Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

№………

гр. София, 27.11.2020 г.

 

В     И М Е Т О    Н А    Н А Р О Д А

 

СОФИЙСКИЯТ ГРАДСКИ СЪД, І ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, 10 състав, в публичното заседание на двадесет и осми октомври през две хиляди и двадесета година в състав:

СЪДИЯ: ДЕСИСЛАВА ЗИСОВА

при секретаря Панайотова, като разгледа докладваното от съдията гр.д.№14728/2018 г., за да се произнесе взе предвид следното:

Производството е образувано по искова молба от С.Н.О. (конституирана в правата на първоначалния ищец М.Ц.Т. в хода на процеса на осн. чл. 227 ГПК), с която молба са предявени срещу Ц.Д.П. обективно съединени искове при условията на евентуалност, както следва:

- главен иск с правно основание чл. 42, ал. 2, вр. чл. 38, ал. 1 ЗЗД за установяване недействителност на договор за покупко-продажба на недвижими имоти от 26.10.2011 г. в частта относно собствени на ищцата недвижими имоти,

- евентуален иск с правно основание чл. 29 ЗЗД за унищожаване на упълномощителна сделка като сключена чрез измама и прогласяване на недействителност по чл. 42 ЗЗД на договора от 26.10.2011 г. като сключен без представителна власт поради унищожаване на пълномощното,

- евентуален иск с правно основание чл.87, ал.3 ГПК за разваляне поради неизпълнение на договор за покупко-продажба на недвижим имот от 26.10.2011 г.

Ищцата твърди, че по силата на учредената от нея представителна власт в полза на ответника, последният е продал на себе си, без да е бил овластен да договаря сам със себе си, собствени на ищцата ½ идеални части от недвижими имоти: УПИ, заедно с втори етаж от двуетажна жилищна сграда, заедно с ½ идеални части от сградата, както и целият първи етаж от двуетажната жилищна сграда, заедно с мазе - барака, заедно с ½ идеални части от общите части на сградата. Позовава се на нарушение на императивни норми на закона и иска установяване недействителност на сделката в частта относно собствените й имоти, предмет на покупко-продажбата. Твърди, че никога не е потвърждавала сделката, сключена от пълномощника без право на договаряне сам със себе си. При условията на евентуалност иска унищожаване на упълномощителна сделка, като сключена чрез измама и прогласяване на недействителност по чл. 42 ЗЗД на договора от 26.10.2011 г. Твърди, че е била подведена от ответника да състави пълномощно, с което му предоставя представителна власт да се разпореди с имотите й, умишлено въвеждайки я в заблуждение, че това е необходимо за целите на пристрояване и надстрояване на постройката в имота. По евентуалния иск с правно основание чл.87, ал.3 ЗЗД за разваляне на договор за покупко-продажба на недвижим имот поради неизпълнение на задължението за плащане на продажната цена, ищцата твърди, че в нотариалния акт е заявено плащане на цената от ответника, което реално не е извършено. Продажната цена от 64781,50 лв. е преведена по открита от ответника на името на ищцата сметка като пет минути по-късна сумата е изтеглена от него. Отправя изявление за разваляне на договора поради неизпълнение от страна на ответника на задължението да плати уговорената между страните продажна цена.

Ответникът оспорва исковете. Признава, че в предоставеното пълномощно не е предвидено изрично право да договаря сам със себе си, но от текста в пълномощното, че може да договаря с когото намери за добре и на каквато и да е цена, следва, че има право да договаря със себе си и сделката е валидна. Твърди, че сделката е санирана с конклудентни действия от ищцата след сключването й, а именно - чрез получаване на процесната сума от ищцата. Сумата е била преведена на ищцата от пълномощника – ответник в настоящото по открита на нейно име банкова сметка ***а на ищцата. Позовава се на погасителна давност по иска за унищожаване на сделката. По евентуалния иск с правно основание чл.87, ал.3 ЗЗД за разваляне на договор за покупко-продажба на недвижим имот поради неизпълнение на задължението за плащане на продажната цена, ответникът твърди, че е платил уговорената цена по банков път – чрез превод по сметка на ищцата на дължимата сума, след което по воля на ищцата е изтеглил и й е предал сумата.

 

Съдът, след като се запозна със становищата на страните и събраните по делото доказателства, намира следното от фактическа и правна страна:

 

По главния иск с правно основание чл. 42, ал. 2, вр. чл. 38, ал. 1 ЗЗД:

Не се спори по делото, а и се установява от приложените по делото доказателства, че с нотариален акт за продажба на недвижим имот № 055, том 1, рег. № 3783, дело № 052/2011 г. по описа на нотариус Л.З., вписан в НК под № 088, който нотариален акт е вписан с вх. рег. № 46254/26.10.2011г. на Службата по вписванията – София, Имотен регистър, М.Ц.Т., представлявана от ответника, е продала на ответника, действащ в лично качество, като купувач, следните собствени недвижими имоти: 1). ½ идеални части от следните имоти: УПИ XVII-285, находящ се в гр. София, Столична община, район Витоша, ул. „********в квартал 164 от действащия регулационен план на м. „Гърдова глава“, с площ от 1696 кв.м., представляващ поземлен имот с идентификатор № 68134.1934.285 по ККР на гр. София, заедно с втория етаж от двуетажна жилищна сграда, заедно с ½ идеални части от общите части на сградата, както и 2). първият етаж от двуетажната жилищна сграда, построена върху УПИ-то, включително и мазето – барака, находящо се под тересата на първия етаж, заедно с ½ идеални части от общите части на сградата.

От текста на нотариалния акт се установява, че е налице хипотеза на договаряне сам със себе си. Предмет на покупко-продажбата са и собствените на Г. Д.П. ¼ идеални части от гореописания поземлен имот, заедно с ¼ от втория етаж от двуетажната жилищна сграда, заедно с ¼ от ½ идеални части от общите части на сградата, които Г. П., действащ чрез ответника, е продал на ответника, действащ в лично качеството, които не са предмет на спор в настоящото производство.

Не се спори по делото и се установява от текста на нотариалния акт, че ответникът е представлявал М.Ц.Т. на основание пълномощно с рег. № 3287/13.09.2011 г. за заверка на подпис и с рег. № 3288/13.09.2011г. за заверка на съдържание на нотариус А.И.-В., с рег. № 460 на НК при РС – София. Съгласно пълномощното упълномощителят е овластен да продаден на когото намери за добре и на каквато цена се договори процесните имоти.

За да е налице упълномощаване с последиците по чл. 36, ал. 2 ЗЗД за валидно разпореждане с имущество на упълномощителя, необходимо и достатъчно е в пълномощното ясно и еднозначно, общо да е изразена волята на упълномощителя за извършване на разпоредителни правни сделки или действия от негово име чрез пълномощника, като последният (един или няколко – чл. 39, ал. 2 ЗЗД) също следва да е ясно и еднозначно посочен в пълномощното (в този смисъл мотивите по т. 1 на ТР № 5/2014 от 12.12.2016г. на ОСГТК). В конкретния случай е ясно изразена волята на ищеца да упълномощи пълномощника да се разпорежда с процесните недвижими имоти, спазена е формата на пълномощното, предвидена в чл. 37 ЗЗД за пълномощно за сделка, която ще се изповяда под формата на нотариален акт, а именно – нотариална заверка на подпис и съдържание, извършени едновременно. Следователно, пълномощното е валидно относно овластяването на пълномощника да се разпорежда с описаните недвижими имоти на упълномощителя.

Съгласно чл. 38, ал. 1, предложение първо ЗЗД представителят не може да договоря от името на представлявания лично със себе си, освен ако представляваният е дал съгласието си за това. Това законодателно изискване е една от гаранциите, че интересът на упълномощителя ще бъде защитен. Не се спори, а и се установява от текста на пълномощното, че в същото липсва клауза, оправомощаваща ответника да договоря сам със себе си. Следователно, пълномощникът е действал при превишаване пределите на представителната власт по отношение на сделката сам със себе си. Съгласно чл. 42, ал.2 ЗЗД лицето, от името на което е сключен договор без представителна власт, каквато е и хипотезата на превишаване на пределите на представителната власт, може да го потвърди като за потвърждаването се изисква същата форма, която е предвидена за сключване на договора. В конкретния случай, тъй като процесната покупко-продажба касае недвижими имоти, за която законът изисква нотариален акт като форма за действителност (чл. 18 ЗЗД), потвърждаването на сделката следва да бъде извършено с нотариално удостоверяване на подписа и съдържанието, извършено едновременно на осн. чл. 42, ал. 2 ЗЗД, вр. чл. 37 ЗЗД. От граматическото и логическото тълкуване на разпоредбите на чл. 42, ал. 2 ЗЗД, вр. чл. 37 ЗЗД следва, че предвидената в закона форма за потвърждаване на сделката е форма за действителност, каквато е и формата за упълномощаване, когато законът изисква особена форма за сделката, за която се издава упълномощаването. Потвърждаването на сделка, извършена без представителна власт или при превишаване пределите на представителната власт, когато законът изисква особена форма за действителност сделката, не може да бъде извършено с конклудентни действия. В този смисъл са мотивите към въпрос втори, т. 2 на ТР № 5/2014 от 12.12.2016г. на ОСГТК, според които потвърждаване с конклудентни действия на сделката, извършена от мнимо представлявания, може да се направи, ако за потвърждаването не е необходима писмена форма или по-тежка форма съгласно чл. 42, ал. 2, изр. второ, вр. чл. 37 ЗЗД. По делото не се твърди, а и от приетите по делото доказателства не се установява да е извършено потвърждаване от ищцата в изискуемата по закон форма (с нотариална заверка на подписа и съдържанието, извършени едновременно). Следователно, твърдението за извършено потвърждаване на сделката е неоснователно.

До потвърждаването на сделката, извършена без представителна власт, включително при превишаване пределите на представителната власт от страна на мнимо представлявания, сделката е в състояние на висяща недействителност. Позоваването пред съд на недействителност на сделката от страна на мнимо представлявания е равнозначно на отказ за потвърждаване на договора, с което висящата недействителност се трансформира в окончателна (така ТР № 5/2014 от 12.12.2016г. на ОСГТК, мотиви към въпрос втори, т. 1 и т. 2). Субективното материално право на мнимо представлявания да се позове на недействителност на сделката по чл. 42, ал. 2 ЗЗД, респ. – и процесуалното му право на иск, включващо предявяването на установителния иск с правна квалификация по чл. 42, ал. 2 ЗЗД, са наследими (освен в случаите, когато недействителният договор има за предмет незаместими престации, свързани с неговата личност, какъвто не е процесният случай) и могат да бъдат упражнени от всеки от наследниците му – съразмерно дела му от наследството (в т.см. е ТР № 5/2014 от 12.12.2016г. на ОСГТК, мотиви към въпрос втори, т. 6). Следователно, искът с правно основание чл. 42, ал. 2, вр. чл. 38, ал. 1 ЗЗД, поддържан от С.Н.О. като правоприемник на М.Ц.Т., конституирана в правата й по реда на чл. 227 ГПК за установяване недействителност на процесната покупко-продажба в частта на собствените на ищцата недвижими имоти е основателен.

С оглед основателността на главния иск, съдът не следва да разглеждат евентуално предявените искове.

 

По разноските:

С оглед изхода на спора на ищцата следва да се присъдят направените по делото разноски по чл. 78, ал. 1 ГПК. Претендирани са разноски за адвокатско възнаграждение като се доказва плащане на сумата от 3000 лв. С оглед фактическата и правна сложност на делото, възражението на ответника за прекомерност на адвокатското възнаграждение на ищцата е неоснователно.

Ответникът следва да бъде осъден да заплати по сметка на съда дължимата държавна такса за производството в размер на 762,73 лв.

 

Поради гореизложеното, Софийският градски съд

 

Р  Е  Ш  И :

 

ПРИЗНАВА ЗА НЕДЕЙСТВИТЕЛЕН на основание чл. 42, ал. 2, вр. 38, ал. 1 ЗЗД, като сключен при превишаване пределите на представителна власт от страната на ответника, договор за продажба на недвижим имот, обективиран в нотариален акт № 055, том 1, рег. № 3783, дело № 052/2011 г. по описа на нотариус Л.З., вписан в НК под № 088, в частта, с която М.Ц.Т., ЕГН **********, с адрес: ***, действаща чрез Ц.Д.П., ЕГН **********, продава на Ц.Д.П., ЕГН **********, с адрес: ***, следните недвижими имоти: 1). ¹/₂ идеални части от следните имоти: УРЕГУЛИРАН ПОЗЕМЛЕН ИМОТ XVII-285 (седемнадесет за имот план. номер двеста осемдесет и пет), находящ се в гр. София, Столична община, район Витоша, на ул. „Меча ********/едно/, в квартал 164 /сто шестдесет и четвърти/ от действащия регулационен план на м. „Гърдова глава”, с площ от 1696 /хиляда шестстотин деветдесет и шест/ квадратни метра, ЗАЕДНО с ВТОРИЯ ЕТАЖ ОТ ДВУЕТАЖНА ЖИЛИЩНА СГРАДА, състоящ се от: две стаи, кухня и покрита веранда, заедно е ½ /една втора/ идеална част от общите части на сградата, и 2). ПЪРВИЯТ ЕТАЖ от ДВУЕТАЖНА ЖИЛИЩНА СГРАДА, находящ се в гр.София, Столична община, район Витоша , на ул. „***********/едно/, в квартал 164 /сто шестдесет и четвърти/ от действащия регулационен план на м. „Гърдова глава”, състоящ се от: две стаи, кухня, антре и други сервизни помещения, включително и Мазето – барака, находящо се под терасата на втория етаж, застроен на 77.54 /седемдесет и седем цяло и петдесет и четири стотни/ кв. метра, построен върху Урегулирания поземлен имот, подробно описан в т.1, заедно с 1/2 /една втора/ идеална част от общите части на сградата, при съседи на имота: УПИ ХVІ-283, УПИ ХV-283 и УПИ ХІV-284, с РЗП 60.00 /шестдесет/ кв. метра и за двата етажа, който съгласно Скица на поземлен имот № 29320 от 26.09.2011 г. на Служба по геодезия, картография и кадастър гр. София, представлява поземлен имот с идентификатор № 68134.1934.285, по кадастралната карта и кадастралните регистри — гр. София, общ. Столична, обл. София /столица/, одобрени със Заповед № РД-18 - 68 от 02.12.2010г., подписана от изпълнителния директор на АГКК, адрес на имота по схема: гр. София , район Витоша, Гърдова глава, ул. „********площ: 1722 кв. метра, трайно предназначение на територията: Урбанизирана, начин на трайно ползване: ниско застрояване /до 10 м/, стар идентификатор: няма, номер на предходен план: 285/двеста осемдесет и пет/, квартал: 164, парцел: XVII, съседи: 68134.1934.283, 68134.1934.738, 68134.1934.711, 68134.1934.284, 68134.1934.288, 68134.1934.287 и 68134.1934.286, по иска, предявен от С.Н.О., ЕГН ********** (конституирана в правата на първоначалния ищец М.Ц.Т. по реда на чл. 227 ГПК), срещу Ц.Д.П., ЕГН **********.

ОСЪЖДА Ц.Д.П., ЕГН **********, да заплати на С.Н.О., ЕГН **********, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК, сумата от 3000 лв., представляваща съдебни разноски.

ОСЪЖДА Ц.Д.П., ЕГН **********, да заплати по сметка на Софийски градски съд, на основание чл. 78, ал. 6 ГПК, сумата от 762,73 лв., представляваща дължима държавна такса.

Решението подлежи на обжалване пред Софийския апелативен съд в двуседмичен срок от съобщаването му чрез връчване на препис.

 

СЪДИЯ: