Р Е Ш Е Н И Е №52
07.01.2019г., гр. Пловдив
В И М Е Т О Н А Н
А Р О Д А
ПЛОВДИВСКИЯТ РАЙОНЕН СЪД, ГК, XVII – ти съдебен състав в открито съдебно заседание на двадесет и шести ноември две хиляди и осемнадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ВЕСЕЛИН АТАНАСОВ
при участието на секретаря Елена Лянгова като разгледа докладваното от съдията гражданско дело № 11447 по описа за 2017г. на съда, за да се произнесе взе предвид следното.
Предмет на делото са субективно съединени искове с правна квалификация чл.33, ал.2 ЗС.
Постъпила е искова молба вх. № 42485/24.07.2017г. от Ц.Х. – М. и Р.Х. чрез а.М.В. по субективно съединени искове с правна квалификация чл. 33, ал.2 ЗС против ответници С.К., С.А.Х., С.Д.Х. всичките представлявани от а. С.И. и ответник К.К.. Искането е за постановяване на конститутивно съдебно решение за признаване правото на ищците да изкупят продадените от първите трима ответника на последния ответник К. 31/36 ид.части от правото на собственост върху имоти с идентификатори както следва: сграда с идентификатор № 56784.554.386.1, сграда с идентификатор 56784.554.386.2, сграда с идентификатор № 56784.554.386.4 всичките разположени в ПИ с идентификатор № 56784.554.386 с адрес: гр. П., ул. Ч. №.на цената на която са продадени за сумата от 9 900 лева. Твърди се, че сделката е осъществена в нарушение на чл. 33, ал.1 ЗС – съсобствениците - ответници са продали притежаваните от тях ид.части от имотите в съсобствеността, без да са ги предложили на съсобствениците – ищци за изкупуването им при същите условия и цена на които са ги продали.
Твърди се в исковата молба, че страните са съсобственици на гореописаните недвижими имоти, по наследство и дарение от общия им наследодател – Х. С. Х.,
починал на ..г. Твърди се, че от така описаните недвижими имоти, ищцата Ц.Д.Х.-М. придобила по наследство 3/36 ид. части; ищцата Р.А.Х. придобила по наследство 2/36 ид. части; ответницата
С.А.К. притежавала 14/36 ид. части, придобити чрез дарение и по наследство; ответникът
С.А.Х. - 14/36 ид. части, придобити чрез дарение и по
наследство; С.Д.Х. притежавал по наследство 3/36 ид.
части. Посочва се, че на 22.05.2017 г. тримата ответници сключили
договор за покупко-продажба, обективиран в НА № .., том .., рег. № .. на НК, вписан в СВ
под вх. рег. № ..г., акт. № .., том ., дело ..., с който продали на четвъртия ответник - К.К.К. притежаваните
от тях 31/36 ид. част от процесните
имоти. Посочва се, че сделката е осъществена в нарушение на чл. 33, ал. 1 ЗС –
съсобствениците - ответници са продали притежаваните от тях ид.
части от имотите в съсобствеността, без да са ги предложили на съсобствениците
– ищци за изкупуването им при същите условия и цена на които са ги продали. В
тази връзка се твърди, че ищцата Ц.Х.-М. живеела и работила в Г., като на
последната не и било известно за водените преговори за сключване на сделката.
На адреса ѝ в гр. П., живеели нейни близки приятели, които също не били
получавали известия, адресирани до нея. Ищцата Р.Х. твърди, че е била поканена
от ответника С.Х. да участва в сделката, като продаде своите 2/36 ид. части, но същата била отказала и не се явила на
уговорената дата и час при н.а. Посочва се, че същата е изразила желание да
закупи сграда с идентификатор 56784.554.386.1, но ответниците не са се
съгласили, доколкото били започнали преговори с ответника К.. За извършената продажба на процесните имоти ищците научили на 29.06.2017 г., след
проверка в Имотния регистър към Агенция по вписвания. Считат, че исковата молба
е депозирана в законоустановения двумесечен срок. Предвид изложеното се моли
предявеният иск да бъде уважен в цялост като се допусне изкупуване на 15/36 ид.части за Ц.Д.Х. – М. и 16/36 ид.части
за Р.А.Х. от правото на собственост върху процесните
имоти. Претендират се разноски.
В срока по чл. 131 от ГПК е постъпил отговор от ответниците С.А.К., С.А.Х. и С.Д., чрез
а.С.И., с който считат иска за недопустим и неоснователен. Отричат, че ищците имат права върху процесния недвижим имот като
поддържат, че са владяли и ползвали имотите като изключителни собственици повече от 15 години явно, спокойно и непрекъснато,
а ищците са се дезинтересирали от процесните имоти. Ето защо същите били придобили
собствеността върху целия имот по давност и можели да се разпореждат с него.
Поради това и четвъртият ответник се явявал добросъвестен купувач и бил
придобил правото на собственост върху имота. С оглед същите обстоятелства се
оспорва и основателността на иска за изкупуване на ид.
части, като се навежда допълнителен довод, че този иск по чл.33, ал.2 ЗС е
несвоевременно предявен, т.е. след изтичане на 2 месеца от сключване на
сделката. Претендират
се разноски.
Ответникът К.К. е подал отговор на исковата молба, чрез а.Л.Ч., с който счита иска за недопустим и неоснователен. Отговорът е подаден извън преклузивния едномечен срок по чл. 131 ГКП. В първото по делото заседание този ответник твърди, че ищците са знаели за сделката. Ищцата Р.Х. е знаела кога и при кой н. ще бъде изповядана сделката, а ищцата Ц.Х.-М. е участвала в преговорите между съсобствениците и К.К.. Ето защо счита, че срока по чл. 33, ал. 2 от ЗС тече от датата на сключване на договора за покупко-продажба, а именно 22.05.2017 г., поради което към момента на подаване на исковата молба – 24.07.2017 г., двумесечния срок е изтекъл. На следващо място се твърди, че при водените между съсобствениците разговори била обсъждана възможността някой от тях да закупи ид. части от имота, изплащайки на останалите, съобразно квотите им в съсобствеността. Всеки от съсобствениците бил отказал, предвид императивния характер на чл. 33, ал. 2 от ЗС, продавачите подписали декларация в този смисъл и я представили на н.а, пред когото била изповядана сделката. След като продавачите предали фактическата власт на купувача – отв. К. върху процесните недвижими имоти, същият извършил редица неотложни ремонти и подобрения на стойност 25 500 лева., за което била подадена насрещна искова молба, по която било образувано отделно производство. Ангажира доказателства. Претендира разноски.
Съдът след преценка на събраните по делото доказателства поотделно и в съвкупност и на основание чл. 12 ГПК като взе предвид становищата на страните намира за установено от фактическа и правна страна следното.
По делото се установява от приобщените писмени доказателствени източници, че ищците и първите трима ответника са били съсобственици на имоти с идентификатори както следва: сграда с идентификатор № 56784.554.386.1, сграда с идентификатор 56784.554.386.2, сграда с идентификатор № 56784.554.386.4 всичките разположени в ПИ с идентификатор № 56784.554.386 с адрес: гр. П., ул. Ч. №.при квоти 5/36 ид.части за ищците и 31/36 ид.части за ответниците както следва: за Ц.М. – 3/36 ид.части, за Р.Х. – 2/36 ид.части, за С.К. – 14/36 ид.части, за С. А. Х. – 14/36 ид.части, за С. Д. Х. 3/36 ид.части. Съсобствеността възникнала въз основа на наследство от общ наследодател Х. С. Х. и въз основа на дарение. Не се възприема възражението на отв. К.К. затова, че удостоверението за наследници на Х. С. Х. не съдържало родствената връзка с ищците. Х. С. Х. се наследява по заместване от децата на неговия б.Д. С.Х. и А. С.Х., тъй като този братя са починали преди наследодателя. Ищцата Р.Х. е дъщеря на единия б.– А.Х., а Ц.М. – на другия б.– Д.Х..
До приключване на съдебното дирене в настоящата инстанция не са констатирани факти, които да водят до промяна притежаваните от страните ид.части от правото на собственост върху имотите, респ. с влязлото в сила на 23.05.2018г. съдебно решение по гр.д. № 17033/2017г. на РС – Пловдив със сила на пресъдено нещо е отречено наличието на възникнал фактически състав на придобивна давност от страна на първите трима ответници по отношение на притежаваните от ищците 5/36 ид.части от правото на собственост върху процесните имоти. Ето и защо съдът е обвързан от пределите на СПН и е недопустимо да се произнася повторно по възражението на тримата ответници, че са придобили по давност ищцовите ид.части.
По делото също така не се спори, а и се установява от нотариален акт № ..г., че първите трима ответници С.К., С. А. Х. и С.Д.Х. продават притежаваните от тях ид.части от правото на собственост върху процесните имоти за сумата от 9 900 лева в полза на четвъртия ответник К.К.К.., за която сума също не се спори, че представлява действително уговорената и заплатената продажна цена по сделката.
Следователно, първият спорен по делото въпрос е дали преди продажбата продавачите-съсобственици са предложили на ищците да изкупят дела им. Вторият спорен по делото въпрос е сдали предявените искове са в двумесечният срок от извършването на сделката, респ. от узнаването за нея.
По първия спорен въпрос.
Нотариалното производство в рамките на което е оформен нот.акт № ..г. се е развило в рамките на нот.дело № ... преед н. ..., като пред н.а е представена декларация по чл.33, ал.1 ЗС съгласно която ответниците прехвърлители декларират писмено пред него, че никоя от двете ищци не е приела предложението им да бъдат изкупени притежаваните от тях ид.части от правото на собственост върху имотите. Другояче казано, ответник С.А.К. би следвало да е предложила за изкупуване притежаваните от нея равностнойността на притежаваните от нея 14/36 ид.части от 9900 лв., С. А. Х. равностнойността на притежаваните от него 14/36 ид.части от 9900 лв., а С. Д. Х. равностнойността на притежаваните от него 3/36 ид.части от 9900 лв. Като всеки от ответниците продавачи следва да е отправил предложението към всяка от ищците. Декларацията по чл.33, ал.1 ЗС, която е оформена по нотариално дело и представена като доказателство пред настоящата инстанция не съдържа един реквизитите на предложението – цената на това предложение. В случая се продават 31 ид.части за 9900 лв. като всяка от ищците съобразно квотите в съсобствеността има право да й бъде предложен от всеки от ответниците продавачи притежаваната от него квота на цената на която последната се продава. Ето и защо декларациите по чл.33, ал.1ЗС не съдържат условията на предложението за продажба на ид.части от правото на собственост, поради което и няма как чрез този доказателствен източник да се удостовери съществен елемент от това предложение. В допълнение декларацията по чл.33, ал.1 ЗС съдържа признание на отрицателен факт, че никой съсобственик не е приел предложението отправено до него, като това признание е направено от страната, която се ползва от декларацията поради което и документът няма материална доказателствена сила.
В доказателствена тежест на всеки ответник е да установи, че е отправил предложение до всяка от ищците да закупи притежаваната от него ид.част, и то с писмено доказателство по изричната разпоредба на чл. 33, ал.1 ЗС. Законовата разпоредба изисква един положителен факт и отрицателен факт. Положителния факт е отправеното предложение, а отрицателния факт е неприетото предложение. Декларацията по чл. 33, ал.1 ЗС може да установи единствено отрицателния факт ако е надлежно оформена и евентуално може да представлява изявления затова, че е настъпил положителния факт, които изявления обаче отново се преценяват с оглед заитересоваността на автора на волеизявлението. На следващо място, за да може да се установи наличието на положителния факт на отправеното предложение, е необходимо да се установи и фактът, че това предложение е получено. Именно с получаването на предложението, което ако бъде удостоверено от останалите съсобственици документът придобива формална доказателствена сила, затова че те са били наясно с фактът, че им е предложено да изкупят съответните идеални части. Представената по делото декларация по чл.33, ал.1 ЗС не удостоверява пряко и непосредствено нито, че е направено предложение, нито че е получено предложение в контекста на доказателствената сила на изявлението на страната в чийто интерес се провежда нотариалното производство. Целта на писменото доказателство по чл.33, ал.1 ЗС относно положителния факт е именно с оглед осуетяване на претенции от страна на останалите съсобственици затова, че е било отправено предложение до тях за продажба на ид.части, което те са получили и което предложение не са приели. До колкото обаче нотариалното производство е безспорно и се развива между страни, които целят сключването на определена сделка съдържанието на декларацията по чл. 33, ал.1 ЗС е свободно, респ. за валидността на сделката не е необходимо писменото доказателство за положителния факт на отправеното и полученото предложение, поради което и н.ът не следи и не може да откаже изповядването й.
Ответниците ангажират гласни доказателства в своя полза, за да установят изпълнението на изискването на закона. От разпитаните с. обаче не може да се установи нито фактът, че всеки от ответниците е отправил предложение до всяка от ищцата, нито че това предложение е съдържало цената на която са продадени ид.части, нито пък че предложението е прието от всяка от ищците, нито пък че всяка от тях е отказала. Тези факти е следвало да бъдат установени в рамките на нотариалното производство и за всички тях е приложена декларация по чл. 33, ал.1 ЗС, която обаче не се подкрепя от разпитаните по делото с. Г. Т., С.Х., П. Й.. И тримат с. излагат показания относно разговори затова, че ответниците възнамерявали да продават своите ид.части и затова дали ищците желаят да продадат техните. В показанията няма изложение на положителния факт за направено предложение до всяка от ищците да изкупи притежаваните от ответниците ид.части от правото на собственост върху имотите. Така с. Т. си спомня, че С.А.Х. е звънял на Ц.М., за да я осведоми, че ще продава и дали тя била съгласна да продаде нейната част, като М. била поставила условие, че ще продаде нейната част в замяна прехвърлянето дела на С.А.Х. и дела на С. в полза на нейния б.от друг имот на ул. Ш.. Следователно, от показанията на този свидетел се установява, че единия от ответниците - С.А.Х. е възнамерявал да продава своя дял и е събирал информация затова дали ищците ще продават техния дял. Не се установява от показанията на този свидетел да е предлагано на която и да е от ищците да закупят неговия дял срещу парична сума. Св. С.Х. потвърждава тези показания на св. Т. като заявява, че съпругът й С.А.Х. е искал да продава къщата и се обадил на Р. да дойде, за да си получила дела. Р. била съгласна да се продаде имота, но изискването на чл. 33, ал.1 ЗС е не да има съгласие на всички съобственици за продажба, а да се предложи за изкупуване дела на съсобственика-продавач. В тази връзка св. Х. изрично посочва, че мъжът й С. не е предлагал на Р. тя да изкупи идеалната му част от имота, защото тя не била изразявала желание. Показанията на св. П. Й.са в насока, че Ц. не искала къщата и щяла да продава и нейната част, но искала части от друга къща.
Следователно, и тримата с. посочват, че организатор на сделката е бил С. А. Х., който е вадил документи, полагал е грижи за имотите, плащал данъците и в крайна сметка е приел капаро и е уговарял другите съсобственици продавачи като дори да се приеме, че този ответник е информирал ищците за намерението си да продава, не е доказано, че първо на тях им е предложил да изкупят дяловете му, не е доказано и за останалите ответници-продавачи, че също са предложили за изкупуване дяловете си.
По втория спорен въпрос.
В константната си практика ВКС приема, че ако ищецът не е бил поканен да изкупи дела на продавача и поради това изобщо не е знаел за сделката, двумесечният срок започва да тече от момента на узнаването, че продажбата е извършена, а не от момента на сключване на договора с третото лице. Писмена покана не е била извършвана. Разпитаните по делото с. не посочват, че С. А. Х. е поканил която и да е от ищците да изкупи дела му и този на останалите съсобственици, респ. да е посочвал, че предстои сделка с конкретна дата, час и място. Ето и защо не може да се приеме тезата, че 2-месечния преклузивен срок тече от датата на извършването на сделката предвид че ищците не са били изрично канени от ответниците-продавачи да изкупят продаваните от тях идеални части.
По изложените съображения предявените искове следва да бъдат уважени, а на основание чл. 78 ГПК в полза на ищците да бъдат присъдени сторените от тях разноски в размер на сумата от 1652.90 лв. съгласно представения списък.
Така мотивиран съдът
Р Е Ш И :
ДОПУСКА да бъде извършено ИЗКУПУВАНЕ от ищците Ц.Д.Х. – М. с ЕГН ********** *** и Р.А.Х. с ЕГН ********** *** НА 31/36 ИД.ЧАСТИ от правото на собственост върху имоти с идентификатори както следва: сграда с идентификатор № 56784.554.386.1, сграда с идентификатор 56784.554.386.2, сграда с идентификатор № 56784.554.386.4 всичките разположени в ПИ с идентификатор № 56784.554.386 с адрес: гр. П., ул. Ч. №.от действащата КК и КР на гр. П., които идеални части са прехвърлени с договор за покупко- продажба, оформен в нотариален акт за покупко-продажба № .., том ., рег. № ., нот.дело № ... от ... на н. ... с рег. № .. от НК от ответниците С.А.К. с ЕГН **********, С.А.Х. с ЕГН ********** и С.Д.Х. с ЕГН ********** всичките със съдебен адрес: ***, пл. С. № ., ет.., офис . в полза на ответника К.К.К. с ЕГН ********** със съдебен адрес *** ЗА СУМАТА ОТ 9 900 ЛЕВА / девет хиляди и деветстотин лева/, КОЯТО СУМА СЛЕДВА ДА БЪДЕ заплатена от ищците Ц.Д.Х. – М. с ЕГН ********** *** и Р.А.Х. с ЕГН ********** *** В ПОЛЗА НА ответник К.К.К. с ЕГН ********** със съдебен адрес *** в едномесечен срок от влизане в сила на решението, на основание чл. 33, ал. 2 ЗС.
ОСЪЖДА С.А.К. с ЕГН **********, С.А.Х. с ЕГН ********** и С.Д.Х. с ЕГН ********** всичките със съдебен адрес: ***, пл. С. № .., ет.., офис .. и К.К.К. с ЕГН ********** със съдебен адрес *** да заплатят общо сумата от 1652.90 лв / хиляда шестотин петдесет и два лева и 90 ст./, която представляват разноски за настоящата инстанция.
Решението подлежи на обжалване пред Окръжен съд – Пловдив в двуседмичен срок от съобщаването му на страните.
СЪДИЯ:/п/
Веселин Атанасов
Вярно с оригинала.
Е.Л.