Р Е Ш
Е Н И Е
гр. София, 02.04.2025 год.
В И
М Е Т О Н А Н А Р О Д А
СОФИЙСКИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД, търговско
отделение, V състав, в публично съдебно заседание, проведено на четвърти
февруари през две хиляди двадесет и пета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЯНИТА ЯНКОВА
при секретаря Соня К., като разгледа докладваното от
съдията Янкова търг. дело № 86 по
описа за 2021 год. и за да се
произнесе, взе предвид следното:
ИЩЕЦЪТ
- „Н.К.И.З.“ ЕАД, с ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление:***, представлявано от Изпълнителния директор –
А. П.И. – Б., е завел искова молба (уточнена с молби
от 12. 05. 2021 г. и 18. 05. 2021 г.) срещу „К.“ ООД, с ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление:***, представлявано от управителя на дружеството
Ц. П. П., с която са предявени обективно,
кумулативно съединени искове за:
-
разваляне на договор за покупко-продажба
на недвижим имот, сключен с Нотариален акт № *, том IV, рег. № 2600, дело № 638/26.11.2015г.
на нотариус Р.
Г.
*** действие РС-С., под №
486 от регистъра на НК, поради неизпълнение на договорни задължения на
купувача, ответник в производството по т.6 и т.9.4 от договора – чл.87, ал.3 от ЗЗД, както и за
-
осъждане на ответника „К.“ ООД, с ЕИК ********* да заплати на ищеца „Н.К.И.З.“ ЕАД
/НКИЗ ЕАД/, с ЕИК **********
договорна неустойка, поради развалянето на договора за покупко-продажба,
съгласно т.11 от Нотариален акт № *, том IV, рег. № 2600, дело № 638/26.11.2015г. в
размер на сумата от 33 918.19 лева
– чл.92, ал.1 от ЗЗД.
Претендират се и направените по
делото разноски.
С определение на съда от
01.11.2021г., производството по настоящото дело е прекратено в частта му
касаеща предявеният от „Н.к.и.з.“
ЕАД срещу „К.“ ООД отрицателен
установителен иск по чл.124 от ГПК - за признаване за установено по отношение
на ответника, че ищецът не му дължи връщане на получената цена в размер на 339
181,99 лева по т.14 от Нотариален акт № *, том IV, рег. № 2600, дело № 638/26.11.2015г., потвърдено в тази му част с
определение № 441/16.02.2022г. по ч.т.д. № 3921/2021г. по описа на САС и
определение № 269/01.07.2022г. по ч.т.д. № 1087/2022г. по описа на ВКС.
В
исковата си молба ищецът твърди, че в качеството на продавач е сключил с
ответника в качеството му на купувач, с Нотариален акт № *, том IV, рег. № 2600, дело № 638/26.11.2015г.,
договор за покупко-продажба на следния недвижим имот: незастроен УРЕГУЛИРАН ПОЗЕМЛЕН ИМОТ VII - 000273
(седми за имот планоснимачен номер двеста седемдесет и трети), индустриална и
бизнес зона, квартал № 12, находящ се в местността „Спорното”, с. Г., община Б., област С., одобрен с Решение №
8/31.01.2013г. и Решение № 80/05.09.2013 г. на Общински съвет, гр. Б., одобрен със Заповед №
ТС-60/19.08.2014 г. изд. от Кмета на Община Б., целият с площ 5 000 кв.м. (пет
хиляди квадратни метра), при граници на имота: от две страни път, УПИ
VI-000273, кв. 12 и УПИ VIII-000273, кв. 12, за изпълнение на инвестиционен
проект „Производствена база“ срещу покупна цена в размер на 282 651.66 /двеста осемдесет и две
хиляди шестстотин петдесет и един лева и шестдесет и шест стотинки/ лева без
ДДС или 339 181.99 /триста тридесет
и девет хиляди сто осемдесет и един лева и деветдесет и девет стотинки/ лева с
включен данък добавена стойност.
Изложено
е още в исковата молба, че договорът е сключен на основание чл. 22а, ал. 10,
т. 1 от Закона за насърчаване на инвестициите (ЗНИ) и по реда на Глава четвърта
(чл. 28 и следващите) от Правилника за прилагане на закона за насърчаване на
инвестициите (ППЗНИ). Сочи се от ищеца, че възможността да се закупи имот без
търг или конкурс, съгласно чл. 15, ал. 1, т. 3 от ЗНИ, представлявала прилагане
на насърчителна мярка за инвестициите, получили сертификат по чл. 20, ал. 1, т.
1 от ЗНИ като клас А, клас Б или приоритетен проект. В тази връзка, „К.“ ООД
имал издаден сертификат за инвестиция клас Б, № Б-13/17.11.2015 г., с валидност
до 17.11.2018г., който бил продължен с две години (сертификат за инвестиция
клас Б, № Б-13-1/25.10.2018 г.).
Ищецът поддържа още в исковата си молба, че
купувачът по договора за покупко – продажба на недвижим имот не изпълнил свое
задължение по договора и ЗНИ, а именно да изпълни инвестиционния си проект в
срок от три години, считано от сключването на договора за покупко-продажба –
26.11.2015г., който срок бил продължен с още две години.
Излага още, че ответникът не изпълнил и
задълженията си да не обременява имота с вещни тежести, както и да не се
разпорежда с него, поради което сключеният с Нотариален акт № *, том IV, рег. № 2600, дело № 638/26.11.2015г.
договор за покупко – продажба на недвижим имот подлежал на разваляне.
Ищецът твърди още, че той е изпълнил
ангажиментите си по т.7 от процесния договор за изграждане на инфраструктурните
обекти към датата на закупуване на имота и имотът разполагал с необходимата
инфраструктура, за да бъде присъединен обекта на купувача към съответните
мрежи.
Препис от исковата молба е
изпратен на ответника - „К.“ ООД, който в срока по чл.367, ал.1 от ГПК, чрез пълномощниците си адв. М.К. и адв.Хр.Х. е депозирал отговор на исковата
молба, с който е оспорил предявените искове като неоснователни.
По отношение на иска за разваляне на
процесния договор за покупко-продажба:
Ответникът счита, че ищецът не е
изправна страна по договора, за да притежава правото да иска развалянето му.
Сочи, че ищецът не е изпълнил задълженията си за изграждане на всички
инфраструктурни обекти в процесния имот, което изпълнение предшествало, според
уговорените срокове в договора, изпълнението на инвестиционния проект на
ответника и обуславяло реализацията му. Това
били задълженията, след подписване на нотариалния акт, НКИЗ за своя сметка да
проектира, съгласува с всички инстанции, получи разрешения за строеж и да
изгради всички инфраструктурни обекти, посочени в т. 7.2, т. 7.2.1 до т. 7.2.6,
включително от договора, в срок до 31.12.2016г., като неизпълнение на тези
задължения по отношение на кой да е от уговорените инфраструктурни обекти
давало основание на купувача да развали процесния договор.
Посочено е още в отговора на исковата молба
от процесуалните представители на ответното търговско дружество, че последното
независимо от неизпълнените задължения на ищеца по нотариалния акт,
добросъвестно предприело действия по изпълнение на инвестиционния проект.
Като отделно неизпълнение от страна на НКИЗ
на задълженията й по договора, ответникът сочи и неосигуряването на техническа
възможност за захранване на обекта му с посочената в заявлението за сертификат
Б от 11.10.2018г. електроенергийна мощност от 640 kW.
Ответникът излага в отговора на исковата
молба, че не оспорва обстоятелството, че е обединил процесния недвижим имот с
притежаваните от него други два съседни имота /закупени за реализация на
предходен негов проект/ през март 2017г., но процесния имот бил разделен от тях
през октомври 2020г., когато станало ясно, че вторият инвестиционен проект на
ответника не може да бъде реализиран предвид неосигуряване от страна на ищеца
на необходимата инфраструктура и особено електрозахранване.
По отношение твърдяната с исковата молба
ипотечна тежест върху процесния имот, ответникът сочи, че ипотеката е заличена
на 24.02.2021г.
По отношение на предявеният осъдителен иск за
присъждане на неустойка в полза на ищеца по т.11 от нотариалния акт:
Ответникът твърди, че правото на
ищеца да получи претендираната неустойка е обусловено от възникването на
правото му да развали договора за покупко-продажба, каквото право обаче не било
възниквало в неговия патримониум, поради това, че ищецът се задължил в т. 7.2 от договора първи да престира в
уговорения срок до 31.12.2016 г. изпълнение на поетите задължения относно
всички уговорени инфраструктурни обекти в имота, но той като длъжник по това
задължение не го е изпълнил, поради което и не бил изправна страна по договора,
за която да е възникнало потестативното право да развали договора и съответно
правото на неустойка, дължима му се при разваляне на договора от негова страна.
Ответникът прави възражение за нищожност на уговорената в т.11 от процесния
нотариален акт клауза за неустойка.
Претендира за направените по делото разноски по първоначално предявените
искове.
В срока по чл.372, ал.1 от ГПК ищецът е депозирал допълнителна искова
молба, чрез процесуалните си представители адв. В.М. и адв.Г.С. от САК, с която
е допълнил първоначалната искова молба.
В
допълнителаната искова молба ищецът излага, че съгласно пункт 11 от нотариалния
акт, както и на основание чл. 22а, ал. 3 от ЗНИ, инвеститорът следва да започне
работа по инвестиционния проект в срок до две години от сключването на
договора, като неизпълнението в посочения срок е основание за разваляне на
договора. Твърди, че ответникът не е започнал работа по инвестиционния проект в
рамките на уговорения в договора срок по смисъла на § 1, т. 8 от ДР на ЗНИ,
който дефинира понятието "Започване на работата по инвестиционен проект".
В тази връзка ответникът бил неизправна страна по договора.
Ищецът твърди, че той е изправната страна по процесния договор, тъй
като видно от приложения с исковата молба Констативен акт за
установяване годността на строежа обр. 15 и Протокол за установяване годността
на строежа обр. 16, ангажиментите на продавача за изграждане на
инфраструктурните обекти по т.7 от нотариалния акт били изпълнени към датата на
закупуване на имота през 2015г. и имотът разполагал с необходимата
инфраструктура, за да бъде присъединен евентуално изградения в него обект на
купувача към съответните мрежи на доставчиците на комунални услуги. Отделно от
това до подаване на отговора на исковата молба купувачът не се бил оплаквал от
неизпълнение на договорните задължения на продавача.
Ищецът поддържа още, че купувачът не изпълнил
и задължението си да изгради за своя сметка отклонения от линейните
инфраструктурни обекти от границата на имота до точките на свързване в
изгражданите обекти, заедно с всички съпътстващи понижителни/измервателни и пр.
спомагателни табла и съоръжения за съвместяване на параметрите на довеждащата
инфраструктура с параметрите на обектовата такава.
С допълнителната искова молба се оспорва подробно
и изложеното в отговора на исковата молба.
В срока по чл.373, ал.1 от ГПК ответникът – „К.“
ООД, чрез процесуалните си представители адв.К. и адв.Х. от САК е изразил
становище по изложеното в допълнителната искова молба на НКИЗ ЕАД.
В
срока за отговор на исковата молба, ответникът – „К.“ ООД, чрез процесуалните си представители адв.К. и адв.Х. от САК е
предявил НАСРЕЩНИ обективно,
кумулативно и евентуално съединени искове срещу „Н.К.И.З.“ ЕАД, с ЕИК *********:
-
за разваляне на договор за
покупко-продажба на недвижим имот, сключен с Нотариален акт № *, том IV, рег. № 2600, дело № 638/26.11.2015г.
на нотариус Р*
Г.
*** действие РС-С*, под №
486 от регистъра на НК, поради неизпълнение на договорни задължения на
продавача, ищец в производството по т.7.2 от нотариалния акт – чл.87, ал.3 от ЗЗД;
-
при
условията на евентуалност и в случай, че не бъде уважен иска по
чл.87, ал.3 от ЗЗД за разваляне на договор за покупко-продажба на недвижим
имот, сключен с Нотариален акт № *, том IV, рег. № 2600, дело № 638/26.11.2015г.
на нотариус Р.
Г.
*** действие РС-С., под №
486 от регистъра на НК, по право, на основание чл.89 от ЗЗД, поради липса на
осигурена техническа възможност до края на срока за реализация на
инвестиционния проект от „К.“
ООД, планираният производствен обект по проекта да бъде захранен с необходимата
за експлоатацията му електроенергийна мощност;
-
за осъждане, на основание чл.55, ал.1,
предл.3 от ЗЗД във вр. с чл.88 от ЗЗД, на „Н.К.И.З.“ ЕАД да заплати на „К.“ ООД при уважаване на иска по чл.87, ал.3
от ЗЗД или евентуалния иск по чл.89 от ЗЗД, заплатената от „К.“ ООД на „Н.К.И.З.“
ЕАД сума в размер на 339 181.99 лева
съставляваща покупна цена, като получена от „Н.К.И.З.“ ЕАД на отпаднало
основание /разваляне на договора за покупко-продажба/, ведно със законната
лихва върху сумата, считано от датата на разваляне на договора до връщането й
от ответника - „Н.К.И.З.“ ЕАД;
-
за прогласяване, на основание чл.26,
ал.1 от ЗЗД, на нищожността на т.14 от Нотариален акт № *, том IV, рег. № 2600, дело № 638/26.11.2015г. в
частта й, която предвижда, че при разваляне на договора от страна на продавача,
поради неизпълнение на инвестиционния проект, продавачът не дължи връщане на
продажната цена, поради противоречието й със закона – чл.55, ал.1, предл.3 и
чл.88 от ЗЗД, както и поради противоречието й с добрите нрави.
Ищецът по насрещните искове претендира
и за направените по делото разноски.
Твърди
се в исковата молба, с която са предявени насрещните искове, че с Нотариален
акт № 87, том IV, рег.
№ 2600, дело № 638/26.11.2015г. на нотариус Р. Г. *** действие РС-С., под № 486 от регистъра на НК ищецът по
тези искове е закупил от НКИЗ описания в нотариалния акт
недвижим имот - незастроен УПИ VII-000273, индустриална и бизнес зона, кв. 12, находящ
се в местността „Спорното“, с. Г.,
община Б., обл. С., с площ от 5000 кв.м., при граници (съседи),
описани подробно в нотариалния акт, срещу уговорената в точки 1 и 2 покупна
цена на продавания имот в размер на 282 651,66 лева без ДДС, а с начисления и
включен ДДС - в размер на 339 181,99 лв.
Ищецът по насрещните искове не спори, че собствеността на процесния имот е
прехвърлена, както и че покупната цена е заплатена.
Излага, че ответникът по насрещните искове не е изпълнил задълженията си
поети с т.7.2 от нотариалния акт посочен по-горе в срок до 31.12.2016г., както
и не е осигурил до крайния срок за изпълнение на процесния проект от страна на
ищеца, техническа възможност за захранването му със заявената за реализацията
му електроенергийна мощност, което давало основание на ищеца да развали
процесния договор.
Твърди се още от ищеца по насрещните искове, че тъй като са предявени искове за разваляне на договора и от двете страните по делото, при постановяване от съда на решение за разваляне на договора, отпадало основанието за плащане и респ. получаване на покупната цена по договора от НКИЗ, тъй като развалянето на процесния договор имало обратно действие, съгласно чл. 88 ЗЗД и заличавало с обратна сила действието на договора за покупко-продажба, т.е. породените от него насрещни права и задължения на страните.
В тази връзка ищецът
по насрещните искове счита, че с развалянето на процесния договор отпадало с
обратна сила прехвърлителното му действие и прехвърленото с него право на
собственост върху имота се връщало в обратно в партимониума на продавача НКИЗ.
Същевременно развалянето водело до отпадане на основанието за получаване от
НКИЗ на сумата от 339 181,99 лв., тъй като тя била платена в изпълнение на
задължението на ищеца към НКИЗ по процесния договор за покупната цена на имота,
а развалянето на договора водело до отпадане с обратна сила на така породеното
от него задължение към НКИЗ и респ. право на последния да получи тази сума.
При постановено от
съда разваляне на процесния договор, връщането на претендираната от ищеца по
насрещните искове сума в размер на 339 181.99 лева съставляваща покупна
цена, било дължимо от НКИЗ, независимо от това по искане на коя от страните
съдът е постановил развалянето.
По отношение на
уговорката в т.14 от процесния нотариален акт в частта й, с която се предвижда,
че в хипотеза на разваляне на договора от продавача, той не дължи връщане на
платената от купувача покупна цена, ищецът по насрещните искове излага, че
същата е нищожна, поради противоречието й със закона - чл. 88 ЗЗД и чл. 55, ал.
1, пр. 3 ЗЗД, а също и с добрите нрави. Сочи, че тази клауза от нотариалният
акт е в пряко противоречие с разпоредбите на чл. 88 ЗЗД и чл. 55, ал. 1, пр. 3 ЗЗД в тяхната връзка, които са императивни по характера им норми и с които
страните били длъжни да се съобразят при уговаряне на условията в договорите си.
Освен в противоречие с
цитираните императивни законови правила, уговорката на т. 14 от
процесния договор била в противоречие и с добрите нрави. Ищецът по насрещните
искове твърди, че тя накърнява и принципа на справедливостта, защото с нея
НКИЗ си уговаряла право да задържи получената имуществена престация по договора
- покупната цена на вещното право, което прехвърля с договора за продажба, при
положение, че с развалянето на договора за продажба вещноправното му действие
отпадало с обратна сила и вещното право, което е прехвърлила с договора се
връщало обратно в патримониума й.
В срока по чл.367,
ал.1 от ГПК ответникът по насрещните искове - „Н.К.И.З.“ ЕАД оспорва същите.
Излага, че ищецът по насрещните искове купува процесния
имот, за да изпълни инвестиционен проект „Производствена база“, съобразно ЗНИ.
Твърди, че аналогично с приватизационния договор, договорът за продажба на
недвижим имот без търг или конкурс по реда на ЗНИ не е типична гражданскоправна
сделка. Сочи, че тя има смесен фактически състав, като съдържа както
гражданско-правни елементи, така и такива с административен характер -
заявление от купувача за инвестиционни намерения, разрешения от Министъра на
икономиката, съгласие на Министъра на икономиката за ползване на насърчителна
мярка по ЗНИ, сертификат за клас инвестиция и пр. Това било така, защото
извършването на продажба на недвижим имот без търг или конкурс, съгласно чл.
15, ал. 1, т. 3 ЗНИ представлявало прилагане на насърчителна мярка за
инвестициите, получили сертификат по чл. 20, ал. 1, т. 1 от ЗНИ като клас А,
клас Б или приоритетен проект. По своята същност договорът преследвал
специфична цел, различна от обичайната при договора за покупко-продажба,
отличавал се по своя предмет и страни и се сключвал при спазване на определена
административна процедура, като се съблюдавал обществения интерес. Съобразно
чл. 31, ал.3 от ППЗНИ, инвестиционният проект бил неразделна част от сключения
договор, а наименованието на проекта, срокът за неговото изпълнение, размерът
на инвестициите, дължими от инвеститора, били част от задължителното съдържание
на договора. Изпълнението на инвестиционния проект, съобразно уговореното в
договора било основна част от поетите с договора за покупко-продажба задължения
от страна на купувача, а неизпълнението му било свързано с отговорността на
купувача, определена по вид и размер в договора - чл.31, ал.2, т. 14 от ППЗНИ.
Ответникът по насрещните искове излага в отговора на
исковата молба, с която са предявени насрещните искове твърдения и възражения,
които са изложени в допълнителната искова молба по първоначалните искове.
Твърди, че ищецът по насрещните искове не е изправна
страна по договора, поради което не може да иска развалянето му, а от тук и
връщане на продажната цена.
Уговорената в пункт
14 от договора отговорност на купувача за неизпълнение на инвестиционния проект
представлявала отговорност за вреди, поради развалянето на договора, под
формата на неустойка - предварително определен размер на тези вреди. Не съществувала законова пречка
да бъде уговорена, а впоследствие и реализирана такава отговорност спрямо
инвеститора-купувач, изхождайки от специалната цел,
поради която последният бил избран от НКИЗ за сключване на договора. Ответникът
по насрещните искове сочи, че независимо че клаузата не била прецизно
формулирана, при точно прилагане на
принципите на тълкуване на договора, съгласно чл.20 ЗЗД и изхождайки преди
всичко от целта му, не се откривало твърдяното от ищеца нейно противоречие със
закона. Сочи се, че тази клауза не противоречи на добрите нрави и не е
несправедлива, нито по своето основание, нито по определения по волята на страните размер,
защото защитавала признат от закона интерес. Оспорва се и твърдението на ищеца
по насрещните искове, че така уговорена клаузата не отговаряла на основната
функция на неустойката.
С депозираната от
ищеца по насрещните искове допълнителна искова молба се оспорват твърденията на
ответника по насрещните искове, изложени в отговора на исковата молба, с която
са предявени насрещните искове. „К.“ ООД, чрез процесуалните си представители
излага, че процесния договор не е сключван по някаква административна
процедура, тъй като ответникът по насрещните искове също е търговско дружество,
като ищеца по същите, а не държавен орган, държавно предприятие или организация
по смисъла на чл.62, ал.3 от ТЗ.
Сочи, че не оспорва
обстоятелството, че не е изпълнил инвестиционния си проект. Подчертава обаче,
че поетите задължения по отношение на който
и да е от уговорените инфраструктурни обекти от страна на продавача, съгласно
т.7.3.1 от нотариалния акт до етап вкл. на установяване на годността на
строителството с валидни актове за всички тях, било уговорено като основание,
даващо право на купувача да развали договора за покупко- продажба на имота. Затова
счита, че в уговорените срокове за изпълнение на тези насрещни допълнителни
задължения, поети от страните по нотариалния акт, извън основните им задължения
по договора за продажба, НКИЗ била страната, която се била задължила да престира
първа изпълнение на задълженията си по т.7, защото нейното изпълнение се
явявало обуславящо изпълнението на инвестиционния проект на „К.“ ООД.
Ищецът по насрещните искове излага още, че в
нотариалният акт не се съдържали никакви констатации за изпълнение от страна на
НКИЗ, към датата на сключване на договора, на
процесните инфраструктурни обекти. Излага, във връзка с позоваването на
ответника по насрещните искове на Разрешение за ползване от 7.12.2016 г. за
строеж „Нов кабелен пръстен Ср.Н“, че процесният УПИ VII-000273 от кв.12 не попадал
в обхвата на този пръстен, доколкото така представеното разрешение за ползване
само за себе си не установявало този факт. Твърди също, че това разрешение за
ползване установявало изграждането на „Нов кабелен пръстен Ср.Н“, но не установявало,
че пръстенът е разкъсан и е изградена консервирана и обезопасена
електроенергийна връзка до границата на имота на „К.“ ООД, която също да е въведена в
експлоатация.
Отделно от горното
твърди, че до изтичане на срока за
реализация на инвестиционния проект не била намерена техническа възможност за
присъединяването му към електроразпределителната мрежа и осигуряване на
захранване на обекта с посочената в заявлението на „К.“ ООД от 11.10.2018 г. електроенергийна мощност от 640 kW.
В
срока по чл.373, ал.1 от ГПК ответникът по насрещните искове е депозирал
отговор на допълнителната насрещна искова молба, с който е поддържал изложеното
в отговора на насрещната искова молба.
Софийският окръжен съд след преценка на данните по
делото във връзка с доводите на страните, приема за установено следното от фактическа страна:
Не е спорно по делото обстоятелството, а и от
представените към исковата молба и насрещната искова молба писмени
доказателства - Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № *, том IV, рег. №
2600, дело № 638/26.11.2015г. на нотариус Росица Г. *** действие РС-С., под № 486 от регистъра на НК и платежно нареждане от
26.11.2015г. се установява, че „К.“ ООД е закупил от НКИЗ, на основание чл.22а, ал.10,
т.1 от ЗНИ, описания в нотариалния акт недвижим имот - незастроен УПИ VII-000273, индустриална и бизнес
зона, кв. 12, находящ се в местността „Спорното“, с. Г.,
община Б., обл. С., с площ от 5000
кв.м., срещу покупна цена на продавания имот в размер на 282 651,66 лева без
ДДС, а с начисления и включен ДДС - в размер на 339 181,99 лв.
Не е спорно между
страните по делото и обстоятелството, че покупната цена на имота в размер на
339 181,99 лв. е заплатена от купувача на продавача. Последното обстоятелство
се установява и от т.2.1 и т.3 от процесния нотариален акт, където е посочено,
че купувачът е извършил всички дължими плащания на продавача по банков път, а
продавачът „Н.К.И.З.“ ЕАД е заявил, че е получил сумата в размер на 339 181,99
лв., представляваща обща и окончателна покупна цена на имота.
В т.6 от посочения
по-горе нотариален акт купувачът „К.“ ООД
е заявил, че закупува процесния имот, за да изпълни
инвестиционен проект „Производствена база”, който отговарял на изискванията за
минимален размер по чл.3 от ППЗНИ. Купувачът е заявил още, че ще завърши
Инвестиционния проект, в срок от 3 /три/ години от подписването на нотариалния
акт. Видно е още от т.6, че срокът за завършване на инвестиционния проект може
да се удължи еднократно до две години, съгласно условията по чл.20а от ЗНИ.
Съгласно т.7 от нотариалният акт, продавачът „Н.К.И.З.“
ЕАД е поел задължения, изцяло за своя сметка, след подписването на нотариалният акт:
„7.1. да проектира и съгласува с всички компетентни за
целта инстанции необходимите инвестиционни проекти и да получи надлежно
издадени и влезли в сила Разрешения за строеж за всички посочени по-долу
инфраструктурни обекти;
7.2. да изгради всички Инфраструктурни обекти, а
именно:
7.2.1. Електроенергийна
връзка - консервирана и обезопасена,
до границата на имота, като присъединяването на консуматора към
електроенергийната мрежа се осъществява от посочената точка на присъединяване и
е за сметка на консуматора.
7.2.2. Водопроводно
отклонение, навлизащо в имота и
завършващо с водомерна шахта до 2 м от регулационната линия;
7.2.3. Канализационно
отклонение до границата на имота за битовите отпадни води;
7.2.4. Газова
връзка, като точката на свързване ще бъде изградена до границата на имота;
7.2.5. Оптичен
кабел с точка на свързване на границата на имота;
7.2.6. Пътна
връзка с едно платно на движение, с асфалтово покритие и един вход-изход
към имота.“.
С точка 7.3 от нотариалния акт продавачът е поел
задължението да изпълни проектирането и изграждането на Инфраструктурните
обекти с приети Констативни актове за установяване годността за приемане на
строежа на същите (Приложение № 15 от Наредба № 3 от 31.07.2003 г. за съставяне
на актове и протоколи по време на строителството) в срок до 31.12.2016г. и съгласно сроковете на купувача, предварително посочени пред продавача в
писмено Заявление и Приложение №1 към него за изпълнение на инвестиционен
проект.
В случай, че продавачът не проектира и не изгради
който и да е от Инфраструктурните обекти и не получи валидни констативни актове
за установяване годността за приемане на строежа на инфраструктурните обекти,
за всички тях, то купувачът има право да развали окончателния договор за
покупко-продажба на имота – т.7.3.1 от нотариалния акт.
Поетите от купувача по процесния договор задължения са
визирани в т.9 от нотариалния акт. Купувачът по договора за покупко-продажба се
е задължил:
„9.1. да не променя предмета на инвестицията съгласно заявения
Инвестиционен проект;
9.2. да отчита направената от него инвестиция по реда и условията на ЗНИ и
ППЗНИ;
9.3. да допуска извършването на контрол за изпълнението на Инвестиционния проект по реда и
при условията на ЗНИ и ППЗНИ;
9.4. да изпълни
Инвестиционния проект в срок до 3 /три/ години от подписването на настоящия
нотариален акт.“.
Страните по делото са се съгласили
също така с нотариалния акт /т.10 от същия/ за обезпечение на изпълнението на
Инвестиционния проект на купувача и в изпълнение на чл.31, ал.10 от ППЗНИ,
последният да издаде да продавача Запис на заповед за сумата в размер на 33 918.20 лева. Уговорено е още записът на заповед да се освободи и анулира след изпълнение и
приключване на дейностите по инвестиционния проект на купувача.
Установява се още по делото от т.11
от нотариалния акт, че продавачът има право да развали договора в случай, че купувачът
не изпълни Инвестиционния проект относно срока и размера на заявената
инвестиция, както и при незапочване на работа по Инвестиционния проект в срок
до две години от сключването на договора. В този случай купувачът дължи на продавача
и неустойка в размер на 10% /десет процента/ от цената на имота.
Съгласно т.14 от нотариалния акт в
случай, че купувачът не изпълни в срок Инвестиционния проект съгласно пункт
9.4, продавачът има право да развали договора за покупко-продажба, като в този
случай, е уговорено, че продавачът не дължи неустойки, както и не дължи връщане
на платената от купувача покупна цена.
Други хипотези, в които възниква
право на продавача да развали процесния договор за покупко-продажба не са
уговорени в процесния нотариален акт.
Установява се от представените от
НКИЗ заявление за инвестиционни намерения от 29.09.2015г., ведно с приложение №
1 към него и приложение № 1 към заявление от 11.10.2018г. за инвестиционни намерения
на „К.“ ООД, че дружеството с
първото си заявление е заявило, че следва да му бъде предоставена, като
необходима 0.5 MW мощност за електрозахранване на
инвестиционния му проект. С второто заявление е продължен срокът за завършване
на инвестиционния проект с две години, съгласно т.6 от нотариалния акт и чл.20а
от ЗНИ, като е преработен, разширен инвестиционния проект на „К.“ ООД и е
заявена мощност за електрозахранване – 0.64 MW.
Видно от писмо с дата 06.12.2018г. на НКИЗ ЕАД до „К.“
ООД е, че към тази дата НКИЗ заявява, че ще може да осигури на „К.“ ООД
допълнителна обща ел. мощност от 0.6 MW,
съгласно договор с ЧЕЗ – ДПЕРМ от 14.11.2017г. Установява се също така по
делото от писмо на НКИЗ ЕАД до ЧЕЗ РАЗПРЕДЕЛЕНИЕ БЪЛГАРИЯ ЕАД с копие до „К.“
ООД с дата 11.02.2020г., че за първия инвестиционен проект на „К.“ ООД *** е
заявена пред НКИЗ 500 kW необходима
ел. мощност, като му е предоставена 400 kW, а за втория инвестиционен проект била заявена ел.
мощност от 640 kW, като НКИЗ потвърдила, че ще
осигури 600 kW. Изпълнителният директор на
НКИЗ ЕАД моли ЧЕЗ РАЗПРЕДЕЛЕНИЕ БЪЛГАРИЯ ЕАД да установи максимално
използваната и съответно предоставената ел.мощност от „К.“ ООД по първия му
проект и ако е налице остатък същият да се добави до достигане на 600 kW ел. мощност за реализацията на втория инвестиционен
проект на дружеството.
Не е спорно по делото и обстоятелството, че на „К.“
ООД са издадени от БАИ два сертификата за инвестиция КЛАС Б – от дата
17.11.2015г. със срок на валидност до 17.11.2018г. и от дата 25.10.2018г. със
срок на валидност до 25.10.2020г. /с последния е продължен срока на валидност
на първия сертификат/ за осъществяване на процесния инвестиционен проект –
„Производствена база“, с.Гурмазово, Община Божурище за производство на машини и
оборудване с общо и специално предназначение.
С писма от 15.11.2017г., 12.06.2019г. и 14.11.2019г.
НКИЗ е поискала информация от „К.“ ООД
относно развитието на неговия инвестиционен проект.
Не е спорно по делото обстоятелството, че след
сключването на договора за покупко-продажба на процесния имот, „К.“ ООД е
учредило върху имота договорна ипотека в полза на „У. Б.“ АД. Ипотеката
е заличена на 24.02.2021г., видно от молба – съгласие на банката за пълно
заличаване на ипотеката адресирано и достигнало до съдията по вписванията при
РС-С..
Не се спори между страните по делото и досежно
обстоятелството, че процесният имот е обединен с други два имота на „К.“ ООД
/ПИ с идентификатор 18174.62.914, идентичен с УПИ VI-000273 и ПИ с идентификатор 18174.62.916, идентичен с УПИ VIII-000273/, намиращи се в съседство на процесния.
Установява се от представеното по делото удостоверение
от 11.05.2021г. на Община Божурище, че урегулиран поземлен имот /УПИ/
VII-000273, индустриална и бизнес зона от кв.12, м.“Спорното”, с.Г., общ. Б. е одобрен с
Решение №8/31.01.2013г. на ОбС-гр. Божурище и е изменен с Решение
№80/05.09.2013г. на ОбС-гр. Божурище и Заповед № ТС- 60/19.08.2014г. на Кмета
на Общината.
Със Заповед № ТС-38/23.03.2017г. на Кмета на Общината
било одобрено и изменение на действащия ПУП, с което УПИ VI-000273, индустриална и бизнес зона, VII-000273,
индустриална и бизнес зона и VIII-273 индустриална и бизнес зона от кв.12, м.”С.”, с. Г. се обединили и
се създал един нов УПИ VI-000273 индустриална и бизнес зона от кв.12, м. С. , с. Г., общ.
Божурище.
Със Заповед № ТС-198/01.10.2020г. на Кмета на
Общината, УПИ VI-000273, индустриална и бизнес зона от кв.12, м.’’Спорното”, с.
Г. се разделил и били създадени два нови урегулирани поземлени
имота VI-954 за индустриална и бизнес зона и VII-955 за индустриална и бизнес зона от
кв. 12, м.’’Спорното”, с. Г., общ. Б.. Видно от представеното удостоверение за идентичност
на имот, издадено от Община Б. е, че ПИ с
идентификатор 18174.62.955 по КККР на с.Г., община Б. е
идентичен с УПИ VII-955 за индустриална и бизнес
зона от кв. 12, м.’’Спорното”, с. Г., общ. Б.. Представената скица на ПИ с идентификатор
18174.62.955 от 10.05.2021г. на СГКК – Софийска област показва, че имота е с
площ от 5000 кв.м.
По
делото са изслушани и приети три съдебно-технически експертизи с вещи лица
специалисти в следните инженерни области – водопровод и канализация, пътно
строителство и електроенергетика.
Вещото лице с инженерна специалност
„водопровод и канализация“ установява в изготвеното от него заключение, че Н.к.и.з.
ЕАД е проектирала и изградила следните инфраструктурни обекти: Техническа
инфраструктура в обхвата на уличната регулация на поземлени имоти ПИ-000273, м.
„Спорното,” с. Г.,
община Б.
с подобекти - вътрешни улици, улични водопроводи с дължина 1007 м., битова канализация
е дължина 845м, дъждовна канализация и водозадържателен резервоар до РШ 3 с
дължина 2 184 м., кабелна мрежа за кабели Ср.Н.20kV ( без КТП) с дължина 2029 м. и
улично осветление - Етап 1. На проекта по Част В и К било направено изменение
по чл. 154 от ЗУТ през месец февруари 2014 год. За така посочените инфраструктурни
обекти на техническа инфраструктура било издадено Разрешение за строеж № 114/05.09.2013
год. и заверена от Консултанта-строителен надзор ,,Заповедна книга” за
започване на строителството № 33/12.11.2013 год. Направеното изменение на
проекта по чл. 154, ал. 2, т. 5,8 било отразено в допълване на издаденото
Разрешение за строеж, със Заповед № 7/15.04.2014 год. Били извършени и 72
часови проби при експлоатационни условия обективирани в Заповед №
НКИ-0228/12.08.2014год. Вещото лице сочи още, че за това строителство бил
съставен Констативен Акт (лист 26 до лист 39 от делото) за установяване
годността за приемане на строежа (Образец 15) от 13.07.2014 год., според който
строежът представлявал „техническа инфраструктура в обхват уличната регулация
на поземлени имоти - ПИ 000273”, с подобекти: вътрешни улици; улични
водопроводи с дължина 2 180 м - етап 1; битова канализация с дължина 1860 м. -
етап 1; дъждовна канализация и водозадържателен резервоар до РШ 3 с дължина
3150 м.- етап 1; кабелна мрежа за кабели Ср. Н. 20kV, с дължина 2 800 м. -
тръбна мрежа, етап 1; улично осветление, захранване и стълбове - етап 1 и паркоустройство
- етап 1. Установява се още от заключението на това вещо лице, че за посочения
строеж бил съставен и протокол за установяване годността за ползване на
строежи, а именно Разрешение за ползване № СТ-05-58/16.01.2015год. (лист 368 от
делото).
Вещото лице установява още, че посочените инфраструктурни
обекти, като строежи били изпълнени съгласно изискванията на ЗУТ и
подзаконовите нормативни актове. В обхвата на процесният имот УПИ VII-000273
дължината на техническа инфраструктура, според уличната регулационна линия била
около 150 м. От ул. В.П. към процесния имот УПИ VII нямало изградени отклонения
за свързване с изградената техническа инфраструктура. От ул. Р.
К.
към имот УПИ VII имало изградени отклонения за свързване с изградената
техническа инфраструктура - водопроводно отклонение изградено частично с тротоарен
спирателен кран (ТСК) без водомерна шахта и излаз за водомерен възел,
канализационно отклонение за битови води с ревизионна шахта, газова връзка и
пътна връзка е асфалтово покритие „вход-изход”. Тротоарът не бил цялостно
изграден. ТСК бил в близост до пожарният хидрант на тротоара на ул. Р. К. Водопроводното и
канализационното отклонение били в съответствие с одобреният проект, изпълнен
през 2013-2014 год. (от 12.11.2013 год. до 13.07.2014 год.). Водопроводното
отклонение било с изграден тръбен участък и монтиран на него ТСК. Водомерната
шахта не била изградена. Тръбният участък, който трябвало да свързва ТСК, да
пресича подземно регулационната линия и да влиза във водомерната шахта, вещото
лице излага, че не е завършен и консервиран според здравните изисквания. Наличието на цялостно изградено водопроводно
отклонение със съответните елементи не било установено. Канализационно
отклонение за битови отпадъчни имало до границата на Имота.
От
заключението на приетата по делото СТЕ с вещо лице строителен инженер по
специалност „Пътно строителство“ се установява, че НКИЗ е изпълнила към датата
на подписване на процесния нотариален акт задължението си по него да проектира
и изгради пътна връзка с едно
платно на движение, с асфалтово покритие и един вход-изход към имота предмет на
процесния нотариален акт, която пътна връзка била въведена в експлоатация с
разрешение за ползване №
СТ-05-58/16.01.2015год. (лист 368 от делото).
От заключението на приетата по
делото съдебно- електротехническа експертиза се установи, че е издадено Разрешение за
ползване СТ-05-1758/07.12.2016г. на строеж: „Нов кабелен пръстен
Ср.Н.- 20 kV /в
съществуваща и нова тръбна мрежа/ от муфа в КШ 114 по ул.№16, по ул.№14, по
ул.№13, по ул.№ 15 и по ул.№12 до муфа в КШ 1 пред съществуващ ТП “НКИЗ“; от
муфа в КШ 014 по ул.№13 и по ул.№12 до нов бетонов трансформаторен пост/БКТП/ и
от нов БКТП по ул.№12 до муфа в КШ 014; нов БКТП оразмерен за 800 kVA с монтиран трансформатор 100 kVA и подмяна на трансформатор в съществуващ
трафопост „НКИЗ“ с нов трансформатор 160 kVA“, находящи се: нов БКТП в УПИ V-000273 - за трафопост, кв. 12, по плана на с. „Г.“, м. „С.“, съществуващ трафопост “НКИЗ“ в УПИ VII - 000273, кв.13 по плана на с. Г., м. „Спорното“, община Б., С. област.
Вещото лице установява още, че от направеният оглед на място и прегледа на
кабелни шахти (КШ), през които преминава кабелна електропроводна линия 20 kV (КЕЛ) „Нов кабелен пръстен“ се виждало, че не е
изградена електроенергийна (електрическа) връзка, консервирана и обезопасена на
границата на процесния УПИ VII – 000273 от кв. 12.
Видно е от представеното по делото становище за условията и начина за присъединяване на
клиенти към електрическата мрежа на „ЧЕЗ Разпределение
България“ ЕАД, с дата 06.03.2020г.,
издадено по заявление от 28.01.2020г. за
проучване на условията и начина на присъединяване към електроразпределителната
мрежа от К.
ООД, че обектът
/сгради находящи се в УПИ VI –
000273, кв.12 /ПИ с идентификатор 18174.62.940/, т.е. това е имота на К. ООД
след обединяването на УПИ VI-000273,
индустриална и бизнес зона, VII-000273, индустриална и бизнес зона и VIII-273
индустриална и бизнес зона от кв.12, м.”С.”, с. Г. и създаването на един нов УПИ VI-000273
индустриална и бизнес зона от кв.12, м. С. , с. Г., общ. Б./ ще бъде присъединен към разпределителната ел. мрежа на
Дружеството (ЧЕЗ Разпределение АД - ЕРМ Запад АД), след като бъде изградена и
въведена в редовна експлоатация нова възлова станция предвидена
за изграждане във втори етап по ДПЕРМ №********** и SAP № 1В-32-17-11287. Тази възлова станция вещото
лице изготвило заключението по съдебно електротехническата експертиза сочи, че
е въведена в експлоатация с Разрешение за ползване № СТ-05-501 от 24.06.2021г.,
което не е представено по делото.
По делото е представено разрешение за
ползване № СТ-05-56 от 16.01.2015г. за строеж „Площадкова газоразпределителна
мрежа в ПИ 000258 и ПИ 000273 м. С. , с. Г., общ. Б., I етап – Изграждане на главен захранващ
газопровод от ГИП на Софиягаз до т.15а и второстепенен по улици 11,12,13,14 и
16 с обща дължина 2145м.
Установява се също така в
съдебното производство, че въз основа на удостоверение № 33 от 08.10.2015г. е
въведен в експлоатация строеж IV категория
: изграждане на електронна съобщителна мрежа с оптични кабели за оптично
свързване на обособените УПИ в кв.12, 12а, 13 и 15 от ПИ 000273, м. Спорното ,
с. Гурмазово, общ. Божурище.
Останалите представени по
делото писмени доказателства касаещи предходен проект на „К.“ ООД и
кореспонденция между страните по делото са без значение за настоящия правен
спор.
При така установените факти, съдът направи
следните правни изводи:
По първоначално
предявените от „Н.К.И.З.“
ЕАД против „К.“ ООД искове:
Предявените
от ищеца искове намират своето правно основание в разпоредбите на чл.87, ал.3
от ЗЗД и чл.92, ал.1 от ЗЗД.
По
иска с правно основание чл.87, ал.3 от ЗЗД:
Съгласно
разпоредбата на чл. 154, ал. 1 от ГПК в тежест на ищеца е да проведе пълно и
главно доказване на фактите, на които основава своето искане до съда.
В настоящата хипотеза съдът приема, че между страните по делото е възникнало валидно облигационно правоотношение, с източник договор за покупко - продажба на недвижим имот. Това обстоятелство не е спорно по делото. По силата на договорноправната връзка, страните по делото са поели и нетипични за покупко-продажбата задължения, предвид сключването на сделката като насърчителна мярка по ЗНИ, за изпълнение на специална инвестиционна цел - реализация на конкретен инвестиционен проект - „Производствена база“ от страна на „К.“ ООД, за който му е издаден сертификат за инвестиция клас Б. Такова задължение на „К.“ ООД, неизпълнението на което предоставя преобразуващото право на „Н.К.И.З.“ ЕАД да иска разваляне на договора, съответно да предяви настоящия конститутивен иск е задължението му предвидено в т.9.4 от нотариалния акт да изпълни инвестиционния си проект в срок до 3 години от подписване на нотариалния акт, който срок е продължен с още две години.
Не се спори по делото, че това задължение не е изпълнено не само в тригодишния срок по т.9.4 от подписването на нотариалния акт, но и в продължения срок за изпълнението му по чл.20а от ЗНИ.
За да претендира обаче разваляне на процесния договор „Н.К.И.З.“
ЕАД следва да е изправна страна по него, т. е. да е изпълнила задълженията си
визирани в т.7.2 от нотариалния акт. Установи се по делото от приетите
експертизи, че НКИЗ не е изпълнила в цялост и към настоящия момент задълженията
си по т.7.2.1 и т.7.2.2 - не е изградила електроенергийна (електрическа)
връзка, консервирана и обезопасена на границата на процесния УПИ VII – 000273 от кв. 12 и не е
изградила цялостно водопроводно
отклонение. Изградено било частично водопроводно отклонение с тротоарен
спирателен кран (ТСК) без водомерна шахта и излаз за водомерен възел /съобразно
договора водопроводното отклонение следва да навлиза в процесния имот и да завършва
с водомерна шахта до 2 м от регулационната линия, което очевидно не е направено/. Така посочените задължения е следвало
да бъдат изпълнени до 31.12.2016г., съгласно т.7.3 от нотариалния акт. Отделно
от това в посочения срок не е осигурена от НКИЗ и техническа възможност на за
захранване на планирания от „К.“ ООД производствен обект със заявената от него електроенергийна
мощност от 640 kW. С
оглед определения в нотариалния акт срок /до 31.12.2016г./ за изпълнение на
поетите от НКИЗ задължения към „К.“ ООД и същността на задължението на
последния – да изпълни инвестиционния си проект, представляващ строителство и
въвеждане в експлоатация на „Производствена база“, следва да се направи извода,
че НКИЗ се е задължила да престира първа по договора за продажба, а
изпълнението на поетите от „К.“ ООД
задължения е обусловено от престацията на ищеца по тези искове. В тази връзка
НКИЗ не може да се позовава на неизпълнение на задължението на „К.“ ООД да изпълни в уговорените срокове инвестиционния
си проект, тъй като никой не може да черпи права
от собствената си недобросъвестност.
Правото
да се развали договорът отпада, ако длъжникът не отговаря за неизпълнението.
Ако неизпълнението е причинено от забава на кредитора, както е в настоящия случай
длъжникът се освобождава от последиците на собствената си забава – чл.95, ал.1
от ЗЗД. Т.е. кредиторът не може да развали договора когато самият той е в
забава. Договорът не може да бъде развален и когато длъжникът не изпълнява,
защото упражнява възражение за неизпълнен договор – чл.90, ал.1 от ЗЗД. „К.“
ООД неколкократно е уведомявало НКИЗ, че не може да бъде присъединен към
електропреносната мрежа, както и че не му се предоставя заявената мощност.
Не
следва да се обсъждат по делото други различни неизпълнени задължения по
процесния договор от ответника „К.“ ООД, тъй като в същия не е
предвидена възможност за ищеца да го развали ако ответника не изпълни друго
свое задължение.
Предвид на изложеното се явява и неоснователен предявеният от „Н.К.И.З.“ ЕАД иск за разваляне на договора сключен с Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № *, том IV, рег. № 2600, дело № 638/26.11.2015г. на нотариус Р. Г. *** действие РС-С., под № 486 от регистъра на НК, поради неизпълнение на инвестиционния проект на „К.“ ООД, относно срока и размера на заявената инвестиция, както и при незапочване на работа по него в срок до две години от сключването на нотариалния акт.
Следва да се отбележи, че доводът на НКИЗ, че всички условия по т.7.2. от процесния нотариален акт, са били изпълнени към датата на сключването му не се установи по делото. Констативният акт за установяване годността на строежа обр. 15 и Протокола за установяване годността на строежа обр. 16, приложени към исковата молба не установяват ангажиментите на продавача за изграждане на инфраструктурните обекти по т.7.2 от нотариалния акт. Уговорената електроенергийна връзка не е била изградена към датата на подписване на нотариалния акт, а е била направена само тръбна мрежа от PVC тръби, монтирани в бетонов кожух, в които е нямало прокарани кабели. Това обстоятелство се установява от част Електро на представения от ищеца към исковата му молба Акт Образец 16 от 08.01.2015г. На стр. 9 и стр. 10 от акта, част Електро изрично е посочено, че е изградена тръбна мрежа средно напрежение, която е предназначена за изтегляне на бъдещи кабели средно напрежение, захранващи бъдещи потребители на ел. енергия. Никъде в акта не е посочено, че реално са били изтеглени кабели, нито че е била осигурена електроенергийна връзка към имота на ответника, съобразно поетото от ищеца задължение по т. 7.2.1. от процесния нотариален акт.
Твърдяното обстоятелство, че е било необходимо
съдействие от страна на „К.“ ООД за изграждането на цялостно водопроводно
отклонение навлизащо в имота му не може да бъде прието като релевантно, тъй
като в процесния нотариален акт не е уговорено такова съдействие, нито се
доказа да е искано от ответника преди предявяването на иска или да е било
необходимо. Неизпълнението на задълженията на НКИЗ по т.7.2.1 и т.7.2.2 от
нотариалният акт не може да бъде оправдано и с промяната в регулацията на трите
закупени от „К.“ ООД имота и обединяването им в един УПИ, тъй като
обединяването е извършено няколко месеца след изтичане на крайния срок за
изграждане на инфраструктурните обекти по т.7.2.1 и т.7.2.2 от НКИЗ.
По иска с правно основание чл.92, ал.1 от ЗЗД:
Съгласно чл.92, ал.1, изр.1-во от ЗЗД неустойката
обезпечава изпълнението на задължението и служи като обезщетение за вредите от
неизпълнението, без да е нужно те да се доказват. Разпоредбата очертава обема
на доказателствената тежест, възложена на ищеца по настоящото дело – същият
следва да установи наличието на договорни отношения между страните, клауза за
неустойка, нейните специфики, изпълнение на собствените му задължения по
договора и размера на неустойката. В т. 11 от процесния нотариален акт е
предвидена неустойка в полза на ищеца в размер на 10% от покупната цена на
имота, дължима при разваляне на договора от страна на ищеца, поради
неизпълнение на инвестиционния проект от ответника по отношение на срока или
размера на инвестицията. Правото на ищеца да получи тази неустойка е обусловено
от възникването на потестативното право за ищеца да развали процесния договор,
тъй като тя е уговорена като дължима само в хипотеза на разваляне на договора
от страна на ищеца. В случая не се установи да е възникнало право на разваляне на
договора от страна на ищеца, предвид изложените по-горе съображения, поради
което следва да се направи извода, че не е възникнало и правото му да получи
претендираната неустойка.
Следва са се посочи също така, предвид възражението на
ответника по този иск, че уговорената в т.11 на нотариалния акт клауза за неустойка
е нищожна. Това е така, защото в случая не е налице изискуемата от нормата на
чл.92 от ЗЗД обезщетителната функция на неустойката. Реализацията на
инвестиционния проект не ползва по никакъв начин ищеца, не задоволява никакъв
негов имуществен интерес и съответно не е възможно да рефлектира по никакъв
начин на неговата имуществена сфера и неизпълнението на проекта. Чрез НКИЗ държавата
насърчава и подпомага реализацията на инвестиционни проекти на български и
чужди инвеститори, които отговарят на изискванията на ЗНИ. В случай на
реализация на инвестиционният проект в срок, имуществото на ищеца няма да търпи
никаква промяна, защото той е продал процесния имот, срещу което е получил
цената му, и нито става собственик на производствената база при построяването
й, нито е уговорено да получава приходи от производствената й дейност или
някаква част от тях, т.е. за ищеца не биха настъпили и вреди от неизпълнение на
проекта. Ищецът няма как да търпи вреди и от самото разваляне на договора от
негова страна, в каквато хипотеза е уговорено да се дължи неустойката за
неизпълнение на проекта, доколкото ако за ищеца е възникнало право да развали
договора, с постановяване на развалянето ищецът си връща собствеността върху
незастроения УПИ, който е продал.
В обобщение на горното следва извода, че и предявеният
иск по чл.92, ал. от ЗЗД е неоснователен и следва да бъде отхвърлен.
По насрещно
предявените от „К.“
ООД против „Н.К.И.З.“ ЕАД искове:
Предявените насрещни искове
намират своето правно основание в разпоредбите на чл.87, ал.3 от ЗЗД, чл.89 от ЗЗД, чл.26, ал.1 от ЗЗД и чл.55, ал.1, предл.3 във вр. с чл.88 от ЗЗД.
По иска с правно основание чл.87,
ал.3 от ЗЗД:
Искът е допустим, тъй като ищецът по него основава
правото си да развали процесния договор на различно основание, а именно
неизпълнение на задълженията на НКИЗ установени в т.7.2 от нотариалният акт.
Преобразуващото право на ищеца – „К.“ ООД да развали
процесния договор, съответно да предяви настоящия конститутивен иск произтича от
установеното в т.7.3.1 на нотариалния акт, където е посочено, че ако продавачът
не проектира и не изгради който и да е от Инфраструктурните обекти и не получи
валидни констативни актове за установяване годността за приемане на строежа на
инфраструктурните обекти, за всички тях, то купувачът има право да развали
окончателния договор за покупко-продажба на имота. Както вече беше посочено
по-горе по делото се установи, че продавачът по процесния договор не е изпълнил
задълженията си по него да изгради и въведе в експлоатация два от
инфраструктурните обекти посочени в т.7.2 от договора, а именно тези по т.7.2.1
и т. 7.2.2. Ищецът по този иск е изправна страна по договора, защото кредиторът
му е изпаднал в забава преди него, както беше вече посочено, а той се е
освободил от собствената си забава, съгласно разпоредбата на чл.96, ал.1 от ЗЗД. Предвид на това за ищеца е възникнало потестативното право да развали
процесния договор с така предявеният иск, поради което същият следва да бъде
уважен.
В случая не може да се
говори за приложимост на разпоредбата на чл.87, ал.4 от ЗЗД, тъй като неизпълнението
и на двете посочени по-горе задължения на НКИЗ - за изграждане на водопроводно
отклонение с водомерна шахта, навлизащо в процесния имот и за изглаждането на електроенергийна връзка - консервирана и
обезопасена, до границата на имота, от които точки следва да стане
присъединяването на производствената база, като консуматор към
електроенергийната и водопроводна мрежа, не е нещо незначително, а съществено и
препятстващо изпълнението на проекта на ищеца.
По отношение твърдените от НКИЗ като неизпълнени задължения на „К.“ ООД да не се разпорежда с процесния имот и да не го обременява с тежести следва да се посочи, че промяната в регулацията на трите закупени от „К.“ ООД имоти и обединяването им в един УПИ не е налице към датата на подаване на исковата молба в съда, както и е заличена към този момент учредената договорна ипотека върху имота в полза на „У. Б.“ АД. Т.е. процесният имот към датата на предявяване на исковете е отделен от останалите имоти на „К.“ ООД и е самостоятелен, а учредената ипотека върху него е заличена. В тази връзка така направените възражения от НКИЗ са ирелевантни за настоящия правен спор.
Съдът
намира, че следва да отговори и на възражението на НКИЗ, че договорът за
продажба на недвижим имот, без търг или конкурс по реда на ЗНИ, в настоящия
случай не е типична гражданскоправна сделка, а има смесен фактически състав,
като съдържа както гражданско-правни елементи, така и такива с административен
характер - заявление от купувача за инвестиционни намерения, разрешения от
Министъра на икономиката, съгласие на Министъра на икономиката за ползване на
насърчителна мярка по ЗНИ, сертификат за клас инвестиция и пр. Отделно от това
НКЗИ сочи, че по своята същност процесният договор преследвал специфична цел,
различна от обичайната при договора за покупко-продажба, отличавал се по своя
предмет и страни и се сключвал при спазване на определена административна
процедура, като се съблюдавал обществения интерес. Именно тези особености и
специфична цел, с която бил сключен процесният договор обосновавали предвидените
в него задължения на продавача и на купувача, извън стандартните за договора за
продажба.
Предвид
на горните възражения и твърдения на НКЗИ настоящият съдебен състав приема, че
процесната сделка е типична гражданско-правна сделка, а в частност търговска
такава. Обстоятелството, че следва да бъдат изпълнени определени условия преди
сключването на сделката, нейната специфична цел, както и факта, че в нея са
договорени нетипични за стандартната покупко-продажба на недвижим имот
задължения, за двете страни по нея, не променя нейния характер. И двете страни
по сделката са търговски дружества. НКЗИ не е държавен орган, държавно
предприятие по смисъла на чл.62, ал.3 от ТЗ, поради което не може да се говори
в случая за елементи на административен характер на самата сделка. Отделно от
това процесния продаван през 2015г. от НКЗИ имот не е частна държавна
собственост, а е собствен на търговско дружество, каквото е НКИЗ, независимо от
това, че държавата е едноличен собственик на капитала му съгласно изричната
разпоредба на чл.2, ал.4 от Закона за държавната собственост, поради което и за
разпореждането с недвижими имоти на това дружество не е приложим редът и
условията в Правилника за прилагане на ЗДС, които са приложими само за имоти - държавна
собственост.
По
иска с правно основание чл.89 от ЗЗД:
Предвид
уважаването на иска по чл.87, ал.3 от ЗЗД и обстоятелството, че иска по чл.89
от ЗЗД е предявен при условията на евентуалност /в случай на отхвърляне на иска
по чл.87, ал.3 от ЗЗД/, съдът намира, че не следва да се произнася по иска с
правно основание чл.89 от ЗЗД.
По
иска с правно основание чл.55, ал-1, предл. 3 от ЗЗД във вр. с чл.88 от ЗЗД:
Развалянето
на договора прекратява облигационното отношение. Общото правило е, че
развалянето има обратно действие – чл.88, ал.1 от ЗЗД. Обратното действие на
развалянето означава, че след развалянето всяка от страните по договора следва
да върне всичко, което е получила – чл.55, ал.1, предл.3 от ЗЗД.
С
оглед приетото по – горе досежно предявеният от „К.“ ООД конститутивен иск за
разваляне на процесния договор за покупко-продажба, получената
от НКИЗ покупна цена на имота се явява сума, получена на отпаднало основание,
поради което НКИЗ дължи връщането й на купувача. Това е така предвид обратното
действие на развалянето на процесния договор за покупко – продажба, съгласно
чл.88 ЗЗД, което води до отпадане с обратна сила на породените от договора
насрещни права и задължения на страните по него. Отпада с обратна сила правото
на купувача да придобие собствеността върху продавания имот и прехвърлителният
ефект по отношение на това право на процесния договор, като по същия начин
отпада с обратна сила и породеното от договора право на продавача да получи
уговорената продажна цена на имота. В обобщение развалянето води до отпадане на
основанието за получаване от НКИЗ на сумата от 339181,99 лв.
Не е спорен по делото фактът на плащане на
уговорената продажна цена от „К.“ ООД на НКИЗ в пълния й размер с вкл. ДДС по
банков път. Последното обстоятелство се установи и от приложеното по делото
платежно нареждане, както и от съдържанието на нотариалният акт, където е
посочено, че продавачът е получил по банков път сумата от 339
181,99 лв. ведно с вкл. в нея ДДС, съставляваща обща и окончателна
покупна цена и е напълно удовлетворен по отношение на размера на покупната
цена.
Предвид на горното съдът следва
да осъди НКИЗ да върне на „К.“
ООД платената от него покупна цена за процесния имот в размер на 339
181,99 лв., ведно с вкл. в нея ДДС.
Основателността
на главния иск по чл.55, ал.1, предл.3 от ЗЗД във вр. с чл.88 от ЗЗД
предпоставя и основателност на акцесорния иск по чл.86 от ЗЗД за осъждане на
ответника да заплати на ищеца по този иск законната лихва върху сумата от 339
181,99 лв., считано от датата на влизане в сила на настоящото съдебно решение
до окончателното изплащане на сумата.
По иска с правно основание чл.26,
ал.1, предл.1 и 3 от ЗЗД:
Въпросът за допустимостта на този
иск е разрешен по делото с влязло в законна сила съдебно определение и така
предявеният иск е приет за допустим.
По съществото на иска съдът
приема, че е нищожна
уговорката предвидена в т.14 от процесния нотариален акт, според която неизпълнение
на инвестиционния проект от купувача дава право на продавача да развали
договора за продажба без да дължи връщане на платената от купувача покупна цена
на имота, поради противоречието й със закона. Нищожна е уговорка, че
развалянето на договора ще има различно действие спрямо породените за двете
страни права, респективно, че развалянето ще рефлектира само върху правата на
едната страна по договора, а другата ще запази придобитите от договора права.
Противоречието в случая е с императивните разпоредби на чл.55, ал.1, предл.3 от ЗЗД във вр. с чл.88 от ЗЗД.
При
договор, за който развалянето има обратно действие съгласно чл.88 ЗЗД, какъвто
е процесният договор, развалянето заличава с обратна сила породените от
договора насрещни права и на двете страни по него. Поради това в пряко
противоречие с тази норма е уговорка, че при разваляне на договор за продажба,
продавачът си запазва правото да получи продажната цена, защото развалянето
рефлектира с обратна сила върху действието на договора и води до отпадане на
прехвърлителното му действие и връщане в патримониума на продавача на правото
на собственост, но по същия начин рефлектира и върху правото на продавача да
получи уговорената продажна цена. Съгласно чл.55, ал.1 от ЗЗД задължението, създадено с тази норма възниква
при всички случаи, когато е осъществен един от трите уредени в нея фактически
състава така, че правилото е императивно и уговорки в договори, които влизат в
противоречие със същото, са нищожни. Съгласно чл.55, ал.1 от ЗЗД за всяко лице,
получило някакво имуществено благо, се поражда задължение да върне полученото
на този, който го е престирал, когато получаването на благото е при начална
липса на основание или благото е получено с оглед основание, което не се е
осъществило, или когато при получаването му е съществувало основание, но
впоследствие основанието е отпаднало с обратна сила. Съгласно разясненията
дадени в т.1 от ППВС № 1 от 28.05.1979 г. постановено по гр.д. № 1 от 1979г.,
при разваляне на договора с обратна сила полученото по него подлежи на връщане,
тъй като се явява получено в третата хипотеза на чл.55, ал.1 ЗЗД на отпаднало
основание.
Развалянето
на процесния договор, което има обратно действие, съгласно чл.88 от ЗЗД, води
до отпадане с обратна сила на действието на договора за продажба. Договорът за
продажба обаче е основанието, на което продавачът НКИЗ е получил покупната
цена, поради което така получената от него сума се явява получена на отпаднало
основание в хипотезата на чл.55, ал.1, пр.3 от ЗЗД и съгласно това императивно
правило НКИЗ дължи връщането й на купувача, от когото я е получило.
Уговорката
в т.14 от процесния нотариален акт, която предвижда, че в хипотеза на разваляне
на договора от НКИЗ, тя не дължи връщането на получената покупна цена, е в
пряко противоречие с императивното правило на чл.55, ал.1, пр.3 от ЗЗД, поради
което е нищожна.
Обстоятелството,
че процесната продажба има специфика не означава, че при договаряне на
условията й страните не са ограничени от повелителните разпоредби на закона, а
и от добрите нрави. Напротив, точно обратното приема ВКС в Тълкувателно решение
№ 1 от 15.06.2010 г. по тълк.д. № 1/2009 г., ОСТК на ВКС - че „..автономията на
волята на страните да определят свободно съдържанието на договора и в частност
да уговарят неустойка е ограничена от разпоредбата на чл. 9 ЗЗД в две
посоки: съдържанието на договора не може да противоречи на повелителни норми на
закона, а в равна степен и на добрите нрави. В този смисъл ограничението се
отнася както за гражданските, така и за приватизационните договори, а също и за
търговските сделки - арг. от чл. 288 ТЗ.
Добрите нрави са морални норми,
на които законът е придал правно значение, защото правната последица от тяхното
нарушаване е приравнена с тази на противоречието на договора със закона (чл.
26, ал. 1 ЗЗД). Добрите нрави не са писани, систематизирани и конкретизирани
правила, а съществуват като общи принципи или произтичат от тях, като за
спазването им при иск за присъждане на неустойка съдът следи служебно.
Един от тези принципи е принципът
на справедливостта, който в гражданските и търговските правоотношения изисква
да се закриля и защитава всеки признат от закона интерес.
Условията и предпоставките за
нищожност на клаузата за неустойка произтичат от нейните функции, както и от
принципа за справедливост в гражданските и търговските правоотношения.
Преценката за нищожност на неустойката поради накърняване на добрите нрави
следва да се прави за всеки конкретен случай към момента на сключване на
договора, а не към последващ момент, като могат да бъдат използвани някои от
следните примерно изброени критерии:
- естеството им на
парични или на непарични и размерът на задълженията, изпълнението на които се
обезпечава с неустойка;
- дали
изпълнението на задължението е обезпечено с други правни способи-поръчителство,
залог, ипотека и др.;
- вид на
уговорената неустойка (компенсаторна или мораторна) и вида на неизпълнение на
задължението - съществено или за незначителна негова част;
- съотношението
между размера на уговорената неустойка и очакваните от неизпълнение на задължението
вреди;
При конкретната
преценка за нищожност на неустойката могат да се използват и други критерии,
като се вземат предвид конкретните факти и обстоятелства за всеки отделен
случай.
Неустойката следва
да се приеме за нищожна, ако единствената цел, за която е уговорена, излиза
извън присъщите й обезпечителна, обезщетителна и санкционна функции.
Прекомерността на неустойката не я прави a priori нищожна поради накърняване на
добрите нрави…“.
Следователно разпоредбите на чл.55, ал.1, пр.3, във вр. с чл.88 от ЗЗД, които са императивни правила, уреждащи действието на развалянето на процесния договор и последиците от развалянето му, несъмнено са приложими към процесния договор и не могат да бъдат дерогирани от страните с уговаряне на условия, които противоречат на тези законови правила, каквато е уговорката в т. 14 на процесния нотариален акт.
Уговорката в т.14 на процесния договор накърнява и принципа на справедливостта, а от тук и добрите нрави, защото с нея НКИЗ си уговаря право да задържи получената от нея имуществена престация по договора - покупната цена на вещното право, което прехвърля с договора за продажба, при положение, че с развалянето на договора за продажба вещно-правното му действие отпада с обратна сила и вещното право, което НКИЗ е прехвърлила с договора, се връща обратно в патримониума й. Такава уговорка е в очевидно противоречие с принципа за справедливост и добросъвестност, приложим и в търговските отношения.
Обстоятелството, че процесната продажба е сключена, като насърчителна мярка по ЗНИ не води до различен извод от този, че т.14 от процесния договор за покупко-продажба е нищожна. Това е така, защото ЗНИ и ППЗНИ не предвиждат различно действие и последици на развалянето на договорите за покупко-продажба, сключени като насърчителна мярка от тези визирани в разпоредбите на чл.88, съответно чл.55, ал.1, предл.3 от ЗЗД.
Неоснователни са възраженията на НКИЗ, че в т.14 от процесния договор била уговорена отговорност за вреди на продавача, поради развалянето на договора под формата на неустойка, но клаузата била непрецизно формулирана. Този извод следва от текста на самата клауза на т.14.
По
направените от страните съдебни разноски:
С оглед изхода на спора, съдът следва да се произнесе по направените по делото съдебни разноски.
Предявените първоначални искове следва да бъдат отхвърлени, поради което и на основание чл.78, ал.3 от ГПК, НКИЗ ЕАД следва заплати на „К.“ ООД направените по тях съдебни разноски.
Предвид уважаването на предявените насрещни искове, ответникът по тях - НКИЗ ЕАД следва да бъде осъден, на основание чл.78, ал.1 от ГПК, да заплати на ищеца по насрещните искове - „К.“ ООД направените разноски по тези искове. Ищецът по насрещните искове - „К.“ ООД е направил разноски за държавни такси, адвокатско възнаграждение и възнаграждение за вещи лица в общ размер на 43 002,67 лева. Предвид на изложеното ответникът по тези искове - „Н.К.И.З.“ ЕАД следва да бъде осъден да заплати на ищеца сумата от 43 002,67 лева, представляваща направени по делото съдебни разноски.
Воден от горното, Софийският окръжен съд
Р Е
Ш И :
ОТХВЪРЛЯ предявените от „Н.К.И.З.“ ЕАД, с ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление:***
срещу „К.“ ООД, с ЕИК *********, със седалище и адрес на управление:***,
представлявано от управителя на дружеството Ц. П. П., обективно, кумулативно съединени искове:
-
за разваляне на договор за покупко-продажба
на недвижим имот, сключен с Нотариален акт № 87, том IV, рег. № 2600, дело № 638/26.11.2015г.
на нотариус Р.
Г.
*** действие РС-С., под №
486 от регистъра на НК, поради неизпълнение на договорни задължения на
купувача, по т.6 и т.9.4 от договора – чл.87,
ал.3 от ЗЗД, както и
-
за осъждане на „К.“ ООД, с ЕИК ********** да заплати на „Н.К.И.З.“ ЕАД /НКИЗ ЕАД/,
с ЕИК *********
договорна неустойка, поради развалянето на договора за покупко-продажба, съгласно
т.11 от Нотариален акт № 87, том IV, рег.
№ 2600, дело № 638/26.11.2015г. в размер на сумата от 33 918.19 лева – чл.92, ал.1 от ЗЗД.
ПРОГЛАСЯВА, на
основание чл.26, ал.1, предл.1 и 3 от ЗЗД, НИЩОЖНОСТТА на т.14
от договор за покупко-продажба на недвижим имот, сключен с Нотариален акт № *, том IV, рег. № 2600, дело № 638/26.11.2015г.
на нотариус Р.
Г.
*** действие РС-С., под №
486 от регистъра на НК по предявеният от „К.“
ООД, с ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление:***, представлявано от управителя на дружеството
Ц. П. П. против „Н.К.И.З.“ ЕАД, с ЕИК ********, със
седалище и адрес на управление:***, установителен иск.
РАЗВАЛЯ, на
основание чл.87, ал.3 от ЗЗД, по предявеният от „К.“ ООД, с ЕИК ********, със
седалище и адрес на управление:***, представлявано от управителя на дружеството
Ц. П. П. против „Н.К.И.З.“ ЕАД, с ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление:***, конститутивен иск, сключеният между „К.“
ООД, с ЕИК ********* и „Н.К.И.З.“
ЕАД /НКИЗ ЕАД/, с ЕИК ********* с
Нотариален акт № *, том IV, рег. № 2600, дело № 638/26.11.2015г.
на нотариус Р.
Г.
*** действие РС-С., под №
486 от регистъра на НК, договор за
покупко – продажба на следния недвижим имот: незастроен УРЕГУЛИРАН
ПОЗЕМЛЕН ИМОТ VII - 000273 (седми за имот планоснимачен номер двеста
седемдесет и трети), индустриална и бизнес зона, квартал № 12, находящ се в
местността „С.”,
с. Г.,
община Б.,
област С.,
одобрен с Решение № 8/31.01.2013г. и Решение № 80/05.09.2013 г. на Общински
съвет, гр. Б.,
одобрен със Заповед № ТС-60/19.08.2014 г. изд. от Кмета на Община Б., целият с площ 5 000 кв.м. (пет
хиляди квадратни метра), при граници на имота: от две страни път, УПИ VI-000273,
кв. 12 и УПИ VIII-000273, от кв. 12.
ОСЪЖДА, на основание чл.55, ал.1,
предл.3 от ЗЗД във вр. с чл.88 от ЗЗД, „Н.К.И.З.“
ЕАД,
с ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление:*** да заплати на „К.“ ООД, с ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление:***, представлявано от управителя на дружеството
Ц. П. П. сумата в размер на 339 181,99 лева /триста тридесет и девет хиляди сто осемдесет и
един лева и деветдесет е девет ст./, представляваща покупна цена по договор за
покупко-продажба на недвижим имот, сключен с Нотариален акт № *, том IV, рег. № 2600, дело № 638/26.11.2015г.
на нотариус Р.
Г.
*** действие РС-С., под №
486 от регистъра на НК, ведно със законната лихва върху сумата, считано от
датата на влизане в сила на настоящото съдебно решение до окончателното
изплащане на сумата.
ОСЪЖДА, на основание чл.78, ал.1 и 3 от ГПК, „Н.К.И.З.“ ЕАД, с ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление:***
да заплати на „К.“ ООД, с ЕИК **********, със седалище и адрес на управление:***,
представлявано от управителя на дружеството Ц. П. П., направените по делото съдебни разноски
в размер на 43 002,67 лева /четиридесет и три хиляди и два лева и шестдесет и седем
стотинки/.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване с въззивна
жалба пред Софийския апелативен съд в двуседмичен срок от връчването му на
страните.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: