№ 310
гр. Монтана, 18.06.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – МОНТАНА, ШЕСТИ СЪСТАВ, в публично
заседание на пети юни през две хиляди двадесет и четвърта година в следния
състав:
Председател:ИСКРЕН БОРИСОВ
при участието на секретаря БОРИСЛАВА В. КУЗМАНОВА
като разгледа докладваното от ИСКРЕН БОРИСОВ Гражданско дело №
20241630100836 по описа за 2024 година
Подадена е исковата молба от Л. А. Т. срещу „Лози 2008“ ООД, с която е
предявен иск с правно основание чл. 233, ал.1 от ЗЗД. Ищецът твърди, че
между страните е сключен договор за наем от 09.01.2020 г., по силата на
който, ищцата и съпруга Васил Трифонов са отдали по наем УПИ, находящ
се в с. Якимово, ведно с построените в имота сгради и постройки. Посочва, че
в имота е имало пожар, който причинил вреди, за които не била уведомена. С
оглед на горното изпратила нотариална покана за разваляне на договора, в
десет дневен срок от датата на изготвяне на протокол от нотариус.
Ответникът не се явил, като ищцата счита договора за развален. Моли да бъде
постановено решение, с което да бъде осъден ответникът да предаде
държането на процесния недвижим имот. Претендира направените по делото
разноски.
Ответникът – Лози 2008“ ООД в законоустановения едномесечен срок
по реда на чл.131 от ГПК е депозирал писмен отговор. Излага доводи, че
договорът за наем не е прекратен. Не оспорва получването на нотариалната
покана, но в нея не били изложени мотиви за отправеното предизвестие.
Ответникът изпратил нотариална покана до ищцата, в която заявила, че не са
налице предпоставките за разваляне на договора, тъй като се грижела добре за
1
имота. За пожара бил уведомен Васил Трифонов. Щетите били отстранени.
На следващо място оспорва получването на предизвестието.
Въз основа на съвкупна преценка на събраните в хода на
първоинстанционното производство доказателства и при съобразяване
становищата на страните, съдът приема за установено от фактическа
страна следното:
По делото не се спори, а и се установява, че между страните е сключен
договор за наем на регулиран поземлен имот II-423 в кв. 11 по регулационен
план с. Якимово, заедно с масивна двуетажна сграда, с прилежащи приземни
помещения, метален навес – водоизточник, находящ се в приземния етаж на
двуетажната сграда, видно от представения договор за отдаване под наем на
недвижим имот от 09.01.2020 г., с нотариално заверени подписи, сключен
между Васил Димитров Трифонов и Л. А. Т., от една страна, в качеството им
на наемодатели, и „Лози 2008“ ООД, от друга страна, в качеството му на
наемател.
В чл. 2.1. от Договора е уговорено, че е със срок от 5 години, считано от
01.01.2020 г. В чл. 4.3. от Договора е уговорено, че наемателят се задължава
да съобщава незабавно на наемодателите за всички вреди и посегателства
върху наети имоти. Също така е уговорено, че наемателят се задължава да
отстрани за своя сметка всички повреди, причинени от него или негови
работници.
Съгласно чл. 7.1., б. „г“ Договорът се прекратява при грубо
неизпълнение на поетите с този договор задължения на наемателя,
повреждане и унищожаване на отдадената под наем вещ – с 10-дневно
предизвестие от наемодателите.
По делото е представена нотариална покана от ,,, до Г. В. Т., в
качеството й на управител на ответника, изпратена чрез нотариус Алинка
Паралюзова, рег № 578 на НК, в р-н на действие РС – Монтана. В покана е
посочено, че на горепосочения имот са нанесени щети от пожар, за който не е
уведомена. Не й е осигурен достъп до имота. Ответникът е поканен да се яви
в 1-дневен срок от получаването на поканата в кантората на нотариуса, тъй
като е следвало да представи предизвестие за прекратяване. В случай, че не
се яви ответника, то предизвестието се счита за получено и 10-дневния срок
тече от датата на изготвяне на протокола от нотариуса.
2
Представен е отговор на горната нотариална покана от 10.04.2023 г. В
него ответникът посочва, че в същия ден на пожара е уведомен другия
наемодател Васил Трифонов. Последният е пристигнал веднага на мястото.
Констатирал е щетите. Счита, че е спазила клаузите по договора.
На 10.04.2023 г. е съставен констативен протокол от нотариус Алинка
Паралюзова, рег № 578 на НК, в р-н на действие РС – Монтана, в който е
посочено, че ответникът е получил нотариалната покана на 07.04.2023 г. На
10.04.2023 г. ответникът не е изпратил представител на срещата.
По делото са представени фактури № 26418/14.03.2023 г., №
15423/14.03.2023 г., № 4351/06.04.2023 г. и № 18030/11.04.2023 г., в които е
посочено, че ответникът е закупил многофазен щепсел, АП табло, алуминиев
теобраз, хартиено тиксо, разделител, четки, ролетка, клещи и др.
По делото е разпитан свидетеля Димитър Василев Трифонов, син на
ищцата и брат на управителя на ответника, който посочва, че случайно е
разбрал за пожара, след като чул от баща му, който говорел по телефона.
Пожарът е бил миналата година март.2023 г. При направен оглед на имота не
е видял външни щети. Ищцата не е знаела за пожара, тъй като е разбрала от
него.
По делото е разпитан свидетеля Васил Димитров Трифонов, баща на
управителя на ответника и съпруг на ищцата. Посочва, че не помни датата на
пожара, но бил преди около 2-3 години. Не помни кой му казал за пожара, но
всеки ден мил в имота. При пожара били изгорели мебели и електроуреди.
Стаята е била опушена. Ремонтирано е било веднага. Не е казвал на ищцата за
пожара. Виждал е ищцата в двора на имота, но не и вътре в сградата.
По делото е разпитан свидетеля Димитър Стефанов Кирилов, служител
при ответника. Посочва, че не е бил свидетел на пожара. Видял е щетите,
които били само в една стая. Всичко е било ремонтирано в рамките на месец.
Виждал е ищцата в имота, но не и след пожара. Не знае, дали е уведомявана
за пожара. Васил Трифонов бил в имота, в деня на пожара. Свидетелят
посочва, че не е всеки ден в имота, тъй като работата му е свързана и с
задължения в полето.
При така установената фактическа обстановка съдът достигна до
следните правни изводи:
3
За основателността на предявения иск по чл. 310, т. 2 ГПК - за
опразване на наети и заети за послужване помещения е необходимо
кумулативното наличие на следните материалноправни предпоставки: 1)
между страните да е съществувало правоотношение по договор за наем; 2)
правоотношението да е прекратено с изтичане на срока му или по друг начин;
3) наемателят да не е изпълнил задължението си да опразни наетото
помещение от съхраняваните в него вещи и да предаде фактическата власт
върху него на наемодателя, въпреки прекратяването на договора за наем.
В тежест на ищеца е да установи че е налице валидно сключен договор
за наем, че е предал имота, след което договорът е прекратен и ответникът го
ползва. В тежест на ответника е да докаже, че договорът не е прекратен, тъй
като не е нарушил клаузите по него.
По делото е спорно единствено, дали е налице прекратяване на
договора.
Правото да се развали двустранен договор, което е преобразуващо по
своя характер, се упражнява с едностранно волеизявление и възниква при
неизпълнение на един двустранен договор. В чл. 87, ал. 1 ЗЗД са уредени
елементите от фактическия състав, като общото правило е, че договорът се
разваля от изправната страна с извънсъдебно едностранно изявление, като
упражняването на това право се предпоставя от предупреждение, свързано с
искане за изпълнение в подходящ срок, както и с изявление, че договорът се
смята за развален в случай на неизпълнение в дадения срок, доколкото
страните не са уговорили друго, предвид диспозитивния характер на
разпоредбата. Нормата на чл. 87, ал. 2 ЗЗД регламентира хипотези за
разваляне на договора от кредитора, без искане за изпълнение в подходящ
срок. При сключен в писмена форма договор, предупреждението на
основание чл. 87, ал. 1, изр. 2 ЗЗД също следва да се направи писмено. То
може да се отправи по пощата, чрез нотариална покана или с исковата молба,
с която се претендират последиците от развалянето. За да настъпи ефекта на
развалянето, трябва да са установени предпоставките по чл. 87 ЗЗД.
В случая наемателят е уведомил единия от наемодателите, което се
установява и от свидетелските показания, събрани по делото. Освен това
видно от Договора за наем, наемодателите-съпрузи са посочили общ адрес, от
което може да се изведе, че съобщаването на единия с съпруг-наемодател
4
води до уведомяването на другия съпруг-наемодател.
Също така съгласно разпоредбата на чл. 87, ал. 4 ЗЗД разваляне на
договора не се допуща, когато неизпълнената част от задължението е
незначителна с оглед на интереса на кредитора. В случая, дори да се приеме,
че е налице неизпълнение на задължението за съобщаване за причинените
вреди по отношение на другия съпруг-наемодател, то същото не може да се
приеме като съществено неизпълнение, доколкото наемодателите са съпрузи
и са посочили един адрес в чл. 1 от Договора. Освен това от свидетелските
показания на свидетеля ,,, и от представени по делото фактури за материали
за ремонт се установи, че щетите по пожара били отстранени в рамките на
месец март. Така към датата на изпращане на нотариалната покана 07.04.2023
г. щетите били вече отстранени. Въпреки липсата на даден срок за
изпълнение, вредите от пожара са били поправени от наемателя преди
отправяне на предизвестието.
На следващо място в чл. 7.1. е уговорено, че Договорът се прекратява с
писмено предизвестие от НАЕМОДАТЕЛИТЕ, което в случая е упражнено
само от единия, а в случая в Договора е уговорено, че правото на
прекратяване се прекратява съвместно от двата наемодатели.
Съдът отбелязва, че не следва да се приложи правилото на чл.24, ал. 2
СК, доколкото в случая Договорът за наем е за срок от пет години, което
сключване се определя като действие по разпореждане, а не такова по
управление. Аналогично следва да се приеме, че действието по прекратяване
на такъв договор е също действие по разпореждане, а като такова следва да се
извърши съвместно.
С оглед на горното искът е неоснователен.
По разноските:
С оглед изхода на спора, право на разноски има само ответника.
Последният претендира разноски в размер на 1 000 лева. Направено е
възражение за прекомерност. Съгласно чл. 10, т. 3 от НМРАВ за процесуално
представителство, защита и съдействие на страната по изпълнително дело,
което има за предмет въвод или опразване на недвижим имот - 1/2 от
съответните възнаграждения по чл. 7, ал. 2 на база стойността на имота. В
случая по делото не са събрани доказателства за цената на имота, но с оглед
5
предвидените възнаграждение в чл. чл. 7, ал. 2 от НМРАВ, съдът не намира,
че възнаграждението е завишено съобразно фактическата и правна сложност
на делото.
Мотивиран от горното, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ иска с правно основание чл. 233, ал. 1 ЗЗД, предявен по
реда на чл. 233 ЗЗД, вр. чл. 310, ал. 1 ГПК от ,,,, ЕГН **********, за осъждане
на ,,, да опразни регулиран поземлен имот II-423 в кв. 11 по регулационен
план с. Якимово, заедно с масивна двуетажна сграда, с прилежащи приземни
помещения, метален навес – водоизточник, находящ се в приземния етаж на
двуетажната сграда поради прекратяване на договор за наем между страните.
ОСЪЖДА, на основание чл.78, ал.3 ГПК, ,,,, ЕГН **********, да
заплати на ,,, сумата от 1000 лева – разноски по делото.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред ОС - Монтана в двуседмичен срок от
19.06.204 г. (чл. 315, ал. 2, във вр. с чл. 259, ал. 1 от ГПК),
Съдия при Районен съд – Монтана: _______________________
6