РЕШЕНИЕ
№ 1662
гр. Варна, 16.05.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 52 СЪСТАВ, в публично заседание на пети
април през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:
Председател:Ивалена Димитрова
при участието на секретаря Снежана Д. Георгиева
като разгледа докладваното от Ивалена Димитрова Гражданско дело №
20223110102018 по описа за 2022 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Предявен е от Б. Н. В., ЕГН **********, и И. Г. В., ЕГН **********, и двамата с
адрес: гр. В., ж. к. ...., местност ......, ****, ет. ...., срещу „И. и К“ ЕООД, ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление: гр. В. , ж. к. ...., ****, ет. ..., ап. ...., иск с правно основание
чл. 34 ЗС за делба на съсобствено между ищците и ответника таванско складово помещение,
находящо се на тавански етаж, в подпокривното пространство на сграда с идентификатор
10135.2526.1595.3 по плана на местност Св. Н., гр. Варна, цялото с полезна площ от 18,18
кв. м, а измерено на място с площ от 20,8 кв. м, състоящо се от две реално обособени части,
едната с площ от 7,8 кв. м, другата с площ от 13 кв. м, включваща и баня-тоалетна, при
граници на цялото таванско помещение: стълбище, открита тераса и кухня, отдолу - ап. 3,
жилище на сем. В.и, при квоти: ½ ид. ч. за ищците и ½ ид. ч. за ответното дружество.
В исковата молба се излага, че ищците и ответното дружество са собственици на
отделни самостоятелни обекти в жилищна сграда с идентификатор 10135.2562.1595.3 по
плана на местност Св. Н., гр. Варна, като са придобили и общо съсобствено складово
помещение, находящо се на таванския етаж на сградата, с полезна площ от 18,18 кв. м по
нотариален акт и с действителна площ от 20,80 кв. м, състоящо се от две реално обособени
части – едната с площ от 7,8 кв. м, другата с площ от 13 кв. м, втората включваща и баня-
тоалет.
Излага се, че с договор за покупко-продажба, обективиран в Нотариален акт № 56,
том III, рег. № 2970, нот. дело № 404/10.05.2008 г., ищците са придобили недвижим имот,
1
находящ се в изградена до степен на завършеност „груб строеж“ триетажна жилищна сграда,
находяща се в гр. Варна, местност Св. Н., попадаща в ПИ № 3066 в кв. 52, а именно:
самостоятелен обект в сграда – апартамент № 3, на трети етаж, с площ от 125,10 кв. м,
състоящ се от входно антре, дневна, две бани с тоалет, три спални и тераса, ведно с ½ ид. ч.
от открита тераса на покрива на сградата с площ от 103,14 кв. м, както и ведно с 31,0658 %
ид. ч. от общите части на сградата и от правото на строеж върху поземления имот.
Впоследствие горният нотариален акт бил поправян два пъти, като на 23.04.2012 г. към
описанието на апартамента било добавено: „ведно с ½ ид. ч. от таванско складово
помещение, находящо се на тавански етаж, в подпокривното пространство, цялото с площ от
18,18 кв. м“, а на 31.08.2015 г. било уточнено, че вместо „ведно с ½ ид. ч. от открита тераса“
следвало да се чете „ведно с открита тераса“. На 31.08.2015 г. бил съставен и Нотариален
акт за собственост на недвижим имот № 80, том II, рег. № 4320, нот. дело № 261/2015 г., с
който ищците се признавали за собственици на следния недвижим имот, находящ се в гр.
Варна, местност Св. Н.: апартамент № 3 на трети етаж на сградата, построена в ПИ с
идентификатор 10135.2526.1595, представляващ самостоятелен обект с идентификатор
10135.2526.1595.3.3, със застроена площ от 125,10 кв. м, състоящ се от входно антре,
дневна, две бани с тоалет, три спални и тераса, ведно с открита тераса на покрива на
сградата с площ от 103,14 кв. м и ведно с ½ ид. ч. от таванско складово помещение,
находящо се на тавански етаж, в подпокривното пространство, цялото с полезна площ от
18,18 кв. м.
С Нотариален акт за покупко-продажба № 78, том III, рег. № 11665, нот. дело №
438/2009 г. ответното дружество придобило съответно апартамент № 2 с идентификатор
10135.2526.1595.3.2, находящ се в гр. Варна, местност Св. Н., на втори етаж в сграда с
идентификатор 10135.2526.1595.3, със застроена площ от 125,10 кв. м, състоящ се от
входно антре, дневна, две бани с тоалет, три спални и тераса, ведно с ½ ид. ч. от таванско
складово помещение, находящо се на тавански етаж, в подпокривното пространство, с
полезна площ от 18,18 кв. м.
Или обобщено заявяват, че притежават ап. № 3 от жилищната сграда, ведно с ½ ид. ч.
от таванското помещение, а ответното дружество е собственик на ап. № 2 на втори етаж,
ведно с останалата ½ ид. ч. от таванското помещение. Твърдят, че таванското помещение не
представлява обща част. Ищците заявяват още, че са разширили ползваната от тях реална
част от помещението за сметка на собствената им тераса, поради което понастоящем
помещението е с по-голяма площ и е реално разделено на две помещения, всяко от които
отговаря на правата на съсобствениците върху обекта. Помещението, ползвано от ищците е
с площ от 13 кв. м, включваща баня-тоалетна, а помещението, ползвано от ответното
дружество – с площ от 7,8 кв.м.
Излагат, че първоначално процесното помещение е било с друга форма и друга
квадратура – тази записана в НА на страните, от 18,18 кв. м. Впоследствие строителят е
разширил и променил помещението, с цел да го продаде като отделен обект. Същото е
разделил на две – разширението до 20,8 кв. м е за сметка на терасата на ищците, а в
2
помещението са вкарани трегерите и коминът. Самото преграждане и промяна на входните
врати също е извършено от строителя. Заявяват, че преди промяната терасата е била с площ
от 103,14 кв. м, а сега площта й извън таванското помещение е 97 кв. м, като разликата е
включена в таванското помещение.
Заявяват, че не могат да поделят доброволно процесното таванско помещение, а
същевременно всяка от страните ползва реално обособена част от него. Поради това сезират
съда с искане да бъде допусната и извършена делба на процесното таванско складово
помещение, находящо се на таванския етаж в жилищна сграда с идентификатор №
10135.2562.1595.3 по плана на местност Св. Н., гр. Варна, с полезна площ на помещението
от 18,18 кв. м по НА, а измерено на място - с площ от 20,8 кв. м, състоящо се от две реално
обособени части, едната с площ от 7,8 кв. м, другата с площ от 13 кв. м, втората включваща
и баня-тоалетна, между страните по делото при равни квоти - ½ ид. ч. за ищците и ½ ид. ч за
ответното дружество.
В срока по чл. 131 от ГПК ответното дружество „И. и К“ ЕООД депозира писмен
отговор, чрез пълномощника си адв. И. Д., в който заявява, че по НА ищците и ответника са
съсобственици на таванско складово помещение, находящо се на таванския етаж в
подпокривното пространство, с полезна площ от 18,18 кв.м, като всяка от страните
притежава по ½ ид. ч. от него. Заявява, че преди 7 години ищците са извършили самоволни
действия без знанието и съгласието на ответното дружество, като са преградили тавана с
плътна стена и са обособили самостоятелна стая, която се слива с терасата, която е тяхна
собственост, и в това пространство се влиза откъм терасата. Счита, че е налице незаконно
строителство и промяна на архитектурния план без знанието и съгласието на другия
съсобственик. Оспорва твърдението, че квадратурата, която ищците са оградили - от 13 кв.
м., е изцяло за сметка на откритата тераса, която е тяхна собственост. Оспорва, че
обособените в момента две помещения отговарят на правата на съсобственост върху
таванското помещение. Оспорва твърденията, че строителят е обособил две помещения за
продажба. Оспорва, че квадратурата от 20,8 кв.м е за сметка на откритата тераса, тъй като в
квадратурата от 103,14 кв. м се включват и общите части, които се изчисляват при
площообразуването. Твърди, че помещението е с квадратура от 20,8 кв.м и делба следва да
се допусне при ½ ид.ч. за всеки от съсобствениците – по 10,4 кв. м ид. ч., или както е по НА
– по 9 кв. м ид. ч.
В съдебно заседание ищците Б. Н. В. и И. Г. В. не се явяват лично, представляват се
от адв. П. Х. - ВАК. Поддържат исковата молба, настояват за допускане на делба на
процесния обект съобразно Приложение № 3 към заключението по допуснатата СТЕ.
В съдебно заседание ответникът „И.ов и К“ ЕООД се представлява от И. Д. - ВАК, и
адв. Т. Н.-С. - ВАК. Оспорват исковата молба, поддържат депозирания отговор на същата.
Застъпват становище, че следва да бъде съобразено Приложение № 5 към заключението на
вещото лице.
Съдът, след преценка на събраните по делото доказателства, приема за установено от
фактическа и правна страна следното:
3
Видно от Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 56, том III, рег.
№ 2970, дело № 404/2008 г., на 10.05.2008 г. В. А. Х., ЕГН **********, е продалa на Б. Н.
В., ЕГН **********, и И. Г. В., ЕГН **********, чрез пълномощника им Р. А. П., следния
свой собствен недвижим имот, находящ се в изградената до степен на завършеност „груб
строеж“ триетажна жилищна сграда, находяща се в гр. Варна, местност Св. Н., попадаща в
ПИ № 3066 в кв. 52, идентичен с нов кв. 56, който имот представлява част от ПИ № 1714 и е
урегулиран в УПИ № XXVI-3066 в кв. 56 по плана на местност Св. Н., гр. Варна, с площ от
532 кв. м, а именно: самостоятелен обект в сграда - Апартамент № 3 на третия етаж, с площ
от 125,10 кв. м, състоящ се от входно антре, дневна, две бани с тоалет, три спални и тераса,
при граници: от четири страни вътрешен двор и стълбищна клетка, ведно с ½ ид. ч. от
открита тераса на покрива на сградата, с площ от 103,14 кв. м, при граници: от четири
страни вътрешен двор и стълбищна клетка, представляваща по смисъла и при условията на
чл. 38, ал. 2 ЗС обща част само за собствениците на обектите, находящи се на втори и трети
етаж на сградата, както и ведно с 31,0658% ид. ч. от общите части на сградата и 31,0658%
ид. ч. от правото на строеж върху поземления имот, както и правото на ползване на
паркоместа в незастроената част на УПИ, предназначени за собствениците на обекти в
сградата.
С Нотариален акт за собственост на недвижим имот № 80, том II, вх. рег. № 4320,
нот. дело № 261/2015 г. Б. Н. В., ЕГН **********, и И. Г. В., ЕГН **********, са признати
за собственици на следния недвижим имот, находящ се в гр. Варна, местност Св. Н.:
Апартамент № 3 на етаж 3 на сградата, построена в ПИ с идентификатор 10135.2526.1595,
представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор 10135.2526.1595.3.3 по КК и
КР на гр. Варна, одобрени със Заповед № РД-18-92/14.10.2008 г. на ИД на АГКК, на
застроена площ от 125,10 кв. м, състоящ се от входно антре, дневна, две бани с тоалет, три
спални и тераса, при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж - няма, под
обекта - 10135.2526.1595.3.2, над обекта - няма, ведно с открита тераса на покрива на
сградата, с площ от 103,14 кв. м, при граници: от четири страни вътрешен двор и стълбищна
клетка, ведно с ½ ид. ч. от таванско складово помещение, находящо се на тавански етаж, в
подпокривното пространство на сграда, цялото с полезна площ от 18,18 кв. м, при граници:
стълбищна клетка и от три страни тераса, както и 31,0658% ид. ч. от общите части на
сградата и от правото на строеж върху поземления имот с идентификатор 10135.2526.1595.
Видно от Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 78, том III, рег.
№ 4665, дело № 438/2009 г., на 10.12.2009 г. В. А. Х., ЕГН **********, е продалa на „И. и
К“ ЕООД, ЕИК *********, следния свой собствен недвижим имот, а именно: Апартамент с
пълен идентификатор 10135.2526.1595.3.2, находящ се в гр. В., ж. к. ..., местност Св. Н., на
2-ри етаж, представляващ апартамент № 2 в сграда с пълен идентификатор
10135.2526.1595.3, със застроена площ от 125,10 кв. м, състоящ се от входно антре, дневна,
две бани с тоалет, три спални и тераса, при граници по схема: на същия етаж - няма, под
обекта - имот с идентификатор 10135.2526.1595.3.1, над обекта - имот с идентификатор
10135.2526.1595.3.3, ведно с ½ ид. ч. от таванско складово помещение, находящо се на
тавански етаж, в подпокривното пространство, с полезна площ от 18,18 кв. м, при граници:
стълбищна клетка и от три страни тераса, както и 36,6527% ид. ч. от общите части на
сградата и от правото на строеж върху дворното място, както и 290 кв. м ид. ч. от дворното
място, върху което е построена сградата, цялото с площ от 532 кв. м, представляващо имот с
пълен идентификатор 10135.2526.1595.
Съгласно заключението на вещото лице инж. Г. Г. по допуснатата съдебно-
техническа експертиза, процесният обект - таванско помещение, е реално поделяем, като
проект за делба е даден в Приложение 5 към заключението (л. 136 от делото), същият е
съобразен със съществуващото положение и внесената екзекутивна документация, като не е
взето предвид уширението, което е за сметка на откритата тераса, собственост на ищците.
Пазарната стойност на дяловете е сметната по метода на вечната стойност, като стойността
4
на кв. м е определена на 1054 лева; пазарната стойност на дяла на ищците (10,20 кв. м) е 10
747 лева; пазарната стойност на дяла на ответника (10,20 кв. м) е 10 747 лева. Отразено е,
че таванско помещение № 2, в което се влиза от откритата тераса, не отговаря като контур
на екзекутивната документация, увеличено е с 84,5 см по цялата дължина от 4,65 м, като
площ е увеличено с 3,90 кв. м. Уширението, което е направено, е за сметка на откритата
тераса; сравнението на съществуващото положение и екзекутивната документация е дадено
в Приложение 4 към заключението (л. 135 от делото). Входът за таванското помещение е от
стълбищната клетка; вследствие на изпълнената преградна стена е обособено и второ
таванско помещение, чийто вход е откъм откритата тераса. В таванско помещение № 1 с
вход от стълбищната клетка има изпълнени преградни стени, които обособяват едно малко
помещение, определено по време на огледа като тоалетна. Таванско помещение № 2 с вход
от откритата тераса се използва като спалня (№ 1), като в него с преградни стени е
обособено и санитарно помещение (№ 2). До него част от откритата тераса е преградена и е
обособено трето помещение - трапезария (№ 3) със самостоятелен вход. Посочените
помещения са изчертани в Приложение 3 към заключението (л. 134 от делото). От
Приложение 2 към заключението (л. 133 от делото) се виждат размерите и площта на
таванското помещение по проект. В Приложение 3 е направено архитектурно заснемане на
съществуващото положение, с всички входове и квадратури на съществуващите помещения,
застроени и светли, и става видно къде е изпълнен преградният зид. В таблица на стр. 2 от
заключението (л. 126 от делото) са дадени всички площи (квадратури) по одобрени проекти,
екзекутивна документация, документи за собственост и съществуващо положение: застроена
площ на открита тераса - 103,14 кв. м по нот. акт, 126,40 кв. м по одобрени проекти, 117,20
кв. м. по екзекутивна документация, 104,40 кв. м по съществуващо положение; светла
(полезна) площ на открита тераса - 99,60 кв. м по одобрени проекти, 90,80 кв. м. по
екзекутивна документация, 85,60 кв. м по съществуващо положение; застроена площ на
стълбищна клетка - 22,70 кв. м по одобрени проекти, 10,80 кв. м. по екзекутивна
документация, 10,80 кв. м по съществуващо положение; светла (полезна) площ на
стълбищна клетка - 18,70 кв. м по одобрени проекти, 8,20 кв. м. по екзекутивна
документация, 8,20 кв. м по съществуващо положение; застроена площ на таванско
помещение - одобрени проекти няма, 20 кв. м. по екзекутивна документация, съществуващо
положение - 9,10 кв. м за таванско помещение № 1 и 28,20 кв. м за таванско помещение № 2;
светла (полезна) площ на таванско помещение - одобрени проекти няма, 17,40 кв. м. по
екзекутивна документация, съществуващо положение - 7,30 кв. м за таванско помещение №
1 и 25,50 кв. м за таванско помещение № 2. Посочени са следните площи за извършване на
делбата: открита тераса - 121,70 кв. м застроена площ, 102,60 кв. м светла (полезна) площ;
стълбищна клетка - 10,80 кв. м застроена площ, 8,20 кв. м светла (полезна) площ; тавански
помещения № 1 и № 2 - по 10,20 кв. м застроена площ и 8,75 кв. м светла (полезна) площ.
Вещото лице сочи, че не са открити проектна документация и разрешение за строеж за
изпълненото преустройство на покривната тераса, като частта, ползвана от ищците, не
отговаря на предназначението, заложено в одобрената проектна документация и описано в
документа им за собственост.
В съдебно заседание вещото лице излага, че проектната документация, която е
открила в кметството, не е достатъчно пълна технически, липсват размери, определяне на
застроени площи и светли площи - тези, в които не влизат стените. Има дадени размери, но
чертежът не е пълен като техническо изискване. Квадратурите би следвало да са дадени в
табличка отстрани на всеки чертеж, но тези таблички, които са задължителни за проектната
документация, липсват. Поради това тя е направила изчисленията. Изтъква, че в
нотариалните актове, в документите за собственост, се подават по принцип застроени
площи. Площта на всеки обект като собственост се определя в зависимост от неговото
положение - ако е краен зид, се взема целият зид към застроената площ на обекта, ако е
среден обект, се взема половината зид, стената се дели по оста. Сочи, че площите, които е
5
изчислила, са на база това разпределение, съобразени са с основната проектна
документация, след което са сверени на място. Пояснява, че площта от 103,14 кв. м на
откритата тераса по нотариален акт не включва площта на таванското помещение и
стълбищната клетка, а е площ само на откритата тераса. Застроената площ от 121,70 кв. м на
терасата, посочена за делбата, е изчислена по външния контур на цялата плоча, като са
включени и половината вътрешни зидове. Сочи, че на Приложение 5 зидовете са
защриховани. Обяснява, че в момента застроената площ на таванско помещение 1, което се
ползва от ответника, е 9,10 кв. м, а светлата площ, която се ползва, е 7,3 кв. м. Застроената
площ на таванското помещение, което ползват ищците, е 28,20 кв. м, като това включва и
пристройката с кухненското помещение, а светлата площ е 25,50 кв. м. За да бъде изпълнен
проектът за делба, както е даден на Приложение 5 - по 10,20 кв. м застроена площ за всяко
от помещенията, съществуващата на място стена между двете тавански помещения в частта
си от 2,08 м трябва да бъде изместена с 40 см навътре към помещение № 2; за да се изравнят
квадратурите на двете помещения, трябва да има извършване на строително-монтажни
работи.
Горната фактическа установеност, съотнесена към приложимите правни норми,
обуславя извода на съда за наличието на съсобственост между страните на процесния имот,
при права ½ ид. ч. за ищците Б. В. и И. В. и ½ ид. ч. за ответника „И.ов и К“ ЕООД.
За индивидуализацията на процесния имот, предвид константната съдебна практика,
че същата следва да бъде установена към датата на постановяване на решението по чл. 344,
ал. 1 ГПК, съдът е допуснал съдебно-техническа експертиза. С оглед горното, в Приложение
3 на експертното заключение (л. 134 от делото) е направено архитектурно заснемане на
съществуващото положение, неоспорено от страните, с което вещото лице инж. Г. Г. е
установила, че общата полезна площ на таванското складово помещение е 20,70 кв. м, като
размерите на обособените в него отделни помещения, ползвани от страните, са съответно
13,4 кв. м - на помещението, ползвано от ищците, и 7,3 кв. м - на помещението, ползвано от
ответника. Съдът приема, че именно на тази скица е обективиран процесният имот във вида,
в който реално съществува. Следва да се посочи, че според К. Ц., „Съдебна делба“, изд. на
„Наука и изкуство“, 1985 г., квадратурата на един недвижим имот е белег за неговата
индивидуализация, но не решаващ, а допълнителен (стр. 100). Съгласно Решение № 337 от
10.10.2011 г. по гр. д. № 666/ 2010 г., ВКС, I г.о., площта на допуснатите до делба имоти е
индивидуализиращ техен белег, но не се обхваща от силата на пресъдено нещо на
решението по допускане на делбата, като няма пречка при възникнал спор във втората
фаза с експертиза да се уточни действителната площ, която е от значение за оценката на
имота.
С оглед на изложеното, съдът намира, че искът за делба е основателен и делбата на
процесния имот, а именно: таванско складово помещение, находящо се на тавански етаж в
подпокривното пространство на сграда с идентификатор 10135.2526.1595.3, построена в ПИ
с идентификатор 10135.2526.1595 по КК и КР на гр. Варна, одобрени със Заповед № РД-18-
92/14.10.2008 г. на ИД на АГКК, цялото таванско помещение с полезна площ от 18,18 кв. м
по документи за собственост, а измерено на място и съгласно скица – Приложение 3 към
СТЕ на л. 134 от делото, приподписана от съда и съставляваща неразделна част от
решението, с полезна площ от 20,70 кв. м, състоящо се от две реално обособени части, при
граници на цялото таванско помещение: стълбищна клетка, открита тераса и кухня,
означена на скицата като тав. пом. 2 № 3, отдолу – самостоятелен обект с идентификатор
10135.2526.1595.3, следва да бъде допусната при следните съделители и квоти:
- за Б. Н. В., ЕГН **********, и И. Г. В., ЕГН ********** - ½ ид. ч.
6
- за „И. и К“ ЕООД - ½ ид. ч.
Воден от горното, съдът
РЕШИ:
ДОПУСКА да бъде извършена съдебна делба на следния недвижим имот: таванско
складово помещение, находящо се на тавански етаж в подпокривното пространство на
сграда с идентификатор 10135.2526.1595.3, построена в ПИ с идентификатор
10135.2526.1595 по КК и КР на гр. Варна, одобрени със Заповед № РД-18-92/14.10.2008 г. на
ИД на АГКК, цялото таванско помещение с полезна площ от 18,18 кв. м по документи за
собственост, а измерено на място и съгласно скица – Приложение 3 към СТЕ на л. 134 от
делото, приподписана от съда и съставляваща неразделна част от решението, с полезна
площ от 20,70 кв. м, състоящо се от две реално обособени части, при граници на цялото
таванско помещение: стълбищна клетка, открита тераса и кухня, означена на скицата като
тав. пом. 2 № 3, отдолу – самостоятелен обект с идентификатор 10135.2526.1595.3, следва да
бъде допусната при следните съделители и квоти:
- за Б. Н. В., ЕГН **********, и И. Г. В., ЕГН ********** - ½ ид. ч.
- за „И. и К“ ЕООД, ЕИК ********* - ½ ид. ч.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване с въззивна жалба пред Окръжен съд - Варна, в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – Варна: _______________________
7