РЕШЕНИЕ
№1608
гр. Русе, 16.10.2019
г.
В ИМЕТО НА
НАРОДА
РУСЕНСКИЯТ РАЙОНЕН СЪД, ІІ-ри
гр.с.,
в публично заседание на 01-ви октомври, през две хиляди и деветнадесета година в
състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: МИЛЕН ПЕТРОВ
при секретаря ТЕОДОРА
ПЕТРОВА, като разгледа докладваното от съдията гр.д. № 2251 по описа за 2019
г., за да се произнесе съобрази:
Предявени са
обективно съединени искове с правно основание чл. 79, ал.1 вр. чл.51 ТЗ, чл. 92 ЗЗД и чл.86 ЗЗД от "Александър
Димитров-74" ЕООД-гр.Русе срещу С.П.Ц. ***.
В исковата си
молба ищцовото дружество твърди, че е с основен предмет на дейност
посредничество и други търговски сделки, свързани с покупко-продажба и отдаване
под наем на недвижими имоти. През 2018г. влезли в контакт с ответника по повод
закупуване на недвижим имот по зададени от Ц. параметри. На 14.07.2018г. бил
сключен Договор за посредничество при покупка на недвижим имот между ответника
и дружеството в качеството му на довереник. С цитираният договор ответника
възложил, а ищцовото дружество приело да му посредничи при закупуване на
недвижим имот. Извършваните огледи въз основа на този договор се описвали в
Приложение 1, което било неразделна част от договора. В изпълнение на
сключеният договор, на 14.07.2018г., 21.07.2018г., 02.08.2018г. и на 05.08.2018г.
били извършени огледи на имоти. На втората дата бил извършен оглед на имот с
адрес: гр. Р., бл. „Т.", вх…, ет…. Ц. бил видимо заинтересуван от този
имот, предложен му на цена от 56000,00 евро, поискал и извършил втори оглед,
помолил и за редуциране на цената с 2000,00 евро, но скоро след това загубил
интерес от покупката, заявил че ще помисли и преустановил контактите си с
ищеца. Заявява, че около два месеца след описаните събития установил, че
ответника е сключил сделка, като закупил именно имота предмет на договора им, описан
в Приложение №1 към него. Извършили справка в имотния регистър и установили, че
с НА от 25.09.2018г., С.Ц. е закупил имота, предмет на договора им, а именно: Апартамент
в гр. ., бл. „Т.", вх…, ет…, представляващ Самостоятелен обект в сграда с идентификатор 63427.1.91.2.9. Поискали
от ответника да си уредят отношенията съгласно договореното, но им било
отказано. Ищецът счита, че с това поведение ответника е нарушил клаузите на
договора за посредничество от 14.07.2018г., с оглед на което и уговореното в
същия, следвало да му заплати дължимото по този договор възнаграждение за
посредничеството в размер на 3% от офертната стойност, както и уговорената
неустойка в размер на 5% от офертната стойност. С оглед на изложеното се
претендира ответника да бъде осъден да заплати на "Александър Димитров-74" ЕООД -гр.Русе сумата от 1680,00
евро/с левова равностойност 3285,79 лв./, представляваща уговореното
възнаграждение съгласно чл.7 от Договор за посредничество от 14.07.2018г., обезщетение за забава върху дължимото се възнаграждение по чл.7 от Договора за
периода 25.09.2018г.-22.04.2019., в
размер на 191,67 лв., както и
сумата от 1680,00 евро /с левова равностойност 3285,79 лв./, представляваща уговорената
неустойка в размер на 3% съгласно чл.8 от Договора за посредничество, ведно със
законната лихва върху сумите от завеждането на исковата молба до
окончателното им изплащане. Претендират се и направените по делото разноски.
В срока по
чл.131 ГПК, ответникът С.П.Ц. *** изразява становище за неоснователност на
предявените искове. Не оспорва факта, че страните са сключили на 14.07.2018г. Договор за посредничество, както и че на
21.07.2018г. е извършил оглед на процесния имот, но твърди,че ищеца не осигурил
необходимите документи за изповядване на сделката, дори напротив-увещавал го да
се откаже от сделката, т.к. продовача имал задължения към НАП и не бил
собственик на имота. Твърди, че не дължи претендираните суми, т.к.
ищцовото дружество организирало единствено оглед на имота, но не извършило
никакви конкретни действия за сключване на сделка с продавача, който нямал
договор с ищеца за продажба на апартамента му. С оглед на това се счита, че не
е налице изпълнение на договора за поръчка, което да обуславя дължимостта на
възнаграждението на довереника по чл.7 от Договор за посредничество от 14.07.2018г.
По изложените съображения се иска предявените искове да бъдат отхвърлени, като
неоснователни. Претендира разноски.
От фактическа стратна:
На 14.07.2018г.
между ищцовото дружество /довереник/ и ответника Ц. /доверител/ е сключен Договор
за посредничество при покупка на недвижим имот, с който дружеството е поело
задължение да проучи пазара на недвижими имоти и да посредничи при закупуване
на недвижим имот. В чл.4 от договора е посочено, че довереникът е длъжен да
положи всички усилия за изпълнение на договора, като подпомага преговорите
между продавач и купувач, да организира изповядване на сделка пред нотариус,
информира доверителя за състоянието на пазара и т.н. Уговорено е в чл. 7 от Договора възнаграждение
за довереника в размер на 3 % върху офертната стойност на закупения имот, което
възнаграждение се определя по размер и е дължимо при подписване на
предварителния договор или нот.акт. Уговорена е в чл. 8 от Договора неустойка
дължима от доверителя в размер на 5% от офертната стойност, в случай ако доверителя
подпише предварителен договор, НА или друго с предмет-имот описан в Приложение
№1.
В изпълнение на
сключеният договор, на 14.07.2018г., 21.07.2018г., 02.08.2018г. и на
05.08.2018г. са извършени огледи на имоти. На втората дата е извършен оглед на
имот с адрес: гр. Р., бл. „Т.", вх. ., ет…, за което съставено приложение
№1/л.11/, неразделна част към договора, в което е посочено, че е извършен оглед
от ответника на този имот, с офертна цена 56000,00 евро.
С НА №76, т.IV, д.№558/25.09.2018г. на нотариус, с район на
действие РРС/л.12/, ответникът Ц. е закупил имота, предмет на договора, а
именно: Апартамент в гр. Р., бл. „Т.", вх… ет…, представляващ Самостоятелен обект в сграда с идентификатор
63427.1.91.2.9 за сумата от 49512,00 лв., платима от купувача по банков
път, със заемни средства, отпуснати от „Банка ДСК“ ЕАД.
Свидетелят на ищцовата страна С. П./собственик
на фирма за недвижими имоти/ установява, че продавача на процесния имот
Валентин Илиев му е заявил, че е готов да продаде апартамента си в бл.“Т.“, след като заплатил дела на брат
си, като за известен период неговата фирма предлагала имота и водил клиенти на
оглед. Свидетелят заявява, че впоследствие продавача пуснал обява в медиите за
продажба на имота, като частно лице и той се отказал да го предлага.
Свидетелят на
ответната страна В. И. /продавач на процесния имот/ установява, че действително
пуснал обява във вестник за продажба на апартамент в гр. Р., бл. „Т.“ и получил
обаждания от множество агенции за недвижими имоти, които първоначално се
представяли за частни лица. Заявява и че представител на ищеца/с когото нямал
договор за процесния имот/ е идвал на оглед в имота му. Сочи и че ответника го
питал дали имота е негов и дали има задължения към НАП, защото така му били
казали. Заявява и че не помни дали някоя агенция му е искала документи за
апартамента.
От правна страна:
Съгласно чл. 51 ТЗ, търговският посредник има право на възнаграждение, което се дължи от едната
или от двете страни съобразно уговорката им, а ако няма уговорка, дължи се
обичайното възнаграждение за този вид дейност според случая и от двете страни.
В процесния договор страните са уговорили какви са задълженията на ищцовото
дружество като посредник, какво е дължимото му възнаграждение, включително как
се определя и кога следва да бъде платено.
Основният спорен
въпрос в настоящото производство е налице ли е изпълнение на поетите от
посредника задължения, дали е изправна страна по сключения договор, което е
предпоставка за дължимостта на възнаграждение. Анализът на събраните по делото
писмени и гласни доказателство дава основание да се приеме, че на 21.07.2018г.
е извършен оглед на процесния имот гр. Р., бл. „Т.", вх… ет…от страна на
ответника. Видно от Приложение №1 към Договора/л.11./ офертната цена на имота е
56000,00 евро, докато безспорно се
установи, че ответника е го е закупил за
49512,00 лв/вж. НА №76, т.IV, д.№558/25.09.2018г./. По
делото няма спор, че ответника е закупил процесния имот, но няма основание да
се приеме, че това не е станало с помощта на ищеца, само за да се избегне
плащането на уговореното възнаграждение, а по-скоро поради невъзможност да
получат от него като посредник необходимото съдействие за договаряне на
по-изгодни условия и реално осъществяване на сделка.
Съдът счита, че за разлика от договора за поръчка и за изработка, договорът за търговско
посредничество за сключване на договора за покупко-продажба на недвижим имот
включва не само задължение за организиране на огледи, но и посредничество за
постигане на съглашение между страни по сделка, съдействие за проучване на
цени, за снабдяване с информация и документи за имота. В контекста на
изложеното, прави впечатление драстичната разлика в продажната цена, посочена в
Приложение №1- 56000,00 евро, и тази при сключването на окончателната сделка- 49512,00 лв. Това обстоятелство допълнително подкрепя извода на съда, че посредникът
не е съдействал на страните при преговорите, включително при уговарянето на
цената и не е знаел за нейната промяна.
На следващо
място няма твърдения и доказателства по делото, че ищецът като посредник е
положил усилия и е организирал преговори между ответника и продавача преди
сключване на процесната сделка, да е подготвял документи, договори, нотариален
акт и пр., каквито задължения има по сключения договор.
С оглед посоченото,
съдът приема, че не са налице предпоставките за ангажиране
отговорността на ответника за заплащане на възнаграждение по сключения с ищеца
договор за посредничество, тъй като не е доказано постигането на крайния
резултат – закупуването на процесния имот от Ц. да е осъществено със съдействието на посредника "Александър
Димитров-74" ЕООД и да са положени
усилия за сключването на сделката, в т. ч. за изпълнение на посочените в чл. 4 от договора задължения за подпомагане на преговори,
организиране изповядване на сделката и др. / по сходен казус вж. Определение №177/21.03.2018 по дело
№2227/2017 на ВКС, ТК, II т.о./.
По всички изложени съображения, предявеният иск за
заплащане на възнаграждение по чл. 51 ТЗ
следва да се отхвърли изцяло като неоснователен.
Предвид
отхвърляне на иска за заплащане на сумата от 1512,00 евро с ДДС /с левова
равностойност 2957,22 лв. с ДДС/, представляваща уговореното възнаграждение
съгласно чл.7 от Договор за посредничество от 11.05.2016г., следва да се отхвърли и акцесорния иск за обезщетение
за забава върху
дължимото се възнаграждение по чл.7 от Договора за периода
25.09.2018г.-22.04.2019., в размер на
191,67 лв.
Относно
претенцията за неустойка по чл. 8 от договора:
Както бе
установено по делото, ищецът не е
изправна страна по договора, т.к. не е изпълнил задълженията си по чл. 4 от договора. С оглед изложеното и
съгласно трайната съдебна практика /Решение № 21/2010 г. по т. д. № 470/2009г.,
ІІ т.о., ТК ВКС и Решение № 105/14г. по т. д. № 2617/2013г., ІІ т.о., ТК ВКС/,
уговорената неустойка не се дължи за неизпълнение на поети от длъжника задължения,
ако кредиторът, претендиращ заплащането й е неизправна страна поради това, че
не е изпълнил или не е бил готов да изпълни насрещните си задължения по
договора. Предвид това и искът по чл.92 ЗЗД също се явява неоснователен.
С оглед изхода на делото и
на основание чл.78, ал.3 ГПК в полза на ответника следва да бъдат присъдени направените от него разноски за производството. Неоснователно е възражението
за намаляване на разноските за адвокатско възнаграждение на ищцата поради прекомерност, направено от ответника.
Видно от разпоредбата на чл.2, ал.5 от Наредба № 1/09.07.2004 г. за минималните
размери на адвокатските възнаграждения, за процесуално представителство, защита
и съдействие по граждански дела възнагражденията се определят съобразно вида и
броя на предявените искове, за всеки един от тях поотделно.По делото са
предявени три обективно съединени иска. Съгласно чл.7, ал.2, т.1 и т.2 от Наредба №1/2004г. за
минималните размери на адвокатските възнаграждения за производството по
настоящото дело се дължат минимални
възнаграждения от 300,00 лв.по иска с
пр.осн.чл.86 ЗЗД и 300,00 лв. + 7 % за горницата над 1000,00 лв. по останалите два иска. Направено е
възражение за прекомерност на заплатеното в брой възнаграждение в размер на 1220,00 лв. по договор за правна защита и
съдействие/л.37/. Съгласно чл. 78, ал. 5 ГПК, ако заплатеното от страната възнаграждение
за адвокат е прекомерно съобразно действителната правна и фактическа сложност
на делото, съдът може по искане на насрещната страна да присъди по-нисък размер
на разноските в тази им част, но не по-малко от минимално определения размер по
чл. 36 ЗА. Този минимален
размер в случая е точно заплатения. Т.е., съдът приема, че не е налице прекомерност на
заплатеното в
брой адв. възнаграждение и с оглед изложеното, ищеца следва да заплати на ответника сумата от
1220,00лв.-разноски
за заплатено адв. възнаграждение.
Така мотивиран, съдът
Р Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ предявените от "Александър
Димитров-74" ЕООД, ЕИК: *********, със седалище
и адрес на управление: гр. Русе,
ул. "Сливница" № 19, ет.1, ап.2, представлявано от А.
П. Д. срещу С.П.Ц., ЕГН:********** ***, със съдебен
адрес:*** искове за заплащане на сумата от 1680,00 евро/с левова равностойност
3285,79 лв./, представляваща уговореното възнаграждение, съгласно чл.7 от
Договор за посредничество от 14.07.2018г., обезщетение за забава върху дължимото се
възнаграждение по чл.7 от Договора за периода 25.09.2018г.-22.04.2019., в размер на 191,67 лв., както и сумата от 1680,00 евро /с левова
равностойност 3285,79 лв./, представляваща уговорената неустойка в размер на 3%,
съгласно чл.8 от Договора за посредничество, ведно със законната лихва върху
възнаграждение по чл.7 и неустойка по чл.8 от Договора, считано от 22.04.2019г.
до окончателното плащане, като НЕОСНОВАТЕЛНИ.
ОСЪЖДА „Александър
Димитров-74" ЕООД,ЕИК: *********,
със седалище и адрес на управление: гр. Русе, ул.
"Сливница" №19,ет.1, ап.2, представлявано от А. П.
Д. да заплати на С.П.Ц.,
ЕГН:********** ***, със съдебен адрес:*** сумата от 1220,00лв.- разноски по
делото.
Решението подлежи на
обжалване в двуседмичен срок от връчването му на страните пред Русенски окръжен
съд.
РАЙОНЕН
СЪДИЯ: