РЕШЕНИЕ
№ 19652
гр. София, 30.10.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 26 СЪСТАВ, в публично заседание на
тридесети септември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:РАДОСЛАВ Р. АНГЕЛОВ
при участието на секретаря КРИСТИН ЮЛ. И.ОВА
като разгледа докладваното от РАДОСЛАВ Р. АНГЕЛОВ Гражданско дело №
20251110136735 по описа за 2025 година
и за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството e по реда на ГЛАВА XIII ГПК
Производството е образувано по искова молба с вх. № 88243/04.11.2024
г. по описа на РС - ВАРНА, уточнена с молба с вх. № 96022/27.11.2024 г. и
молба с вх. № 251889/21.07.2025 г., от „НОВ ДОМ 1“ ООД, ЕИК *********,
гр. Варна, ************************** срещу Х. В. Д., ЕГН **********, гр.
София, ул. ********************, с която са предявени обективно
кумулативно съединени осъдителни искове с правна квалификация,
както следва:
1. чл.266, ал.1 вр. чл.258 вр. 79, ал.1, пр.1 ЗЗД вр. чл.51 вр. чл.1, ал.1, т.4
ТЗ за сумата от 3583.58 евро (три хиляди петстотин осемдесет и три
евро и петдесет и осем евро цента) с включено ДДС, представляваща
незаплатено възнаграждение по чл.3, ал.1 по Договор за изработка от
19.09.2020 г., а именно 3 % върху цената на недвижимия имот, посочен в
чл.1 от договора, за имот, представляващ Самостоятелен обект в сграда,
ж.к. Свобода, ул. „************ с идентификатор 68134.1377.2024.1.18,
ведно със законната лихва от датата на подаване на исковата молба
(04.11.2024 г.) до окончателното изплащане на вземането;
2. чл.86 ЗЗД за сумата от 1289.64 евро (хиляда двеста осемдесет и девет
евро и шестдесет и четири евро цента), представляваща мораторна
лихва за забава върху главница от 3583.58 евро за периода от 05.11.2021 г.
до 03.11.2024 г.
1
В исковата молба са изложени твърдения, че страните са сключили
договор, съгласно който ответникът възлага, а ищецът предоставя и предлага
имоти на ответника срещу договорено възнаграждение. Твърди се, че е
предложил на ответника имот, представляващ Апартамент 12 в гр. София,
ж.к. „Свобода“, ул. „************ с идентификатор 38134.1377.2034.1.18.
Продажната цена била 99 544 евро.
Сочи, че след огледа на имота ответникът е преустановил контакт с
ищцовото дружество. Твърди се, че същият имот е бил купен от ответника.
Твърди се, че ищецът е изпълнил задължението по договора за намиране
и предоставяне на ответника подходящо предложение за закупуване. Твърди
се, че ответникът е закупил процесния имот в резултата от това, че ищецът е
поставил в контакт страните, предложил продадения имот. Твърди се, че
ищецът е изпълнил задължението си по договора и претендира своето
възнаграждение.
Претендира сумата като възнаграждение за изпълнен договор,
съгласно направеното уточнение с допълнителна молба. Уточнява, че ще се
ползва от представения договор и от представената коресподенция.
С допълнителна молба уточнява, че падежът е настъпил на 18.12.2020 г.,
но претендира лихвата за забава три години назад от исковата молба
Моли съда да уважи иска. Претендира разноски.
На основание чл.127, ал.4 ГПК, посочва банкова сметка, на която да се
изплати сумата: титуляр търговско дружество „НОВ ДОМ 1“ ООД, IBAN:
BG64 FINV 9150 1017 3049 04.
В срока по чл.131 ГПК, ответникът подова отговор. Оспорва факта, че
ищецът е представил на ответника конкретния имот. Твърди, че лично е
намерил обявата и се е свързал със собственика на имота, като е направен
оглед на 22.09.2020 г. Твърди, че едва после ищецът е представил имота на
ответника. Посочва, че лично и самостоятелно се е свързал с продавача на
имота. Твърди, че ищецът не е свързал ответника с продавача, а само е
изпратил на ответника документи от сайта на строителя (продавача), които са
били общодостъпни за всички хора. Аргументира се с това, че посочената в
ИМ продажна цена на отговоря на тази по нотариален акт (н.а.), което е с 1623
евро по-малка Тези документи били изпратени след като ищецът се е свързал с
продавача. Оспорва да е имало оглед. Оспорва съдържанието на договора,
като твърди, че е дописван. Прави възражение за изпълнение на договора, а
именно подходящи предложения. Твърди, че този имот не е подходящ от
ищеца, защото предложената от него цена е по-висока от продажната по н.а.
Твърди, че ищецът не е изпълнил договора с грижата на добрия
стопанин/търговец, защото е нарушил интереса на ответника, а именно
продажната цена да е по-малка. Твърди, че е действал против интересите на
ответника, тъй като му е предлагал по-скъпа оферта. Оспорва истинността на
представения договор като твърди, че първата страница е дописвана от ищеца.
Оспорва истинността на представената кореспонденцията по вайбър.
2
В открито съдебно заседание (о.с.з.) ищецът се представлява от двама
адвоката. Поддържа исковите молби. Моли съда да ги уважи. Прави
възражение по чл.78, ал.5 ГПК. Претендира разноски. Представя списък по
чл.80 ГПК. В писмени бележки твърди, че се е установило наличието на
договор за поръчка. Твърди, че е налице пълно и точно изпълнение на договор
на поръчка. Излага съображения какви самопризнания прави ответника.
Твърди, че имотът е предложен от ответника, като договорът е попълнен на
место след презентиране на имотите. Излага правни съображения защо не
следва да се кредитират показанията на свид. Д.а, поради заинтересованост.
Твърди, че договорът е абсолютна търговска сделка. Твърди, че
посредством огледа, ищецът е поставил в контакт страните по сделката.
Излага съображения, че падежът е настъпил.
Ответникът се явява лично и чрез двама представители в о.с.з. Поддържа
отговора на исковата молба. Моли съда да отхвърли исковете. Претендира
разноски. Представя списък по чл.80 ГПК. Прави възражение по чл.78, ал.5
ГПК. В писмени бележки твърди, че по делото са събрани доказателства, че
имотът е намерен лично от ответника (възражение за лично намиране на
имота). Твърди, че няма доказателства, че ищецът е свързал страните по
сделката. Прави възражение, че свид. Д.а и ответникът не са имали
възможност да присъстват на оглед на 19.09.2020 г., заради малкото дете
(възражение за дете). Поддържа възражението, че в договора не са написани
имотите. Твърди, че не са налице подходящи предложения, тъй като самото
изпращане на оферти не може да обоснове подходящо предложение. Твърди,
че предложението не е било подходящо, защото продажната цена е била с 2000
евро по-ниска от офертата на ищеца. Това не е било подходящо предложение.
Прави възражение, че ищецът не е изпълнил поръчката с грижата на добрия
стопанин, защото цената била висока. Поръчката не била изпълнена
съобразно интереси на ответника, не са извършвани никакви действия по
изпълнението на поръчката. Затова няма право на възнаграждение по чл.3 от
договора (възражение за подходящи интереси).
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, като прецени доводите на страните и
извърши самостоятелна преценка на събраните по делото доказателства,
поотделно и в тяхната съвкупност, съгласно правилата на чл.238 ГПК
приема за установено следното:
ПО ВАЛИДНОСТТА И ДОПУСТИМОСТТА НА
ПРОИЗВОДСТВОТО
Съдът приема, че исковата молба, инициирала настоящото
производство, е редовна, от надлежно легитимирана страна, при наличието на
правен интерес от исков процес. Заплатена е необходимата държавна такса.
Налице са всички положителни и липсват всички отрицателни процесуални
предпоставки във връзка със съществуването и надлежното упражняване
правото на иск при разглеждане на настоящото производство, които обуславят
неговата допустимост. Правото на иск е надлежно упражнено, поради което
3
производството е допустимо. Съдът дължи произнасяне по същество на спора.
ПО ОСНОВАТЕЛНОСТТА НА ИСКА
С определение № 31912/29.07.2025 г. съдът е отделил спорни и
безспорни факти и обстоятелства, както и какво следва да бъде доказано за
уважаване, респективно за отхвърляне на исковата претенция (л.15-21 от
делото).
За да бъде уважен иска по чл.266, ал.1 вр. чл.258 вр. 79, ал.1, пр.1 ЗЗД вр. чл.51 вр.
чл.1, ал.1, т.4 ТЗ, при условията на пълно и главно доказване, ищецът следва да установи
следните факти и обстоятелства:
1. договор между страните,
2. съгласно който ищецът се е задължил да намери и предостави на ответника подходящи
предложения за покупка на недвижим имот. Процесният имот е подходящ.
3. намиране и предлагане на конкретния имот – 68134.1377.2034.1.18
4. това намиране и предлагане на конкретния имот да е към ответника
5. ответникът се е задължил да заплати възнаграждение в размер на 3 % без ДДС от
цената на недвижимия имот, посочена в чл.1 от договора в деня на подписване на
предварителен договор
6. сключване на предварителен договор и неговата дата
7. цена на предлагания имот, съгласно сключения между страните договор, да е 99 544
евро
8. имотът е бил подходящ
Ответникът при условията на насрещно и пълно доказване, следва да установи, че:
1. заплатил процесната сума на ищеца
2. договорът е неистински, не е подписан от него, допълван е без неговото съгласие;
3. ответникът се е свързал лично с продавача преди предлагане/сключване на договора с
ищеца, без съдействието на ищеца;
4. неизпълнение на договора с грижата на добрия стопанин/търговец – не е защитил
интереса на ответника
5. не е осъществен оглед
За да бъде уважен иска по чл.86 ЗЗД, при условията на пълно и главно доказване,
ищецът следва да установи следните факти и обстоятелства:
1. наличие на главен дълг за връщане в размер на 3583.58 евро
2. изискуемост на връщането на тази сума – чл.84 ЗЗД – настъпил падеж 05.11.2021 г.
Ответникът, при условията на насрещно и пълно доказване, следва да установи
плащане на процесната сума на ищеца.
Ответникът е направил следните възражения:
1. правоизключващи – договорът е неистински, не е подписан от него, допълван е без
неговото съгласие; ищецът не е предложил апартамента на ответника; ответникът се е
свързал лично с продавача преди предлагане/сключване на договора с ищеца, без
съдействието на ищеца; имотът не е бил подходящ, защото цената е по-висока от
продажната; неизпълнение на договора с грижата на добрия стопанин/търговец – не е
защитил интереса на ответника.
2. Правопогасяващи – настъпила погасителна давност чл.110-111 ЗЗД. Ответникът
следва да установи, че задълженията са възникнали (станали изискуеми) преди повече
от пет или три години от датата на подаване на исковата молба, както и техния размер.
Ищецът следва да установи действия, които прекъсват или спират давността.
ОТ ФАКТИЧЕСКА СТРАНА
4
Ищецът е „НОВ ДОМ 1“ ООД, ЕИК *********, гр. Варна,
**************************.
Ищецът е търговско дружество, регистрирано в България, чиито
предмет на дейност е: Мениджмънт, посредничество и представителство в
дейността с недвижими имоти; инвестиции с недвижими имоти;
посредническа дейност по информиране и наемане на работа в страната и
чужбина, включително и на моряци на кораби, плаващи под чужд флаг /след
лиценз/; производство и покупка на стоки с цел продажба в първоначален,
преработен и обработен вид; комисионна, спедиционна, складова, лизингова
дейност; търговско представителство и посредничество; външно-търговска
дейност /след лиценз/; таксиметров превоз на пътници и свързаните с тази
дейност услуги; хотелиерска, рестрантьорска, туристическа дейност,
траспортна дейност /след лиценз/; рекламна, информационна, програмна
дейност; както и всякаква друга дейност, която не е забранена от закон.
Ищецът е лице, които осъществява по занятие търговска дейност по намиране,
предоставяне и посредничество при закупуване и продажба на имоти, т. н.
„брокерска дейност“. Същият се определят себе си като брокер.
Ищецът се представлявал в своите търговски отношения от свид. Х..
Ответник е Х. В. Д., ЕГН **********, гр. София, ул. П********* с
имейл ******@gmail.com, с телефонен номер 0885 ******. Негова съпруга
към 19.09.2020 г. и към настоящия момент е свидетелят K Д.а.
Ответникът е физическо лице, женен за свид. K Д.а, като двамата не
упражняват брокерска или търговска дейност. Ответникът заедно със
съпругата си свид. Д.а в периода м.09.-м.12.2020 са искали и търсели да
закупят собствено жилище в гр. София, поради което се обърнали за
съдействие към ищеца. Същите нямали изисквания за имота, за неговото
местонахождение в гр. София. Единственото било да бъде с цена до 100 000
евро, максимум 110 000 евро, като част от парите били техни, а другата част
чрез банков заем.
Датата 19.09.2020 г. била съботен ден, а 22.09.2020 г. е бил вторник, като
същият е бил неработен. 21.09.2020 г. е бил работен ден (понеделник).
Затова на 19.09.2020 г. посетили офис на ищеца в гр. София, находящ се
на бул. „България“ и сключили договор, съгласно който ответникът е следвало
да намери и предостави на ищеца подходящи предложения за покупка на
недвижим имот срещу възнаграждение в размер на 3 % без ДДС, но не по-
малко от 1000 евро без ДДС, върху цената на недвижимия имот, посочена в
чл.1 от договора. Цената се дължала в деня на подписване на предварителния
договор за продажба на имота. Всеки един от имотите, които ищецът е
презентирал на ответника били посочени в чл.1 от договора с неговата начална
продажна цена. Договорът между страните бил оформен в писмен вид, който
бил съставен на същия ден и подписан от страните.
С оглед установения бюджет, ищецът, ответникът и свид. Д.а се
ориентирали към имоти в северната част на гр. София, а именно ж.к. *******,
5
ж.к. Свобода. По време на посещението в офиса, ищецът е презентирал имоти,
които отговарят на финансовите условия на ищците. Това били имоти на ул.
***** и на бул. ........, всички в района на ж.к. Свобода и ж.к. *******. Тъй като
имотите на ул. ***** не били завършени, а в процес на строителство, ищците
проявили голям интерес към завършените имоти на бул. ........, затова не е
направен оглед на имотите на ул. *****.
На същия ден 19.09.2020 г. ищецът и ответникът заедно със свид. Д.а
решили да отидат да видят имоти, находящи се в гр. София, ж.к. ******* –
Свобода, на бул. „........“, до магазин Лидъл. Ищецът им показал сградата, но
оглед на самия апартамент не е бил осъществен, защото имотите в тази сграда
се продавали само (екслузивно) от брокера на строителя „КМВ“, който имал
достъп до сградата отвътре и който в почивни дни не работел. Ищецът и
ответникът заедно със свид. Д.а се уговорили да направят оглед в първия
работен след този ден, а именно 21.09.2020 г. Практиката на ищеца е била да
събират офертите и ценовите предложения за имотите от тази сграда от сайта
на брокера на строителя „КМВ“. Така строителят продавал имоти само чрез
брокера си. А ако други брокери искали да продават имоти, те взимали
офертите и ценовите предложения от брокера на строителя и ги предлагали на
свои клиенти.
Същевременно на фасадата сградата, която била посетена от ищеца,
ответника и свид. Д.а на 19.09.2020 г., находяща се на бул. „........“, до магазин
Лидъл, имало транспарант, на който било записано че се продават имоти без
комисионна. Бил оставен телефонен номер на брокера на строителя. За обози
брокер е работила свид. Д.
В деня на сключване на договора, а именно на 19.09.2020 г. в 13.03 часа,
ищецът изпратил електронно писмо (имейл) до ответника, с което му
предложил апартамент А7, А8 и Б 6, които се намират точно до Лидъл на бул.
„........“, както и за имоти на ул. *****. Всички имоти се намирали в ж.к.
******* в гр. София. Ищецът разяснил на ответника, че имотите са били
преди акт 16, били в доста добро изпълнение за тях, като е могло да бъде
извършен оглед следващата седмица. Към писмото имало прикачени файлове.
Още на същия ден 19.09.2020 г. в 14.38 часа, ищецът изпратил
електронно писмо (имейл) до ответника, с което му предложил два
апартамента в Красна Поляна до Стадион Септември.
На 20.09.2020 г. в 12:33 часа, чрез вайбър, ответникът е изпратил на
ищеца снимка за апартамент ат.6 – 79.02чжп, 92.15 кв. м. за цена 70 000 евро,
като и написал, че това му допада и дали апартаментът е на строеж или не.
Ищецът изпратил отговор на същия ден в 12:34 часа като е отговорил, че
представлява градински, пред издаване на Акт 16. Ответникът е изпратил
съобщение в 12:35 часа като е задал въпроса дали е сигурно блокът да вземе
Акт 16 и кога може да започне да прави ремонт в апартамента. В 12:34 часа
ищецът е отговорил, че няма причина да не вземе акт 16, тъй като било изцяло
редовно строителство. В 12:36 часа ответникът отговорил „Ок“. На същия ден
6
в 12:36 часа ищецът изпраща снимка по вабър, която представлява
разположение (ситуиране) на паркоместа, като в 12:37 часа ответникът е
отговорил, че не желае гараж към онзи момент.
В първия работен ден, на 21.09.2020 г. около 15.00 часа ответникът се е
обадил на ищеца и отказал огледа.
На 22.09.2020 г. в 12:50 часа ищецът изпратил електронно писмо (имейл)
до ответника, с което му предоставя информация за сградата в ******* на ул.
***** 12-14, като кадастралният адрес бил УПИ I-1018,1019,1020, квартал 61,
район *******.
На 22.09.2020 г. в 12:50 часа ищецът изпратил електронно писмо
(имейл) до ответника, след разговор с ищеца, с пълна информация за
сградата в ж.к. Свобода, ж.к. ******* 2. Намирала се точно до Лидъл на бул.
„........“, с кадастрален адрес УПИ II-2034, квартал 1а, район *******. Сградата
е с идентификатор 68134.1377.2034.1. Като прикачени файлове ищецът е
изпратил ценова листа на паркоместа, ценова листа на апартаменти,
обяснителна бележка за сградата.
Същевременно, ответникът Д. се е свързал с брокера на строителя от
посочените данни в транспаранта, който е бил закачен на сградата на бул.
„........“ и от изпратените данни от имейл от 22.09.2020 г. в 12:50 часа.
На по-късен етап, на неустановена дата, е направен оглед на имота с
ищеца, неговата съпруга свид. Д.а и свид. Д като брокер на строителя.
След 22.09.2020 г. ищецът и ответникът спрели комуникацията по
договора.
На 26.10.2020 г. е сключен предварителен договор за покупко-продажба
между ответника и трето за делото лице, а именно строителя „СМВ 2017“
ООД. Предметът на договора е бъдеща продажба на Апартамент А12, на 3
жилищен етаж в сграда с идентификатор 68134.1377.2034.1, находяща се в гр.
София в УПИ II-2034, кв.9 м. „Момкова махала II част“, р-н „*******“.
Цената на вещта е 97 921 евро.
На 18.12.2020 г. е осъществена покупко-продажба на същия имот, като е
описан Апартамент А12 в гр. София, ж.к. ******* – Свобода, с
идентификатор6 8134.1377.2034.1.18.
ПО ДОКАЗАТЕЛСТВАТА (ДОКАЗАТЕЛСТВЕНО –
АНАЛИТИЧНА ЧАСТ)
По делото е представен договор за посредническа дейност (договор за
брокер) (л.41 от делото). Съдът напълно го кредитира. От него се установи
страните които са го включили, датата и неговият предмет, както и
отговорността за изпълнение и неизпълнение на договора. Установи се и
възнаграждението на ищеца. С отговора на исковата молба (ОИМ),
ответникът е оспорил истинността на договора в частта по чл.1, с която
твърди, че е дописван. По това възражение е открито производство по чл.193
ГПК, за което е приета съдебно-графологична експертиза (СГЕ, л.54-58 от
7
делото). На първо място следва да се отбележи, че не се оспорва факта, че
договорът е подписан от ищеца. Не се оспорва, че подписите, имената и
индивидуализиращите данни са написани в един и същ ден. Оспорва се дали
текстът в чл.1 от договора е дописван, т.е. написан ли е при сключването на
договора, дали страните са изявили желание да включат процесните договори
и при процесните цени или не. От заключението на СГЕ се установи, че
написаното в чл.1 от договора с голяма степен на вероятност е попълнено
заедно с другия текст от договора. Следователно няма доказателства и
елементи, от които да се установи, че текстът е положен в по-късен момент,
т.е. че страните не са се съгласили с текста в чл.1 от договора. Съдът напълно
кредитира заключението на СГЕ като пълно, обективно и изготвено от
компетентно вещо лице. Освен това същото се подкрепя от останалите
доказателства по делото, а именно от показанията на свидетелите, че е имало
договор, че е извършен оглед на сграда, нейното местонахождение, както и с
писмените доказателства, че ищецът е изпращал данни на ответника за
апартаменти, които са според неговите финансови изисквания. По веригата от
преки, но и от косвени доказателства, съдът достигна до извод, че страните са
сключили договор за брокерство срещу възнаграждение за това, че ищецът е
предложил имоти за продажба, като възнаграждението се дължи само ако има
сключен предварителен договор между ответника като купувач и продавача на
имота. С оглед установеното по делото, договорът за посредничество –
брокерство поражда задължение на възложителя (ответника) само ако има
сключен предварителен договор по чл.19 ЗЗД и този имот е предложен от
ищеца на ответника. С оглед представения договор и останалите гласни и
писмени доказателства и доказателствени средства се установи, че закупеният
от ответника имот е предложен по време на действието на договора за
посредничество и е бил част от него. Следователно брокерът си е изпълнил
задължението да предложи подходящ имот.
По делото са представени извадки от електронна кореспонденция по
електронната поща. Съдът напълно кредитира същите. От тях се установи
лицата между които е осъществена кореспонденцията, датата и съдържанието.
Страните не са оспорили, че писмата изхождат от ищеца, а и с оглед името на
пощата *******@gmail.com, както и фирмата на ищеца, то съдът направи
доказателствен извод, че именно писмата са изпращани от ищеца чрез неговия
представител в търговските правоотношения. С оглед обясненията на
ответника по реда на чл.176 ГПК, както и показанията на свид. Д.а, че
електронната поща ******@gmail.com e на ответника, то съдът приема, че
именно ответникът е получил процесната електронна кореспонденцията.
Освен това телефонните номера на представителя на ищеца съвпада със
събраните по делото доказателства от огледа на веществено доказателство
(ВД вайбър кореспонденция), а именно 0888 ******. Следователно се доказа,
че ответникът е адресат на електронните писма от ищеца. При това
положение не е основателно възражението на ответника в о.с.з., че писмата
не установяват авторство, тъй не съдържат квалифициран електронен подпис
8
(КЕП). На първо място, представената кореспонденцията представлява
електронен документ по смисъла на чл.3, т.35 от Регламент 910/2024. Второ,
страните не са се договорили, че електронният подпис трябва да е такъв по
чл.35, т.11-12 от Регламент 910/2024, поради което е достатъчно да има данни
по чл.24, т.10 от Регламент 910/2024. Това е така, тъй като са налице
достатъчно данни, които идентифицират страните, които факти не се оспорват.
Следователно обикновеният електронен подпис е достатъчен в случая на
процесния договор. Ето защо не е необходим КЕП или усъвършенстван такъв.
Освен това видно от датите на електронна кореспонденцията по имейл същите
съвпадат със свидетелските показания и с представения договор, а именно
19.09.2020 г. Това е доказателство, от което може да се направи извод, че
именно от 19.09.2020 г. започват отношенията между страните със
сключването на договора и изпращането на електронни писма. Няма житейска
и правна логика, търговец, който осъществява дейности по занятие срещу
възнаграждение, да изпраща писма до физическо лице, без да имат сключен
договор. Ето защо с оглед започналата кореспонденцията по имейл на
19.09.2020 г. и представения договор, съдът направи извод, че в
действителност е сключен договор между страните на 19.09.2020 г.
Изпратените писма са във връзка с изпълнение на договора и касая предлагане
на имоти. Ето защо не е основателно възражението на ответника за липса
на договор. Следователно, така приобщена електронна поща напълно
кореспондира с останалия доказателствен материал и го допълни, което е още
един аргумент за нейното кредитиране (л.13-17 от делото РС - Варна).
От представената електронна кореспонденцията се установи, че на
22.09.2020 г. на 12:50 часа ищецът е изпратил данни за продаваемите обекти в
сградата на бул. „........“ до Лидъл (л.16 от делото РС - Варна). Именно това е
сградата, в която ответникът е закупил в последствие апартамент. Съдът
достигна до този извод освен по адреса на сградата, но и по идентификатора,
който е описан, както в електронно писмо, така и в предварителния договор за
покупко-продажба и в окончателния договор за покупко-продажба.
Идентификаторите съвпадат и той е 8134.1377.2034.1. Видно от самото
електронно писмо е налице изразът „както Ви обещах“. Използването
(спрежението) на глагола в минало свършено време („обещах“, а не
„обещал“ минало неопределено време, т.к. този глагол няма продължително
действие, герундии (-ing) по английската система, т.е. няма минало
несвършено действие) е доказателство, че страните са провели разговор за
имотите в тази сграда, имали са интерес за тази сграда, както и че ответникът
е проявил интерес за тази сграда. Това е така, защото има думата „както Ви
обещах“, което е доказателство за някакви по-ранни отношения и проявен
интерес за имотите в тази сграда – с посочената локация. Видно от
прикачените файлове в електронно писмо, ищецът е изпратил информация за
ценовите листи на всички апартаменти в сградата и паркоместа. Следва да се
отбележи факта, че имотите в сградата са се продавали изключително само от
брокера на строителя, а ищецът като брокер се е снабдявал с информация от
9
брокера на строителя. Освен това, видно от имената на файловете същите
съдържат данни за датата, тъй като имената са 20200921. Следователно
ценовите предложения за имотите са към 21.09.2020 г. Това е доказателство,
че ищецът като брокер, се е подготвил да провери и проучи пазара на цените
на имотите в процесната сграда, като е изпратил информацията на следващия
ден 22.09.2020 г. Житейски обосновано и логично е, че след като ищецът не е
брокер на продавача, то той същият представя информация по негови данни,
които е качил в сайта или след свързване с брокера (ексклузивен) на
продавача. Същото се потвърди и от свидетелските показания на свид. Х., че
ищецът се е свързал с брокера на строителя и видял данните от сайта му и ги
свалил. Затова позовавайки се на житейската, формалната логика и на
веригата от косвени доказателства, съдът направи извод, че прикачените
файлове от писмо от 22.09.2020 г. представляват именно ценовите оферти на
брокера на строителя на сградата. При това положение след като са такива на
брокера на строителя в същите се съдържат данни по чл. 13 ТЗ, поради което
ответникът сам е могъл да се сдобие с контактите на брокера на строителя.
Следователно от самия факт на получаване на прикачените файлове,
ответникът е имал възможността сам да „прескочи“ своя брокер и да се
обърне към брокер на строителя. Следва да се отбележи, че от правна страна, е
налице договор за посредничество (брокерство) между ищеца и ответника.
Следователно ответникът е наел ищеца да му съдейства за намиране на
апартамент според неговите изисквания. Следователно изпълнението на
договора е по критерии на ответника. При това положение, брокерът на
строителя не извършва дейност по възлагане на ответника, а на трето
неучастващо в процеса лице. Ето защо е важно за изпълнението на процесния
договор, дали ищецът е показал/предоставил данни, контакти на продавача за
процесния апартамент и дали е осъществена сделка след това. Следователно
на това основание следва, че ищецът като брокер е предоставил информация
за сградата, в който ответникът е закупил апартамент. И това предоставяне на
информация е осъществено на 22.09.2020 г. в 12:50 часа, защото в този имейл
има ценовите предложения на брокера на строителя. Същите ценови
предложения не са съставени от ищеца, защото, както се установи от
свидетелските показания, същият няма право на продава имоти на строителя и
няма данни за неговата ценова листа, а има такова само от сайта на брокера на
строителя. С оглед факта, че ищецът е предоставил информация за имотите в
процесната сграда и един от тези имоти е купен от ищеца, съдът приема, че се
доказа, че ищецът е изпълнил задължението си по предоставяне на подходящи
оферти на ответника.
Другото основание, което съдът ще обсъди по-долу в мотивите си, при
обсъждане на свидетелските показания, че на огледа на сградата, осъществен
на 19.09.2020 г., е имало транспарант с данните на брокера на продавача, т.е.
на строителя. Следователно, още с огледа ответникът е научил директната
връзка с представител на продавача. А огледът е осъществен с помощта на
ищеца, т.е. връзката между продавача и купувача на имота, т.е. между
10
продавача и ответника, е осъществена именно от ищеца, който е действал в
качеството си на брокер на ответника.
По делото е представена вайбър кореспонденцията, осъществена между
ищеца и ответника на 20.09.2020 г. (л.18-20 то делото РС - Варна) В о.с.з. е
направен оглед на веществено доказателство (ВД), което по своята същност
представлява електронен документ по смисъла на чл3, т.35 от Регламент
910/2014 (ВД, телефон и вайбър профил на ищеца) в о.с.з. (л.94 от делото).
При съпоставка на представените доказателствени средства (разпечатка от
вайбър кореспонденция) и огледа на ВД (електронен документ) се установи, че
същите се отнасят за един и същ разговор.. Огледът и разпечатките взаимно се
допълват, тъй като при огледа не бе възможно отваряне на изпратените
файлове, поради големият период от време, който е изтекъл, докато в
разпечатките може да се установи съдържанието на изпратените снимки. По
отношение на авторството на вайбър кореспонденцията съдът приема, че
същото се установи. На първо място телефонният номер на адресата на вайбър
съвпада с телефонния номер на ответника, посочен в договора и потвърден в
неговите обяснения по чл.176 ГПК. Освен това, при огледа се установи, че
профилната снимка на адресата на вайбър профила съвпада с голяма степен с
лицето на ответника, които беше в о.с.з. Телефонният номер на свид. Х.,
представител на ищеца в търговските отношения, на вайбър профила, от който
са изпращани съобщения, съвпада с телефонния номер, който същият е
посочил при разпита си, както и в представените разпечатки. Освен това не се
оспорва авторството на изпращаните съобщения от ищеца по вайбър
кореспонденция, а само, че ответникът не е адресат, което бе повод за
извършване на оглед на ВД. А адресатът на съобщението се установи по
съвпадащите телефонни номера на ответника, който по реда на чл.176 ГПК
същият установи, профилната снимка и съдържанието, което съвпада със
свидетелските показания и обясненията на страните. От датата на вайбър
кореспонденцията и съдържанието се установи, че между лицата е имало
комуникацията по повод извършване на дейности по договор за брокерство
между ищеца и ответника, като ищецът е изпращал адекватна информация за
обекти и имоти, които интересуват ответника. Установи се, че ответникът е
задавал въпроси на ищеца по отношение на обекти, за които го интересуват.
Ищецът е отговарял своевременно. Установи се, че обектите, които ищецът е
отговарял е за обекти, които са в критериите на ответника. Съдържанието на
кореспонденцията напълно съответства с част от свидетелските показания на
свид. Д.а, свид. Х. и обясненията на ответника Д. по чл.176 ГПК. Това е една
причина техните показания и обяснения да се кредитират в тази част. Освен
това видно от съдържанието на вайбър кореспонденцията, страните са
комуникирали за ателие 6. Същото не касае имота, за който е осъществена
покупко-продажбата, но пък касае друг имот, който е включен в предмета на
договора по чл.1 – Ателие 6 на ул. *****. Ето защо на това основание, с оглед
представения писмен договор и вайбър кореспонденции, е неоснователно
възражението на ответника, че договорът е бил допълван. След като ищецът
11
е предоставял информация на ответника, следователно същите са се
споразумели имотът да е предмет на договора за брокерство. Страните са се
договорили именно за предлагане на имот ателие 6 на ул. *****, което е
описано в договора и предлагането е доказано във вайбъра. След като другите
имоти не са допълвани в договора, то следва, че и процесният договор не е
допълване. Ето защо възражението на ответника е неоснователно. Освен това,
видно от съдържанието, ответникът е проявил интерес към него.
Следователно може да се квалифицира като подходящо предложение по
смисъла на чл.1 от договора. Това е елемент от веригата от косвени
доказателства, които опровергават възражението на ответника, че договорът е
допълват без неговото съдържание. Това е доказателствен извод, че чл.1 от
договора не е допълван. Следователно и имотът, който е купен също е бил по
договора за брокерство, защото другите имоти не са допълвани. И на това
основание възражението на ответника за допълване не е основателно.
По делото е представена справка от АВ, която съдът напълно кредитира.
От нея се установи, ме ответникът заедно със съпругата си свид. Д.а на
18.12.2020 г. са закупили недвижим имот с идентификатор
6834.1377.2034.1.18 (л.11-12 от делото РС - Варна).
Този факт се потвърждава и от представения окончателен договор за
покупко-продажба, като имотът е описан като Апартамент А12 с
идентификатор 68134.1377.2034.1.18, който се намира в гр. София, ж.к.
******* – Свобода, ет. 3 в блок ***. При използване на общо достъпната КК
се установи, че апартаментът с посочения идентификатор се намира в сграда
на бул. „*********“ в гр. София, ж.к. ******* – Свобода, до магазин Лидъл.
От доказателството се установи, че това е имотът, който е бил предложен на
ответника с електронно писмо от 22.09.2020 г., както и този, при който е
направен оглед на сграда и място на 19.09.2020 г. При все, че ответникът е
закупил този имот, съдът приема, че с факта на закупуване означава, че
имотът удовлетворява изискванията на ответника и неговата съпруга свид.
Д.а, поради което попада в приложеното поле на чл.1 от договора – подходящ
имот. Доказа се, че ищецът е предложен на ответника от ищеца по договора за
брокерство. Същият е подходящ имот, който е закупен от ответника (л.56-64
от делото РС - Варна).
По делото е приобщен, чрез представяне от ответника, предварителен
договор за покупко-продажба на същия апартамент от 26.10.2020 г. Имотът е
описан като Апартамент А12, на етаж 3, който се намира в сграда в УПИ II-
2034, кв. 9 в гр. София, ж.к. ******* в имот с идентификатор 68134.1377.2034.
Съдът напълно кредитира това доказателство. От него се установи датата на
сключване на предварителния договор. При съпоставка на данните, които
индивидуализират апартамента в този предварителен договор със
свидетелските показания, договора за продажба, електронната поща и
договора за брокерство, съдът направи доказателствен извод, че това е
апартаментът предложен от ищеца на ответника и описан в чл.1 от договора –
А12 в УПИ II-2034 в ж. к. Свобода. При използване на общодостъпни карти на
12
София и КК, се установи, че ул. ********* започва от бул. ........ и там където
се пресичат е супермаркет Лидъл, за който свидетелите и електронната
кореспонденции установяват в един смисъл. Следователно, по делото се
доказа, че именно процесният апартамент е предложен от ищеца на ответника.
Това е сградата, на която е направен оглед на място на 19.10.2020 г., но не на
апартамента. Този извод, съдът направи, тъй като локализацията съвпада по
адрес в посочен договор за брокерство, предварителен договор, договор за
продажба, свидетелски показания и електронна поща. Идентификаторът на
имота (апартамента) включва в себе си и идентификатора на сграда, адресите
съвпадат с договорите и свидетелските показания. Ето защо същият имот е
бил част от предмета на договора и е бил предложен от ищеца на ответника.
Освен това имотът е бил предложен като е изпратена ценова оферта за него на
ответника с писмото от 22.10.2020 г. Ето защо съдът приема за доказани
правопораждащите факти. Така по делото се установи идентичността на
имота и неговото местонахождение, което е от значение за правопораждащите
юридически факти (л.44-53 от делото РС - Варна).
По делото ответникът Д. е дал лични обяснения по реда на чл.176 ГПК.
Съдът частично кредитира обясненията на ответникът Д.. На първо място
следва да се вземе предвид факта, че неговите обяснения имат двояка природа
– както защитна теза, така и свидетелски показания. Същият е заинтересован
от изхода на делото. Второ, с оглед чл.172 ГПК, въпреки че не е свидетел,
следва да се отчитат само неизгодните за страната факти. Трето, и най-
важното, обясненията на ответника Д. са изключително противоречи,
взаимоизключващи се, което не е основание да се кредитират изцяло, а само
частично в съответните части, които кореспондират с останалият
доказателствен материал и средства и тези, които са неизгодни за него.
Ответникът твърди, че не е ходил при ищеца като агенция, а след това
потвърждава, че подписите на договора са негови, както и че е видял чл.11 от
договора, а именно, че е съгласен да получава електронни изявления.
Признава, че договорът е разписан в офис на ищеца. Така противоречието са
изразява в отричане на факта, че са имали договорни отношения и че е бил в
офиса, а след в признаване, че е подписал договора в офис на ищеца. Съдът не
кредитира обясненията на ответника, че не е водил кореспонденции с ищеца.
Същото противоречи на останалия доказателствен материал. Съдът кредитира
обясненията на ответника Д. в частта за потвърдената от него електронна
поща и телефонен номер, защото същата съвпада с останалите писмени
доказателствени средства и направеният оглед на ВД. Същите са неизгоден
факт за него, тъй като потвърждават авторството и адресата на електронните
съобщения по вайбър и електронна поща. Съдът кредитира обяснението на
ответника, че е подписал договора. Следователно авторството на договора е
негово. Кредитират се обстоятелства, че е ходил в офис на ищеца, защото
кореспондира с останалия доказателствен материал по делото и представлява
неизгоден за него факт. Съдът кредитира обясненията му в частта, че е
направен оглед на продадения имот с брокера на строителя „КМВ“, както и че
13
е научил за контактите на брокера на строителя от транспарант от сградата.
При това положение съдът направи доказателствен извод, че преди огледа с
брокера на строителя, ответникът е бил около сградата, т.е. бил е на място
на сградата. Това се потвърждава и от свидетелските показания на Д.а, Д и Х.,
че контакти на брокера на строителя е имало на табела на сградата.
Прилагайки правилата на формалната логика, следва, че някои е показал
сградата на ответника, т.е. завел го е там. По делото няма доказателства, че
ответникът е живял в района, за да се приеме, че представлява негово
обичайно действие да огледа района и сградата и да се снабди с телефон на
брокера на продавача. Свид. Д.а се опитва да докаже, че заедно с ответника,
който е неин съпруг, са се разхождали случайно в района и от там видели
сградата и проявили интерес и се свързали с брокера на продавача. С оглед
изложеното по-долу съдът не кредитира показанията на свид. Д.а, на
основание чл.172 ГПК, тъй като е заинтересована от изхода на делото. Второ,
ноторно известен факт е, че София представлява средно голям мегаполис –
по-голям от Амстердам и Хага. Следователно няма как случайно ответникът и
свид. Д.а да се се разхождали около терена и да са се снабдили с телефона на
брокера. Видно от представения договор за брокерство, адресът на ответника
е бил в кв. Карпузица към онзи момент. Както самият той, така и свид. Д.а
твърдят, че за тях не е възможно да обикалят много София, защото са били с
малко дете. При това положение, разходката на една семейство с малко дете не
е било възможно да се осъществи самостоятелно от кв. Карпузица в кв.
Свобода и случайно ответникът и свид. Д.а да са се снабдили с телефония
номер на брокера. Същото противоречи на всякаква формална и житейска
логика. Ето защо само на това основание, съдът приема, че след като
ответникът признава, че е видял телефонния номер на брокера на строителя на
сградата, то същият е бил при сграда, а това завеждане до сградата, даване на
нейните координати, локация е осъществено с помощта на ищеца чрез свид.
Х., който е презентирал сградата на срещата в офиса и който ги е завел на
сградата на 19.09.2020 г. Но тъй като, ответникът е видял, че се продават
имоти без комисионни, решил да се свърже директно с брокера на продавача.
Така съдът приема, че е доказан фактът, че на 19.09.2020 г. след срещата в
офиса на ищеца, ответникът и свид. Х. са осъществени оглед на сградата,
показана е сградата с нови апартаменти. Следователно се доказаха
правопораждащите факти, че ищецът е предложил и свързал ответника с
продавача или негов представител. Това е така, защото без ищецът да заведе
ответника на сградата, същият не е могъл да се сдобие с информацията от
табелата (транспаранта) на сградата. С помощта на огледа на сграда,
осъществен от ищеца към ответника, същият е изпълнил договора – свързал е
продавача и купувача. Второ, видно от обясненията на ответника Д. „разписах
договора, защото трябваше да ходим на огледи“. Така ответникът признава,
че е подписал процесния договор, за който по-рано в обясненията отричаше,
защото е следвало да има огледи. Следователно, това потвърждава неговите
действия, че въпреки клаузите в договора, част от които съдът приема за
14
неравноправни, но не са предмет на настоящото дело и че е бил съгласен с
чл.11 от договора, ответникът се е разписал, защото е следвало да се правят
огледи. При това положение, само ответникът признава, че е следвало да се
извършат огледи на 19.09.2020 г., след разписване на договора, защото е
бързал за оглед и без да го чете. Ето защо това е фактът, който доказва, че
ответникът е бил на оглед на процесната сграда, след срещата в офиса на
ищеца. Затова показанията на свид. Д.а не се кредитират в тази част. Това е
неизгоден факт за ответника, тъй като по време на огледа той се е снабдил с
контактите на брокера на строителя от табелата на сградата, а огледът е
осъществен след сключване на договора за брокерство и по време на неговото
изпълнение. Съдът кредитира обясненията на ответника Д. в частта, че е
направен оглед на имота с брокера на строителя. Това е така, защото се
потвърждава и от останалите свидетелски показания, че оглед на 19.09.2020 г.
не е осъществен, тъй като ищецът не е имал ключове за апартамента, а оглед
се осъществява само след уговорка с брокера на строителя в работни дни. Ето
защо след като оглед на апартамента не е осъществен на 19.09.2020 г., а само
оглед на сграда с помощта на ищеца към ответника, то по правилата на
житейската логика е, че ответникът е решил да „прескочи“ договорното
възнаграждение на ищеца, като директно се свърже с брокера на строителя,
който е направил оглед в по-късен момент и няма да начисли възнаграждение
за сметка на ответника, а само за преводача. Съдът кредитира обясненията на
ответника и в частта, че огледът на апартамента е осъществен след 19.09.2020
г. Както ответникът, така и свид. Д потвърждават, че оглед е осъществен. По
отношение дали е осъществен на дата 22.09.2020 г. съдът ще изложи подробни
мотиви по-долу. Това е оглед, който е осъществен след като ищецът е свързал
ответника с продавача посредством огледа на сграда на 19.09.2020 г. (л.84-85
от делото).
По делото е разпитан свид. Х. по искане на ищеца. Съдът кредитира
частично неговите показания, тъй като в една част са противоречащи на
събраните по делото доказателства, а в друга не отговарят на формалната и
житейска логика. Частта, която съдът кредитира е защото показанията
съвпадат с останалите доказателства по делото, показанията са
последователни, логични, допълващи се. Свидетелят установява каква е
процедурата по сключване на договора и политиката на ищеца. От
показанията се установи, че свидетелят работи като брокер за ищеца, установи
се, че на 19.09.2020 г. ответникът и свид. Д.а са били в офиса на ищеца,
заявили са своите критерии за апартамент, без значение за локация, но с
посочен краен предел на продажна цена. Установи се факта, че е сключен
договор за имоти, които отговарят в техния ценови диапазон. Установява, че е
презентирал имоти, според техните критерии и но не са направили оглед на
всички презентирани имоти, защото някои били след акт 16, а други преди 16.
Установи се фактът, че в деня на сключване на офиса, ответникът и свид. Х. са
отишли на оглед на сградата, но без да правят оглед на имота, тъй като достъп
до имота е имал само брокерът на продавача (строителя) и никой друг.
15
Установи се наличието на табела с координати на брокера на продавача.
Установи се, че ищецът е участвал като брокер на купувачи за продажба на
други имоти, предлагани от строителя, защото строителят си имал собствен
брокер. Свидетелства за механизма по какъв начин се предлагат имотите на
строителя (продавача), че се свързват с неговия брокер, предлагат се ценовите
оферти, които се изтеглят от сайта на брокера на строителя и се изпращат на
клиентите на ищеца, т.е. на купувача. От показанията се установи факта, че
след огледа на сградата на 19.09.2020 г. страните са се разбрали да направят
оглед на самия апартамент в първия след това работен ден в понеделник, а
именно 21.09.2020 г. Установява факта, че 21.09.2020 г. ответникът се е
обадил, че няма нужда от оглед. В тази част показанията напълно съвпадат с
останалите свидетелски показания, че оглед на имоти се прави само от
понеделник до петък с уговорка с брокера на строителя. Освен това 21.09.2020
г. е бил работен ден (л.86-88 от делото).
Съдът не кредитира показанията в частта, че свидетелят не е давал
координати на брокера на строителя. Това е така, защото както сам свидетелят
признава при огледа на сградата ответникът се е снабдил с координатите на
брокера на продавача. Следователно, самият оглед, осъществен от ищеца и
ответника на сградата на 19.09.2020 г., е причина ответникът да се сдобие с
координатите на сградата. По делото няма други доказателства, които да са
последователни и логични, от които да се установи, че ответникът сам е
намерил телефона на брокера на продавача, без съдействието на ответника и
преди 19.09.2020 г. Освен това с оглед изпратения имейл на 22.09.2020 г. и
ценовите предложения на брокера на строителя, съдът направи извод, че с
това писмо ищецът е предоставил контактите на брокера на строителя, тъй
като офертите на брокера на строителя са изпратени на ответника (л.86-88 от
делото).
Съдът не кредитира показанията на свид. Х. в частта, с която казва, че не
се е чувал и водил кореспонденция с ответника след 21.09.2020 г. Това е така,
защото писмените доказателства и огледа на ВД установяват друго, а именно,
че на 22.09.2020 г. е изпратен имейл с процесния имот, както и писани на
вайбър. (л.86-88 от делото).
Съдът не кредитира показанията на свид. Х. в частта, с която казва, че на
21.09.2020 г. ответникът е прекратил договора по телефона. Това е така,
защото видно от представената кореспонденцията, на 22.09.2020 г. ищецът е
изпращал данни за имоти на електронната поща на ответника. Противоречи на
всякаква правна и житейска логика, ако договорът е прекратен, търговецът,
който осъществява дейност по занятие, да изпълнява действия по него. Ето
защо към 22.09.2020 г. договорът не е бил прекратен.
Неоснователно е възражението на ответника, че няма логика имейлът да
е изпратен на 22.09.2020 г., а на 21.09.2020 г. ответникът да е прекратил
отношенията с ищеца. На първо място, съдът не кредитира, че от 21.09.2020 г.
отношенията са прекратени. Обаждането е било по повод насрочен оглед за
16
21.09.2020 г., а не изобщо по договора. Освен това имейлът на 22.09.2020 г. е
изпратен от изпълнителя на договора, т.е. ищецът до ответника като
възложител. Следователно по този начин изпълнителят изпълнява поетите
ангажименти по договора, а именно да представи информация за имотите,
които са подходящи за ответника. Същото е коментирано по-горе с оглед
използваната глаголна форма в свършен вид. Ето защо писмото от 22.09.2020
г. е направено от ищеца по повод изпълнение на договора и уговорки от
19.09.2020 г., който не е прекратен с разговора на 21.09.2020 г.
Съдът не приема възражението на защитата на ответника, че имейлът от
22.09.2020 г. е след прекратяване на договора на 21.09.2020 г. Това е така,
защото с телефонното обаждане от 21.09.2020 г. ответникът е отменил огледа
на имота, защото се е свързал с брокера на продавача, но не е прекратил
договора. Ето защо изпълнението по него е продължило, поради което ищецът
е изпратил необходимата информация за имотите в сградите в електронното
писмо на 22.09.2020 г. в 12:50 часа, при което е използвал израза „както Ви
обещах“. При това положение и на 22.09.2020 г. ищецът е предоставил
необходимата информация за имота, а именно цената (л.86-88 от делото).
По отношение на другите имоти, оглед не е осъществен, защото същите
не са били в краен етап на строителство, а именно акт 16, а ответникът и свид.
Д.а са искали именно в краен етап на строителство (л.86-88 от делото).
По делото са разпитани свид. Д и свид. Д.а по искане на ответника.
От показанията на свид. Д се установи, че същата работи като
консултант – продажби в търговско дружество, което е изключителен брокер
на имоти на строителя, т.е. само той може да ги продава. Установи се, че
обявите ги пускат на техен сайт и на други външни сайтове, както и показват
техните ценови предложения. От показанията се установи, че брокерът на
продавача не начислява комисионна на купувача, а само на продавача,
съгласно техен договор. Свидетелят установи, че е имал бизнес отношения с
ищеца и за други имоти и е контактувал със свид. Х. като представител в
търговските отношения на ищеца. Свидетелят установява каква е практиката,
критериите и кога е възможно да има промяна в продажната цена. Същото е
относимо доколкото продажната цена по реализираната сделката е по-малка от
тази по договора с брокера на ответника. Съдът кредитира показанията в
частта, с която установява, че е направен оглед на имота. Съдът не кредитира
показанията на свидетеля в частта, че оглед е направен на 22.09.2020 г. Това е
така, тъй като противоречи на останалите събрани по делото доказателства.
На първо място, свид. Х., с оглед дейността му на брокер и представител на
ищеца, установи, че оглед на имота се осъществява само през работно време.
22.09.2020 г. е официален празник и не е работен. Второ, показанията на свид.
Х.а, че оглед е осъществен на 22.09.2020 г. не се подкрепя с другите
доказателства по делото. Противоречията в показанията между двамата
свидетеля в тези части не може да се отстранят чрез правилата на никоя логика
или чрез други доказателства и доказателствени средства. Още повече, че
17
самият свидетел не установява кога ответникът му се е обадил, т.е. преди
22.09.2020 г. или след. От цялото съдържание на свидетелските показания,
свидетелят установява само тези числа като дата, което противоречи на
житейската логика – да запомниш едни числа, а други не, с оглед факта, че
свидетелят твърди, че това е първият оглед, който е осъществил. На други
въпроси свидетелят не може да установи дата, което на основание чл.172 ГПК
съдът не кредитира показанията на свидетеля досежно датата. Ето защо съдът
е приел, че оглед на процесния апартамент между ответника и брокера на
продавача е осъществен на неустановена дата. Но този оглед е след датата на
сключване на договора и осъществяване оглед на сградата на 19.09.2020 г.
Затова съдът прие, че от изпратеното писмо от 22.09.2020 г., което съдържани
данни на брокера на продавача по чл.13 ТЗ, тъй като ценовите предложения са
издадени само от този брокер, ответникът се е снабдил с телефонни номера на
брокера на продавача и е решил да прескочи наетия от него брокер – ищец.
Освен това той е придобил контактите на брокера на продавача и от огледа на
сградата, тъй като е имало плакат. Оглед нямаше да бъде осъществен, ако не
беше сключен договор с ищеца и ищецът не е завел ответника до сградата
(л.88-90 от делото).
По делото е разпита свид. Д.а. От нейните показания се установи, че на
19.09.2020 г. заедно с ответника са отишли в офиса на ищеца и са сключили
договор за брокерство – посредничество. Установи се какви са били техните
критерии за имот – без значение за локацията, но до 100 – 110 хил. евро. От
нейните показания се установи, че детето е било навсякъде с тях – при среща,
оглед, предварителен договор, продажба при нотариус и т.н. Установява, че
19.09.2020 г. е бил съботен ден, както и каква е електронната поща и
телефонния номер на ответника. Установява и че е правен оглед на имота със
свид. Д.
В останалата част съдът не кредитира нейните показания, защото
свидетелят е заинтересован. Съпруг е на ответника. Показанията са
противоречиви, непоследователни. Ето защо съдът не ги кредитира на
основание чл.172 ГПК. На първо място, свидетелят твърди, че презентиране
на имоти не е осъществено на 19.09.2020 г., а свид. Х. установява друго.
Отделно от това твърди, че няма кореспонденция между ответника и ищеца,
което се опроверга от доказателствата по делото. Противоречие има и в
частта, с която твърди, че ответникът се е разписал на празен договор. Видно
от доказателствата по делото, текстът на договора е написан в един и същи
ден. Съдът не кредитира показания и в частта, с която установява, че не е
направен оглед на 19.09.2020 г. След като безспорно се установи, че на
продаваемата сграда е имало табела на брокера на продавача и това е начинът
на свързване на продавача и купувача, то за да се сдобие ответника с този
номер същият е бил на оглед на сградата. Няма данни по делото ответникът да
се е свързал с брокера на продавача преди 19.09.2020 г. Не е основателно
твърдението на свидетеля, че оглед не е могъл да бъде осъществен на
19.09.2020 г. след срещата в офиса, защото разстоянието от бул. България до
18
ж.к. ******* е голямо. Това теоретично е така към настоящия момент, но
следва да се отчетат фактите, че 19.09.2020 г. е било съботен, почивен ден,
преди празници. Обичаят в практиката показва, че повече от работниците и
служителите са взимат работния ден между почивните дни, което в случая е
било 21.09.2020 г. (понеделник). Следва да се отчете обстоятелството, че това
е по време но COVID пандемия, когато все още имаше строги мерки. Поради
което е напълно възможно и постижимо към онзи момент, ответникът и свид.
Д.а и свид. Х. от офиса да се придвижат до сградата. Неоснователно е
твърдението на свидетеля, че не е осъществен оглед, тъй като са били с малко
дете. По делото не са събрани доказателства, че към онзи момент ответникът
и съпругата му свид. Д.а са имали малко дете, което е налагало грижи. Но дори
и да е така, свид. Д установява друго: че детето им е било заедно с тях на
оглед, предварителен договор, нотариус и т.н. Следователно, след като детето
е било с родителите си при други огледи, срещи, нотариус и т.н., то няма
пречка същото да е присъствало и на оглед след срещата в офиса на 19.09.2020
г. Пречката „наличие на дете“ не е основание да не е осъществен оглед на
19.09.2020 г. с брокера свид. Х., но да няма такава пречка при последващи
огледи, предварителен договор и нотариус с брокера свид. Д. Няма основание
или логика наличието на един и същ факт (наличие на дете) да не присъства
при оглед с един брокер, но същевременно да присъства на оглед, сключване
на предварителен договор и окончателен при нотариус с друг брокер. Това е
субектен критерии/причина и не зависи от обстоятелствата, а зависи от
личността на двамата брокери. Такава специфична разлика или обстоятелства,
които да възпрепятстват присъствието на детето при единия брокер, но не и
при другия, при едни и същи дейности (оглед), не се установи и не се доказа.
Ето защо твърдението на свидетеля противоречи със свидетелските показания
на свид. Д.
Несъстоятелно е твърдението на свид. Д.а, че случайно при оглед
ответникът е видял сградата и се сдобил с номера на брокера на продавача.
Както самата свид. Д.а признава, територията на София е голяма е житейски
необосновано звучи нейната теза, че са се разхождали в района на блока преди
19.09.2020 г. при все, че живеят в кв. Карпузица. Освен това, един път свид.
Д.а свидетелства, че „преди това (б.м. договора) бяхме направили оглед на
Белстрой“, като разходката е била преди това. Огледът е бил само в почивни
дни, тъй като съпругът е работил от понеделник до петък. Но в показанията
свидетелят уточнява, че сградата са я научили при разхода от предишния
оглед, който са направили Белстрой. На първо място, не е спорно, че е имало
телефонни номера на брокера на продавача на сградата. Дори и да се допусни,
че ответникът се е снабдил с телефонния номер на брокера на строителя преди
19.09.2020 г. от по-ранен оглед, следва логическият извод, че същият не е имал
от нужда да посещава офиса на ищеца и да сключва договор, а този последен
факт не се оспорва от страните. Така противоречието се явява от логическа
страна, че е имало договор за брокерство за процесната сграда, то
същевременно ответникът е огледал сградата преди това и е разбрал
19
телефонния номер на брокера на продавача, преди договора. След като
ответникът е имал координатите на брокера на сградата, за това че се
разхождал в района преди 19.09.2020 г., следва, че не трябва да е сключвал
договор с друг брокер за същата сградата. А този факт не се оспорва. По
аргумент от противното, след като има договор за посредничество от
19.09.2020 г., следователно ответникът не се е разхождал в района на сградата
и не се е снабдил с телефонния номер на брокера на продавача, защото го е
нямал преди огледа на 19.09.2020 г. Ето защо това твърдение на ответника и
на свид. Д.а е необосновано и невярно, че са научили телефонния номер на
брокера от преди това, а не посредством ищеца, с който е осъществен оглед на
сградата на 19.09.2020 г., след срещата в офиса. Освен това, същото не
съответства на показанията на свид. Д, която твърди, че оглед е правен на
22.09.2020 г., като 1-2 дни преди това ответникът я потърсил. При това
положение по веригата от косвени доказателства, следва, че ответникът е
разбрал за телефонния номер около 19-20 септември 2020 г., което
потвърждава факта, че е осъществен оглед на сградата с помощта на ищеца и
едва тогава ответникът е записал телефонния номер на брокера на продавача
от транспаранта. Нещо повече, показанията на свид. Д.а твърди, че „огледът с
Белстрой беше в събота“. 19.09.2020 г. е бил събота. При това положение
няма как на 19.09.2020 г. ответникът да е сключил договор с ищеца на бул.
„България“, без да направи оглед на сградата с него, но същевременно да
направи оглед на сградата с друго лице Белстрой. Твърденията на свид. Д.а и
на ответника, че са научили телефонния номер на брокера на продавача
случайно, разхождайки се в района не се подкрепени с никакви доказателства
– преки или косвени. Същото противоречи на логиката, че след това са
сключили договор за същия имот, противоречи на времената линия за среща с
другия брокер, както и вероятността имотът да е презентиран от друг брокер и
същият да комуникира с ищеца.
По делото е представена електронна кореспонденцията между ответника
и свид. Д по повод изготвяне и сключване на представия договор по чл.19 ЗЗД.
От доказателствените средства (разпечатка от електронната поща) се
установи, че ответникът е водил преговори за промяна на предварителния
договор по чл.19 ЗЗД със свид. Д, която е брокер на строителя.
Кореспонденцията е от 11-20.10.2020 г., поради което съдът не я кредитира.
Това е така, защото предмет на делото е дали първият брокер по време е
предложил на ответника процесния апартамент и дали с негово съдействие е
станала връзката между продавача и купувача. С оглед установената по-горе
фактическа обстановка, представената кореспонденцията е един месец след
огледаната сграда на 19.09.2020 г. и след представяне на ценовите оферти по
имейл на 22.09.2020 г. Ето защо тези доказателства не са относими към
предмета на делото (л.77-79 от делото).
По делото е извършена очна ставка по чл.174 ГПК. Съдът не я
кредитира, тъй като противоречията не са изчистени чрез този процесуален
способ за събиране и оценка на доказателства.
20
ОТ ПРАВНА СТРАНА
По правната квалификация на иска и твърдението на ищеца за
търговски договор
Разграничението на гражданска и търговска сделка, съответно спор и
дело е дадено в ТР № 3/23.02.2022 г. по тълк. д. № 3/2019 г. на ОСГТК на
ВКС. По делото се установи, че ответникът е сключил процесната сделка,
извън рамките на своята търговска или професионална дейност. Целта на
сделката е била задоволяване на личен, частен интерес, а именно
посредничество при закупуване на семеен имот – свързване с продавача. При
това положение, съгласно § 13, т.1 от Допълнителните разпоредби на Закона за
защита на потребителите /ДР ЗЗП/ ответникът има качеството на потребител.
Ето защо сделката не може да се квалифицира като търговска, нито спорът
като търговски. Те са граждански, тъй като една от страните е потребител,
поради което обективният критерий по чл.1 ТЗ не е приложим. Липсва
абсолютния характер на сделката, за да се определи като търговска с оглед
качеството на двата субекта по чл. 286 ТЗ. При това положение за процесния
спор важи ограниченията по чл.104, т.4 ГПК, а именно 25 000 лева. Съгласно
правилата на ПАС делото се образува като гражданско, независимо дали е под
или над 25 000 лева. Ако спорът е търговски, то само пред ОС щеше да се
образува като т.д. или в.т.д, в зависимост дали е по Глава XIII или Глава XX
ГПК. Ето защо след като спорът е граждански, тъй като една от страните по
сделката има качеството на потребител са приложими правилата на чл.7, ал.3
ГПК. С оглед цитираното ТР, настоящият съдебен състав приема, че ЗЗП е
приложим и при договора за брокерство – възлагане, само ако една от
страните сключва договора за задоволяване на лични, частни интереси и не
действа за свои търговски или професионални цели. След като по делото не се
установи, че ответникът е търговец и сделката не е по занятие или за
задоволяване на търговски или професионални нужди, то съдът приема, че
ЗЗПотр. е приложим. Следва да се отбележи, че с Определение №
4858/27.10.2025 г. по 764/2025 г. по описа на ВКС по чл. 288 ГПК е
допуснато до касационно обжалване дело по следния въпрос: Разпоредбите
на Закона за защита на потребителите дали са приложими при сключването
на предварителен договор по чл.19 ЗЗД..
При наличие на спор относно точния смисъл на договорни клаузи, съдът
тълкува договора съгласно изискванията на чл. 20 ЗЗД, издирвайки
действителната обща воля на страните; тълкувайки отделните уговорки във
връзка едни с други и всяка една в смисъла, който произтича от целия договор,
с оглед целта на договора, обичаите в практиката и добросъвестността. Съдът
тълкува договора, изхождайки не от буквалния смисъл на текста, а от смисъла,
следващ от общия разум на изявлението; доколко буквалният текст изразява
действителната обща воля на страните и как следва да се тълкува отделната
уговорка предвид систематичното й място в договора и общия му смисъл. При
тълкуването на неясни клаузи, следва да се има предвид и се изследват
обстоятелствата, при които е сключен договорът, породените към този момент
21
отношения между страните и произтичащото от това поведение на
последните, както и това след сключването му, които обстоятелства водят до
цялостно изясняване на действителната воля на страните. Тълкуването цели
запазване на цялото действие на договора така, както в действителност е
желано от страните, независимо от съдържащите се в него непрецизни,
неточни и дори неправилни формулировки при посочването на неговия
предмет (Решение № 46 от 7.03.2018 г. на ВКС по гр. д. № 2489/2017 г., IV г.
о., ГК).
Ето защо съдът приема, че следва да се търси действителната воля на
страните и фактите около сключването на сделката.
Видно от свидетелските показания, обясненията на ответника, съдът
установи, че ответникът Д. със съпругата му свид. Д.а са сключили договор,
съгласно който са искали от ищеца да им намери подходящи апартамент за
закупуване, който да отговаря на единственото изискване да е до 100-110 хил.
евро, а ищецът е изпълнявал дейността на брокер по занятие. При това
положение съдът приема, че задължението да ответника е да намери и
предложи на ответника подходящ апартамент за закупуване, който да отговаря
на изискванията на ответника, като същият се е задължил да му дължи
възнаграждение само при отлагателно условие – сключване на предварителен
договор по чл.19 ЗЗД с продавача.
Процесният договор е договор за брокерство (посредничество)
–свързване на продавача и купувача, въз основа на критерии на възложителя
по договора за брокерство.
Договорът за предоставяне на консултантски услуги не е
регламентиран в действащото законодателство, като възможността да бъде
сключен подобен тип съглашение следва от свободата на договарянето по чл. 9
ЗЗД и при съобразяване с повелителните правила на закона и добрите нрави.
По естеството си този договор представлява вид договор за изработка, който
би могъл да има за предмет резултати както от интелектуални дейности – като
например предоставяне на съвети, изготвяне на проекти, планове, договори и
т.н., така и чисто технически действия. Водещо значение обаче е отдадено
именно на интелектуалните усилия на изпълнителя, който се избира с оглед на
притежаваните или предполагаемите специални знания и умения в областта на
възложената работа, без от това да следва, че договорът е сключен с оглед
личността на изпълнителя /в този смисъл Решение № 71 от 03.06.2009г. по т.
д. № 767/2008г. на ВКС, II т.о., Решение № 5 от 15.03.2010г. по т. д. №
390/2009г. на ВКС, I т.о., Решение № 12 от 31.05.2013г. по т. д. № 239/2012г.
на ВКС, I т.о./.
Съгласно разпоредбата на чл.49 ТЗ, посредник е търговец, който по
занятие посредничи за сключване на сделки. Трайната съдебна практика е
разграничила договора за посредничество от договора за поръчка и договора
за изработка, сочейки, че договорът за посредничество следва да се разглежда
като чиста фактическа дейност, изразяваща се в намирането на клиенти,
22
предоставянето на информация относно пазарните цени и качеството на
съответния продукт, както и фактическото изготвяне на необходимите
документи за сключване на окончателен договор. Дейността на посредника се
финализира със сключване на договор за продажба / решение №
54/10.9.2010г. по т.д.№ 267/2009г. на ВКС/.
По аргумент от чл. 258, ал. 1 ЗЗД възникването на договор за изработка е
обусловено от постигането на съгласие относно двата елемента, формиращи
неговото съществено съдържание – възлагането на определена работа от
възложителя и възнаграждението на изпълнителя.
Предмет на договора за посредничество не е извършването на
определена работа, а постигането на определен резултат – свързването на
страните и подпомагането им да сключат договор чрез извършването на
определени действия. За разлика от договора за поръчка и за изработка,
договорът за търговско посредничество за сключване на договора за
покупко-продажба на недвижим имот включва не само задължение за
организиране на огледи, но и посредничество за постигане на съглашение
между страни по сделка, съдействие за проучване на цени, за снабдяване с
информация и документи за имота.
Теоретично, договорът за посредничество е абсолютна търговска сделка
по смисъла на чл. 1, ал. 1, т. 4, предл. 2 ТЗ. Касае се до дейност, упражнявана
по занятие от търговец, който е специализиран в осъществяване на определени
сделки или на сделки с определени обекти от гражданския оборот. Няма спор,
че търговският посредник има правото на възнаграждение съобразно
уговорката му с възложителя, ако посредникът е свързал страните по него
/определение № 383 от 25.05.2011 г. по т. д. № 689/2010 г, на ВКС, решение
№ 1406 от 7.01.1994 г. по гр. д. № 390/1993 г. на ВС, определение № 690 от
21.10.2010 г. по т. д. № 328/2010 г. на ВКС/.
Предмет на договорът за посредничество не е извършването на
определена работа, а постигането на определен резултат – свързване на
страните за сключването на сделки. Договорът за търговско посредничество за
сключване на договора за покупко-продажба на недвижим имот включва не
само задължение за организиране на огледи, но и посредничество за постигане
на съглашение между страни по сделка, съдействие за проучване на цени, за
снабдяване с информация и документи за имота. Не е нужно посредникът да
взема и непосредствено участие в преговорите по сделката, както и двете
страни да изпълнят изцяло задълженията си по сделката. Достатъчно е
сключването на сделката да е в резултат от това, че посредникът е
поставил в контакт страните.
Правото на ищеца за възнаграждение по процесния договор е
обусловено от осъществяването на определен резултат - подписване на
предварителен договор, респ. окончателен договор с купувач, който е намерен
от посредника, свързал страните по сделката. Задължително условие за
пълното изпълнение на договора е осъществяването на контакт между
23
страните, осъществяването на уговорения резултат, както и наличието на
причинна връзка между поведението на ищеца и настъпването на крайния
резултат.
Ето защо макар, договорът за посредничество да е търговска сделка,
предвид факта, че ответникът не действа в качеството си търговец или за
задоволяване на професионални нужди, то следва да се приложат правилата
на ЗЗПотр. Не е изключено разпоредбите на ТЗ да се прилага и по отношение
на граждани. Така например с института на стопанската непоносимост може
да се иска разваляне на граждански договор по ЗЗД и суперфиция по ЗС.
При това положение, съдът квалифицира правата по чл.51 вр. чл.1,
ал.1, т.4 ТЗ, но с уточнението, че следва да се прилагат правилата на
гражданската облигация и на ЗЗПотр. предвид качеството на ответника.
Съдържанието на договорът за посредничество и по-конкретно поетите от
"Нов дом 1" ЕООД задължения да потърси и намери подходящи имоти, които
да предложи за покупка на насрещната страна по договора, доколкото същите
представляват фактически действия, а не правни такива, дават основание да се
привърже претенция към чл.258 вр. чл.266 вр. чл.79 ЗЗД вр. чл.51 вр.
чл.1, ал.1, т.4 ТЗ, като се вземе предвид, че предметът е посредничество -
свързване на продавач и купувач и се изключат правилата на търговските
сделки.
От обективна страна се установи, че страните са сключили неформален
договор за изработка. Предмет на извършваната работа – резултат са
посреднически услуги по смисъла на чл.1, ал.1, т.4 ТЗ, а именно - свързване на
страните за сключването на сделки, като предметът да отговаря на критериите
на възложителя – ответника. Договорът е сключен в писмена форма като
форма на доказване по чл.164, ал.1, т.3 ГПК. Доказана е първата предпоставка
за уважаване на иска.
Установи се, че ищецът е завел ответника до сградата, където е намерил
телефона на представител на продавача. Следователно самият оглед на
сградата и завеждането на ответника от ищеца на място, където са се
намирали контактите на продавача, е достатъчно доказателства, от което съдът
да направи извод, че ищецът е свързал продавача и купувача, т.е. продавача и
ответника. Освен това, видно от предоставената кореспонденцията, с
изпращането на писмата до ответника, съдържанието на ценовите оферти на
представителя (брокера) на продавача, ответникът е поставил в контакт
ответника, възложителят на ищеца и продавача по договора за покупко-
продажба. Следователно изпълнителното деяние по договора е именно
поставянето на контакта между ответника и представителя на продавача
изразяващо се в завеждане на ответника за оглед на сградата и изпращане на
координати на ценовите оферти на продавача, които са изготвени от неговия
представител – ексклузивния брокер. Доказаната е петата предпоставка за
уважаване на иска.
Видно от представения договор за посредничество и предварителния
24
договор за покупко-продажба, процесният имот е бил част от предложеното от
ищеца. Следователно предлагането на продадения имот и свързването на
ответника с продавача на имота или негов представител е било предмет на
сделката. Следователно той е част от посредничеството. Доказана е третата и
четвъртата предпоставка на договора.
Видно от съдържанието на предоставения договор ответникът се е
задължил да заплати възнаграждение в размер на цената на недвижим имот,
посочена в чл.1 от договора в деня на подписване на предварителен договор.
Доказана е петата предпоставка за уважаване на иска.
Следва да се отбележи, че ищецът е свързал ответника като го е завел до
сградата, където е бил написан телефонния номер на представител на
продавача, както и чрез изпращане на ценовите предложения на представителя
на продавача. След дата 22.09.2020 г. ответникът е спрял всякаква
комуникация с ищеца. Спирането на комуникация съдът квалифицира като
отказ от договора, оттегляне на поръчката, въпреки, че от правна страна е
изработка, а не поръчка- Едва след това ответникът е решил да се откаже.
От субективна страна, ответникът е решил да „прескочи“ неговия
изпълнител по поръчката, за да не плати комисионна – съответното
възнаграждение по процесния договор. Ето защо е спрял комуникацията с
ищеца и директно се е свързал с представител на продавача. Но от правна
страна следва да се разграничат правоотношенията. Възнаграждението на
ищеца се дължи от лицето, което го е наело, в случая това е ответникът.
Възнаграждението на представителя на продавача се дължи от продавача,
съгласно техни уговорки. Ето защо е без значение дали се решил да
прескочиш своя изпълнител, след като си се договорил, че му дължиш
възнаграждение за предоставянето на контакт, то ответникът дължи това
възнаграждение, защото контактът с продавача е осъществен именно
благодарение на ищеца. Без значение след като е осъществил контакт, ищецът
не е извършил други действия по договора. Видно от него задължението на
ищеца е да предостави подходящи апартаменти, а не да участва или
съдействие при предварителен договор, снабдяване с документи или
окончателен договор. Достатъчно е само да е предложил подходящи
предложения. Без значение е защо ответникът се е отказал от договора.
Съгласно чл.8, т.2 от договора, с оттегляне на поръчката към ищеца, като
в случай, че в срок до 2 години след отделяне на поръчката, ответникът закупи
един от предложените имоти, ответникът дължи възнаграждение на ищеца,
описано в чл.3 от договора.
Съдът приема, че със прекратяването на комуникацията между ищеца и
ответника, последният е оттеглил поръчката. Оттеглянето е на 22.09.2020 г.,
поради което двугодишният срок изтича на 22.09.2022 г.
Видно от представения договор за покупко-продажба, имотът е закупен
на 18.12.2020 г., т.е. преди изтичане на договора. Следователно на основание
чл.8, т.2 от договора, възнаграждението по чл.3 е дължимо от ответника.
25
Спорно е дали ищецът е предоставил подходящ имот. Видно от разпита
на свид. Д.а и личните обяснения на ответника, единствените техни
изисквания е продажната цена на имота да е била максимум 100-110 хил.
евро., без значение от локацията в гр. София. Следователно след като това са
техните минимални критерии, то надвишаването на тази сума определя, че
имотът не е подходящ. Видно от представения договор имотът е предложен от
ищеца по ценова оферта на брокера на продавача за сумата от 99 544 евро.
Видно от представения окончателен договор продажната цена е 97 921 евро. И
двете продажни цени са подходящи, съгласно изискването на ответника, тъй
като не ги надвишават. Освен това, след като ответникът е закупил процесния
имот, то същият е подходящ за него. В случая бъдещият факт на реализиране
на сделката е доказателство, че имотът е подходящ. Ако не е бил подходящ е
нямало да бъде закупен. Освен това, разликата в цената се обуславя от чл.101
ДФЕС и търговските и граждански преговори по чл.12-13 ЗЗД. Ето защо
разликата между предложена и действително продадеда е следствие от
преговорите, свободния пазар и е нормална разлика, която не обуславя извод,
че предложеният имот не е подходящ с оглед, че първоначално дадената цена е
по-голямо. Още повече следва да се вземе предвид, че ищецът няма
възможност да влияе на продажната цена, тъй като само продавачът и
неговият ексклузивен брокер имат такава възможност. А по-ниската цена е
дадена отново от брокера на продавача, но след преговори. При това
положение няма как да се приеме, че първоначално предложеното по-високата
цена не е подходяща за ответника, след като не се проведени преговори. Това е
тъй като цената и в двата варианта е дадена само от брокера на продавача. В
първи вариант е при публично оповестени цени на сайта на брокера на
продавача, а втория вариант е след преговори, които са осъществени след като
ответникът е оттеглил поръчката. Следователно виновното поведение на
ответника не може да бъде основание да се приеме, че първата цена не е
подходяща, тъй като не се проведени преговори преди оттеглянето на
поръчката, а ответникът е решил директно да преговаря с представителя на
продавача. След като и при двете оферти няма еднакви условия (преговори),
то не може да се приеме, че първата оферта не е подходяща спрямо
критериите на ответника, тъй като вината за това е негова. А никой не може
да черпи права от собственото си противоправно поведение (nemo auditur
propriam turpitudinem allegans).
С възражението на ответника за липса на подходящи апартаменти,
ответникът се опитва да докаже, че по-ниската цена е подходяща, докато по-
високата цена не е подходяща и ищецът не е изпълнил договора. Съдът приема
това възражение за неоснователно. Съгласно сключения договор ищецът няма
задължение да намери и предложи най-евтината цена, а имена задължение да
предложи до 100-110 хил. евро. Същото е изпълнено. Ищецът като
изпълнител на договора няма задължение да защитава правата на ответника, а
именно да търси най-подходящи условия. Първо това не е договорено, второ
няма такова задължение. След като не е уточнено в договора за по-ниска цена,
26
то няма как да се вмени такова задължение на изпълнителя. Освен това
посредникът не е адвокат да се изиска от него да спечели делото при
минимални загубили или да пледира дори за осъдителна присъда, но при най-
малък размер. Ищецът е покрил критериите на ответника. Доказа се, че
имотът е подходящ. Ето защо е доказаната втората и осмата предпоставка за
уважаване на иска.
По отношение на цената на договора и дължимото възнаграждение
съдът приема следното: В действителност страните са се договорили, че
възнаграждението по чл.3 от договора, че бъде 3 % от стойността на
предложения имот по чл.1. съгласно чл.1 от договора стойността е 99 544
евро. Но при окончателния договор продажната цена е 97 921 евро. Следва да
се вземе предвид, че договорът е за посредничество – свързване на продавача
и купувач за имот и ако са съгласни се сключва договора. Не без значение е
обстоятелството, че изискуемостта на възнаграждението се дължи от деня на
сключване на предварителен договор. Отделно от това, обичаят в практиката
е, че възнаграждението по договорът за брокерство, посредничество се дължи
върху окончателната сума, т.е. сумата, която купувачът ще изплати на
продавача, съгласно предварителния договор. следователно от първоначално
предложената цена до окончателната в договора по чл.19 ЗЗД има
разминавания. При това положение, съдът приема, че чл.3 и чл.1 от договора
противоречат на закона и добрите нрави, на основание чл.26, ал.1, пр.1 и пр. 3
ЗЗД. Това е така, защото уговаряне на възнаграждение на брокер в зависимост
от първоначално предложената цена, а не от реално договорената при
преговорите по чл.12-13 между продавача и купувача, води да незначителна
тежест на потребителя по чл. 143, ал.1 ЗЗПотр. - води до значително
неравновесие между правата и задълженията на търговеца или доставчика и
потребителя. Предвид целта на посредничеството и обичаят в практиката,
възнаграждението по чл.3 от договора следва да е уговорено не абсолютно
при неговото сключване, а относително, неопределено, но определяемо – в
зависимост от крайната цената. Противното би въвело потребителя да
заплаща възнаграждение за услуга, която не измерима с крайния резултат –
свързване на продавач и клиент и сключване на предварителен договор. Това е
така, защото изискуемостта на възнаграждението на брокера е предоставена
не изобщо от намирането на контакт, а от сключване на договор по чл.19 ЗЗД.
Това определя и противоречие с добрите нрави. При това положение, след
като вземането е изискуемо от тогава, то и възнаграждението следва да се
определя към онзи момент – окончателната цена по договора. С оглед това, че
уговореното възнаграждение противоречи на закона и добрите нрави – чл.1,
ал.1, пр.1 и пр.3 ЗЗД като представлява неравноправна клауза по смисъла на
чл.143, ал.1 ЗЗПотр., то съдът приема, че клаузата е нищожна. С
определението по чл.140 вр. чл.146 ГПК съдът е указал на страните, че ще
приложи императивна правна норма по чл.7, ал.3 ГПК, както и служебно ще
се произнесе по нищожността на сделките по делото, съгласно ТР №
1/17.03.2022 г. по тълк. д. № 1/2020 на ОСГТК на ВКС.
27
При това положение, след като клаузата е нищожна, на основание чл.26,
ал.3 ЗЗД следва да се замести от повелителни правни норми, а именно чл.5
ГПК – обичаят в практиката. Ето защо при определена продажна цена от
97 921 евро, възнаграждението на ищеца е в размер на 2 937.93 евро без ДДС,
а с ДДС – 3 525.46 евро.
Съгласно чл.3 от договора, изискуемостта на вземането започва от
датата на сключване на предварителния договор. Ищецът не беше
предоставил такъв предварителен договор. Но ответникът, при липса на
правен интерес, го е представил. Видно от него същият е сключен на
26.10.2020 г. Ищецът не е оспорил датата му.
Следователно към датата на приключване на съдебното дирене по
чл.235 ГПК, изискуемостта е настъпила и вземането е дължимо.
По възраженията на ответника
Ответникът не успя докаже плащането на процесната сума.
С оглед изложеното по-горе, договорът е истински. Не е дописват.
Ответникът не успя до докаже възражението си, че сам се е свързал с
брокера на продавача. С оглед приетото в доказателствено-аналитичната част
(по доказателствата), той се е свързал с брокера на продавача от телефония
номер, който е бил закачен на табелка на сградата, до която сграда ищецът го е
завел и направили оглед на 19.09.2020 г. Ответникът се е свързал и
посредством изпратените от ищеца данни на брокера на продавача по
електронната поща на 22.09.2020 г. Не се доказа кога ответникът се е сдобил с
телефона на брокера на продавача. Липсват такива доказателства, с оглед
анализа на свидетелските показания.
Не е основателно възражение на ответника, че ищецът не е изпълнил
договора с грижата на добрия търговец. Както съдът написа по-горе, същият
не е имал задължение да търси и предлага най-малка цена. Не е имал
задължение да съдейства за търсене или намаляване на по-ниска цена от
първоначално предложената. Страните не са се договорили, че ищецът следва
да извършва действия по преговори за намаляване на цената. Единственото
негово задължение е да предложи имот под 110-110 хил. евро. Същото е
изпълнено от ищеца. Изпълнителят по договора, сиреч ищеца, няма
задължение да защитава интереса на възложителя. Това не е договор за правна
защита и съдействие.
Не е основателно възражението на ответника, че не е осъществен оглед.
По делото се установи, че е осъществен оглед на сграда, като е бил насрочен
оглед за 21.09.2020 г. По настояване на ответника огледът е бил отменен.
Ищецът е изпълнил задължението си да осъществи контакт между продавач и
купувач за имот по критериите на купувача, да покаже местонахождението на
имота. Останалите неизпълнени действия са в причинно-следствена връзка от
оттегляне на възлагането от страна на ответника и той не може да се позовава
на този факт.
28
Възражението за подходящи интереси/ имот и за дете са обсъдени по-
горе.
В писмени бележки ответникът прави възражение, че поръчката не била
изпълнена съобразно интереси на ответника, не са извършвани никакви
действия по изпълнението на поръчката. Това възражение не е направено с
ОИМ, поради което на основание чл.131 ГПК е преклудирано. Не се сочат
доказателства по чл.147 или чл.267 ГПК. Ето защо съдът не дължи
произнасяне по него.
По възражението за давност
Вземането не е периодично (ТР № 3/18.05.2012 г. по тълк. д. № 3/2011
г. на ОСГТК на ВКС) и не е едно от тези по чл.111 ЗЗД. Ето защо се прилага
чл.110 ЗЗД.
Съгласно чл.110 ЗЗД вземането се погасяване с изтичането на период от
пет години. Изискуемостта на вземането настъпва със сключване на
предварителния договор, а именно 26.10.2020 г. Следователно давността
изтича на 26.10.2025 г. Исковата молба е предявена на 04.11.2024 г., поради
което давността е спряла да тече по време на процеса, на основание чл.115, б.
„ж“ ЗЗД, а дали е прекъсната зависи от изхода на делото, на основание 116, б.
„б“ ЗЗД. Вземането не е погасено по давност.
С оглед изложеното съдът приема, че главният иск следва да се уважи за
сумата от 3 525.46 евро и следва да се отхвърлен за горницата от 3 525.46 евро
до пълния претендиран размер от 3583.58 евро, а именно 58.12 евро.
По иска с правна квалификация чл.86 ЗЗД.
Съгласно чл.3 от договора, вземането става изискуемостта от деня на
подписване на предварителния договор. Следователно вземането е
определено, на основание чл.84, ал.2 ЗЗД, поради което давността започва да
тече от следващия ден. Предварителния договор е сключен на 26.10.2020 г.,
поради което длъжникът изпада в забава от 27.10.2020 г. Исковата претенция е
за периода от 05.11.2021 г. до 03.11.2024 г. Същата е в тригодишната давност
по чл.111, б. „в“ ЗЗД, считано три години от датата на подаване на исковата
молба. Ето защо и за нея давност не е изтекла.
При използване на общодостъпни онлайн калкулатори за законна лихва
за периода от 05.11.2021 г. до 03.11.2024 г. върху главница от 3525.46 евро, се
получава мораторна лихва за забава 1266.05 евро. Ето защо искът за лихва
следва да бъде уважен за сумата от 1266.05 евро и да се отхвърли за горницата
от 1266.05 евро до пълния претендиран размер от 1289.64 евро, а именно 23.59
евро.
ПО РАЗНОСКИТЕ
С оглед изхода на делото, двете страни имат право на разноски, на
основание чл.78, ал.1 и ал.3 ГПК.
И двете страни са направили възражения по чл.78, ал.5 ГПК. Ищецът
претендира адвокатско възнаграждение в размер на 1600.00 лева, а ответникът
29
1800.00 лева. На първо място, съдът приема, че делото е сложно от
фактическа и правна страна с оглед изложеното по-горе. Свидетелските
показания са противоречиви, прилагат се доста от правилата на логиката, има
множество писмени доказателства, извършена е очна ставка, оглед на ВД.
Съдебното засадения е продължило от 09.00 часа до 11.49, което е 2 часа и 49
минути. Прилагат се институти от ТЗ, ЗЗПотр. и ЗЗД, което определя правната
сложност на делото. Второ, двете възнаграждение се различават от 200 лева
или около 100 евро. Предвид даденото в решение по дело С-438/2022,
разликата от 100 евро не е прекомерна, а именно представлява свободния
вътрешен пазар. Ето защо няма как едното възнаграждение да бъде
прекомерно сравнено с другото, при все, че разликата е около 200 лева или 100
евро. Прекомерното би било, ако разликата не се дължи на свободния
вътрешен пазар и възнагражденията се различават в пъти. Ето защо двете
възражения по чл.78, ал.5 ГПК не са основателни.
Уважената част от исковете е 4791.51 евро, отхвърлената част е 81.71
евро, а общо предявен размер е 4873.22 евро.
Съгласно списък по чл.80 ГПК (л.74 от делото), ищецът претендира:
1600.00 лева адвокатско възнаграждение (л.75 от делото) и 380.11 лева за
държавна такса (л.28 от делото РС-Варна). Общият брой разноски, които
следва да се признаят на ищеца е 1980.11 лева. Съгласно правилото на чл.78,
ал.1 ГПК, ответникът следва да бъде осъден да заплати на ищеца сумата от
1946.80 лева (1980.11 х 4791.51/4873.22).
Съгласно списък по чл.80 ГПК (л.71 от делото), ответникът
претендира: 1800.00 лева адвокатско възнаграждение (л.72 от делото) и 800
лева за експертиза (л.30 от делото). Сумата за експертиза не следва да се
признае в полза на ответника, тъй като възражението му за дописване на
договора е неоснователно, а разходът за експертиза е направен именно по
повод това възражение. След като то е неоснователно и не е станало причина
за отхвърляне на иска в посочените части, то този разход не следва да се
дължи. Общият брой разноски, които следва да се признаят на ответника е
18001 лева. Съгласно правилото на чл.78, ал.3 ГПК, ищецът следва да бъде
осъден да заплати на ответника сумата от 30.18 лева (1800 х 81.71/4873.22).
Воден от горното, СЪДЪТ
РЕШИ:
ОСЪЖДА, на основание чл.266, ал.1 вр. чл.258 вр. 79, ал.1, пр.1 ЗЗД
вр. чл.51 вр. чл.1, ал.1, т.4 ТЗ, Х. В. Д., ЕГН **********, гр. София, ул.
******************** да заплати на „НОВ ДОМ 1“ ООД, ЕИК *********,
гр. Варна, ************************** сумата от 3 525.46 евро (три хиляди
петстотин двадесет и пет евро и четиридесет и шест евро цента) с включено
ДДС, представляваща незаплатено възнаграждение по чл.3, ал.1 по Договор за
изработка от 19.09.2020 г., а именно 3 % върху цената на недвижимия имот,
30
посочен в чл.1 от договора, за имот, представляващ Самостоятелен обект в
сграда, ж.к. Свобода, ул. „************ с идентификатор
68134.1377.2024.1.18, ведно със законната лихва от датата на подаване на
исковата молба (04.11.2024 г.) до окончателното изплащане на вземането, като
ОТХВЪРЛЯ, като неоснователен и недоказан, иска за горницата от 3 525.46
евро с ДДС до пълния претендиран размер от 3 583.58 евро (три хиляди
петстотин осемдесет и три евро и петдесет и осем евро цента), а именно 58.12
евро.
ОСЪЖДА, на основание чл.86 ЗЗД, Х. В. Д., ЕГН **********, гр.
София, ул. ******************** да заплати на „НОВ ДОМ 1“ ООД, ЕИК
*********, гр. Варна, ************************** сумата от 1266.05 евро
(хиляда двеста шестдесет и шест евро и пет евро цента) представляваща
мораторна лихва за забава върху главница от 3 525.46 евро за периода от
05.11.2021 г. до 03.11.2024 г., като ОТХВЪРЛЯ, като неоснователен и
недоказан, иска за горницата от 1266.05 евро до пълния претендиран размер
1289.64 евро, а именно 23.59 евро, представляваща мораторна лихва за забава
върху главница от 58.12 евро, представляваща разликата между 3525.46 евро и
3583.58 евро, дължима за периода от 05.11.2021 г. до 03.11.2024 г.
ОСЪЖДА Х. В. Д., ЕГН **********, гр. София, ул.
******************** да заплати на „НОВ ДОМ 1“ ООД, ЕИК *********,
гр. Варна, ************************** сумата от 1946.80 лева (хиляда
деветстотин четиридесет и шест лева и осемдесет стотинки), представляващи
разноски по гр. д. № 36735/2025 г. по описа на СРС, на основание чл.78, ал.1
ГПК.
ОСЪЖДА „НОВ ДОМ 1“ ООД, ЕИК *********, гр. Варна,
************************** да заплати на Х. В. Д., ЕГН **********, гр.
София, ул. ******************** сумата от 30.18 лева (тридесет лева и
осемнадесет стотинки), представляващи разноски по гр. д. № 36735/2025 г. по
описа на СРС, на основание чл.78, ал.3 ГПК.
УКАЗВА на Х. В. Д., ЕГН **********, гр. София, ул.
********************, че сумите могат да бъдат платени по следната
банкова сметка: титуляр търговско дружество „НОВ ДОМ 1“ ООД, IBAN:
BG64 FINV 9150 1017 3049 04, на основание чл.236, ал.1, т.7 ГПК.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред СОФИЙСКИ ГРАДСКИ
СЪД чрез СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, в двуседмичен срок от съобщаването
му, по реда на Глава XX ГПК, на основание чл.258 ГПК.
ПРЕПИС от решението да се връчи на страните чрез техните
процесуални представители.
ДЕЛОТО да се докладва на съдия - докладчик при постъпване на книжа
и след изтичане на срок.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
31
32