РЕШЕНИЕ
№ 12286
гр. София, 24.06.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 33 СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и девети май през две хиляди двадесет и пета година в следния
състав:
Председател:ПЛАМЕН ИВ. ШУМКОВ
при участието на секретаря ГЕРГАНА З. ЛЕОНТИЕВА
като разгледа докладваното от ПЛАМЕН ИВ. ШУМКОВ Гражданско дело №
20241110158049 по описа за 2024 година
Производството по делото е образувано по постъпила искова молба Л. Б. В.
срещу С. С. К. и С. Р. З..
Предявени са за разглеждане обективно евентуално съединени установителни
искове за обявяване недействителността на прехвърлителна сделка, обективирана в
Нотариален акт за дарение на идеални части от недвижим имот № от 25.06.2024 г. на
нотариус В на НК, вписан в Служба по вписванията гр. София, с вх. рег. № от
25.06.2024 г., представляваща дарение на 1.274% идеални части от правото на
собственост върху поземлен имот с идентификатор , на които идеални части
съответства обособеното за ползване външно паркомясто № 3, с площ от 12.50 кв.м.,
при граници по одобрения на 17.01.2020 г. от Гл. архитект на СО, район Овча купел
инвестиционен проект: от две страни - двор, паркомясто ПМ № 2 и паркомясто № 4,
както следва: 1/ установителен иск с правно основание по чл. 26, ал. 2, предл. 1 ЗЗД за
прогласяване на нищожност поради невъзможен предмет, евентуално съединен с 2/ иск
по чл. 26, ал. 2, предл. 2 ЗЗД за прогласяване на нищожност поради липса на съгласие,
евентуално съединен с 3/ иск по чл. 26, ал. 2, предл. 4 ЗЗД за прогласяване на
нищожност поради поради липса на основание, евентуално съединен с 4/ иск по чл. 26,
ал. 2, предл. 5 ЗЗД за прогласяване на нищожност поради привидност, евентуално
съединен с 5/ установителен иск с правна квалификация чл. 42, ал. 2 ЗЗД за
обявяването му за недействителен поради липса на представителна власт.
Ищецът Л. Б. В. твърди, че на 22.02.2019 г. в качеството си на единствен
собственик на следния недвижим имот: УПИ IV-822, находящ се в гр. София, СО, р-н
„О, кв. 516 по регулационния план на гр. София, м. „Овча купел“, одобрен с Решение
№ 114 по протокол № 24 от 30.03.2001 г. на СОС с площ от 969 кв.м, при съседи: улица
и , който имот съгласно КККР на гр. София е заснет като ПИ с идентификатор адрес
1
гр. София, р-н О, с площ на имота 981 кв.м, трайно предназначение на територията:
урбанизирана; начин на трайно ползване: за друг вид застрояване, сключва с
дружеството „САД Строй Груп“ ООД, ЕИК: *********, представлявано от управителя
С, предварителен договор за учредяване право на строеж върху урегулиран поземлен
имот и договор за изработка /задължение за проектиране и построяване на жилищна
сграда/. На 13.03.2020 г. ищецът е учредил в полза на „САД Строй Груп“ ООД право
на строеж върху собствения си поземлен имот, за което е издаден Нотариален акт за
учредяване право на строеж върху недвижим имот № на НК, вписан в Служба по
вписванията гр. София с вх. рег. № дело №0 г., като в Пункт II на нотариалния акт били
посочени обектите в сградата, която ще бъде изградена от Дружеството, които ще
останат собственост на ищеца. Поддържа, че в нотариалния акт за учредяване на право
на строеж е уговорено, че ищецът също така запазва и правото си на собственост
върху целия поземлен имот. Посочва, че в изпълнение на договора и въз основа на
учреденото му право на строеж дружеството е построило жилищна сграда с магазини,
гаражи и подземен гараж на пет жилищни етажа със застроена площ 401,46 кв.м.
Твърди, че на 20.05.2024 г. „САД Строй Груп“ ООД е изпратил на ищеца
нотариална покана с рег. № от 08.05.2024 г. на нотариус С С, рег. № на НК, с която е
поканен да изпълни задължението си по чл. 28 от предварителния договор от
22.02.2019 г. и да предостави на дружеството-приемател нотариално заверено
пълномощно и декларации по образец, по силата на които „САД Строй Груп“ ООД да
приеме собствеността на идеални части от ПИ с идентификатор , в който е построена
сградата и които идеални части от недвижимия имот се припадат на самостоятелните
му обекти в сградата, съгласно таблица за площообразуване, за да може впоследствие
дружеството да прехвърли тези идеални части на купувачите на самостоятелни обекти,
построени в процесната сграда. В изпълнение на задължението си по чл. 28 от
предварителния договор за учредяване на право на строеж ищецът изготвил и предал
на управителя на „САД Строй Груп“ ООД на 10.06.2024 г. нотариално заверено
пълномощно рег. №№ г. на нотариус А по силата на което да го представлява пред
нотариус и да прехвърли на себе си идеалните части от ПИ с идентификатор
припадащи се към самостоятелните обекти в сградата, за които на дружеството е
учредено право на строеж ведно с необходимите декларации по образец, а също така е
съставил и предал на управителя на Дружеството ново нотариално заверено
пълномощно рег. № г. на нотариус Д, рег. № , по силата на което да го представлява
пред нотариус и да прехвърли на трети лица, придобили собствеността на
самостоятелни обекти в жилищната сграда в ПИ с идентификатор припадащите се
към самостоятелните им обекти идеални части от недвижимия имот, съгласно
площообразуването на сградата.
Твърди, че след като се запознал с текста на електронните писма и
приложенията към тях, ищецът отказал да подпише, не е подписал и не заверил пред
нотариус изпратената му по електронен път декларация по чл. 42 от ЗЗД, тъй като в
нито един момент не е имал воля и не е давал съгласието си дворните тераси и/или
паркоместата, находящи се на терен да бъдат разпределяни свободно и еднолично от
упълномощено лице - управител на дружеството-приобретател, още повече да бъдат
предмет на прехвърлителна сделка. Твърди, че ползването на обособените върху имота
шест броя наземни паркоместа е разпределено от собственика на земята и ищец в
настоящото производство с Протокол за разпределяне ползването на недвижим имот
от 15.04.2020 г.
Сочи се, че на 31.07.2024 г., след извършена справка в Имотния регистър към
Агенция по вписванията ищецът установил, че на 24.06.2024 г. и на 25.06.2024 г. „САД
Строй Груп“ ООД е дарил от името на ищеца и е разпределил ползването на 6 бр.
2
наземни паркоместа, находящи се в собствения на ищеца поземлен имот. Поради това
и на 01.08.2024 г. ищецът е оттеглил нотариално заверените пълномощни в полза на
„САД Строй Груп“ ООД.
Една от сделките, с които се сочи, че „САД Строй Груп“ ООД неправомерно се
е разпоредил с поземлен имот, собственост на ищеца, без неговото знание и съгласие,
и без да разполага с представителна власт, е извършеното с процесния Нотариален акт
за дарение на идеални части от недвижим имот № на нотариус В, с който на
ответниците С. С. К., ЕГН: ********** и С. Р. З., ЕГН: **********, като
съсобственици на апартамент № в сградата с идентификатор1 са „дарени“ общо
2.978% ид.ч. от правото на собственост върху ПИ с идентификатор , равняващи се на
29.21 кв.м, от които: 1.669% ид.ч. от правото на собственост върху поземления имот,
които се припадат на собствения на ответниците апартамент № 29; 0.035% ид.ч. от
правото на собственост върху поземления имот, които се припадат на собствения на
ответниците Склад № ид.ч. от правото на собственост върху поземления имот, на
които идеални части съответства обособеното за ползване външно паркомясто № 3, с
площ от 12.50 кв.м. при граници по одобрения на 17.01.2020 г. от Гл. архитект на СО,
район Овча купел инвестиционен проект: от две страни - двор, паркомясто № 2 и
паркомясто №4.
Моли да бъде прогласена нищожността на посочения договор за дарение,
обективиран в Нотариален акт за дарение на идеални части от недвижим имот № г. на
нотариус В, в частта, в която са дарени 1.274% ид.ч., които съответстват на
обособеното за ползване външно паркомясто № 3, с площ от 12.50 кв.м., поради липса
на съгласие, липса на основание на сделката, привидност на сделката, невъзможен
предмет и като сделка, сключена от името на ищеца без наличие на представителна
власт на „САД Строй Груп“ ООД. Твърди, че сделката е нищожна поради липса на
съгласие, тъй като липсва формирана воля от страна на ищеца като носител на
вещното право и липса на негово волеизявление в тази насока, а именно - воля и
волеизявление за безвъзмездно разпореждане (дарение) с процесните идеални части,
липса на воля и волеизявление за преразпределяне на ползването на наземните
паркоместа, липса на воля и волеизявление за разпореждане с идеални части от
поземления имот, които съответстват на наземните паркоместа. Посочва, че сделката е
и без основание, защото при дарението мотивът и основанието съвпадат, а ищецът не е
формирал воля и намерение да облагодетелства безвъзмездно определено лице.
Посочва, че поради съзнателната липса на съгласие всички страни по сделката
са знаели, че няма воля на страните за постигане на посочените със сделката правни
последици, поради което оспорва сделката като нищожна поради липса на съгласие и
привидност на сделката. Оспорва сделката и като нищожна поради невъзможен
предмет, тъй като разположеното на терен паркомясто № 3 не е самостоятелен обект
на право на собственост и следователно не може да бъде предмет на разпоредителна
сделка. На последно място, ищецът оспорва и дарението като недействително поради
това, че е сключено от негово име от пълномощник „САД Строй Груп“ ООД без
последният да разполага с представителна власт да извършва посоченото дарение на
посочените недвижими имоти от името на ищеца, като поддържа, че пълномощното с
рег. № г. по описа на нотариус Д е давало пълномощия на Дружеството да прехвърли
на трети лица само и единствено идеалните части от поземления имот, които се
припадат на собствените им самостоятелните обекти в сградата. Поради тези и
останалите подробно изложени съображения моли предявените искове да бъдат
уважени. Претендира разноски.
В срочно подадени отговори с идентично съдържание ответниците С. С. К. и С.
Р. З. оспорват предявените искове. Посочват, че съгласно чл. 28 от подписания
3
предварителен договор за учредяване право на строеж върху регулиран поземлен имот
и договор за изработка (задължение за проектиране и построяване на жилищна сграда)
от 22.02.2019 г., между Л. В. и „САД Строй Груп“ ООД, ищецът се е задължил в срок
от 30 дни от издаването на Удостоверението за въвеждане в експлоатация да
прехвърли 73 % ид. ч. от УПИ-то, върху което е построена сградата на суперфициаря
(носителя на правото на строеж) „САД Строй Груп“ ООД. Посочват, че видно от
приложените писмени документи Удостоверението за въвеждане в експлоатация е с №
379/18.04.2024 година. Сочат, че в изпълнение на задълженията на ищеца по договора
и след като суперфициарят „САД Строй Груп“ ООД му е отправил нотариална покана
да изпълни задълженията си по договора, като в противен случай ще го развали,
ищецът е издал нотариално заверени пълномощни от 31.05.2024 г. и от 20.06.2025 г., с
които упълномощава Дружеството да се разпорежда със 73% ид. ч. от поземления
имот на ищеца на трети лица. Поради това на 25.06.2024 г. „САД Строй Груп“ ООД е
прехвърлил идеални части от поземления имот в полза на ответниците на основание
двете издадени пълномощни от страна на ищеца. Оспорват иска за обявяване на
сделката за недействителна поради липса на представителна власт, тъй като сочат, че
към датата на сделката в полза на дарителя „САД Строй Груп“ ООД е имало валидно
учредена представителна власт, към датата на сключване на сделката пълномощното
не е било оттеглено, а след оттеглянето му на 01.08.2024 г. дарителят не е бил
надлежно уведомен. Поради тези и останалите изложени съображения оспорват
исковете като неоснователни. Молят исковете да бъдат отхвърлени. Претендират
разноски.
С проекта за доклад по делото, обективиран в определение от 05.04.2025 г.,
приет за окончателен в проведеното открито съдебно заседание на 29.05.2025 г. без
възражения от страните, като безспорен и ненуждаещ се от доказване между страните
са отделени фактите, че: 1/ Л. Б. В. е учредил с нотариален акт № . нот. И право на
строеж в полза на „САД Строй Груп“ ООД; 2/ въз основа на учреденото право на
строеж суперфициарят „САД Строй Груп“ ООД е построил жилищна сграда на пет
етажа, въведена в експлоатация с Удостоверението за въвеждане в експлоатация е с №
година на Главния архитект на Столична община; 3/ Л. Б. В. е издал и предоставил на
управителя на „САД Строй Груп“ ООД в изпълнение на чл. 28 от предварителния
договор от 10.06.2024 г. нотариално заверено пълномощно peг. № от . на нотариус А,
peг. № на НК, както и нотариално заверено пълномощно peг. № , том г. на нотариус Д
на НК; 4/ „САД Строй Груп“ ООД е сключил от името на Л. Б. В. - като дарител и С.
С. К., ЕГН: ********** и С. Р. З., ЕГН: ********** - като дарени, договор за дарение,
обективиран в Нотариален акт за дарение на идеални части от недвижим имот № г. на
нотариус В, по силата на който на ответниците са дарени общо 2.978% ид.ч. от правото
на собственост върху ПИ с идентификатор , равняващи се на 29.21 кв.м, от които:
1.669% ид.ч. от правото на собственост върху поземления имот, които се припадат на
собствения на ответниците апартамент № 29 (двадесет и девет); 0.035% ид.ч. от
правото на собственост върху поземления имот, които се припадат на собствения на
ответниците Склад № 3 (три) и 1.274% ид.ч. от правото на собственост върху
поземления имот, на които идеални части съответства обособеното за ползване
външно паркомясто ПМ № 3 (три), с площ от 12.50 кв.м (дванадесет цяло и петдесет
стотни квадратни метра) при граници по одобрения на 17.01.2020 г. от Гл. архитект на
СО. район Овча купел инвестиционен проект: от две страни - двор, паркомясто ПМ №
2 (две) и паркомясто ПМ № 4 (четири); 5/ На 01.08.2024 г. Л. Б. В. е оттеглил
издадените нотариално заверени пълномощни с рег.№№ в полза на „САД Строй Груп“
ООД.
Ето защо и на основание чл. 153 ГПК съдът приема осъществяването на тези
факти за доказани, като същите се установяват и от приетите по делото доказателства.
4
Съдът, като взе предвид становищата на страните и събраните по делото
доказателства, намира за установено следното от фактическа и правна страна:
Спорен между страните се явява договорът за дарение в частта, с която на
ответниците са дарени 1.274% ид.ч. от правото на собственост върху процесния УПИ,
които съответстват на обособеното за ползване външно паркомясто № 3, с площ от
12.50 кв.м. Независимо, че ищецът е посочил различен ред за разглеждане на
евентуалните искове, съгласно константната практика на ВКС, начинът на
съединяването на исковете не зависи от неговата воля (определение № 244 от
16.04.2013 по ч. гр. д. № 5990/2014, ІV ГО на ВКС). Исковете за нищожност,
независимо дали са заявени като кумулативни или евентуални, поначало са евентуално
съединени (освен ако ищецът няма правен интерес сделката да се обяви за нищожна
на две различни основание едновременно, ако има различни правни последици) и се
съединяват в определена последователност - от по-силното към по-слабото основание
за нищожност (решение № 156 от 26.03.2021 г. по гр.д. № 4622/2019 г., Г. К., ІV Г. О.
на ВКС). Поради това, исковете следва да бъдат разгледани и анализирана по начина,
определен и в приетия и неоспорен от страните доклад по делото.
По иска с правно основание чл. 26, ал. 2, предл. 1-во ЗЗД за прогласяване
на нищожност поради невъзможен предмет:
Според задължителната съдебна практика на ВКС (Решение № 53 от 8.05.2009
г. по гр. д. № 5871/2007 г., I г. о. на ВКС) паркоместата представляват необособена и
несамостоятелна реална част от обект в сграда или урегулиран поземлен имот.
Съгласно §5, т. 39 ЗУТ, „обект“ е самостоятелен строеж или реална част от строеж с
определено наименование, местоположение, самостоятелно функционално
предназначение и идентификатор по Закона за кадастъра и имотния регистър. В
практиката на ВКС категорично е възприето становището, че паркомястото не е
самостоятелен обект на правото на собственост (респ. – и обект по смисъла на §5, т. 39
от ДР на ЗУТ), а представлява необособена и несамостоятелна реална част от такъв
обект – парцел, сграда или отделен обект в нея, и поради това не може да бъде
предмет на прехвърлителна сделка, както и на предварителен договор (който сам по
себе си няма вещно-прехвърлително действие). Прието е и че паркомястото (като
необособена и несамостоятелна реална част от съответния обект) не може да бъде
прехвърлено с договор (респ. – не може да е годен, възможен предмет и на
предварителен договор), но прехвърлянето на идеални части от самия обособен
обект (парцел, сграда или отделен обект в нея) е напълно възможно. В този смисъл
са напр. решение № 53/08.05.2009 г. по гр. дело № 5871/2007 г. на І-во гр. отд. на ВКС,
решение № 1159/30.12.2008 г. по гр. дело № 3834/2007 г. на ІІІ-то гр. отд. на ВКС и
решение № 222/30.03.2010 г. по гр. дело № 4076/2008 г. на ІV-то гр. отд. на ВКС,
решение № 171/08.08.2014 г. по гр. дело № 4175/2013 г. на IV-то гр. отд на ВКС и др.
Следва да се посочи, че изграждането на паркинг, в това число паркоместа с
определена площ, местонахождение и граници, но без оградни стени и покрив, не
представлява самостоятелен обект на правото на собственост – в този смисъл решение
№ 46 от 07.03.2018 г. по гр. дело № 2489/2017 г. на IV-то гр. отд. на ВКС. Такъв
самостоятелен обект на право на собственост могат да бъдат паркинг – гаражите в
сгради в режим на етажна собственост, когато са част от постройката и са обособени с
инвестиционния проект (така напр. решение № 199 от 10.08.2015 г. по гр.д.№
5955/2014 г., IV г.о.). Това разрешение важи и преди приемането на действащата
нормативна уредба по чл. 37 ал.4 ЗУТ, но нито преди, нито след промените в тази
уредба, направени с ДВ бр.86/2012 г. и бр. 101/2015 г., законът допуска изграждането
5
на открит паркинг като самостоятелен обект на собственост в дворното място или
върху друга обща част на сградата. Съгласно чл. 43, ал. 1 ЗУТ, за новите сгради
необходимите места за паркиране се осигуряват задължително в границите на УПИ, в
който е построена сградата, но тези места, дори да са наименувани „паркинг”, не са
самостоятелен обект на собственост (освен цитираното по горе решение, същото е
прието в решение № 171/ 08.08.2014 г. по гр.д.№ 4175/ 2013 г., IV г. о. на ВКС и
решение № 189/ 06.01.2015 г. по гр.д.№ 2640/ 2014 г., I г.о. на ВКС).
В случая обаче, предмет на прехвърлителната сделката не е правото на
собственост върху паркомясто № 3, а както е посочено в нотариалния акт за дарение
на ид.ч. от недвижим имот /л. 81-84/ – определени ид.ч., които съответстват на него.
Следователно, не е налице невъзможен предмет, каквито твърдения е изложил ищецът
в исковата молба и депозираната писмена защита, и поради това – нищожност на
договора на това основание. Цитираната от ищеца съдебна практика е относима към
случаи, при които се прехвърля само и единствено правото на собственост на
паркомясто, а не ид. ч. от УПИ, какъвто е настоящият случай. Предявеният иск следва
да бъде отхвърлен като неоснователен.
По иска с правно основание чл. 26, ал. 2, предл. 2-ро ЗЗД за прогласяване
на нищожност поради липса на съгласие:
Липса на съгласие е налице, когато липсват две насрещни, противоположни по
съдържание волеизявления и те не се отнасят до един и същи предмет. Към това
основание се отнасят и случаите, при които външно волята е обективирана чрез
надлежно поведение, но зад изявлението липсва вътрешно волево решение. Липсата на
съгласие е такъв съществен порок на сделката, при който тя не може да произведе
правни последици още от момента на сключването.
Видно от представения и приет по делото нотариален акт за дарение,
прехвърлителят е действал чрез свой пълномощник. Представени са и приети по
делото нотариално заверено пълномощно peг. № на нотариус А, както и нотариално
заверено пълномощно peг. № , том от 20.06.2024 г. на нотариус Д, peг. № /л. 71-72 и
176/. Установява се, че валидно е учредена представителна власт от ищеца спрямо
дружеството-пълномощник за представителство при сключване на сделки с до 73%
ид.ч. от правото на собственост върху процесния УПИ, респ. не е налице липса на
съгласие от страна на ищеца.
Съдът намира, че е спазено и законоустановеното изискване на разпоредбата
на чл. 37 от ЗЗД, съгласно която упълномощаването за сключване на договори, за които
законът изисква особена форма, трябва да бъде дадено в същата форма, но ако
договорът трябва да бъде сключен в нотариална форма, упълномощаването може да
бъде направено и писмено с нотариално удостоверяване на подписа и съдържанието,
извършени едновременно. В процесния случай всяко от пълномощните, представено
по делото, с което Л. Б. В. е упълномощил надлежно управителя на „САД Строй Груп“
ООД, отговаря на законоустановеното изискване за форма. Същото е с нотариална
заверка на подпис и съдържание, доколкото разпоредителните сделки с недвижим имот
следва да бъде във формата на нотариален акт.
За пълнота следва да се изложи, че съгласно Тълкувателно решение № 5/2014 г.
по т.д. 5/2014 г. на ОСГТК на ВКС липсата на съгласие по смисъла на чл. 26, ал. 2, пр.
2 ЗЗД е тежък порок на правната сделка, който е налице, когато волеизявлението е
направено при т. нар. „съзнавана липса на съгласие“ (например - изтръгнато е с
насилие, направено е без намерение за обвързване - на шега, като учебен пример и др.
6
подобни). Този тежък порок е непоправим и непреодолим - за да породи действие,
договорът трябва да бъде сключен отново. Договорът, сключен от лице, действало като
представител, без да има представителна власт, не страда от такъв порок. Мнимият
представител е формирал и е изявил поначало валидна воля от името на мнимо
представлявания, поради което липсата на представителна власт не е равнозначна на
липса на съгласие по смисъла на чл. 26, ал. 2, пр. 2 ЗЗД и може да бъде преодоляна
чрез изрично предвидената в чл. 42, ал. 2 ЗЗД възможност за потвърждаване на
договора. Но сам по себе си фактът на липса на представителна власт не води до
нищожност на договора поради липса на съгласие.
Поради изложеното, съдът намира, че искът с правно основание чл. 26, ал. 2,
предл. 2 от ЗЗД за прогласяване на нищожност на договора поради липса на съгласие, е
неоснователен и следва да бъде отхвърлен.
По иска с правно основание чл. 26, ал. 2, предл. 4-то ЗЗД за прогласяване
на нищожност поради липса на основание:
Уважаването на предявения иск за обявяване нищожност поради липса на
основание на договор за дарение, обективиран в нотариален акт за дарение на идеални
части от недвижим имот № г. на нотариус ВНК, вписан в Служба по вписванията гр.
София, с вх. рег. № 49537, акт № /, предполага установяването от ищците на
твърдяната липса на основание, предвид разпоредбата на чл. 26, ал. 2, изр. 2 ЗЗД,
съгласно която основанието се предполага до доказване на противното.
С оглед установяване наличието, респективно липсата на основание при
процесната сделка, е необходимо да се обсъди съдебната практика по въведената
хипотеза на нищожност. В съдебната практика липса на основание по смисъла на чл.
26, ал. 2, изр. 1, предл. 4 ЗЗД, се приема в няколко хипотези, в които не попада
процесната - преди всичко при договорите за прехвърляне на недвижим имот срещу
поемане на задължение за издръжка и/или гледане на прехвърлителя. По същество се
приема, че договорът е нищожен, когато е сключен от прехвърлителя при тежко
болестно състояние, когато неговата смърт настъпва в кратък срок след подписване на
договора и когато това е било известно на приобретателя. Друг случай, в който
върховната съдебна инстанция приема нищожност на договор поради липса на
основание - според решение № 306 от 16.07.1998 г. на ВКС по гр. д. № 118/98 г., 5-
членен с-в, наемният договор е нищожен, ако в един и същ правен субект се слива
качеството на наемател по такъв договор и упражняващ правото на държавна
собственост, което включва в себе си правомощието на ползуването, тъй като
последният не се явява трето лице на същото и заплащането на наемната цена от него
е лишено от основание.
С оглед основателността на претенцията съдът намира за необходимо да
посочи какво е според правната доктрина основание по смисъла на цитираната правна
норма, кога основанието липсва и дали от обстоятелствата по делото се установява
такава липса. Основанието (наричано още кауза или причина) на сделката
представлява типичната и непосредствена цел, която се преследва с предоставянето на
имуществена облага с каузална правна сделка. Мотивите при сключване на всяка
сделка са различни и те нямат правно значение за действителността на сделката. При
двустранните договори основанието на всяко от задълженията е да се придобие
насрещно право, а при безвъзмездните каузални сделки основанието е свързано с това,
което е общо в мотивите за извършването им - дарственото намерение на лицето, което
отстъпва едно право, без да желае да получи имуществена облага насреща, като и в
7
тези случаи също конкретните мотиви на сделката, които са обусловили дарственото
намерение, не са основание на сделката. В правната теория се разграничават различни
основания: да се придобие едно право (acquirendi causa); да се придобие едно вземане,
облигационно право (credendi causa), като това основание е частен случай на първото
основание; да се прехвърли безвъзмездно имущество (donandi causa), като това
основание е характерно за безвъзмездните сделки; да се прехвърли едно имуществено
право, за да се погаси съществуващо задължение (solvendi causa); да се новира едно
право (novandi causa) и други. Основанията и при наименованите и при
ненаименованите договори не са някакъв ограничен брой (numerus clausus), като при
някой видове сделки основанието може да варира, да е различно. Основанието на
сделката не се формулира изрично в самата сделка, то се извежда от вида и
съдържанието й. Всяка двустранна сделка има различна кауза за всяка страна по нея.
Съвпадение на каузата и за двете страни има само по изключение при малък брой
сделки, например при замяната и при банковия кредит, а при останалите двустранни
договори, където има разнородност на дължимите престации при страните, са налице
поне две различни каузи при един и същ договор. В изложения по-горе смисъл е
правната теория – напр. Гражданско право, Обща част, т. II, проф. Мария П., 1996 г.,
стр. 83 - стр. 86, стр. 154 - стр. 155; Облигационно право, Обща част, 2001 г., проф.
Ангел К., стр. 111 - стр. 112; Абстрактните сделки в светлината на понятията за
абстрактност и каузалитет, Юбилеен сборник по повод 100 годишнината на проф.
Иван А., 2001 г., стр. 419 - 451, доц. Кристиан Т.
След съобразяване на гореобсъдените практически и теоретични положения,
съдът намира, че по делото не се установява твърдяната от ищеца липса на основание
по смисъла на чл. 26, ал. 2, изр. 1, предл. 4 ЗЗД при процесната сделка. Основанието
при обсъжданата сделка, обективирана в нотариален акт за дарение на идеални части
от недвижими имоти № на нотариус В на НК, вписан в Служба по вписванията гр.
София, с вх. рег. № като при всяка безвъзмездна каузална сделка е общото в мотивите
за извършването й - дарственото намерение на дарителя, който отстъпва едно право,
без да желае да получи имуществена облага насреща (donandi causa), като и в тези
случаи също конкретните мотиви на сделката, които са обусловили дарственото
намерение, не са основание на сделката. Именно посоченото основание е типичната и
непосредствена цел, която се преследва от ответниците при сключване на сделката.
Посоченото основание следва да се приеме, че представлява типичната и
непосредствена цел, на процесната сделка, като същото в максимална степен
съответства на посоченото по-горе понятие за основание на сделката. Този извод се
основава и на разпоредбата на чл. 26, ал. 2, изр. 2 ЗЗД, в която законодателят е
предвидил оборима презумция относно наличието на основание, което се предполага
до доказване на противното, като в тежест на ищеца, който се позовава на липса на
основание, бе да обори презумпцията, но същият не проведе доказване на това
обстоятелство.
С оглед гореизложеното, следва да се приеме, че по делото не се установи
посоченият порок на сделката, поради което искът следва да бъде отхвърлен като
неоснователен.
По иска с правно основание чл. 26, ал. 2, предл. 5-то ЗЗД за прогласяване
на нищожност поради привидност:
В молба с вх. № 358796/08.11.2024 г. ищецът е конкретизирал депозираната
исковата молба, като по отношение на иска за симулация е уточнил, че „привидността
на сделката се изразява в материализирано в същата волеизявление за безвъзмездно
8
разпореждане – дарение и изразено приемане на дарението от страна на дарените,
при съзнателна липса на воля/съгласие на страните по сделката за извършване на
безвъзмездна сделка“ /л. 108/. С оглед на твърденията, изразени както в уточнителната
молба, така и в исковата претенция, съдът намира, че не е налице привидност на
сделката, а от там – същата не се явява и нищожна на това основание, поради следните
аргументи:
Съгласно разпоредбата на чл. 26, ал. 2, предл. 5-то ЗЗД привидните договори са
нищожни. Според чл. 17, ал. 1 ЗЗД, ако страните прикрият сключено между тях
съглашение с друго привидно, се прилагат правилата на прикритото съглашение,
когато са спазени изискванията за неговата действителност. Съглашението може да се
изразява в липса на воля договорът да породи правни последици - абсолютна
симулация, или във воля сделката да породи правни последици, различни от външно
изявените - относителна симулация. При относителната симулация се прилагат
правилата за прикритата сделка, ако са налице изискванията на закона за нейната
действителност. В своята трайна практика ВКС ясно разграничава иска за
прогласяване нищожността на сделката поради привидност по чл. 26, ал. 2, предл. 5 от
ЗЗД от иска за разкриване на симулация по чл. 17, ал. 1 ЗЗД. Тези два иска имат
различен предмет. Първият иск е насочен към установяване на нищожност на явната
сделка, а вторият към разкриване на обвързваща сила на прикритата сделка. Разликата
между двата иска произтича от фактите, на които те се основават. Тези искове се
разглеждат самостоятелно, което не отрича връзката между привидно и прикрито
съглашение при доказване на симулацията /така решение № 184/19.01.2016 г. на ВКС
по гр. д. № 6394/2014 г., III г.о./.
В настоящия случай се твърди, че управителят на дружеството, който е
участвал в нотариалното производство, не е имал представителната власт да сключи
договора за дарение, поради което и всъщност ищецът твърди, че липсва
волеизявление - както на прехвърлителя, така и на приобретателите, доколкото
последните „са съзнавали липсата на съгласие на ищеца“. Следователно, съдът намира,
че не е налице нито една от хипотезите на симулация – нито абсолютна (доколкото
страните в нотариалното производство в случая са целели настъпването на правните
последици, чиято нищожност ищецът се домогва да докаже), нито относителна.
Твърденията за „привидност“ на волеизявленията по същество се явяват различно
основание (разгледано и по-горе в настоящото съдебно решение) от симулацията по
смисъла на чл. 26, ал. 2, предл. 5-то.
Не е налице и относителна симулация. Ищецът твърди, че е ноторен факт
засиленото търсене на паркоместа, поради това липсвало правна и житейска логика да
се дарява на непознато лице, а в случая счита, че се прикривало покупко-продажба /л.
6/. Така предявен, искът се явява неоснователен. Не е налице нито обратен документ
(contra letter), нито начало на писменото доказване, съчетано със свидетелски
показания, от които да може да бъде изведен такъв извод, т.е. липсват доказателства,
от които да се направи заключение, че е налице договор за покупко-продажба. А дори
и да се счете, че е налице такъв, това не променя правното положение между страните.
И в двете упълномощителни сделки ищецът е учредил определен обем от права, които
в случая включват правото да се прехвърлят съответните ид.ч., а не конкретно да се
продадат и/или дарят. Съгласно приетото в т. 1 от Тълкувателно решение № 5/2014 г.
от 12.12.2016 г. по тълкувателно дело № 5/2014 г. на ОСГКТ на ВКС за
упълномощаване с последиците по чл. 36, ал. 2 ЗЗД за валидно разпореждане с
имущество на упълномощителя, необходимо и достатъчно е в пълномощното общо да
9
е изразена неговата воля за овластяване на пълномощника да извършва разпореждане
от негово име. Не е необходимо в пълномощното да са посочени вид разпореждане,
конкретни по вид сделки или действия на разпореждане, нито техни елементи –
определено имущество, цена (стойност) и пр., нито лице, в полза на което да се
извърши разпореждане. Обемът и ограниченията на учредената за пълномощника
представителна власт за разпореждане изцяло се определят от изявената за това воля
на упълномощителя в пълномощното. Следователно, упълномощеното лице разполага
с представителна власт да сключва всякакви сделки на разпореждане, а не само от
даден вид. Искът с правно основание чл. 26, ал. 1, предл. 5-то следва да бъде
отхвърлен като неоснователен.
По иска с правна квалификация чл. 42, ал. 2 ЗЗД за обявяване за
недействителен поради липса на представителна власт:
Сключването на сделки без представителна власт е възможно при няколко
различни хипотези: при изначална липса на упълномощителна сделка, при сключване
на разпоредителна сделка след оттегляне на пълномощията, но и при превишаване
обема на представителната власт (т.нар. „ексцес“). Безспорно се установи, че
пълномощното, въз основа на което дружеството се е легитимирано като
упълномощено лице, е било валидно и оттеглено едва след сключване на сделката –
обстоятелство, което не се оспорва и от самия ищец. Следователно, необходимо е да се
анализира налице ли е хипотезата на ексцес. Обемът на сделката е ограничен по
отношение на процентите ид.ч., които има право да прехвърли „САД Строй Груп“
ООД на трети лица от чуждо име и за чужда сметка. И в двете пълномощни е
посочено, че това право е ограничено до 73% ид. ч. от правото на собственост върху
процесния недвижим имот. Следователно, за основателността на предявения иск по
чл. 42, ал. 2 ЗЗД е необходимо да се установи дали действието на разпореждане с
дарените 1.274% ид. ., на които идеални части съответства обособеното за ползване
външно паркомясто № 3, е включено в учреденото право. С други думи, необходимо е
да се установи дали спорните 1.274% ид. ч. се съдържат в учредените 73% ид. ч., или
напротив – в останалите 27% ид.ч., които ищецът е запазил за себе си.
За да се направи обоснован извод, следва да се изходи от уговорките между
страните и да се изследва тяхната действителна воля. Съгласно чл. 19 от
предварителния договор /л. 18/, след сключването на окончателния договор „САД
Строй Груп“ ООД става изключителен собственик на прехвърленото му право на
строеж, без правото на строеж за недвижимите имоти, подробно описани в
Приложение № 2 /л. 24-28/, и има право да се разпорежда със собствените си обекти в
полза на всяко физическо или юридическо лице. Клаузата е възпроизведена и в
окончателния договор (нотариалния акт) /л. 34-40/, в който е отбелязано, че се
учредява право на строеж за всички обекти, освен посочените в пункт II от
нотариалния акт, които съвпадат и с описаните в Приложение № 2. Следователно,
суперфициарят придобива правото на собственост върху построеното от него
дотолкова, доколкото му е учредено право на строеж. Всичко отвъд това остава
собственост на собственика на земята, вкл. 6-те броя паркоместа и по-конкретно
процесното паркомясто № 3. Тъкмо такава е била и волята на страните, когато са
уговаряли и чл. 28 от предварителния договор /л. 20/ за задължението на ищеца да
учреди представителна власт за разпореждане със 73% ид.ч. Сборът на ид.ч. от
процесното УПИ /посочени като % ид. ч. земя – предпоследна колона от таблицата за
площообразуване/, съответстващи на всички самостоятелните обекти, изградени от
кота 0 и нагоре, е 73%, а остатъкът от 27% ид. ч. се явява сборът на всички останали
10
площи, определени в таблица за ценообразуване и площоразделяне /л. 30-33 и 172-
173/, в т.ч. паркоместата и дворните тераси, вкл. процесното паркомясто № 3.
Житейски логично е да се заключи, че волята на страните при сключване на
предварителния и окончателния договор, а впоследствие и упълномощаването за
разпореждане с точно 73% ид.ч. от правото на собственост върху имота на ищеца, е
била насочена към пропорционалното разпределяне на съответстващите ид.ч. на всеки
един самостоятелен обект от сградата, придобит от трети лица в резултат на
разпоредителна сделка с дружеството.
Яснота в тази насока и като потвърждение на този извод се явява и
нотариалната покана, изпратена от „САД Строй Груп“ ООД /л. 50-55/ до ищеца.
Изрично е посочено в нея, че „във връзка със сключените между представляваното
от мен дружество и трети лица договори за продажба на самостоятелни обекти в
сградата и припадащите се по площоразпределителната таблица идеални части от
поземления имот, аз със загриженост Ви уведомявам, че вече получавам от тези
трети лица покани за заплащане на неустойки и предупреждения за съдебни искове
поради невъзможността да им прехвърлим съответните идеални части от
собствеността на терена“ /л. 51/. Следователно, ясно е изразена и волята на „САД
Строй Груп“ ООД, която по същество в случая се явява извънсъдебно
предпроцесуално признание на неизгоден факт, а именно, че целта и смисълът на
договореностите между страните е да се прехвърлят на трети лица толкова ид. ч.,
колкото са предвидени да съответстват на придобитите самостоятелни обекти от
инвеститора – обстоятелство, което се потвърждава и от протокола за разпределение
ползването на земята от собственика й /л. 41-42/.
Индиция, че дарените 1.274% ид.ч. са част от запазените от ищеца 27% ид.ч.,
т.е. надхвърлят учредените 73% ид.ч., респ. липсва представителна власт, са и
действията на нотариуса, който е констатирал това и е изпратил по електронен път
декларация потвърждение на основание чл. 42 ЗЗД /л. 85-89/, като очевидно целта е
била да се санира порокът и сделките на разпореждане с дворните тераси и 6-те бр.
паркоместа (в т.ч. и процесното паркомясто № 3) да бъдат верифицирани. В този
смисъл, правилно управителят на дружеството в имейл кореспонденцията си с ищеца
обръща внимание, че тази декларация е необходима и нотариусът държи на нея, „за да
не възникват правни казуси впоследствие“. В случай че ищецът беше подписал
изпратената му декларация, то мнимо представляваният щеше изрично да потвърди,
че е съгласен да се с процесното дарение, явяващо се иначе отвъд рамките на
първоначално учредения обем права. Като не е потвърдил тези действия, а напротив –
оттеглил е пълномощията /л. 90-93/ и изрично се е противопоставил на това
прехвърляне, то сделката се явява недействителна и респ. не поражда правните си
последици.
Правото на прогласяване на относителна недействителност на договор,
сключен от лице, което не притежава представителна власт, каквато хипотеза е налице
в случая, принадлежи на страната, от името на която мнимият представител е
договарял. Следователно, Л. В., от името на който е сключен договорът без
представителна власт, е материалноправно легитимирано лице и има право да иска
прогласяване на относителна недействителност на договора, сключен от негово име
без представителна власт.
Ето защо, съдът намира, че искът с правно основание чл. 42, ал. 2 ЗЗД следва
да бъде уважен.
11
По разноските:
При този изход на спора разноски са дължими на ищеца, който е направи
своевременно искане за присъждането им. Съгласно практиката на ВКС условие за
основателността на претенцията за адв. възнаграждение по делото е страната да е
представила пред съда пълномощно и документ, удостоверяващ действителното
плащане на адвокатското възнаграждение (вж. Определение № 49 от 16.01.2021 г. на
ВКС по гр. Д. № 1028/2011 г., III г. о., ГК, т.1 от ТР № 6/2012 г. от 06.11.2013 г. по т.
д. № 6/2012 г. на ОСГТК на ВКС), каквито в настоящия случай са налични по делото
/пълномощно и договор за правна защита и съдействие - л. 157/. В договора за правна
защита и съдействие е уговорено, че адвокатското възнаграждение в размер на 1500,00
лв. е платимо по банков път, като са представени доказателства за плащането /л. 204/,
както и за получаването от страна на процесуалния представител /л. 205/. Ищецът е
представил списък на разноските по чл. 80 ГПК /л. 203/, а в хода на процеса и
доказателства за всеки разход, който се съдържа в него /л. 110 и 130/, поради което
съдът намира за изцяло основателна претенцията за разноски в общ размер на 1611,40
лева, която следва да бъде присъдена на ищеца на осн. чл. 78, ал. 1 ГПК.
Мотивиран от горното и на осн. чл. 235 ГПК, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения от Л. Б. В., ЕГН: **********, срещу С. С. К., ЕГН:
********** и С. Р. З., ЕГН: **********, иск по чл. 26, ал. 2, предл. 1 ЗЗД за
прогласяване на нищожност поради невъзможен предмет на сделка, обективирана в
Нотариален акт за дарение на идеални части от недвижим имот № . на нотариус В НК,
вписан в Служба по вписванията гр. София, с вх. рег. № представляваща дарение на
1.274% идеални части от правото на собственост върху поземлен имот с
идентификатор на които идеални части съответства обособеното за ползване външно
паркомясто № 3, с площ от 12.50 кв.м., при граници по одобрения на 17.01.2020 г. от
Гл. архитект на СО, район Овча купел инвестиционен проект: от две страни - двор,
паркомясто
ОТХВЪРЛЯ предявения от Л. Б. В., ЕГН: **********, срещу С. С. К., ЕГН:
********** и С. Р. З., ЕГН: **********, иск по чл. 26, ал. 2, предл. 2 ЗЗД за
прогласяване на нищожност поради липса на съгласие на сделка, обективирана в
Нотариален акт за дарение на идеални части от недвижим имот № . на нотариус В, рег.
№ 0 на НК, вписан в Служба по вписванията гр. София, с вх. рег. № 25.06.2024 г.,
представляваща дарение на 1.274% идеални части от правото на собственост върху
поземлен имот с идентификатор на които идеални части съответства обособеното за
ползване външно паркомясто № 3, с площ от 12.50 кв.м., при граници по одобрения на
17.01.2020 г. от Гл. архитект на СО, район Овча купел инвестиционен проект: от две
страни - двор, паркомясто ПМ №
ОТХВЪРЛЯ предявения от Л. Б. В., ЕГН: **********, срещу С. С. К., ЕГН:
********** и С. Р. З., ЕГН: **********, иск по чл. 26, ал. 2, предл. 4 ЗЗД за
прогласяване на нищожност поради липса на основание на сделка, обективирана в
Нотариален акт за дарение на идеални части от недвижим имот № г. на нотариус ВНК,
вписан в Служба по вписванията гр. София, с вх. рег. № представляваща дарение на
1.274% идеални части от правото на собственост върху поземлен имот с
идентификатор на които идеални части съответства обособеното за ползване външно
12
паркомясто № 3, с площ от 12.50 кв.м., при граници по одобрения на 17.01.2020 г. от
Гл. архитект на СО, район Овча купел инвестиционен проект: от две страни - двор,
паркомясто ПМ № 2 и паркомясто № .
ОТХВЪРЛЯ предявения от Л. Б. В., ЕГН: **********, срещу С. С. К., ЕГН:
********** и С. Р. З., ЕГН: **********, иск по чл. 26, ал. 2, предл. 5 ЗЗД за
прогласяване на нищожност поради липса привидност на сделка, обективирана в
Нотариален акт за дарение на идеални части от недвижим имот № г. на нотариус ВНК,
вписан в Служба по вписванията гр. София, с вх. рег. № представляваща дарение на
1.274% идеални части от правото на собственост върху поземлен имот с
идентификатор , на които идеални части съответства обособеното за ползване външно
паркомясто № 3, с площ от 12.50 кв.м., при граници по одобрения на 17.01.2020 г. от
Гл. архитект на СО, район Овча купел инвестиционен проект: от две страни - двор,
паркомясто ПМ № 2 и паркомясто № 4.
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по иска с правно основание чл. 42, ал. 2 ЗЗД,
предявен от Л. Б. В., ЕГН: ********** срещу С. С. К., ЕГН: ********** и С. Р. З.,
ЕГН: **********, за недействителна сделката, обективирана в Нотариален акт за
дарение на идеални части от недвижим имот № г. на нотариус В на НК, вписан в
Служба по вписванията гр. София, с вх. рег. № от 25.06.2024 г. в частта,
представляваща дарение на 1.274 % идеални части от правото на собственост върху
поземлен имот с идентификатор , на които идеални части съответства обособеното за
ползване външно паркомясто № 3, с площ от 12.50 кв.м., при граници по одобрения на
17.01.2020 г. от Гл. архитект на СО, район Овча купел инвестиционен проект: от две
страни - двор, паркомясто ПМ № 2 и паркомясто № 4, поради липса на представителна
власт на пълномощника „САД СТРОЙ ГРУП“ ООД, ЕИК: *********, представлявано
от управителя С ЕГН: **********.
ОСЪЖДА на осн. чл. 78, ал. 1 ГПК С. С. К., ЕГН: ********** и С. Р. З., ЕГН:
********** да заплатят на Л. Б. В., ЕГН: ********** сумата от 1611,40 лева,
представляваща разноски по делото.
Решението подлежи на обжалване пред Софийски градски съд в двуседмичен
срок от връчване на препис на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
13