№ 1558
гр. Добрич, 16.06.2025 г.
РАЙОНЕН СЪД – ДОБРИЧ, XXI СЪСТАВ, в публично заседание на
петнадесети май през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Мирослава Неделчева
при участието на секретаря Теодора С. Димова
като разгледа докладваното от Мирослава Неделчева Гражданско дело №
20233230102277 по описа за 2023 година
констатира следното:
Подадена е искова молба с вх. №15548 от 07.09.2023г. от „РУСИЯ“
ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: с***,
представлявано от управителя П. И.П., чрез упълномощения адвокат А. Н. от
АК-Търговище срещу ЗП „Х. В. Н.“, ЕГН **********, с адрес: ***. Искът е с
пр. осн. чл.87 от ЗЗД, като ищецът моли, съдът на осн. чл.87 от ЗЗД, да развали
договор за наем от 16.11.2016г. на недвижим имот, находящ се в с. *, община
Добричка, надлежно вписан в СВ-Добрич под №132, том XVIII, вх. рег.
№10610 от 16.11.2016г., поради неизпълнение от страна на последния да
стопанисва наетия имот, според предназначението му, както и по начин,
неопасен за живота и здравето на хората, за околната среда и за самата сграда.
В исковата молба се излага следното: по силата на нотариален акт №18,
том 8, дело №1175/23г по описа на СВ-Добрич, ищцовото дружество на
13.04.2023г. придобило от Потребителна кооперация „Солидарност“, село *,
собствеността върху Търговски комплекс в с. *, общ. Добричка,
представляващ магазин за плодове и зеленчуци, магазин за железарски стоки
и склад към него, с обща площ от 500 кв.м., изграден в общинско място с
площ от 1640 кв.м., представляващо УПИ ***. в кв. ** по плана на село *, при
граници и съседи: от две страни - улици, УПИ ****, УПИ ***- фурна.
На 16.11.2016г. между прехвърлителят по сделката - Потребителна
кооперация „Солидарност“ и ответника ЗП Х. Н., бил сключен договор за
наем на едно от помещенията, придобито по силата на договора за покупко-
продажба, описан по горе, а именно: склад с площ от 130 кв.м. Договорът за
1
наем бил сключен за срок от 13 години и надлежно вписан в СВ-Добрич под
№132, том XVIII, дв. вх. рег. №10610 от 16.11.2016г.
С оглед разпоредбата на чл.237, ал.2 ЗЗД, този договор бил
задължителен за ищеца, като преобретател на имота за срок от една година,
считано от 13.04.2023г.
След придобиването на имота, управителят на ищцовото дружество
посетил обекта, стопанисван от наемателя и констатирал, че в него се
съхраняват торове и препарати. Помещението било в изключително лошо
състояние. Имало сериозни течове от покрива, счупени били прозорци и ел.
инсталация била много неподдържана и опасна. Вътре препаратите били
нахвърляни на купчини. Имало такива разпиляни по пода, както и празни
чували от препарати, разхвърляни из цялото помещение.
Относно съхранението на торове и препарати, имало издадена
специална Наредба № 8 от 23 февруари 2021 г. за условията и реда за контрол
върху продуктите за растителна защита, търговията, преопаковането,
съхранението и употребата им, която предвиждала в чл. 17, ал.1 и ал.2,
складовете за съхранение на ПРЗ да отговарят на съответни изисквания по
ЗУТ, както и не се разрешавало обособяването на складове за съхранение на
ПРЗ в жилища, детски и учебни заведения, лечебни заведения, спортни
обекти, обекти за производство и търговия с храни, сгради с обществено
предназначение и места за настаняване.
А в настоящия случай, съседното помещение било магазин за плодове и
зеленчуци, а имотът граничел с обект за производство на храна – фурна за
хляб.
В цитираната наредба в чл. 20, ал.1, било предвидено, складовете за
съхранение на ПРЗ на земеделските стопани да се изграждат самостоятелно
или на специално обособени места в стопанството им, а процесният склад,
изобщо не се намирал в стопанството на ответника, а в центъра на село *.
Отделно от това, складовете трябвало да са обезопасени и с контролиран
достъп, но в случая, наетият склад не бил обезопасен, а и нямал организиран
контролиран достъп. Вътре можело да влезе всяко дете, ако бутне по силно
вратата.
Складовете за съхранение на препарати трябвало да бъдат сухи и
прохладни, без достъп на пряка слънчева светлина и с обособено място за
временно съхранение на празните опаковки от ПРЗ. А такива опаковки били
разпилени из цялото помещение.
В Наредба №8/23.02.2021г. било предвидено, на видно място в
складовете за съхранение на ПРЗ по чл. 18 и 19, да се поставят: списък с
имената на лицата с разрешен достъп до ПРЗ (отговорник на склада и
обслужващия персонал), указания за безопасна работа с ПРЗ и указания за
детоксикация на ПРЗ при инцидент и/или авариен разлив. В процесния склад
2
липсвали такива списъци и указания.
В чл. 22 от цитираната наредба, следвало, лицата, които съхраняват ПРЗ,
да осигуряват физическата им защита с цел предотвратяване на
нерегламентирано използване на ПРЗ, да организират и експлоатират
складовете по начин, който изключва замърсяването на въздуха, водите и
почвите, да оборудват складовете с уреди, съоръжения и средства за
пожарогасене; да разработват планове за действие при пожари и аварии; да
обозначават с указателни знаци взривоопасните и пожароопасните места; да
утвърждават указания за почистване и детоксикация на помещенията и
оборудването, но нито едно от тези указания не било спазено.
В чл. 25., ал.1 от цитираната наредба, продуктите за растителна защита
трябвало да се съхраняват върху палети, рафтове или стелажи, които ги
изолират от подовата настилка, а в настоящия случай, торовете и препаратите
било поставени направо на земята и някой от тях със скъсани опаковки и
разпилени по пода на склада.
Отделно от горното, продуктите за растителна защита следвало да се
подреждат и обозначават с табели по предназначение (фунгициди,
инсектициди, хербициди и др.), като всеки отделен вид се разделял от
останалите с подходящо отстояние, което да не позволява взаимодействие
между тях. ПРЗ трябвало да се съхраняват на безопасно разстояние от
нагревателни уреди, торове и семена. За съжаление, на нито на едно от
горепосочените условия и изисквания не отговаря процесното помещение.
Договорът за наем не предвиждал складът да се ползва за съхранение на
торове и препарати. Той не отговаря на нормативните изисквания за такъв вид
склад.
След като ищецът установил състоянието на наетото от ответника
складово помещение, му изпратил нотариална покана. В нея изрично дал на
наемателя срок до 01.08.2023г. да изнесе складираните там торове и
препарати. Въпреки, че срокът изтекъл, ответникът още не бил изпълнил
задължението си и продължавал да съхранява обощоопасните продукти в
склада.
Ищецът твърди, че той, като собственик на процесното помещение носи
отговорност за него и за съхраняваните там продукти.
В ИМ се излага, че с поведението си, ответникът нарушавал
изискванията на закона, да ползва имота по предназначението му, като склад,
но не и като такъв за съхранение на препарати и торове за растителна защита.
Предвид гореизложеното, ищцовото дружество моли, съдът да развали
договора за наем, сключен с наемателя, поради неизпълнение от страна на
последния да стопанисва наетия имот според предназначението му и по начин,
неопасен на живота и здравето на околните и за самата сграда.
Ищецът претендира сторените съдебни разноски в настоящото
производство.
3
С разпореждане от 13.09.2023г. ДРС е изпратил на ответника препис от
исковата молба и от доказателствата към нея. Разпореждането е било
получено лично от Х. Н. на 19.09.2023г.
В законоустановения едномесечен срок от получаването на съобщението
ответникът е изпратил отговор на исковата молба, в който твърди, че
предявеният иск е недопустим и моли, съдът да прекрати производството по
него, като излага аргументи, че на разваляне по реда на чл.87, ал.3 от ЗЗД
подлежат само договорите, с които се прехвърлят, признават, учредяват или
прекратяват вещни права върху недвижими имоти, настоящият договор за
наем, не попада в обхвата на горецитираната правна норма.
Ако съдът приеме, че искът е допустим, ответникът моли, да бъде
отхвърлен като неоснователен, тъй-като не били налице основания за
развалянето на процесния договор за наем. Същият бил надлежно вписан в
АВ, предвид уговорения срок за наем, съгл. чл.112, б. „е“ от ЗС във вр. чл.4, б.
„е“ от ПВп в имотния регистър. Договорът не можел да се превърне в
безсрочен, или да бъде прекратен с едномесечно предизвестие от
последващия сключването му приобретател по реда на чл.238 от ЗЗД.
Нормата на чл.237, ал.1 от ЗЗД защитавала правата на наемателя срещу
разпоредителни сделки, извършени от наемодателя, относно недвижим имот,
предмет на вписан в имотния регистър договор за наем. С оглед
оповестителното действие на вписването, правата на наемателя по договора
били непротивопоставими на друществото-ищец.
Ответникът отрича да съхранява в ползвания от него склад „торове и
препарати“, както се твърдяло в исковата молба. Не било налице неизпълнение
на задълженията му като наемател по процесния договор за наем.
Ответната страна претендира съдебни разноски.
Добричкият районен съд, след като взе предвид събраните доказателства
по делото, установи от фактическа страна следното:
Ищецът П. П., съгласно нот. акт №18, том 8, вх. рег. №3002/13.04.2023г.,
дело №1175/23г по описа на СВ-Добрич, се легитимира като собственик на
имоти, съставляващи Търговски комплекс в село *, община Добричка,
представляващ магазин за плодове и зеленчуци, магазин за железарски стоки
и склад към него, с обща площ от 500 кв.м., изграден в общинско място с
4
площ от 1640 кв.м., представляващо УПИ II в кв. ** по плана на село *, при
граници и съседи: от две страни - улици, УПИ ****, УПИ ***- фурна.
Имотите са били закупени от продавача Кооперация „Потребителска
кооперация Солидарност“, ЕИК *********, с адрес: село *, община Добричка
за сумата от 135550 лв.
По отношение на част от гореописаните имоти, а именно, досежно
склад, състоящ се от едно помещение с площ от 130 кв.м. в идеални части от
сграда цялата с площ от 500 кв.м., построена върху имот с пл. №247, за който е
отреден парцел II в кв. ** по плана на село *, е налице договор за наем от
16.11.2016г., със срок на действие - 13 години, т.е. за периода от 01.11.2016г от
до 01.11.2029г., сключен между наемодателя Кооперация „Потребителска
кооперация Солидарност“, ЕИК ********* и наемателя ЗП Х. В. Н., при
уговорен месечен наем в размер на 60 лв., платим по банков път по посочена
от наемодателя сметка. В договора за покупко-продажба на имотите от
23.04.2016г е отразено изрично, че по отношение на част от имотите, а именно
– склад има вписан договор за наем от 16.11.2016г.
Горното се доказва от представения с исковата молба, договорът за наем,
надлежно вписан в СВ-Добрич с акт №132, том 18, вх. рег.
№10610/16.11.2016г., като вписването има оповестително действие спрямо
трети лица и осигурява защита на наемателя.
В случая, договорът за наем е търговска сделка, тъй-като едната страна
по него /наемодателя/ е кооперация-търговец /чл.287 от ТЗ/, което допуска,
срокът на договора да е над 10 години.
От гореизложеното се установява, че ищецът е закупил процесните
имоти в с.*, знаейки, че по отношение на един от тях има вписан договор за
наем за срок от тринадесет години, т.е. до 01.11.2029г. В случая,
противопоставимостта на договор за наем на недвижим имот на последващ
приобретател на имота, е налице при вписан договор за наем в хипотезата на
чл.237, ал.1 от ЗЗД, какъвто е настоящият случай. Така, договорът за наем
остава в сила спрямо приобретателя на имота, който встъпва в наемното
правоотношение на мястото на наемодателя /Кооперация „Потребителска
Кооперация Солидарност“, като правата и задълженията на наемодателя
преминават върху приобретателя. От горното следва, че ищецът „Русия“
ЕООД е длъжен да търпи осъществяването на правото на ползване върху
5
склада от наемателя ЗП Х. Н. до края на срока на договора за наем.
След закупуването на процесния имот, ищецът е изпратил на
28.07.2023г. до наемателя-ответник, покана /приложена на л.9 по делото/, в
която го уведомява, че след 13.04.2024г., ще счита договора за прекратен,
защото съгласно чл.237, ал.2 от ЗЗД, договорът за наем бил задължителен за
ищеца за срок от една година, считано от датата на прехвърлянето, т.е. до
13.04.2024г., след която дата той щял да счита договора за прекратен.
С горната покана, Русия ЕООД е уведомила наемателя, че следва да
освободи наетото помещение-склад от торове и препарати, които се
съхраняват там, защото помещението не отговаряло на изискванията за
съхранение на такива опасни и отровни стоки. Това създавало риск за живота
и здравето на гражданите. Поради това, управителят на ищцовото дружество е
поискал наемателят да изнесе от склада всички торове, препарати и отровни
химикали. В противен случай, настоящата покана следвало да се приеме за
уведомление за предсрочно прекратяване на договора, считано от 01.08.2023г
и след тази дата ЗП Х. Н. трябвало да опразни помещението незабавно.
Отделно от това, със същата покана, ищецът е заявил, че прави
изменение на договора, досежно размера на наемната цена и е поискал от
ответника да му заплаща месечен наем от 2000 лв., считано от 01.08.2023г., а
не 60.00 лв., както било уговорено в договора за наем от 16.11.2016г.
Х. В. е изпратил отговор на поканата /приложен на л.** по делото/, в
който е заявил, че не са налице основания за изменение на договора, че
същият е вписан в СВ-Добрич и с оглед на оповестителното действие на
вписването, правата му на наемател са непротивопоставими на ищцовото
дружество, че процесният срочен договор за наем не може да се прекрати с
едномесечно предизвестие от приобретателя на имота по реда на чл.238 от
ЗЗД, че само ако договорът за наем е за неопределен срок и е с недостоверна
дата, може да бъде прекратен с предизвестие от приобретателя, но в
настоящия случай, не се касае за горната хипотеза.
Ищецът, депозирайки настоящата искова молба, моли съдът да развали
договора за наем на осн. чл.87 от ЗЗД, тъй-като наемателят бил неизправна
страна по него, ползвайки наетия склад за съхранение на торове и препарати
в нарушение на законови и подзаконови нормативни актове, с което си
поведение, ответникът не стопанисвал имота „по ред и начин, който да не е
6
общоопасен или вреден за околната среда, хората и сградата“.
По делото не се спори, че към датата на подаване на исковата молба, а и
към датата на устните състезания /15.05.2025г./, ответникът наемател ползва
гореописаният склад на правно основание – договор за наем от 16.11.2016г.
Ответникът категорично отрича, че в наетото помещение съхранява
препарати и и торове.
По делото е изискана прокурорска преписка №3652/2023 по описа на
ДРС, образувана по повод подадена жалба от П. П., в качеството на управител
и представляващ Русия ЕООД /приложена на л.84-107/, от съдържанието на
която се установява, че горепосоченото лице е имало проблеми при изнасяне
на вещи – земеделска техника, инвентар, резервни части и строителни
отпадъци, собственост на съседи, от имота в село *, който ищецът е закупил
през 2023г., както и с възникнали проблеми при трасиране, означаване и
координиране на границите на ** в кв.** по РП на село * и поставяне на
метални колове за ограда на дворното място, които колове неоснователно са
били премахнати от наемателя, който е наел склада в имота, тъй-като
дворното място не било прилежаща площ към този склад. В хода на
разследването е конкретизирано, че жалбата до ДРП на П. е насочена само
срещу Х. В. Н.. Снети са обяснения от двамата и след направено разследване,
е констатирано, че гореописаните вещи са били изнесени от имота на
жалбоподателя и с Постановление от 13.10.2023г. по пр. преписка
№3652/2023г, е постановен отказ за образуване на досъдебно производство за
престъпление от общ характер и е прекратена преписката.
С протоколно определение от 17.10.2024г., гр. д. №2277/2023г. по описа
на ДРС е било спряно на осн. чл.229, ал.1, т.4 от ГПК до окончателното
приключване на гр. д. №1900/2024г по описа на ДРС, което е образувано от
ищеца срещу ответника, като искът е с пр. осн. чл.233, ал.1, изр. 1 от ЗЗД във
вр. чл.237, ал.2, изр. 1 от ЗЗД, за постановяване на решение, с което съдът да
осъди ЗП Х. В. Н., като наемател по едностранно предсрочно прекратен от
ищеца „Русия“ ЕООД, договор за наем от 16.11.2016г., вписан в СВ -
гр.Добрич като Акт №132, т.18, вх. рег. №10610/16.11.2016г., да предаде на
ищеца „Русия“ ЕООД в качеството на последващ приобретател и
правоприемник на наемодателя по горния договор, държането на нает
недвижим имот, представляващ склад със застроена площ от 130 кв.м към
магазин за железарски стоки, съставляващи заедно с магазин за плодове и
зеленчуци, част от Търговски комплекс в село *, община Добричка, целият с
обща застроена площ от 500 кв.м, изграден в общински поземлен имот с площ
7
от 1640 кв.м, съставляващ УПИ II т.об. в кв.** по ПУП на с.*,общ.Добричка.
С Решение №736/04.09.2024г. по гр. д. №1900/2024г по описа на ДРС е
уважен горният иск на ищеца, като актът е бил обжалван от ответника и с
влязло в сила Решение №20/05.02.2024г по в. гр. д. №690/2024г. по описа на
ДОС /приложено на л.137-141/, въззивната инстанция е отменила решението
на ДРС и е отхвърлила иска на „Русия“ ЕООД. С оглед на горното,
настоящото производство по гр. д. №2277/2023г по описа на ДРС е било
възобновено с Определение №421/12.02.2025г /л.142/.
При така изложените фактически обстоятелства, съдът намира от правна
страна, че искът на ищеца е недопустим, тъй-като наемният договор не е от
категорията договори по чл.87, ал.3 от ЗЗД, които могат да се развалят по
съдебен ред и това е така, защото договорът за наем няма транслативен ефект,
относно вещно право върху недвижим имот, а създава само облигационно
правоотношение, досежно имота. „Русия“ ЕООД може да прекрати
едностранно предсрочно договора за наем с ответника, само ако в процесния
договор са уговорени възможности за такова предсрочно преустановяване на
действието му. Видно от клаузите на самия договор от 16.11.2016 г., няма
такива, уреждащи хипотези на едностранно предсрочно прекратяване от
страните. Липсва и законодателна уредба в ЗЗД на едностранно прекратяване
на срочен наемен договор. Такава е регламентирана само за договорите за
наем с неопределен срок /чл.238 от ЗЗД/. Срочен наемен договор се
прекратява с изтичане на уговорения срок на действие на същия.
Преустановяване на действието му преди изтичане на срока, е възможно само
при изрично предвидена такава възможност в договора, каквато в случая не е
уговорена, или в хипотеза на развалянето му от една от страните по реда на
чл.87 от ЗЗД при неизпълнение на задълженията на насрещната страна,
каквато защита е предприета от ищеца „Русия“ ЕООД по настоящото дело.
Приобретателят-настоящ наемодател „Русия“ ЕООД би могъл да защити
правата си по съдебен ред, единствено чрез иск за осъждане на наемателя да
му предаде държането на наетия имот при позоваване на развален
извънсъдебно от наемодателя договор за наем, поради неизпълнение на
насрещно задължение на наемателя, но такъв иск не е предмет на гр. д.
№2277/2023г. /в този смисъл са и мотивите към Решение №20/05.02.2025г по
в. гр. д. №690/2024г. по описа на ДОС, приложено на л.137-141 по делото/.
Предвид горното, съдът намира, че производството по гр. д. №2277/2023г.
по описа на ДРС, трябва да бъде прекратено на осн. чл.130 от ГПК, тъй-като
8
предявеният иск с пр. осн. чл.87 от ЗЗД, е недопустим.
При този изход на спора, на осн. чл.78, ал.4 от ГПК на ответника му се
следват съдебни разноски /които са изрично поискани и с отговора по ИМ и в
хода на устните състезания/ в размер на 1500.00 лв. – адв. възнаграждение /на
л.40 е приложен договор за правна защита и съдействие и пълномощно/. За
пълнота на изложеното, следва да се отбележи, че ищецът не е направил
възражение за прекомерност на осн. чл.78, ал.5 от ГПК.
Водим от горното, съдът на осн. чл.130 от ГПК
ОПРЕДЕЛИ:
ПРЕКРАТЯВА производството по гр. д. №2277/2023г. по описа на
ДРС.
ОСЪЖДА „РУСИЯ“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление: с***, представлявано от управителя П. И.П., ДА ЗАПЛАТИ НА
ЗП „Х. В. Н.“, ЕГН **********, с адрес: ***, сумата от 1500.00 лв. /хиляда и
петстотин лева/, представляваща съдебна разноска за адв. възнаграждение, на
осн. чл.78, ал.4 от ГПК.
Определението подлежи на обжалване с частна жалба в едноседмичен
срок от получаване на съобщението от ищеца и от ответника пред Окръжен
съд-Добрич.
Да се изпратят на страните преписи от определението.
Съдия при Районен съд – Добрич: _______________________
9