Р Е
Ш Е Н
И Е
№…
гр.София,
13,05,2021год.
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ
СЪД, Гражданско отделение, І 14 състав, в открито заседание на деветнадесети
април през две хиляди двадесет и първа година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
МАРГАРИТА АПОСТОЛОВА
при участието на
секретаря Красимира Георгиева като разгледа докладваното от съдия М.Апостолова,
гр.дело № 88 по описа за 2020год, за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е
по реда на чл. 362 и сл. от ГПК.
Образувано е по предявен от И.К.С.
срещу И.Р.Г. иск, с правна квалификация чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, с който се иска
обявяването за окончателен на предварителен договор от 12,05,2018год., сключен
между ищеца и наследодателката на ответника К.И.Т.за прехвърляне
на собствеността върху описан в исковата молба недвижим имот.
Излагат се
съображения, че на 12,05,2018год. между ищеца и наследодателката
на ответника - К.И.Т.е сключен предварителен договор за прехвърляне на недвижим
имот, представляващ:
САМОСТОЯТЕЛЕН
ОБЕКТ В СГРАДА с идентификатор 68134.1001.479.1.1 по кадастралната карта и
кадастралните регистри на гр.София, община Столична, област София (столица),
одобрени със Заповед № РД-18-108/13.12.2016г на Изпълнителния директор на АГКК,
находящ се в сграда № 1 по кадастрална схема, с
предназначение на самостоятелния обект: за офис, брой нива на обекта: 1,
представляващ по кадастрална схема обект № 1 /едно/, а съгласно Разрешение за
строеж № 22 от 11.05.2017г на СО на СО-район Триадица, одобрен архитектурен
проект от 02.05.2017г от гл.архитект на СО-район Триадица и Удостоверение за
въвеждане в експлоатация № 326 от 16.04.2019г на СО, НАГ - ОФИС С ШОУРУМ, с
административен адрес: град София, район „Триадица", улица „********на 1
етаж по кадастрална схема, а по архитектурен проект на партера на сградата, със
застроена площ от 125,90 кв.м., със самостоятелно стълбище откъм ул********, състоящ се от: антре, шоурум,
шоурум, кабинет, конферентна
зала с кабинет, кухненски бокс, склад, тоалетна, фоайе офис, приемна и
гардеробно, при съседи по архитектурен проект: от две страни улици, двор и вход
втори етаж и при съседи по кадастрална схема: на същия етаж:
68134.1001.479.1.6; под обекта - няма; над обекта: 68134.1001.479.1.2 - стар
/68134.1001.479.1.8 - нов и 68134.1001.479.1.7 - нов/, заедно с прилежащите му
в сутерена две сутеренни помещения, две мазета, килер, клозет, коридорна част и
самостоятелно стълбище с обща застроена площ на обслужващите помещения от 97
кв.м., при съседи по документ за собственост: улица „Цар Асен", улица
„Неофит Рилски", двор, вътрешна къща и сутеренните самостоятелни помещения
/части/, принадлежащи на апартамента на втория етаж от лицева сграда в
поземления имот, заедно с 432/1242 идеални части от общите части на лицевата
сграда и заедно с 4/15 идеални части от правото на собственост върху мястото,
върху което е построена сградата, съставляващо поземлен имот с идентификатор
68134.1001.479 по кадастрална карта и кадастрални регистри на гр.София, Столична
община, област София (столица), одобрени със Заповед № РД-18-108/13.12.2016год.
на Изпълнителния директор на АГКК, с административен адрес: гр.София, район
Триадица, улица „********с площ по кадастрална скица от 313 кв.м., с трайно
предназначение на територията: урбанизирана, с начин на трайно ползване: високо
застрояване над 15м., при съседи по кадастрална скица - поземлени имоти с
идентификатори: 68134.1001.1027; 68134.1001.478; 68134.1001.480;
68134.1001.978, с номер по предходен план и съгласно документ за собственост,
съставляващ урегулиран поземлен имот /парцел/ 1-1 /първи отреден за имот с планоснимачен номер първи/, в квартал 350, местност
„ГГЦ-Г-част I /първа/", по плана на гр.София, с площ от 312,50 кв.м., от
които застроени 265.80 кв.м., който ОФИС С ШОУРУМ е образуван от
преустройството и смяната на предназначението на АПАРТАМЕНТ без посочен номер, находящ се на партера на лицевата сграда, находяща се на улица „********застроен на 125.90 кв.м.,
състоящ се от четири стаи, хол, кухня, клозет, антре, баня, килер, черно антре,
самостоятелно стълбище откъм двора, при съседи по документ за собственост:
ул."Неофит Рилски", ул."Цар Асен", двор, вход от
ул."Цар Асен", отдолу-мазета, отгоре - апартамент на М.П.и наследници
на И.Х..
