Р Е Ш
Е Н И
Е №103
гр.Поморие, 22.05.2019год.
В ИМЕТО НА
НАРОДА
ПОМОРИЙСКИЯТ районен съд, гражданско
отделение, в публично заседание на седми ноември през две хиляди и
осемнадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: НАСЯ ЯПАДЖИЕВА
при секретаря Валентина Атанасова, като разгледа
докладваното от съдия Н.Япаджиева гр.дело №81 по описа за две хиляди и
осемнадесета година за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството пред ПРС е образувано въз
основа на постъпила
искова молба подадена от Г.К.Р., М.А.Д., Р.С., С.А.Р. и Я.В.М. всички
представлявани от пълномощника адв.П.З. против Етажната собственост (ЕС) на
сграда С „Сигма”, с идентификатор 57491.509.24.3, к-с „Сънсет Ризорт”, с адрес
в гр.Поморие, ул.”Княз Борис І” №219, представлявана от
„Двора” ЕООД чрез управителя В.Г.Д.Ищците в исковата молба сочат, че са
собственици на апартаменти в жилищна сграда с идентификатор 57491.509.24.3 и на
28.12.2017г. е проведено извънредно общо събрание на собствениците в
етажната собственост на сграда С „Сигма“
и те в качеството си на собственици оспорват приетите решения като
твърдят, на първо място, че проведеното на 28.12.2017г. ОС е с дневен ред
напълно идентичен с дневния ред на събранието проведено на 14.11.2017г.,
за което пред ПРС е висящо гр.д. № 856/2017г. и това може да се
квалифицира като злоупотреба с право. Твърдят, че приетите
решения са незаконосъобразни, приети при неспазване на предвидения в чл.12 и
чл.13 от ЗУЕС ред за свикване на ОС, на изискуемия кворум за провеждане на
общото събрание и вземане на решения, неспазване на разпоредбите на чл. 48 и чл.50 от ЗУЕС, касаещи създаването на Фонд „Ремонт и
обновяване“. Твърдят, че е налице съществено разминаване между
посочените в протокола площи с тези вписани в имотния регистър и кадастралната карта,
като вписаната в протокола обща застроена площ на сградата е 36721.62кв.м., и
идеални части 8136.17кв.м. с обща площ – 44857.79 кв.м. и 394 обекта не отговарят на действителното положение, а
видно от документите за собственост,
сграда „Сигма“ е от 14 етажа със застроена площ на сградата 4088кв.м. и РЗП 40002кв.м., а от приложената от СГКК Бургас справка
сградата е от 14 етажа, и застроената и площ е от 5409 кв.м. и
395 самостоятелни обекта, т.е. разликата между
посочената в протокола РЗП на сградата и тази в документите за
собственост е с повече от 3000кв.м., което води до разлики в идеалните части.
Твърди, че вписаните в протокола общи части на етажните собственици от №328 до №394 от списъка, не
съответстват на действително притежаваните от тях. Сочи, че протокола не отговаря на
императивните изисквания на чл. 16, ал.5 от ЗУЕС, като списък
на присъстващите лица не е подписан от председателстващия и протоколчика, че е
отразена цялата припадащата се ид.ч. за
самостоятелен обект с идентификатор 57491.509.24.3.348, а липсват доказателства
собствениците му да се присъствали на събранието на 28.12.2017г. и
незаконосъобразно са вписани в протокола,
а много от лицата посочени в приложението не са единствени собственици на обекти, а го
притежават с други лица, за които не е отбелязано да са присъствали или да се
представлявани и независимо от това цялата припадаща се ид.част на
самостоятелния обект е включена при изчисляване на кворума и при гласуването.
Счита, че в нарушение на чл.16 ал.5 от ЗУЕС в протокола от проведеното ОС не са
записани кадастралните номера на самостоятелните обекти на болшинството от
етажните собственици, съгласно изискването на ЗУЕС, а именно посочването на
кадастралния номер в протокола и неговия собственик, поради което е допуснато
нарушение. На следващо място
сочи, че за етажния собственик възниква задължение да заплати
съответната стойност на ремонт само в случай, че подлежат на ремонт площи от сградата, които са общи части,
по естеството или предназначението си, а
в приетото решение за извършване „необходим ремонт“ на сграда С „Сигма“ не е записано, че следва
да се извърши ремонт на покрива и е
спорно общи части ли са покривните
тераси. Оспорва приетите решения по т.2, т.3, т.4, т.5, т.6, т.7 от
дневния ред, като незаконосъобразни. Приетото решение по т.3 относно
приетия „бюджет“, не става ясно въз основа на какви параметри е формирана
сумата в размер на 658536.77 евро, след като в същия не се съдържат данни нито
за общата площ на покрива (покривните тераси), нито цена за ремонт на кв.м.
