№ 214
гр. Враца, 13.10.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ВРАЦА, I-ВИ ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ
СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и първи септември през две
хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:Надя Г. Пеловска-Дилкова
Членове:Росица Ив. Маркова
Мирослав Д. Досов
при участието на секретаря Христина Т. Цекова
като разгледа докладваното от Росица Ив. Маркова Въззивно гражданско
дело № 20221400500178 по описа за 2022 година
Производство по чл.267 ГПК.
Образувано е по въззивна жалба на "Колендро"ЕООД, ЕИК ***, със
седалище и адрес на управление гр.***, представлявано по пълномощие от
адв. С. Ч. от АК-Плевен, срещу Решение №16/15.02.2022г., постановено от
Районен съд-Оряхово по гр.д.№593/2021г., в частта, с която е отхвърлен
предявен от дружеството срещу "Островски вълни"ООД, ЕИК ***, със
седалище и адрес на управление гр.***, ет.2, ап.6 иск с правно основание
чл.108 ЗС за предаване на владението върху четири поземлени имота и
дружеството е осъдено да заплати на противната страна разноски по делото
В жалбата се инвокира оплакване за неправилност на решението в
обжалваната част поради допуснати нарушения на съдопроизводствените
правила и на материалния закон и поради несъобразяване на всички събрани
по делото доказателства.
Нататък в жалбата въззивникът сочи събрани пред първата инстанция
доказателства за извършени от страна на ответника "Островски вълни"ООД
плащания по процесния договор за аренда от 2013г. и заявява, че същите не са
1
приети от него, но този негов довод не е обсъден от районния съд. Като
цитира част от мотивите на първата инстанция, въззивникът настоява, че по
делото не са събрани доказателства, че при придобиване на имотите той е
знаел за съществуването на процесния договор. Поддържа се, че от момента
на придобиването на имотите дружеството-въззивник всяка стопанска година
е заявявало същите за ползване пред ОСЗ-Оряхово.
В жалбата се развиват подробни правни съображения.
Искането на въззивника е в обжалваната част първоинстанционното
решение да бъде отменено и вместо него постановено друго по същество, с
което искът за предаване на владението на четирите поземлени имота бъде
уважен.
В жалбата не се заявяват доказателствени искания пред въззивния съд.
Претендират се разноски за двете инстанции.
Чрез пълномощника си адв. Д. Д. от АК-Стара Загора въззиваемото
"Островски вълни"ООД е подало отговор, с който оспорва въззивната жалба и
моли обжалваното решение да бъде потвърдено.
В отговора се развиват обстойни съображения във връзка с посочените
във въззивната жалба плащания, които според въззиваемото дружество се
отнасят именно за процесните имоти и конкретния договор за аренда.
В отговора се обръща внимание на това, че представените с отговора на
исковата молба писмени доказателства не са оспорени от противната страна,
както и че размерът на всяко от плащанията за съответната стопанска година
е един и същ и на едно и също основание – номерата на процесните четири
имота и общата им площ от 61.016 дка., като се описва процесуалното
поведение на представителите на страните пред първата инстанция.
Според въззиваемата страна районният съд е възприел правилно
фактическата обстановка, приложил е правилно материалния закон и не е
допуснал процесуални нарушения.
Искането на въззиваемото дружество е обжалваното решение да бъде
потвърдено. Доказателствени искания не се заявяват. Претендират се
разноски за тази инстанция.
С акта си по чл.267 ГПК съдът е приел, че въззивната жалба е редовна и
допустима и отговаря на изискванията за съдържание, и е внесъл същата за
2
разглеждане в съдебно заседание, в което пълномощникът на дружеството-
въззивник я поддържа. Въззиваемата страна не се представлява.
За произнасянето си основателността на въззивната жалба окръжният
съд взе предвид следното:
Производството пред районния съд е образувано по предявен от
"Колендро"ЕООД, представлявано по пълномощие от адв. С. Ч. от АК-
Плевен, срещу "Островски вълни"ООД иск с правно основание чл.108 ЗС за
признаване за установено по отношение на ответника, че е собственик на
поземлен имот с идентификатор 54386.60.2 в м."Общинска гора" с площ 1 001
кв.м., поземлен имот с идентификатор 54386.63.64 в м."Н. дворове" с площ 2
999 кв.м., поземлен имот с идентификатор 54386.77.2 в м."Черкезка падина" с
площ 19 800 кв.м. и поземлен имот с идентификатор 54386.133.14 в
м."Гложец" с площ 37 223 кв.м., всички в землището на с.***, общ. Оряхово,
и за осъждане за ответника да му отстъпи собствеността и предаде владението
върху посочените имоти.
В исковата молба се твърди, че ищецът е собственик на процесните
имоти, които е закупил с договор за покупко-продажба, обективиран в нот.
акт №102, том 8, рег.№6942, д.№910/22.12.2017г. на нотариус Г. И. с район на
действие Районен съд-Оряхово.
Ищецът сочи, че за процесните имоти е налице сключен договор за
аренда на земеделски земи с нотариална заверка на подписите от 08.10.2013г.,
вписан в Служба по вписванията към РС-Оряхово с дв. вх. рег.
№4297/10.10.2012013г., акт №165, том 8, с който на ответника като арендатор
е предоставено правото на временното им възмездно ползване. Сочи също, че
собствеността върху земеделските имоти е възстановена на Й. С. Л., б.ж. на
с.***, чийто син И. Й. С. е притежавал 1/2 ид.ч. от процесните имоти и че
именно той е сключил като арендодател договора за аренда.
В исковата молба се твърди, че към момента четирите имота се ползват
от ответника като арендатор, и се поддържа, че като сключен от съсобственик
с по-малко от или равни на 50% идеални части, договорът за аренда не е
противопоставим на трето лице, придобило след вписването му правото на
собственост върху повече от 50% от съсобствеността.
Правният интерес от предявяването на ревандикационния иск се
обоснова с това, че ищецът не може да упражнява в пълен обем правото си
3
собственост върху процесните земеделски имоти.
Чрез пълномощника си адв. Д. Д. от АК-Стара Загора ответникът е
подал на отговор на исковата молба, с който е оспорил предявения иск.
Ответникът признава, че ищецът е собственик на процесните имоти, но
твърди, че договорът за отдаването им под аренда от 2013г. е сключен за срок
от 10 стопански години и тази вещна тежест е вписана като ограничено вещно
право в издадени на 25.10.2021г. скици на СГКК-Враца, и процесните имоти
се държат и ползват от ответното дружество на правно основание.
В отговора се сочи, че процесните имоти са възстановени на Й. С. Л.,
починал на 10.03.1980г., чиито законни наследници са двете му деца Л. Й. П.
и И. Й. С. при равни права, при което по силата на чл.3 ЗАЗ в редакцията му
през 2013г. И. С. е имал правото да отдаде целите имоти под аренда.
Нататък в отговора се развиват правни съображения и се настоява, че
приобретателят на имотите е обвързан от договора за аренда, като е придобил
правото да получи арендно плащане от момента на заместването на
арендодателя-прехвърлител. Твърди се, че от момента на придобиване на
собствеността е след уведомяване от страна на новия собственик за
настъпилото заместване, ответникът е заплащал по сметката на ищеца в
"УниКредит Булбанк"АД арендните вноски за стопанските 2017/2018,
2018/2019 и 2019/2020г.
С исковата молба е представен нот. акт №102, том VІІІ, рег.№6942, д.
№910/2017г. от 22.12.2017г. на нотариус Г. И., рег.№671 на НК с район на
действие Районен съд-Оряхово, от който се установява, че Л. Й. П. е продала
на ищеца процесните земеделски имоти.
Представен е договор за аренда на земеделски земи с нотариална заверка
на подписите от 08.10.2013г., с който И. Й. С. е отдал под аренда процесните
имоти на ответника "Островски вълни"ООД за срок от 10 стопански години.
Договорът е вписан в Служба по вписванията-Оряхово с дв. вх. рег.
№4297/10.10.2013г., Акт №165, том 8. Представени са скици на имотите,
издадени от СГКК-Враца, в които като носител на други вещни права е
посочено ответното дружество.
От представеното с исковата молба Решение №6/25.11.1995г. на ОСЗ-
Оряхово е видно, че е възстановено правота на собственост върху процесните
4
земеделски земи на наследниците на Й. С. Л., б.ж. на с.***, а от
удостоверението за наследници се установява, че Л. е починал на 10.03.1980г.
и негови наследници са дъщеря му Л. Й. П. и И. Й. С., починал на 09.01.2015г.
С отговора на исковата молба са представени преводни нареждания от
27.12.2018г., 28.12.2019г. и 29.12.2020г., от които е видно, че с всяко от тях
ответникът е превеждал по сметката на ищеца в "УниКредит Булбанк"АД
сумата 2 135.56лв., като в основанията на преводите са посочени номерата на
имотите и стопанската година. Ответникът е представил и платежно
нареждане от 16.12.2021г. за превод по сметката на ищеца на същата сума за
стопанската 2020/2021г.
Ответникът е представил и две квитанции за пощенски парични
преводи, от които е видно, че на съсобственика Л. П. на два пъти е преведена
сума в размер на 2 935лв. с основание "рента".
При така изяснената фактическа обстановка районният съд е постановил
решението си, в което на първо място е посочил приетото в мотивите на ТР
№2/20.07.2017г. по тълк.д.№2/2017г. на ОСГТК на ВКС, че поради
съществения елемент на договора за аренда – придобиване собствеността
върху добивите /чл.2, ал.2 ЗАЗ/, законът дава специална регулация на
отношенията във връзка с плодовете /чл.2, ал.2, чл.10, ал.3 и чл.31 ЗАЗ/, като
е засилено задължението на арендатора за полагане на грижа при ползването
и задължението на арендодателя за осигуряване на спокойно ползване на
имота. В мотивите е посочено и приетото в тълкувателното решение, че така
изяснената цел на уредбата на договора за аренда с отделен закона не дава
основание да се приеме, че нормата на чл.3, ал.4 ЗАЗ в редакцията преди
изменението в ДВ бл.13/7.02.2017г., предвиждаща, че когато договорът за
аренда е сключен само от някои от съсобствениците на земеделската земя,
отношенията помежду им се уреждат съгласно чл.30, ал.3 ЗС, е специална и
изключва приложението на общата норма на чл.32, ал.1 ЗС и на закрепеното в
нея изискване за използване и управление на общата вещ по решение но
мнозинството на съсобствениците. Нататък в тълкувателното решение, както
е посочил районният съд, е прието, че договор за управление, какъвто е
договорът за аренда, може да бъде сключен от всеки съсобственик за цялата
вещ и ако съсобственикът, сключил договора за аренда, не притежава повече
от половината от вещта, този договор не е противопоставим на всеки един от
5
останалите съсобственици – заедно или поотделно, освен ако са го приели.
В мотивите на обжалваното решение е посочено, че по приложението на
чл.31, ал.1 ЗС при сключен от съсобственик договор за аренда е формирана
практика на ВКС /Решение №115 от 21.11.2017г. по гр.д.№997/2017г., ІІ г.о., в
което е разгледана хипотеза на сключени от отделни съсобственици с
различни арендатори договори за аренда, и е прието, че когато договорите са
сключени от съсобственици с различни по обем права в съсобствеността,
следва да се отдаде превес на този арендатор, сключил договор за аренда със
съсобствениците, притежаващи повече от 50% в съсобствеността, като
проявление на общото правило на чл.32, ал.1 ЗС, според което общата вещ се
управлява от мнозинството от съсобствениците съобразно притежаваните от
тях дялове в общността и следователно, дори когато договорът за аренда,
сключен със съсобственик с по-малко от 50% идеални части, е вписан,
същият не е противопоставим както на последващ арендатор, така и наемател,
на когото мнозинството от съсобствениците са предоставили облигационното
право на ползване. Следователно договор за аренда, сключен от
съсобственик, който не притежава повече от 50% от правото на собственост
върху земята, е непротивопоставим на останалите съсобственици, освен ако
същите са го приели изрично или мълчаливо, например получавайки
припадащата се на дела им част от арендните плащания/.
С оглед на изложеното районният съд е приел, че по делото не е
доказано ищцовото дружество да се е противопоставило по някакъв начин на
сключения с ответника договор за аренда, за който е знаело и към момента на
закупуването на имотите, а и след това, имайки предвид признанието в
исковата молба, че няколко години не може да упражнява правото си на
собственост в пълен обем. Безспорно според районния съд е тъкмо обратното
– че в продължение на четири поредни години ищецът е приемал
извършените от ответника арендни плащания за стопанските 2017/2018,
2018/2019, 2019/2020 и 2020/2021г. В мотивите е взето предвид, че не са
наведени твърдения и не са ангажирани доказателства за наличие на друг
договор за аренда на процесните имоти, освен този, по който арендатор е
ответното дружество, както и че праводателката на ищеца Л. П., като
единствен собственик по наследство след смъртта на нейния брат,
арендодател по обсъждания договор за аренда, също го е приела, получавайки
арендни плащания преди прехвърлянето на имотите на ищеца.
6
На следващо място районният съд е взел предвид приетото в ТР
№1/2018г. по тълк.д.№1/2018г. на ОСГТК, че в действалата до изменението
/ДВ бр.13/2017г./ редакция на чл.3, ал.4 ЗАЗ е регламентирана възможност за
сключване на договор за аренда само от някои от съсобствениците, т.е. и от
съсобственик, притежаващ по-малко от половината от дяловете, а
законодателната промяна /§6 ПЗР на ЗИД на ЗСПЗЗ, ДВ бр.13/2017г./ е
продиктувана от необхоД.ст да се преустановяват разпространени практики
чрез сключване на дългосрочни договори за целия земеделски имот от
минотарен съсобственик, при засягане на интересите на мажоритарен
съсобственик, малко арендатори да ползват земите. Първоинстанционният
съд е взел предвид и това, че с новата редакция на чл.3, ал.3 ЗАЗ се създава
кореспондиращо на общата уредба на чл.32, ал.1 ЗС разрешение относно
управлението и ползването на съсобствени земеделски земи чрез отдаване
под аренда – общата вещ се управлява съгласно решението на собствениците,
притежаващи повече от половината от общата вещ.
В мотивите на обжалваното решение се подчертава, че процесният
договор за аренда е сключен преди изменението на ЗАЗ и е могло да бъде
сключен от всеки от съсобствениците за цялата вещ, като в този случай
договорът не е противопоставим на всеки от останалите съсобственици –
заедно или поотделно, освен ако не са го приели. В тази връзка съдът е приел
за доказано, че праводателката на ищеца, която не е страна по договора за
аренда, сключен от нейния брат, го е приела с получаването на арендно
плащане. По отношение на ищеца районния съд е приел, че към момента на
сключване на договора за покупко-продажба същият е знаел за
съществуването на договора за аренда и го е приел с конклудентни действия,
приемайки в продължение на четири поредни години извършените от
ответника арендни плащания. Именно заради това според приетото в
мотивите, е без правно значение факта, че по делото не е представено
писмено уведомление по чл.17, ал.3 ЗАЗ за заместване на арендодателя след
прехвърляне на процесните имоти на ищцовото дружество.
След като е посочил кумулативните предпоставки за успешното
провеждане на иска по чл.108 ЗС, районният съд е приел, че основен по
делото е спорът за противопоставимостта на договора за аренда на ищеца,
който е придобил собствеността върху имотите след неговото сключване. В
7
тази връзка в обжалваното решението е прието, че по делото са останали
недоказани твърденията на ищеца, че се е противопоставил на
продължаващото ползване на имотите от страна на ответника като арендатор,
а тъкмо обратното, че ищцовото дружество е приемало арендните плащания
на "Островски вълни"ООД.
По всички тези съображения първоинстанционния съд е приел, че
предявеният иск се явява основателен в установителната си част и
неоснователен в осъдителната, предвид доказаното по безспорен начин
обстоятелство, че ответникът владее процесните имоти на годно
облигационно правно основание – договор за аренда.
Като взе предвид твърденията на страните и изложените пред двете
инстанции доводи и след самостоятелна преценка на събраните по делото
доказателства, настоящият въззивен състав намира, че при постановяването
на обжалваното решение не са допуснати процесуални нарушения,
ангажираните от страните доказателства са обсъдени задълбочено и
добросъвестно и материалният закон е приложен правилно и в съответствие с
релевантната задължителна съдебна практика.
Макар и сключен от съсобственик, който не притежава повече от 50% от
собствеността върху имотите, процесният аренден договор е приет от другия
съсобственик. От своя страна ищецът, който е закупил имотите след
сключването на договора за аренда, не се е противопоставил и е приемал
извършваните от ответника арендни плащания. Доказателства за това, че
сумите по извършените от ответника банкови преводи са му върнати, не са
ангажирани.
По тези съображения решението следва да бъде потвърдено в хипотезата
на чл.272 ГПК чрез препращане към мотивите на първоинстанционния съд.
При този изход на делото въззивникът следва да бъде осъден да заплати
на въззиваемия направените пред тази инстанция разноски за заплатено
адвокатско възнаграждение в размер на 700лв.
Така мотивиран, Врачанският окръжен съд
8
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА Решение №16/15.02.2022г., постановено от Районен съд-
Оряхово по гр.д.№593/2021г.
ОСЪЖДА "Колендро"ЕООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на
управление гр.*** да заплати на "Островски вълни"ООД, ЕИК ***, със
седалище и адрес на управление гр.***, ет.2, ап.6 направените пред
въззивната инстанция разноски в размер на 700лв.
Решението подлежи на касационно обжалване пред ВКС в едномесечен
срок от връчването му на страните.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
9