Поддържа се, че
предварителният договор бил сключен под две отлагателни условия – смяна на
предназначението на имота от апартамент на офис с шоурум
и признаване на К.Т. за собственик на целия имот, доколкото той бил придобит в
условията на съпружеска имуществена общност, но се владеел от нея за дълъг
период от време. Излагат се доводи, че след съдействие на ищеца
предназначението на имота било променено по горепосочения начин. Посочва се, че
на 03,07,2019год. К.Т. починала внезапно. След нейното погребение ищецът и
синът ѝ – ответникът И.Г. провели разговор, като последният бил осведомен
за уговорките между ищеца и майка му, като е изявил съгласие за продаване на процесния имот при уговорените условия. С оглед
осъществяването на второто условие по договора – признаване на ответника за
единствен собственик на имота, тъй като той живеел извън територията на
страната, упълномощил ищеца за извършване на нужните действия. Твърди се, че с
Нотариален акт № 184, том XIV, рег. № 29565 по дело на 2243/2019год. на М.
Георгиева – нотариус, с рег. № 622 на НК от 05,11,2019год., ответникът е
признат за собственик на целия имот. Имотът следвало да бъде прехвърлен на
ищеца в срок до 05,12,2019год. Ищецът се сдобил и с данъчна оценка и
кадастрални скици и схема за имота. Поддържа се, че около м. Ноември 2019год.,
ответникът избягвал разговори с ищеца, като в крайна сметка отказал да му
прехвърли недвижимия имот.
Съобразно
изложеното е заявено становище за основателност на исковата претенция. Претендира
разноски.
Ответникът-И.Р.Г.
в указания законоустановен срок по реда на чл. 131 от ГПК излага становище за неоснователност на предявения
иск. Навежда доводи, че процесният договор не е
подписан от наследодателя му К.И. Т.. Твърди, че майка му страдала и била
диагностирана с „алкохолна зависимост“ и „мозъчна атрофия“ и не е била в
състояние да разбира свойството и значението на постъпките си, което
обосновавало унищожаемост на договора на основание
чл. 31, ал. 1 от ЗЗД. Поддържа също така договорът да е сключен поради крайна
нужда при явно неизгодни условия. Стойността на имота значително надвишава
уговорената продажна цена. В същото време, К.Т. имала нужда от парични средства, за да задоволява
алкохолната ѝ зависимост. При условията на евентуалност поддържа да не се
е сбъднало едно от условията по договора – придобиването приживе на ½ ид. част от правото на собственост върху имота от К.Т..
Съобразно
изложеното е заявено становище за отхвърляне на
исковата претенция. Претендира разноски.
При така изложеното съдът намира за установено от
фактическа страна следното:
С нотариален акт
за покупко-продажба на недвижим имот № 102, акт 44, дело 20081/94 от 15,09,1994год. на нотариус при СРС /л.
19/К.И.Т.и И.Ж.Т. са продали на К.И.Т. – Г. процесния
недвижим имот.
С решение от
13,12,1996год. по гр.д. № 393/1996год. на СРС /л. 16/ е прекратен бракът между К.И.Т.–
Г. и Р.Г.. Решението е влязло в сила на 31,01,1997год./отбелязване
в личен регистрационен картон на К.Т./.
По делото е
представен и договор за наем от 10,05,2018год.
/л. 116/, сключен между К.И. Т., в качеството на наемодател и ищеца И.К. С., в
качеството на наемател за отдаване под наем на процесния
недвижим имот срещу месечно възнаграждение от 750евро за целия срок на
договора. Срокът на договора е шест години-чл.16, ал.1. В ал.2 е предвидено автоматично подновяване за нов период от шест години, ако не е заявено
прекратяване в тримесечен срок преди изтичането му.
С предварителен
договор за покупко-продажба на недвижим имот от 12,05,2018год. /л. 10/, с посочени страни К.И. Т., в качеството на
продавач и И.К. С., в качеството на купувач, е постигната договореност за
сключването на окончателен договор за продажбата на процесния
недвижим имот. Предвидени са две условия, а именно: 1. Статутът на имота да бъде променен от „апартамент“ в „офис с шоурум“,
както и 2. Продавачът да придобие
правото на собственост върху целия продаван имот. Договорената цена е
90000евро.
Не е спорно К.Т.
да е починала на 03,07,2019год.
Видно от
представеното удостоверение за наследници, изх. № 2531/21,10,2019год. на
Столична община /л. 13/, ответникът И.Р.Г. е син на К.И. Т..
С пълномощно, с нот. заверка на подписа рег. № 19849/22,07,2019год. /л. 23/, с И.Г. е упълномощил ищеца И.С. да го
представлява във връзка с обстоятелствената проверка и снабдяване с документи
по отношение на процесния недвижим имот.
С нотариален акт
за собственост на недвижим имот, придобит по давностно
владение и наследство № 184, том XIV, рег. № 29565,
дело 2243/2019год. от 05,11,2019год.
/л. 12/, ответникът И.Р.Г. е признат за собственик на ½ идеална част от
правото на собственост върху процесния недвижим имот.
С разрешение за
строеж № 22 от 11,05,2017год. на Столична община /л. 21/ на К.И.Т.е разрешено „смяна на предназначението на апартамент в
офис с шоурум“. Представено е удостоверение №
326/16,04,2019год. /л. 22/ за
въвеждане в експлоатация на така разрешения строеж.
По делото са
представени медицински документи сочещи на установена при К.Т. алкохолна зависимост, както и сочещи на
претърпени травматични увреждания. /На
18,06,2013год. е извършена операция – корпоректомия
на тялото на C7 с последваща спинодеза, посредство титаниев меш и плака за предна
стабилизация С6-ТХ1, извършването на естетическа хирургична корекция във връзка
с видими белези от операцията от 18,06,2013год., за закрито намесване на фрактура
на ляв горен крайник и лява гривнена става, извършено
на 10,07,2015год./.
Представени са
платежни нареждания /л.74 и сл./ за извършени банкови преводи с наредител И.К.С. и получател И.Р.Г., с основание наем за
периода м.08-м.11,2019год.
С уведомление за
оттегляне на пълномощия /л. 80/, И.Г. е оттеглил дадените на ищеца И.С.
пълномощия с пълномощното от 22,07,2019год., както и е направено изявление за
прекратяване на договор за наем върху процесния имот.
Същото е връчено на 13,02,2020год.
По делото са
представени самолетни билети /л. 100 и сл./ за пътник К.Т. за извършване на
множество пътувания между дестинациите София и Варшава.
От заключението
на изслушаната съдебно-почеркова
експертиза /л. 120/, което съдът намира за компетентно и обективно изготвено,
поради което следва да кредитира, се установява, че подписът за „Продавач“ от
името на К.И.Т.положен в Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим
имот от 12,05,2018год., не е изпълнен от К.И. Т.. Констатирано е несъвпадение в
общите признаци на процесния и сравнителните подписи
– степен на обработеност, форма на движение, натиск и
частично несъвпадение в степента на свързаност. Отчетени са множество различия
и в частните признаци, описани подробно в 12 отделни пункта в
констативно-съобразителната част на експертизата. Експертизата е отчела, че са
налице и някои прилики в част от общите признаци на подписите като
транскрипция, направление на движението, размер и наклон. Тези прилики
подкрепят изводът, че изследваният подпис е положен от лице различно от К.Т..
По делото е
депозирано заключение по назначена съдебно-счетоводна
експертиза /л. 196/, с което е описано движението на парични средства по
банкови сметки с титуляр К.Т. в „Юробанк България“
АД, „Райфайзенбанк България“АД и в „Банка ДСК“ АД. Само по отношение на открити
банкови сметки в Райфайзенбанк АД, е констатирано пълномощно, предоставено в
полза на И.С. за внасяне на суми.
От заключението
по назначената по делото съдебно-техническа
експертиза, което като обективно и компетентно изготвено, следва да бъде взето
предвид при постановяването на съдебния акт се установява, че описаният в
Предварителния договор за покупко - продажба недвижим
имот от 12.05.2018г., по местоположение, по площ, по прилежащи части и по
граници, е идентичен с имота, описан в Нот. акт № 102/1994 г., както и е
идентичен с имота, описан в Нот. акт № 184/2019г. Имотът, описан в Нот. акт №
184, том XIV, per. № 29565 по дело 2243/2019г.,
изцяло е образуван от имота, описан в Предварителен договор за покупко - продажба на недвижим имот от 12.05.2018г. и в
Нот. акт № 102, том 44, дело № 20081/1994 г. Пазарната цена на процесния апартамент към 12,05,2018год. е определена в
размер на 187634,00лв. или 95936евро.
