РЕШЕНИЕ
№ 9099
гр. София, 19.05.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 40 СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и четвърти април през две хиляди двадесет и пета година в следния
състав:
Председател:СВЕТЛОЗАР Д. ДИМИТРОВ
при участието на секретаря ДЕСИСЛАВА ИВ. ПОПОВА
като разгледа докладваното от СВЕТЛОЗАР Д. ДИМИТРОВ Гражданско дело
№ 20241110172976 по описа за 2024 година
Производството е образувано по искова молба на Б. В. М. срещу А. С. Я..
Ищецът твърди, че с ответника сключили договор за наем на част от ап. № 50,
находящ се ************************************, за срок от две години, считано
от 01.10.2022г. до 01.10.2024г., при месечен наем от 350лв., платими до 5-то число на
текущия месец. Посочва, че след изтичане срока на договора ответникът напуснал
имота, като за времето на ползването заплатил само 2 месеца, поради което дължал
наемната цена за 22 месеца. Отделно от това, съгласно чл. 22 от договора, при
неплащане на месечния наем и консумативите до 5-то число и при друго виновно
неизпълнение, наемателят дължал неустойка в размер на 6 месечни наема.
Съобразно изложеното, моли за постановяване на решение, с което ответникът
да бъде осъден да му заплати сумата от 7700лв. – наемна цена за периода м.12.2022г.-
м.09.2024г., ведно със законната лихва от подаване на исковата молба до окончателното
плащане, и 2100лв. – неустойка по чл. 22 от договора за неизпълнение плащането на
наемната цена.
Ответникът е подал отговор на исковата молба в законоустановения срок, с
който оспорва исковете. Посочва, че ищецът отдава под наем апартамент с четири
спални на различни лица и общо ползване на сервизните помещения, като ответникът
бил наемател на една стая от 20.08.2015г. Твърди, че оттогава посещавал ежемесечно
офиса на ищеца и плащал наемната цена заедно с режийните разходи, като се
подписвал в тетрадка на ищеца, а не му била издавана разписка. Освен наема, ищецът
го задължавал да плаща всяка година и дължимия от него данък общ доход, което
правил, но отказал да подпише декларация, че именно той го дължи. Това довело до
неоснователно прекратяване на наемното правоотношение от страна на ищеца.
Посочва, че не напуснал жилището на 01.10.20204г., а на тази дата ищецът отишъл в
квартирата и подписал договор за още една година, като ответникът ползвал стаята и
1
през м.10 и м.11. На 01.12.2024г., поради отказът на ответника да поема задължението
за данъка, ищецът го заставил да напусне имота. Твърди, че ищецът използва неговата
тетрадка за измама и го подвеждал, че служи като доказателство за плащането. Счита,
че договорът съдържа противоречащи на императивни норми на закона клаузи и бил
съставен в полза на ищеца поради недобро владеене на български език.
Съобразно изложеното, моли за отхвърляне на предявените искове.
Съдът, като съобрази събраните по делото доказателства поотделно и в
тяхната съвкупност и обсъди доводите на страните, намира следното:
Предявени са за разглеждане обективно съединени осъдителни искове с правно
основание чл.79, ал. 1, пр. 1 вр. чл. 232, ал. 2 ЗЗД и чл. 92, ал. 1 ЗЗД.
Съгласно чл. 228 ЗД, с договора за наем наемодателят се задължава да
предостави на наемателя една вещ за временно ползване, а наемателят да му плати
определена цена. Основните задължения на страните са осигуряване на
безпрепятствено ползване на вещта от страна на наемодателя и заплащане на
уговорената цена от страна на наемателя.
От събраните по делото писмени доказателства се установява, че страните по
делото са се намирали в облигационни правоотношения по договори за наем на част
от недвижим имот, представляващ ап. № 50, находящ се в
*************************************, като ответникът е ползвал стая, балкон,
кухненски бокс, баня с тоалетна и коридор. Договорите са от дати 20.08.2015г.,
06.04.2016г., 04.09.2018г., 01.10.2022. и 01.10.2024г. С договора за наем от 01.10.2022г.,
който е относим към процесния период, ищецът в качеството на наемодател се е
задължил да предостави на ответника в качеството на наемал посочените помещения
за ползване в период от 2 години – 01.10.2022г.-01.10.2024г. срещу месечна наемна
цена от 350лв., платима от 1-во до 5-то число на месеца. Между страните не е спорно,
че в периода м.12.2022г.-м.09.2024г. ответникът е ползвал имота.
Спорен по делото е въпросът дали за процесния период от страна на ответника е
заплащана дължимата наемна цена.
В чл. 7 от договора е посочено, че „плащането на цената и консумативите за
имота се извършва на адрес ***************************************, като
плащането се удостоверява с разписка, подписана и от двете страни на основание чл.
164, ал. 1, т. 4 ГПК след представено доказателство за заплатен данък по сметката на
НАП от наемателя за всеки месец, заплатени в срока за плащане на наема на
основание чл. 66 ЗЗД или представено писмено доказателство за извършено плащане
по банков път, включително и при открита банкова сметка в полза на наемодателя от
наемателя, ведно с доказателство за заплатения данък по сметката на НАП за всеки
месец, заплатени в срока за плащане на наема на основание чл. 66 ЗЗД“.
Съгласно правилото на чл. 154, ал. 1 ГПК, в тежест на ответника в
производството е да установи погасяване на дължимите месечни наемни вноски чрез
плащане. Същият твърди, че ищецът не е изпълнявал задължението си да му издава
разписка за плащанията, а го е карал да се вписва всеки месец в тетрадка. Относно
съществуването на такава тетрадка, по делото са събрани гласни доказателства и е
изискана и приобщена преписка на СРП. Свидетелят Д. Г., който също е наемател на
стая в жилището, посочва, че живее там от 2020г. и се познава с А., който напуснал
жилището през 2024г. след конфликт с Б.. Поводът бил, че Б. му връчил бланка,
според която А. се задължава да плаща данъка вместо него, на което последният
отказал и бил заставен от Б. до един месец да напусне жилището. Разказва, че
наемната цена се плаща от 1-во до 5-то число и се отива в офиса на Б., който бил на
ул. „**********“, където се плаща в брой. За плащането се вадила една тетрадка и
2
срещу името на всеки наемател се пишело каква е дължимата сума – наемът плюс
консумативите, давали се парите на ръка и след това всеки се разписвал срещу името
си, че е направил плащането. За всеки месец имало отделна страница и всички
наематели били подредени, като свидетелят винаги ходил след А. и виждал, че същият
се е разписал срещу името си, което означавало, че си е платил. Посочва, че разписки
не са им издавани от Б., като свидетелят изрично искал такива, но получавал отговор
„за какво ти е“. В края на миналата година имало нов наемател, който също поискал
получаване на разписка срещу това, което плаща, но Б. отказал и на него, поради което
същият напуснал жилището в началото на м. декември. Посочва, че това лице се казва
А. Н. и в момента се съди с Б., тъй като не му е издал разписки. Посочва, че се
случвало да плащат наема и на бащата на Б. по същия начин – със записване в
тетрадка, която била една и съща – ученическа с малък формат. Посочва, че откакто
живее в имота, плащането става по този начин – плащат сумите, разписват се в
тетрадка и не получават разписка. Отрича да разполага с банкова сметка на Б..
В хода на образуваната проверка от СРП отново е разпитан св. Д. Г., който е
изнесъл същите сведения – че за направените плащания не получават разписки от Б. и
им бива отказано получаването на фактурите за дължимите консумативи. Посочил е,
че всички задължения и плащания се записват в тази негова тетрадка, която ползвал
като негово доказателство.
В хода на проверката е разпитан и С. Д. М., който също живее в процесния имот
от 3 години и за този период имал няколко преподписани договора за наем. Според
неговите сведения, цената се плащала задължително до 5-то число на месеца, като при
заплащането на сумата никога не е получавал обратна разписка за платените наем и
консумативи.
При горните обстоятелства, съдът намира за установено, че ищецът като
наемодател не е изпълнявал задължението си да издава разписка на платците на наема
в нарушение на клаузата от договора. Може да се приеме за доказано, че съществува и
посочената от ответника тетрадка, в която наемателите са се разписвали при
заплащане на месечните си задължения. Свидетелят Г. дава напълно еднакви
показания в производството по прокурорската проверка и пред настоящия съдебен
състав. Показанията му са последователни и непротиворечиви. Същите съответстват и
на останалия доказателствен материал. Свидетелят посочва, че поради несъгласие на
ответника да заплаща данъка на ищеца общ доход, последният го е заставил да
напусне имота в края на 2024г. Както се посочи, ответникът е наемател в имота от
2015г. Противоречи на всякаква житейска логика да се държи в имота лице, което не е
плащало наемната цена в продължение на 22 месеца и дори да се преподпише нов
договор с него на 01.10.2024г. за срок от още една година – до 01.10.2025г. /л. 16-17/.
Напротив, тези действия съответстват изцяло на изнесените от свидетеля факти, че в
края на 2024г. между страните е възникнал конфликт, поради който ищецът е заставил
ответника да напусне имота от началото на м.12.2024г. В тази насока, съдът приема за
доказано, че съществува тетрадка, в която ищецът е водил отчет за задълженията и
плащанията на наемателите. Същият бе задължен да я представи по делото, като бе
предупреден, че при неизпълнение ще бъдат приложени последиците по чл. 161 ГПК.
Въпреки това, същият отказа и не го направи. Ето защо, съдът намира, че ищецът
възпрепятства събирането на допуснато доказателство и следва да се приемат за
доказани фактите, относно които страната е създала пречки за събирането им. Тоест,
фактите на съществуване на такава тетрадка и удостоверяването в нея всеки месец кой
наемател какво е заплатил.
Следва да се има предвид, че наемодателят е задължен да издава разписка при
плащането на наемните вноски, което се установява с категоричност, че не е правил.
3
От това следва, че същият се опитва да извлича полза от собственото си
недобросъвестно поведение и неизпълнение на договорните задължения, което е
недопустимо. Противно на доводите на ищеца, не в подкрепа на неговата теза, а в
оборването й е представеното в хода на прокурорската проверка споразумение за
изплатени наеми между него и С. М.. Видно е, че това споразумение е от дата
04.10.2024г. и в него се декларира, че наемателят е платил, а наемодателят е получил
всички дължими наеми по договори за наем от 27.04.2021г., 01.11.2022г. и 01.09.2023г.
В случай че наемодателят е издавал своевременно документ за извършените плащания
(разписки), няма да има необходимост от сключване на подобно споразумение, с което
да се потвърждават плащанията за години назад. Този документ в съответствие с
останалите доказателствени източници показва, че същият не е изпълнявал
задълженията си да издава такива разписки на платците.
Относно клаузата от договора за доказването на плащанията, следва да се има
предвид, че допустимите доказателствени средства за определени факти са посочени с
императивни правни норми в ГПК и е без правно значение какво е уговорено между
страните. Вярно е, че според чл. 164, ал. 1, т. 4 ГПК, не могат да се установяват със
свидетелски показания погасявания на установени с писмен акт парични задължения.
В хода на настоящото производство обаче бяха събрани гласни доказателства не за
установяване на плащанията, а за това, че ищецът не е изпълнявал задълженията си по
договора да издава разписки за плащанията и е водил тетрадка, в която са
удостоверявани плащания. Тези факти е допустимо и в съответствие с разпоредбите на
ГПК да бъдат установени с гласни доказателства. По отношение на самите плащания,
тъй като ищецът не представи тетрадката, която се установи, че съществува и за което
бе изрично задължен, и по този начин възпрепятства събирането на допуснато
доказателство, съдът прилага последиците по чл. 161 ГПК и приема за доказано, че в
нея са удостоверени всички извършени плащания на наемните вноски от страна на
ответника. Както се посочи, никоя страна не може да извлича ползи и облаги от
собственото си неправомерно и недобросъвестно поведение.
По изложените съображения, настоящият съдебен състав намира, че при
преценка на всички доказателствени източници в своята съвкупност и взаимовръзка не
се установява ответникът да има непогасени парични задължения за наемна цена по
договора в полза на ищеца за сочения период и този искът подлежи на отхвърляне.
Предвид акцесорността на иска за неустойка, с оглед отхвърляне на иска за
главното вземане, на отхвърляне подлежи и този за добавъчното. Но за пълнота следва
да бъде посочено, че този иск подлежи на отхвърляне и на самостоятелно основание
поради нищожност на клаузата за неустойка.
Съгласно задължителните разяснения, дадени в ТР № 1/15.06.2010г. по тълк.
дело № 1/2009г., ОСТК на ВКС, добрите нрави са морални норми, на които законът е
придал правно значение, защото правната последица от тяхното нарушаване е
приравнена с тази на противоречието на договора със закона (чл. 26, ал.1 ЗЗД).
Добрите нрави не са писани, систематизирани и конкретизирани правила, а
съществуват като общи принципи или произтичат от тях, като за спазването им при
иск за присъждане на неустойка съдът следи служебно. Един от тези принципи е
принципът на справедливостта, който в гражданските и търговските правоотношения
изисква да се закриля и защитава всеки признат от закона интерес.
Условията и предпоставките за нищожност на клаузата за неустойка произтичат
от нейните функции, както и от принципа за справедливост в гражданските и
търговските правоотношения. Преценката за нищожност на неустойката поради
накърняване на добрите нрави следва да се прави за всеки конкретен случай към
момента на сключване на договора, а не към последващ момент, като могат да бъдат
4
използвани някои от следните примерно изброени критерии: естеството им на парични
или на непарични и размерът на задълженията, изпълнението на които се обезпечава с
неустойка; дали изпълнението на задължението е обезпечено с други правни способи-
поръчителство, залог, ипотека и др.; вид на уговорената неустойка (компенсаторна или
мораторна) и вида на неизпълнение на задължението - съществено или за
незначителна негова част; съотношението между размера на уговорената неустойка и
очакваните от неизпълнение на задължението вреди. При конкретната преценка за
нищожност на неустойката могат да се използват и други критерии, като се вземат
предвид конкретните факти и обстоятелства за всеки отделен случай. Неустойката
следва да се приеме за нищожна, ако единствената цел, за която е уговорена, излиза
извън присъщите й обезпечителна, обезщетителна и санкционна функции.
Процесното вземане за неустойка почива на клаузата на чл. 22 от договора за
наем, която гласи следното: При неплащане на месечния наем и консумативните
разходи до 5-то число на текущия месец, при неизпълнение на задължението по т. 12
от договора или при друго виновно неизпълнение на настоящия договор, на основание
чл. 92, ал. 1 ЗЗД наемателят дължи неустойка на наемодателя в размер на 6 месечни
наема от договорения наем, представляващи договорена неустойка за горницата над
законната лихва за забава, дължаща се по чл. 21 от договора, изискуема при всяко едно
неизпълнение на договора. В чл. 21 от договора е уговорено, че се дължи обезщетение
в размер на законната лихва за забава по чл. 86 ЗЗД от деня на забавата върху всички
дължими суми, свързани с ползването на имота.
От изложеното следва, че при забава дори с един ден в плащането на наемната
цена, наемателят дължи освен законната лихва за забава, която е обичайното
обезщетение при забава в плащането на парично задължение, и неустойката по чл. 22,
която е във фиксиран размер от 6 месечни наема. Налага се изводът, че дори при едно
напълно несъществено неизпълнение, наемателят дължи обезщетение, надхвърлящо
многократно вредите, които наемодателят би претърпял. Самата законна лихва за
забава по чл. 86 ЗЗД е в достатъчен размер да обезщети всяко забавено плащане, а
добавянето към нея и на неустойка от шест месечни наема прави целта на тази клауза
единствено неоснователно обогатяване на наемодателя. Тоест, същата излиза извън
присъщите й обезпечителна, обезщетителна и санкционна функции и като такава се
явява нищожна поради противоречие с добрите нрави.
По изложените съображения, искът за неустойка също подлежи на отхвърляне.
По разноските:
При този изход на спора, право на присъждане на сторените разноски има
ответникът, който е доказал такива в размер на 1200лв. за адв. възнаграждение. Внесъл
е и 30лв. депозит за свидетел, който обаче не е разходван и подлежи на
възстановяване.
Воден от горното, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявените от Б. В. М., ЕГН: **********, със съдебен адрес:
****************************, срещу А. С. Я., ЕГН: **********, със съдебен адрес:
**************************************, искове с правно основание чл.79, ал. 1,
пр. 1 вр. чл. 232, ал. 2 ЗЗД и чл. 92, ал. 1 ЗЗД за заплащане на сумите от 7700лв. –
дължима наемна цена за периода м.12.2022г.- м.09.2024г. по договор за наем от
01.10.2022г. за ползване на част от ап. № 50, находящ се
************************************, ведно със законната лихва от подаване на
5
исковата молба до окончателното плащане, и 2100лв. – неустойка по чл. 22 от
договора.
ОСЪЖДА Б. В. М., ЕГН: **********, със съдебен адрес:
****************************, да заплати на А. С. Я., ЕГН: **********, със съдебен
адрес: ***********************************************, на основание чл. 78, ал.
3 ГПК сумата от 1200лв. – разноски по делото.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред Софийски градски съд в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
6