниците,
като им е казано, че г-жа У. е съгласна да закупи имота ако се намали цената. Ответниците са се съгласили да намалят цената на имота на
73 000евро. На 30.05.2019г. между ответниците като
продавачи от една страна и ищцата като купувач от друга страна, е подписан
Предварителен договор с предмет дворно място в град Варна, ул."***,
ведно с построените в него жилищна сграда и гараж, за сумата от 73 000 евро, от
които в деня на подписването му купувача е заплатила задатък
в размер на 14 318лв. /равностойност на 7300 евро/, като остатъка от продажната
цена ще бъде заплатен с банков кредит в деня на сключване на окончателен
договор, като срока за това е определен за най-късно до 20.07.2019г. От
получения задатък ответниците
са заплатила комисионна на ***ООД в размер на 5866лв. /равностойност на
3000евро/. На 19.07.2019г. страните по делото са се явили в кантората на
нотариус ***, където е изготвен Анекс №***, съгласно който срокът на
предварителния договор се удължава до 02.09.2019г. На 02.09.2019г.
Предварителния договор е прекратен, за което е изготвен Протокол акт №*** с
посочено основание: до окончателно подписване на нотариален акт за
покупко-продажба не се стига, тъй като купувачът Е.В.У. заявява, че не й е
одобрен банков ипотечен кредит с обезпечение процесният
недвижим имот; не е осигурена сума, с която да бъде закупен недвижимият имот. В
края на м.09.2019г. г-жа У. се е свързала с ответниците
и е поискала да сключат нов Предварителен договор понеже е договорила с банка
отпускане на кредит. На 02.10.2019г. е подписан втори предварителен договор
между същите страни и със същия предмет. Съгласно клаузите на този договор
страните се съгласяват да се ползват от платеното по предходния договор капаро
/задатък/, а остатъка от продажната цена ще бъде
заплатен в деня на подписване на окончателния договор, със срок най-късно до
22.10.2019г. На 22.10.2019г. когато страните са се явили в нотариалната кантора
е станало ясно, че окончателен договор не е възможно да се сключи поради
неосигуряване на средства от страна на ищцата, поради което нотариуса е
изготвил Протокол акт ***, в който е вписано, че
продавачите заявяват, че до окончателно подписване на нотариален акт за
покупко-продажба не се е стигнало по вина на купувача, тъй като същият не е
осигурил уговорената сума, с която да бъде закупен процесният
недвижим имот. Купувачът е заявил, че имота, предмет на договора, има много
недостатъци, които намаляват неговата цена и правят същия невъзможен за
ползване. Отделно от това се е
установило наличието на незаконно построена в имота сграда, което прави
невъзможно изпълнението на задълженията на продавачите /ответниците/,
произтичащи от Раздел III от същия. След подписване
на Протокола, на ответниците е връчена нотариална
покана, с която ищцата ги поканва да й бъде върнат дадения от нея задатък. На 21.11.2019г. ответниците
са прекратили отношенията си с „*** ООД На 28.02.2020г. ответниците са продали процесният
имот на трети за процеса лица за сумата от 73000евро. Възразяват против връщане
на задатък, респ. задържане на задатък,
тъй като това се обуславя от вината на неизправната страна по договора.
Твърдят, че за да й се признае правото да иска връщането на задатъка,
ищцата следва да установи по делото, че е изправна, а ответниците
неизправна по договора страна. В ИМ не се сочи виновно поведение на ответниците, не се сочат конкретни твърдения за виновно
неизпълнение на задълженията на продавачите. Твърдят че ответниците са изправна страна по договора, изпълнили са
коректно задълженията си, съгласно изискванията на раздел III от
същия, като съгл. чл.6 от предварителния договор, своевременно са подготвили и
представили изискуемите се документи, както към момента на първия, така и към
момента на втория предварителен договор, съгласно изискванията на чл.7, респ.
чл.9 от договора. Възразяват, че единствено поведението на ищцата, а именно
неосигуряване на средства за закупуване на процесният
имот, е довело до развалянето на предварителния договор и невъзможността да
бъде сключен окончателен договор. Възразяват срещу твърдението на ищцата, че
постройка в имота, за която няма документ, е причина за осуетяване отпускане на
кредит, респ. подписване на окончателен договор. Възразяват, че след като
купувачът знаейки, че в имота има сграда, за която няма документи, но която е в
режим на търпимост, се е съгласила и е подписала предварителен договор за
закупуването му, всъщност е одобрила имота в състоянието, в което се е намирал
към момента на сключване на договора. Възразяват, че претендираният задатък е платен по предварителен договор от 02.10.2019г.
Реално задатъка е платен при подписване на
предварителен договор от 30.05.2019г. прекратен на 02.09.2019г., като ответниците са проявили разбиране и са решили да не
натоварват ищцата със заплащане на капаро и по втория договор, направили са
компромис и са се съгласили да приемат платения задатък
по първия предварителен договор да обезпечава изпълнението на втория
предварителен договор. Сочат, че ищцата е подписала предварителен договор за
покупка и е заплатила капаро (задатък), без да е
проучила условията, на които трябва да отговаря и възможните варианти при
кандидатстване за жилищен кредит - на каква сума може да разчита, от коя банка,
приемливи ли са условията на кредита и т.н., както и че ищцата е знаела,
че не разполага с лични средства, че има проблем с отпускане на кредит и
въпреки това е сключила предварителен договор, с което сама се е поставила в
положението на неизправна страна по договора. Молят да се отхвърлят исковете и
претендират разноски.
Съдът приема, че предявените
искове намират правното си основание в
чл.55, ал.1, пред.3 от ЗЗД.
Съдът след преценка на
наведените от страните в рамките на производството по делото твърдения и
събраните доказателства и на осн. чл.235, ал.2 от ГПК
приема за установено от фактическа и правна страна следното:
Страните по делото не спорят
относно фактическата обстановка, а именно, че ищцата е била потенциален
купувач, а ответниците са били продавачи на имот, че
между тях са сключени два предварителни договора за покупко-продажба на имота
съответно от 30.05.2019г. и от 2.10.2019г., като и двата договор са за продажба
при цента от 73 000евро с уговорено заплащане на капаро/задатък по смисъла на чл.93 от ЗЗД - чл.2.1 от първия от
договорите и чл.2.1 от втория от тях, като припадащите се от него суми на всеки
от продавачите следва да се преведе по банков път в деня на подписване на
първия договор, а във вторият е отразено, че сумите до датата на подписването
му са преведени. Факта на получаване на процесните
суми от ответниците не само, че не се оспорва от тях,
но се доказва и от представените от ищцата два броя платежни нареждания.
Страните не спорят, че сделката не се е осъществила, а ищцата за доказване
наличието на обективни причини за това е представила заявления до различни
банки и експертни оценки даващи стойност на имота под посочената в
предварителните договори, което обуславя извода за достоверност на твърдението
на ищцата, че е получила отказ за отпускане на кредит срещу ипотекиране на
закупувания имот.
Съставът намира на първо
място, че сумите които се претендират са дадени именно като задатък
по смисъла на чл.93 от ЗЗД, като спорния въпрос е дължи ли се връщането им от ответниците поради наличие на тяхна вина за неизпълнение
или поради настъпване на обективна невъзможност за изпълнение.
По въпроса за наличието на
вина у ответниците изразяваща се в това, че не са
уведомили надлежно ищцата в качеството и на бъдещ купувач, за наличието на
незаконна сграда в имота съдът намира, че в тежест на ответниците
е да докажат, че са били изправна страна в преддоговорните
отношения и са запознали бъдещата купувачка с всички недостатъци на имота. Ответниците в настоящото производство не са провели
доказване в горепосочената насока, като съставът приема, че на лице
неизправност от тяхна страна, която се установява и от описаните в
предварителния договор за поупко-продажба от
30.05.2019г. като представени при сключването му книжа, които са само за
собственост, възпроизведени и в последвалия го предварителен договор от
2.10.2019г.
До колкото обаче ищцата не
се е позовала на виновно поведение на ответниците
като основание за предявяване на иска, а на наличието на обективна невъзможност
за изпълнение от нейна страна следва да се обсъди именно този въпрос, който
както се посочи и по-горе намира отговора си в представените множество молби до
банки и изготвени по тях оценки на имота от които се установява, че той е бил
оценен на цена от около 50 000евро, като това е станало причина банките да не
приемат отпуснатия от тях заем от 73 000евро да бъде гарантиран с имота.
По делото е представена нотариална покана с
която ищцата е поканила ответниците да и върнат
получените суми и ги е уведомила, че ако това не стана доброволно в срок от три
дни считано от връчването-22.10.2019г., ще счита предварителния договор от
2.10.2019г. за прекратен. Съставът приема, че посоченият втори договор е
всъщност анекс изменящ първият предварителен договор от 30.05.2019г., тъй като
предмета и на двата е един и същ, признава се плащане направено още на
30.05.2019г. и страните са същите. При това положение договорното отношение
между страните следва да се разглежда като прекратено и за ответниците
е възникнало задължение да върнат полученото във връзка с отпадналото
основание-договореното бъдещо сключване на окончателен договор.
Предвид горното съдът
намира, исковете за доказани по основание, а що се отнася до размера на същите,
то относно тях страните не спорят и поради това следва да бъдат осъдени да
върнат на ищцата получените като задатък суми както
следва
М.М.Щ.,
ЕГН ********** и Г.М.Щ., ЕГН **********, да върнат солидарно сумата в размер на
8138лв., представляваща платен капаро /задатък/ по
прекратен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, ведно със
законната лихва в размер на 61,04лв. за периода от 26.10.2019г. до 21.11.2019г.
Д.С.И., ЕГН **********,
да и върне сумата в размер на 2060лв.,
представляваща платено от мен капаро /задатък/ по
прекратени предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот ведно със
законната лихва в размер на 15,45лв. за периода от 26.10.2019г. до 21.11.2019г.
Ю.Х.И., ЕГН **********,
да и върне сумата в размер на 2060лв.,
представляваща платено от мен капаро /задатък/ по
прекратени предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот ведно със
законната лихва в размер на 15,45лв. за периода от 26.10.2019г. до 21.11.2019г.
М.С.И., ЕГН **********, да и
върне сумата в размер на 2060лв., представляваща платено от мен капаро /задатък/ по прекратени предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот, ведно със законната лихва в размер на
61,04лв. за периода от 26.10.2019г. до 21.11.2019г.
Твърденията на ответниците, че в последствие са продали имота си на трето
лице при сходна с предлаганата на ищцата цена са неотносими
към спора, тъй като специфичното в договореностите между ищцата и ответниците е било, че закупеният имот ще бъде заложен
срещу отпускането на банков заем.
Предвид възприетото
становище за основателност на претенциите ответниците
следва да бъдат осъден да заплатят на ищцата сторените по делото разноски в
размер на 1 602.72лв. разпределени между тях пропорционално на сумите
които дължат.
Ето защо, съдът
Р Е Ш И
ОСЪЖДА М.М.Щ.,
ЕГН ********** и Г.М.Щ., ЕГН ********** ***, да върнат солидарно на Е.В.У. ЕГН**********
съд.адрес ***, офис *** сумата в размер на 8138лв.,
представляваща платен капаро /задатък/ по прекратен
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, ведно с лихва в
размер на 61,04лв. за периода от 26.10.2019г. до 21.11.2019г., заедно със
законната лихва върху главницата от датата на сезиране на съда-21.11.2019г. до
окончателното изплащане на сумата, на осн. чл.55,
ал.1, пред.3 от ЗЗД.
ОСЪЖДА Д.С.И., ЕГН **********
***, да върне на Е.В.У. ЕГН********** съд.адрес ***, офис ***
сумата в размер
на 2060лв., представляваща платено от мен капаро /задатък/
по прекратени предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот ведно
със законната лихва в размер на 15,45лв. за периода от 26.10.2019г. до
21.11.2019г., заедно със законната лихва върху главницата от датата на сезиране
на съда-21.11.2019г. до окончателното изплащане на сумата, на осн. чл.55, ал.1, пред.3 от ЗЗД.
ОСЪЖДА Ю.Х.И., ЕГН **********
***, да върне на Е.В.У. ЕГН********** съд.адрес ***, офис ***
сумата в размер
на 2060лв., представляваща платено от мен капаро /задатък/
по прекратени предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот ведно
със законната лихва в размер на 15,45лв. за периода от 26.10.2019г. до
21.11.2019г., заедно със законната лихва върху главницата от датата на сезиране
на съда-21.11.2019г. до окончателното изплащане на сумата, на осн. чл.55, ал.1, пред.3 от ЗЗД.
ОСЪЖДА М.С.И., ЕГН **********
***, да върне на Е.В.У. ЕГН********** съд.адрес ***, офис ***
сумата в размер на 2060лв., представляваща платено от мен капаро /задатък/ по прекратени предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот, ведно със законната лихва в размер на
61,04лв. за периода от 26.10.2019г. до 21.11.2019г., заедно със законната лихва
върху главницата от датата на сезиране на съда-21.11.2019г. до окончателното
изплащане на сумата, на осн. чл.55, ал.1, пред.3 от ЗЗД.
ОСЪЖДА М.М.Щ.,
ЕГН ********** и Г.М.Щ., ЕГН ********** ***, Д.С.И., ЕГН ********** ***, Ю.Х.И.,
ЕГН ********** *** и М.С.И., ЕГН ********** *** да заплатят на Е.В.У. ЕГН**********
съд.адрес ***, офис *** сумата от общо 1 602.72лв. разноски по делото разпределени
между тях пропорционално на сумите които дължат, на осн.
чл.78 от ГПК.
Решението подлежи на
обжалване пред ВОС с въззивна жалба в двуседмичен
срок от датата на уведомяването.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: