Определение по дело №584/2012 на Окръжен съд - Благоевград

Решение

и за да се произнесе, взе предвид следното :

Производството е по чл.108 ЗС.

Образувано е по молба на „. Г.Е.- Ч., П. от Б.Б., гражданин на Обединеното кралство, в която се твърди, че дружеството било собственик на недвижими имот в Г. Ч. с идентификатор ***** по кадастралния план и кадастралната карта на същия град, с площ 913кв.м. и построената в същия имот сграда, семеен хотел, с идентификатор *****, подробно описани в исковата молба. Твърди, че ищецът придобил собствеността върху имотите чрез закупуване на дворното място от ответника Г. Б. с нот.акт №****, том *** рег. №****, дело №****г., както и с признаване на дружеството за собственик на построената в имота сграда с нот.акт №***, том *, рег. №***, дело №**г. на 416-ти нотариус, с район на действие районен съд- Ч..

Ищецът твърди, че към момента на придобиване на имотите едноличен собственик на капитала на дружеството-ищец бил първият ответник Г. Б.. Впоследствие на 10.07.13г. същият продал всички дялове от капитала на дружеството на Б.Б., Б. бил освободен като У., а Б. бил вписан като такъв, като били прекратени правоотношенията между дружеството и първия ответник. Промяната била вписана в търговския регистър на 24.07.13г.

Твърди, че Г. Б. владеел имотите, предмет на иска, на правно основание до 10.07.13г., след което бил канен многократно устно, чрез електронна поща и в крайна сметка с нотариална покана да предаде владението върху тях на дружеството-ищец. Б. не заявил в отговор на поканите, че отказва да предаде владението, нито че продължава да владее на правно основание. През месец октомври 2013г. прекъснал съобщенията и контактите си с ищеца. При опит на ищеца да подмени ключалките на сградата- семеен хотел, за да установи владение върху нея, в сградата били заварени двамата ответници Г.Б. и С.С., които не посочили онованието, на което се намирали в сградата, нито прекъснали незаконното си владение върху нея. Към момента на предявяване на иска това владение продължавало, тъй като ответниците поставили охрана на сградата. Ищецът моли съда да признае за установено по отношение на ответниците, че е собственик на процесните имоти, както и да ги осъди да му предадат владението върху тях. Претендира направените разноски, а в съдебно заседание чрез адв. К. и Д. поддържа предявения иск.

В срока за отговор е постъпил такъв от ответниците. Твърдят, че искът бил неоснователен и недоказан. Между дружеството-ищец и първия ответник Г.Б. имало договор за наем на сградата, семеен хотел, за срок от три години, считано от 01.06.13г., или до 01.06.16г. Затова държането на сградата било на правно основание. В сградата се извършвали строително-монтажни работи, с цел въвеждането й в експлоатация. Молят съда да отхвърли иска, претендират направените разноски. Чрез адв. А. поддържат направените възражения.

ФАКТИ ПО ДЕЛОТО :

Фактите по делото не са спорни, с изключение на обстоятелствата дали същестува договор за наем между дружеството -ищец и първия ответник Г. Б. относно ползуването на сградата семеен хотел, ведно с прилежащите й идеални части от дворното място, дали този договор има достоверна дата от 01.06.13г. и срок от три години. Тези обстоятелства са от значение за преценката на основателността на иска, тъй като се твърди, че ответниците държали имота без правно основание.

Достоверността на датата и съдържанието на договора са били оспорени от ищеца, и тежестта на доказване на истинността им е била възложена на ответниците. Нито датата на договора, нито съдържанието му са били възпроизведени в официален свидетелстващ или диспозитивен документ, които да дадат възможност да се приеме, че те са достоверни. Напротив, договорът е бил представен за пръв път на 24.01.14г. на представител на ищеца М. Д. в полицейско управление Ч. /л.63/, по повод прокурорска проверка В.№543/13г. на районна прокуратура Ч., за извършени самоуправни действие в семеен хотел "Св. Г.", Ч.. Проверката се наложила, тъй като упълномощен представител на ищеца, адв. Д., направил опит да смени ключалките на хотела през декември 2013г., с което упълномощителят й, британският гражданин Б.Б., да влезе във владение на имота.

Преди това, с нотариална покана рег. №***, том *, акт №***/****г. на 531-ви нотариус, с район на действие районен съд Ч., ответникът Г. Б. бил поканен да освободи всички помещения на дружеството / хотел 1 и хотел 2, посочени в поканата с кадастрални номера/, да предаде на следващия ден от получаване на поканата в канциларията на нотариуса всички документи на дружеството, с които разполагал, както и ключовете от сградите. Макар в постановлението за отказ да се образува досъдебно производство от 15.05.14г. на районен прокурор Ч. да се сочи, че нотариалната покана била залепена по реда на чл.47, ал.1 ГПК на адреса на дружеството, в Г. Ч., ул. „.№6, това обстоятелство не е удостоверено с печат на нотариуса по надлежния ред.

Така или иначе, с приемателно- предавателен протокол от неустановена дата, с подпис на Г. Б., който не се оспорва /л.60/, били предадени на адв. Д. документи на дружеството, сред които не е въпросният договор за наем от 01.06.13г. Представени са също неоспорени писмени доказателства, които косвено свидетелстват за това, че наемният договор не е бил използуван във връзка с дейността на дружеството пред трети лица. Такива са писмо изх.№1/27.06.14г. на "Г.ф." Е.- Ч., според което в периода 01.01.12г. до 30.06.13г. нямало осчетоводени суми като приходи или разходи на дружеството във връзка с договор за наем или моторни превозни средства, писмо от 23.03.15г. на община Ч., според което след 26.05.11г., когато настъпила промяна в категоризацията на хотел "Св. Г.", не били постъпвали документи, свързани с този въпрос, както и писмо от EVN България, Електроснабдяване, ЕАД- Пловдив, според което от дружеството не било постъпвало искане за допълнителни партиди и увеличаване на мощности, над съществуващите. Или в обобщение, трите документа показват, че договор за наем от 01.06.13г. не е бил представян в отношенията между дружеството и тези три лица.

Ответниците са представили и частни писмени документи, в които се цитира договорът за наем от 01.06.13г. Това са решението на едноличния собственик на капитала на дружеството от 27.05.13г. /л.122-123/, анекс от 10.06.13г. към договор за технически контрол от 19.06.08г. /л.127/. Първият цели да установи, че е било налице съгласие на представлявания, дружеството- ищец, за сключване на въпросния договор за наем, а вторият, че този договор е бил използуван в отношенията между дружеството и трето лице след 01.06.13г. Двата документа са частни, носят подписа на ответника Г. Б. и установяват изгодни за него факти, затова нямат материална доказателства сила.

Безспорни са обстоятелствата, свързани със собствеността върху терена и сградата, т.нар. семеен хотел 2. Според нот.акт №**, том *, рег.№***, дело №**/08г. на 531-ви нотариус с район на действие района на районен съд- Ч., на 29.05.08г. „." Е.- Ч., чрез управителя Г. Б. е закупило от Г. Б., като физическо лице недвижим имот, представляващ дворно място от 913кв.м., кадастрален номер 80371.242.49, ведно с построената в имота сграда, подробно описани в акта, за 24 000лв. Не е спорно също, че с нот.акт №**, том *, рег №***, дело №**/09г. на 416-ти нотариус, с с район на действие района на районен съд Ч., дружеството „. Г.Е.- Ч. е било признато за собственик по приращение на построената в собствен имот по разрешение за строеж №**/05.06.08г. сграда семеен хотел, с кадастрален номер ******.

Безспорни са също обстоятелствата, които се установяват и от служебна справка в търговския регистър, че с договор за прехвърляне на дружествен дял от 10.07.13г. Г. Б. е прехвърлил всички притежавани от него дялове от капитала на дружеството на Б.Б., бил приет нов дружествен договор, в който Б. бил определен за У., а промените били вписани в търговския регистър на 24.07.13г., от която дата на основание чл.140, ал.3 ТЗ влизат в сила промените, които подлежат на вписване. Няма данни по делото към тази дата да е бил вписан в имотния регистър договорът за наем от 01.06.13г.

Показанията на разпитаните свидетели Д., Д., Д. и К. не са противоречиви и са еднопосочни със събраните писмени доказателства по отношение на обстоятелството, че ответниците Г. Б. и С.С. препятствали достъпа до сградата, обозначена като хотел 2 и прилежащото й дворно място, както и че за това се позовавали на действащ договор за наем.

ПРАВНИ ИЗВОДИ :

На практика спорът по чл.108 ЗС между страните се свежда до наличието на третата предпоставка на иска, а именно дали държането на ответниците е без основание, или не. Това е така, защото няма спор, че ищецът е собственик на терена и сградата на семейния хотел.

Съдът намира иска за основателен и доказан, по следните съображения. Безспорно се установи по делото, че собствеността на недвижимите имоти на дружеството, дворно място и сграда, е била прехвърлена едновременно с прехвърлянето на дела от капитала, считано от 24.07.13г. върху Б. Б.. Релевираният от ответниците договор за наем от 01.06.13г. между дружеството и Г. Б. не е бил вписан в имотния регистър, затова е непротивопоставим на собственика на имота, според чл.237, ал.1 ЗЗД. В случая на страната на субектите собственик и наемодател не настъпва промяна, те са едно и също лице, а именно дружеството. Налице е промяна в едноличния собственик на капитала на дружеството.

Договорът за наем няма достоверна дата, тъй като нито тя, нито съдържанието му са заверени или възпроизведени в официален свидетелстващ или диспозитивен документ. По тази причина и на основание чл.181, ал.1 ГПК, той няма материална доказателствена сила, както основателно възразява ищецът. Наред с това, дори действително да е бил сключен такъв договор, на основание чл.237, ал.2, изр.2 ЗЗД, с множеството покани от дружеството за освобождаване на имота до Г. Б., респ. с исковата молба, трябва да се смята, че този наемен договор е бил прекратен. В този смисъл относно значението на липсата на достоверна дата спрямо приобретателя е и задължителната практика на решение №235/04.06.10г. по Г.дело №176/2010г. на ІІг.отд. на ВКС и решение №151/10.11.09г. по т.д.№811/08г. на ІІ т.отд. на ВКС. Затова без да се обсъждат подробно доводите за антидатиране, договаряне сам със себе си и действия във вреда на представлявания, релевираният от ответниците наемен договор не представлява правно основание, което да им дава възможност законосъобразно да задържат имота. Накратко доводите са основателни, тъй като във вътрешните отношения между управителя тогава Г.Б. и дружеството, възможността да договаря сам със себе трябва да е изрично посочена било в пълномощно, било в устройствен акт, било в решение на едноличния собственик на капитала. Представено е такова решение, за което са изложени мотиви, че не се ползува с материална докателствена сила, затова възраженията са основателни. По такъв начин искът, като изцяло основателен, следва да се уважи изцяло.

Следва да се присъдят направените от ищеца разноски, като се осъдастдят ответниците да му заплатят 4 341.93лв.

Предвид на изложеното и на посоченото основание, съдът

Р Е Ш И :

ПРИЗНАВА за установено по иск на основание чл.108 ЗС на „. Г. Е.- Ч., ЕИК ****, представляван от Б. Б., съдебен адрес Г. Ч., ул. "Д. П.№4 б, адв. Б. К., по отношение на Г. Д. Б., ЕГН *, и С. Г. С., ЕГН *, двамата от Г. С., жк "С.", бл.1. В.Д, .6, А.***, съдебен адрес Г. С., ул."Б."***, .1, офис *, адв. И.А., че първото дружество е собственик на следните недвижими имоти, а именно : поземлен имот с идентификатор №**** по кадастралната карта и кадастралния регистър на Г. Ч., Смолянска област, одобрени със заповед №РД-18-57/28.08.06г. на изпълнителния директор на агенцията по кадастъра, с адрес на имота Г. Ч., У.№*, площ ***кв.м., трайно предназначение урбанизирана територия, начин на трайно ползване ниско застрояване / до 10м/, при съседи : *****, ****, ****, ******, ****** и построената в имота сграда, семеен хотел, с идентификатор *******, със застроена площ 195кв.м., на четири етажа, с обозначените в него самостоятелни обекти, както следва : 1. самостоятелен обект в сграда, с идентификатор ******., с предназначение гараж в сграда, с площ 34.78кв.м.; 2. самостоятелен обект в сграда, с идентификатор *****, с предназначение за спортна и развлекателна дейност, с площ 70.89кв.м.; 3. самостоятелен обект в сграда с идентификатор ******, с предназначение за битови услуги, с площ 20.43кв.м.; 4. самостоятелен обект в сграда, с идентификатор ******, с предназначение за офис, с площ 21.87кв.м.; 5.самостоятелен обект в сграда, с идентификатор ******, с предназначение за търговска дейност, с площ 158кв.м.; 6.самостоятелен обект в сграда с идентификатор ******, с предназначение жилище, апартамент, с площ 156.27кв.м.; 7.самостоятелен обект в сграда, с идентификатор ***** с предназначение жилище, апартамент, с площ 154.30кв.м., като ОСЪЖДА вторите двама, физически лица, да предадат на дружеството, владението върху описаните по-горе имоти.

ОСЪЖДА Г. Д. Б. и С. Г. С. да заплатят на „. Г.Е.-Ч., П. от Б. Б., разноски по делото от 4341.93лв.

Решението подлежи на обжалване в двусемичен срок от съобщението му на страните пред Апелативен съд- Пловдив.

ОКРЪЖЕН СЪДИЯ :