№ 116
гр. Варна, 06.03.2025 г.
ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА в публично заседание на двадесет и осми
февруари през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Тони Кръстев
при участието на секретаря Мая Т. Иванова
Сложи за разглеждане докладваното от Тони Кръстев Търговско дело №
20243100900470 по описа за 2024 година.
На именното повикване в 09:30 часа се явиха:
Ищецът „ДТ БИЛДИНГ“ ЕООД, редовно призован, не се явява,
представлява се от адвокат С. А., редовно упълномощен и приет от съда от
днес. Явява се упрaвителят на дружеството А. П..
Ответникът „АДРЕС НЕДВИЖИМИ ИМОТИ“ АД , редовно
призован, представлява се от юрисконсулт Й. К., редовно упълномощен и
приет от съда от днес.
Свидетелят С. М. Е., редовно призован, явява се лично.
Свидетелят И. Д. Ч., редовно призована, явява се лично.
Съдът, след като констатира, че свидетелите се явяват в днешно
съдебно заседание, отстрани същите от съдебната зала до пристъпване
към техния разпит.
Адв. А.: Моля да дадете ход на делото.
Юриск. К.: Моля да дадете ход на делото.
СЪДЪТ, предвид редовното призоваване на страните, намира, че не са
налице процесуални пречки по хода на делото, поради което
О П Р Е Д Е Л И:
ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО
СЪДЪТ, на основание чл. 143 от ГПК пристъпва към изясняване на
фактическата страна на спора, като приканва страните да изразят
становище по проекта за доклад на делото.
1
Адв. А.: Поддържам исковата молба. Запознат съм с проекта за доклад.
Нямам възражения по него и моля да бъде приет за окончателен.
Юриск. К.: Поддържам отговора на исковата. Запознат съм с проекта за
доклад. Нямам възражения и моля да го приемете за окончателен.
СЪДЪТ приканва страните към постигане на спогодбата.
Адв. А.: Не сме правили такива опити, но коментирахме с моите
клиенти. Не знам, доколко колегата има правомощия да вземе решение, но за
сума от 14 000 евро сме готови да постигнем спогодба.
Юриск. К.: По договора се дължат 6000.
Ант. П.: 6000 на вашето дружество и 14 000 на нашето дружество. Това
е ощетението на нашето дружество.
Юриск. К.: Нямам правомощия да взема такова решение.
СЪДЪТ, като взе предвид изявленията на процесуалните представители
на страните, на основание чл. 146 от ГПК, ПРИСТЪПВА КЪМ ДОКЛАД на
предявените искове, съобразно Определение № 1161 от 29.4.2020 година и го
ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН, в следния смисъл:
ПРЕДЯВЕН е допустим иск от „ДТ Билдинг" ЕООД, ЕИК *********,
седалище и адрес на управление: гр. Добрич 9300, ул. „Баба Тонка" № 40,
срещу „Адрес недвижими имоти" АД, ЕИК *********, седалище и адрес на
управление: гр. София 1124, р-н Възраждане, пл. „Света Неделя“ № 4, ет.6, за
осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата от 22 000 (двадесет и две
хиляди) евро, представляваща неустойка в размер на 10% (десет процента) от
продажната цена на имота, посочена в чл. 2, т. 1 от Договор за сътрудничество
от 19.01.2024 г., сключен между „Адрес недвижими имоти" АД и „ДТ
Билдинг" ЕООД, на основание чл. 6 от същия договор. Претендират се и
сторените съдебно-деловодни разноски.
В исковата молба се излагат следните фактически твърдения:
На 08.11.2023г. бил сключен договор за посредничество между Д. Ф. Ш.
в качеството й на възложител и „ДТ Билдинг“ ЕООД в качеството му на
посредник с изключителни права за покупко-продажба на поземлен имот с
идентификатор 10135.2522.173, находящ се в гр. Варна, местност „Акчелар“,
собственост на Д. Ш..
На 19.01.2024 г. между „Адрес недвижими имоти“ АД и „ДТ Билдинг“
2
ЕООД бил сключен Договор за сътрудничество за организиране покупко-
продажбата на поземлен имот с идентификатор 10135.2522.173, посочен в
договора под номер (код на оферта) 607324, по силата на който „Адрес
недвижими имоти“ АД се съгласило да предлага имота на свои клиенти
(потенциални купувачи) на цена от 220 000 (двеста и двадесет хиляди) евро.
На 23.01.2024г. от „Адрес недвижими имоти“ АД информирали „ДТ
Билдинг“ ЕООД, че имат потенциален купувач, който има интерес да закупи
имота. На 01.02.2024г. и 09.02.2024 г. били осъществени срещи в офиса на „ДТ
Билдинг“ ЕООД, на които присъствали представители на ,ДТ Билдинг“ ЕООД,
„Адрес недвижими имоти“ АД, „Имотека“ АД, ЕИК *********, продавачът Д.
Ф. Ш., купувачът С. М. Е. и други лица, като били обсъдени параметри на
сделката и начин на плащане на цената.
На 05.02.2024 г. (преди втората среща) между С. М. Е. и „Имотека“ АД
бил сключен Договор за гаранция с купувач, съгласно който на 06.02.2024 г.
купувачът С. Е. платил на „Имотека“ АД сума в размер от 2000 лева като
гаранция за закупуване на имота. По-късно, поради отказ на продавачката да
сключи сделка, тази сума била възстановена на купувача, но на 27.02.2024 г.
била отново заплатена от него на „Имотека“ АД. В договора и платежните
документи бил посочен номерът на имота по договора с „Адрес недвижими
имоти“ АД – 607324.
На 14.02.2024 г. продавачката Д. Ш. заявила на представители на „ДТ
Билдинг“ ЕООД, че не желае да плати комисиона на ищеца и че не е съгласна с
начина и схемата за плащане на цената на имота, с което оставила
впечатление, че сделката за имота няма да бъде осъществена. На 23.02.2024г.
Д. Ш. променила мнението си и заявила, че е съгласна с всички договорени
по-рано условия по сделката.
От 27.02.2024 г. нататък (денят на повторното плащане на гаранционния
депозит от С. Е. на „Имотека“ АД) „Адрес недвижими имоти“ АД, „Имотека“
АД, продавачът Д. Ф. Ш. и купувачът С. М. Е. прекъснали всякаква
комуникация с „ДТ Билдинг“ ЕООД.
На 12.03.2024 г. без знанието и участието на „ДТ Билдинг“ ЕООД било
извършено прехвърляне на собствеността на имота чрез покупко-продажба,
като посредник от страна на купувача било дружеството „Имотека“ АД, ЕИК
*********.
3
Представляващи „Имотека“ АД, ЕИК *********, били членовете на
съвета на директорите "Реалто Груп” ЕАД, ЕИК *********, и Г. Б. П.. Г. Б. П.
бил представител и член на съвета на директорите и на "Реалто Груп" ЕАД,
ЕИК *********. "Реалто Груп" ЕАД и Г. Б. П. били представители и членове
на съвета на директорите и на „Адрес недвижими имоти“ АД, от което ищецът
прави извод, че „Имотека“ АД и „Адрес недвижими имоти“ АД са свързани
лица по смисъла на параграф 1, т. 3, буква „д“ от ДР на ДОПК.
Според ищеца, „Адрес недвижими имоти“ АД не е изпълнило
задълженията си по чл. 5 от договора за сътрудничество от 19.01.2024 г., тъй
като чрез свързаното си лице „Имотека“ АД, ЕИК *********, е осъществило
директна връзка с продавача Д. Ф. Ш. и е посредничело за осъществяване на
сделка (покупко-продажба на процесния имот) с купувача С. М. Е., без
знанието, съгласието и участието на „ДТ Билдинг“ ЕООД, като по този начин
били нанесени значителни имуществени вреди на ищеца.
В подаден след изтичане на срока по чл. 367 от ГПК писмен отговор
ответникът оспорва иска като неоснователен. Не оспорва сключването и
валидността на договора за сътрудничество от 19.01.2024 г., както и
изложените в исковата молба факти осъществили се до 27.02.2024 г., но
твърди, че не е представял купувача С. М. Е. по договора с ищеца, не е
прекъснал комуникацията с ищеца, не се е свързвал с и не е посредничил на
купувача Е. за осъществяване на сделката, както и че не носи отговорност за
действията на трето за спора и за договора му с ищеца лице – „Имотека“ АД.
Възразява, че уговорката за неустойка е нищожна поради накърняване на
добрите нрави.
ПРАВНА КВАЛИФИКАЦИЯ: чл. 92 от ЗЗД.
Не са налице изрично признати факти и обстоятелства.
ДОКАЗАТЕЛСТВЕНАТА ТЕЖЕСТ за подлежащите на доказване
факти, съобразно правилото на чл. 154, ал.1 ГПК, се разпределя между
страните по следния начин:
В ТЕЖЕСТ НА ИЩЕЦА е да установи спорните факти, от които
произтичат претендираните права, а именно: валидно договорно
правоотношение, по силата на което ответникът е поел задължение за
заплащане на неустойка при неизпълнение на задълженията си; фактите, от
които извежда твърдяното неизпълнение на договора от страна на ответника, в
4
т.ч.: че е осъществил посредничество по възлагане на продавача на имота Д. Ф.
Ш.; че купувачът на имота С. М. Е. е представен от „Адрес недвижими имоти“
АД; че от 27.02.2024 г. нататък ответникът чрез третото лице „Имотека“ АД,
ЕИК *********, е осъществил директна връзка с продавача Д. Ш. и е
посредничил за осъществяване на сделка (покупко-продажба на процесния
имот) с купувача С. Е..
ОТВЕТНИКЪТ с оглед на изразеното становище не носи
доказателствена тежест, в т.ч. за възражението за нищожност на неустоечната
клауза, тъй като същото е преклудирано. Същият може да проведе насрещно
доказване за опровергаване фактическите твърдения на ищеца.
СЪДЪТ намира, че следва да се приемат представените от ищеца в хода
на размяната на книжа заверени преписи на писмени доказателства, поради
което
О П Р Е Д Е Л И:
ПРИЕМА и ПРИЛАГА като доказателства по делото представените с
исковата молба заверени преписи от писмени доказателства, както следва:
Договор за посредничество от 08.11.2023 г., сключен между Д. Ф. Ш. и „ДТ
Билдинг" ЕООД; Договор за сътрудничество от 19.01.2024 г., сключен между
„Адрес недвижими имоти" АД и „ДТ Билдинг" ЕООД; Договор за гаранция с
купувач от 05.02.2024 г., сключен между С. М. Е. и „Имотека" АД, ЕИК
*********; Платежно нареждане от 06.02.2024 г. за заплащане на гаранционна
сума от С. М. Е. към „Имотека" АД; Платежно нареждане от 27.02.2024 г. за
заплащане за втори път на гаранционна сума от С. М. Е. към „Имотека" АД;
Справка от имотен регистър за процесния имот № 451252/01.04.2024 г.;
Покана изх.№ 47/26.04.2024г. от „ДТ Билдинг" ЕООД до „Адрес недвижими
имоти"АД.
На именно повикване в съдебната зала се яви свидетелят С. Е..
СЪДЪТ пристъпва към разпит на редовно призования свидетел С. Е.,
с оглед на което снема самоличността му:
С. М. Е., ЕГН **********, български гражданин, неосъждан, без
родство, дела и трудово-правни отношения със страните, предупреден за
наказателната отговорност по чл. 290 от НК, след което същият обеща да
5
говори истината.
Свид. Е. на въпроси от адв. А.: Нямам представа защо съм тук като
свидетел. От хората в залата съм виждал само жената до Вас /визира
управителя на ищцовото дружество А. П./.
Така е, че миналата година закупих поземлен имот от Д. Ш. в
местността „Акчелар“. Мой приятел, който се занимава със строителство - В.
И. ми каза за въпросния имот. Каза, че е изгоден, че има перспектива в него.
Той към момента нямаше финансова възможност да го закупи и ми предложи,
аз да го закупя, като след това вече между нас да уредим отношенията, да
построим там някаква малка сграда. Взех го с инвестиционно намерение. По
време на процеса В. ме свърза с жена на име Ю.. Мисля, че агенцията беше
„Имотека“. Нямам представа „Имотека“, откъде имаха информация за имота.
Водихме кореспонденцията само през Ю.. После тя ни свърза с продавачката
Д.. Направихме една среща. На срещата присъстваха продавачът, купувачът,
Ю. и представител на „ДТ Билдинг“. Мисля, че имаше и един архитект, който
също присъстваше. Той дойде впоследствие. Не ми е известно, от „Адрес
недвижими имоти“ дали имаше представител на тази среща. След тази среща
имаше известно време преговори. Договаряхме цена. Първо имахме
разминаване с продавачката. Не беше съгласна на офертата. Впоследствие се
съгласи и така взехме имота. Сделката я минахме тук във Варна при нотариус
на Центъра.
След тази среща аз не съм комуникирал с дружеството „ДТ Билдинг“.
За друг не ми е известно. Доколкото си спомням платих първо депозит на Ю..
После те върнаха депозита, понеже за цената не се бяхме разбрали и след това,
доколкото си спомням, направо купихме имота. Нямам спомен точно как
беше. Миналата година имах три сделки тук във Варна. Нямам спомен, в
основанието на платежното нареждане, с което съм платил депозита какво съм
написал. Аз дори самия депозит не помня. Нямам спомен, платежното дали е
било отбелязано с определен цифров код.
Всичко по покупко-продажбата движеше от наша страна брокерът от
„Имотека“ – Ю.. Само с нея съм водил кореспонденция. С други хора не съм
комуникирал. Не съм имал, каквато и да била, връзка с „ДТ Билдинг“. Дори
нямам техен телефонен номер. При изповядване на сделката пред нотариус
присъствахме аз, Ю., Д. Ш. и имаше още една брокерка, която беше на Д..
6
Нямам представа, от коя агенция е била брокерката на Д.. Не знам как се
казва. Най-вероятно сме се запознали, но не и помня името.
́
На срещата в офиса на „ДТ Билдинг“ дамата, която е тук / посочва
управителя на ищцовото дружество А. П./ каза, че са приятелки с Д., защото
ние тогава попитахме какъв е техният интерес и защо в техен офис правим
самата среща.
Комисионна съм дал на Ю.. На „Адрес“ не съм плащал комисионна. Аз
не знаех, че са намесени други. Д. Ш. не ме е информирала дали е платила
възнаграждение за услугите.
Свид. Е. на въпроси от юриск. К.: През този период на срещи преди
сделката или след сделката не са ме търсили от „ДТ Билдинг“. Не съм
разговарял с тях. От „Адрес недвижими имоти“ също не са ме търсили.
Кореспонденция само с Ю. от „Имотека“ съм водил. С други брокери по тази
сделка не съм водил комуникация. Не ми е известно дали „Имотека“ е
осъществила директна връзка с продавача Ш., действайки от името на
„Адрес“.
Страните заявиха, че нямат други въпроси към свидетеля, след което
съдът указа на същия да остане в съдебната зала.
На именно повикване в съдебната зала се яви свидетелят И. Ч..
СЪДЪТ пристъпва към разпит на редовно призования свидетел И. Ч.,
с оглед на което снема самоличността й:
И. Д. Ч., ЕГН **********, български гражданин, неосъждана, без
родство, дела и трудово-правни отношения със страните, предупредена за
наказателната отговорност по чл. 290 от НК, след което същата обеща да
говори истината.
Свид. Ч. на въпроси от адв. А.: Работя в „Адрес“ от 8 години.
Запозната съм, за какво се води делото. Впоследствие разбрах, че имотът е
закупен. Не познавам господин С. Е.. Нямам спомен да съм го виждала.
Работя с много хора. На ден виждам поне 20-30 човека. Това е събитие от
преди 1 година.
Миналата година януари-февруари месец имаше потенциални
купувачи за този поземлен имот на Д. Ш.. Възможно е, господин С. Е. да е бил
един от тях. Ако сме направили оглед с него, съм го видяла, но както ви казах,
7
аз работя с много хора всеки ден.
Има информационна система между „Адрес недвижими имоти“ и
„Имотека“, в която едни и същи имоти са описани по един и същи начин с
един и същи информационен код. Обменя се по този начин информация
между двете дружества. Този имот на Д. Ш. е можело да се види и от
„Имотека“, и от „Адрес“ в тази система. Тъй като работим с обща система и се
вижда от консултантите на двете фирми.
Преди да свържа представителя на „Имотека“ с представителя на „ДТ
Билдинг“ във връзка със закупуване на този имот от С. Е., има предистория.
Аз, представляваща „Адрес“ като консултант, имах сключен договор за
сътрудничество с „ДТ Билдинг“ и те ми предоставиха имоти на техни клиенти
и реално във всеки един договор беше описан имотът, на каква цена е,
квадратури и каква ще бъде комисионната за „Адрес“. Реално ние сме имали
такъв договор за сътрудничество и аз съм предлагала и рекламирала техни
имоти. Идеята беше, двете фирми да си сътрудничим, за да стигнем до
резултат. Това е идеята на сътрудничеството.
Миналата година в началото на февруари имаше среща между купувача
С. Е., продавача Д. Ш. и представители на „Имотека“, „Адрес“ и „ДТ
Билдинг“ в офиса на „ДТ Билдинг“, на която се обсъждаха условията по
сключване на сделката. Аз присъствах на тази среща. Аз не познавам С. Е..
Имаше клиент на „Имотека“, който присъстваше на тази среща. С. Е. не е бил
мой клиент. На тази среща аз представлявах „ДТ Билдинг“, въз основа на
договор за сътрудничество, който имахме. Не присъствах като представител
на „Адрес“, а на „ДТ Билдинг“. Те са от страната на продавача, чиято страна
защитавам като интерес. Целта на срещата беше да си уточнят параметри на
застрояване, мощности, евентуално договаряне на цена. Не мога да кажа дали
тези уточнения са били допълнителна причина, купувачът да вземе решение
да закупи този имот, тъй като аз нямам връзка с купувача. Нямам негови
координати, телефони. Абсолютно никаква връзка нямам с него. Аз
представлявах „ДТ Билдинг“ от страната на продавача. След тази среща
купувачът остави депозит за закупуване на имота, който депозит аз го
предадох като информация на „ДТ Билдинг“. Нямам представа дали в
основанието за плащане на депозита е бил записан този номер, с който имотът
е отбелязан в нашата обща система.
8
В началото на месец март 2024 г. нямам спомен да е имало среща
между мен, моят пряк ръководител господин Ц. и представител на „ДТ
Билдинг“. Правили сме среща с „ДТ Билдинг“ и господин Ц. по повод
уточняване на отношения, комисионни спрямо „Адрес“, на предоставени от
тях имоти, но честно да ви кажа, нямам спомен, конкретно за този случай да
сме правили среща.
На изповядване на сделката за закупуване на процесния имот не съм
присъствала. Аз не съм знаела, че има сделка. От А. П. научих, че е станало
нещо, че се е случило нещо като сделка. Нямам представа дали някой друг
представител на „Адрес“ е присъствал на тази сделка. За това, че се е случила
сделка научавам след известно време от А. П.. Аз въобще нямам представа, че
нещо се е случило като сделка. Нито съм присъствала, нито „Адрес“ е
присъствал, нито имам информация дали „ДТ Билдинг“ са присъствали на
тази сделка.
Д. Ш. няма никакви взаимоотношения с „Адрес“ и най-малко с мен. Аз
нямам никакви контакти на Д. Ш.. Не знам, Д. Ш. дали е платила
възнаграждение на „Андрес“ за организиране продажбата на имота. Аз не съм
получила от работодателя ми „Адрес недвижими имоти“ възнаграждение за
покупко-продажбата на този имот.
Адв. А. към свид. Ч.: А как по принцип става плащането на
възнаграждението?
Юриск. К.: Аз възразявам срещу този въпрос. Няма отношение.
СЪДЪТ отклонява въпроса на адвокат А..
Свид. Ч. на въпроси от юриск. К.: Моята работа по въпросния случай
се изразяваше в това да събера двете страни продавач и купувач. В тази
ситуация аз се явявах като посредник между двете страни „ДТ Билдинг“ и
потенциалния купувач. Не съм имала контакт нито на потенциалния купувач,
нито на продавача. Аз свързах „ДТ Билдинг“ като представители на продавача
с потенциалния купувач, представляван от „Имотека“. В цялата ситуация аз
представлявах „Адрес“ и „ДТ Билдинг“ като страна – продавач. Свързах „ДТ
Билдинг“ с Ю. А. – брокер от „Имотека“, която имаше клиент. По договора за
сътрудничество с „ДТ Билдинг“ не съм отбелязвала купувача като такъв,
представен от „Адрес“, защото не е мой купувач. Нямам име, нямам телефон,
нямам на кого да го отбележа като оглед и информация въобще. След 27-ми
9
февруари с „ДТ Билдинг“ имахме кореспонденция за други имоти, за мои
търсения на мои клиенти и тяхно предлагане на имоти. Имаме
кореспонденция във Вайбър. Продължих комуникация с тях. Не съм отбягвала
тяхно търсене. Аз мога да покажа кореспонденцията.
Разбрах от А. П., че е продаден имотът. Мисля, че някъде средата на
март беше, когато тя ми се обади и не се държа добре по телефона.
Обвиняваше ме, че съм направила сделка без тяхно знание, че сме ги
прескочили, а аз бях изумена, защото не съм притежавала контакти нито на
едната страна като продавач – собственика на имота, нито на евентуалния
потенциален купувач. Няма как да съм звъняла на продавача Д. Ш., при
положение че и нямам телефона. Аз съм я виждала един единствен път тази
́
жена на тази среща. Не съм ангажирала представил на „Имотека“ да се свърже
с Д. Ш. във връзка с тази сделка.
На една среща съм участвала. Представител на купувача беше Ю. А..
Свид. Ч. на въпроси от упр. А. П.: На 27.02.2024 г. само по Вайбър
изпратих платежното за депозита, който „Имотека“ са получили за
осъществяване на сделка.
Имали сме няколко срещи през цялото време, докато е имало
сътрудничество с господин Ц., аз и „ДТ Билдинг“. Възможно е да сме
направили и такава среща по повод съмнения от страна на „ДТ Билдинг“ за
прескачане от страна на Д. Ш., но все пак моят менажер взима някакво
отношение и решение по нещата. Не си спомням подробности след една
година.
Свид. Ч. на въпроси от адв. А.: След получаването на депозита аз не
съм уведомявала „ДТ Билдинг, че най-вероятно на 15 март ще има сделка.
Юриск. К.: Аз искам да кажа, че този разговор, който се проведе сега,
го има като доказателство като писмена кореспонденция и „Адрес“ има
позиция.
Страните заявиха, че нямат други въпроси към свидетеля.
Съдът освободи свидетелите да напуснат съдебната зала.
Адв. А.: Във връзка с днешните разпити на свидетели според нас
възникна необходимост от още едно доказателствено искане, а именно да
призовем Д. Ф. Ш. – продавачката на имота, която да отговори на въпросите,
10
платила ли е възнаграждение на „Адрес“ във връзка с продажбата на имота,
кога го е платила, в какъв размер, тъй като всъщност и двамата свидетели не
можаха да ни информират относно този въпрос. Предполагахме, че ще могат,
но казаха, че не знаят.
Юриск. К.: Нямаме възражения.
Адв. А.: Имаме готовност с данни – Д. Ф. Ш., адрес: ******, телефон:
*********.
СЪДЪТ намира направеното доказателствено искане за относимо към
предмета на спора, поради което следва да бъде уважено, с оглед на което
О П Р Е Д Е Л И:
ДОПУСКА до разпит като свидетел при режим на призоваване лицето
Д. Ф. Ш., която следва да се призове на адрес: ******, телефон: *********.
ЗАДЪЛЖАВА ищеца да внесе депозит за призоваване на свидетеля Д.
Ш. в размер на 50.00 /петдесет/ лева в петдневен срок от днес.
Адв. А.: Нямаме други доказателствени искания.
Юриск. К.: Нямаме други доказателствени искания.
СЪДЪТ намира, че за събиране на доказателства производството по
делото следва да бъде отложено, поради което
О П Р Е Д Е Л И:
ОТЛАГА и НАСРОЧВА производството по делото за 11.04.2025 г. от
09:30 ч., за които дата и час страните се считат за уведомени от днешното
съдебно заседание.
ДА СЕ ПРИЗОВЕ свидетеля Д. Ф. Ш. след представяне на
доказателство за внесен депозит от ищцовата страна.
Протоколът бе изготвен в съдебно заседание, което приключи в 10:12
часа.
Съдия при Окръжен съд – Варна: _______________________
Секретар: _______________________
11