№ 19612
гр. София, 30.10.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 50 СЪСТАВ, в публично заседание на
петнадесети септември през две хиляди двадесет и пета година в следния
състав:
Председател:ДЕСИСЛАВА ИВ. ТОДОРОВА
при участието на секретаря ЛИЛЯНА ЛЮБ. АНДОНОВА
като разгледа докладваното от ДЕСИСЛАВА ИВ. ТОДОРОВА Гражданско
дело № 20251110108844 по описа за 2025 година
Производството е по реда на чл. 124 и сл. от ГПК.
Предявени са осъдителни искове по чл. 79, ал. 1, пр. II от ЗЗД от „В.К.И.“
ООД срещу Й. П. К. и М. И. К..
В искова молба са изложени фактически твърдения, че между Й. П. К. и
М. И. К., от една страна и в качеството на собственици-възложители, и от друга
– И.Б.А. и Р.С.К. в качеството на приематели-изпълнители, е сключен на
12.10.2011 г. предварителен договор за прехвърляне на право на собственост
срещу задължение за довършване на жилищна сграда и обектите в нея, а именно
– сграда изградена на „груб строеж“, находяща се в **********. Според
уговореното И.Б.А. и Р.С.К. в качеството на приематели-изпълнители получават
като възнаграждение правото на собственост върху 12 бр., самостоятелни обекти
в сграда (СОС) , a възложителите да сключат договор в продажба. Съгласно р.
III, т. 13 от предварителния договор, Й. П. К. и М. И. К. декларират, че имотите
р. I, по т.1.1 и т. 1.2 са тяхна собственост, без трети лица за сделката да имат
претенции върху тях и не са вписани вещни тежести. Сочи се, че съгласно
Нотариален акт за прехвърляне на ид.ч. от недвижими имоти срещу задължение
за извършване на довършителни СМР на жилищна сграда, изградена сграда на
„груб строеж“ №3, т. II, рег. №19126, нот. дело №198/28.12.2011 г. на Нотариус с
рег. №33 на НК, възложителите-ответници са прехвърлили правото на
собственост върху 8 бр. СОС по т. 1.1 от предварителния договор, на
изпълнителите-приематели И.Б.А. и Р.С.К.. Й. П. К. и М. И. К. се легитимирали
при сключване на окончателната сделка като съсобственици на 11,156 % ид.ч. от
правото на собственост върху прехвърлените обекти. Посочва се, че на
09.10.2017 г. е сключено тристранно споразумение за изменение на
предварителния договор, а именно - ищцовото дружество „В.К.И.“ ООД е
заместило във всички права и задължения първоначалните изпълнители-
приобретатели по предварителния договор и приело да изпълни спрямо
собствениците-възложители задължението за довършване на сградата до етапа
1
на снабдяването й с удостоверение за въвеждане в експлоатация. Пояснява се, че
преди сключване на тристранното споразумение И.Б.А. и Р.С.К. са извършили
непарична вноска в капитала на ищцовото дружество. Срещу прехвърляне на
97,315 % ид.ч. от правото си на собственост върху апортираните 8 бр. СОС всеки
от новите съдружници И.Б.А. и Р.С.К. е записал по 245590 дружествени дяла от
капитала на дружеството, всеки с номинал от 1 лев. Ищецът твърди, че е
изпълнил точно договора за извършване на довършителни СМР на жилищната
сграда, в т.ч. до етапа за снабдяване на удостоверение за въвеждане в
експлоатация №1047/03.02.2022 г. СО, НАГ.
Твърди се, че след приключване на всички СМР и предаване на сградата
на възложителите с Акт обр. 15, е установено, че 2 от общо 8 бр. СОС - ап. №23
и ап. №27, които са прехвърлени в собственост като възнаграждение на
изпълнителя за завършване на сградата, не са били притежание на
възложителите още към датата на сключване на предварителния договор.
Собствениците на терена и сградата никога не са прехвърлили валидно правото
на собственост върху тези два самостоятелни обекта на първоначалните
изпълнители, а те съответно и не са извършили валидно апорт с тях в капитала
на ищцовото дружество. С Решение №50074/05.07.2023 г. по гр. дело 32572/2022
г. по описа на ВКС са признати като изключителни собственици на ап. 23
третите лица Михаил Кирилов Цветков и Генка Панчова Куртева по предявения
срещу ответниците иск за собственост; така и за ап. 27 третото лице Петър
Асенов Бондоков, съгласно Решение №50148/24.01.2023 г. по гр. дело 407/2022 г.
по описа на ВКС. Ищецът поддържа, че собствениците по процесния
предварителен договор от 12.10.2011 г. са изпаднали в неизпълнение на поетото
задължение спрямо приемателите-изпълнители по договора, съответно спрямо
заместилия ги в провоотношението субект (ищцовото дружество), като вместо
обещаните като възнаграждение 8 (осем) броя самостоятелни обекти в сградата
валидно са прехвърлили правото на собственост (или 97,215 % ид.ч. от него)
само върху б (шест) броя от тях, но не и по отношение на Ап.№ 23 и Ап.№ 27.
Ищецът счита, че задължението на собствениците-възложители за прехвърляне
на правото на собственост върху Ап. № 23 и Ап. № 27 е обективно невъзможно и
са в неизпълнение на задължението по р. III, т. 13 от предварителния договор; не
може да търси реално изпълнение на договора тъй като възложителите не биха
могли да прехвърлят вещни права, с които самите те не разполагат, в това число
чрез иска по чл. 19, ал.3 от ЗЗД. Задължението за прехвърляне на правото на
собственост било валидно поето, тъй като поначало няма пречка с
предварителен договор да се поеме задължение за прехвърляне на право на
собственост върху имот, който продавачът все още не притежава. Поддържа, че
за ищеца е възникнало правото да търси компенсаторно парично обезщетение за
нарушения си интерес от неточното изпълнение на договор, което е съзизмеримо
със стойността на неосъществената престация – тази на ап. 23 и ап. 27,
определена към датата на встъпване на ищеца като страна по предварителния
договор, съгласно споразумението от 09.10.2017 г. Ищецът заявява всеки един от
ответниците да заплати сумата 6262,50 лева, представляваща част от паричното
вземане в общ размер 26618,50 лева за ап. №23, ведно със законна лихва от
подаване на исковата молба до окончателното им изплащане – компенсаторно
обезщетение за неизпълнение по р. III, т. 13, вр. т. р. I, т. 1.1 от предварителен
договор за прехвърляне на право на собственост срещу задължение за
построяване на жилищна сграда и обектите в нея от 12.10.2011 г; и всеки един от
ответниците да заплати на ищеца сумата 6262,50 лева, представляваща част от
паричното вземане в общ размер 26618,50 лева за ап. №27, ведно със законна
лихва от подаване на исковата молба до окончателното им изплащане –
компенсаторно обезщетение за неизпълнение по р. III, т. 13, вр. т. р. I, т. 1.1 от
предварителен договор за прехвърляне на право на собственост срещу
2
задължение за построяване на жилищна сграда и обектите в нея от 12.10.2011 г.
Ответната страна оспорва исковете по допустимост, основание и размер с
доводи, че ищецът не е активно материално легитимиран – не е страна по
твърдяното правоотношение и не е уговорено в предварителния договор, че със
съгласието на собствениците първоначалните приематели-изпълнители ще се
разпореждат с правото на собственост чрез апорт в капитала на трето,
възникнало в бъдеще, юридическо лице и че ще носят отговорност за такава
сделка. Ответниците са изпълнили точно договора, сключен с И.Б.А. и Р.С.К., и
последните отговарят спрямо ищеца. Споразумението от 09.10.2017 г. не
преурежда имуществените права по отношенеи на прехвърлените с нот. акт
имоти, а обективира съгласието на страните ищецът да встъпи като изпълнител
на мястото на И.Б.А. и Р.С.К., съответно това касае само облигационните
задължения на тези лица за довършване на сградата, издаване на Акт обр.15 и
въвеждането й в експлоатация. Освен това, И.Б.А. и Р.С.К., както и ищецът като
техен правоприемник, е неизправна страна и като такава няма право на
обезщетение. Те са в неизпълнение на съществена част от задълженията по
предварителния договор относно 100 % завършени всички СМР по общите части
и в индивидуалните самостоятелни обекти, а именно – ищецът не е финансирал
за своя сметка ремонта на изградения към 2000 г. покрив на сградата и
разноските за поети от собствениците, в т.ч. ответниците; по р. II, чл. 4 – да
сключи допълнителен договор с всеки от собствениците-възложители за степента
на завършеност на всеки техен самостоятелен обект; неспазване на крайния срок
за предаване на строителния обект с разрешение за ползване, вкл. при условията
на подписаното тристранно споразумение. Оспорва посочената от ищеца
стойност на имотите, с оглед оценките на три вещи лица, дадени във вр.
вписването на апорта. Навежда възражение за прихващане със свое вземане за
имуществени вреди – пропуснати ползи като дължим наем за периода
09.05.2018-03.02.2021 г. С допълнителен отговор ответниците сочат, че към
предварителния договор е подписан анекс на 25.06.2020 г. от Й. К. и на
28.06.2020 г. от М. К., с който ищецът е приел изпълнението на ответниците, в
т.ч. в контекста на споровете за собственост с третите лица. Навежда се
възражение за прихващане с правото на неустойка на всеки един ответник по чл.
9 от анекса със сумата 5578 евро (общо 11156 евро).
Съдът, като обсъди въведените в процеса факти с оглед на събраните по
делото доказателства и поддържани доводи, преценени при условията на чл. 235,
ал. 2 от ГПК, по свое убеждение намира за установено от фактическа и правна
страна следното:
От предварителен договор за прехвърляне право на собственост срещу
задължение за довършване на жилищна сграда и обекти в нея от 12.10.2011 г. се
установява, че собственици-възложители, от които отв. Й. П. К. и съпругата му
М. И. К., от една страна, и приематели-изпълнители И.Б.А. и Р.С.К. - от друга, се
уговарят, че в Урегулиран поземлен имот, находящ се в ********** е построена
до степен „груб строеж“ жилищна сграда с четири жилищни етажа, с две
подпокривни нива, партерен етаж и подземни гаражи, съгласно одобрени
архитектурни проекти от ДАГ на 20.07.1995г. и други строителни книжа и с
Разрешение за строеж на ДАГ № 289/ 08.10.1995г. Изрично са посочени за кои
самостоятелни обекти в сградата е сключен с трети лица по-рано договор за
покупко-продажба, както и тези, които остават притежание на собствениците-
възложители.
Според т. 1.1, р. I – „предмет на договора“, собствениците-възложители се
задължават да прехвърлят на приемателите-изпълнители правото на собственост
върху имоти, построените в „груб строеж“ в жилищната сграда, общо 8
самостоятелни обекта в сградата (СОС), от които Апартамент №23 във вх. В, ет.
3
1, с площ от 94,731 кв.м, с мазе №8, с площ 5,58 кв.м, ведно с 2,270 % ид.ч. от
общите части на сградата; и Апартамент №27 във вх. В, ет. 3, с площ от 94,73
кв.м, с мазе №5, с площ 7,47 кв.м, ведно с 2,270 % ид.ч. от общите части на
сградата.
В т. 1.2, р. I собствениците обещават да прехвърлят правото на
собственост върху още 4 СОС - офис 3, ап. 11, 25 и ателие 3.
Правото на собственост върху имотите, описани в т.1.1 и т. 1.2 ще се
прехвърли на приемателите-изпълнители срещу задължението им изцяло със
свои средства и за своя сметка да завършат сградата, в т.ч. предадат с
разрешение за ползване посочените самостоятелни обекти.
Не се спори, че в изпълнение на предварителния договор от 12.10.2011 г.
страните са подписали окончателен договор, обективиран в Нотариален акт за
прехвърляне на идеални части от недвижими имоти срещу задължение за
извършване на довършителни СМР на жилищна сграда, изградена на степен
„груб строеж“ №32, т. II, рег. №19126, дело №198/28.12.2011 г. на Нотариус с рег.
№33 на НК. Собствениците-възложители прехвърлят на И.Б.А. и Р.С.К. 97,315 %
ид.ч. от правото на собственост върху обектите, описани в т. 1.1, р. I от
предвартелния договор, от които и Ап. №23 и Ап. №27 срещу насрещната
престация на купувачите да довършат със свои средства, труд, организация в
напълно завършен вид в срок от 19 м. от датата на подписване на нот. акт до
датата на издаване на разрешение за ползване на сградата; поемат и
задължението да извършат всички довършителни СМР по обекти в сградата,
които са останали собствени на прехвърлителите. Страните са приели, че
предварителния договор запазва своето действие по отношение на всички
клаузи, които не са преуредени с окончателния договор.
От декларация-съгласие на И.Б.А., декларация-съгласие на Р.С.К. и
дружествен договор на „Випера Кемикъл индъстри“ ООД от 09.03.2017г. се
установява, че И.Б.А. и Р.С.К. като съдружници са направили в капитала на
дружеството непарична вноска с правото на собственост върху общо 97,315 %
ид.ч. върху обектите, придобили съгласно Нот. акт №32/28.12.2011 г.
Ищецът представя споразумение от 09.10.2017 г., което е сключено между
собствениците-възложители; И.Б.А. и Р.С.К., в качеството на изпълнители, и
„Випера Кемикъл индъстри“ ООД, в качеството на правоприемник/встъпваща
страна. От предметното съдържание на съглашението се изяснява, че към
09.10.2017 г. по отношение на сградата няма издадени Актове по образец 15 и 16,
като изпълнителите не са извършили необходимите СМР за завършване на
строежа и въвеждането на сградата в експлоатация. Поради това и на осн. чл. 1
от споразумението, страните се съгласяват като изпълнител по сключеният на
12.10.2011 г. предварителен договор за прехвърляне на право на собственост
срещу задължение за довършване на жилищна сграда и обектите в нея да встъпи
„Випера Кемикъл индъстри“ ООД, което дружество приема и замества във
всички права и задължения изпълнителите по предварителния договор.
Определя се нов срок за завършване на сградата и въвеждането й в
експлоатация.
С Решение №50148/24.01.2023 г. по гр. дело №407/2022 г. по описа на
ВКС е признато за установено по отношение на собствениците-възложителите, в
т.ч. ответниците, и И.Б.А., и Р.С.К., че третото лице Петър Асенов Бондоков е
собственик на основание придобивна давност по чл.79, ал.1 ЗС върху недвижим
имот, представляващ Апартамент №27, разположен на трети жилищен етаж,
вход В, секция Б, в жилищната сграда, находяща се в гр. София, ул. „Проф.
Димитър Атанасов“ №1, заедно с принадлежащото към апартамент мазе № 5 и
съответните идеални части от общите части на сградата и идеални части от
правото на строеж върху мястото.
4
С Решение №50074/05.07.2023 г. по гр. дело №2572/2022 г. по описа на
ВКС е признато за установено по отношение на собствениците-възложителите, в
т.ч. ответниците, и И.Б.А., и Р.С.К., че Генка Панчова Куртева и Михаил Кирилов
Цветков са собственици на основание давностно владение, упражнявано
непрекъснато от края на м.07.2000 г. най-малко до 27.12.2011 г., на Апартамент
№23с площ от 94,73 кв.м., разположен на първи жилищен етаж, вх. „В“, в
сградата в „груб строеж“, находяща се в гр. София, ул. „Проф. Димитър
Атанасов“ №1, заедно с прилежащото мазе № 8 с площ от 5,58 кв.м. и
съответните идеални части от общите части на сградата и идеалните части от
правото на строеж върху мястото.
Ответниците представят анекс към предварителния договор от 18.01.2020
г., съгласно който ищецът-изпълнител приема безусловно, че със сключения
договор за дарение, съгласно Нотариален акт №73/16.12.2016 г., с рег. №16755,
дело №205/2016 г. на Нотариус Теодора Вуцова, задължението на собствениците
възложители по т.1.1, р. I от предварителния договор е напълно погасено, а
задължението им по т. 1.2, р. I e погасено до размера от 2,685 % от правото на
собственост върху обектите по т.1.2, р. I. С договора за дарение се прехвърлят
2,685 % ид.ч. от собствеността върху обектите по т.1.1, които са били
притежание на съсобственици, който не са били страна по предварителния
договор. С анекса страните констатират, че апортът е вписан в Служба
вписвания на 24.03.2017 г.; както и че към 2020 г. трети лица са предявили искове
по чл. 124, ал. 1 от ГПК за придобиване правото на собственост по давност по
отношение на част от обектите, описани в т.1.1, р. I от предварителния договор
и прехвърлени на изпълнителя с Нот. акт №32.28.12.2011 г., а именно за ап. 23 е
образувано гр. дело №15739/2016 г. по описа на СГС, а за ап. №27 е образувано
гр. дело № 14485/2016 г. по описа на СГС. Към 18.01.2020 г. изпълнителят не е
довършил строителството на сградата и не е канил възложителите да приемат
работата.
Според анекса страните изменят и допълват предварителния договор,
водени от желанието за трайно уреждане на отношенията, във връзка с
горепосочените обстоятелства, настъпили в хода на изпълнението, като: изменят
р. I. т.1.2 с допълнителни т. 1.2.1 до 1.2.6, вкл., като определят срок за сключване
на окончателен договор за останалите четири имота, предмет на предварителния
договор – офис/магазин 3, ап. 11, 25 и ателие 3 (чл.1), по отношение на същите
тези обекти определят срок за прехвърлянето на останалите ид. ч. между
съсобствениците; обещават да прехвърлят гараж №12, който не е предмет на
предварителния договор (това е сторено по-късно с Нот. акт №145, т.V, рег.
№7580, дело №848/17.06.2022 г.); изменят р. II, т. 1,изр. III и IV – изпълнителят
се задължава да довърши жилищната сграда със свои средства, труд и
организация и всички необходими инвестиции, във вид и степен на завършеност,
съобразно одобрените инвестиционни проекти, настоящия договор, заверената
екзекутивна документация и изискванията към строежите по чл. 169, ал. 1 и 3
ЗУТ и да предаде строежа с подписан акт образец 15 в срок до 31.07.2020 г.;
съответно се задължава да подаде за своя сметка всички необходими документи
за приемане на жилищната сграда от приемателна комисия с акт обр. 16 и
издаване на разрешение за ползване на сградата в срок до 30.10.2020 г. Съгласно
чл. 4 от анекса се отменя в р.III – т. 3 и т.4, които касаят задължението да се
сключи окончателен договор за продажба на имотите по т.1.2. и пречките за това.
Изменя се р. III, т. 9 относно подписването на акт обр.15.
С чл. 6 от анекса се допълва р. III – „Права и задължения на
собствениците-възложители“с т. 14 в следния смисъл - възложителите, Б.А.Л.,
А.К.Ч. и „Т.к.“ ЕООД се съгласяват при условията на разделност и в срок от 45
дни от подписване на анекса да депозират в специална сметка, открита на името
5
на изпълнителя - „В.К.И.“ ООД в „П.и.б.“ АД, сумата от 88000 евро, която сума
ще бъде разпределена между Възложителите и Б.А.Л., А.К.Ч. и „Т.к.“ ЕООД,
съгласно сметка за разпределение - неразделна част от договора за откриване на
специалната банкова сметка и от настоящия анекс и която сума ще се усвои от
изпълнителя при изпълнение на следните условия: представяне на акт образец
15, подписан до 30.10.2020 г. включително и на разрешение за ползване на
жилищна сграда; срокът за усвояване на сумата е до 30.06.2021 г. В случай че
изпълнителят не представи акт образец 15, подписан до 30.10.2020 г.
включително или разрешение за ползване на сградата в срок до 30.06.2021 г.,
сумата по специалната сметка се връща на вносителите срещу сметката за
разпределение и до размера на направената от всеки вносител вноска. Изменя се
р. IV – „Гаранции и отговорност за неизпълнение на договора“, т. 2 относно
неоснователен отказ да се прехвърли правото на собственост. . В р. IV т. 3 се
изменя в смисъл, че изпълнителят не довърши жилищната сграда във вид и
степен на завършеност, съобразно одобрените инвестиционни проекти, договора,
заверената екзекутивна документация и изискванията към строежите по чл. 169,
ал. 1 и 3 ЗУТ и не предаде строежа с подписан акт образец 15 в срок до
31.07.2020 г., дължи на възложителите неустойка за забава в размер на 100 евро
на ден за целия период на забавата. Ако забавата продължи повече от 3 месеца,
изпълнителят няма право да поиска усвояване на средствата по специалната
сметка в размер на 88000 евро. Създава се нова т. 4 в р. IV, с която се уговаря
право на неустойка на възложителите за сумата 100 хил.евро, ако изпълнителят
не подаде за своя сметка всички необходими документи за приемане на
жилищната сграда от приемателна комисия с акт обр. 16 и издаване на
разрешение за ползване на сградата в срок до три месеца след срока по р. II, т.1,
изр. IV - 30.10.2020 г. или в случай че приемателната комисия откаже издаването
на акт обр. 16 и разрешение за ползване на сградата.
Според чл. 10 от анекса, с неговото подписване страните заявяват, че са
уредили всички финансови и други взаимоотношения помежду си във връзка с
описаните в преамбюла обстоятелства и занапред няма да имат каквито и да е
претенции една към друга във връзка с тези обстоятелства. Споразумението се
счита за подписано в деня, в който бъде подписано от всички страни по него
(чл.12).
По реда чл. 190 от ГПК ищецът не изпълни процесуалното задължение да
представи в оригинал анекса от 18.01.2020 г. за установяване обстоятелството
дали е подписан от всички собственици-възложители. Предупреден е за
правните последици от това и съдът приема, че анексът е подписан от всички
собственици-възложители и поражда уговорените права и задължения за
страните, на осн. чл. 161 от ГПК.
С разпоредбата на чл. 20 от ЗЗД е регламентирано правилото, че при
тълкуването на договорите трябва да се търси действителната обща воля на
страните. Отделните уговорки от договора следва да се анализират във връзка
едни с други и всяка една да се схваща в смисъла, който произтича от целия
договор, с оглед целта на договора, обичаите в практиката и добросъвестността.
Следва да се приеме, че страните по договора са действали съобразно обичаите в
практиката и добросъвестността, доколкото доказателства за противното не са
събрани. Трябва да се изясни действителната, а не предполагаемата воля на
договарящите; и да не се подменя формираната и обективирана в договора воля.
В съдебната практика предварителният договор се разглежда предимно
във връзка с права върху недвижими имоти, поради което сделката е
неприложима в хипотезите, в които по същината си предварителният договор би
се оказал окончателен. Това са случаите, когато окончателният договор има
писмена форма за действителност или е неформален. Процесният предварителен
6
договор е смесен договор, тъй като уговорените по него престации касаят както
предварителен договор за прехвърляне на вещно право, чиято форма за
действителност е писмената по арг. от чл. 19, ал. 1 от ЗЗД, така и договор за
извършване на строителство, който по своята правна същност е договор за
изработка по см. на чл. 258 и сл.от ЗЗД, и е неформален.
Престацията на възложителя е предвидена с уговорката за прехвърляне на
правото на собственост. Тя е непарична – прехвърля правото на собственост
вместо плащане на възнаграждението на изпълнителя да довърши сградата при
условията на предварителния договор.
Уговорките в предварителния договор за извършване на строителство с
определена степен на завършеност, могат да бъдат изменени или прекратени по
взаимно съгласие на страните, но не и със сключването на окончателен договор,
тъй като договорът за изработка е със самостоятелен характер. Сключването на
окончателния договор, без уговорки относно договора за изработка, има за
правна последица само и единствено приемане на изработеното, защото се
прехвърля собствеността върху резултата от изпълненото.
При смесените предварителни договори по силата на различните клаузи,
наред с основното организационно задължение по предварителния договор - за
сключване на окончателен такъв, възникват и различните по своя характер други
задължения на страните. Те могат да бъдат изменени или прекратени само по
взаимно съгласие на страните (чл. 20а от ЗЗД), или да бъдат погасени чрез
изпълнение или чрез друг погасителен способ. Със сключването на обещания
окончателен договор (в предвидената от закона форма; при договора за продажба
на недвижим имот - във формата на нотариален акт), се погасява поради
неговото изпълнение, именно и единствено това, посочено по-горе, основно
организационно задължение на страните по предварителния договор. Останалите
поети с клаузите на този договор престационни задължения -за построяването
и/или за предаването на имота, за плащането на продажната цена,а в случая на
възнаграждението за изработката в уговорения срок и пр., ако не са изпълнени
или погасени по друг начин, или ако не са изменени или прекратени по взаимно
съгласие на страните, обективирано в окончателния договор или в друго
споразумение между тях, продължават да съществуват - също съгласно чл. 20а от
ЗЗД. При неизпълнение, респ. при неточно, непълно или забавено изпълнение на
тези задължения, възникват правото на насрещната страна да ангажира
договорната отговорност на съконтрахента.
Преценката за наличието на процесуална легитимация по спора се
извежда от изложените фактически твърдения в искова молба, с които ищецът
обосновава своя правен интерес, като в настоящия случай те не дават основание
на съда да приеме недопустимост на производството по изложените от ответната
страна доводи. По отношение на активната материална легитимация на ищеца
съдът приема, че „В.К.И.“ ООД доказа, че по реда на чл. 102 от ЗЗД, със
съгласието на собствениците-възложители, е заместило И.Б.А. и Р.С.К. в
правоотношението по договора за изработка (строителство).
Правото на собственост върху изградените до степен „груб строеж“ Ап.
23 и Ап. 27 е прехвърлено от И.Б.А. и Р.С.К. на ищеца при условието на чл. 226,
ал. 3 от ГПК. Решението, с което е разрешен спорът за правото на собственост,
разпростира действието си и спрямо третото лице по силата на чл. 226, ал. 3
ГПК, тъй като то е придобило имота при висящност на спора, който има за
предмет правото на собственост на неговите праводатели, и това решение
съставлява присъдено нещо и спрямо приобретателя за притежанието правото на
собственост; а в контекста на сключения предварителен договор решенията на
ВКС установяват, че собствениците, в качеството на възложители, са в
неизпълнение на задължението да заплатят възнаграждението на изпълнителя за
7
довършване на ап. 23 и ап. 27, а съгласно чл. 258 от ЗЗД с договора за изработка
изпълнителят се задължава на свой риск да изработи нещо, съгласно поръчката
на другата страна, а последната - да заплати възнаграждение.
Съобразно общото правило на чл. 79, ал. 1 от ЗЗД, ако длъжникът не
изпълни точно задължението си, кредиторът има право да иска изпълнението
заедно с обезщетение за забавата (пр. I) или да иска обезщетение за
неизпълнение (пр. II). Не е възможно реално изпълнение от ответниците за
плащане на възнаграждението на изпълнителя. Те не могат да престират по
договора за изработка, съобразно предвиденото с предварителния договор от
12.10.2011 г., с прехвърляне на вещното право, защото не притежават вещта.
Съдът отчита, че в съответствие с дължимата добросъвестност при
договаряне страните по спора във времето са полагали усилия да запазят
облигационната връзка и чрез взаимни отстъпки да удовлетворят взаимно
интересите си вместо да развалят договора. Конкретиката на казуса налага да се
съобрази, че възнаграждението на изпълнителя се дължи за цялостното
довършване на сградата във вид и степен, съобразно одобрените инвестиционни
проекти, договора, заверената екзекутивна документация и изискванията към
строежите по чл. 169, ал. 1 и 3 ЗУТ и следва да предаде строежа с подписан акт
образец 15 и 16.
С анекса от 18.01.2020 г. страните съществено внасят изменения в
правоотношението по договора за изработка, доколкото констатират двустранно
неизпълнение на договора и желаят „трайно уреждане на отношенията“, което е
обективирано в чл. 10 от този анекс „страните са уредили всички финансови и
други взаимоотношения помежду си във връзка с описаните в преамбюла
обстоятелства и занапред няма да имат каквито и да е претенции една към друга
във връзка с тези обстоятелства.“, а едно от тези обстоятелства е именно
съдебните спорове за недвижимите имоти, чиято стойност се претендира
настоящото производство вместо дължимото възнаграждение по договора.
Действително, предмет на този анекс са изменения на уговорките относно
обектите, предмет на изработка по т.1.2 от предварителния договор, но не само -
с предвиждането нова т. 14 в р. III – „Права и задължения на собствениците-
възложители“, с която се задължават да депозират сумата 88000 хил. евро, която
изпълнителят получава при условие, че изпълни според уговореното – да
представи акт обр. 15 и на разрешение за ползване (т. 14, б. а), както и че тази
сума трябва да се върне на вносителите-възложители при неизпълнение (т.14,
б.б), съдът приема, че по взаимно съгласие страните са изменили договора за
изработка, сключен на 12.10.2011 г. и обективиран в предварителния договор, в
частност за вида на престацията на възложителите - от непарична в парична. При
това положение съдът счита, че за ищеца не е възникнало правото на
компенсаторно обезщетение по предварителния договор от 12.10.2011 г., тъй
като отношенията между страните се уреждат с последното изменение на
договора от 18.01.2020 г. Следва да се отбележи, че при осъществената съдебна
евикция продавачите не са в неизпълнение на предварителният договор, от което
основание ищецът изрично заявява, че извежда правото на обезщетение, а са в
неизпълнение на окончателния договор, който последващ факт е релевантен за
правните последици при евикция по чл. 188 и сл. от ЗЗД. В тази връзка следва да
се отчете, че не ищцовото дружество е страна по договора за прехвърляне на
вещното право, а неговите праводатели, поради което те са носители на правата
по чл. 188 и сл. от ЗЗД. С тези съображения съдът приема, че така предявените
искове за неоснователни.
При този изход на спора, на основание чл. 78, ал. 3 от ГПК, ищецът
трябва да заплати на ответниците сторените съдебни разноски за правна помощ.
Всеки един претендира сумата 3335 лв., срещу който размер ищецът навежда
8
възражение за прекомерност по чл. 78, ал. 5 от ГПК. Обсъждайки справедливия
размер на възнаграждението на адвоката съдът следва да съобрази даденото
тълкуване в решението на СЕС от 25.01.2024 г. по дело № С-438/22/, което е
задължително за съдилищата на основание чл. 633 от ГПК. При определяне на
справедливия размер на адвокатското възнаграждение съдът не е обвързан от
размерите на адвокатските възнаграждения, определени в Наредба № 1/2004 г. на
ВАС и тези размери могат да служат единствено за ориентир при определяне на
отговорността за разноски, а следва да съобрази фактическа и правна сложност
на спора, специфика на производството, обем и сложност на извършените
процесуални действия. Съдът, предвид защитавания материален интерес,
фактическата и правна сложност на спора в контекста на вида на исковата
защита и разпределената тежест на доказване, очакваните процесуални действия,
които е било необходимо да бъдат извършени от адвоката, без явяване в открито
съдебно заседание, приема, че ищецът дължи възнаграждението от 3335,00 лв. на
всеки един ответник за защита по предявения срещу него иск.
Мотивиран от изложеното, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявените от „В.К.И.“ ООД, с ЕИК:**********, срещу Й.
П. К., с ЕГН:**********, и М. И. К., с ЕГН:**********, осъдителни искове по
чл. 79, ал. 1, пр. II от ЗЗД за заплащане от всеки един на сумата 6262,50 лева,
представляваща част от паричното вземане в общ размер 26618,50 лева, ведно
със законна лихва от подаване на исковата молба -16.10.2024 г., до окончателното
им изплащане – компенсаторно обезщетение за неизпълнение по р. III, т. 13, вр.
т. р. I, т. 1.1 от предварителен договор за прехвърляне на право на собственост
срещу задължение за построяване на жилищна сграда и обектите в нея от
12.10.2011 г. по отношение на Апартамент №23; и всеки един да заплати сумата
6262,50 лева, представляваща част от паричното вземане в общ размер 26618,50
лева, ведно със законна лихва от подаване на исковата молба -16.10.2024 г., до
окончателното им изплащане – компенсаторно обезщетение за неизпълнение по
р. III, т. 13, вр. т. р. I, т. 1.1 от предварителен договор за прехвърляне на право на
собственост срещу задължение за построяване на жилищна сграда и обектите в
нея от 12.10.2011 г. по отношение на Апартамент №27.
ОСЪЖДА „В.К.И.“ ООД, с ЕИК:**********, да заплати на всеки един Й.
П. К., с ЕГН:**********, и М. И. К., с ЕГН:**********, на основание чл. 78, ал.
3 от ГПК, сумата 3335,00 лева или общо 6670,00 лева – съдебни разноски.
Решението може да се обжалва пред Софийски градски съд в двуседмичен
срок от съобщаването му на страните.
Препис от решението да се връчи на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
9