№ 1301
гр. София, 11.11.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 14-ТИ ГРАЖДАНСКИ, в публично
заседание на двадесет и осми октомври през две хиляди двадесет и пета
година в следния състав:
Председател:Ася Събева
Членове:Елена Тахчиева
Кристина Филипова
при участието на секретаря Десислава Ик. Давидова
като разгледа докладваното от Кристина Филипова Въззивно гражданско
дело № 20251000500802 по описа за 2025 година
С решение № 260012 от 13.01.2025 г. по гр. д. № 13424/2020 г., СГС, І-19
с-в, ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по предявения от С. Д. П. иск с правно
основание чл. 124, ал. 1 от ГПК срещу "Ермила" ЕООД /в несъст./, чрез Н. Д.,
синдик, и А. В. М., че С. П. е собственик на недвижим имот, изграден в УПИ
III-78, от кв. 305г, по плана на ***, находящ се в ***, представляващ ап. № 13,
на шести етаж, с площ от 47, 59 кв.м., състоящ се от една стая, дневна с
кухненски бокс, антре, баня-тоалетна и една тераса, при съседи: от запад -
улица, от север - стълбище и асансьорна клетка, от изток - коридор и ателие
14, от юг - калкан, заедно с 1, 038% идеални части от общите части,
равняващи се на 5, 25 кв.м., от комплексна жилищна сграда на четири и шест
етажа с подземни гаражи, магазини и апартаменти на основание
прехвърлителна сделка, а именно договор за покупко-продажба, сключен на
28.07.2006 г., оформен в нотариален акт за продажба на недвижим имот № 24,
том ІІ I, рег. № 6387, дело 378/2006 г., на нотариус Г. Д., № *** от регистъра на
НК, с район на действие - СРС.
ОТХВЪРЛЯ заявения от А. В. М. насрещен иск с правно основание чл.
108 от ЗС срещу С. Д. П. за признаване за установено, че е собственик на 53,
1
52/118, 59 ид.ч. от апартамент А-12, със застроена площ от 118, 59 кв.м.,
находящ се на шести етаж на сграда в ***, вх. А, състоящ се от дневна с
кухненски бокс, три спални, антре, коридор, баня-тоалетна, тоалетна,
дрешник, мокро помещение и две тераси, заедно с мазе 14, със застроена площ
от 5, 85 кв.м., заедно с 3, 135% идеални части, равняващи се на 14 кв.м. от
общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото, съставляващо
УПИ III -78, от кв. 305г, по плана на *** и предаване владение на същите.
ОТХВЪРЛЯ заявения от А. В. М. насрещен иск с правно основание чл.
59 от ЗЗД срещу С. Д. П. за заплащане на сумата от 6 800 лв., дължимо
обезщетение за ползване без правно основание на имот, представляващ 53,
52/118, 59 ид. ч. от апартамент А-12, описан по-горе, в периода от 17.07.2019 г.
до 19.02.2022 г.
Срещу решението е депозирана въззивна жалба от А. В. М.. Твърди, че
съдът не е обсъдил всички събрани по делото доказателства (игнорирал е
одобрен инвестиционен проект от 27.09.2000 г., схема за самостоятелен обект
за ап. 12 и такава за ап. А-13, нотариален акт на третите лица помагачи, с
който са признати за собственици на идеални части от ап. А-12, обяснителна
записка на л. 237 за наличните в сградата обекти, н.а. № 24 от 2006 г., според
който ап. 13 няма складово помещение, гараж или паркомясто) и е изградил
изводите си само върху част от приетите по делото. Твърди, че не е отчетено,
че с признаването на правата на П. върху ап. 13 се стига до правния абсурд, че
в сградата има два апартамента с еднакви номера. Изтъква, че съдът не е
съобразил, че за ап. 13 няма идентификатор за самостоятелен обект и той не е
нанесен в кадастралната карта и регистъра. Подчертава, че съдът не е взел
предвид колизията относно фактите, че през 2006 г. П. е закупил реално
обособена част от ап. А-12, а през 2008 г. третите лица помагачи са закупили
идеални части от този имот от „Ермила“ ЕООД. Изтъква, че със съдебно
решение третите лица са признати за собственици на идеални части от ап. 12 и
така се явяват съсобственици с А. М. за останалите идеални части. Твърди, че
ап. 12 не може да е самостоятелен обект, тъй като за него няма изискуеми по
закон (и не могат да бъдат осигурени) складово помещение, гараж или
паркомясто – нарушение на чл. 40 ЗУТ. В тази връзка счита, че сделката от
2006 г. е нищожна като противоречаща на закона. Твърди, че има пречка за
одобряване на инвестиционен проект за ап. 13, с оглед забраната на чл. 148, ал.
7 ЗУТ, тъй като ап. 13 е незаконно строителство по смисъла на чл. 225 ЗУТ.
2
Изтъква, че макар административният съд да е отменил отказа на Главния
архитект за одобряване на проект по чл. 154 ЗУ, това не означава, че проектът
се счита одобрен, тъй като за тази цел е нужно нарочно решение на
компетентен административен орган. Счита, че М. е придобила валидно от
„Ермила“ ЕООД с постановление за възлагане идеалните части от ап. № А 12,
който е съществувал към 2008 г. (според решението на съда, признаващо
правата на третите лица върху идеални части от този имот). Счита, че
неправилно е приложено ТР № 3 от 28.06.2016 г. по т.д. № 3 от 2014 г. Твърди,
че са нарушени чл. 44 ЗКИР и чл. 202 ЗУТ. Намира сделката от 2006 г. за
нищожна, тъй като тя не е имала годен предмет. Моли да се отмени
решението, да се отхвърли иска на П. и да се уважат исковете на М., като се
присъдят разноски.
Ответникът по жалбата С. Д. П. оспорва същата. Сочи, че съдът е
обсъдил всички доказателства. Твърди, че ап. 12 никога не е бил изграждан в
посочените в инвестиционния проект параметри, а неговата площ е
разпределен между собствения му ап. 13 и ап. 14. Не спори, че изграждането е
при липса на одобрен инвестиционен проект, но намира, че не са налице
ограничения за обособяване на обект и няма нормативни забрани за това,
което е установено и от административния съд. Счита липсата на
идентификатор за несъществен пропуск. Позовава се на т. 4 от ТР № 8 от 2014
г. от 23.02.2016 г. по т.д. № 8/14 г., според която одобрените кадастрални карти
и регистри имат само декларативно действие. Счита, че не е нарушен чл. 202
ЗУТ и не се касае до нищожна сделка.
Ответникът „Ермила“ ЕООД (н.) не взема становище по жалбата.
Третите лица помагачи Л. Ж. Л. и М. Й. Д. не вземат становище по
жалбата.
Въззивната жалба е подадена в срок, срещу валидно и допустимо
съдебно решение, преценено като такова в съответствие с чл. 269 ГПК.
Софийски апелативен съд при преценка на доводите на страните и
доказателствата по делото намира следното:
Предявени са искове с правно основание чл. 108 ЗС, чл. 124 ГПК и чл. 59
ЗЗД.
Ищецът С. Д. П. твърди, че докато бил в брак с Т. Г. П. (прекратен с
решение от 15.01.2009 г.), тя закупила с н.а. № 24 по дело 378/2006 г. от
3
"Ермила" ЕООД недвижим имот, изграден на груб строеж в УПИ III -78, от кв.
305г, по плана на ***, одобрен със Заповед РД 09-50-483/26.08.1998 г.,
находящ се в ***, представляващ ап. 13, на шести етаж, с площ от 47, 59 кв.м.,
подробно описан. Твърди, че имотът бил ремонтиран със средства от заем в
размер на 16 000 лв., отпуснат от бА. и обезпечен с договорна ипотека върху
имота. След развода имотът бил възложен на П., който още от 28.07.2006 г. до
датата на исковата молба (7.12.2020 г.) упражнявал в пълен обем правото на
собственост върху него. Посочено е, че в производството по несъстоятелност
на дружеството-продавач „Ермила“ ЕООД, с разрешение на синдика, от
масата на несъстоятелността били продадени 53,52/118,59 ид.ч. от апартамент
А-12, със застроена площ от 118, 59 кв.м., находящ се на шести етаж в същата
сграда, с мазе № 14, с площ от 5, 85 кв.м., заедно с 3, 135% идеални части,
равняващи се на 14 кв.м. от общите части на сградата и от правото на строеж
върху мястото. С постановление за възлагане от 22.05.2018 г., съдът по
несъстоятелността възложил на А. М. този имот и на 28.09.2020 г. синдикът
предприел срещу ищеца и владяния от него имот въвод във владение на
купувачката. Ищецът сочи, че посоченият в постановлението за възлагане
имот не съвпада с неговия имот и претендира да се признае за установено, че
ищецът е собственик на посочения по-горе ап. № 13 въз основа
разпоредителна сделка, а в условията на евентуалност на основание давностно
владение. Претендира и разноски.
Ответницата А. В. М. оспорва иска, като счита, че н.а. № 24 от 2006 г.
касае несъществуващ обект в одобрения архитектурен проект на сградата и
сделката е нищожна поради липса на предмет. Намира, че дружеството е
нарушило добрите нрави като е въвело П.а в заблуждение, че имотът
съществува. Отделно твърди, че сделката е унищожаема поради измама или
грешка в предмета. Оспорва твърденията за давностно владение на ищеца,
като счита, че П. не е владял на годно правно основание, не е добросъвестен
владелец и не е изтекла давност в негова полза. Счита, че с поставянето на
имотите на дружеството под обща възбрана давността, която е текла в полза
на П., е била прекъсната.
Ответницата А. В. М. на свой ред предявява насрещен ревандикационен
иск срещу С. П. като твърди, че е собственик на 53,52/118,59 ид.ч. от
апартамент А-12, със застроена площ от 118, 59 кв.м., находящ се на шести
етаж на сграда в ***, вх. А, състоящ се от дневна с кухненски бокс, три
4
спални, антре, коридор, баня-тоалетна, тоалетна, дрешник, мокро помещение
и две тераси, заедно с мазе 14, със застроена площ от 5, 85 кв.м., заедно с 3,
135% идеални части, равняващи се на 14 кв.м. от общите части на сградата и
от правото на строеж върху мястото, съставляващо УПИ III -78, от кв. 305г, по
плана на *** на основание постановление за възлагане № 6/22.05.2018 г.,
постановено по т.д. № 110/15 г. на ОС - Враца, влязло в сила на 19.06.2018 г.
Претендира да бъде призната за собственик, да се осъди ответника да й
предаде владението, както и същият да й заплати сумата от 6 800 лв. -
дължимо обезщетение за ползване без правно основание на имота в периода от
17.07.2019 г. (получаване на нотариална покана от ищеца П.) до 19.02.2021 г.
(завеждане на насрещната искова молба). Претендира се законна лихва върху
обезщетението, както и сторените по делото разноски.
Ответникът „Ермила“ ЕООД (н.) оспорва иска на П., като по същество
поддържа оплакванията на ответницата М..
Ответникът С. П. (първоначален ищец) оспорва насрещните искове в
подробно изложение.
Третите лица помагачи на страната на С. П. – М. Й. Д. и Л. Ж. Л. не са
заявили становище.
От събраните доказателства, преценени в съответствие с доводите на
страните във въззивното производство, се установява следната фактическа
обстановка:
Видно от приложен н.а. № 24 от 28.07.2006 г. Т. П. е закупила от
„Ермила“ ООД апартамент № 13, изграден на груб строеж в УПИ III -78, от
кв. 305г, по плана на ***, одобрен със Заповед РД 09-50-483/26.08.1998 г.,
находящ се в ***, на шести етаж, с площ от 47, 59 кв.м., състоящ се от една
стая, дневна с кухненски бокс, антре, баня-тоалетна и една тераса, при съседи:
от запад - улица, от север - стълбище и асансьорна клетка, от изток -
коридор и ателие 14, от юг - калкан, заедно с 1, 038% идеални части от
общите части, равняващи се на 5, 25 кв.м., от комплексна жилищна сграда на
четири и шест етажа с подземни гаражи, магазини и апартаменти.
С н.а. № 154 от 17.12.2008 г. (л. 233) „Ермила“ ООД е продало на Л. Ж.
Л. и М. Й. Д. 65,07/118,59 ид.ч. от изградения в груб строеж ап. № А-13, на
шести етаж, ***, със застроена площ от 118,59 кв.м., състоящ се от дневна,
кухня, бокс, три спални, антре, коридор, баня-тоалетна, тоалетна, дрешник,
5
мокро помещение, две тераси, при съседи: ап. № А-12, двор, калкан, улица
„Медет“, стълбищна клетка, стълбищна площадка, асансьорна шахта, заедно с
мазе № 14, с площ от 5,85 кв.м., заедно с 3,155 % ид.ч., равняващи се на 14
кв.м. от общите части на сградата и правото на строеж. В т. 2 от нотариалният
акт е вписано задължение за „Ермила“ ООД да извърши делба и
преустройство на описания в пункт първи недвижим имот, който да бъде
разделен на два реално обособени обекта, единият от които да бъде ап. № А-
13, а другият № А-14, като извърши необходимите правни и фактическия
действия по одобряване на архитектурен проект за реалното разделяне на
апартамента, след което се задължава да подпише договора за доброволна
делба на имота, при която ап. № А 14 с площ от 65,07 кв.м. да бъде възложен
на Л. Ж. Л. и М. Й. Д..
На л. 243 е приложен проект на шестия етаж в процесната сграда, с дата
на одобряване 27.09.2000 г. и заверка на НАГ от 5.10.2002 г., от който е видно
(и според СТЕ), че в сградата е предвиден ап. № 12 (по червен контур на
чертежа) със съседи: стълбище и асансьорна шахта, калкан и ап. № А-13.
Приложения на л. 178 чертеж-преработка не е одобрен, (не е представен такъв
проект от НАГ на експерта), но в него е посочено, че до стълбището и
асансьорната клетка е обект А № 13, с площ от 47,59 кв. и съседен на него от
юг А-14, с площ от 65,07 кв.м.
Няма спор, че бракът между С. П. и Т. П., сключен на 15.12.2001 г., е
прекратен на 15.01.2009 г. като с бракоразводното решение, придобитият по
време на брака ап. № 13, в груб строеж, на 6 етаж, с площ от 47, 59 кв.м.,
находящ се в ***, се възлага на С. П..
С окончателно решение № 3199/15.06.2012 г., АССГ, по адм. д. №
3765/2011 г., се отхвърля жалбата на Главния архитект на СО срещу заповед
ДК-10-ЮЗР-45/17.03.2011 г. на Началника на РДНСК - Югозападен район. В
решението е посочено, че обжалваната заповед касае отмяна на отказ на
Главния архитект на СО за одобряване на инвестиционен проект - преработка
на строеж "Жилищна сграда в УПИ III, кв. 305Г, м. "Цар Борис III ", район
"Красно село". Видно отново от установителното действие на мотивите,
преработката на инвестиционния проект на този строеж, касаещ ет. 6 на
сградата се изразява в трансформация на обект А12 в А13 и А14 (стр. 190 гръб
в делото), като промените не засягат конструкцията на сградата.
6
С постановление за възлагане № 6 от 22.05.2018 г. (л. 86) на ОС Враца,
по т.д. № 110/2015 г., съдът е възложил на А. В. М. 53,52/118,59 ид.ч. от
намиращия се в масата на несъстоятелността на „Ермила“ ООД апартамент №
А-12 със застроена площ от 118,59 кв.м., на шестия етаж на ***.
В Протокол за въвод във владение от 28.09.2020 г. (л. 24) е вписано, че на
С. П. е дадена възможност да поиска спиране на изпълнението от районния
съд.
Според СТЕ, апартамент № 13 не е съществувал в одобрените
строителни книжа от 27.09.2000 г., заверени от НАГ на 5.10.2002 г. Заключено
е от експерта, че обектът, който ищецът претендира да е апартамент № 13,
попада в границите на апартамент № А-12, защрихован в червено на чертежа
на л. 243. Посочено е още, че индивидуализиращите белези на обект са
основно съседите, като върху чертежа не е показана ситуацията, но според
съседите по н.а. № 24 от 2006 г. и обстоятелството, че апартаментът, закупен
от ищеца, е част от ап. № А-12 по проект, както и с оглед отразената върху
проекта посока (север-юг), може да се даде заключение, че съседите на целия
ап. № А-12 са запад -улица, север - стълбище и асансьорна шахта, изток -
апартамент А-13, юг - калкан. При разпит в о.з. вещото лице е посочило, че
малкият апартамент попада в големия.
Допълнителното заключение на СТЕ е установило, че апартаментът на
ищеца П. (ап. № 13) се намира в дясно от асансьора, във втория вход, състои се
от входно антре, баня-тоалетна, кухненски бокс (част от антрето), спалня и
хол, със западно изложение. Срещу този ап. № 13 е ап. № 14, който в
нотариалния акт е вписан като ателие, т.е. според вещото лице може да се
приеме, че това е жилището предмет на н.а. № 24 от 2006 г. Вещото лице е
посочило, че на място ап. № 13 е обособен като самостоятелен такъв и се
ползва от ищеца като е възможно жилището да бъде включено и правно
обособено в самостоятелен обект. Вещото лице е посочило в заключението,
че обект, именуван апартамент А-12, не е изграден като такъв, макар и да е
предвиден по първоначален проект като неговата площ е разпределена между
ап. № 13 (П.) и ап. № 14. Експертът е посочил, че на 6-ти етаж се намират
общо 5 обекта (три от които с неустановени номера). Изтъкнато е в
експертизата, че по н.а. № 24 от 2006 г. към ап. № 13 няма гараж, паркомясто
или складово помещение.
7
Разпитани са свидетели - л. 376 и сл. от делото.
При така очертаната фактическа обстановка по спорните въпроси се
налагат следните правни изводи:
Ищецът П. твърди, че е собственик на процесния апартамент, обозначен
с № 13, който е бил изграден на груб строеж и придобит чрез покупко-
продажба от „Ермила“ ООД, по време на брака на П., а след развода е
възложен на него. Евентуално претендира, че е придобил жилището въз
основа на осъществявано от 2006 г. до датата на иска – 17.12.2020 г.,
давностно владение.
Разпоредителната сделка от 2006 г. не е сключена по отношение на
невъзможен предмет, поради което възражението на жалбоподателката в тази
насока се явява неоснователно, по следните аргументи: Установява се от
приетите по делото основно и допълнително заключение на СТЕ, че
процесният обект с № 13 и площ от 47,59 кв.м. не е бил предвиден в
първоначалните строителни книжа, но данни за такъв има в чертеж –
преработка на проект (л. 178), който обаче няма категорична информация дали
е одобрен. Според анализа на вещото лице спорният апартамент № 13 е
реална част от предвидения по проект апартамент № 12 (л. 369), като върху
площта на последния, освен процесното жилище (ап. № 13), попада и ап. №
14. Установено е, че обектът съществува на място понастоящем и е обитаем,
като според вещото лице няма пречки същият да бъде обособен правно като
самостоятелен обект. Относимо към спора е и разрешението в ТР № 3 от
28.06.2016 г. по т.д. № 3/2014 г., както е изтъкнато и в проверяваното решение
на СГС. Върховните съдии са приели в тълкувателния акт, че „ако към
момента на сключване на сделка за прехвърляне на реално определени части
от недвижим имот, реално определените части от имота (сграда, жилище или
други обекти) не са фактически обособени, но е възможно да бъдат обособени
като самостоятелен обект, съобразно изискванията в действащия устройствен
закон към този момент, договорът не е нищожен поради невъзможен предмет.
Правна невъзможност за обособяване на реално определена част от недвижим
имот (сграда, жилище или други обекти) е налице, когато при сключване на
сделката съществува непреодолима правна пречка да бъде одобрен
инвестиционен проект за обособяване на тази част.“. В мотивите на
тълкувателният акт е посочено, че разпоредбата на чл. 202 ЗУТ не въздига
8
инвестиционният проект като елемент, определящ съдържанието на правните
последици, а като елемент, чието проявление е необходими, за да се
осъществи правното действие на сделката. Това се извежда от съдържанието
на правната норма, която поставя изискване прехвърляната реално определена
част да отговаря на одобрен инвестиционен проект, т.е. на изискванията за
самостоятелен обект на правото на собственост, без да определя поредност
между сключването на сделката и одобряването на проекта. Инвестиционният
проект може да съвпада, но може и да следва по време осъществяването на
сделката. (така и в решение на ВКС - № 14 от 08.01.2024 г. по гр. д. №
4002/2022 г., Г. К., ІV г. о.).
Събраните доказателства установяват, че апартаментът е отразен в
чертеж-преработка на обект (без данни за одобряване), а от приложеното
решение № 3199 от 15.06.2012 г. по адм.д. № 3765/11 г., АССГ, ІІ 27 с-в, и
мотивите му, се установява, че административният съд е приел за
незаконосъобразен отказа на Главния архитект на СО да се одобри
инвестиционния проект за обекта. В мотивите на решението на АССГ е
направено разграничение между понятията за законосъобразността на
строителните книжа и за законосъобразността на изпълнения на място строеж.
От приетото допълнително заключение на СТЕ (л. 369) е видно, че не
съществува непреодолима правна пречка процесния обект да бъде обособен
като самостоятелен такъв, а по отношение на него е бил изготвен и
инвестиционен проект, който не е бил одобрен, тъй като административния
орган (Главен архитект) е излязъл извън правомощията си, като е проверявал
обстоятелства извън строителните книжа. Няма пречка обаче с последващ
административен акт да се извърши съответна корекция на инвестиционния
проект.
В обобщение, по делото се установява, че обектът, обитаван от ищеца,
не е бил предвиден в първоначалния проект като ап. № 13, но в последствие е
отразен в преработката му, която незаконосъобразно не е била одобрена.
Вярно е, че по настоящем няма категорични данни за постановен
административен акт в тази насока, но това е ирелевантно за разглеждания
спор. Установява се, че ап. № 13 е разположен в реална част от първоначално
предвидения, но неизпълнен самостоятелно на място ап. № 12. Според СТЕ
няма пречка ап. № 13 да съществува като самостоятелен обект. Ето защо не се
касае до сделка с нищожен характер, поради невъзможен предмет.
9
Досежно конкретните възражения на въззивницата относно липсата на
гараж и складово помещение към жилището, съдът намира, че същите не
следва да се възприемат. Както е пояснило вещото лице, проектът за сградата
е изработен преди 2006 г., а постройката е изграждана в периода 2006-2008 г.,
когато изискването за налично паркомясто (респ. гараж) за всеки обект не е
било в сила (л. 375). На следващо място - вярно е, че понастоящем няма данни
за ап. № 13 да има отредено мазе, таван или складово помещение в самото
жилище. В същото време следва да се държи сметка за това, че становището
на вещото лице, че обектът може да се обособи като самостоятелен такъв, не е
оборено. Следователно няма пречка по смисъла на чл. 40, ал. 1 ЗУТ в него да
се обособи склад, килер, дрешник или друго помещение, предназначено за
складиране на вещи и материали, които могат да се намират както във
вътрешността на жилището, така и извън него - например в общите части на
сградата. Както вече се посочи, за сградата (съответно и за конкретното
жилище) е бил изработен преработен проект, който е бил законосъобразен
(вкл. в частта за етаж 6) според АССГ. В този смисъл възможността за
изпълнение на изискването на чл. 40, ал. 1 ЗУТ е налице. Както вече се
посочи, няма пречка инвестиционните разрешения да са последващи, съгласно
цитираното по-горе тълкувателно решение.
Фактът, че понастоящем липсват данни за идентификатор на жилището,
според разясненията в СТЕ може да се аргументира с обстоятелството, че са
налице пречки за нанасяне на самостоятелните обекти в кадастралната карта
(поради липса на издадено УВ) – л. 369. Индивидуализирането на имотите
посредством идентификатори е започнало поетапно да се въвежда в столицата
през 2006 г., когато е сключен и процесния договор за покупка на имота от
съпругата на ищеца П.. Самият архитектурен проект за изграждането на
сградата е изготвен и одобрен преди това – през 2000 г. Видно от посочените
данни в нотариалния акт, за терена също не е изписан идентификатор, нито
съседите са описани с такива номера – посочен е планоснимачен номер и
обстоятелствено са описани границите. Ето защо за конкретиката на
настоящия казус е ирелевантно, че спорният обект не е с издаден
идентификатор. Това само би било пречка за извършване на сделка със същия
по нотариален ред за в бъдеще. Няма основание обаче въз основа на тази липса
да се отрече, че П. е придобил описания по площ и граници апартамент № 13,
за който се установява, че е реална част (възможна за обособяване технически
10
и правно като самостоятелно жилище) от неизпълнен на място, но описан по
проект ап. № 12.
В допълнение - притежаваната от ищеца съобразно нотариалния акт вещ
е самостоятелен недвижим имот, независимо дали е заснета като такава, и
правата за нея може да се бранят с искове за собственост, като тази защита не
е обвързана от административни процедури, като нанасянето им в кадастъра,
издаването на идентификатор и пр. (съгласно т. 4 Тълкувателно решение № 8
от 23.02.2016 г. по тълк. д. № 8/2014 г., ОСГК на ВКС).
Ирелевантно е обстоятелството, че трети лица разполагат с нотариален
акт за идеални части от ап. № 12 и са признати от съд за собственици, тъй като
това не обвързва настоящият състав относно крайните изводи за спора между
страни по делото. Не може да се сподели тезата на жалбоподателката М., че
след като в полза на третите лица помагачи е признато право на собственост
върху идеални части от ап. 12, то именно М. се явява съсобственик с тях за
останалите идеални части в ап. 12, въз основа на постановлението за
възлагане. Вярно е, че в друго производство помагачите Д. и Л.а са предявили
срещу „Ермила“ ЕООД иск за установяване на правата им на собственост
върху ап. № 12 в идеални части (тъй като именно такива са закупили от
дружеството), но поради техническа грешка в нотариалния акт имотът е
изписан с грешен номер. Тъй като дружеството е оспорвало правата им върху
конкретния обект е повдигнат съдебен спор. От аналитичната преценка на
всички налични по делото доказателства (както и от решението на САС №
1464/06.07.2020 г. по гр. д. № 5887/2019 г., недопуснато до касация с
Определение № 60246 от 4.06.2021 г. по гр.д. № 30/2021 г., ВКС), всъщност се
установява, че неизпълнения на място по проект ап. № 12 е разпределен
между имота, закупен от съпругата на П. (като реално описана част с
номерация за апартамента № 13) и този, който реално са обособили Д. и Л.а,
след като са закупили идеални части от ап. № 12 (по проект), понастоящем с
номерация № 14. Дублирането на номерацията на апартаменти в сградата
също не може да рефлектира върху мотивите досежно собствеността, тъй като
това не е основен и съществен елемент относно идентификацията на обектите
в етажна собственост.
Предвид казаното и поради липса на доказателства, които да установят
някоя от хипотезите на чл. 225 ЗУТ, не може да се възприеме становището на
11
въззивницата, че се касае до незаконен строеж. Дори и да е така, сделката с
незаконен строеж сама по себе си не е нищожна, но е необходимо да се
проведат съответни административни процедури за узаконяване на обекта.
С оглед всички изложени аргументи се налага крайният извод, че
ищецът П. е собственик поради закупуване с валидна сделка на процесното
жилище, обозначено с № 13, реална част от първоначално предвидения по
проект ап. № 12, и притежава всички права върху същото. Ето защо
установителния му иск следва да бъде уважен, а решението, с което това е
сторено – потвърдено.
Само за пълнота следва да се посочи, че от свидетелските показания (св.
У.) безспорно се установява още, че процесното жилище, реално обособено, е
владяно в периода от 2006 г. до 2020 г. от ищеца, следователно е изтекла
дългата придобивна давност в полза на П..
Що се касае до насрещните искове, предявени от въззивницата М.
(ответница по главния иск) за ревандикация и за обезщетение поради
неоснователно обогатяване, настоящият състав приема, че същите следва да
бъдат отхвърлени, така както е постановено в обжалваното решение. По
делото се установява, че апартамент № 12 не е бил изпълнен и същият не
съществува реално в сградата, като площта му е разпределена между двата
съседни апартамента, обозначени с № 13 и № 14. След като обектът не е
изпълнен, то насрещната ищца не може да получи идеални части от него.
Освен това, спорните идеални части са съответни на реалната част,
собственост на ищеца. Въззивницата М. не е успяла да получи идеални част с
постановлението за възлагане, тъй като несъстоятелното дружество не е било
титуляр на правото на собственост. Наложения обезпечителен запор не е
прекъснал и давността, визирана по-горе. В този смисъл и следващото
искането за обезщетение поради ползването на жилището от П. е
неоснователно, тъй като последния е упражнявал владение върху свой
собствен имот, респ. не е ощетил М..
Предвид изложените аргументи решението на СГС следва да се
потвърди изцяло, като на ответника се присъдят разноски за адвокат в размер
на 3000 лв., с оглед възражението за прекомерност.
Воден от горните мотиви съдът
РЕШИ:
12
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 260012 от 13.01.2025 г. по гр. д. №
13424/2020 г., СГС, І-19 с-в.
ОСЪЖДА А. В. М., ЕГН **********, и „Ермила“ ЕООД (н), ЕИК
*********, да заплатят на С. Д. П., ЕГН **********, разноски за въззивното
производство в размер на 3000 лв.
Решението е постановено при участие в процеса на трети лица помагачи
Л. Ж. Л. и М. Й. Д..
Решението може да се обжалва пред ВКС в месечен срок от
съобщението до страните, че е изготвено.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
13