По делото са
събрани и гласни доказателства, ценени по реда на чл. 172 от ГПК, чрез разпит
на А.С.Т. – племенница на К.Т.. Сочи се К.Т. и майка ѝ да са живели при И.Г.
в Полша, тъй като и двете имали нужда от постоянни грижи. През пролетта
обикновено се прибирали в България, където отсядали във вилата им в Панчарево,
но понеже и двете трудно се обслужвали през зимата се връщали в Полша. Сочи К.Т.
да е преживяла много физически травми, дължащи се на алкохолната ѝ
зависимост. Свидетелката периодично съдействала за приемането й в болнични
заведения поради травми, включително черепно-мозъчна травма, както и счупване
на ръката. Това я правело трудно подвижна и създавало невъзможност да се грижи
сама за себе си. Грижи за Т. и нейната майка са полагали свидетелката и баща й,
както и други техни роднини. Единственият доход на Т. идвал от апартамент, намиращ се в гр.София, на
ул. „Неофит Рилски“. Ищецът И.С. бил наемател на този апартамент като е посещавал
К.Т. в Панчарево.
По делото е
разпитан и свидетелят К.М.Ж.– живеещ в съседство на процесния
недвижим имот, от показанията на който се установява, че след 2015 г. К.Т. е живяла в Полша и в България, като пътувала
постоянно между двете държави – зимата пребивавала повече в Полша, а когато
била в България отсядала във вилата на родителите ѝ в Панчарево. Процесният имот бил отдаван регулярно под наем. Наемател на
имота бил и И.С., който извършил ремонт.
Сочи на добри отношения на К.Т. с ищеца, който се е грижил за К.и майка й-
носел им храна. Сочи К.Т. да е споделила за договаряне на условия с ищеца „на
пълно доверие той да закупи жилището“.
При
така изложената фактическа обстановка съдът достигна до следните правни изводи:
Предявен е иск с
пр.основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД.
Предвиденият в
тази разпоредба конститутивен иск е свързан с
възможността за принудително реализиране на едно потестативно
право на ищеца, когато ответната страна по облигационно отношение не е дала
съгласието си за това. Естеството на същият се свежда във възможността всяка от
страните по предварителен договор да предяви иск за обявяването му за
окончателен. Предпоставките за уважаването на иска са наличие на валиден
предварителен договор, който по аргумент от чл. 19, ал. 2 от ЗЗД трябва да
съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния такъв. Съгласно
чл. 363 от ГПК при прехвърляне право на собственост върху недвижим имот, съдът
проверява и дали са налице предпоставките за прехвърляне на собствеността по
нотариален ред, включително дали отчуждителят е
собственик на имота.
По делото е представен предварителен
договор за покупко-продажба на недвижим имот от 12,05,2018год., с посочени
страни К.И.Т.като продавач и И.К.С. като купувач. От страна на И.Г., в качеството на универсален
правоприемник на К.Т. е релевирано възражение за
недействителност на предварителен договор от 12,05,2018год. поради липса
на съгласие на осн.чл.26,
ал.2, пр.2 от ЗЗД. Съгласно разясненията дадени с Тълкувателно решение №5/2014
от 12,12,2016год. липсата на съгласие като основание за нищожност е налице, когато
волеизявлението е направено при т.нар. „съзнавана липса на съгласие“ –
изтръгнато чрез насилие, направено е без намерение за обвързване. В този смисъл
е необходимо да е налице волеизявление, което страда от
тежък порок водещ до нищожност неподлежаща на саниране. Тази хипотеза
следва да се разграничава от липсата на волеизявление на страната. В този случай се приема да е налице
незавършен фактически състав на сделката, който може да бъде осъществен в бъдещ
момент. В конкретната хипотеза ответникът, наследник на продавача по
предварителен договор за покупко-продажба е релевирал
възражение за липса на валидно
възникнало правно задължение по предявения от
ищеца облигационен иск за реално изпълнение/ сключване на окончателен
договор за покупко-продажба/. Във връзка с релевираното
оспорване автентичността на договора, в частта относно подписа на К.Т., е изслушано
заключение на съдебно-почеркова експертиза, от което
се установи, че подписът за „Продавач“ не
е изпълнен от това лице. Съдът не споделя доводите на ищеца за необоснованост на експертното
заключение. Вещото лице е мотивирало извод след изследването на повече от 10
документа, подписани в периода от 2000 до 2018год., а не само заявлението за
издаване на български документи от 15.09.2005г., както и
пълномощните от 10,05,2018год. и 04,07,2018год., образи на които са поместени в
заключението. Както е заявено в съдебното заседание от 05,10,2020год., образите
на отделни документи се използват, за да се илюстрира примерно
съвпадението/несъвпадението на общи или частни признаци, но това не означава,
че не са съобразени и изследвани всички сравнителни образци, които са налични. Този
извод не се опровергава и с оглед твърдението за претърпени от К.Т. тежки
телесни увреждания – черепно мозъчна травма и множество травматични увреждания
в областта на ляв горен крайник, които биха оказали влияние върху начина, по
който тя полага подписа си. Изследвани са документи, подписани след
черепно-мозъчната травма от 2013год. – Заявление за издаване на български
документи за самоличност с вх. № 5401/10,05,2014год. и представените към него -
разписка от 09,05,2014год., декларация от 10,05,2014год. и документ за получаване на лична карта от
31,05,2014год., както и след претърпяване на травма на ръката през 2015год. -
пълномощните от 10,05,2018год. и 04,07,2018год. Именно подписите на последните
два документа са използвани за илюстрация на несъвпадение на частните признаци
на изследвания подпис със сравнителния материал. Представеното заключение е
обосновано с подробно изследване, както на общите, така и на частните признаци
на изследвания подпис. Неавтентичността на договор от 12,05,2018год. не се
опровергава и от ангажираните гласни доказателства на св.Ж., заявил, че К.и
майка й чакали И. С., „за да се договорят с него за условията на пълно доверие той да закупи жилището“,
тъй като същите сочат на намерение за
евентуално сключване на договор. Предоставеното пълномощно от
И.Р.Г. в полза на ищеца от 22,07,2019год., също не налага извод за
сключен предварителен договор, доколкото правомощията във връзка със съставяне на документи относно процесния
имот биха могли да се обосноват със
съществуващите преди смъртта на К.Т.
наемни правоотношения с ищеца, а не непременно с предварителен договор
за покупко-продажба.
Предвид
изложеното, следва да се приеме, че процесният Предварителен
договор за покупко-продажба на недвижим имот от 12,05,2018год. не е подписан от
К.Т., следователно липсва изразено от
последната волеизявление за сключване на договор, а облигационните последици на такъв са изрично оспорени от ответната страна, в
качеството на правоприемник на продавача. Предвид изложеното за И.С. не е
възникнало потестативно право за обявяване на
предварителния договор за окончателен.
При установената
неистинност на процесния договор е безпредметно
разглеждането, както на релевираните възраженията за унищожаемост по чл.27 от ЗЗД поради сключването му при крайна нужда, чл.31
от ЗЗД поради сключването му в състояние, при което продавачът не е могъл да
разбира свойството и значението на извършеното, така и на останалите елементи от
фактическия състав досежно собствеността на прехвърлителя и изпълнение на
условията по сключения договор.
Мотивиран
от горното съдът дължи да отхвърли
исковата претенция като неоснователна.
По разноските:
С оглед изхода от
спора, на основание чл. 78, ал. 3 от ГПК, на ответника следва да бъдат
заплатени разноски в общ размер на 6502,00 лв., от които 430 лв. – депозити
/150 лв. – СТЕ и 280 лв. - СПЕ/, 72,00 лв. – разноски за превод и 6000,00 лв. с
ДДС – адвокатско възнаграждение.
Мотивиран от
горното СГС
Р Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ предявения от И.К.С., ЕГН **********, съдебен
адрес: ***, срещу И.Р.Г., роден на 05,03,1977год. в гр. Дрезден, гражданин на
Полша, съдебен адрес:*** иск с правно
основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, за обявяване за окончателен на
предварителен договор, сключен на 12,05,2018год.
за покупко-продажба на недвижим имот като неоснователен.
ОСЪЖДА И.К.С., ЕГН **********, съдебен адрес: ***
да заплати на И.Р.Г., роден на 05,03,1977год. в гр. Дрезден, гражданин на
Полша, съдебен адрес:***, на основание
чл. 78, ал. 3 от ГПК, сумата от 6502,00лв. – разноски.
РЕШЕНИЕТО
може да се обжалва пред САС в двуседмичен срок от връчването на страните.
СЪДИЯ: