№ 460
гр. Плевен, 01.11.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ПЛЕВЕН, І ВЪЗ. ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на тринадесети октомври през две хиляди двадесет и
втора година в следния състав:
Председател:СТЕФАН АС. ДАНЧЕВ
Членове:ТАТЯНА Г. БЕТОВА
СВЕТЛА Й. ДИМИТРОВА-
КОВАЧЕВА
при участието на секретаря МАРИ СЛ. ЙОНЧОВСКА
като разгледа докладваното от ТАТЯНА Г. БЕТОВА Въззивно гражданско
дело № 20224400500510 по описа за 2022 година
Производство по чл.258 и сл. от ГПК.
С решение № 818 от 02.06.2022г., постановено по гр.д. №
184/2022г. Плевенския районен съд е отхвърлил, като неоснователен и
недоказан, предявения от „***” ООД, гр. Плевен, представлявано от
управителя С. А., срещу А. Д. Г. от с.***, иск с правно основание чл.92 ЗЗД за
осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата от 965,50 лева,
представляваща неустойка в удвоен размер на договорения наем за следните
недвижими имоти, а именно: имот с идентификатор №***, с пл. №*** с площ
по док. за собственост от 5000,00 кв.м, находящ се местност ***, обл. Плевен,
общ. Пордим, с.*** и имот с идентификатор ***, с пл.№ ***, площ по
документ за собственост от 4655,00 кв. м., находящ се в местност ***, обл.
Плевен, общ. Пордим, с.***, за стопанската 2021г./2022г.-дължима при
преждевременно прекратяване на договора по вина на наемодателя.
Присъдени са разноски в полза на ответника.
Срещу така постановеното решение е подадена въззивна жалба от
ищеца „***” ООД, гр. Плевен, представлявано от управителя С. А., чрез
1
пълномощника му адв.О. Л.. В жалбата се правят оплаквания, че
постановеното решение е неправилно и законосъобразно, като противоречащо
на закона. Фактическата обстановка е установена безспорно, но изводите на
съда са необосновани. Жалбоподателят прави самостоятелен анализ на
установените факти и обстоятелства водещи до извода за основателност на
исковата му претенция. Доводите за това са подробно изложени от
пълномощника му. Въззивникът моли окръжния съд да отмени изцяло
решението на Плевенски РС и да постанови друго по съществото на спора, с
което да бъде уважен иска му срещу въззиваемата страна.
Въззивният съд, като обсъди оплакванията изложени в жалбата,
прецени събраните пред първата инстанции доказателства, съобрази
изискванията на закона, намира за установено следното:
Първоинстанционният съд е бил сезиран с иск с правно основание
чл.92 ЗЗД, за заплащане на сумата 965.50 лева, представляваща неустойка в
размер на удвоения размер на договорения наем за описаните недвижими
имоти, по договор за наем № 32100008 от 25.09.2020г. между страните.
Претенцията се основава на следното : Между ищеца и ответницата са
възникнали облигационни отношения въз основа на договор за наем на
земеделска земя, по силата на който ответницата е предоставила под наем на
ищеца, за срок от една стопанска година, считано от 01.10.2021г. /до
30.09.2022г./ описаните в исковата молба недвижими имоти-земеделски земи.
В чл.5, ал.2 от Договора, наемодателят се е задължил да осигури на наемателя
безпрепятствено и необезпокоявано ползване на наетите имоти, а съгласно
чл.10 от Договора, при преждевременно прекратяване на договора по вина на
наемодателя същия дължи неустойка на наемателя в удвоен размер на
договорения наем за съответната площ за всяка от стопанските години, до
края на неговото изтичане. На 16.04.2021г., ответницата е сключила с „***
***” ООД, ЕИК *** договор за аренда по отношение на същите недвижими
имоти за срок от 5 стопански години, считано от 01.10.2021г./включващ и
периода на наемния договор/. С покана-уведомление, получена от
ответницата на 29.10.2021 г., ищецът я е уведомил, че поради неизпълнение
на поетите от нея задължения, съгласно чл.5, ал.2 едностранно прекратява
договора за наем, считано от датата на получаване на съобщението, като я е
поканил в три дневен срок да му заплати по сметка дължимата неустойка-
2
удвоения размер на договорения наем за стопанската 2021г./2022г., дължима
при преждевременно прекратяване на договорите по вина на наемодателя.
Ответницата А. Д. Г. е депозирала писмен отговор съдържащ
становище, че исковата претенция е неоснователна. Признава фактическите
твърдения на ищеца в исковата молба. Противопоставя твърдението, че
въпреки сключените договори, е предоставила на ищеца безпрепятствено и
необезпокоявано ползване на процесните имоти.Оспорва твърдението на
ищеца, че договорът между страните е прекратен и счита, че не дължи
процесната сума. Счита, че липсват твърдения за виновно поведение от нейна
страна, като основание за прекратяване на договора. Признава, че такива се
съдържат в покана-уведомление за прекратяване на договора за наем -
неизпълнението се изразява неизпълнение на поети от ние нея задължения по
чл. 5 от договора. Твърди, че договора за наем влиза в сила от 01.10.2021
година, а договора за аренда от 08.02.2021година има действие занапред с
подписването му с нотариална заверка. Счита, че не е налице хипотеза за
прекратяване на договора, като от нейна страна не е налице виновно
поведение, с което да нарушава клаузите по договора за наем, за да търси
ищецът обезщетение за неизпълнение. Счита, че тъй като договорът за наем е
с продължително действие, разВ.нето става занапред и няма действие спрямо
вече реализираните по него отношения. Счита, че неизправна страна по
договора е ищецът, тъй като съгласно чл. 70 от ЗСПЗЗ като наемател или
арендатор на земеделски земи е бил длъжен за стопанската 2021/2022година
да заяви пред ПК гр.Пордим земите до 31.07.2020 година, които ще обработва
през стопанската 2021/2022 година.
Безспорно е между страните, че е ответницата е собственик на
земеделски имоти находящи се в землището на с.***, а именно: имот с
идентификатор №***, с пл. №*** с площ по док. за собственост от 5000,00
кв.м, находящ се местност ***, обл. Плевен, общ. Пордим, с.*** и имот с
идентификатор ***, с пл.№ ***, площ по документ за собственост от 4655,00
кв. м., находящ се в местност ***, обл. Плевен, общ. Пордим. Безспорно е
сключването на описания в исковата молба договор за наем от 25.09.2020г.,
на земеделската земя, за срок от една стопанска година, считано от
01.10.2021г. до 30.09.2022г. срещу наемно плащане в размер на 50 лева за
3
декар. Няма спор, че страните са уговорили, че при преждевременно
прекратяване на договора по вина на една от страните, тя дължи неустойка на
другата в удвоен размер на договорения наем.Безспорно е, а се установява и
от справка от Агенция по вписванията, че между ответницата, като
арендодател и „*** ***“, като арендатор, на 16.04.2021г. е сключен договор за
аренда по отношение на същите земеделски имота за пет стопански години,
считано от 01.10.2021г. Безспорно е, че на 29.10.2021г. ответницата получила
уведомлението изпратено от ищеца, с което и отправя едностранно
изявление за прекратяване на договора поради виновното неизпълнение,
като ищецът претендира заплащане на неустойка в размер на 965,50 лева.
Такава не му е била изплатена.
Спорно по делото е прекратен ли е договора за наем поради
виновно неизпълнение от страна на наемодателя.
За да се произнесе по спора, съдът съобрази следното:
При безспорно установена фактическа обстановка, за да отхвърли
иска, районният съд е приел, че основната предпоставка за възникване на
правото на наемателя да прекрати договора предсрочно по реда, предвиден в
чл.10 от договора, са наемателят да не може да ползва наетия имот. Позовал
се е на чл.37 б ал.1 ЗСПЗЗ, съгл. който ползвателите на земеделски земи са
длъжни да представят в общинската служба по земеделие копие от
договорите за наем, аренда или съвместна обработка на земята, а съгласно
ал.6, на същият текст когато за един и същ имот са представени за
регистриране повече от един договор за наем или за аренда на земеделска
земя, в общинската служба по земеделие се регистрира: 1. договорът, вписан
в службата по вписвания с най-ранна дата; 2. вписаният договор – при
представяне за регистриране на вписан и невписан договор. Приемайки за
безспорно, че вписан в АВп е договора за аренда с „*** ***“ ООД, съдът е
приел, че липсват доказателства това дружество-арендатор да е подало
заявление в Общинска Служба „Земеделие“ да ползва имота. Ищецът също
не е упражнил правото си да заяви ползването на имота и да е бил
възпрепятстван да го ползва при конкуренция с чужда права.Поради това
съдът е приел, че не е доказано наличието на виновно поведение на
ответницата препятстващо ползването на земите от ищеца.
Въззивният съд, в настоящия си състав, счита за неправилен
4
крайният извод на районния съд.Правилно Плевенски РС е преценил, че
претенцията на ищеца намира правно основание в разпоредбата на чл.92 ЗЗД,
като съгласно разпределената доказателствена тежест, ищецът е следвало да
установи при условията на пълно и главно доказване, валидни облигационни
отношения по договор за наем; обстоятелството, че е изправна страна по
същия, т.е. че е изпълнил поетите с него задължения; че ответницата е
неизправната по спора страна, която не е осигурила/възпрепятствала е
ползването на предоставените под наем земеделски земи, в който случай
ищецът е имал право да прекрати договора предсрочно и да претендира
предвидената в договора неустойка в размер на 965,50 лева.
Създадено облигационно правоотношение, чиито източник е
подписания от страните договор е предполагало ответницата да предостави
описаните в договора недвижими имоти-зем.земи за ползване на ответника,
срещу договорен наем. Ответницата не установява как точно е изпълнила
това свое задължение да предаде на наемателя наетата вещ/имот, но твърди,
че е изправна страна. Напротив – установява се, че тя е сключила, след
договора за наем и договор за аренда с трето лице, който договор е
петгодишен и вписан, съгласно изискванията на закона. При това положение
става наложително установяване на възражението , че е предала на ищеца
наетите вещи, които са предмет и на последващото арендуване.По делото не
са представени каквито и да било доказателства ответницата да е изпълнила
основното си задължение да предаде на наемателя наетите имоти. Съгласно
чл. 5, ал.2 от договора, за да е изправна страна наемодателят е длъжен да
осигури на наемателя безпрепятствено и необезпокоявано ползване на наетия
имот. Именно тава не е сторила ответницата, която е създала със самото
сключване на последващия договор за аренда препятствие и лишила ищеца от
възможност за необезпокоявано ползване.
Според настоящия състав, не е в предмета на доказване кой от
двамата правни субекти-земеделски производители е подал първи и дали
въобще е представил в общинската служба по земеделие копие от договора си
за наем, респ. за аренда, за да участва в конкуренцията по чл.37б, ал.6 ЗСПЗЗ,
в хипотеза при която за един и същ имот са представени за регистриране
повече от един договор за наем или за аренда на земеделска земя.
Добросъвестно изпълнение изисква да се предостави наетия имот за ползване
5
съобразно предназначението му, а не да се разчита на действия/бездействия
на трети за правоотношението лица. Самият факт на сключване на втория
договор за ползването на същите имоти съставлява неизпълнение на договора
за наем, при положение, че с договорът за аренда е предоставено ползването
на имотите за същата стопанска година, за която е сключен и договора за
наем. С действията по сключването на договора за аренда, който е вписан за
разлика от договора за наем, ответницата е лишила ищеца от шанс за
успешна регистрация, тъй като в общинската служба по земеделие се
регистрира вписаният договор при представяне за регистриране на вписан и
невписан договор. Ето защо, съдът приема, че наемателя е имал право, като
изправна страна да прекрати договора за наем предсрочно по реда, предвиден
в чл.10 от същия, тъй като наемодателя не му е предоставил имотите за
ползване, а напротив – предоставил ги е на друг арендатор. Изявлението за
прекратяване е достигнало до наемодателя, като в този случай не е било
необходимо да се дава срок за изпълнение.Налице са елементите на
фактическия състав, пораждащ правото на ищеца на неустойка, тъй като
виновното неизпълнение на договора от страна на наемателя е довело да
предсрочното му прекратяване. Това, от своя страна обосновава извода, че
предявеният иск за неустойка поради неизпълнение, е основателен, а е бил
отхвърлен от районния съд. Ето защо решението на Плевенски районен съд,
следва да бъде отменено, като на основание чл.271, ал.1 от ГПК, се постанови
друго по същество за уважаване на иска.
При този изход на делото, въззиваемата страна следва да бъде
осъден да заплати на въззивника направените пред двете съдебни инстанции
разноски в размер на 800лв., от които 415лв. - за първата и 385лв. - за
настоящата инстанция. В списъка с разноските представен пред РС са
включени и разноски по изпълнението, които не следва да бъдат присъждани.
Съгласно разясненията, дадени в т.5 от ТР № 2/06.06.2016г. отговорността за
разноски при обезпечаване на иска се реализира при постановяване на
решението (по обезпечения иск), с което се разглежда спора по същество и
съобразно неговия изход.Цитираното тълкувателно решение разглежда
въпроса единствено по отношение на направените в хода на съдебното
производство разноски по обезпечението на иска. Съгласно формираната
съдебна практика на ВКС разноски, понесени в обезпечително производство,
са тези по обезпечаване на бъдещи искове или в хода на висящо исково
6
производство, докато в останалата част / по налагане на допуснатите
обезпечителни мерки/ това са разноски, направени по изпълнителното дело,
които следва да се съберат чрез съдебния изпълнител.
Водим от горното, съдът
РЕШИ:
ОТМЕНЯ решение № 818 на Плевенския районен съд,
постановено на 02.06.2022г. по гр.д. № 184/2022г. по описа на Плевенски РС,
като вместо него ПОСТАНОВЯВА:
ОСЪЖДА, на основание чл.92 ЗЗД А. Д. Г., ЕГН **********, с
постоянен адрес: общ. Плевен, с.***, ул. *** да заплати на „***” ООД, ЕИК
***, със седалище и адрес на управление в гр. Плевен, ул.***, представлявано
от управителя С. А., сумата 965,50 лева, представляваща неустойка по
договор за наем на земеделска земя от 25.09.2020г.
ОСЪЖДА, на основание чл.78, ал.1 от ГПК А. Д. Г., ЕГН
**********, с постоянен адрес: общ. Плевен, с.***, ул. *** да заплати на
„***” ООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на управление в гр. Плевен,
ул.***, представлявано от управителя С. А. сумата 800лв. за деловодни
разноски.
Решението не подлежи на касационно обжалване.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
7