№ 3622
гр. София, 11.06.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-23 СЪСТАВ, в публично заседание
на двадесет и пети април през две хиляди двадесет и пета година в следния
състав:
Председател:Божана Желязкова
при участието на секретаря Ива Ат. Иванова
като разгледа докладваното от Божана Желязкова Гражданско дело №
20231100101173 по описа за 2023 година
Предявен е иск с правно основание чл. 26 и чл. 17 ЗЗД- за прогласяване нищожността на
договор за покупко-продажба на недвижим имот, обективиран в нотариален акт № 54, том
III, дело № 435/2021 г. на нотариус М.К. и разкриване на прикритата с него сделка, а именно
дарение.
ИЩЦИТЕ- Р. Л. Д., ЕГН ********** и В. П. Д., ЕГН **********, двете чрез адвокат С. Б.
твърдят, че на 07.10.1974г нотариус при Софийски народен съд е съставил нотариален акт
№141, том XXII, дело 3732/07.10.1974г, с който е признал С.С.Д. за собственик на недвижим
имот, съставляващ АПАРТАМЕНТ №12 (дванадесет), находящ се в гр. София, кв. „Бъкстон-
Триъгълника /понастоящем ж.к. „Бъкстон“/, блок №11 (единадесет), вход „А“ на трети етаж,
състоящ се от две стаи, дневна, столова, кухня, баня, клозет, входно антре, изолационно
антре и един балкон, застроен на 93,56 (деветдесет и три цяло и петдесет и шест стотни)
кв.м, при съседи по доказателствен акт за собственост: апартамент №11, собственост на
В.С.Г. и Г.К.Г., улица „Казбек“, улица „Суворов“, апартамент № 13, собственост на И.П.Д. и
етажна площадка, заедно с ИЗБЕНО ПОМЕЩЕНИЕ №45 (четиридесет и пет), с площ по
данъчна оценка от 2,00 (два) кв.м., при съседи по доказателствен акт за собственост: мазе
№46, собственост на И.П.Д., улица „Казбек“, мазе №44, собственост на Н.П.К. и П.Г.К. и
коридор с 1,939 (едно цяло и деветстотин тридесет и девет хилядни) процента идеални части
от общите части на сградата и отстъпеното право на строеж върху държавно място-
поземлен имот, отстъпено на жилищен блок 11 (единадесет), в кв. „Бъкстон-Триъгьлника“,
парцел I-ви (първи), квартал 297 (двеста деветдесет и седем), по плана на град София, с
пространство на имота по доказателствен акт за собственост на блок 11от 469 (четиристотин
шестдесет и девет) кв.м., който имот има следните индивидуализиращи данни, съобразно
1
действащата кадастрална карта и кадастрални регистри, одобрени със Заповед РД-18-
68/02.12.2010 г на ИД на АГКК: самостоятелен обект в сграда с идентификатор
68134.1930.219.1.12, с адрес: град София, район „Витоша“, ж.к. „Бъкстон“, блок 11
(единадесет), вход „А“, етаж 3 (три), апартамент №12 (дванадесет), находящ се в сграда с
идентификатор 68134.1930.219.1, разположена в поземлен имот с идентификатор
68134.1930.219, предназначение на самостоятелния обект: жилище, апартамент, брой нива
на обекта: 1 (едно), при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж:
68134.1930.219.1.11, 68134.1930.219.1.13, под обекта: 68134.1930.219.1.7, над обекта:
68134.1930.219.1.17, стар идентификатор: няма, с площ от 93,56 кв.м, с прилежащо Мазе 45
(четиридесет и пето), ведно с 1,939 (едно цяло и деветстотин тридесет и девет хилядни)
процента идеални части от общите части на сградата и отстъпеното право на строеж върху
държавно място- поземлен имот. Сочат, че на 14.10.2015 г. е починал С.С.Д. и оставил като
законни наследници съпругата си Р.Ц. Д., с която е в граждански брак, считано от 16.10.1955
г., М. С. Д. и Л.С.Д., съответно дъщеря и син. Твърдят, че с оглед смъртта на горепосочения
върху процесния недвижим имот е възникнала съсобственост както следва: Р.Ц. Д.- 4/6
ид.части, М. С. Д.- 1/6 ид. части и Л.С.Д.- 1/6 ид. части. Сочат, че на 07.06.2022 г. е починала
Р.Д., а на 28.11.2021 г. е починал и Л.Д., чиито законни наследници са те като дъщеря ( Р. Д.)
и съпруга (В. Д.). Поддържат, че на 16.06.2021г. е съставен нотариален акт за покупко-
продажба на недвижим имот № 57, том III, peг. № 05962, дело № 435/2021г на нотариус
М.К., съгласно който Р.Д. е прехвърлила на М. Д.(дъщеря) своите 4/6 ид. части от процесния
имот срещу продажната цена в размер на 30 000 евро с левова равностойност от 58 674.90
лв. Съгласно цитираният нотариален акт данъчната оценка на „продаваемите идеални части“
е 59 551,40 лв., като в тази връзка подчертават, че сделката е изповядана на по-ниска цена.
Твърдят, че в нотариалния акт е посочено, че „продажната цена“ е платима „в тридневен
срок от днес“. Твърдят, че договорената цена никога не е била изплатена, а дори и да е
преведена от М. Д., веднага след това Р.Д. я е изтеглила и върнала на първата. Предвид това
намират, че подписаният договор за покупко- продажба на 4/6 ид. части от страна на Р.Д.
прикрива договор за дарение от нейна страна в полза на дъщеря й М. Д., като сочат, че за тях
е налице правен интерес от разкриване на тази симулация, тъй като техният наследодател
Л.Д. се ползва от запазена част от наследството на неговата майка. Намират, че чрез
прикритото дарение е накърнена тази запазена част и съответно са предявили иск за
възстановяването й след като настоящият съд разкрие вида и характера на прикритата
сделка.
ОТВЕТНИКЪТ - М. С. Д., ЕГН **********, оспорва предявения иск. Сочи, че
обстоятелството, че продажната цена на имота е леко под данъчната оценка не е
обстоятелство, от което може да се изведе извод, че страните по сделката не са имали
намерение да я сключат или че са прикрили друга сделка. Поддържа, че продавачката е
нейна майка и освен това е живеела заедно с нея до края на живота си, като именно тя се е
грижила за нея, предвид което е напълно житейски оправдано цената на имота да е по-ниска,
отколкото би била между непознати хора. Твърди и че от представените доказателства е
видно, че продажната цена е изплатена изцяло, а как се е разпоредила впоследствие с тях
2
праводателката е въпрос, който е иревантен за действителността на договора и не може да
бъде основание да се приеме, че страните по договора са искали с него да прикрият друга
сделка.
Съдът, след като обсъди направените доводи и прецени събраните по делото
доказателства съобразно разпоредбата на чл.235 от ГПК, намира за установено
следното:
От представените с исковата молба писмени доказателства се установява, че на 07.10.1974г
нотариус при Софийски народен съд е съставил нотариален акт №141, том XXII, дело
3732/07.10.1974г, с който е признал С.С.Д. за собственик на недвижим имот, съставляващ
АПАРТАМЕНТ №12, подробно описан в нотариалния акт.
На 14.10.2015 г. е починал С.С.Д. и оставил като законни наследници съпругата си Р.Ц. Д., с
която е в граждански брак, считано от 16.10.1955 г., М. С. Д. и Л.С.Д., съответно дъщеря и
син( уст.се с представеното по делото удост. За наследници.
След смъртта на С.Д. върху процесния недвижим имот е възникнала съсобственост както
следва: Р.Ц. Д.- 4/6 ид.части, М. С. Д.-1/6 ид. части и Л.С.Д.-1/6 ид. части.
На 28.11.2021 г. е починал Л.Д., чиито законни наследници са Р. Д. (дъщеря) и В. Д.
(съпруга), ведно от представеното по делото удостоверение за наследници.
Видно от представения нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 57, том
III, per. № 05962, дело № 435/2021 г. на нотариус М.К., на 16.06.2021 г. Р.Д. е прехвърлила на
М. Д. 4/6 ид. части от процесния имот за сумата от 30 000 евро с левова равностойност от 58
674.90 лв. Съгласно цитираният нотариален акт данъчната оценка на 4/6 ид.ч от имота е 59
551,40 лв., от което следва, че нотариалният акт е бил сключен на цена малко под данъчната
оценка. На стр.2 от нотариалния акт е посочено, че сумата от 30 000 евро „купувачът се
задължава да заплати по банкова сметка на продавача в тридневен срок от днес“.
На 07.06.2022 г. е починала Р.Д., видно от представеното удостоверение за наследници.
От представените и приети в о.з. на 18.10.2024г. писмени доказателства от ищеца се
установява, че при подписване на процесния нотариалния акт Р.Д. е упълномощила Л.Л.Б.
(дъщеря на ответницата М. Д. с право да открива и закрива вместо нея банкови сметки; да се
разпорежда неограничено със средствата по всички открити на нейно име сметки и
депозити.
От писмо с изх.№43-5118/1 от 03.11.2022г на Първа инвестиционна банка АД се установява,
че на 16.06.2021 г. ПИБ АД е приела нотариално заверено пълномощно с рег.
№05956/16.06.2021 .г на нотариус М.К., с което Р.Д. е упълномощила трето лице (дъщерята
на ответницата) да я представлява пред Банката с право да открива и закрива всякакви
банкови сметки и да се разпорежда неограничено със средствата по всички открити на нейно
име сметки...“.
От искане за откриване на банкова сметка на физическо лице се установява, че на
3
16.06.2022г (в деня на нотариалната сделка) Р.Д. е открила банкова сметка, като е сключила
договор от 16.06.2021 г за тримесечен срочен депозит.
По тази сметка на 16.06.2021г е постъпила сумата от 30 006,92 евро от М. С. с основание
„Покупка на НИ с 4/6 гр.София, жк.****.
На следващия ден /17.06.2021 г/, с преводно нареждане за кредитен превод, Л.Б. е
прехвърлила цялата наличност от банковата сметка на Р.Д. по нейна /на Л.Л.Б./ банкова
сметка. Основание за плащане: „захранване на сметка“.
На 17.06.2021 г.- след прехвърляне на наличната сума от банковата сметка на Р.Д. дъщерята
на ответницата е закрила банковата сметка на Р.Д..
В Нареждане от 17.06.2021 г за закриване на банкова сметка /срочен депозит/ дъщерята на
ответницата е посочила „Вече не е необходима“.
От отчет по сметка с титуляр Р.Д., изготвен на 02.09.2024г от ПИБ АД се установява, че
банкова сметка с IBAN **** е била открита на 16.06.2021 г. и закрита на следващия ден от
дъщерята на ответницата след прехвърляне на цялата наличност по нейна сметка.
От справка за Банкови и платежни сметки на физическо лице №БНБ-99/593 от 23.09.2022г се
установява, че за периода от 31.10.2016г до 23.09.2022г на името на Р.Д. има само и
единствено банкова сметка с IBAN ****, открита на 16.06.2021 г в ПИБ АД и закрита на
17.06.2021г.
По делото е прието заключение на допуснатата съдебно оценителна експертиза, неоспорено
от страните, според което средната пазарна стойност на процесния недвижим имот към дата
16.06.2021 г е била 108 436 евро с левова равностойност от 212 082 лв. Към датата на
прехвърляне на имота е имало тенденция за увеличаване цените на недвижимите имоти и
ръст от 7,6% на годишна база, като е отчетено повишение от 8,8% и надвишава значително
ръстовете през предходните тримесечия от 2-3% /виж стр.8-9 от СОЕ/.
По делото са събрани и гласни доказателства.
Свидетелката на ищцата М.К.К. твърди, че познава ищцата Р.. Тя и нейното семейство са
нейни клиенти, тъй като има студио за красота. Познава М. Д. като сестра на един от
нейните клиенти. Познава бащата на Р. много добре, той бил неин редовен клиент, всеки
четвъртък идвал в нейното студио. Всеки четвъртък, идвайки при нея, ходел при майки си и
се грижел за нея с храна, с лекарства, с всичко необходимо. Предполага, че е помагал
финансово на майка си. Грижел се за нея занасял лекарства или храна. Когато ответницата
М. е била млада, знае, че е живяла с майка си. М. е разведена. В началото живяла в
жилището на майката с дъщеря си, след което живеела с приятеля си. В последните години
от живота на майка й М. е живяла при приятеля си. Л.Д. се опасявал, че има вероятност, тъй
като М. е малко по-неравностойна спрямо него, майка му да препише апартамента. Като
казва неравностойна има предвид, че е по-зле материално. Не е споделял, че майка му е
прехвърлила апартамента.
Свидетелката на ищцата Г.П.Г. твърди също,че познава ищцата Р. от 13-14 години, съседи са
4
в кооперацията на ул. „Ворино“ 18., а свидетелката била и касиер на блока. Присъствала е на
разговор между Р. и баба й относно прехвърляне на апартамента. Този разговор бил малко
след като баща й починал. Качила се до тях, Р. била много разстроена и плачела. Когато я
попитала защо е толкова разстроена, тя й казала, че е разбрала, че баба й я е лишили от
наследство. Плачела през цялото време, задавала й въпроси – как и защо така са постъпили
спрямо нея. Говорили и тя взела решение да се обади на лелята. Пуснала на високоговорител
телефона, обадила се на лелята и я питала защо така са постъпили с нея. Лелята се правела
първоначално, че не разбира за какво се говори. След това Р. я попитала за апартамента, при
което лелята казала, че те имало достатъчно, защо искали още, не им ли стигало това, което
имат, при което Р. се разстроила затворила телефона. След това позвънила на бабата си и я
попитала защо така са постъпили. Бабата казала, че две деца са, че имала притеснения за
лелята, че била по-слаба. В този разговор, който Р. водела с баба си и леля си, не е ставало
дума за плащане на пари, за покупко-продажба. Когато с Р. посетили баба й, тя при влизането
им се зарадвала. Бабата сподели, че има притеснения относно дъщеря й, че не е подсигурена
с жилище.
Свидетелката на ответницата- А.М.М.-Г., твърди, че познавам ответницата М. повече от 10
години, комшии са, блоковете им са на 200 метра един от друг. Много пъти с М. са ходили
при майка й да пият кафе, за да я разнообразяват. М. не живеела там, но ходела
непрекъснато, преспивала е много пъти при нея. Тя се грижела за нея и дъщерите й.
Отвсякъде била обгрижена, с купуване на храна, лекарства, разходки. Не познава Р. Д..
Никога не е заварвала там. Пили са кафе с починала и са си споделяли лични неща.
Споделяла й е, че иска да остане апартамента за М., защото тя я обгрижва изцяло. Те искала
да си има собствени средства, за да бъде спокойна, споделяла с нея, че иска да има лични
средства, да не разчита на никой и затова иска да си продаде частта на М.. М. събирала пари,
лично тя й дала 3000 лв. Много добре бабата знаела, че има и други наследници, даже е била
тъжна, защото, когато е звъняла, не са й вдигали. Звъняла е на Р., споделя й е, че тя й е
внучка. Р. е дъщеря на Л., който е починал, била тъжна поради тази причина, че Р. не й вдига
телефона. Л. не го познава. Бабата не й е споделяла, че синът й е идвал да се грижи за нея, че
е идвал в четвъртък, това сега го чува. Не знае Л. и внучката на баба Р.Д. са се грижили за
нея. Баба Р. била спокойна, тя много държала да си има под дюшека пари, тя дори не искала
през банка да минават парите, искала на ръка да й се дадат. Сподели й, че е получила парите.
Знае, че по банка са получени парите и след това са до нея, тя така искала като възрастен
човек. Бабата ходела с бастун.
Свидетелят на ответницата-Т.М.М., твърди, че познава ответницата М. и дъщерите й от 30
години. Познавал и баба Р., в същия блок живее и той. Повече е близък с внучките на баба Р..
Не познава ищцата Р.. Познава М. и Л.. Л. не го е виждал. М. познава доста. Виждал я три-
четири пъти в седмицата. Не може да кажа дали живеела при баба Р., но мисли, че живее.
Баба Р. навремето била касиер на блока и оттам я познава добре. Като е идвала вкъщи, с
майка му са пили кафе. Баба Р. споделила на майка му, че ще даде апартамента на дъщеря
си, за да си осигури спокойни старини. М. и Л. се грижели за баба Р.Д. края на живота й.
5
Друг да я посещава не е виждал. М. и мъжът й живеят в Княжево, но колко е там и колко е
при бабата не може да каже, но постоянно я виждал. Засичали са се във входа на блока с М...
В момента в жилището живеят Л. и С., те живеят там откакто ги помни. Л. от по-кратко
време живее там, но С. предимно живее там. Бабата никога не е живяла сама, внучките били
около нея. Чувал от Л. и от баба Р. за внучката Р., но никога не я виждал. Баба Р. казвала, че
има внучки, но че й е много мъчно, че не чува Р. много често. Л. живеела при бабата, С.
живеела на първия етаж. Двете се редували кой да се грижи за бабата.
Други относими доказателства по делото не са ангажирани.
При така установената фактическа обстановка, от правна страна съдът намира
следното:
Релевираното от ищците основание за недействителност на договора е твърдението, че
атакуваната от тях правна сделка била привидна и прикривала друга правна сделка, засягаща
техните права и законни интереси. Съгласно разпоредбата на чл. 26, ал. 2, пред. 5 от ЗЗД,
привидните договори, при които страните не желаят те да породят правно действие са
нищожни. Привидни са онези договори, при които страните нямат воля и намерение да
бъдат обвързани с правата и задълженията на сделката, която формално сключват. В
хипотезите, при които волята на страните е да се създадат привидни правни последици на
обвързаност, които те не желаят - симулацията се нарича условно абсолютна, а когато волята
на страните е да бъдат обвързани по начин, различен от посочения в сключеното
съглашение, симулацията е относителна. И в двата случая, ако се установи по надлежен
начин твърдяната привидност, явната сделка би била нищожна, а правилата на прикритата
правна сделка биха били приложими, ако тя самата не страда от друг порок, водещ до
нейната нищожност.
В конкретния случай ищците твърдят, че е налице относителна симулация по чл. 17, ал. 1 от
ЗЗД, понеже сключеният договор за покупко-продажба от 16.06.2021г., обективиран в
съдържанието на нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 57, том III, peг.
№ 05962, дело № 435/2021г на нотариус М.К., прикрива договор за дарение, сключен между
същите страни.
Наличието на симулация в правната сделка следва да се установи от страната, която твърди
този факт- в тежест на ищеца, който претендира привидна сделка, е да докаже симулацията,
а доколкото претендира, че съществува прикрито съглашение, следва да докаже и неговото
съдържание.
В конкретния случай ищците следва да докажат, че договорът за покупко-продажба е
относително симулативен и с него се прикрива договор за дарение, а не някакъв друг
договор.
По принцип симулацията се доказва с писмено доказателство, което да има характер на
"обратно писмо", евентуално с писмени доказателства, съставляващи начало на писмено
доказателство и свидетелски показания. Представянето на писмени доказателства за
вероятната привидност на сделката не се изисква, когато лицето не е участвало в
6
сключването на сделката, която му се противопоставя, т.е. е трето за сделката лице ( чл. 165,
ал. 2, изр. второ, предл. първо ГПК), какъвто е и настоящият случай. Такова лице може да
разкрива привидността на сделката, без да представя писмени доказателства, включително и
със свидетелски показания, тъй като то не може да разполага с необходимите му писмени
доказателства, които разкриват истинските отношения между страните.
В настоящото производство ищците не доказват главно и пълно, включително чрез косвени
доказателства симулативността на сделка, обективиран в съдържанието на нотариален акт за
покупко-продажба на недвижим имот № 57, том III, peг. № 05962, дело № 435/2021г на
нотариус М.К..
Цялостният анализ на събраните гласни и писмени доказателства не мотивира извода за
привидност на процесния договор за покупко- продажба. В рамките на настоящия съдебен
процес не се установи по необходимия категоричен начин, че страните са имали намерение
да сключат договор за дарение, който да прикрият като договор за продажба.
Обективираният в съдържанието на нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот
№ 57, том III, peг. № 05962, дело № 435/2021г на нотариус М.К., договор за покупко-
продажба е формално редовен и не разкрива очевидно наличието на твърдяната прикрита
сделка. Уговорената от страните по сделката сравнително ниска продажна цена на
недвижимия имот, може да намери логично обяснение не само в лансираното от ищците
твърдения за привидност на сделката и наличието на друга /прикрита безвъзмездна/ сделка,
но също и в близката родствена връзка между страните по делото. Без съмнение няма
забрана близки роднини, каквито са продавачката и купувачката по сделката, да извършват
възмездни разпоредителни сделки помежду си. В конкретния случай уговорената продажна
цена очевидно не е пазарна, но този факт не следва да се възприема еднозначно като белег за
наличие на привидна сделка. В същия този контекст, не може да бъде игнориран фактът, че
страните в договора не са типични участници на свободния пазар на недвижими имоти, а са
много близки родственици (майка и дъщеря). По тази причина не е нетипично явление
фактът, че продавачът и купувачът са постигнали съгласие за продажна цена, която не е
пазарна, а е съобразена с моментните обективни икономически възможности на купувача.
Налице са при това и косвени доказателства, обосноваващи тезата на ответницата, че
уговорената продажна цена в действителност е била заплатена от нейно име и е била
получена от продавачката. Показанията на разпитаните свидетели (св.А.М.М.-Г.)
потвърждават възможния логичен извод, че възрастната жена е искала да си има собствени
средства, за да бъде спокойна, споделяла, че иска да има лични средства, да не разчита на
никой. Сравнително ниската продажна цена на имота намира своето логическо обяснение и в
запазване на пожизнено право на ползване върху имота, макар и не отразено в нот.акт.
При липса на достатъчно убедителни доказателства, подкрепящи тезата за наличие на
привидна и прикрита сделка - съдът намира за недоказан предявеният иск с правно
основание чл. 26, ал. 2, предл. 5 от ЗЗД, вр. с чл. 17, ал. 1 от ЗЗД, за прогласяване
нищожността на договор за покупко-продажба на недвижим имот, обективиран в
нотариален акт № 54, том III, дело № 435/2021 г. на нотариус М.К. и разкриване на
7
прикритата с него сделка, а именно дарение.
С оглед изхода на процеса и на основание на основание чл. 78, ал. 3 от ГПК, ищците следва
да бъдат осъдени да заплатят на ответницата направените в процеса съдебни разноски
съгласно представения списък- 3300лв.
По изложените съображения съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения от Р. Л. Д., ЕГН ********** и В. П. Д., ЕГН **********, двете
със съдебен адрес: гр. София, бул. **** чрез адвокат С. Б., срещу М. С. Д., ЕГН **********,
със адрес: гр. София, ж.к. ****, иск с правно основание чл. 26, ал. 2, пр. 5 ЗЗД, вр. с чл. 17,
ал. 1 ЗЗД за установяване на нищожност на договор за покупко-продажба на недвижим имот,
обективиран в нотариален акт № 54, том III, дело № 435/2021 г. на нотариус М.К..
ОСЪЖДА Р. Л. Д., ЕГН ********** и В. П. Д., ЕГН **********, двете със съдебен адрес:
гр. София, бул. **** чрез адвокат С. Б. да заплати на М. С. Д., ЕГН **********, със адрес:
гр. София, ж.к. ****, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК - сумата от 3300лв., представляващи
съдебни разноски пред Софийски градски съд.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред САС в двуседмичен срок от съобщаването на
страните за изготвянето му.
Съдия при Софийски градски съд: _______________________
8