По отношение
приетото решение по т. 4 сочи, че е нарушена
императивната разпоредба на чл.50, ал.2, т.1 от ЗУЕС, изискваща средствата във Фонд „Ремонт и
обновяване“ да се набират от ежемесечни вноски от собствениците в размер,
определен с решение на общото събрание, а е взето решение, че вноската за Фонд „Ремонт и обновяване“ е платима еднократно до края на
м. август 2018г. По отношение
приетото решение по т.5 сочи, че то не съответства на предварително обявения
дневен ред, а решението по т.6 е незаконосъобразно, тъй като е недопустимо да
се начислява лихва за вноски които не са дължими към м.август 2018г. Моли съдът да отмени
решенията приети на проведеното на 28.12.2017г. общо
събрание на собствениците на сграда с идентификатор 57491.509.24.3, сграда С
/Сигма/ в комплекс „Сънсет Ризорт“, обективирани в протокола от същата дата. Претендира направените по делото разноски.
В допълнително становище от
28.05.18г.
сочи, че е налице несъответствие между РЗП на сградата съгласно списък на присъствалите
собственици на проведеното общо събрание и РЗП на сградата вписано в документите за собственост и в имотния
регистър е съществено, като твърди, че е налице разлика в притежаваните от
етажните собственици идеални части и твърди, че посочените в списъка ид.части
притежавани от етажните собственици са неверни и неотговарят на одобрения
архитектурен проект. Сочи, че е налице несъответствие на броя на обектите в
процесната сграда, тъй като съгласно Разрешението за ползване блок „С“ се
състои от 338 обекта от които 323 апартамента, а в списъка на присъстващите са
вписани 394 обекта, като вписаните 56
обекта в повече не съответстват на одобрения архитектурен проект на сградата и
не са самостоятелни обекти по смисъла на
параграф 1 от ДР ЗКИР и вписаните
към тези обекти ид.части не им
принадлежат. Отделно сочи, че е налице несъответствие на площта на обектите
посочена в н.акт и тази посочени в ценообразуването, като е видно от ценообразуването, че към
площта на отделни апартаменти са включени площи на откритите тераси, за които
ответникът твърди, че са общи части, поради което общите части към
самостоятелните обекти и техния общ размер вписани в списъка на присъствалите
собственици са неверни и несъответстват на действително притежаваните такива.
При справка по делото процесуалният представител е констатирал, че в
представените към отговора на исковата молба документи за собственост към
площта на отделни апартаменти са включени и площи на открити /покривни/ тераси,
за които ответникът твърди, че са общи части, а именно: Апартамент С7-14
включена тераса от 37.50 кв.м./л.879-880, том.3 от делото/; Апартамент С9-1
включена тераса от 37.92 кв.м./л.958-959,том 3 от делото/; Апартамент С9-10
включена тераса от 28.59 кв.м. /л.972-973, том 3 от делото/; Апартамент С10-5
включена тераса от 120.21 кв.м./л.998-999, том 3 от делото/; Апартамент С13-1
включена тераса от 177.19 кв.м./л.1020, том 3 от делото/; Открити тераси са
включени и към площта на апартаменти С6-33,С9-23 и С10-1, съответно тераса с
площ от 47.60 кв.м.; тераса с площ от 28.59 кв.м. и
тераса с площ от 124,76 кв.м. съгласно нот.акт №145 от 25.03.2014г./ Твърдят,
че общите части към самостоятелните обекти, както и техния общ размер вписан в
„Списък на присъствалите собственици“ към протокола от
общото събрание са неверни и не съответстват на действително притежаваните
такива, а несъответствията в броя на самостоятелните обекти в сградата и в
идеалните части са съществени, поради което твърдят, че не е бил налице
изискуем кворум за провеждане на събранието и при вземане на решенията. На
последно място в становището сочат, че в противоречие с представените по делото
доказателства е твърдението на ответника в т.II.4 от отговора, че приетото
решение по т.4 от обявения в поканата за свикване на общо събрание дневен ред,
не е такса за Фонд „Ремонт и обновяване“, а такса която се събира еднократно по
решение на общото събрание. Видно от обявения дневен ред, в т.2 от същия е
предвидено създаване на Фонд „Ремонт и обновяване“ на сградата, вноските по
който се събират ежемесечно. В поканата за свикване на общото събрание не е
включена точка за приемане на решение за събиране на друга такса, освен за Фонд
„Ремонт и обновяване“ на сградата.
В срок е постъпил отговор от
ответника, който оспорва твърдението за допуснати нарушения при свикването и
провеждането на общото събрание на 28.10.2017г. и за нарушения на
чл.48, 50 и 51 от ЗУЕС. Счита, че е неоснователно възражението за липса на
кворум и несъответствие на посочените в
протокола площи, тъй като информация за общите части на сградата за всеки
самостоятелен обект, ответника е извел от документите за собственост, като
ид.части от общите части посочени в документите за собственост в кв.м. са били преобразувани в процент, за да се съобрази кворума
по чл.15 от ЗУЕС, само за нуждите на
общото събрание и това е посочено в списъка/таблица на присъствалите. Относно вписаните в протокола ид.ч. на етажните собственици
от №328 до №394, с изключение на СОС под
№ 329 и №330 са собственост на „Сънсет къмършъл“ ЕООД и това е видно от
търговския регистър, а относно обект с идентификатор 57491.509.24.3.348 твърди,
че е собственост на 35 лица и дружеството „Двора“ ЕООД и за този обект са
посочени припадащите се ид.части от общите части на сградата, като на
събранието са присъствали 31 съсобственика /л.200/, а обект с идентификатор
57491.509.24.3.347 е собственост на
„Сънсет ризорт къмършъл“ ЕООД и „Дворо“ ЕООД и в документите за собственост са
посочени припадащите се ид.части от общите части на сградата. Относно възражението, че
списъка с присъстващите не е подписан от председателя сочи, че същия е
неразделна част от протокола и това е отразено в самия протокол и че всички
присъствали на събранието са се подписали в протокола и същия съдържа всички
изискуеми от закона реквизити. Твърди, че цялата проведена дискусия на
събранието е била свързана с необходимостта от ремонт на покрива и покривните
тераси които не са индивидуална собственост, поради което ставало ясно, че
решението е взето за извършване на необходим ремонт на покрива във връзка с
течовете и е проведена анкета
между собствениците във връзка с постъпилите предложения за отстраняване
проблема и въз основа на избора направен от тях е калкулиран и бюджета за ремонт и съответно е
определена вноската за всеки собственик
на сградата, съобразно притежаваните от
него ид.част от общите части на сградата. Относно начина за внасяне на таксата
във фонд „Ремонт и обновяване“ твърди, че изцяло в правомощието на ОС е
да реши как ще са събират
таксита и плащането на една вноска и с цел
да се облекчат собствениците. Моли съдът да отхвърли иска.
Представя доказателства. Претендира
разноските.
Предявения иск е с правно основание чл.40, ал.1 от Закона за
управление на етажната собственост.
Съдът след преценка на събраните
доказателства намира за установено от фактическа страна следното:
Установява се от представените: н.акт №197,
том I, дело №190/17.04.2012г. вписан с вх. рег.№686/17.04.2012г.; н.акт №145, том VII, дело
№1289/16.12.2009г. вписан с вх. рег.№3375/17.12.2009г.;
н.акт №189, том III, дело №571/22.08.2011г.; н.акт №51, том IV, дело
№608/05.09.2014г. вписан с вх. рег.№2241/05.09.2014г.;
н.акт №21, том II, дело №395/03.07.2014г. вписан с вх.
рег.№1577/03.07.2014г., че ищците са собственици на недвижими имоти находящи се
в жилищна сграда за временно обитаване с обекти на КОО - блок „С“ в комплекс
„Сънсет ризорт“ и в тази връзка
имат правен интерес от оспорване решенията приети на ОС на ЕС проведено на 28.12.2017г.
Установява се от представената покана за свикване на извънредно общо събрание на
собствениците в етажна собственост на блок С (Сигма) /л.122/ че ОС се свиква от
управителя на ЕС на блок Сигма с
идентификатор № 57491.509.24.3 по кадастралната карта на град Поморие, комплекс
„Сънсет ризорт“ в град Поморие, на адрес - град Поморие, ул. „Княз Борис I“ № 219, на основание чл. 12, ал. 1, т. 1 и чл. 13 от Закона за управление
на етажната собственост (ЗУЕС). Видно от покана със същата съобразно
разпоредбите на ЗУЕС е обявен дневния ред на ОС, който е следния: 1.Избор на протоколчик
за провеждане на общото събрание; 2.Приемане на решение за извършване на
необходим ремонт на сградата по смисъла
на пар.1, т.8 от ДР на ЗУЕС и създаване на Фонд „Ремонт и обновяване“ на
сградата; 3. Приемане на бюджет за извършване на Необходимия ремонт на сграда С
(Сигма); 4.Определяне на размера, начина, сроковете и условията на плащане на
паричните вноски за поддържането на Фонд „Ремонт и обновяване“ на сградата
предвид нуждата от извършване на необходим
ремонт на сградата; 5. Приемане на решение, с което възлага на управителя на
сграда С (Сигма) да сключи договори за извършване на необходим ремонт на
сградата по смисъла на пар.1, т.8 от ДР на ЗУЕС с когото прецени, при условия и
цена каквито прецени, но в рамките на приетия бюджет на етажната собственост;
6. Определяне на финансови санкции за етажни собственици,
които не са платили точно и в срок вноските за Фонд „Ремонт и обновяване“; 7.
Вземане на решение за предприемане на юридически действия от
страна на управителя на етажната собственост при неплащане на задължения от
страна на Етажните собственици и определяне на съответни мерки за това.
В поканата е посочено дата, часа и мястото където ще се проведе събранието - 28.12.2017 г. от 9:00 часа в зала
„Емералд“ на етаж - 1 ( минус едно, сутерен ) на сграда Д (Делта), в комплекс
„Сънсет Ризорт“ в град Поморие, на адрес - град Поморие, ул. „Княз Борис I“ № 219. Поканата е представена на руски и
английски език.
Представен е протокол от 20.12.2017г. /л.127/
видно от който, поканата за свикване на общо събрание насрочено за 28.12.17г.
е залепена на входната врата на блок С (Сигма) на
20.12.2017г. в присъствието на Г.П.Г.. Представено е
съобщение /л.131/ до собствениците с посочена дата и час – 04.01.2018г.,
16.40ч., подписано от управителя, в което се съдържа информация, че протокола от
ОС на ЕС е изготвен и протокол от 04.01.2018г., в който е
посочено, че на входната врата на сграда С (Сигма), е залепено съобщението за
изготвения протокол на ОС на ЕС проведено на 28.12.2017г. /л.132/
и всеки собственик може да се запознае и да получи копие от протокола от
проведеното ОС, заверено Вярно с оригинала и приложенията към него от
рецепцията в сградата, като дата на това удостоверяване е посечено „днес
04.01.2018г. в 16.30ч.“. Представено
е потвърждение от 28.03.2018г. на л.133 от делото, в което Управителят В.Г.Д.
представляващ „Дворо“ЕООД с ЕИК202695403, със седалище и адрес на управление
гр.Поморие ул.Чайка №1 като собственик на СОС с идент. 57491.509.24.3.347 в сграда
Сигма в комплекс Сънсет ризорт в гр.Поморие потвърждава всички юридически и
фактически действия извършени от упълномощеното от него лице Н.Г.П.при
участието му в Общите събрания на ЕС на сграда С/Сигма/ в комплекс Сънсет
Ризорт като пълномощникът е действал в качеството му на собственик на
самостоятелен обект в сградата.
По делото е представено пълномощно с което В.Г.Д.
в качеството си на управител на „Дворо“ ЕООД и като собственик на
самостоятелни обекти и като управител на етажната собственост на сграда А /
Алфа/, сграда В / Бета/, сграда С / Сигма/, сграда D / Делта/, сграда E / Ета/ упълномощава Н.Г.П.да
го представлява пред Общото събрание на ЕС в посочените по горе сгради при
участието му в ОС на ЕС на всички жилищна сгради в комплекс „Сънсет ризорт“ от
09.09.2014г. л./134/
Представен е протокол на
проведеното на 28.12.2017г. ОС на ЕС на блок С (Сигма), с идентификатор №
57491.509.24.3 по кадастралната карта на град Поморие, комплекс „Сънсет ризорт”
в град Поморие, ул. „Княз Борис I” № 219. В протокола са посочени присъствалите собственици и упълномощени
лица, като е посочено всеки собственик с
какъв процент ид.части от общите части на сградата разполага. Видно от протокол в същия е отразено, че неразделна част от
протокола са приетия бюджет за извършване на необходим ремонт, списък с подписи
на присъстващите на ОС лица, доклад на фирма Бейтс, пълномощни. Към протокола е приложена списък на
собствениците присъствали на ОС на ЕС на
28.12.2017г., който е във вид на таблица с положените подписи на присъстващите,
с посочени обектите в сграда С (Сигма), със съответния собственик, площ на обекта без ид.части, площ
на ид.части, процент на ид.части и подпис. В тази таблица посочените обектите в сграда
С (Сигма) са 394. В тази връзка е
представена и справка от СГКК Бургас за
самостоятелните обекти и в писмо СГКК Бургас /т.IV, л.1173/ е посочила, че сграда с идентификатор 57491.509.24.3 по к.карта на гр.Поморие е със
застроена площ по КККР 5409 кв.м. и в същата са нанесени 395
самостоятелни обекта. В представената таблица /л.1318/, като ценообразуване за
жилищна сграда за сезонно ползване с обекти на КОО секция „С“
обектите са 397.
Видно от протокола в събранието са
участвали лично и чрез пълномощник собствениците на 82 обекта.
Прави впечатление, че в списъка е посочено,
че СОС с идентификатор 57491.509.24.3.348 със ЗП от 5,21 кв.м. ведно с 0.60 кв.м. ид.ч. от
общите части на сградата е собственост на 35 съсобственици на този обект, / в протокола от ОС е
посочен като 57491.509.24.3.347/ и на събранието присъствали лично 31 лица – А. Х. Х., Н.О.П.,Я.К.М., И. И.К.,В.В.В., Г. П. К., Е. А. Д.;И. Д. Д., Д.А.Я., М. С. С., Р.А. Д., С.Т. С., Т. В. Б., Н. К. Г., Т. А.Д., А.Й. Х., Б. Р.Н., Г.П.К., Г. Д.Х., Ж. А.Г., М. С.Г.,Р.Т.К.,Р.Д. Д., С.Г. Ж., С. В. Ш., Г.П.Г., М. Т. П., К. И. К. и всички те са представлявали
съобразно разпоредбата на чл. 14, ал.4 от ЗУЕС
и други собственици, като в представените „съгласие за гласуване“
/пълномощни/ изрично е посочено, че
собственика дава съгласие за гласуване за общата сума която да бъде събрана от
всички етажни собственици във фонд „Ремонт и обновяване“ и конкретна сума която
да е вноската дължима от него за фонд „Ремонт и
обновяване“. В Протокола е
посочено, че притежаваните от всеки собственик ид.части са прекалкулирани към
кворум 100% и за нуждите на гласуването на всеки от собствениците е
раздаден лист с посочено число-процент на притежаваните от него ид.части от общите
части на сградата, с който да гласува. На общото събрание е избран протоколчик
и са приети следните решения: по т.2 от дневния ред: Да се извърши Необходим ремонт на
сградата по смисъла на nap. 1, т.8 от ДР на ЗУЕС и да се създаде Фонд „Ремонт и
обновяване” на сградата; по т.3 от дн.ред: Приема предложения бюджет за извършване на
Необходимия ремонт на сграда С /Сигма/, който е неразделна част от настоящия
протокол;
по т.4 от дн.ред: Вноската за поддържането на
Фонд „Ремонт и обновяване“ на сграда С /Сигма/ за извършването на Необходимия
ремонт да е съобразно приетият бюджет преизчислена за всеки собственик
поотделно съгласно разпоредбата на чл.50, ал.2 от ЗУЕС, а именно съобразно
идеалните му части в общите части на етажната собственост, но не по-малко от
един процент от минималната работна заплата за страната, платима еднократно до
месец август 2018година, по банков път по специално открита банкова сметка ***
- за Фонд „Ремонт и обновяване“, която да се открие на името на Управителя
на Етажната собственост, съгласно
разпоредбата на чл.50, ал.З от ЗУЕС. Таксите за всеки един СОС за Фонд Ремонт и
обновяване“ на сградата са посочени в приетият бюджет,
който е неразделна част от настоящия протокол;
по т. 5 от дн.ред: Приема решение, с което
възлага на управителя на сграда С /Сигма/в комплекс „Сънсет ризорт“ да сключи
договори, както за извършването на Необходимия ремонт на сградата по смисъла на
пар.1, т.8 от ДР на ЗУЕС, но и да сключи договор с независим надзор, който да
осъществява контрол и наблюдения на извършването му и който да предоставя
регулярни отчети до етажните собственици относно неговото изпълнение, с когото
прецени, при условия и цена каквито прецени, по всички договори да са в рамките
на приетия бюджет на етажната собственост за извършването на Необходимия ремонт
на сградата. Разрешава на основание чл.50, ал.5 от ЗУЕС на управителя на сграда
С /Сигма/ да се разпорежда с всички средства събрани в банковата сметка със
специално предназначение - за Фонд „Ремонт и обновяване“ съгласно приетото
решение на ОС на ЕС за извършването на Необходимия ремонт на сградата, както
намери за добре;
по т.6 от дн.ред: Приема
решение, при неплащане точно и в срок на вноската за поддържането на Фонд
„Ремонт и обновяване“ на сграда С /Сигма/ за извършването на
Необходимия ремонт, приета на това ОС на ЕС, етажният собственик да дължи лихва
за забава и размер на 5 % годишно върху дължимата вноска за всеки ден забава до
окончателното изплащане на задължението му към ЕС;
по т.7 от дн.ред: При неплащане
на задължения към Етажната собственост на сграда С /Сигма/ управителят има
право да предприема съдебни процедури срещу отделни собственици, като завежда
съдебни искове пред местно компетентния съд по местонахождение на етажната
собственост.
Видно от протокола почти всички решения са
приети с едно и също мнозинство в първа и шеста точки „ за“ са гласували
96,70295% ид.ч. от общите части на сградата, „против“
няма и „въздържали се“ са гласували 3,29705% ид.ч. от
общите части на сградата, като в останалите точки против и въздържали се
разменят – въздържали се няма, а , „против“ са гласували –3,29705% от общите
части на сградата.
Видно от представените документи наречени
„съгласие за гласуване“, съставени на
български език и съответно английски или руски език, собственици на
самостоятелни обекти в сграда С /Сигма/ са
упълномощили други лица, да ги представляват пред ОС на ЕС на сграда С /Сигма/, като са
посочени и съответни изисквания и
ограничения при гласуването, а именно: че упълномощителят не
може да гласува увеличаване на паричната вноска за управление и поддръжка на
общите части и същата не може да бъде повече от 15 евро на кв.м. годишно; пълномощникът
има право да гласува за приемане на решение за сьбиране на вноска за фонд
„Ремонт и обновяване“ с цел ремонт на
покривите и покривните тераси на сградата, където се намира апартамента и пълномощникът има право да гласува общата сума, която следва да бъде
събрана от всички етажни собственици във фонд „Ремонт и обновяване“ да не е повече от 658536,77 евро общо за сградата и
която да бъде разпределена като дължима между етажните собственици съобразно
квадратните метри идеални части на всеки отделен собственик в общите части на
Етажната собственост съгласно изискванията на ЗУЕС. В съгласието за гласуване е
посочено и каква вноска във фонд „Ремонт и обновяване“ се
дължи от упълномощителя. От съдържанието
на така представените „съгласия за
гласуване“ се налага извода, че в един
по ранен момент, преди насрочването на
ОС на ЕС, собствениците са били уведомени за необходимостта от вземане на решение за учредяване на фонд
„Ремонт и обновяване“, за
необходимостта от ремонт на
покривите и покривните тераси , за сумата необходима за ремонта и начина й на разпределяне между собствениците. След тази предварителна информация която са
имали, собственици са подписали съгласия за гласуване.
Във връзка с твърдението на процесулания представител на ищците, че обектите вписани
като собственост на Сънсет Къмършъл, не са самостоятелни обекти е представено
Разрешение за ползване № СТ-12- 416/16.05.2008г. /т.3,л.1032/ издадено от зам.началник на ДНСК с което е
разрешено ползването на строеж: „Блок С“ жилищна сграда за временно обитаване с
обекти на КОО съдържащ: апартаменти 323 бр., ресторант с основна зала, Френска
зала; пура бар; лоби бар;офис, конферентна зала; бизнес център;закрит плувен
басейн; фитнес зала;трафопост;казино; четири магазина за промишлени стоки; бар
и спа център съдържащ: сауна с лекарски кабинет, помещения за масажи, солариум,
рекриационна зала,зона водни процедури и фризьорски салон към нея, находящи се
в УПИ I-3019, кв.221 гр.Поморие. Представено е ценообразуване за жилищна сграда Сигма на /л.1035/.
Представен е Устав на акционерно дружество „Сънсет ризорт къмършъл“ АД /л.1063/, видно от който капиталът на дружеството е в
размер на 29 029 600лв. Разпределен в 290296 поименни акции, всяка с
номинална стойност 100 / сто/ лева, набран както следва:
29 029 600лв. внесени под формата на апортна вноска в които са
включени недвижими имоти собственост на „Сънсет Ризорт“, които съставляват обекти находящи се в
комплекс „Сънсет Ризорт“ изграден в ПИ с идентификатор 57491.509.24. Видно от устава на това дружество
от включените в капитала на дружеството обекти, находещи в блок С /Сигма/ са включени 67
обекта, за които само от описанието в
това удостоверени не може да се прецени дали са самостоятелни обекти. В представения Устав на „Сънсет Къмършъл“ЕООД /л.1131/ е видно, че
капиталът на дружеството е в размер на 13515400 лв. Разпределени в 135 154 дяла от по 100 лева всеки
които се явяват непарична /апортна/ вноска в капитала на търговското дружество,
която се състои от следните собствени на „Сънсет Ризорт Къмършъл“ АД самостоятелни
обекти в комплекс „Сънсет Ризорт“ сграда С „Сигма“ : всички обекти са подробно
описани по-горе в решението в Устава на „Сънсет ризорт къмършъл“ АД с
изключение на обектите - Склад на хотел
1 с
идентификатор 57491.509.24.3.347, със ЗП от 5,21 кв.м.
ведно с 0.60 кв.м. ид.ч. от
общите части на сградата; Склад хотел 2 с идентификатор
57491.509.24.3.348, със ЗП
от 4.08 кв.м. ведно
с 0.51 кв.м. ид.ч.
от общите части на сградата; или общо
65 обекта.
Ответниците във връзка с оспорване твърдението на ищците, че обектите
записани като собственост на „Сънсет Къмършъл“ не са
самостоятелни обекти са представили извадка от кадастралния регистър на
недвижимите имоти за блок С /Сигма/ /л.1230/, видно от която
извадка в регистър са посочени
кадастралните номера на обектите в блок С /Сигма/ като за част от обектите, не е посочено функционалното им
предназначение, а е посочено „друг вид самостоятелен обект в сграда“.
По делото е допусната Съдебно
техническа експертиза /л.1110/, която да отговори на въпросите дали правилно са
изчислени процентите идеалните чести от общите части на сградата на
собствениците съобразно посочените в документите им за собственост притежавани
кв.метри общи части. В експертизата вещото лице е посочило, че в приложението „списък на
собствениците в сграда С /Сигма/ с идентификатор 57491.509.24.3. в комплекс „Сънсет ризорт“ гр.Поморие не са изложени всички
самостоятелни обекти в сградата с техните собственици, като липсва самостоятелен обект с
актуален ид-р 57491.509.24.3.729 – офис с площ 120,36 кв.м. и
общи части 29,34 кв.м., тъй като в приложените документи липсва собственика на
този обект, което се отразява на записаните общи части. Спроед вещото лице за пълна точност е следвало да се
увеличат знаците след десетичната запетая, за да стане точно сто на сто, тъй
като при пренасяне към изчислбените суми към всеки самостоятелен обект за
ремонтите се отразява с разлика от точността от около 3 /три/евро за малките
обекти до 8 /осем/евро за по-големите обекти. Според вещото лице процента на
присъствалите лично или чрез пълномощник са 55,116989% при записани в протокола от ОС
общо реално присъствали 55.77829%.
При така изяснената фактическа
обстановка настоящата инстанция, направи следните правни изводи.
Не се оспорва от ответниците, а на
съда служебно е известно, че на 14.11.2017г. е
проведено ОС на Етажната собственост на
сграда С „Сигма“, с идентификатор 57491.509.24.3 в комплекс „Сънсет Ризорт“
гр.Поморие. Не се спори, че на ОС проведено на 28.12.2017г.
са приети решения напълно идентични с решенията приети
на проведено на 14.11.2017г. ОС на
Етажната собственост на сграда С „Сигма“, с идентификатор 57491.509.24.3
в комплекс „Сънсет Ризорт“ гр.Поморие, като на двете събрания са обявени
предварително за разглеждане едни и същи въпроси. Установено
е от доказателствата, че събранието за 28.12.2017г. е
насрочено след като е проведено събранието на 14.11.2017г. Служебно
известно е, че изпълнението на решенията взети на ОС проведено на 14.11.20187г.
са спрени.
Според съда приетите решения на проведеното на 28.12.2017г. ОС на ЕС, следва да се отменят, тъй като събранието е свикано по предварително обявен
дневен ред и са разгледани въпроси по
които вече има произнасяне и приетите решения на двете събрания са напълно
идентични т.е. за втори път ОС се е произнесло по въпроси по които има
произнасяне, като с нито едно от решенията не се прави някаква промяна или
корекция на предходно взетите решения. Такова поведение от
управителя на ОС на ЕС води до нестабилност и внася объркване сред
собствениците. След като веднъж е свикано извънредно
ОС, недопустимо е за разглеждане на същите въпроси по които има позитивни
решения, да се свиква ново извънредно ОС. Така се е стигнало до приемане
на две решения за създаване на Фонд
„Ремонт и обновяване“ и до приемана на
две решения с които собствениците се задължават да внесат вноска в
този фонд в не малък размер. Решенията приети на
събранието проведено на 14.11.2017г. не са
отменени и да се свиква общо събрание за произнасяне по същите въпроси и да се
приемат решения идентични с решенията
приети на предходното събрание, според настоящия състав представлява злоупотреба с право. Според съда целта на проведеното второ
събрание за решаване на въпроси по които
вече има взети решения, без да са отменени
предходните решения и решаването им по абсолютно идентичен начин е с цел
да се преодолее ефекта на спиране изпълнението на решенията и евентуално с
провеждане на ОС преди новогодишните празници
и след като вече е проведено едно общо събрание по тези въпроси да бъдат
изненадани собствениците, да се
избегне обжалването и да се пристъпи към
изпълнение на решенията. Злоупотребата с право е
противоправна, тя е налице, когато правото се упражнява недобросъвестно - за да
бъдат увредени права и законни интереси на други ( чл.57, ал. 2 от Конституцията/ и настоящия
състав счита, че е недопустимо да се признават благоприятни
последици за страна стремяща се да ги извлече по такъв начин, затова и приетите решения следва да бъдат
отменени.
Съдът следва да се произнесе по въпроса за
направените разноски, тъй като и двете страни са поискали да им бъдат присъдени и с
огледа на резултата ответника следва да
заплати на ищеца напарвените разноски по делото в размер на 81.74лв.
Мотивиран от изложеното ПРС
Р Е Ш И:
ОТМЕНЯ
всички решения приети на проведеното на 28.12.2017г. ОС на Етажната собственост на сграда „Сигма“, с
идентификатор 57491.509.24.3 в комплекс „Сънсет Ризорт“, представлявана от
управителя на ЕС „Двора“ ЕООД, чрез управителя на дужеството В.Г.Д., обективирани в Протокол от Общо събрание на собствениците на сграда „Сигма“ от
28.12.2017г. като незаконосъобразни.
ОСЪЖДА
Етажната собственост на сграда Д „Делта“, с идентификатор 57491.509.24.3, в
комплекс „Сънсет Ризорт“, представлявана от управителя на ЕС „Двора“ ЕООД чрез
управителя на дужеството В. Г. Д. с адрес гр.Поморие, ул. Княз
Борис I, № 219 да заплати на Г.К.Р., М.А.Д., Р.С., С.А.Р. и Я.В.М. всички
представлявани от пълномощника адв.П.З., всички със съдебен адрес ***, пл.“
Адвокатска кантора „З. и Партньори“
сумата в размер на 81.74 лв. разноски по
делото.
Настоящото решение подлежи на въззивно обжалване пред Бургаски
окръжен съд, в двуседмичен срок от съобщаването на страната за постановяването
му.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: