№ 3228
гр. София, 14.11.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД в публично заседание на четиринадесети
юни през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:Даниела Св. Христова
при участието на секретаря Антоанета Н. Стефанова
като разгледа докладваното от Даниела Св. Христова Гражданско дело №
20211100114215 по описа за 2021 година
Производството по делото е образувано по искова молба подадена от А. И. И. срещу К. И.
А. и Ч. К. А., с която предявява пасивно, субективно са съединени искове с правно
основание чл.93, ал.2 ЗЗД за осъждането на ответниците да заплатят солидарно на ищеца
сумата от 136 908 лв., представляваща двойния размер на дадения от ищеца задатък по
предварителен договор от 15.03.2021 г., ведно със законната лихва върху главницата,
считано от датата на исковата молба 25.11.2021 г. до окончателното й изплащане.
Ищецът твърди, че на 15.03.2021 г. сключил с двамата ответници предварителен договор за
продажба и строителство, по силата на който ответниците заедно, в качеството си на
изпълнител и като собственици в режим СИО на УПИ ХШ-332, находящо се в гр.София,
кв.13, м. Крива река, район Красно село, с административен адрес: ул. **** са се задължили
да прехвърлят на ищеца възмездно посредством покупко-продажба и в изискуемата от
закона нотариална форма правото на строеж върху апартамент № 3, подробно описан в
исковата молба. Ищецът твърди, че е изправна страна по договора, като на 09.03.2021 г. и
15.03.2021 г. заплатил по договора сума в размер на 68 454 лв., която сума представлява
задатък по смисъла на чл.93 от ЗЗД, но ответниците не изпълнили своето задължение,
поради което развалил договора на 23.08.2021 г. и ги поканил да му върнат задатък в двоен
размер, което не е сторено до момента.
В срока по чл.131 от ГПК ответниците оспорват твърдението, че договорът е развален.
Твърдят, че не е налице неизпълнение от тяхна страна. Твърдят, че не са налице и основания
за разваляне на договора. Излагат, че причината поради която не са могли да прехвърлят
правото на строеж, че все още няма одобрени проекти, строителни книжа, в които правото
на строеж за процесния апартамент да е обособено като самостоятелно право. Навеждат
възражение за нищожност на договора, поради невъзможен предмет и твърдят, че е налице
1
обектива невъзможност да възникне право на собственост върху самостоятелен обект.
Излагат, че към момента на момента на сключване на сделката инвестиционен проект не е
изготвен и не е одобрен. Оспорват, че действието – подписване на договора, извършено от
ответницата К. А., не обвързват с правни последици втория ответникът – съпругът Ч. А..
Ответникът Ч. А. счита, не не е обвързан с правните последици на договора и обосновава
възражение за недействителност по чл.42, ал.2 от ЗЗД.
Евентуално е обосновано е и възражение за разваляне на договора, поради неизпълнение от
страна на ищеца. С това възражение се свързва твърдение за бездействие на ищеца относно
задължението за заплащане на сумите уговорени в договора.
Оспорена е солидарността на претенцията.
В съдебно заседание страните поддържат становищата си. Ответницата К. А. се
представлява от пр. представител, чрез който обосновава възраженията изложени в
писмения отговор по отношение на тази ответница. Ответникът не се явява и не се
представлява поради което, всички възражения направени от пр. представител на К. А. в
полза на ответника Ч. А., съдът приема като извършени без представителна власт.
Ответницата А., чрез пр. представител заявява готовност да върне това, което лично е
получила, като оспорва да е била представител на съпруга си при поемане на задължение и
получаване на суми от ищеца.
Съдът след като се запозна със становищата на страните, събраните по делото
доказателства, преценени по отделно и в тяхната съвкупност, спрямо материално правните
норми регламентиращи процесните отношения, прима за установено следното от фактическа
и правна страна:
Пред съда е представен писмен договор сключен на 15.03.2021 г. в гр.София между
възложител в лицето на ищеца и изпълнител в лицето на първата ответница, лично за себе
си и като пълномощник на съпруга си. Предмет на договора е обещание за прехвърляне на
право на строеж върху конкретно описан в документа обект, индивидуализиран като
Апартамент № 3 с площ от 75.50 кв.м. ведно с прилежаща маза № 3 с площ от 5 кв.м. ,
разположен на четвърти жилищен етаж от сграда разположена в ПИ с административен
адрес – ул. ****, описан в договора като УПИ № ХIII-332 с площ от 336 кв.м. по плана на кв.
13 от гр.София.
В договора е вписан титул за собственост, който легитимира ответниците като собственици
на ПИ и декларативното им изявление, че притежават това вещно право. Срокът за
прехвърляне на вещното право е уговорен като четири месечен, считано от подписване на
договора.Документът не е оспорен относно достоверността на датата, поради което
крайният срок за сключване на окончателен договора за прехвърляне на вещното право е
15.07.2021 г. Изрично в договора е вписано, че задължението не е обвързвано от
разрешението за строеж.
Насрещното задължение за бъдещия преобретател на правото на строеж е да го заплати, при
уговорена обща цена в размер на 122 752 евро. Начинът на плащане е уговорен на четири
2
части, при настъпване на определени условия:
При подписване на договора сумата от 35 000 евро, която сума страните приемат, че
представлява задатък по смисъла на чл. 93 от ЗЗД
При нотариалното изповядване на сделката, сумата от 26 381 евро, т.е при прехвърляне на
правото на строеж.
При подписване на акт обр. 15 сумата от 20 460 евро.
Не по-късно от два дни след издаване на Разрешението за строеж – сумата от 20 460 евро.
Към договора е представен чертеж – типов етаж с площ от 330 кв. м. – вариант 2 с 4
апартамента.
Договорът за изпълнител е подписан с подписа на първата ответника и за този факт няма
спор между страните.
Представена е разписка от 09.03.2021 , която носи подписа на първата ответница, от
съдържанието на която е видно, че тя е удостоверила получаване на сумата от 5000 евро,
представляваща „стоп капаро“ за покупка на имота, индивидуализиран в договора и вносна
бележка за банков превод по сметка на ответницата А. в размер на 58 675.00 лева от
15.03.2021 г.
Представена е писмена кореспонденция водена между ищеца и отв. А., преди подписване на
договора и след извършване на банковия превод.
На 30.07.2022г. на ответницата е връчена покана от ищеца, в която е изложено
съдържанието на факта за извършено в срока по договора плащане в размер на 68 454 лева,
представляващи първата част от уговореното плащане и тя лично и като пълномощник на
съпруга си е била поканена да изпълни договора. Видо от съставения констативен протокол
от Нотариус № 340 с район на действие СРС поканените не са се явили за изпълнение на
договора. Предварително са били уведомени, че бездействието им представлява основание
за разваляне на договора. Не е спорно, че към датата на сключване на предварителния
договор, ответниците са собственици на УПИ ХIII-332, което са придобили по възмезден
начин в режим на СИО, както и факта, бракът е сключен на 05.01.2011 г.
Преди завеждане на делото между страните са водени разговори за доброволно уреждане на
спора, но липсва подписано писмено съгласие за връщане на двойния размер от даденото
капаро.
От събраните по делото гласни доказателства, чрез разпита на св. Б., които съдът кредитира
като основани на непосредствени впечатления, се установява, че тя е майка на ищеца, но
познава семейство А. от 2019 г. , като е представлявала в качеството на адвокат друг
купувач на гараж. Тогава е узнала, че притежават право на собственост върху земя с
административен адрес идентичен с адреса на обекта на процесното право на строеж.
Когато през 2021 г. ищецът започнал да търси имот за себе си, тя се сетила за тези факти и
за познанството си със сем. А.. Заедно с ищеца посетили офиса им в Търговския дом на ул.
„Алабин“, разгледали проекти, било им обяснено, че срещу 5000 лева, могат да запазят
3
конкретен обект. След няколко дни на 08.03.2022г. отново посетили офиса и тогава ищеца
избрал конкретен обект. След няколко дни, А. се обадила да информира ищеца, че ще плаща
проектите и следва да сключат предварителен договор. Насрочили среща за 15.03.2021 г. На
срещата свидетелката не е присъствала, но знае, че е сключен договор.
След изтичане на срока по договора, свидетелката се усъмнила и лично се обадила на Ч. А.,
а на датата на нотариалното констатиране на неявяването им за сключване на окончателен
договор, свидетелката провела личен разговор с него и със съпругата му по телефона.
Ответникът А. казал, че е болен а, ответницата А., че е в общината да вземе данъчна оценка,
но след като изобщо не се явила синът й предприел действия по съдебен ред. Съдът
допуснал обезпечение на бъдещ иск, но обезпечението било допуснато след като имало вече
вписана ипотека. Страните по договора се срещнали и провели разговор само с А., която
обещала да върне задатъка, но на части. Ищецът направил погасителен план, но същия не
бил подписан поради това, че ответницата катастрофирала на датата, на която имали
уговорка. Същевременно сграда в имота не била изградена, а имота обявен за продажба на
публична продан.
При тази фактическа установеност, съдът извежда следните правни изводи:
Съобразно разпределението на доказателствената тежест, ищецът пълно и главно е доказал,
че между него и ответницата са възникнали валидни облигационни отношения по силата на
сключения на 15.03.2021 г. предварителен договор за продажба на право на строеж и
строителство, че той е изправна страна по този договор, че е заплатил сумата от 68 454 лв. и
че плащането представлява уговорен в писмения договор задатък. Ищецът е доказал, че на
23.08.2021 г. е развалил договора с едностранно волеизявление изпратено до нея, поради
неизпълнение от насрещната страна.
От представените писмени доказателства, се установява, че неизпълнение на задължението
от страна на продавача – изпълнител, подписал договора, се дължи на бездействие, за което
носи отговорност. Последният в лицето на К. А. нито е изпълнил насрещното задължение,
нито е бил готов да изпълни и съответно да предложил изпълнение. Липсват доказателства,
че е извършила действия, с които да е съдействала за реализиране на поетите задължения.
Същата дължи изцяло връщането на даденото по разваления договор, защото не може да
предложи неговото изпълнение и към датата на обявяване на устните състезания. Двойният
размер на даденото, което изрично е уговорено като задатък се дължи от лицето подписало
договора, което се отказало от него. Отказът от договора е налице и когато е последвало
неизпълнение от бездействие.
Материално правната легитимация на втория ответник Ч. А. не е установена по делото. Той
нито е подписал договора, нито е бил надлежно представляван от съпругата си, когато тя е
полагала подпис върху него. Договорът няма действие по отношение на този ответник,
защото липсва доказателство за потвърждаване на действието, извършено без
представителна власт.
Наличието на брачна връзка не създава солидарна отговорност по договори с трети лица,
4
сключени от единия съпруг без съгласието на втория, поради което претенцията за
солидарно осъждане е неоснователна.
С оглед изхода от спора, в тежест на ответницата А. следва да бъдат присъдени направените
по делото разноски. Съдът не присъжда разноски в полза на втория ответник, по отношение
на които искът е отхвърлен поради липсата на претенция за разноски.
Мотивиран от гореизложеното, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА К. И. А. с ЕГН ********** от гр. София, ул. **** ДА ЗАПЛАТИ на А. И. И. с
ЕГН ********** от гр. София, ул. **** /вътрешен двор – партер/ сумата от 136 908 /сто
тридесет и шест хиляди деветстотин и осем/ лева, представляваща двойния размер на
платен по договор от 15.03.2021 г. задатък, от който 5000 евро платени по разписка от
09.03.2021 г. и 58675.00 лева платени на 15.03.2021 г. по банкова сметка в „Райфайзен
банк“ АД с титуляр К. И. А. и ОТХВЪРЛЯ иска за солидарно осъждане на ответника Ч.
К. А. с ЕГН ********** за същото задължение, на основание чл. 93, ал. 2 изр. 2 от ЗЗД.
ОСЪЖДА К. И. А. с ЕГН ********** от гр.София, ул. **** ДА ЗАПЛАТИ на А. И. И. с
ЕГН ********** от гр. София, ул. **** /вътрешен двор – партер/ сумата от 5 481.32 /пет
хиляди четиристотин осемдесет и една хиляди точка тридесет и две/ лева, представляващи
направените по делото разноски, на основание чл. 78, ал.1 от ГПК.
Решението може да се обжалва с въззивна жалба пред Софийски апелативен съд в
едноседмичен срок от връчване на препис от настоящия съдебен акт до страните.
Съдия при Софийски градски съд: _______________________
5