РЕШЕНИЕ
№ 921
гр. Плевен, 23.06.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ПЛЕВЕН, IV ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично
заседание на двадесет и шести май през две хиляди двадесет и трета година в
следния състав:
Председател:Милена Св. Томова
при участието на секретаря АНЕТА ХР. ЙОТОВА
като разгледа докладваното от Милена Св. Томова Гражданско дело №
20214430104899 по описа за 2021 година
Производството е по иск с правно основание чл.124 ал.1 от ГПК.
Производството по делото е образувано по искова молба от „Вилдес
Инвест“ ООД против Н. Х. К. и М. Б. Й..
Ищецът „Вилдес Инвест“ ООД твърди следните обстоятелства, на които
основава претендираните за реализиране права: Твърди се, че от 2008г. насам,
откакто ищцовото дружество било регистрирано, то владеело следния
недвижим имот - офис, находящ се на адрес *** и представляващ
самостоятелно обособена стая със собствен вход в западната част на
самостоятелен обект с идентификатор 56722.660.618.1.2, с адрес ***, тип:
жилище, апартамент, брой нива: 1, площ по документ 59.5 кв.м., по
кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед № РД-
18-71/06.06.2008 г. на ***, при съседни самостоятелни обекти по кадастрална
схема: на същия етаж 56722.660.618.1.1, под обекта няма, над обекта:
56722.660.618.1.3, без данни за прилежащи части. Сочи се, че ищцовото
дружество от създаването си било регистрирано на същия този адрес. През
2008г. извършило преграждане на това жилище на две и обособило
самостоятелно помещение със собствен вход, което владеело и използвало
1
оттогава за офис. Прекарана била още тогава и отделна партида за ток на
офиса и за него се заплащало отделно потребление.
Твърди се, че през целия този период - от 2008г. до завеждане на
делото, ищцовото дружеството манифестирало пред ответниците, че владее
тази самостоятелна обособена реална част от имота и я използва за офис
(търговско помещение). Владението му било необезпокоявано през този
период от време. Дружеството било извършвало фактически действия по
владение на имота от всякакво естество — слагали рекламни табели пред
офиса, заплащали сметките за ток, заплащали такси за СОТ и всички други
разходи около имота, правили ремонти в имота през годините и т.н. През
2012г. сложили и указателна табела към офиса отпред на стълба на
тролейбусния транспорт, след нарочно разрешение от общината.
Твърди се, че на 30.06.2021г. ищеца получил нотариална покана,
изходяща от двамата ответници, адресирана до дружеството и то на адреса на
процесния имот, в която ответницата М. Й. заявявала претенция, че тя е
собственик на владяния от ищеца офис, а другия ответник - Н. К., имал
учредено право на ползване. С връчената нотариална покана ответниците
канели ищеца да напусне обекта в 20-дневен срок от получаване на поканата.
По този начин, според ищеца, ответниците оспорвали неговите права върху
имота.
Навеждат се доводи, че ищеца оспорва заявените от ответниците
претенции, като твърди, че двамата ответници не са собственици на този
недвижим имот и не притежават право на собственост върху него. Оспорва и
правото на ползване, което ответника Н. К. твърдял, че има върху имота.
Ищецът счита, че след като получил горепосочената нотариална покана,
за него възниквало правото да предяви отрицателен установителен иск срещу
двамата ответници, тъй като първия нямал право на ползване върху имота, а
втория не притежавал правото на собственост върху него.
Отправя искане за постановяване на решение, с което да се признае за
установено по отношение на ответниците Н. Х. К. и М. Б. Й., че първия не
притежавал право на ползване, а втория не притежавал право на собственост
върху следния недвижим имот - обособима част от самостоятелен обект с
идентификатор 56722.660.618.1.2 по кадастралната карта и кадастралните
регистри на ***, представляваща обособена самостоятелна стая със
2
самостоятелен вход и с площ от 40 кв.м., разположена в западната част на
жилището. Претендират се и направените по делото разноски.
С уточняваща молба от 11.08.2021г. (на л.73) ищеца заявява, че
претендира права върху реална обособяема част от самостоятелен обект на
собственост с идентификатор 56722.660.618.1.2, като отрича права на
ответниците върху тази реална обособяема част от самостоятелния обект.
Заявява, че предявява отрицателен установителен иск, като твърди, че с
връчената му нотариална покана ответниците оспорвали неговото право на
собственост, придобито с непрекъснато владение и въз основа на изтекла в
негова полза придобивна давност. С предявяването на отрицателния
установителен иск отрича тяхното право на собственост върху тази идеална
част от имота, владяна от него, като твърди, че същата може да бъде
обособена като самостоятелен обект на собственост при спазване на
строителните правила и норми.
При условия на евентуалност, в случай, че претендираната част от
самостоятелен обект с идентификатор 56722.660.618.1.2 не може да се
обособи като самостоятелен обект (т.е. като реална част), моли да се приеме,
че претенцията му е върху идеална част от процесния недвижим имот, за
която с връчената му нотариална покана ответниците оспорват неговото
право на собственост, придобито с непрекъснато владение и въз основа на
изтекла в негова полза придобивна давност, като с предявяването на
отрицателния установителен иск ищеца отрича тяхното право върху тази
идеална част от имота.
С молба от 24.11.2021г. ищецът, в отговор на указания на съда,
поддържа, че за него било налице правен интерес от предявяване на
отрицателен установителен иск. При условия на евентуалност, в случай, че
съдът приеме, че не е налице правен интерес от предявяването на такъв иск,
ищецът заявява, че преминава към положителен установителен иск за
установяване правото му на собственост върху процесното имущество, на
основание изтекла в негова полза придобивна давност.
Ответниците Н. К. и М. Й. са депозирали писмен отговор в срока по
чл.131 от ГПК, с който на първо място навеждат доводи за недопустимост на
исковете, а на следващо място за тяхната неоснователност.
Оспорват твърдението на ищеца, че процесното недвижимо имущество
3
се владее от ищцовото дружество. Сочат, че от фактическа и техническа
страна този самостоятелен обект никога не бил разделян със съответните
одобрени от *** проекти и не бил обособяван и не било променяно
предназначението в Офис по реда на ЗУТ.
Излага се, че регистрираният адрес на дружеството на ищеца се
дължало на сключен Договор за наем от 01.02.2008г. между Н. Х. К. като
собственик тогава и дружеството - ищец, представлявано от Д.Н.Х. с която
били и в роднински отношения. Наемодателят имал задължение да извърши
подобрения, СМР и оборудване на процесното помещение за негова сметка,
за да е годно. В договора изрично било посочено и ищеца се съгласил, че Н.
К. бил собственик на имота, който се отдавал под наем.
Твърди се, че на 01.05.2008г. бил сключен анекс като Договор за
съвместно ползване на недвижим имот между ищеца и ответника Н. К., по
силата на който се споразумявали да ползват съвместно този имот, наречен
„част от офис“ за срок от десет години, считано от 01.05.2008г. до
01.05.2018г. При това спорния имот се ползвал от ищеца и първия ответник.
Твърди се, че ответника Н. К., като собственик на имота, на 09.07.2008г.
сключил договор за кредит с „Юробанк“ за сумата от 27 500 евро,
учредявайки договорна ипотека върху процесното жилище, като обезпечение
на изпълнението на задълженията по договора за кредит.
Оспорва се твърдението на ищеца, че със собствени средства бил
преградил през 2008г. това жилище от 59.50 кв.м на две и бил обособил
самостоятелно помещение със собствен вход, както и не било вярно, че
открил отделна партида за ток и плащал потребения такъв.
Твърди се, че ответника Н. К. бил единствен собственик на процесното
самостоятелно жилище на правно основание, произтичащо от съдебна
спогодба по дело за делба *** по описа на ***, с която му било поставено в
дял процесното жилище.
Твърди се също, че ответницата М. Й. придобила право на собственост
върху процесния имот с договор за покупко – продажба, обективиран в
Нотариален акт *** на нотариус с рег. №***. Като притежаващ това право
учредила в полза на ответника Н. К. право на ползване върху имота.
Излага се, че поради изтичане срока на сключения Договор за
4
съвместно ползване от 01.05.2008г., ответниците изпратили нотариална
покана до ищеца да освободи имота.
В о.с.з. на 27.10.2022г. е допуснато изменение на предявените искове,
като ищеца е преминал от отрицателни установителни към положителни
установителни искове и съдът се счита сезиран с претенции за признаване за
установено, че ищеца е собственик на основание осъществено давностно
владение на следния недвижим имот - обособима част от самостоятелен обект
с идентификатор 56722.660.618.1.2 по кадастралната карта и кадастралните
регистри на ***, представляваща обособена самостоятелна стая със
самостоятелен вход и с площ от 40 кв.м., разположена в западната част на
жилището и при условия на евентуалност, в случай, че претендираната част
от самостоятелен обект с идентификатор 56722.660.618.1.2 не може да се
обособи като самостоятелен обект на собственост, се претендират права на
собственост върху идеална част от процесния недвижим имот, съответна на
владяните 40 кв.м.
Съдът като съобрази становищата на страните и представените по
делото писмени доказателства, прие за установено от фактическа страна
следното:
Установява се от приложения препис на нот.акт за дарение на недвижим
имот *** на нотариус при Плевенски районен съд (на л.102), че по силата на
същия РР.С.К. е дарила на дъщеря си С.М.К. следния недвижим имот:
87/520ид. ч. от дворно място в ***, цялото с площ от 520кв.м., съставляващо
имот с пл.№***в ***, заедно с 1/3 ид.ч. от втория етаж на двуетажната
жилищна сграда построена в същото дворно място, заедно с 1/3 ид.ч. от
таванското помещение и от идеалните части на сградата.
От представения препис на нот.акт за прехвърляне на недвижим имот
срещу задължение за гледане и издръжка от 24.01.1986г. на нотариус при
Плевенски районен съд (на л.101) се установява, че със същия В.С.К. е
прехвърлила на С.М.К. 1 / 2 ид.ч. от гореописаното дворно място, цялото от
487кв.м., находящо се в *** и съставляващо планоснимачен №4634 в
стр.кв.205 по плана на същия град от 520 кв.м., от които са отчуждени 33
кв.м., заедно с първия етаж от двуетажната жилищна сграда, построена в
същото дворно място, етажа застроен на 62,5 кв.м. и състоящ се от кухня с
четири стаи с два входа с маза под хола и кухнята, 1 / 2 ид.ч. от таванското
5
помещение, таванската стая с балкона, 1 / 2 ид.ч. от всички общи части на
сградата и 1 / 2 ид.ч. от стопанската сграда, построена в същото дворно място.
Видно е от приложения препис на нот.акт за дарение на недвижим имот
*** на нотариус при Плевенски районен съд (на л.103), че със същия С.М.К. и
Х.И.К. са дарили на дъщеря си Л.Х.М. и сина си Н. Х. К. 1 / 2 ид.ч. от
гореописания имот в ***, съставляващ планоснимачен ***, заедно с първия
етаж от двуетажната жилищна сграда построена в същото дворно място,
застроен на 120 кв.м. и състоящ се от четири стаи и кухня с два входа, заедно
с маза под хола и кухнята и 1 / 2 ид.ч. от таванското помещение , таванската
стая с балкона, 1 / 2 ид.ч. от всички общи части на сградата и 1 / 2 ид.ч. от
стопанската сграда, построена в същото дворно място.
От представения препис на Протокол от 12.05.1992г. по гр.д.*** по
описа на ПлРС (на л.48 – л.49) се установява, че при извършена съдебна делба
е била одобрена спогодба, по силата на която първия етаж от двуетажната
жилищна сграда в гореописания имот съставляващ планоснимачен *** е бил
разделен между съделителите В.С.М. и ответника Н. Х. К., като в дял на
последния е бил поставен обособен имот върху 59,50кв.м., състоящ се от две
стаи с южно и югоизточно изложение, коридори пред тях със самостоятелен
вход от към ***, заедно с 230 кв.м. ид.ч. от дворното място. Съделителите са
се съгласили, че поставения в дял на Н. К. имот ще се използва по
предназначение за заведение за обществено хранене. Видно е от отразеното в
представената схема №15-890223-12.08.2021г. (на л.80), поставения в дял на
ответника имот представлява представлява по действатащата кадастрална
карта и кадастрални регистри самостоятелен обект в сграда с идентификатор
56722.660.618.1.2 с площ от 59,50 кв.м.
От приложения препис на нот.акт за дарение на недвижим имот *** на
нотариус с рег.№*** (на л.104) е видно, че С.М.К. е дарила на ответника Н. К.
130/520 ид.ч. от гореописаното дворно място, съставляващо към същия
момент УПИ IХ-4634 в кв.202 по подробния устройствен план на ***,
находящ се на адрес ***, заедно с 1 /2 ид. ч. от втория етаж на двуетажната
жилищна сграда, 1 / 2 ид.ч. от таванското помещение и 1 / 8 ид.ч. от
стопанската постройка, както и 1 / 4 ид.ч. от всички общи части на сградата.
Видно е от приложения препис на нот.акт за учредяване на договорна
ипотека *** на нотариус с рег.№*** (на л.98), че на 09.07.2008г. за
6
обезпечаване задълженията по договор за предоставен му за срок от 21
години кредит, ответника Н. К. е учредил договорна ипотека в полза на банка
върху получения при извършената през 1992г. делба недвижим имот,
представляващ самостоятелно обособено жилище в ***, б*** (с предишно
наименование ***), находящо се на първия етаж на двуетажна жилищна
сграда (целият от 120 кв.м.), състоящо се от две стаи с южно и югоизточно
изложение, коридори пред тях, със самостоятелен вход откъм ***, с площ от
59.50 кв.м.
От представения препис на нот.акт за продажба на недвижим имот ***
на нотариус с рег.*** (на л.105) е видно, че на 23.07.2008г. ответника Н. К. е
закупил 1 / 2 ид.ч. от втори жилищен етаж от двуетажна масивна жилищна
сграда, заедно с 1 / 2 ид.ч. от таванско помещение в северната част на тавана и
1 / 4 ид.ч. от общите части на сградата с общо ползване на стълбището до
тавана, която сграда е построена в УПИ с площ от 520 кв.м., находящ се в
***, *** (бивша ***), ***.
От приложения препис на нот.акт за покупко-продажба на недвижим
имот *** на нотариус с рег.№*** (на л.106) се установява, че ответника Н. К.
е продал на ответницата М. Й. 360 / 532 ид.ч. от гореописаното дворно място,
съставляващо по действащата кадастрална карта и кадастрални регистри
поземлен имот с идентификатор 56722.660.618, целият с площ от 532 кв.м.,
ведно с цялото самостоятелно обозначено жилище, находящо се на първия
етаж на построената в имота двуетажна жилищна сграда, обозначена по
кадастралната карта като сграда с идентификатор 56722.660.618.1, с
предназначение : жилищна сграда-многофамилна, което жилище се състои от
две стаи с южно и югоизточно изложение, коридори пред тях, със
самостоятелен вход откъм ***, съставляващ самостоятелен обект в сграда с
идентификатор 56722.660.618.1.2 по кадастралната карта и кадастралните
регистри на *** с площ от 59.50кв.м., предназначение: жилище апартамент,
както и с целия втори етаж на същата жилищна сграда.
От представения препис на Договор за наем от 01.02.2008г. (на л.96) се
установява, че на сочената дата между ответника Н. К., в качеството на
наемодател и ищеца „Вилдес Инвест“ ООД, в качеството на наемател е било
постигнато съгласие за предоставяне под наем от наемодателя на наемателя
на процесното помещение, находящо се в жилищна сграда с адрес ***, ***“,
7
***, което да се ползва за офис. Видно е, че според обективираното в
съглашението страните са приели, че помещението се отдава безвъзмездно, но
наемателя се задължава да направи подобрения, СМР и оборудване на
помещението за негова сметка. Договорът е бил сключен за срок от една
година, считано от 01.02.2008г. Страните не са описали отдаденото под наем
помещение с повече индивидуализиращи белези, освен адреса на имота, в
който се намира.
От приложения препис на Договор за съвместно ползване на недвижим
имот от 01.05.2008г. (на л.97) е видно, че между ищеца „Вилдес Инвест“ ООД
и ответника Н. К. е било постигнато съгласие, че последния предоставя на
дружеството за съвместно ползване свой собствен недвижим имот,
представляващ част от офис – описан с адрес, като находящ се в ***, б***, за
срок от 10 години, считано от 01.05.2008г. до 01.05.2018г.
Между страните не е налице спор, че управителя на търговското
дружество „Вилдес Инвест“ ООД – Д.Х. е дъщеря на ответника Н. К..
Видно е от представения препис на Договор за въоръжена охрана от
06.10.2008г. (на л.9 – л.11), че на сочената дата „Вилдес Инвест“ ООД е
възложило осъществяването на въоръжена охрана на процесното помещение,
описано като офис на адрес б***. От приложения Приемо-предавателен
протокол от същата дата (на л.12) e видно, че от охранителната фирма е бил
извършен монтаж на СОТ в процесното помещение, а от представените копия
на фактури, издавани от тази фирма до 29.12.2015г. (на л.13 – л.21) е видно,
че ищеца е дължал цена за осъществяваната охрана.
Видно е от приложения препис на Разрешение, издадено от *** с №102
от 13.07.2012г. (на л.22), че по искане на ищцовото дружество е било
разрешено поставяне на преместваемо съоръжение – РИЕ с площ от 1,40кв.м.
на тролейбусен стълб на адреса на процесното помещение за период от
17.07.2012г. до 31.12.2012г.
От приложения препис на Допълнително споразумение към Договор за
електронни съобщителни услуги от 27.01.2015г. и фискални бонове,
издадени от ***(на л.23 – л.27) е видно, че по искане на ищцовото дружество
е бил открит телефонен пост на адреса на процесното помещение и съответно
са били предоставяни далекосъобщителни услуги от доставчика, с който е бил
сключен договора.
8
Видно е от представените преписи на договор за присъединяване на
обекти на потребители на електрическа енергия към
електроразпределителната мрежа на „ЧЕЗ Разпределение ***“ АД от
06.10.2008г., технически проект за такова разделяне част: Електро, служебна
бележка и фискални бонове (на л.31 – л.48), че ответника Н. К. е извършил
административно – техническа подготовка и уговорил условия за
присъединяване към тази мрежа на обект „Разделяне на първи етаж на две
жилища“, намиращ се в ***, УПИ ***, б***, което касае процесния имот. От
приложените на л.42 – л.45 талони за приети заявления е видно, че за имота
на първия етаж в жилищната сграда на посочения адрес е поискано
включване на двама абонати – за апартамент 1 и апартамент 2. Ищецът е
представил и разписки, фискални бонове и фактури (на л.49 – л.65),
установяващи извършвани плащания на начислена ел.енергия за обекта
апартамент №1 на посочения по-горе адрес с абонат ответника Н. К..
Представени са преписи на Поръчка – договор от 29.07.2010г. и ПКО за
извършени плащания по него (на л.28 – л.30), от които е видно, че писменото
съглашение е имало за предмет монтаж на дограма на офис за земеделска
земя на адрес в ***, б***, на който се намира процесния имот, а като
възложител е посочено лице с фамилия К. и плащанията са били извършвани
от лице с посочени имена Д. и К.. Ищецът е представил в о.с.з. на 27.10.2022г.
оригинала на тези писмени доказателства, както и предхождащата монтажа на
дограма оферта на изпълнителя, от която е видно, че възложител е било
ищцовото дружество „Вилдес Инвест“ ООД.
Видно е от приложеното копие на удостоверение за декларирани данни
с изх.***., издадено от *** (на л.204), че ищеца „Вилдес Инвест“ ООД е имал
сключени трудови договори със служители през периода от 2008г. до 2015г.,
сред които и служител с фамилно име К., съответно на това на лицето,
подписало представената Поръчка – договор за монтаж на дограма от
29.07.2010г. и извършило частичното плащане на възнаграждение на
изпълнителя по поръчката.
От представените справка, издадена на 23.09.2021г. от *** за
консумирана и платена вода, фактури, разписки и фискални бонове, издадени
от същия доставчик (на л.108 – л.120) се установява, че имота на адрес ***,
б*** е с абонатен номер на името на ответника Н. К. за периода от
9
01.01.2008г. до 31.07.2019г. и дължимите плащания за същия са били
извършвани по безкасов път, поради което не се съдържат данни за платеца.
От приложените преписи на застрахователни полици, издавани през
периода от 2011г. до 2020г. (на л.121 – л.129) е видно, че ответника Н. К. е
сключвал през посочения период договори за застраховане на недвижимо
имущество на адрес ***, б***, като същото не е описвано с други
индивидуализиращи белези освен адреса му.
Установява се от представените приходни квитанции, издадени от ***,
Дирекция „Приходи от местни данъци и такси“ през периода от 2012г. до
2021г. (на л.130 – л.135), че недвижимо имущество, представляващо земя и
сграда на адрес в ***, б*** е било декларирано през посочения период от
ответника Н. К. и същия е заплащал дължимите данъци и такси за него.
Страните не спорят и е видно от приложения препис на нот.покана с ***
на нотариус с рег.№*** (на л.6 – л.8), че на 30.06.2021г. ищеца е получил на
адреса на процесния имот нотариална покана, изходяща от ответниците, с
която са поканили дружеството да освободи ползвания офис и предаде
ключовете за него.
В хода на производството по делото са събрани гласни доказателства по
искане на страните – свидетелите В.С.М. и С.М.К., сочени от ищеца, както и
свидетеля Ц.И.К., сочен от ответниците.
Свидетелят В.М. излага в показанията си, че има свой офис в
жилищната сграда, в която бил офиса, ползван от ищцовото дружество, като
неговия бил с лице към ***, а този на ищеца – към ***“. Сочи, че от 1998г.
живеел в ***, но през 2008г. се върнал и установил трайно в ***, като
постоянното му местоживеене било в ***, но посещавал често и имота си в
***, на б***. Твърди, че преди около 10 – 12г. бил извършен сериозен ремонт
на офиса, ползван от ищцовото дружество – разрушен бил бар, който
съществувал преди; свалена била мазилка и измазано след това; изградила се
преградна стена, за да се обособят два офиса; на мястото на прозорците били
направени две врати. Твърди, че ремонтните дейности били правени от
дъщерята на ответника Н. К. – Д. и съпруга й В., като помагал и бащата на
последния, подменяйки електрическата инсталация и водопроводната мрежа.
Излага, че ответника Н. К. имал наблюдения за извършените ремонтни
дейности, т.к. живеел в същата сграда. Свидетелят сочи още, че той бил
10
ангажиран за изработването на мебели, които били монтирани в офиса на
ищеца след ремонта.
Свидетелката С.К. – майка на представляващата ищцовото дружество
Д.Х. и бивша съпруга на ответника Н. К., твърди в показанията си, че ищеца
ползвал офиса на б*** от около 2006г. Излага, че преди това помещението
било на тухла и те извършили всички ремонтни дейности, за да започне да
функционира по това си предназначение – заплатили за изграждане на в и к и
ел.инсталации; направили самостоятелен вход, като избили отделна входна
врата откъм ***“; направени били преградни стени, разделящи помещенията
в офиса. Твърди още, че тя работела там, приемайки клиенти за покупко-
продажби на земеделски земи и сключване на арендни договори за
осъществяване дейността на ищцовото дружество. Сочи, че консумативните
разходи били заплащани от ищеца, като партидата за ел.енергия била на
името на дружеството, а разходите за вода плащала тя в брой на ответника Н.
К., съгласно показанията на поставен контролен водомер, т.к. тази партида
била на негово име. Св.К.а твърди, че споровете между ищеца и ответника
започнали след като последния сформирал съжителството си с ответницата М.
Й..
Свидетелят Ц.К. излага в показанията си, че познавал ответника Н. К. и
около 2006 – 2007г. участвал в направата на водопроводна инсталация в
помещението на първия етаж в имота му на ***“. Пояснява, че към същия
момент работел във фирмата, която била наета за тези дейности и участвал
като работник, поради което не бил запознат с уговорките между възложител
и изпълнител, както и кой извършвал плащанията. Твърди, че сменял
тръбната система на чистата вода в десния офис, както и разклонения в
мазата, водещи до левия и десния офис. Твърди още, че и впоследствие
извършвал различни дейности в жилището на ответника Н. К., поради което
ходел там и го виждал да излиза и от двата офиса на първия етаж.
В свидетелските показания се излагат различни факти, които са
непосредствено възприети от даващите показания и съдът ги възприема при
формиране на изводите си. Не се констатират противоречия, разколебаващи
вярата на съда в събраните гласни доказателства.
По делото са изслушани в о.с.з. на 22.03.2023г. и 26.05.2023г. съдебно-
техническа експертиза и допълнителна такава. От тях се установяват следните
11
обстоятелства: Самостоятелен обект в сграда с идентификатор
56722.660.618.1.2 е разделен на две части: западна, която е с площ от
38,73кв.м., състояща се от едно помещение и санитарен възел, неоцветена на
скицата, представляваща неразделна част от заключението и източна - с площ
26,52кв.м., състояща се също от едно помещение и санитарен възел, оцветена
в синьо на скицата към експертното заключение. Двете части са обособени,
чрез преграждане на свод с гипскартон. Установява се също така, че по
начина, по който са изпълнени към настоящия момент и при спазване
изискванията на чл.38 от ЗУТ, тези две части могат да бъдат обособени като
отделни самостоятелни обекти с предназначение – офис. Самостоятелният
обект с идентификатор 56722.660.618.1.2 има два отделни входа откъм
улицата, видно от експертното заключение.
Установява се още от заключението по допълнителната експертиза, че
има промяна в площта и размерите на имота, описан в представения от
ответниците и обсъден по-горе протокол от 12.05.1992год. на Плевенски
районен съд, която се дължи на изградения в северозападната част санитарен
възел и склад към него със застроена площ 5,75 кв.м. – изградени, както
пояснява вещото лице при изслушването му - под една тераса, върху терена.
Самостоятелен обект в сграда с идентификатор 56722.660.618.1.1 не е заснет
правилно при изготвяне на кадастралната карта на гр. Плевен през 2008год.,
според експертното заключение, а площта му е отразена по документ за
собственост. Посочено е от вещото лице, че сградата на ***“ е паметник на
културата от категория „за сведение“, съгласно Писмо №5675 от 15.12.1989г.
Според експертното заключение по допълнителната експертиза,
западната част на обекта – оформена на място като западен офис и неоцветена
на изготвената скица, е със застроена площ 38,73 кв.м., с отделен вход откъм
*** и се състояща се от едно помещение, разделено помежду си с алуминиева
дограма, което е със светла площ 24.05кв.м., тоалетна със светла площ 2,81
кв.м. и склад със светла площ 1,56 кв.м. Това помещение е с граници: изток-
тоалетна и помещение на източен офис, запад- двор, север-тоалетна и склад
на западен офис и самостоятелен обект в сграда с идентификатор
56722.660.618.1.1, юг- ***. Тоалетната на тази западна обособена част е с
граници: изток - помещение на западен офис, запад- двор, север- склад, юг-
помещение на западен офис. Склада на западната част е с граници: изток -
самостоятелен обект в сграда с идентификатор 56722.660.618.1.1, запад -
12
двор, север - самостоятелен обект в сграда с идентификатор
56722.660.618.1.1, юг - тоалетна на западен офис.
Вещото лице е посочило, че за да се обособят двата обекта като
самостоятелни първо трябва да се изиска нотариално завереното съгласие на
собствениците на жилища - непосредствени съседи на обектите и след това
трябва да се изготвят проекти по всички части- архитектура, конструкции,
ВИК ОВИ, електро, енергийна ефективност, ПБЗ, сметки, координация и др.
Дало е заключение, че общата стойност на разходите за обособяване на
обектите като самостоятелни възлиза на 4969,63лв.
Съдът изцяло възприема експертните заключения, като обективни,
компетентни и неоспорени от страните.
При така установената фактическа обстановка, съдът намира от правна
страна следното:
Соченото от ищеца придобивно основание, на което твърди, че е
придобил собствеността върху процесната част от самостоятелен обект с
идентификатор 56722.660.618.1.2 по действащата кадастрална карта и
кадастрални регистри на ***, е изтекла в негова полза придобивна давност.
При същите фактически твърдения отрича правата на собственост на
ответника – придобиването по давност от ищцовото дружество на същата част
от имота, за която ответниците претендират права на собственост и ползване.
Установи се от обсъдения препис на Протокол от 12.05.1992г. по
гр.д.*** по описа на ПлРС, че ответника Н. К. е придобил при съдебна делба
собствеността върху процесния имот, който по действащата кадастрална
карта и кадастрални регистри на *** представлява самостоятелен обект в
сграда с идентификатор 56722.660.618.1.2. Стана ясно, че към момента на
делбата имота е представлявал част от първия етаж от двуетажна жилищна
сграда в имот съставляващ планоснимачен ***, която част е била с площ от
59,50кв.м. и състояща се от две стаи с южно и югоизточно изложение,
коридори пред тях със самостоятелен вход от към *** (сега ***“), заедно с
230 кв.м. ид.ч. от дворното място.
Установи се също така, че с писмен договор за наем от 01.02.2008г.
ответника Н. К. е предоставил част от гореописания имот за ползване на
ищцовото дружество „Вилдес Инвест“ ООД, което е било със законни
представители дъщерята на наемодателя и нейния съпруг. Стана ясно от
13
същия договор, че за ползването не е била дължима наемна цена, но
наемателя е поел задължението да направи подобрения, СМР и оборудване на
помещението за негова сметка. Както се посочи по-горе, страните не са
описали отдаденото под наем помещение с повече индивидуализиращи
белези, освен адреса на имота, в който се намира, но по делото няма
твърдения, че между страните е уговаряно наемно правоотношение за друго
помещение в същата сграда.
Установи се още, че на 01.05.2008г. ответника Н. К. и ищцовото
дружество са подписали отново договор с предмет част от офис с посочения
по-горе адрес при уговорки за съвместно ползване за период от 01.05.2008г.
до 01.05.2018г.
Поради горното, съдът приема, че ищцовото дружество е установило
държане върху спорния офис със съгласието на притежаващия правата на
собственост и при уговорки, характеризиращи наемно правоотношение – без
дължима наемна цена, но при задължение за ищеца да престира труд и
материали за подобрения, СМР и оборудване на помещението за
предназначението му като офис.
При съществуващата родствена връзка между ответника Н. К. и
представляващата дружеството, на което е било предоставено ползването на
помещенията, уговорките между подписалите двете съглашения са в духа на
нормални семейни взаимоотношения. Така, както са обективирани обаче,
показват постигнато съгласие за временно ползване на имота от ищеца за
нуждите на офис, в който да осъществява дейност дружеството.
Ето защо, съдът приема, че фактическата власт върху спорното
имущество е придобита от „Вилдес инвест“ ООД като държане – на
договорно правно основание.
В своята последователна практика ВКС приема, че в такъв случай, при
промяна на намерението на субекта, упражняващ фактическата власт,
намерението да се държи вещта като своя, вместо за другиго или като обща,
трябва да бъде изразено по ясен /несъмнен/ начин, т.е. чрез действия които не
будят съмнение за отричане на чуждата власт по отношение на вещта и не
допускат чужди действия. В тази хипотеза /при превръщане на държането във
владение/ в тежест на претендиращия владение, годно да породи правни
последици, е да докаже извършването на такива действия след придобиване
14
на фактическата власт (в този смисъл е и приетото в Решение №8 от
19.02.2014г. на ВКС, II г.о., гр.д.№5109/2013г.).
Установеното от събраните гласни доказателства за извършени от
ищцовото дружество ремонтни дейности в процесното помещение, в
следствие на което е било обособено като офис и ползването му по това
предназначение необезпокоявано до връчване на нотариалната покана от
ответниците през 2021г., не могат да се приемат като действия, които да
отричат чуждата власт на собственика. Това е така, т.к. материалното
държане е било установено с негово съгласие, ремонтните дейности също са
били извършвани с негово съгласие и по писмена уговорка.
Действията по откриване на партида за ток, телефонен пост,
осигуряване на охрана, заплащане на вода, поставяне на указателна табела,
също са свързани с ползването на помещенията за офис в съответствие с
писменото договорно съглашение и не демонстрират държане на вещта за
себе си.
С оглед начина на установяването на фактическата власт върху
процесния офис от ищцовото дружество - на договорно правно основание, за
действия, които несъмнено изразяват отричане властта на ответника Н. К.,
могат да се приемат такива, запълващи съдържанието на правомощието на
собственика, които обаче се отличават от писмено уговорените и нормално
свързаните с едно правоотношение за безвъзмездно ползване.
Съдът счита, че такива в случая не се установиха.
Съдът приема, въз основа на изслушаните експертни заключения, че е
налице техническа възможност за обособяване на спорната част от 38,73кв.м.
в самостоятелен офис при спазване изискванията на чл.38 от ЗУТ, като
оставащата част от самостоятелния обект с идентификатор 56722.660.618.1.2,
имаща площ от 26,52 кв.м. също отговаря на тези изисквания. Стана ясно от
заключенията на вещото лице, че стойността на разходите за обособяването
на двата обекта в офиси би възлязла на 4 969,63лв. и те не могат да се
приемат за значителни, т.к. са около 21 % от данъчната оценка на имота, а от
пазарната биха били и по малък. Съдът счита също така, че ирелевантен е
факта, че фактическото обособяване на двете помещения в офиси на място не
е станало с одобрението на оторизираните технически органи, както и не е
налице съгласуван проект с Министерство на културата, с оглед
15
категоризирането на сградата като паметник на културата. От значение са
обстоятелствата, че съществува възможността за обособяване и за искане на
необходимото разрешение.
Горното обаче не е от значение за решаване на спора, с оглед приетото,
че ищеца не установи елементите от фактическия състав на давностното
владение, с което обосновава правата си върху процесното имущество, а в
същото време ответниците установиха правата си на собственост за
последния приобретател М. Й. и на вещно право на ползване на праводателя й
Н. К..
Поради изложеното, съдът счита, че ответника Н. К. е бил собственик
на процесния имот до момента на прехвърляне на правата му в полза на
ответницата М. Й. с договора за покупко-продажба от 26.03.2021г.,
обективиран в нот.акт *** на нотариус с рег.№***, а след това правото на
собственост е преминало в патримониума на приобретателя, като
прехвърлителя е запазил вещното право на ползване.
При съобразяване на горния анализ, съдът намира за неоснователен и
недоказан предявеният от ищеца иск за установяване, че е собственик на
спорното имущество - обособима част от самостоятелен обект с
идентификатор 56722.660.618.1.2 по кадастралната карта и кадастралните
регистри на ***, представляваща обособена самостоятелна стая със
самостоятелен вход и с площ от 40 кв.м., разположена в западната част на
жилището.
С оглед изхода на спора по горния иск, съдът следва да разгледа
предявеният в условия на евентуалност иск.
По същите съображения - за недоказаност елементите от фактическия
състав на давностното владение по отношение на спорното имущество, съдът
намира за неоснователен и недоказан и предявеният при условия на
евентуалност иск за установяване правата на собственост на ищцовото
дружество върху идеална част от процесния недвижим имот, съответна на
владяните 40 кв.м. от имота с площ от 59,5 кв.м., т.е. 40/59,5 ид.ч. или 400/595
ид.ч.
С оглед изхода на производството и на основание чл.78, ал.3 от ГПК
ищеца дължи на ответниците направените деловодни разноски, които са в
размер на 1 810лв., от които 830лв. платено от ответника Н. К. адвокатско
16
възнаграждение, 830лв. платено от ответницата М. Й. адвокатско
възнаграждение и 150лв. разноски за вещо лице.
Воден от горното, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявеният от „ВИЛДЕС ИНВЕСТ“ ООД с ЕИК ***
против Н. Х. К. с ЕГН ********** и М. Б. Й. с ЕГН **********, ИСК с
правно основание чл.124 ал.1 от ГПК, за признаване за установено по
отношение на ответниците, че ищеца е собственик на следния недвижим
имот: обособима част от самостоятелен обект с идентификатор
56722.660.618.1.2 по кадастралната карта и кадастралните регистри на ***,
одобрени със Заповед №РД-18-71/06.06.2008г., с адрес на самостоятелния
обект: ***, с означена в документа площ на самостоятелния обект 59.50 кв.м.,
която обособима част представлява обособена самостоятелна стая със
самостоятелен вход и с площ от 40 кв.м., разположена в западната част на
жилището, като НЕОСНОВАТЕЛЕН и НЕДОКАЗАН.
ОТХВЪРЛЯ предявеният от „ВИЛДЕС ИНВЕСТ“ ООД с ЕИК ***
против Н. Х. К. с ЕГН ********** и М. Б. Й. с ЕГН **********, ИСК с
правно основание чл.124 ал.1 от ГПК, за признаване за установено по
отношение на ответниците, че ищеца е собственик на следния недвижим
имот: 400/595 ид.ч. от самостоятелен обект с идентификатор
56722.660.618.1.2 по кадастралната карта и кадастралните регистри на ***,
одобрени със Заповед №РД-18-71/06.06.2008г., с адрес на самостоятелния
обект: ***, с означена в документа площ на самостоятелния обект 59.50 кв.м.,
като НЕОСНОВАТЕЛЕН и НЕДОКАЗАН.
ОСЪЖДА на основание чл.78, ал.3 от ГПК „ВИЛДЕС ИНВЕСТ“ ООД
с ЕИК *** ДА ЗАПЛАТИ в полза на Н. Х. К. с ЕГН ********** и М. Б. Й. с
ЕГН **********, сумата от 1 810лв., представляваща деловодни разноски.
Решението подлежи на обжалване пред Плевенски окръжен съд в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – Плевен: _______________________
17