Р Е Ш Е Н И Е
№
гр.Плевен, 21.07.2017г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Плевенският районен съд, Х-ти гр.състав, в
публичното заседание на двадесет и първи
юни през две хиляди и седемнадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: МАРИАНА ТОДОРОВА
При секретаря Марина Цветанова като разгледа
докладваното от съдията ТОДОРОВА гр.дело № 600 по описа за 2017г. и на
основание данните по делото и закона, за да се произнесе, взе предвид следното:
Обективно евентуално
съединени искове с правно основание чл.124, ал.1 ГПК, съединен при условията на
евентуалност с иск с правно основание чл.26, ал.2, предложение второ ЗЗД,
съединени при условията на евентуалност с иск с правно основание чл.26, ал.1,
предложение трето ЗЗД, вр.чл.40 ЗЗД.
Производството по делото
е образувано по подадена искова молба от С.П.С., ЕГН**********,***Г.С. ***, със
седалище и адрес на управление:*** против В. П.Л., ЕГН**********,*** и Х.Д.Д.,
ЕГН **********,***, в която твърди, че по силата на Нотариален акт № 112 от
12.08.2015 г, том VI, рег. № 6476, дело 674, вписан в СВ АВ - Плевен вх, рег. №
12135 от 12.08.2015 г, акт №123, том 28, дело № 5980 от 2015 г., Нотариален акт
№ 114 от 12.08.2015 г., том VI, рег. № 6484, дело 676, вписан в СВ АВ - Плевен
вх. рег. № 12145 от 12,08.2015 г., акт №130, том 28, дело № 5984 от 2015 г.,
Нотариален акт № 123 от 13.08.2015 г., том VI, рег, № 6530, дело 683, вписан в
СВ АВ - Плевен вх. рег. № 12254 от 13.08.2015 г, акт №180, том 28, дело № 6042
от 2015 г, Нотариален акт № 128 от 14.08.2015 г, том VI, рег. № 6566, дело 686,
вписан в СВ АВ - Плевен вх. рег, № 12279 от 14.08.2015 г, акт №191, том 28,
дело № 6053 от 2015 г., Нотариален акт № 132 от 17.08.2015 г„ том VI, рег. №
6598, дело 690, вписан в СВ АВ - Плевен вх, рег. № 12403 от 17.08.2015 г., акт
№43, том 29, дело № 6109 от 2015 г, Нотариален акт № 142 от 19.04.2016 г„ том
II, рег. № 2814, дело 213, вписан в СВ АВ - Плевен вх. рег. № 5753 от
19.04.2016 г, акт №159, том X, дело № 2139 от 2016 г. на нотариус П.Ц. ищецът С.П.С.
е собственик на 510/648 ид.части от следните имоти, находящи се в землището на
с. Ставерци, общ. Долна Митрополия: -НИВА от 17,100 дка, съставляваща имот
№359005; находяща се в местността „Ормана"; -НИВА от 4,999 дка,
съставляваща имот №064008, находяща се в местността „Долните лозя";- НИВА
от 56,671дка, съставляваща имот №080003, находяща се в местността „Панчови
брестове". Твърди, че с договор за аренда, вписан в СВ АВ - Плевен, вх.
рег. № 17384 от 08.12.2016 г., акт №16, том 23, дело № 6663 от 2016 г. и
договор за поправка , вписан в СВ АВ - Плевен, вх. рег. № 18507 от 15.12.2016
г., акт №144, том 23, дело № 6796 от 2016 г., С.П.С. отдала за ползване
описаните имоти на втория ищец ЕТ „Г.С." при усл. на чл.3, ал.4 от Закон
за арендата в земеделието /ЗАЗ/ за срок до 01.10.2030 г. Твърди, че процесиите
имоти са обект също така и на договор за аренда, вписан в СВ АВ - Плевен вх.
рег. № 9473 от 30.06.2014 г„ акт №190, том 9, дело № 2603 от 2014 г, сключен
при усл. на чл.3, ал.4 от ЗАЗ между Х.Д.Д. чрез пълномощника В. П.Л. като
арендодател и В. П.Л. като арендатор за срок от 20 стопански години. Твърди, че
към момента на тази сделка Х.Д. е притежавал 15/162 ид. части от имотите, което
е позволило да сключи договора като арендодател без участието на другите
съсобственици при усл. на чл.3, ал.4 от ЗАЗ. Твърди, че на 01.07.2014 г.
арендаторът В. П.Л. е придобил изцяло притежаваните от арендодателя Х.Д.Д.
15/162 ид. части от имота по силата на два нотариални акта от същия ден, както
следва: Нотариален акт за дарение на недвижими имоти № 117 от 01.07.2014 г.,
том IV, рег. № 4783, дело 508, вписан в СВ АВ - Плевен вх. рег. № 9537 от
01.07,2014 г„ акт №72, том 27, дело № 5568 от 2014 г. на нотариус П.Ц. и
Нотариален акт за покупко-продажба на недвижими имоти № 118 от 01,07.2014г.,
том IV, рег. № 4784, дело 509, вписан в СВ АВ - Плевен вх. рег, № 9540 от
01.072014 .г, акт №75, том 27, дело № 5571 от 2014 г. на нотариус П.Ц.. Счита,
че с придобиването на идеалните части на арендодателя ответникът В. П.Л. го е
заместил като арендодател по договора за аренда съгл. чл.17, ал.2 от ЗАЗ. Счита, че резултатът е сливане на качествата
на арендодател и арендатор в едно лице - В. П.Л.. Излага съображения, че
сливането има незабавен погасителен ефект за облигационното отношение. Този
ефект в настоящия случай се е проявил на 01.07.2014 г, когато В. П.Л. е
заместил Х.Д.Д. като арендодател на имотите по силата на чл.17, ал.2 от ЗАЗ
вследствие придобиване на идеалните му части. Твърди, че въпреки, че арендното
правоотношение е погасено ответникът отказва да заличи вписването на договора
за аренда, вписан в СВ АВ - Плевен вх. рег. № 9473 от 30,06.2014 г., акт №190,
том 9. дело № 2603 от 2014 г. и
вписаният договор създава видимост за съществуващо арендно
правоотношение, въпреки че на 01.07.2014 г. то е погасено поради сливането на
качеството арендодател и арендатор в едно лице. Твърди, че това състояние
създава приоритетност на вече погасения договор на ответника пред по-късно
вписания договор за аренда на ищците по силата на чл.3, ал.5 от ЗАЗ. Твърди, че
така се препречва възможността ищците да изпълняват собствения си договор. Твърди,
че допълнително ответникът продължава да се ползва от имотите като техен
арендатор, отдавайки ги под наем на трето лице - „***" ЕООД, при годишен
наем от 15 лв./дка. На свой ред наемателят е преотдал под наем имотите, но вече
при годишна наемна цена от 60 лв./дка, каквото е и пазарното ниво за ползване
на земеделска земя в землището. Твърди, че изложените обстоятелства обуславят и
правния интерес на ищците да поискат установяване, че арендното правоотношение
по договор за аренда, вписан в СВ АВ - Плевен вх. рег. № 9473 от 30.06.2014 г.,
акт №190, том 9, дело № 2603 от 2014 г. не съществува, тъй като е погасено
вследствие сливането на качеството на арендодател и арендатор в едно лице, това
на ответника В.Л.. При условията на
евентуалност твърди, че процесният договор за аренда между В. П.Л. и Х.Д.Д. е
недействителен по отношение на първия ответник на осн. чл.38, ал.1 във вр. с
чл.26, ал.2, предл. второ от ЗЗД и чл.40
във вр. с чл.26. ал.1, предл. трето от ЗЗД. Това основание въвежда като
евентуално, ако бъде прието, че договорът за аренда при усл. на чл.3, ал.4 от
ЗАЗ се сключва като арендодател от един съсобственик, действащ като законов
представител на останалите неучастващи в сключването му съсобственици съгл.
чл.36, ал.1 предл. първо от ЗЗД. Излага съображения, че всяка представителна
власт, вкл. законовата, следва да се упражнява съобразно правилата на чл.38,
ал.1 и чл.40 от ЗЗД. В чл.38, ал.1 от ЗЗД е предвидено, че представителят не
може да договаря от името на представлявания нито лично със себе си, нито с
друго лице, което той също представлява, без съгласието на представлявания.
Твърди, че в случая това изискване не е спазено от ответника, който е сключил
аренден договор лично със себе си без съгласието на останалите съсобственици
като представлявани. Счита, че последицата от договарянето със себе си от
страна на ищеца без съгласието и ратификацията на останалите съсобственици води
до недействителност на така сключения аренден договор на осн. чл.38, ал.1 във
вр. с чл.26, ал.2, предл. второ от ЗЗД. Излага съображения, че съгл. чл.40 от ЗЗД ако представителят и лицето, с което той договаря, се споразумеят във вреда
на представлявания, договорът не произвежда действие за представлявания. Тази
недействителност възниква независимо дали представителството е договорно или
законово. Според чл.8, ал.2, т.1 от ЗАЗ размерът на арендното плащане се
договаря въз основа на пазарната поземлена рента. Твърди, че в случая договорът
за аренда между В. П.Л. и Х.Д.Д., а след сливането само с В. П.Л. като насрещни
страни, е сключен в нарушение на това императивно изискване и във вреда на С.П.С.
поради несъответствието на уговорената, рента от 15 лв./дка с пазарното й ниво
от 60 лв./дка през стоп.2015/2016 г, в землището. Твърди, че опит да се
прикрият действията във вреда на другия съсобственик е двукратното преотдаване
под наем на арендованите имоти, като в крайна сметка наемната им цена за тази
стопанска година е 60 лв./дка. Твърди, че
отношенията между В. П.Л. и С.П.С. като съсобственици обаче се уреждат
съгл. чл.3, ал.4 от ЗАЗ във вр, с чл.30, ал.З от Закона за собствеността /ЗС/
на база 15 лв./дка. Така ищецът получава според притежаваните 510/648 ид. част
от имотите с обща площ от 78,770 дка рента от 930 лева вместо 3 720 лева според
пазарната рента. С оглед изложеното, ако
бъде прието, че настъпилото сливане на арендатор и арендодател не погасява
изцяло договора за аренда между В. П.Л. и Х.Д.Д., моли прогласяване на неговата
нищожност на осн. чл.38, ал.1 от ЗЗД във вр. с чл.26, ал.2, предл. второ от ЗЗД
и чл,40 във вр. с чл.26, ал.1, предл. трето от ЗЗД. Аргументира правния интерес
на ищците от предявяване на настоящия иск с това, че има два вписани в имотния
регистър договора за аренда на процесните имоти - между В. П.Л. и Х.Д.Д., а
след сливането само с В. П.Л., вписан на 30.06.2014 и между С.П.С. и ЕТ „Г.С."
вписан на 07.12.2016 г. По-ранната дата на вписване създава видимост за
приоритетност съгл. чл.3, ал.5 от ЗАЗ на договора на ответника, въпреки че
арендното правоотношение не съществува поради погасяването му вследствие
настъпилото на 01.07.2014 г. сливане на страните по него. Тази ситуация
обуславя и правния интерес на ищците да искат установяване, че арендното
правоотношение по договор за аренда вписан в СВ АВ - Плевен вх. рег. № 9473 от
30.06.2014 г, акт №190, том 9, дело № 2603 от 2014 г.не съществува. Твърди, че
настоящата ситуация не позволява на ЕТ „Г.С." да ползва процесните имоти
като техен арендатор по силата на сключения с другия ищец аренден договор.
Вписването с по-ранна дата в СВ - АВ на арендния договор на ответника е пречка
пред ищеца да се заяви в общинската служба по земеделие като техен ползвател
съгл. чл.37б, ал.1 ЗСПЗЗ. Невъзможността на ЕТ Г.С." да заяви договора си
с другия ищец като правно основание за ползване на процесните имоти по реда на
ЗСПЗЗ, както и да ги ползва реално има за допълнителна последица невъзможността
да кандидатства и получава подпомагане по реда на чл.41 от ЗАКОН ЗА ПОДПОМАГАНЕ
НА ЗЕМЕДЕЛСКИТЕ ПРОИЗВОДИТЕЛИ /ЗПЗП/. Съгл. чл.41, ал.2, т. 2 от ЗПЗП правното
основание за ползване на земеделски земи за целите на подпомагането се доказва
с договори за аренда. Макар и погасен, вписаният в СВ - АВ договор на ответника
има приоритет и не позволява на този ищец да кандидатства за подпомагане на
база по-късно вписания си договор.Твърди, че съществуващото вписване в АВ - СВ
на конкурентен аренден договор на ответника, макар и погасен, обуславя и
правният интерес на ищеца С.П.С. от водене на настоящето дело. Същият се
открива в обстоятелството, че тя не може да изпълни задължението си по
собствения договор за аренда като осигури несмущавано ползване на имотите на
арендатора ЕТ Г.С.". В резултат С.П.С. е лишена от възможност да получава
уговорената рента от 60 лв./дка, като вместо това е принудена да получава по 15
лв./дка според съсобственическите си права. Вредата й се съизмерва в пропуснати
ползи в размер на разликата от 930 лева, колкото получава по договора на
ответника до 3 720 лева, колкото би получавала по собствения си договор
съобразно притежаваните от нея 510/648 ид.части от процесните имоти с обща площ
78,77 дка. Твърди, че допълнително, правният интерес на този ищец са открива и
в пречката, която настоящата ситуация представлява пред нея да ползва
процесните имоти като техен съсобственик. Вписаният договор за аренда на
ответника, макар и несъществуващ, не позволява и на С.П.С. да се заяви в
общинската служба по земеделие като техен ползвател съгл. чл.37б, ал, 1 от
ЗСПЗЗ. Излага съображения, че при уважаване на настоящия иск ще бъде заличено
вписването в СВ - АВ на вече несъществуващия договор за аренда на ответника и
ще отпадне конкуренцията с последващо вписания договор на ищците. Твърди, че
това ще открие възможност за изпълнение на втория договор, последица от което
ще е несмущавано ползване на имотите от втория ищец и получаване на по-голяма
рента от първия ищец съобразно пазарното й ниво за землището. Моли, да бъде
признато за установено, че арендното правоотношение по Договор за аренда,
вписан в СВ АВ - Плевен вх. рег. № 9473 от 30.06.2014 г., акт №190, том 9, дело
№ 2603 от 2014 г. не съществува, тъй като е погасено поради сливане на
качествата арендодател и арендатор в лицето на ответника В. П.Л. на 01.07.2014
г. При условията на евентуалност, ако не бъде прието, че настъпилото сливане на
арендатор и арендодател погасява изцяло процесния договор за аренда между В. П.Л.
и Х.Д.Д., моли да бъде прогласена
неговата нищожност на осн. чл.38, ал.1 от ЗЗД във вр. с чл.26, ал.2, предл.
второ от ЗЗД и чл.40 във вр. с чп.26, ал.1, предл. трето от ЗЗД поради
договаряне на ответника сам със себе си без съгласието на представляваните и
накърняване на добрите нрави, изразяващо се в договаряне във вреда на
представляваните. Претендира направените деловодни разноски.
В срокът по чл. 131 от ГПК е постъпил писмен отговор от ответника В.П.Л., в който взема становище, че
искът с правно основание чл.124 ГПК е допустим, но неоснователен. Твърди, че
изложените обстоятелства в исковата молба не отговорят изцяло на истината.
Признава за безспорно, че с договор за аренда, вписан в СВ АВ - Плевен вх. рег.
№ 9473 от 30.06.2014г. ,акт №190, том 9, дело № 2603 от 2014 г, сключен при
усл. на чл.3, ал.4 от ЗАЗ между Х.Д.Д. чрез пълномощника В. П.Л. като
арендодател и В. П.Л. като арендатор за срок от 20 стопански години. Твърди, че
към момента на тази сделка Х.Д. е притежавал 15/162 ид. части от имотите, което
е позволило да сключи договора като арендодател без участието на другите
съсобственици при условията на чл.3, ал.4 от ЗАЗ. Признава, че на 01.07.2014г.
арендаторът В. П.Л. е придобил изцяло притежаваните от арендодателя Х.Д.Д.
15/162 ид. части от имота по силата на два нотариални акта от същия ден, както
следва: Нотариален акт за дарение на недвижими имоти № 117 от 01.07.2014 г.,
том IV, рег. № 4783, дело 508, вписан в СВ АВ - Плевен вх. рег. № 9537 от
01.07.2014 г, акт №72, том 27, дело № 5568 от 2014 г. на нотариус Пела Цакова и
Нотариален акт за покупко-продажба на недвижими имоти № 118 от 01.07.2014 г.,
том IV, рег. № 4784, дело 509, вписан в СВ АВ - Плевен вх. рег. № 9540 от
01.07.2014 г., акт №75, том 27, дело № 5571 от 2014 г. на нотариус П.Ц..
Възразява срещу иска изцяло по следните съображения: Твърди, че не е вярно
твърдението на ищците, че с придобиването на идеалните части на арендодателя,
ответникът В. П.Л. го е заместил като арендодател по договора за аренда съгл.
чл.17, ал.2 от ЗАЗ и е налице сливането на качествата на арендодател и
арендатор в едно лице - В. П.Л., което има незабавен погасителен ефект за
облигационното отношение, проявил се на 01.07.2014 г., вследствие придобиване
на идеалните части. Счита, че В. П.Л. е заместил като арендодател Х.Д.Д. по
силата на чл.17, ал.2 от ЗАЗ, но придобиването на 15/162 ид. части от имота не
се отразява по никакъв начин на арендното правоотношение. Твърди, че
арендодателят по договора за аренда в лицето на Х.Д.Д. е имал воля да
предостави за ползване под аренда земеделските земи, при сключването му вече е
реализирал правата си по сделката чрез получаване на рентата за стопанската
2014г - 2015г. още при подписване на пълномощното. Твърди, че пълномощното е подписано на
27.06.2014г. пред помощник - нотариус Л.Т.при нотариус А. П.- №009 с район на
действие РС - Плевен. Твърди, че в т.9 на пълномощното е декларирал, че е
съгласен дължимата арендна вноска за текущата стопанска година да бъде
изплатена на купувача. Счита, че арендното правоотношение не е погасено. Счита,
че неудачно за случая ищците по позовават на една от хипотезите на прекратяване
на правото на ползване на чужд имот в разпоредбите на чл. 59 от Закона за
собствеността - правото на ползване се погасява със смъртта на ползвателя -
физическо лице или с прекратяването на ползвателя - юридическо лице респ. с
изтичане на срока, ако е уговорен такъв; правото на ползване се погасява при
погиване на вещта или ако не се упражнява за период по дълъг от 5 години, както
и при сливане на качеството на ползвател и това на собственик. Счита, че този
извод може да се направи при анализ на съдържанието на понятието упражняване на
вещното право на ползване от ползвателя. То не се различава от това на
собственика на имота, учредил правото и следва да се разбира не само като
постоянно обитаване на недвижимия имот, а като всяка форма на фактическо и
правно използване на имота като: постоянно или временно пребиваване, място за
съхранение на лични вещи, за извършване на дейности, свързани с ежедневния бит,
стопанска дейност и др. Счита, че не може да има спор, че ползвателят може да
се предостави ползването на имота на друго лице под формата на наем /арг. чл.
