№ 76
гр. Н., 05.03.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – Н., IX-ТИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично
заседание на двадесет и девети януари през две хиляди двадесет и пета година
в следния състав:
Председател:Н.Д.Д.
при участието на секретаря К.Ил.Л.
като разгледа докладваното от Н.Д.Д. Гражданско дело № 20242150100971 по
описа за 2024 година
Предявена е искова молба от „Е.К.“ ЕООД, ЕИК *********, чрез адв. Т. М. от АК -
Бургас, срещу собствениците в Етажна собственост на сграда в поземлен имот с ид. №
51500.******, с наименование „Р.М.В.“, гр. Н., к.к. С.Б., представлявани от управителя Л.Й.,
с която е предявен иск с правно основание чл. 40, ал. 1 ЗУЕС за отмяна на решенията, взети
от общото събрание на етажната собственост, проведено на 02.07.2024г.
Твърди се в обстоятелствената част на исковата молба, че дружеството-ищец е
собственик на самостоятелни обекти в сградата в режим на етажна собственост „Р.М.В.“ гр.
Н., к.к. С.Б.. Твърди се, че на 02.07.2024г. е било проведено ОС на ЕС, на което лично е
присъствал управителя на ищцовото дружество, но същото е проведено при нарушение на
предвидената в ЗУЕС процедура, като са взети незаконосъобразни решения. Излагат се
твърдения, че по реда на чл. 16, ал. 9 от ЗУЕС съдържанието на протокола е оспорен, като се
твърди, че в него не е отразено действително случилото се на ОС. Излагат се съображения за
незаконосъобразност на финансовия отчет на управителя, като се излагат подробни
съображения. Твърди се, че взетите решения не отговарят на дневния ред на поканата,
неправилно е изчислен кворума на събранието, същото не е било председателствано от
управителя на ЕС, а от неговия адвокат, че не е бил осъществяван превод на чешки и руски
език, а ако е осъществяван такъв, то не е превеждано правилно. Оспорва се
законосъобразността на всички гласове онлайн, чрез платформата ZOOM, доколкото не е
имало предвидена процедура провеждането на смесен режим на работа на общото събрание
– присъствено и онлайн. Оспорват се декларациите по чл. 17а от ЗУЕС за неприсъствено
гласуване. Излагат се подробни съображения за неправилност и достоверност на отчета на
управителя, верността на отчета на контрольора, неяснота относно формиране на бюджета.
1
Излагат се доводи за незаконосъобразност на решенията, поради некоректност на
проекторешенията и други.
Твърди се също така, че атакуваните решения, взети на проведеното Общото
събрание са незаконосъобразни и следва да бъдат отменени, тъй като са взети при
нарушение на процедурните правила, предвидени в ЗУЕС за свикване и провеждане
заседанията на Общото събрание и противоречащи на императивни материално правни
разпоредби на закона, в подкрепа на което се сочат конкретни съображения. Моли на
основание чл. 40 от ЗУЕС да бъдат отменени като незаконосъобразни взетите решения от
ОС на ЕС, проведено на 02.07.2024г. Представя доказателства, прави доказателствени
искания и иска присъждане на сторените в производството разноски. 1.2. Обстоятелства, от
които произтичат възраженията на ответната страна: В срока по чл. 131 ГПК от ответника –
собствениците в Етажна собственост на сграда в поземлен имот с ид. № 51500.******, с
наименование „Р.М.В.“, гр. Н., к.к. С.Б., представлявани от управителя Л.Й., е подаден
отговор на исковата молба, с който предявеният иск се оспорва. Счита същия за недопустим,
при условията на евентуалност за неоснователен. Твърди се, че искът е предявен след
изтичане на 30-дневния преклузивен срок – на 19.08.2024г, а срокът е изтекъл на
16.08.2024г. Оспорват се твърденията за нарушения на процедурата по свикването и
провеждането на ОС и се развиват доводи в тази насока. Акцентира се, че разпоредбите на
ЗУЕС са спазени. Извършва се анализ и са изложени подробни съображения за
законосъобразността на взетите решения, като се сочи, че всички решения са взети изцяло
по смисъла на ЗУЕС и като такива са законосъобразни и непротиворечащи на закона.
Изложени са подробни съображения за законосъобразността по отношения на всяко едно
оспорено решение на ОС.
Моли, предявената искова молба да бъде отхвърлена като недопустима, а
производството по делото прекратено, а при условията на евентуалност като неоснователна
и недоказана. Прави доказателствени искания и искане за присъждане на разноски.
В о.с.з. страните се представляват от своите пълномощници, които поддръжат
исковата молба, респ. писмения отговор. Моли се за уважаване на исковите претенции от
ищеца, а ответникът пледира за отхвърлянето им. – за отхвърлянето
По допустимостта конститутивния иск по чл. 40 от ЗУЕС.
Предвид липсата на изрично оспорване на качеството на етажен собственик от
страна на ответника в писмения отговор, и представения договор за учредяване на ипотека
върху недвижими имоти, съдът приема, че искът по чл. 40, ал. 1 от ЗУЕС се подава от
процесуалнолегитимираната страна – етажен собственик „Е.К.“ ЕООД, в сграда в режим на
етажна собственост „Р.М.Б.“, построена в УПИ № 51500.******
По изявления на ищеца, протоколът от проведеното на 02.07.2024 г. общо събрание
се поставян на видно и общодостъпно място – на входната врата на блока – на 16.07.2024 г.
Исковата молба се подава по пощата на 15.08.2024 г., поради което следва да се приеме, че се
подава в законоустановения едномесечен срок от получаване на решенията по реда на чл.
2
16, ал. 7 от ЗУЕС. Възражението на ответника за просрочие на жалбата е неоснователно.
По законосъобразността на решенията на проведеното на 02.07.2024 г. общо
събрание (ОС) на етажна собственост (ЕС):
Относно лицата, които имат право да свикат процесното общо събрание.
Съгласно чл. 12, ал. 1 от ЗУЕС общото събрание се свиква най-малко един път
годишно от: управителния съвет (управителя) или от контролния съвет (контрольора).
В случая, свикването на ОС на ЕС е на управителя Л.Й., поради което следва да се
приеме, че ОС е надлежно инициирано.
Следва да се приеме, че е спазена императивната разпоредба на чл. 12, ал. 1 от
ЗУЕС.
Относно редът за свикване на общото събрание, предвиден в чл. 13 от ЗУЕС.
Процесното общо събрание се свиква с покана на 22.06.2024 г., подписана от
управителя на ЕС.
Поканата съдържа задължителните реквизити, съгласно чл. 13, ал. 7 от ЗУЕС –
отразени са въпросите, предложени за обсъждане, конкретни проекторешения в случай на
неприсъствено гласуване, датата, часа и мястото на провеждането му, срока за провеждане
на неприсъствено гласуване и електронен адрес на управителя.
Поканата за свикване на общо събрание се поставя на входа на сградата. Датата и
часът на поставянето се отбелязва в отделен протокол, подписан от етажен собственик и
председател на УС на ЕС.
Съдът приема, че се спазва, както изискуемия седемдневен срок, така и изискването
за публичност чрез поставяне на поканата видно и общодостъпно място.
Налице е надлежно уведомяване на етажните собственици.
Относно изискването за кворум за провеждане на общото събрание.
Общото събрание се провежда, ако присъстват лично или чрез представители
собственици на най-малко 51 на сто идеални части от общите части на етажната
собственост, с изключение на случаите по чл. 17, ал. 2, т. 1 - 4 и 7 – чл. 15, ал. 1 от ЗУЕС.
Ако събранието не може да се проведе в посочения в поканата час поради липса на кворум,
чл. 15, ал. 2 от ЗУЕС посочва, че събранието се отлага с един час, провежда се по
предварително обявения дневен ред и се смята за законно, ако на него са представени не по-
малко от 26 на сто идеални части от общите части на етажната собственост
В конкретния случай, се установява, че при започване на събранието на 02.07.2024 г.
присъстват лично или онлайн чрез видеоконферентна връзка 73.239 % идеални части от
общите части на етажната собственост, като не се отразява участието на етажния собственик
– свидетеля А. Т., респ. неговите идеални части при вземане на решенията. Видно от
приетата СТЕ, вземайки предвид идеални части на всички присъстващи етажни собственици
(лично и онлайн) и самостоятелните изчисления на вещото лице (Приложение № 2 към
3
СТЕ), кворумът нараства на 76.091 %. Следователно този пропуск не рефлектира върху
законосъобразността на изискването за кворум за провеждане, доколкото са представени над
51 на сто идеални части от общите части на етажната собственост.
Следва да се приеме, че не е налице нарушение във връзка с кворума. Спазена е
разпоредбата на чл. 15 от ЗУЕС.
Относно изискването за кворум за приемане на процесните решения на ОС и
останалите изисквания при провеждане на общо събрание, в т.ч. и съдържанието на
протокола.
Всички решения на проведеното на 02.07.2024 г. общи събрание се приемат с
предвидения в чл. 17, ал. 3 от ЗУЕС кворум, а именно: с мнозинство, повече от 50 на сто от
представените идеални части от общите части на етажната собственост. Това се установява,
както и приложения към протокола списък, неразделна част от протокола, така и от
изготвеното от вещото лице Приложение № 2 към СТЕ. Формирането на идеaлните части е в
съответствие с чл. 17, ал. 1 от ЗУЕС, посочваща, че в общото събрание собствениците имат
право на глас, съответстващ на притежаваните от тях идеални части от общите части на
сградата. Разминаването между посочените в протокола идеални части за всеки етажен
собственик, с тези – посочени от Приложение № 2 към СТЕ е незначително и което е по-
важното – не променя крайния резултат при формирането на изискуемия по закон кворум за
провеждане на общо събрание и след това за приемане на решенията. Неотразяването на
идеалните части на етажния собственик – свидетеля А. Т., не рефлектира върху
законосъобразността на изискването за кворум за приемане на процесните решения,
доколкото въпреки неговите права, решенията се вземат с мнозинство над 51 на сто идеални
части от представените на събранието общи части на етажната собственост. При формиране
на кворума при вземане на решенията, се вземат предвид и идеалните части на лицата,
участващи онлайн чрез платформата ZOOM. Отделно от това се подават от тях и писмени
декларации за потвърждаване на вода им даден, присъствено на проведеното ОС.
Следва да се приеме, че не е налице нарушение във връзка с кворума. Спазена е
разпоредбата на чл. 15 от ЗУЕС.
За проведеното общо събрание на 02.07.2024 г. е изготвен протокол, който съдържа
датата и мястото на провеждането на общото събрание, дневният ред, явилите се лица и
идеалните части от етажната собственост, които те представляват, номера на самостоятелния
обект, начина, по който са гласували лицата – "за", "против" или "въздържал се", същността
на изявленията, направените предложения и приетите решения. Протоколчикът се избира с
обикновено мнозинство по предложение на председателстващия. Следва да се приеме, че
изискванията на императивните разпоредби на чл. 16, ал. 4 и ал. 5 от ЗУЕС са изпълнени.
Протоколът от проведеното общо събрание се изготвя на 16.07.2024 г., което е в
нарушение на посочения в чл. 16, ал. 6 от ЗУЕС 7-дневен срок, но това не води до
незаконосъобразност на взетите решения. В случая, правата на ищеца не са ощетени, тъй
като щом подава искова молба, очевидно се е запознал с обявения на 16.07.2024 г. протокол.
4
Без значение е дали са надлежно уведомени останалите етажни собственици за изготвяне на
протокола, в който смисъл са възраженията на ищеца, тъй като не се подава искова молба по
чл. 40 от ЗУЕС от друг етажен собственик.
По законосъобразността на решенията на общото събрание.
Съдът намира, че не е налице нарушение във връзка с участието на адв. М. Т. в
проведеното ОС. Общото събрание е председателствано от управителя на ЕС, който е бил
подпомаган от адв. Т. по време на провеждане на ОС въз основа на пълномощно от
02.07.2024 г., прието по делото. Възражението на ищеца в тази насока е неоснователно.
По отношение на взетото решение по т. 1 от дневния ред за избор на
протоколчик на събранието.
Съдът не установява допуснати нарушения на закона. Решението е взето с
необходимия кворум и мнозинство.
По отношение на взетото решение по т. 2 от дневния ред по приемане на отчета
на управителя за дейността му и извършеното през предходния мандат. Финансов
отчет:
Възражението на ищеца е, че отчетът на управителя за дейността му не се
разпространява предварително на всички собственици. В тежест на ищеца е да установи
този факт, съобразно разпределената от съда доказателствена тежест, като ищецът не
представя никакви доказателства в тази насока. На следващо място, видно от протокола от
проведеното общо събрание нито ищецът е заявил, нито друг етажен собственик, че не е
запознат с отчета на управителя за дейността му. Няма законово изискване отчетът за
приходите и разходите да се представя на всички на всички собственици на всички езици,
като наред с това липсват в протокола обективирани изявления на етажни собственици в
този смисъл. Следва да се спомене и че на събранието присъства преводач, като по този
начин е обезпечена възможността всички етажни собственици, които не разбират български
език, да се запознаят със съдържанието на доклада на управителя.
Решението е взето от компетентен орган с необходимия кворум и мнозинство,
поради което е законосъобразно.
По отношение на взетото решение по т. 3 от дневния ред по приемане на отчета
на контрольора за дейността му:
Съгласно чл. 24, ал. 9 от ЗУЕС контрольорът се отчита с писмен доклад пред общото
събрание в едномесечен срок преди изтичането на мандата си. Докладът се предоставя за
запознаване на всеки собственик, ползвател или обитател чрез поставяне на видно и
общодостъпно място на входа на сградата и при поискване.
Ищецът възразява, че отчетът на контрольора не е предварително разпространен на
всички етажни собственици. Отново в тежест на ищеца е да установи този факт, съобразно
разпределената от съда доказателствена тежест, но ищецът не представя никакви
доказателства в тази насока. Наред с това, подобно на решението по т. 2 от дневния ред,
5
нито ищецът е заявил, нито друг етажен собственик, че не е запознат с отчета на управителя
за дейността му. Няма законово изискване отчетът на контрольора да се представя на всички
на всички собственици на всички езици, като наред с това липсват в протокола
обективирани изявления на етажни собственици в този смисъл. Следва да се спомене и че на
събранието присъства преводач, като по този начин е обезпечена възможността на всички
етажни собственици, които не разбират български език, да се запознаят със съдържанието на
доклада на контрольора.
Решението е прието от компетентен орган с необходимия кворум и мнозинство,
поради което е законосъобразно.
По отношение на взетото решение по т. 4 от дневния ред по приемане на
годишен бюджет на етажната собственост за периода от 01.07.2024 г. до 31.12.2025 г.:
Видно от отчета за приходите и разходите на ЕС за периода от 17.05.2023 г. до
30.06.2024 г. и отчета на контрольора за същия период, се установява наличен остатък от
12759.81 лева, от които: 8937.69 лева по банковата сметка на ЕС и 3822.12 лева – по каса.
Установява се, че този остатък не е включен в началното салдо на приетия годишен
бюджет на ЕС за следващия за периода от 01.07.2024 г. до 31.12.2025 г., като причините за
това са неясни.
Независимо от тази неточност в проектобюджета, респ. в приетия бюджет, съдът е
на мнение, че това няма за последица незаконосъобразност на взетото решение на ОС на ЕС.
В ЗУЕС не се съдържа изискване приетия бюджет да отговаря на счетоводните стандарти,
съобразно изискванията на закона за счетоводството. По арг. от чл. 11, ал. 1, т. 4 от ЗУЕС
бюджетът следва да съдържа данни за приходите и разходите, като това в случая е налице.
Възраженията на ищеца, в т.ч. и в подадените писмени бележки – че бюджета за процесния
период е завишен драстично, почти два пъти; че не са включени възнагражденията за
управителя; че разходите в графа „Други“ от бюджета е прекомерен процент от общия
бюджет; че възнаграждението на управителя е изключително високо и пр., са възражения
свързани с целесъобразност на начина на разходване на средствата, което е изцяло в
компетентността на общото събрание на ЕС. Както вече се посочи, дори и да са налице
неточностти и непълноти в бюджета, доколкото прилагането на Закона за счетоводството не
е задължително при този вид неперсонифицирани субекти, тези факти не се отразяват на
законосъобразността на бюджета. Възраженията на ищеца, че проектобюджетът не е
разпространен между всички собственици на всички езици са ирелевантни за
законосъобразността на взетото решение, тъй като няма законово изискване в тази насока.
Наред с това, липсват в протокола изявления на етажни собственици, че не са запознати с
проектобюжета, вкл. и от ищеца, както и че някои от етажните собственици желае да получи
превод на проектобюджета и не е наясно със съдържанието му. Следва да се спомене и че на
събранието присъства преводач, като по този начин е обезпечена възможността на всички
етажни собственици, които не разбират български език, да се запознаят със съдържанието на
проектобюджета.
6
Решението е прието от компетентен орган с необходимия кворум и мнозинство,
поради което е законосъобразно.
По отношение на взетото решение по т. 5 от дневния ред за определяне на
размера на годишната такса на база 1 % ид.ч. за поддръжка и управление на общите
части за периода 2024-2025 г. Определяне на методика. Срока и начин на плащане.
Санкции при неплащане.
Взетото решение за начина на определяне на размера на годишната такса за
поддръжка и управление е съобразно общата норма на чл. 11, ал. 1, т. 5 от ЗУЕС и чл. 51, ал.
1 и ал. 9, т. 2 от ЗУЕС. Възраженията на ищеца са неоснователни. Всеки етажен собственик,
който не е бил съгласен в предложената методика по чл. 51, ал. 9, т .2 от ЗУЕС, е гласувал
„против“. Права на етажни собственици не са ощетени. Решението на ОС на ЕС, свързано
със срока и начина на плащане и начисляване на законна лихва при забава, е извън
преценката за законосъобразност на решениея по т. 5 от дневния ред.
Решенията са приети от компетентен орган с необходимия кворум и мнозинство,
поради което са законосъобразни.
По отношение на взетото решение по т. 6 от дневния ред за определяне на
размера на годишната вноска за фонд „Ремонт и обновяване“ за периода 2024-2025 г.
Определяне на методика. Срока и начин на плащане. Санкции при неплащане.
Съдът намира, че решението е съобразено с разпоредбите на чл. 11, ал. 1, т. 7, чл. 50,
ал. 2, т. 1 и чл. 50, ал. 3 от ЗУЕС. Не е налице нарушение на закона. Определеният срок и
начин на плащане е извън преценката за законосъобразност.
Решенията са приети от компетентен орган с необходимия кворум и мнозинство,
поради което са законосъобразни.
По отношение на взетите решения по т. 7, 8, 9, 10, 11, 12 и т. 13 от дневния ред:
Не са налице допуснати законови нарушения. Решенията са в съответствие с чл. 11,
ал. 1, т. 1, т. 2, т. 3, т. 8 от ЗУЕС, с чл. 17, ал. 3 от ЗУЕС и с чл. 19, ал. 8 от ЗУЕС.
Решенията са приети от компетентен орган с необходимия кворум и мнозинство,
поради което са законосъобразни.
Събраните по делото доказателства, преценени по отделно и в съвкупност,
мотивират съдът да приеме, че взетите решения на проведеното общо събрание са
законосъобразни.
Горното има за правна последица, отхвърляне на предявения иск по чл. 40 от ЗУЕС.
На основание чл. 78, ал. 3 от ГПК ищецът следва да се осъди да заплати на
ответника направените разноски в общ размер на 2350.00 лева, съобразно представения
списък и доказателства.
Мотивиран от горното, съдът
РЕШИ:
7
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения иск с правно основание чл. 40, ал. 1 ЗУЕС от „Е.К.“ ЕООД,
ЕИК ********* срещу собствениците в Етажна собственост на сграда в поземлен имот с ид.
№ 51500.******, с наименование „Р.М.В.“, гр. Н., к.к. С.Б., представлявани от управителя
Л.Й., за отмяна на всички решения, взети от общото събрание на етажната собственост,
проведено на 02.07.2024г., като неоснователен.
ОСЪЖДА „Е.К.“ ЕООД, ЕИК ********* ДА ЗАПЛАТИ на Етажна собственост на
сграда в поземлен имот с ид. № 51500.******, с наименование „Р.М.В.“, гр. Н., к.к. С.Б.,
представлявани от управителя Л.Й. разноски по делото, в т.ч. и за адвокатско
възнаграждение в общ размер на 2350.00 (две хиляди триста и петдесет) лева, на основание
чл. 78, ал. 3 от ГПК.
Решението подлежи на обжалване пред Бургаски окръжен съд в двуседмичен срок,
считано от връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – Н.: _______________________
8