РЕШЕНИЕ
№ 11648
гр. София, 04.07.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 175 СЪСТАВ, в публично заседание на
четвърти април през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:
Председател:ПЕТЪР ИВ. МИНЧЕВ
при участието на секретаря РОЗАЛИЯ ИВ. Г.
като разгледа докладваното от ПЕТЪР ИВ. МИНЧЕВ Гражданско дело №
20221110124259 по описа за 2022 година
Предявени са установителни искове по реда на чл. 422, ал. 1 ГПК с правно основание
чл. 79, ал. 1, предл. 1, вр. с чл. 200, ал. 1 ЗЗД от Г. Г. М., Ц. М. М. и К. Т. М. срещу М. А. Г.,
с искане да се признае за установено в отношенията между страните, че ответникът дължи
на ищците сумата от общо 8 900 евро /по 2966,67 евро за всеки ищец/, представляваща
неизплатена част от продажна цена по Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим
имот № 117, том I, рег. № 02173, дело № 103/2016г. на нотариус Мариела Калоянова, с рег.
№ 200 в НК, с район на действие РС София, ведно със законната лихва, считано от
22.11.2019г. до окончателно изплащане на вземането, за които суми е издадена заповед за
изпълнение на парично задължение въз основа на документ по чл.417 ГПК от 28.11.2019г.
по ч.гр.д. 67342/2019г. по описа на СРС, 175-ти състав.
В исковата молба се твърди, че с Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим
имот №11, том IV, peг. № 11546 дело 552 от 13.12.2013г. на нотариус Мариела Калоянова,
ищците са придобили при равни идеални части от „ИДЕА БИЛДИНГС“ ООД право на
строеж за следния недвижим имот: Апартамент №ЗБ, находящ се в жилищна сграда с
магазини, гаражи, подземни гаражи и трафопост, която ще бъде построена в гр.София, СО,
район Витоша, бул.Тодор Каблешков №1, на 3 жилищен етаж кота +9,00 м, със застроена
площ от 71, 02 кв.м, състоящ се от дневна с трапезария н кухненски бокс, две спални, баня с
тоалетна, входно антре и балкон, при съседи апартамент ЗА, от две страни вътрешен двор,
апартамент ЗВ и коридор, заедно с 2.411% идеални части от общите части на сградата /без
подземните паркоместа п гаража на партера/ и съответните идеални части от правото на
строеж върху мястото, в което ще бъде построена сградата, съставляващо УПИ 11-587 за
1
жилища, магазини, офиси и подземни гаражи, в квартал 257 по плана на гр.София, местност
„Павлово-Бъкстон“, целият с площ от 1201 кв.м. С Нотариален акт за покупко-продажба на
недвижим имот № 117, том I, рег. № 02173, дело № 103/2016г. на нотариус Мариела
Калоянова, ищците прехвърлили правото на собственост върху горепосочения недвижим
имот на М. А. Г. /ответница по делото/ срещу цена от 21 900 евро, която следвало да бъда
заплатена по следния начин: 8 000 евро по равно по сметките на тримата продавачи, която
сума била платена; 5 000 евро по равно по банкови сметки на продавачите Г. и Ц., след
получаване на акт образец 15 на сградата и 8 900 евро по равно по сметка на тримата
продавачи в срок от един месец от получаване на акт образец 16 на сградата. Сочат, че
ищецът К. заявил, че е съгласен с посоченото в нотариалния акт плащане. На 24.10.2016г.
бил издаден акт образец 16, за което уведомили ответницата и същата следвало до
24.11.2016г. да извърши плащане в размер на 8 900 евро, но такова не постъпило. При тези
твърдения молят съда да уважи предявените искове. Претендират разноски.
В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК е постъпил отговор на исковата молба, с който
предявеният иск се оспорва като неоснователен. Ответникът сочи, че на стр. 3 от
Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 117, том I, рег. № 02173, дело №
103/2016г. на нотариус Мариела Калоянова, е посочено, че сключеният между страните
предварителен договор на 08.03.2016г. остава в сила. Твърди, че в предварителния договор е
посочена действителната цена по сделката, която не била идентична с тази, посочена в
нотариалния акт. Излага, че сумата от 8 900 евро е изплатена, тъй като действителната
продажна цена била в размер на 79 000 евро, която сума била платена напълно на
продавачите. Сочи, че съгласно т. 3.2. от предварителния договор, продавачите се съгласили
със заплащането на продажната цена по реда уговорен в договора, както и че няма да имат
претенции относно нейния размер и начин на плащане. Твърди, че на гърба на последната
страница от предварителния договор, продавачите са подписали разписка, че са получили
остатъка от дължимата продажна цена в размер на 58 000 евро на 12.03.2016г. Излага също,
че съгласно нотариалния акт продавачите е следвало да предадат владението в едномесечен
срок след издаване на разрешение за ползване на сградата и след получаване на пълния
размер на продажната цена. Сочи, че владението е предадено, което счита, че също е в
подкрепа на твърдението, че цялата продажна цена е платена. Моли съда да отхвърли
предявения иск. Претендира разноски.
С влязло в сила определение от 11.08.2022г. съдът е прекратил на основание чл. 232
ГПК производството по гр. дело № 24259/2022г. по описа на СРС, 175-ти състав в частта по
предявените от Г. Г. М., Ц. М. М. и К. Т. М. срещу М. А. Г. евентуални осъдителни искове за
сумата от общо 8900 евро, представляваща неплатена част от продажна цена на недвижим
имот.
Предмет на производството по гр. дело № 24258/2022г. по описа на СРС, 175-ти
състав са предявените по реда на чл. 422, ал. 1 ГПК установителни искове.
Съдът като взе предвид становищата на страните и въз основа на събраните по делото
доказателства, намери за установено следното от фактическа и правна страна.
2
За да бъдат уважени предявените искове ищците следва да установят наличието на
сключен между страните договор за покупко-продажба на недвижим имот, че са изправна
страна по договора, както и че част от съдържанието на договора е задължението на
ответника да заплати продажна цена, от която е налице непогасен остатък.
В доказателствена тежест на ответника е да докаже възраженията си срещу исковете;
изпълнение на задължението за заплащане на процесната сума.
В конкретния случай с определението от 20.02.2023г. съдът е отделил за безспорно и
ненуждаещо се от доказване, че между страните е сключен договор за покупко-продажба на
недвижим имот, обективиран в Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот №
117, том I, рег. № 02173, дело № 103/2016г. на нотариус Мариела Калоянова.
От приетия Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 11, том IV,
рег. № 11540, дело № 552 от 2013г. на нотариус Мариела Калоянова се установява, че „Идея
Билдингс“ ООД е продал на Ц. М. М. и Г. Г. М. правото на строеж за следния собствен на
дружеството недвижим имот: апартамент № 36, находящ се в жилищна сграда с магазини,
гаражи, подземни гаражи и трафопост, която ще бъде построена в гр. София, Столична
община, район Витоша, бул. Тодор Каблешков № 1, трети жилищен етаж, кота +9.00, със
застроена площ от 71,02 кв.м., заедно с 2,411 % идеални части от общите части на сградата
без подземните паркоместа и гаража на партера и съответните идеални части от правото на
строеж върху мястото, в което ще бъде построена сградата, съставляващо УПИ II-587 за
жилища, магазини, офиси и подземни гаражи, в квартал 257 по плана за гр. София, местност
Павлово-Бъкстон, целият с площ по скица от СГКК от 1201 кв.метра, при съседи на УПИ:
улица „Тодор Каблешков“, УПИ I- за поща и бивш УПИ V, като съгласно скица на поземлен
имот № 71790/02.12.2013г., изд. от СГКК, поземленият имот е с идентификатор
68134.1930.788.
От приетия Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 117, том
Първи, рег. № 02173, дело №103 от 2016г. на нотариус Мариела Калоянова се установява, че
Г. Г. М., Ц. М. М. и К. Т. М. са продали на М. А. Г. следния съсобствен недвижим имот,
готов на груб строеж: апартамент № 36, находящ се в жилищната сграда с магазини, гаражи,
подземни гаражи и трафопост, която е построена в гр. София, район Витоша, бул. Тодор
Каблешков №1, трети жилищен етаж, кота +9.00, със застроена площ от 71,02 кв.м., състоящ
се от дневна с трапезария и кухненски бокс, две спални, баня-тоалетна, входно антре и
балкон, апартаментът е с идентификатор 68134.1930.788.1.32. В нотариалния акт е посочено,
че продажната цена е в размер на 21 900 евро, от която сума 8000 евро продавачите са
заявили, че са получили по равно от купувача по банкови сметки на продавачите Ц. М. М. и
Г. Г. М. в избраната от страните банка „Райфайзенбанк България“ ЕАД на 08.03.2016г. В
нотариалния акт е посочено, че останалата част от продажната цена в размер на 13 900 евро
купувачът се задължава да заплати на продавачите, както следва: 5000 евро в тридневен
срок след получаване на Акт образец 15 за сградата, като сумата бъде заплатена по банков
път по банковите сметки на продавачите Ц. М. М. и Г. Г. М.; сумата от 8900 евро купувачът
се задължава да заплати на продавачите в едномесечен срок след получаване на Акт-
3
образец 16 за сградата като сумата бъде заплатена от купувача по банков път по банкови
сметки на продавачите Ц. М. М. и Г. Г. М. в избраната от страните банка. В нотариалния акт
е посочено, че К. Т. М. декларира, че е съгласен плащането да се извършва само по
банковите сметки на Ц. М. М. и Г. Г. М.. В нотариалния акт е посочено, че предварителният
договор между страните от 08.03.2016г. остава в сила.
От Разрешение за ползване № ДК-07-С-208 от 24.10.2016г., издадено от началника
РО НСК София към РДНСК Югозападен район се установява, че е разрешено ползването на
строежи: жилищна сграда с магазини, гаражи, подземни гаражи и помещение за трафопост;
външни ВиК връзки; външно електрозахранване чрез оборудване на помещение за
трафопост, монтиран трансформатор 1X630KV/0,4 KV и кабели Н.Н 1 KV, находящ се в
УПИ II-587, кв. 257, м. Павлово- Бъкстон, с адм. адрес: ул. Тодор Каблешков № 1, район
Витоша- Столична община, гр. София.
От представения предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от
08.03.2016г. се установява, че същият е сключен между М. А. Г. в качеството й на купувач
от една страна, и Ц. М. М. и Г. Г. М. като продавачи от друга страна на следния недвижим
имот- апартамент № 3, б. „б“, идентификатор 68134.1930.788.1.32. В раздел чл. 8, раздел V е
посочено, че купувачът купува от продавача описания недвижим имот за продажна цена в
размер на 79 900 евро, която сума се заплаща със собствени средства. В чл. 9 е посочен
следния начин за заплащане на цената: при сключване на предварителния договор
купувачът заплаща на продавача 8000 евро капаро, платими по банков път в деня на
подписване на предварителния договор по посочени от продавача две банкови сметки с
титуляри Ц. М. М. и Г. Г. М. в банка Райфайзен. Останалата продажна цена в размер на
71 900 евро е уговорена да бъде преведена на продавача в деня на нотариалното
изповядване на покупко-продажбата, както следва: сума в размер на 58 000 евро – ще бъдат
платени в деня на нотариалното изповядване; остатъкът в размер на 13 900 евро – ще бъде
платен, както следва: на Акт 15- 5000 евро- в тридневен срок от получаването на Акт 15;
8900 евро- в тридневен срок от получаването на Акт 16.
От представената разписка от 12.03.2016г. се установява, че Ц. М. М., Г. Г. М. и К. Т.
М. са получили от М. А. Г. сумата от 58 000 евро като част от продажната цена.
При така събрания доказателствен материал съдът достигна до следните правни
изводи:
Нотариалният акт, с който е оформена една сделка, материализира
удостоверителните изявления на нотариалния орган и изявленията на страните по договора.
С оглед на това нотариалният акт съставлява официален свидетелстващ документ само в
частта на нотариалното удостоверяване, в която част се ползва с обвързваща съда формална
и материална доказателствена сила, съгласно нормата на чл. 179 ГПК. Волеизявления на
страните, обективирани в нотариалния акт, имат характера на частен документ, поради
което и на основание чл. 180 ГПК обвързваща съда формална доказателствена сила е само
относно авторството на изявленията. Съгласно разясненията, дадени с Решение № 51 от
21.07.2010г. по т.д. № 528/2009г. на ВКС, ТК, I ТО, при опровергаване на съдържанието на
нотариален акт, при твърдение на страната, че истинската, юридически валидната воля е
друга, а изразеното в нотариалния акт е привидно и то няма правно действие, се въвежда
4
твърдение за симулация.
В настоящия случай спорът между страните се концентрира именно върху
обстоятелството, дали представения предварителен договор представлява писмено
доказателство, годно да разкрие действителната воля на страните по сделката относно
размера на продажната цена с оглед твърденията на ответника, че е платил дори повече от
процесната сума по силата на разписката от 12.03.2016г., и възраженията на ищците, че
плащането не погасява процесната сума предвид уговорките в предварителния договор,
съставляващи действителната обща воля на страните относно продажната цена на имота.
Съдът, тълкувайки волята на страните по чл. 20 ЗЗД намира, че предварителният
договор, в който е посочена продажна цена, за която страните са заявили, че приемат за
окончателна и е описана подробно схемата за нейното плащане, взет в съвкупност с
изричното вписване в нотариалния акт, че предварителният договор остава в сила,
независимо от сключената окончателна сделка, разкрива напълно извършената от страните
симулация по отношение на продажната цена за имота, собствеността върху който е
прехвърлена по силата на процесния нотариален акт. Тези клаузи от предварителния и
окончателния договор имат характера на пълно обратно писмо, изходящо от двете страни по
сделката, което пряко разкрива симулацията и за установяване на това обстоятелство не са
необходими други доказателства /в този смисъл и Решение № 417 от 18.10.2012г. по гр. дело
№ 568/2012г., IV ГО, ВКС/. В конкретния случай страните изрично са посочили в
нотариалния акт, че предварителният договор между тях от 08.03.2016г. остава в сила, както
и продавачите са заявили, че са получили по банков път на 08.03.2016г. сумата от 8 000
евро, което съответства на уговореното в чл. 9, т. 1 от предварителния договор.
В допълнение към това, действителната воля на страните се разкрива и от
представената разписка от 12.03.2016г., неоспорена от страните, от която се установява, че
ищците са получили на датата на сключване на окончателния договор част от продажна цена
в размер на 58 000 евро. Тази сума съответства напълно на уговорената от страните чл. 9. 2,
б. „а“ от предварителния договор вноска. Именно поради факта, че тази сума е заплатена на
датата на сключване на окончателния договор /12.03.2016г./, същата не е и отразена като
дължима.
С оглед на гореизложеното съдът намира, че всички събрани по делото доказателства
поотделно и в съвкупност установяват по категоричен начин наличието на симулация в
окончателния договор относно размера на продажната цена на процесния апартамент.
Симулацията на страните се изразява в това, че в окончателния договор, обективиран в
нотариалния акт, не е вписана платената на датата на неговото сключване част от
продажната цена в размер на 58 000 евро. За този извод е без значение достоверността на
датата на сключване на предварителния договор, доколкото между страните няма спор, че са
сключили именно представения от ответника предварителен договор с наличното в него
съдържание. Не се твърди и не се доказва предварителният договор да е бил изменян или
отменян от страните след неговото сключване. Освен това, както беше посочено,
съществуването на предварителния договор е изрично посочено в нотариалния акт –
документ с официално удостоверена дата, поради което той безспорно е съществувал към
датата на сключване на окончателния договор.
Ето защо съдът приема, че действителната обща воля на страните е продажната цена
на имота да бъде в размера, посочен в предварителния договор, а именно 79 900 евро. В
предварителния договор е уговорен и начинът на плащане на договорената сума. В
частност, първата дължима вноска в размер от 8000 евро се установява да е платена в деня
на подписване на предварителния договор съгласно изрично посоченото в чл. 9.1 от същия.
Следващата дължима вноска в размер на 58 000 евро е била дължима в деня на
нотариалното изповядване на сделката, като видно от представената разписка от
12.03.2016г. сумата е била заплатена на продавачите именно в деня на сключването на
5
окончателния договор. Остатъкът от вноската в размер на 13 900 евро по чл. 9.2. „б“ е
следвало да бъде заплатен, както следва- 5000 евро в тридневен срок от получаване на Акт
15, и 8 900 евро в тридневен срок от получаване на Акт 16 /както е описано и в нотариалния
акт/. Относно сумата от 5000 евро е налице изрично признание от ищците в исковата молба
на неизгоден за тях факт, а именно че сумата им е била платена.
При това положение съдът намира за неоснователно възражението на ответника, че е
надплатил процесната сума по силата на разписката от 12.03.2016г., доколкото с тази
разписка е платено задължението по чл. 9.2, б. „а“ от предварителния договор, а не
процесното вземане. Същевременно по делото е представено разрешение за ползване от
24.10.2018г. за процесната сграда, поради което е настъпил падежът на последната вноска от
8900 евро. Безспорно между страните е обстоятелството, че ищците са предали на ответника
владението върху процесния апартамент, тоест същите са изправна страна по сключения
договор и им се дължи цялата уговорена продажна цена. За останалата последна вноска от
8900 евро, предмет на настоящото производство, обаче, не са ангажирани доказателства за
плащане, поради което и предявените искове са основателни и следва да бъдат уважени
изцяло.
По разноските:
При този изход на спора право на разноски имат ищците. Същите са сторили разноски
за държавна такса в размер на 348,15 лева и за адвокатско възнаграждение в размер на 1000
лева, като са представени и доказателства за сторените разноски, т.е следва да им се
присъдят разноски в общ размер от 1348,15 лева. В заповедното производство заявителите
са сторили разноски за държавна такса в размер на 348,12 лева и за адвокатско
възнаграждение в размер на 900 лева, поради което следва да им се присъдят разноски в общ
размер от 1248,12 лева.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по предявените установителни искове по реда на
чл. 422, ал. 1 ГПК с правно основание чл. 79, ал. 1, пр. 1, вр. с чл. 200, ал. 1 ЗЗД, че М. А. Г.,
ЕГН **********, с адрес: гр. София, бул. „Тодор Каблешков“ 1, ет. 3, ап. 3 Б, дължи на Г. Г.
М., ЕГН **********, с адрес: гр. София, ул. „Ангелов връх“ № 1, вх. Б, ет. 6, ап. 24, Ц. М.
М., ЕГН ********** с адрес: гр. София, ул. „Светоструй“ № 17, вх. А, ет. 4, ап. 10, и на К. Т.
М., ЕГН **********, с адрес: гр. София, ул. „Светоструй“ № 17, вх. А, ет. 4, ап. 10, сумата
от общо 8900 евро /по 2966,67 евро на всеки ищец/, представляваща неизплатена част от
продажна цена по Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 17, том I, рег.
№ 02173, дело № 103/2016г. на нотариус Мариела Калоянова рег. № 200 в НК, с район на
действие РС - София, ведно със законната лихва от 22.11.2019г. до изплащане на вземането,
за която сума е издадена Заповед за изпълнение на парично задължение въз основа на
документ по чл.417 ГПК от 28.11.2019г. по ч.гр.д. 67342/2019г. по описа на СРС, 175-ти
състав.
ОСЪЖДА М. А. Г. да заплати на Г. Г. М., Ц. М. М., и на К. Т. М., на основание чл.
78, ал. 1 ГПК сумата от общо 1348,15 лева, представляваща разноски в исковото
6
производство, както и сумата от общо 1248,12 лева, представляваща разноски по ч.гр. дело
№ 67342/2019г. по описа на СРС, 175-ти състав.
РЕШЕНИЕТО може да бъде обжалвано с въззивна жалба пред Софийски
градски съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
7