РЕШЕНИЕ
№ 45
гр. Бургас, 10.03.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД – БУРГАС в публично заседание на деветнадесети
февруари през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Румяна Ст. Калошева Манкова
Членове:Калина Ст. Пенева
Кремена Ил. Лазарова
при участието на секретаря Марина Д. Димова
като разгледа докладваното от Кремена Ил. Лазарова Въззивно гражданско
дело № 20252000500003 по описа за 2025 година
съобрази следното:
Производството по делото е образувано по въззивна жалба вх.№
19275/05.11.24г. на БОС от А. Е. Е., гражданин на Р. Ф., роден на
**********г., постоянен адрес: гр. С. П., ул. „Б. С.“ № **, корпус *, ап. /кв.
****, действащ чрез пълномощника си адвокат И. Б., съдебен адрес: гр. Б., ул.
„Х. Ф.“ № *, вх. *, ет. *, против решение № 811/01.10.2024г. по гр.д.№
1722/2023г. на БОС , с което са отхвърлени предявените от него против
„МАРС БИЛД“ ООД с ЕИК: ********* – в несъстоятелност, със седалище и
адрес на управление: гр.Свети Влас – 8256, ж.к. „Русалка“ № 52, ет.1, ап.1,
представлявано от синдика М. Г., искове с правно основание чл.19, ал.3
ЗЗД, за обявяване за окончателни на два сключени между страните
предварителни договора: от 02.04.2012г. в частта относно ½ идеална част от
СОС с идентификатор 11538.502.***.*.** по КККР на гр. С. В.,
представляващ апартамент № * *.**, с адрес на имота: гр. С. В., комплекс „Т.
б.“, ул. „Л.“, ет. *, ап. *.** както и на предварителен договор от 16.10.2012г.
относно СОС с идентификатор 11538.502.***.*.** по КККР на гр. С. В.,
представляващ апартамент № *.**, с адрес на имота: гр. С. В., комплекс „Т.
1
б.“, ул. „Л.“. Със същото решение в тежест на въззивника са поставени
разноските по делото. Заявява, че решението не е правилно.
На първо място, по отношение на първия иск – относно СОС с
идентификатор 11538.502.***.*.** по КККР на гр. С. В., твърди, че
първоинстанционният съд се е произнесъл по непредявен иск, понеже от
решението е видно, че визира не посочения по исковата молба предварителен
договор за покупко-продажба на апартамент № А *.**, а друг договор.
Поддържа, че коментираните от съда признания на неизгодни факти, всъщност
не касаят процесния имот. На следващо място въвежда доводи за сключване на
последващите предварителните договори, след първоначалните, в резултат от
заплашване и въвеждане в заблуждение. Счита, че първоинстанционният съд е
следвало да му даде указания да сочи доказателства относно горните
твърдения, също указания за евентуално изменение на исковете. Като се
позовава на безсрочна възможност за въвеждане на възражение за
унищожаване на договорите, моли при разрешаване на спора пред настоящата
инстанция и произнасяне по въззивната жалба, съдът да постанови нарочен
диспозитив за тяхното унищожаване.
По отношение на втория имот - СОС с идентификатор 11538.502.***.*.**
по КККР на гр. С. В., въвежда оплакване, че съдът не е коментирал какво
означава „падеж“ на договора. Твърди, че по предварителния договор от
16.10.2012т. е договорен срок само на плащането на цената на обекта, но не и
на изпълнение на задължението за прехвърляне на собствеността му от страна
на продавача. Твърди, че след подписване на допълнителното споразумение от
10.08.2015 г., длъжникът на практика се е отказал от възражението за давност
и не може валидно да го направи в процеса.
Твърди, че покупната цена на двата апартамента е изцяло изплатена и
неоснователно съдът не е зачел плащанията. При така описаното, моли за
решение в горния смисъл и претендира разноски. По искане на страната съдът
е приел пълномощно, което процесуално действие въззивникът твърди, че не е
преклудирано, по причина, че пред БОС не му е указано да сочи доказателства
в тази връзка.
Въззиваемото дружество - „МАРС БИЛД“ ООД с ЕИК: ********* – в
несъстоятелност, със седалище и адрес на управление: гр. С. В. - ****, ж.к.
„Р.“ № **, ет. *, ап. *, представлявано от синдика М. Г., чрез адв. К. С.,
2
оспорва въззивната жалба, в депозирания по реда на чл. 263 ГПК отговор.
Излага подробни аргументи за потвърждаване на решението. Моли за
присъждане на разноски. Няма доказателствени искания.
Жалбата е подадена в срока по чл.259 ГПК, от легитимирано лице, против
акт, подлежащ на въззивен контрол, пред надлежната по правилата на
функционалната подсъдност инстанция и е допустима.
Предявените искове пред БОС са с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД.
Съдът като взе предвид приложените доказателства, преценени
поотделно и в тяхната съвкупност, прие за установено от фактическа и правна
страна следното:
Производството по делото е образувано по надлежно вписана искова
молба от А. Е. Е. против „МАРС БИЛД“ ООД – в несъстоятелност,
представлявано от синдика М. Г. Твърди, че на 02.04.2012г. сключил с
въззиваемото дружество, представлявано от Управителя Ив.Митев,
предварителен договор за покупко-продажба на СОС, изградена в ПИ с
идентификатор 11538.502.*** по КККР на гр. С. В., общ. Н., както следва:
СОС с идентификатор 11538.502.***.*.** по КККР на гр. С. В.,
представляващ апартамент № **.** и СОС с идентификатор
11538.502.***.*.** по КККР на гр. С. В., представляващ апартамент № *.*.**
и двата - в комплекс „Т. б.“, с адрес на имота: гр. С. В., ул. „Л.“. Твърди, че в
договора била вписана обща продажна цена на двата апартамента в размер на
68 000 евро, заплатена от него изцяло.
На 16.10.2012г. сключил и втори предварителен договор с ответното
дружество за покупко-продажба на СОС с идентификатор 11538.502.***.*.**
по КККР на гр. С. В., представляващ апартамент № *.** в комплекс „Т. б.“, с
адрес на имота: гр. С. В., ул. „Л.“. Вписаната цена била в размер на 89 370
евро, заплатена от него изцяло. Твърди, че въпреки заплатената цена на трите
апартамента, нито един от тях не му бил прехвърлен доброволно. След
проведен разговор с управителя Митов, станало ясно, че трябва да води
съдебно дело за обявяване за окончателен на предварителния договор от
02.04.2012 г., но само по отношение на един от двата апартамента – или ап. №
**.** или ап. № *.*.**. Бил заплашен, че в противен случай ще загуби всичко,
понеже дружеството е в несъстоятелност и държавата ще получи активите му
като привилегирован кредитор. Ето защо се съгласил да заведе дело само за
3
ап. № *.*.**, с надеждата впоследствие да уреди нещата и за другите два
апартамента. Преди делото ( гр.д.№ 488/2019г. по описа на БОС), управителят
М. го принудил да подпише нови и различни договори за трите апартамента, в
които имало различни условия и различни цени. Така неуредени останали
нещата за ап. *.*.** и за ½ ид.ч. от ап. *.*.**, понеже се оказало, че
междувременно управителят М. прехвърлил собствеността върху ½ ид.ч. от
ап. *.*.** на своята съпруга. При всичко изложено, моли за постановяване на
решение, с което исковете бъдат уважени. Ангажира доказателства и
претендира разноски.
С депозирания по реда на чл.131 ГПК отговор ответникът, в
несъстоятелност, оспорва исковата молба, чрез назначения синдик,
представляван от адв. К.С. На първо място се позовава на недопустимост на
заведените искове - въпрос, който не е спорен пред настоящата инстанция и
затова няма да бъде обсъждан.
На следващо място оспорва основателността им. Твърди липса на
извършено плащане от страна на въззивника, като оспорва приложените в тази
връзка писмени доказателства. Също се позовава на сключено Споразумение –
Анекс 1 от 22.11.2012г. към договор от 02.04.2012г., съгласно което страните се
договорили бъдещият продавач – дружеството, да прехвърли в полза на А. Е.
собствеността върху ап.№ *.*.**, като с това споразумение се преуреждат
отношенията между тях и отпада задължението на дружеството да прехвърли
собствеността и върху ап. № *.*.**. Твърди, че като се позовал на
Споразумение- Анекс 1 към договора от 02.04.2012г., Е. е завел гр.д.№
488/2019г. по описа на БОС с предмет – обявяване за окончателен на
предварителния договор относно ап. № *.*.** и искът е уважен, следователно
той е изразил воля кой договор счита за действащ между тях.
Оспорва упражняването на принуда и отправяне на заплахи към
въззивника, послужили за мотив за сключване на Споразумение - Анекс 1 от
22.11.2012г. като недоказано твърдение.
На следващо място оспорва приложеното Допълнително споразумение
между страните от 10.08.2015г., с което е продължен срокът за сключване на
окончателен договор за покупко-продажба на процесните имоти до
31.12.2023г. Твърди, че е антидатирано и съставено за целите на настоящото
производство. Позовава се на сключването му само от един от управителите
4
на дружеството, при условие, че считано от 2014г. то било представлявано
само заедно от двамата управители - Васил Г. и Иван Митев, до оттегляне на
пълномощията от страна на М. в полза на В. Г. през 2019 г.
Твърди, че предварителните договори за покупко-продажба на спорните
по това дело имоти не посочват срок, в който бъдещият прехвърлител е
задължен да прехвърли на бъдещия купувач собствеността върху имотите, ето
защо по двата договора тече общият 5-годишен давностен срок, считано от
сключването им и към завеждане на исковата молба той е изтекъл и правото
на въззивника на съдебна защита е погасено по давност. Моли за отхвърляне
на исковете. Също ангажира доказателства и претендира разноски.
Преди да се произнесе по правилността на обжалвания
първоинстанционен акт, настоящият състав счита, че следва да обсъди
въведените с въззивната жалба оплаквания относно произнасянето на
Бургаски окръжен съд по нередовна искова молба, в която са въведени
фактически твърдения за сключен договор при условията на заплаха и
отправеното към Апелативен съд - Бургас искане за постановяване на
диспозитив за унищожаване на Споразумение – Анекс 1 от 22.11.2012г. към
Предварителен договор за покупко-продажба на недвижими имоти от
02.04.2012 г.
От преписката по гр.д. № 1722/2023г. по описа на БОС се установява, че с
определение № 549/26.02.2024г. по делото, съдът е изготвил доклад по реда на
чл.140 ГПК и е обсъдил предварителните въпроси – относно допустимостта
на предявените искове, редовността на исковата молба, приложените
доказателства и квалификацията на предявените искове. С определението е
указана доказателствената тежест на страните, като препис от акта е връчен на
всяка от тях. В първото редовно проведено по делото открито съдебно
заседание – от 13.06.2024г. страните са заявили, че нямат възражения по
доклада. Следователно, съдът е приел за разглеждане искове с правно
основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД и оплакванията по въззивната жалба, че се е
произнесъл по нередовна искова молба, в която е предявен и иск с правно
основание чл.30 ЗЗД не са основателни. По тази причина с настоящото
решение Апелативен съд - Бургас не дължи произнасяне по иск унищожаване
на договора по Споразумение – Анекс 1 от 22.11.2012 г. към Предварителен
договор за покупко-продажба на недвижими имоти от 02.04.2012 г., понеже
5
такъв не е разглеждан от окръжния съд, за да подлежи на въззивен контрол.
На следващо място относно твърдението за произнасяне от страна на
окръжния съд по непредявен иск, отново въведено с въззивната жалба, а
именно – по иск, основан на Споразумение – Анекс 1 от 22.11.2012 г. към
Предварителен договор за покупко-продажба на недвижими имоти от
02.04.2012г., а не на самия Предварителен договор за покупко-продажба на
недвижими имоти от 02.04.2012 г. и по въведеното оплакване за произнасяне
при неуточнена искова молба – настоящият състав приема, че изложените по-
горе мотиви относно изготвения и надлежно връчен на страните по делото
доклад се отнасят и до това оплакване, а правилността на решението ще бъде
предмет на обсъждане в настоящия акт.
Така, по съществото на спора Бургаският Апелативен съд приема
следното:
Предварителният договор за покупко-продажба на недвижим имот се
сключва, съгласно разпоредбата на чл. 19 ЗЗД, в писмена форма. С него
бъдещият продавач се задължава да прехвърли на бъдещия купувач
собствеността върху недвижима вещ, описана по своите съществени
характеристики, срещу определена цена и в определен срок.
Трайно установената съдебна практика на ВКС приема безпротиворечиво,
че неплащането на договорената цена не води до автоматично разваляне на
договорните отношения между страните - Решение № 537 от 8.07.2010 г. на
ВКС по гр. д. № 349/2009 г., III г. о., а следва да бъде предшествано от изрично
изявление за разваляне на договора. Дори при включена в предварителния
договор уговорка, че имотът ще бъде прехвърлен, след заплащане на цялата
цена, неизпълнението на поетото задължение за плащане не е основание за
отхвърляне на иска с правно основание чл.19, ал.3 ЗЗД - разяснения по ТР №
4/2020г. от 09.05.2023г. по т.д.№ 4/2020г. на ОСГТК на ВКС. За да бъде уважен
искът с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД е достатъчно предварителният
договор да е в писмена форма, да съдържа съществените елементи на договор
за прехвърляне на недвижим имот и обещателят да е негов собственик към
уважаване на иска. Ето защо съдът не се концентрира върху заплащането на
посочените по всички приложени договори цени на двата апартамента.
По отношение на ап. № **.** в комплекс „Т. б.“, ул. “Л.“, гр. С. В. съдът
приема следното: Твърди се от въззивната страна, че първоначално страните са
6
сключили предварителен договор от 02.04.2012 г., за покупко-продажба на два
апартамента – ап. № *.*.** и ап. № *.*.** за обща сума от 68 000 евро.
Впоследствие въззивникът твърди, че под заплаха подписвал нови и различни
договори за трите апартамента – горните два и ап. № *.** в същия комплекс, с
различни условия на договорите и различни цени.
В подкрепа на горното по гр.д.№ 1722/2023г. по описа на БОС, на стр. 13 е
приложено Допълнително споразумение № 1 към Договор № ап. *.** и ап.
*.**, в което договорената за двата апартамента цена е 208 000 евро.
Споразумението носи дата 02.04.2012 г., която съдът не кредитира, с оглед
твърдението на А. Е. в исковата молба, че предупреден от Управителя М., че
дружеството ще бъде обявено в несъстоятелност, подписал новите договори.
Производството по несъстоятелност, видно от ангажираните писмени
доказателства – стр. 113 и сл. по гр. д. № 1722/23 г. БОС, е започнало през
2020 г., ето защо датата на договора категорично не може да бъде зачетена от
съда.
С отговора против исковата молба въззиваемото дружество в
несъстоятелност е оспорило исковете и е изложило своите твърдения и
аргументи. Представен е на стр. 103 предварителен договор от 02.04.2012 г., за
покупко-продажба на двата апартамента – ап.№ *.*.** и ап. № *.*.** за обща
сума от 32 520 евро. Твърди се, че впоследствие страните подписали
Споразумение - Анекс 1 от 22.11.2012 г., в което декларирали, че са подписали
и между тях е действащ предварителен договор от 02.04.2012 г., за покупко-
продажба на двата апартамента – ап. № *.*.** и ап. № *.*.** за обща сума от
32 520 евро. Със Споразумение - Анекс 1 страните декларирали, че по този
договор е заплатена сума само в размер на 16 260 евро по банков път, затова
се съгласяват продавачът „Марс Билд“ ООД да прехвърли на въззивника само
ап.№ **.**, като задължението му да продаде на А. Е. и ап. № **.** отпада,
както и отпада задължението на бъдещия купувач да го закупи. Вписано е,
също така, че отношенията между страните са уредени.
С отговора против исковата молба въззиваемата страна е оспорила
приложения на стр. 8 Предварителен договор за покупко-продажба на
недвижими имоти № **.** и № **.**, като заявява, че дори и по делото да са
представени няколко различни по своите условия договора за едни и същи
недвижими вещи, с предявяване на исковата молба и образуване на гр.д.№
7
488/2019г. по описа на БОС, страните ясно са заявили кой от всички договори
относно двата апартамента считат за обвързващ и изразяващ волята им.
По този повод настоящият състав приема, че действително, с образуване
на гр.д. № 488/2019 г. по описа на БОС страните по настоящото дело са
заявили своята воля пред орган на държавна власт и ползвайки се от
формалната доказателствената сила на двата документа, при приложение на
чл.180 ГПК – относно авторството и материализираните волеизявления, без да
бъдат оспорвани датата и мястото на изготвянето им. Никой от тях не е
оспорвал, че с подписването на Споразумение – Анекс 1 към договора от
02.04.2012 г. отпадат насрещните задължения на продавача да продаде и на
купувача да закупи ап.№ *.*.** в комплекс „Т. Б.“, ул. „Л.“, гр. С. В.
Съответно - двете страни са черпили права от двата документа и макар и
въззивната страна основателно да твърди, че постановеното по цитираното
дело съдебно решение не се ползва със сила на присъдено нещо по отношение
на ап.№ **.**, уважаването на иска по отношение на ап. № **.**, без
постановяване на осъдителен диспозитив за заплащане допълнителни суми в
полза на въззиваемото дружество, сочи, че съдът е зачел волята на страните.
Ето защо, при положение, че не се доказаха твърденията на въззивната страна
за сключване на приложените последващи договори в резултат от заплаха,
настоящият състав също кредитира Споразумение – Анекс 1 от 22.11.2012 г.
към договора от 02.04.2012 г. и приема, че по отношение на ап. № **.**
отношенията между страните са уредени и не подлежат на последващо
обсъждане. Затова споделя изводите на Бургаския окръжен съд относно
основателността на този иск и приема, че всички приложени последващи
договори за двама апартамента не могат да послужат за валидно основание за
уважаване на иска. Ето защо, който и от тях да бе разгледан и обсъден от съда,
а те се различават само в частта относно цената, крайното решение не би се
променило.
По отношение на предявения иск за обявяване за окончателен на
предварителния договор за покупко-продажба на ап. № *.** в комплекс „Т. Б.“,
ул. „Л.“, гр. С. В., Бургаският апелативен съд приема следното: Договорът е
приложен на стр. 14 и сл. по гр.д. № 1722/2023 г. БОС и страните нямат спор
относно датата на сключването му – 16.10.2012 г., към който момент
дружеството е било представлявано единствено от управителя И. М.
8
Не се спори, че към датата на сключването въззиваемото дружество е
било собственик на обекта, посочена е и цена на имота – 89 370 евро, като е
записано, че „цената не подлежи на изменение през време на действие на
договора, т.е. до 31.10.2014 г.“
В договора действително не е включена изрична клауза относно крайния
срок, в който бъдещият продавач се задължава да прехвърли на бъдещия
купувач правата на собственост. Въпреки това, с оглед изложеното по-горе в
настоящото решение, не може да се направи обоснован извод за отпадане на
насрещните задължения на страните по договора, при неизпълнение от страна
на купувача на задължението за заплащане на цената на апартамента, макар и
да е настъпила датата 31.10.2014 г. По делото не е въведено правозащитно
възражение за разваляне на договора.
С отговора против исковата молба въззиваемата страна е направила
възражение за изтекла погасителна давност на правото на въззивника за търси
съдебна защита за сключване на окончателния договор за покупко-продажба
на недвижим имот, поради изтичане на общия 5-годишен срок от сключване
на договора, като се съобрази липсата на фиксирана крайна дата за сключване
на окончателен договор.
По този повод е възникнал вторият спорен въпрос по настоящото дело, а
именно: относно правните последици от Допълнително споразумение от
10.08.2015 г. към предварителни договори за покупко-продажба на ап. **.**,
ап. *.*.** и ап. *.** - стр. 29 по гр.д. № 1722/2023 г. по описа на БОС.
В посоченото допълнително споразумение, засягащо и ап. № *.** в
комплекс „Т. Б.“, ул. „Л.“, гр. С. В., е описано прието решение на „Марс Билд“
ООД, представлявано от Управителя В. Г. от една страна и от друга -
въззивника, с което срокът за сключване на окончателен договор относно ап.
**.**, ап. **.** и ап. *.** се продължава до 31.12.2023 г.
С отговора против исковата молба допълнителното споразумение е
оспорено като антидатирано и съставено за целите на настоящия процес. С
изготвения с определение № 549/26.02.2024 г. по гр.д.№ 1722/23 г. БОС доклад
по реда на чл. 140 ГПК първоинстанционният съд е разпределил
доказателствената тежест между страните, както следва: „в тежест на ищеца е
да установи при условията на пълно и главно доказване наличието на валидни
предварителни договор за покупко-продажба на процесните недвижими имоти
9
с ответното дружество, изпълнение на собствените си задължения по тях,
както и че продавачът е собственик на имотите към настоящия момент, както
и че е настъпил уговореният между страните падеж за сключването на
окончателен договор“.
В случая се обсъждат предварителен договор за покупко-продажба на ап.
*.** от 16.10.2012 г., който не е оспорен и допълнително споразумение към
него, което се оспорва. Двата документа са частни, диспозитивни, т.е. по
разпоредбата на чл.180 ГПК се ползват с формална доказателствена сила
относно авторството на изявлението и извършването на самото изявление, но
не и относно датата на документа.
При оспорване на аналогичен документ, подписан от органен
представител на дружество, което понастоящем е обявено в несъстоятелност и
правата на управление на органите му са прекратени към датата на завеждане
на исковата молба - Решение № 260013/20.02.2023 г. по дело по
несъстоятелност № 82/2020г. БОС - стр. 109 по гр. д. № 1722/23г. БОС, трайно
установената съдебна практика - Решение № 167 от 3.07.2018 г. на ВКС по гр.
д. № 4020/2017 г., IV г. о., ГК, докладчик съдията Борис Илиев, приема, че
доказателствената тежест за установяване на датата на документ се носи от
страната, която черпи права от него. В конкретния случай - това е
въззивникът, който е следвало да проведе пълно и главно доказване на
твърдението, че допълнителното споразумение от 10.08.2015г. е сключено на
вписаната в него дата.
С оглед събраните доказателства по делото, настоящият състав приема, че
това не бе установено по безспорен и достатъчно убедителен за съда начин, а
фактът, че към датата въззивникът е бил в пределите на Република България,
не води до еднозначен извод за сключване на споразумението тогава. Ето защо
е безпредметно да се обсъжда дали дружеството е било надлежно
представлявано при сключване на споразумението, след като не може да се
установи датата на договора.
При така формираните изводи, следва заключение, че възражението на
въззиваемата страна за погасяване по давност на правото на въззивната страна
да иска обявяване за окончателен на предварителния договор за покупко-
продажба относно ап. *.** в комплекс „Т. Б.“, ул. „Л.“, гр. С. В. е основателно,
доколкото трайно установената съдебна практика приема, че при липса на
10
уговорен краен срок за изпълнение на договора, се прилага общата 5-годишна
давност, считано от сключване на договора - Решение № 286 от 28.09.2011 г.
на ВКС по гр. д. № 1055/2010 г., III г. о. Дори и да се приеме, че крайният срок
е 31.10.2014 г. – времето на действие на договора, към завеждане на исковата
молба 5-годишният срок също е изтекъл.
При всичко изложено, настоящият съд споделя и мотивите на първата
инстанция по реда на чл. 272 ГПК и приема, че въззивната жалба не е
основателна и следва да бъде отхвърлена, а обжалваното решение -
потвърдено. В полза на въззиваемия се следват направените в тази инстанция
разноски в размер на 15 758.32 лв.
Мотивиран от изложеното, БАС
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 811/01.10.2024 г. по гр. д. № 1722/2023 г. на
БОС.
ОСЪЖДА А. Е. Е., гражданин на Р. ф., роден на **********г., постоянен
адрес: гр. С. П., ул. „Б. С.“ № **, корпус *, ап. /кв. **** да заплати на
„МАРС БИЛД“ ООД с ЕИК: ********* - в несъстоятелност, със седалище и
адрес на управление: гр.С. В. - ****, ж. к. „Р.“ № **, ет. *, ап. *,
представлявано от синдика М. Г., за направените в тази инстанция разноски
сума в размер на 15 758.32 лв.
Решението подлежи на касационно обжалване в 1-месечен срок от
връчване на препис от него на страните пред ВКС.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
11