60 ЗС/ както и под формата на заем за послужване и съответно да се упражнява
правото си чрез другиго. Счита, че сливането в лицето на един и същ правен
субект на качеството на арендатор и собственик на арендуваните имоти, в което
право на собственост се съдържа и това на ползването, е закономерно следствие
от прилагането на разпоредбата на чл.3, ал.4 от
ЗАЗ, която дава право
договорът за аренда да се сключва
само от
някои от съсобствениците на
земеделската земя. Счита, че неправилното позововане на разпоредби от Закона за
задълженията и договорите при разглеждане на правоотношение, уредено от
специален закон като Закона за арендата в земеделието често води до неправилни
изводи. Излага съображения, че правото на ползване като елемент от правото на
собственост е предмет на договорът за наем на вещи, уреден в чл.228 и
следващите от ЗЗД. Ползването на обекта по договор за аренда е правоотношение,
уредено в специален закон - ЗАЗ, и единствено за неуредените в този закон
въпроси се прилагат разпоредбите на гражданското законодателство, съобразно § 1
от допълнителните разпоредби на ЗАЗ. Твърди, че основанията за прекратяване на
договора за аренда са изчерпателно изброени и не може да се тълкуват
разширително. Твърди, че облигационната връзка между страните по договора
притежава всички характеристики на договор за аренда по смисъла на чл. 2 от
Закона за аренда на земеделски земи и в частност — сключен е в необходимата за
това форма по чл. 3 от ЗАЗ, уговорен е вида и размера на арендното
възнаграждение - парична сума или друго на дка, както и падежа му - в края на
текущата стопанска година, за него следва да намери приложение специалният
Закон за арендата в земеделието. Счита, че при разглеждане на процесния договор
за аренда следва да се съобразяват разпоредбите на специалния по отношение
Закона за собствеността - Закон за арендата в земеделието. Счита, че
прехвърлянето на собствеността не е произвело твърдялото правно действие, тъй
като единствено нормата на чл. 27, ал. 1 от ЗАЗ уреждаща хипотезите при които
се прекратява договора за аренда, тя е императивна, като възможностите са
изчерпателно изброени. Твърди, че изрично посочени случаи на прекратяване след
отправено едностранно предизвестие в закона липсват, освен в хипотезата на чл.
29, ал. 1 ЗАЗ. която урежда случаите на безсрочните договори, сред която
настоящият не попада. Излага съображения, че приобретателят на арендувания
обект на договора, по силата на чл. 17, ал.1 от ЗАЗ, замества арендодателя като
страна в договора за аренда, ако същият е бил вписан, дори и обектът на
договора още да не е предаден. Ако договорът не е бил вписан, той има сила по
отношение на приобретателя за две стопански години след годината на
придобиването.
Съдът, като прецени събраните по делото писмени и
гласни доказателства и съобрази доводите на страните, намира за установено
следното от фактическа страна:
Не се спори между страните и се установява от договор
№15/112/06171/ 15.02.2010 г., че на 15.02.2010 г. между ищцата и ответникът
Държавен фонд „Земеделие” е сключен договор №15/112/06171/ 15.02.2010 г. за
отпускане на финансова помощ по мярка „Създаване на стопанства на млади
фермери” от Програмата за развитие на селските райони за периода 2007-2013 г.
Не е спорно между страните и се установява от Нотариален
акт № 112 от 12.08.2015 г, том VI, рег. № 6476, дело 674, вписан в СВ АВ -
Плевен вх, рег. № 12135 от 12.08.2015 г, акт №123, том 28, дело № 5980 от 2015
г., Нотариален акт № 114 от 12.08.2015 г., том VI, рег. № 6484, дело 676,
вписан в СВ АВ - Плевен вх. рег. № 12145 от 12,08.2015 г., акт №130, том 28,
дело № 5984 от 2015 г., Нотариален акт № 123 от 13.08.2015 г., том VI, рег, №
6530, дело 683, вписан в СВ АВ - Плевен вх. рег. № 12254 от 13.08.2015 г, акт
№180, том 28, дело № 6042 от 2015 г, Нотариален акт № 128 от 14.08.2015 г, том
VI, рег. № 6566, дело 686, вписан в СВ АВ - Плевен вх. рег, № 12279 от
14.08.2015 г, акт №191, том 28, дело № 6053 от 2015 г., Нотариален акт № 132 от
17.08.2015 г„ том VI, рег. № 6598, дело 690, вписан в СВ АВ - Плевен вх, рег. №
12403 от 17.08.2015 г., акт №43, том 29, дело № 6109 от 2015 г, Нотариален акт
№ 142 от 19.04.2016 г„ том II, рег. № 2814, дело 213, вписан в СВ АВ - Плевен
вх. рег. № 5753 от 19.04.2016 г, акт №159, том X, дело № 2139 от 2016 г. на
нотариус П.Ц., че С.П.С. е собственик на 510/648 ид.части от следните имоти,
находящи се в землището на с. Ставерци, общ. Долна Митрополия: -НИВА от 17,100
дка, съставляваща имот №359005; находяща се в местността „Ормана"; -НИВА
от 4,999 дка, съставляваща имот №064008, находяща се в местността „Долните
лозя" и НИВА от 56,671дка, съставляваща имот №080003, находяща се в
местността „Панчови брестове".
Видно от Договор за аренда, вписан в СВ АВ -
Плевен, вх. рег. № 17384 от 08.12.2016 г., акт №16, том 23, дело № 6663 от 2016
г. и договор за поправка, вписан в СВ АВ - Плевен, вх. рег. № 18507 от 15.12.2016
г., акт №144, том 23, дело № 6796 от 2016 г., С.П.С. е отдала за ползване на ЕТ
„Г.С." при усл. на чл.3, ал.4 от Закон за арендата в земеделието /ЗАЗ/ за
срок до 01.10.2030 г. следните недвижими имоти: -НИВА от 17,100 дка,
съставляваща имот №359005; находяща се в местността „Ормана"; -НИВА от
4,999 дка, съставляваща имот №064008, находяща се в местността „Долните
лозя" и НИВА от 56,671дка, съставляваща имот №080003, находяща се в
местността „Панчови брестове".
Не е спорно между страните и се установява от Договор
за аренда, вписан в СВ АВ - Плевен вх. рег. № 9473 от 30.06.2014 г„ акт №190,
том 9, дело № 2603 от 2014 г, сключен при усл. на чл.3, ал.4 от ЗАЗ между Х.Д.Д.,
чрез пълномощника В. П.Л. като арендодател и В. П.Л. като арендатор, че
арендодателя е предоставил на арендатора за срок от 20 стопански години
следните недвжими имоти: -НИВА от 17,100 дка, съставляваща имот №359005;
находяща се в местността „Ормана"; -НИВА от 4,999 дка, съставляваща имот
№064008, находяща се в местността „Долните лозя" и НИВА от 56,671дка,
съставляваща имот №080003, находяща се в местността „Панчови брестове".
Не се спори между страните и се установява от Нотариален
акт за дарение на недвижими имоти № 117 от 01.07.2014 г., том IV, рег. № 4783,
дело 508, вписан в СВ АВ - Плевен вх. рег. № 9537 от 01.07.2014 г., акт №72,
том 27, дело № 5568 от 2014 г. на нотариус П.Ц. и Нотариален акт за
покупко-продажба на недвижими имоти № 118 от 01,07.2014г., том IV, рег. № 4784,
дело 509, вписан в СВ АВ - Плевен вх. рег, № 9540 от 01.07.2014 .г, акт №75,
том 27, дело № 5571 от 2014 г. на нотариус П.Ц., че В. П.Л. е придобил правото на
собственост върху 15/162 идеални части от имотите, предмет на процесния договор
за аренда.
Съдът възприема заключението на изслушаната и
приета съдебно-оценителна експертиза като обективно, обоснововано,
безпристрастно и компетентно. От него се установява, че средния размер на
пазарната поземлена рента в землището на с.Ставеррци за стопанската 2014/2015г.
е в размер на 45 лв. на декар, а за стопанската 2015/2016г. е в размер на 50
лв. на декар.
Съдът дава вяра на показанията на свидетелите М.М.Й.
и М.С.В., въпреки че са заинтересовани от изхода на делото, като ***на
ответника В.Л.. Показанията им са еднопосочни, преки, логични, в съответствие с
останалите, събрани по делото писмени доказателства и неоспорени от страните.
От тях се установява, че св.Й.и М.по молба на В.Л. са придружили/закарали ***при
ответника Х.Д. ***, където последния е подписал пълномощно, което е заверено от
***. ***е изчел на Х.Д. текста на пълномощното и му е разяснил неговото
съдържание. Разяснена е и възможността за сключване на аренден договор. При
подписването на пълномощното е присъствал и ответника В.Л..
При така установеното от
фактическа страна, съдът приема следното от правна страна:
По искът с правно основание чл.124, ал.1 ГПК:
Съгласно чл.124, ал.1 ГПК Всеки може да предяви иск,
за да възстанови правото си, когато то е нарушено, или за да установи
съществуването или несъществуването на едно правно отношение или на едно право,
когато има интерес от това. По делото се установи, че ищците имат правен
интерес от предявения иск, тъй като първия ищец С.С. е съсобственик на имотите,
предмет на оспорения договор за аренда и е сключила като такъв друг договор за
арента с втория ищец ЕТ Г.С. Договора за аренда, предмет на предявения иск се
установи, че е вписан в ИР при АВ и съставлява пречка втория ищец да упражни
правата си на арендатор по сключения между ищците аренден договор и вписан след
оспорения аренден договор. Оспорения аренден договор съставлява пречка и за
първата ищца-съсобственик в арендованите имоти, да ползва същите.
Оспорения Договор за аренда от 30.06.2014г. е
сключен от Х.Д.Д. в качеството си на арендодател, действащ чрез пълномощника си
В. П.Л. и В. П.Л. в качеството си на арендатор. По силата на договора и на
основание чл. 3, ал.4 ЗАЗ, в редакцията си, действала към момента
на сключване на договора, договора е сключен от Х.Д. в качеството му на
съсобственик на имотите, предмет на договора за аренда. Съгласно чл.3,ал.4 ЗАЗ когато договорът за аренда е сключен само от някои от съсобствениците на
земеделската земя, отношенията помежду им се уреждат съгласно чл. 30, ал. 3 от Закона
за собствеността. Към момента на сключване на договора е възникнало едно
валидно и действително правоотношение по договор за аренда между Х.Д. и В.Л..
Останалите съсобственици на имотите, предмет на договора за аренда имат правата
по чл.30, ал.3 ЗС- да получат от съсобственика, сключил договора за аренда
припадащите им се съобразно квотите им в съсобствеността части от полученото от
арендодателя арендно плащане по договора за аренда. Сключването на договор за
аренда съставлява действие на управление, а не на разпореждане с недвижимия
имот, предмет на договора за аренда, поради което няма пречка, само единия от
съсобствениците да сключи договор за аренда за целия имот. Останалите
съсобственици, които не са изразили воля за сключване на договора за аренда не
стават страна по него, въпреки, че договора за аренда рефлектира и върху
тяхната правна сфера.
Законът за арендата в земеделието е специален по
отношение на Закон за задълженията и договорите и за неуредените в него въпроси
се прилага ЗЗД. В ЗАЗ има специални норми, уреждащи договора за аренда-
специален предмет и форма, но липсва уредба на понятието за договор. Съгласно
пар.1 от ДР на ЗАЗ, за неуредените в този закон въпроси се прилагат
разпоредбите на гражданското законодателство. Такава уредба се съдържа в ЗЗД. Съгласно
чл.8 ЗЗД договорът е съглашение между две или повече лица, за да се създаде,
уреди или унищожи една правна връзка между тях. Договорът е двустранна сделка, при която е налице съгласуване на насрещни
волеизявления на две страни. Договорът включва две или повече взаимно свързани
волеизявления, насочени към пораждане на правни последици в областта на
частното право, които засягат поначало лицата, които извършват волеизявленията,
т. е. договорът е съгласие, насочено към частноправни последици. Страни по
договора са лицата, които са направили волеизявление и за тях са пораждат по
силата на договора правата и задълженията, представляващи съдържание на
възникналото правоотношение. Правата и задълженията на страните по договора се
определят от съдържанието на договора, но и от законовите норми. Основно задължение на арендодателя е да осигурява спокойното и безпрепятствено
ползване на обекта на договора от арендатора, а основното задължение на
арендатора е да извърши арендното плащане в уговорения вид и срокове.
Съсобствениците на земеделските земи, предмет на
договора за аренда, които не са изразили воля за сключване на арендния договор,
не са страна по арендния договор, въпреки че той рефлектира и върху тяхната
правна сфера, но те имат само правата по чл.30, ал.3 ЗС съгласно нормата на
чл.3, ал.4 ЗАЗ, които права те могат да упражнят срещу сключилия арендния
договор съсобственик. За тях не възникват права, нито задължения по сключения
от друг съсобственик договор за аренда. За тези съсобственици, които не са
сключили договора за аренда липсва възможност да претендират за заплащане на
арендно плащане по договора за аренда от арендатора, както и за арендатора липсва правна възможност
да търси изпълнение на задължението на арендодателя от останалите съсобственици
на земеделските страни, които не са сключили арендния договор. Съобразно
изложеното страните по оспорения договор за ернда от 30.06.2014г. към момента
на неговото сключване на Х.Д.- арендодател и В.Л.- арендатор.
Съгласно чл.17, ал.2 ЗАЗ приобретателят на
арендувания обект на договора замества арендодателя като страна в договора за
аренда, ако същият е бил вписан, дори и обектът на договора още да не е
предаден. Не е спорно между страните и се установи от Нотариален акт за дарение
на недвижими имоти № 117 от 01.07.2014 г., том IV, рег. № 4783, дело 508,
вписан в СВ АВ - Плевен вх. рег. № 9537 от 01.07.2014 г., акт №72, том 27, дело
№ 5568 от 2014 г. на нотариус П.Ц. и Нотариален акт за покупко-продажба на
недвижими имоти № 118 от 01,07.2014г., том IV, рег. № 4784, дело 509, вписан в
СВ АВ - Плевен вх. рег, № 9540 от 01.07.2014 .г, акт №75, том 27, дело № 5571
от 2014 г. на нотариус П.Ц., че В. П.Л. е придобил целия притежаван дял от
правото на собственост върху арендованите
обекти на Х.Д.. Предвид изложеното и на основание чл.17, ал.2 ЗАЗ, съдът
приема, че В. П.Л. е заместил Х.Д. на страната на арендодателя по Договор за
аренда от 30.06.2014г. по силата на частното правоприемство и законовата норма
на чл.17, ал.2 ЗАЗ. Тъй като, както беше посочено по-горе, страна по договора
за аренда е само изразилия воля за сключването му съсобственик, то съдът
приема, че на двете страни на правоотношението по Договор за аренда от
30.06.2014г. е застанало едно и също лице- В.Л. като арендодател и В.Л. като
арендатор, считано от 01.07.2014г. със заместването на Х.Д. като арендодател от
В.Л..
Съгласно чл.8 ЗЗД договорът е съглашение между две или повече
лица. След заместване на арендодателя Х.Д. с В.Л. на страната на арендодателя е
настъпило сливане на качеството арендодател и арендатор в едно и също лице- В.Л.. Сливането е юридически факт, при който качествата
длъжник и кредитор се съединяват в едно лице. Тъй като никой не може да бъде
кредитор и длъжник на самия себе си, сливането прекратява облигационното
отношение. С настъпването на сливането се погасява вземането и съответното на него
задължение, т.е погасява се правоотношението по Договор за аренда от
30.06.2014г., считано от настъпване на сливането 01.07.2014г. След погасяване
на арендното правоотношение чрез сливане
на качествата на арендатор и арендодател в едно лице и в случай, че само единия
от съсобствениците ползва съсобствените земеделски земи/ в случая ответника В.Л./,
то отношения между тях при липса на арендно правоотношение ще се уреждат от
нормата на чл.31, ал.2 ЗС.
Съдът намира за неоснователни възраженията на
ответника, че сливането в едно лице качеството на арендатор и арендодател не е произвело
прогасителен ефект, тъй като не е налице хипотезата на чл.59 ЗС. Вярно е, че не
е налице хипотезата на чл.59 ЗС, която визира погасяването на вещното право на
ползване при придобиването от ползвателя на правото на собственост. Посочената
норма, обаче е неприложима в процесния случай, тъй като ищеца претендира да
бъде установено, че едно облигационно правоотношение е прекратено на основание сливане.
Не е предявен иск за установяване на погасяване на вещно право на ползване
поради сливане на качествата на собственик и носител на вещно право на ползване.
Оспорения договор за аренда не се урежда от посочената правна норма. Неоснователни
са и развитите съображения, че в чл.27 ЗАЗ са изброени лимитативно възможните
способи за прекратяване на договора за аренда. Освен посочените в ЗАЗ способи
за прекратяване на договора за аренда, приложими са и всички останали такива,
предвидени в останалото гражданско законодателство, в частност настъпването на
сливане на две несъвместими качества в едно лице, какъвто е настоящия случай. Видно
от чл.27, ал.1, т.5 ЗАЗ, договора за аренда се прекратява и «освен по други причини, посочени в закона, още и …» Видно е, че изрично в ЗАЗ е предвидено, прекратяването на
договора за аренда да настъпи и по други причини. Това опровергава възражението
на ответника за лимитативно изброяване на възможните способи за прекратяване на
арендното правоотношение.
Предвид изложеното, съдът намира, че предявения иск с правно основание чл.124, ал.1 ГПК да бъде признато за установено в отношенията между страните по делото, че
правоотношението по Договор за аренда от 30.06.2014г.е погасено чрез сливане,
се явява основателен и доказан и като такъв следва да бъде уважен.
След като съдът достигна до извод за основателност
на главния иск, не дължи произнасяне по предявените евентуални искови пренции.
При този изход на делото
и на основание чл. 78 ал. 1 от ГПК ответниците следва да бъдат осъдени да
заплатят на ищеца С.С. сумата от 2495,24 лв. направени по делото разноски за
адвокатско нъзнаграждение, ДТ и депозит за ВЛ.
По изложените съображения съдът
Р Е
Ш И:
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО на основание чл.124,
ал.1 ГПК по искът предявен от С.П.С.,
ЕГН**********,***Г.С. ***, със
седалище и адрес на управление:***
против В. П.Л., ЕГН**********,*** и Х.Д.Д., ЕГН **********,***, че
правоотношението по Договор за аренда от 30.06.2014г., вписан в СВ АВ - Плевен вх. рег. № 9473 от
30.06.2014 г., акт №190, том 9, дело № 2603 от 2014 г. е погасено чрез сливане
на 01.07.2014г.
ОСЪЖДА, на основание чл.78,ал.1 ГПК, В. П.Л., ЕГН**********,*** и Х.Д.Д., ЕГН **********,*** да платят на С.П.С.,
ЕГН**********,***, направените деловодни
разноски в размер на 2495,24 лв. за адвокатско възнаграждение, ДТ и депозит
за вещо лице.
Решението подлежи на въззивно
обжалване пред Плевенския окръжен съд в двуседмичен срок от връчването му на
страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: