Решение по дело №594/2016 на Окръжен съд - Кюстендил

Р       Е       Ш       Е       Н       И       Е       № 84

 

гр. Кюстендил, 19.05.2020 г.

 

Кюстендилският окръжен съд, гражданска коллегия, в открито заседание

на шестнадесети януари

през две хиляди и двадесета година, в състав:

 

                                                                                   ОКРЪЖЕН СЪДИЯ: Ваня Богоева

 

при секретаря Мая Стойнева

като разгледа докладваното от съдия Ваня богоева                гр. д. № 594

по описа за 2016 г. на КнОС и, за да се произнесе взе предвид:

 

 

 

               Г.С.М., ЕГН **********, с адрес *** е предявила против „***“ ЕООД /в несъстоятелност/, ЕИК ***, със седалище и адрес на управление: гр. *** ****, ул.”***” № ***,  иск с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД с искане да бъде обявен за окончателен  сключения между страните на 22.08.2013 г. .предварителен договор  за покупко-продажба на недвижим имот, представляващ : АПАРТАМЕНТ  № ***, находящ се в гр. ****, област *** на последния етаж на сградата, която ще бъде построена в подробно описан по-долу  УПИ, със застроена площ на апартамента 60, 00 кв. м. , в които се включват съответните идеални части от общите части, състоящ се от дневна-столова, спалня, тоалетна-баня, входно антре, килер и две тераси, при съседи на апартамента:  апартамент № *** и стълбищна клетка, ведно със съответните идеални части от имота, в който ще бъде построена сградата, представляващ парцел *** кв. ** с урегулирана площ от 775 кв. м. по регулационния план на гр. ****, одобрен със заповед № 1031/16.07.1982 г., при съседи на имота: от две страни – улици с о. т. 1-2 и 44-45; УПИ  парцел *** и УПИ парцел *** а съобразно представена Схема № 15-280325/15.06.2017 г.издадена от  СГКК – Кюстендил представляващ самостоятелен обект  в сграда с идентификатор  *****  по  Кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. *****, одобрени със Заповед №  РД-18-15/19.02.2008 г. на Изпълнителния директор на АГКК, последно изменение със Заповед № КД-14-10-360/28.10.2011 г. , с адрес на имота гр. ****, ул. „***” , ет. ****, който самостоятелен обект се намира в сграда № ***, разположена  в ПИ с идентификатор  *****, **** .   с продажна цена от 23 940 евро.

             Претенцията   се   основава   на   следните факти и обстоятелства:

            На 22.08.2013 г. между ищцата като бъдещ купувач и ответното ТД като бъдещ продавач бил сключен .предварителен договор  за покупко-продажба на недвижим имот, представляващ : АПАРТАМЕНТ  № ***, находящ се в гр. ****, област *** на последния етаж на сградата, която ще бъде построена в подробно описан по-долу  УПИ, със застроена площ на апартамента 60, 00 кв. м. , в които се включват съответните идеални части от общите части, състоящ се от дневна-столова, спалня, тоалетна-баня, входно антре, килер и две тераси, при съседи на апартамента:  апартамент № ***и стълбищна клетка, ведно със съответните идеални части от имота, в който ще бъде построена сградата  представляващ парцел ***, кв. *** с урегулирана площ от 775 кв. м. по регулационния план на гр. ***, одобрен със заповед № 1031/16.07.1982 г., при съседи на имота: от две страни – улици с о. т. 1-2 и 44-45; УПИ  парцел **** и УПИ парцел ***, като бъдещият продавач поел задължението да прехвърли  правото на собственост върху този имот  като бъде сключен договор за покупко-продажба в нотариална форма, а бъдещият купувач  се задължил да заплати горепосочената продажна цена.  с обща   продажна цена от 23 940 евро..  Съгласно чл. 2 от договора плащането на продажната цена е следвало да бъде извършено  на части, като в деня на подписване на предварителния договор и предвид нотариалното удостоверяване на подписите бъдещия купувач е следвало да заплати сумата от 19 500 евро, а останалата сума от 4 400 евро е следвало да бъде заплатена до 05.02.2014 г., в деня на подписване на окончателния договор. Ищцата твърди, че в деня на сключване на  предварителния договор, преди нотариалното удостоверяване на подписите е изплатила на бъдещия продавач сумата от 19 500 евро. Крайният срок, до който е следвало да бъде сключен окончателен договор, респективно да бъде заплатен остатъка от продажната цена е 05.02.2014 г. ищцата твърди, че е имала готовност да заплати остатъка от продажната цена в размер на 4 440 евро  по банковата сметка  в обслужващата банка на ответното ТД, но не разполагала с такава и това препятствало изпълнението на задължението, поради което и не могла да извърши плащането. Твърди също така, че на основание първоначално извършеното плащане и съгласно чл. 9 от процесния договор й било предадено владението върху имота, в който същата е живяла необезпокоявано, както от ответника, така и от трети за спора лица. Направила била разноски за запазване на апартамента, за подобрения извършени в него и за увеличаване на неговата стойност.

            Ищцата водила многократно разговори с управителя на ответното ТД с искане за сключване на окончателен договор и заплащане на остатъка от продажната цена, но всички нейни предложения били отклонявани, поради което сделката не е финализирана и остатъкът  от дължимата цена не е заплатен, а също така не била уведомена, че още преди сключване на предварителния договор било издадена удостоверение за въвеждане в експлоатация № 2//18.01.2013 г.   

За  ищцата станало известно, че спрямо ответното ТД има открито производство по несъстоятелност, като това обстоятелство узнала от синдика Шукерова, по повод предприети от последната действия по запечатване на сградата, в която се намирал и обитавания от М. апартамент, за който имало открити и партиди  на нейно име за ползване на електроенергия и др. консумативи.

Посочени са подробни данни относно постановени съдебни актове в производството по несъстоятелност по т. д. № 2015021200900062  на ОС –Благоевград, обявени в ТР, с които е обявена неплатежоспособността на ответното ТД, определена е начална дата на неплатежоспособността, променена с последващо решение на въззивната инстанция, било е спряно производството по несъстоятелност, а в последствие възобновено. Изложени са и обстоятелства  касаещи облигационни отношения между страните по повод направени разходи от ищцата  по предварителния договор  и разноски за процесния апартамент, като се твърди, че ищцата имала вземане в общ размер на  50 505, 78 лева , включваща сумата от 38  138, 69 лева, представляваща левовата равностойност на заплатената част от продажната цена по предварителния договор от 19 500 евро, сумата от  9 779, 15 лева, представляваща левовата равностойност на 5 000 евро, дължими като неустойка за неизпълнение на договора, направени разноски    свързани с процесния апартамент 680 лева и сумата от   1 897, 94 лева – адвокатско възнаграждение./включени са и други претенции – законна лихва върху главницата  за период от датата на сключване на предварителния договор до окончателното й изплащане, както и сума, с която се е увеличила стойността на процесния апартамент, вследствие извършени в него подорбения, чийто размер не е посочен.

 Горепосочената сума е предявена като вземане от ищцата в качеството й на кредитор на ТД в несъстоятелност, но същото не било прието, т.е не било включено в изготвения и обявен в ТР списък с приети вземания, а било включено в изготвения от синдика списък с неприети вземания. Подаденото от ищцата възражение  на 05.01.2016 г. по чл. 890 от ТЗ е  оставено без уважение с определение № 2946/03.06.2016 г.  по т. д. № 62/2015 г.  на ОС – Благоевград, обявено по партидата на ТД в ТР на  07.06.2015 г.

                                                                   

                                                                       - 2 -

 

Ищцата  счита, че за нея е налице правен интерес от предявяване на иска по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД предвид изложените от нея и посочени по-горе обстоятелства

Възраженията на ответната страна в депозирания отговор се изразяват в следното:

Ответникът изразява становище за недопустимост на иска. Счита искът за недопустим, тъй като исковата молба, с която същият е предявен и въз основа на която е образувано настоящото производство е подадена след  откриване на производството  по несъстоятелност  срещу ответника, като се позовава на разпоредбата на чл. 638, ал. 6 от ТЗ , визираща недопустимост  за образуване на  нови  съдебни или арбитражни производства по имуществени граждански или търговски дела срещу длъжника след отриване на производство по несъстоятелност, освен при наличието на три хипотези, които в случая не били налице. Това становище се поддържа, независимо от обстоятелството, че ответникът в отговора  цитира и съдебна практика даваща разрешение на поставения въпрос, приемайки, че искът с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД е конститутивен и предявяването му след откриване на производство по несъстоятелност не е недопустим.

Ответникът застъпва и становище, че исковата молба е недопустима и поради липса на предмет, тъй като е налице разпореждане  с процесния апартамент и същият е продаден на насрочена от синдика на 18.11.2016 г. публична продан на обявеното за купувач ТД – трето неучастващо по делото лице, което е заплатило и цялата продажна цена в законоустановения срок. Предвид това ответното ТД не е собственик на процесния имот. Позовава се и на обстоятелството, че с решение № 3524/31.07.2015 г.  постановено по т. д. № 62/2015 г. на Окръжен съд – Благоевград, имащо незабавно действие и вписано в ТР на 03.08.2015 г. е  наложен общ запор и възбрана върху активите, собствени на ответното ТД. Действията извършени след вписване на наложените обезпечителни мерки в ТР са непротивопоставими на кредиторите в производството по несъстоятелността, а продавачът се суброгирал в техните права. Предвид това ответникът поддържа становище, че не е пасивно процесуално легитимирана страна в настоящото производство.

Изразява и становище  за неоснователност на иска. Оспорени са  изложените в исковата молба  факти и обстоятелства за извършено от ищцата плащане на част от продажната цена по предварителния договор и относно предаване на владението върху недвижимия имот, както и за упражнявана фактическа власт от ищцата, а също така и относно извършване на подобрения и разноски в имота.  Твърди се, че предварителния договор е сключен при липса на решение на общото събрание на ответното ТД, което към момента на сключване на предварителния договор е било с правно организационна форма –ООД. Според разбирането на ответника, липсата на решение на ОС на ответното ТД  следвало да се преценява не само по себе си, а заедно с изложените от ответника твърдения относно това, че  липсват надлежни доказателства по смисъла на предварителния договор за извършени плащания от страна на ищцата; предварителният договор не е осчетоводен  при ответника, респективно не са осчетоводявани извършени по договора плащания.Липсва двустранно предаване на владението върху процесния имот. Акцентира се върху това, че твърденията .на ищцата са недоказани.

Иска се искът да бъде оставен без разглеждане като недопустим, а ако не бъде възприето за правилно становището за недопустимост на иска, то същият да бъде отхвърлен,  като неоснователен. 

            КнОС след преценка на доказателствата по делото и при условията на чл. 235, ал. 2 и 3 от ГПК приема за установено следното:

На 22.08.2013 г. между страните по делото бил сключен предварителен договор за покупко-продажба на следния недвижим имот: АПАРТАМЕНТ  № ***, находящ се в гр. ****, област *** на последния етаж на сградата, която ще бъде построена в подробно описан по-долу  УПИ, със застроена площ на апартамента 60, 00 кв. м. , в които се включват съответните идеални части от общите части, състоящ се от дневна-столова, спалня, тоалетна-баня, входно антре, килер и две тераси, при съседи на апартамента:  апартамент № *** и стълбищна клетка, ведно със съответните идеални части от имота, в който ще бъде построена сградата, представляващ парцел ****, кв. *** с урегулирана площ от 775 кв. м. по регулационния план на гр. ****, одобрен със заповед № 1031/16.07.1982 г., при съседи на имота: от две страни – улици с о. т. 1-2 и 44-45; УПИ  парцел **** и УПИ парцел ****. Ответното ТД като бъдещ продавач поело задължение да прехвърли правото на собственост  върху този имот на ищцата като бъдещ купувач, а от своя страна същата поела задължение за заплащане на продажна цена в размер нса 23 940 евро. Съгласно чл. 2 от договора продажната цена следвало да бъде заплатена на два пъти – сумата от 19 500 евро следвало да бъде заплатена в деня на подписване на предварителния договор, а сумата от 4 440 евро до 05.02.2014 г. , като за извършените плащания бъдещият продавач е следвало да издаде съответни документи. съгласно чл. 3 от договораПравото на собственост върху процесния имот следвало да бъде прехвърлено на бъдещия купувач не по-късно от 05.02.2014 г.  В чл. 9 е обективирано волеизявление на двате страни, според което владението върху имота е предадено от продавача на купувача  преди подписване на предварителния договор. Предварителният договор е сключен в писмена форма  е извършена нотариална заверка на подписите на страните по него с рег. № 3390/22.08.2013 г. на Нотариус Д. Г. с район на действие ДнРС.

Между страните не се спори, че така индивидуализирания в предварителния договор недвижим имот е идентичен с описания недвижим имот в приетата като доказателство по делото Схема № 15-280325/15.06.2017 г.издадена от  СГКК – Кюстендил и към момента  представлява  самостоятелен обект  в сграда с идентификатор  *****  по  Кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. ****, одобрени със Заповед №  РД-18-15/19.02.2008 г. на Изпълнителния директор на АГКК, последно изменение със Заповед № КД-14-10-360/28.10.2011 г., с адрес на имота гр. ****, ул. „***” , ет. ***, който самостоятелен обект се намира в сграда № 1, разположена  в ПИ с идентификатор  *****

Ответното ТД е в производство по несъстоятелност по образуваното т. д. № 2015021200900062  на ОС –Благоевград, което не е приключило и към момента предвид извършената служебна справка в ТР. С решение № 4057/18.09.2019 г. на ОС - Благоевград, постановено по горепосоченото дело  производството по същото е спряно на основание чл. 632, ал. 2 от ТЗ.

Ищцата е предявила вземане в общ размер на  50 505, 78 лева, която сума представлява сбор от посочените по-горе суми, включваща и сумата от 38  138, 69 лева, представляваща левовата равностойност на сумата от 19 500 евро - част от продажната цена по предварителния договор. Така предявеното вземане не е прието и е включено в изготвения от синдика списък с неприети вземания, обявен в ТР. Подаденото от ищцата възражение  на 05.01.2016 г. по чл. 890 от ТЗ е  оставено без уважение с определение № 2946/03.06.2016 г., постановено  по т. д. № 62/2015 г.  на ОС – Благоевград, обявено по партидата на ТД в ТР на  07.06.2015 г.

В ъпреки предоставената възможност и изрично дадени на ищцата указания  по реда на чл. 146, ал. 2 от ГПК, че не сочи доказателства за установяване на твърдените от нея обстоятелства относно заплащане на част от продажната цена на 22.08.2013 г. в размер на 19 500 евро, такива доказателства не са посочени  ипредставени.

Между страните не е имало спор относно това, че от синдика М. Ш. е извършена продажба на имущество , включено в масата на несъстоятелност на ответното ТД. С постановление № 6188/29.11.2016 г. , постановено по т. д. № 2015120090006282015 г. на Ос-Благоевград, в собственост на «ПиМ консултинг» АД, със седалище и адрес на управление гр. ***, ул.»****», бл. *** вх.***, ап. *** е възложено подробно описаното в диспозитива на постановлението имущество от масата на несъстоятелност на «***» ЕООД. Процесният недвижим имот, надлежно индивидуализиран също е възложен в собственост на посоченото ТД.

                                                                      - 3 -

Горната фактическа обстановка се установява от събраните по делото и описании по-горе писмени доказателства и извършените служебни справки в ТР  по партидата на ответното ТД.

С оглед така описаната фактическа обстановка, съдът намира предявенияконститутивен  иск с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД за неоснователен и го отхвърля.

 В разпоредбата на чл. 19, ал. 3 от ЗЗД законодателят е предвидил възможност на изправната страна, по един предварителен договор, да упражни своето потестативно право да иска неговото обявяване за окончателен. Предварителният договор по естеството си има облигаторно действие, той не прехвърля вещни права и същият обвързва само страните по него т.е. създава права и вменява задължения само на съконтрахентите по него.

С оглед ангажираните от страните доказателства съдът намира, че между ищцата като купувач и ответното ТД като продавач на 22.08.2013 г. е сключен действителен предварителен договор, който съдържа всички съществени елементи, необходими за сключване на окончателен договор. Съдът приема, че при сключване на договора са спазени изискванията за неговата действителност съобразно чл. 19, ал.1 и ал.2 от ЗЗД. Договорът е сключен в писмена форма, съдържа съществените условия на окончателния договор, както и точна индивидуализация на обекта, предмет на договора. Цената е съществен елемент от договора за продажба и с процесния договор същата е опреелена като окончателна сума и  постигнато съгласие между страните за начина на плащане.

Между страните е налице спор относно изпълнението на това задължение. Ищцата твърди, че е заплатила  част от продажната цена –първата сума от 19 500 евро. Твърди, че сумата е заплаена на продавача в деня на сключване на предварителния договор, преди подписването му. за останалата сума от 4 440евро ищцата твърди, че ответникът е препятствал точното й изпълнение на задължението, тъй като не й е предостави банкова сметка ***. Ответникът отрича да е извършено плащана на посочената сума, както и отрича да е препятствал изпълнението на задължението на ищцата.

От събраните по делото доказателства не се установява ищцата да е извършвала каквото и да било плащане на продажната цена, респективно не  се установи да е заплатена и сума в размер на 19 500 евро. Не са събрани и никакви доказателства установяващи с поведението си ответникът да е препятствал изпълнение на част от задължението на ищцата в размер на 4 440 евро.

В обобщение следва да се приеме, че ищцата не е изправна страна по предварителния договор и не се установи да е изпълнила поетото от нея задължение за заплащане на продажната цена.

Съответно и ответникът не е предприел действия по  сключване на окончателен договор до посочения краен момент.Освен това към настоящия момент ответното ТД не е собственик на процесния имот. Правото на собственост върху недвижимия процесен имот притежава трето за спора лице, чиито права са придобити  чрез продажба на имущество от масата на несъстоятелност на ответника.

 В производството за обявяване на предварителния договор за окончателен съдът проверява, дали продавачът е собственик на процесния недвижим имот към момента на постановяване на решението, защото решението на съда поражда последиците на окончателен договор, като прехвърля правото на собственост върху недвижимия имот..

Както бе посочено в случая липсват две предпоставки на чл. 19, ал. 3 от ЗЗД и искът следва да бъде отхвърлен като неоснователен. Ищцата не е изправна страна по предварителния договор, тъй като не е изпълнила задължението си за заплащане на продажната цена. Ответникът не е собственик на процесния имот, правата на собственост върху същия не е  в патримониума на ответното ТД, поради което разпореждане с него не може да бъде извършено.

Според правилото на чл. 363 от ГПК когато задължението е за прехвърляне на право на собственост върху имот, съдът проверява и дали са налице предпоставките за прехвърляне на собствеността по нотариален ред, включително дали отчуждителят е собственик на имота. В настоящия случай тези предпоставки не са налице,

При положение, че не са налице условията за обявяване на предварителния договор за окончателен, искът с правно основание чл.19, ал. 3 от ЗЗД е неоснователен и следва да се отхвърли.

Предвид неоснователността на иска на ищцата не се дължат разноски по водене на делото. Ответникът не е претендирал присъждане на разноски.

Воден от горното, КнОС

 

Р       Е       Ш       И  :

 

       ПРЕДЯВЕНИЯТ от Г.С.М., ЕГН **********, с адрес *** против „***“ ЕООД /в несъстоятелност/, ЕИК ***, със седалище и адрес на управление: гр. *** ***, ул.”***” № ***,  иск с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД да бъде обявен за окончателен  сключения между страните на 22.08.2013 г. .предварителен договор  за покупко-продажба на недвижим имот, представляващ : АПАРТАМЕНТ  № ***, находящ се в гр. ***, област *** на последния етаж на сградата, която ще бъде построена в подробно описан по-долу  УПИ, със застроена площ на апартамента 60, 00 кв. м. , в които се включват съответните идеални части от общите части, състоящ се от дневна-столова, спалня, тоалетна-баня, входно антре, килер и две тераси, при съседи на апартамента:  апартамент № *** и стълбищна клетка, ведно със съответните идеални части от имота, в който ще бъде построена сградата, представляващ парцел ***, кв. *** с урегулирана площ от 775 кв. м. по регулационния план на гр. ***, одобрен със заповед № 1031/16.07.1982 г., при съседи на имота: от две страни – улици с о. т. 1-2 и 44-45; УПИ  парцел *** и УПИ парцел ***, а съобразно представена Схема № 15-280325/15.06.2017 г.издадена от  СГКК – Кюстендил представляващ самостоятелен обект  в сграда с идентификатор  ***  по  Кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Сапарева баня, одобрени със Заповед №  РД-18-15/19.02.2008 г. на Изпълнителния директор на АГКК, последно изменение със Заповед № КД-14-10-360/28.10.2011 г. , с адрес на имота гр. ***, ул. „***” , ет. ***, който самостоятелен обект се намира в сграда № ***, разположена  в ПИ с идентификатор  ****, **** .   с продажна цена от 23 940 евро, ОТХВЪРЛЯ като неоснователен.

          Решението подлежи на обжалване пред САС в двуседмичен срок от връчването му на страните.

 

                                                                                            ОКРЪЖЕН СЪДИЯ: