№ 186
гр. гр.Несебър, 18.06.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – НЕСЕБЪР, III-ТИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на тринадесети декември през две хиляди двадесет и
първа година в следния състав:
Председател:Петър Сл. Петров
при участието на секретаря Мая Р. Деянова
като разгледа докладваното от Петър Сл. Петров Гражданско дело №
20202150100699 по описа за 2020 година
за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е образувано по предявен иск с правно основание чл.422, ал.1, във
връзка с чл.286 от ТЗ, във връзка с чл.258 и сл. и чл.79 от ЗЗД.
Ищецът „П.Д.“ ЕООД, ЕИК ********, със седалище и адрес на управление: град
Несебър, улица ********, представлявано от управителя К.Т.Т.-Х., твърди в исковата молба,
че на 25.02.2008г. между него от една страна в качеството му на мениджър, и ответника
И.В.Б., роден на ******г., гражданин на Р.Ф., с адрес в Република България: село
***********, община Несебър, Код по Булстат *********, от друга страна в качеството му
на възложител, е сключен Договор за поддръжка и управление на „К.А.К.Е.Р.Р.“ № ММC-S-
PD/128-02.08/. Ответникът е собственик на имот с площ 149,24 кв.м., апартамент ****, етаж
2, в сграда „А-****“, крило „Д.“, с адрес: село Р., УПИ – ***, ***, ***, квартал 22, по плана
на село Р., община Несебър, „К.А.К.Е.Р.Р..“. По силата на договора И.В.Б. е възложил, а
„П.Д.“ ЕООД се е задължил да извършва целогодишна техническа поддръжка,
организационно и административно управление на комплекса, срещу заплащане на месечна
такса в размер на 1,10 евро без ДДС за квадратен метър площ на собствения на възложителя
имот, като плащането следва да се извърши в срок до 15-и февруари на съответната година.
Ищецът твърди, че е изпълнявал точно задълженията си по договора чрез ежедневни грижи
за техническото поддържане на общите части на сградата, включващо поддържане на В и К
и ел. инсталациите, климатичните, пожароизвестителната и вентилационната инсталации;
техническо поддържане на басейните и обслужващите ги съоръжения, находящи се в
общите части на сградата и общодостъпните части на комплекса, включващо доставка на
консумативи, поддържане в изправност на пречиствателните съоръжения и монтираните
1
душове; техническо поддържане на асансьорите, както и на намиращите се в
общодостъпните части спортни съоръжения и детска площадка; организиране поддръжка на
зелените площи в комплекса; организиране режима на достъп и вътрешния ред на сградата,
санитарно-хигиенни услуги, рецепция и достъпа до спортните съоръжения. Ответникът не е
заплащал дължимите по договора годишни такси въпреки водените с него разговори и
опити за извънсъдебно разрешаване на спора. За вземането си ищецът твърди, че е подал
заявление за издаване на заповед за изпълнение на парично задължение по чл.410 от ГПК,
въз основа на което е образувано ч.гр.д.№ 161/2020г. по описа на Несебърския районен съд,
като срещу издадената заповед за изпълнение длъжникът по нея – ответник по настоящото
дело – е подал възражение по чл.414 от ГПК. Ищецът моли да бъде признато за установено,
че ответникът му дължи сумата в размер на 4 623,51 лева, представляваща неплатена такса
за поддръжка за 2017г. по договора за поддръжка и управление на „К.А.К.Е.Р.Р..“ №
ММС-S-PD/128-02.08, сключен на 25.02.2008г. Претендира направените по делото разноски,
както и разноските в заповедното производство.
В отговора на исковата молба, подаден от името на ответника, на първо място се
отбелязва, че процесният договор е сключен преди ответникът да придобие собствеността
върху жилището в комплекса, поради което не е породил действие към датата на
сключването му. Счита клаузата в договора, уговорена в раздел IV, т.9, според която
договорът се подновява автоматично за още пет години след изтичането срока на договора,
освен при писмено взето решение не по-късно от четири месеца преди изтичане на всеки
петгодишен срок, от собствениците, притежаващи повече от 3/4 от застроената площ на
комплекса за подновяването му, за нищожна. Нищожността поради противоречие със закона
обосновава с довода, че възможността на възложителя да прекрати действието на договора е
поставено в зависимост от действието на трети лица. Освен това намира тази клауза за
неравноправна по смисъла на чл.143, ал.2, т.9 от ЗЗПт. Въз основа на това прави извод, че
срокът на договора е изтекъл на 25.02.2013г., поради което не е обвързвал страните през
2017г. Прави възражение за неизпълнение от страна на ищеца на договорните си
задължения след 2012г., поради което той се явява неизправна страна по договора, както и
че до 2018г., когато е била учредена Етажна собственост, дейностите по управление и
поддръжка в комплекса са се осъществявали от друг търговец. Прави възражение за изтекла
погасителна давност. Моли искът да бъде отхвърлен. Претендира разноски.
В съдебно заседание ищецът се представлява от процесуален представител, който
заявява, че поддържа исковата молба и оспорва твърдяното от ответника неизпълнение от
страна на ищеца на договорните задължения. Твърди, че през въведения период дейностите
по управлението и поддръжката в комплекса реално са осъществявани от друг търговец –
„Е.Х.“ ЕООД. В представените писмени бележки посочва, че намира за неоснователно
възражението на ответната страна за нищожност на клаузата за автоматичното подновяване
действието на договора, включително и че продължаването действието на договора е
поставено в зависимост от възложителите, които могат да вземат решение, съобразно техния
интерес, договорът да не бъде продължаван, а изпълнителят не би могъл да се освободи от
2
обвързаността си по собствена инициатива, който единствен би могъл да претърпи вреди,
затова именно той би се оказал в неравноправно положение спрямо възложителя.
Въпросната клауза не е неравноправна и не противоречи на чл.143, ал.2, т.3 и т.9 от ЗЗПт,
защото не уврежда възложителя, който счита, че има качеството на „потребител“.
Изпълнението на поетите от изпълнителя задължения по процесния договор намира за
доказано от събраните по делото доказателства, и в частност от заключението на вещото
лице.
Ответникът не се явява в съдебно заседание, представлява се от упълномощен
адвокат, който заявява, че оспорва исковете, поддържа и доводите си в исковата молба,
включително и твърдяното изпълнение на задълженията, поети от ищеца. Представя
писмени бележки, в които поддържа, че от събраните по делото доказателства, включително
и от експертното заключение, се доказва не само твърдяното неизпълнение на договорните
задължения на ищеца да изпълнява дейности по поддръжка в комплекса от 2012г., но и за
извършени разходи през процесната 2017г. Поддържа, че процесният договор е прекратил
действието си на 25.02.2013г., когато е изтекъл първоначалният срок, за който е сключен,
съответно през процесната 2017г. страните не са били обвързани с валидно облигационно
отношение. Развива довода и за нищожност на клаузата за автоматично подновяване
действието на договора за още пет години, включително и че същата е неравноправна, тъй
като настоява да има качеството на потребител по договора, предвид, че тя не предвижда
възможност за възложителя да отправи изявление, с което да изяви воля договорът да
прекрати действието си с изтичане на срока, за който е сключен. Поддържа и довода за
изтекла погасителна давност, но която давност е изтекла към момента на подаване на
исковата молба. Останалите изложени доводи и съображения касаят събития, настъпили
след 2017г., който период ищецът не е въвел като такъв, за който претендира плащане. Моли
искът да бъде отхвърлен като неоснователен и недоказан и в полза на ответника да бъдат
присъдени разноските, направени по делото, съобразно представен списък.
Въз основа на събраните по делото писмени и гласни доказателства, обсъдени
поотделно и в тяхната съвкупност, съдът прие за установено следното от фактическа
страна:
На 25.02.2008г. между И.В.Б., от една страна като възложител, и „П.Д.“ ЕООД, от
друга страна като мениджър, е сключен Договор за поддръжка и управление на „К.А.К. ****
Р.Р.A“ № MMC – S – PD / 128 – 02.08, в който е посочено, че възложителят е собственик на
следния недвижим имот, а именно: Апартамент № ****, сграда „А“ – „Е.“, крило „Д.“, на 2
етаж, на площ от 149,24 кв.м. в „К.А.К. **** Р.Р.a“, УПИ – ***, ***, ***, квартал 22 по
плана на село Р., община Несебър. За мениджъра (изпълнителя) е посочено, че е собственик
на земята и изградените подземни и надземни съоръжения и комуникации в комплекса: три
открити и един закрит изцяло оборудвани басейна с прилежащите към тях обслужващи
съоръжения, джакузи, детска площадка, открит и закрит паркинг, зелените площи, алеи,
площадки и паркови елементи, шезлонги, чадъри (за които е предвидено да се ползват
безплатно), фитнес център, SPA-център, медицински кабинет, магазини и бутици, зелени
3
площи и паркови елементи, открити и закрити заведения за консумация на храни и напитки
(ресторант, воден бар, грил-бар, скай бар, бар закрит басейн, лоби бар). С договора
възложителят възлага, а мениджърът се задължава да извършва целогодишна техническа
поддръжка и провежда целогодишно организационно и техническо поддържане на: общите
части на сградата, включващо поддържане на ВиК и ел. инсталациите, климатичните,
пожароизвестителната и вентилационната инсталации, на басейните и обслужващите ги
съоръжения, находящи се в общите части на сградата и общодостъпните части в комплекса,
включващо доставка на консумативи, поддържане в изправност на пречиствателните
съоръжения и монтираните душове, на асансьорите в общите части на сградата, както и
намиращите се в общодостъпните части спортни съоръжения и детска площадка,
организиране поддръжката на зелените площи в комплекса, както и наема на персонал за
непосредственото осъществяване на цялостната техническа поддръжка; организационното
управление включва организиране режима на достъп и вътрешния ред в сградата, на
санитарно-хигиенните услуги в общите части на сградата и в общодостъпните части и
съоръжения, на занимания за деца, използвайки професионални аниматори по
предварително обявена програма, а административното управление, както и оказването на
всякакъв вид помощ на възложителя с цел безпрепятствено упражняване правото на
собственост и спокойно пребиваване в комплекса, се изразява в организиране на единна
рецепция, както и предоставянето по подходящ начин на необходимата информация на
възложителя след поискването й, и на достъпа до спортните съоръжения. Други задължения,
които мениджърът е поел, е организирането на външната охрана на комплекса като създаде
пропускателен режим, както и веднъж годишно, в срок между 20-о и 31-о число на месец
януари, да организира Общо събрание на собствениците на недвижими имоти в комплекса,
на което да представи доклад за получените суми по договора, отчет на направените
разходи, отчет на направените планирани разходи, доклад за бъдещата дейност през
следващата стопанска година. Основното задължение на възложителя, което той е поел със
сключването на договора, е да заплаща в полза на мениджъра срещу изброените услуги
месечно възнаграждение в размер на 1,10 евро без ДДС за квадратен метър обща площ на
собствения на възложителя имот, което е уговорено да се заплаща авансово за всяка година
в срок до 15-и февруари на текущата година. Освен уговорената такса, в договора е
предвидено отделно да заплаща пропорционално на притежаваните от него идеални части от
сградата всички необходими разходи, свързани с осигуряването на техническата стабилност
на сградата, съоръженията и инсталациите в нея с цел поддържане и запазване здравето и
сигурността на хората, намиращи се на територията на комплекса, както и всички
планирани разходи, свързани с осъществяването на основен ремонт на общите части на
сградата и оборудването на комплекса, намиращо се в общите части на сградата. Договорът
е сключен за срок от 5 (пет) години, считано от момента на въвеждане във владение на
възложителя в закупения от него недвижим имот, и в влиза в сила от деня на подписването
му. В раздел IV, т.9 от договора е предвидено, че срокът на договора автоматично се
подновява на всеки пет години и за същия период от време, освен при писмено взето
решение не по-късно от 4 месеца преди изтичане на всеки петгодишен срок от
4
собствениците, притежаващи повече от 3/4 от застроената площ на комплекса за
неподновяването му.
Собствеността върху недвижимия имот: Апартамент № Д 217, крило „Д.“, находящ
се на кота +3.60 метра, на 2 /втори/ етаж, на площ от 149,24 кв.м., включваща 114,92 кв.м.
жилищна площ и 0,251% идеални части от общите части на сградата, намиращ се в сграда
„А“ – „Е.“ на К.А.К. „Е.“, изградена в УПИ – ***, ***, *** по действащия регулационен
план на село Р., община Несебър, одобрен със Заповед № 828/2004г., целият на площ от
39 248 кв.м., ведно със съответния процент идеални части от правото на строеж върху УПИ
и с включено обзавеждане съгласно подписан протокол, е придобита от И.В.Б., по силата на
договор за покупко-продажба на недвижим имот от 05.06.2008г., по който той е имал
качеството на купувач, и който договор е обективиран в нотариален акт № 169, том XII, рег.
№ 8007, дело № 2292/2008г. на нотариус С.А. с рег.№ 208 на НК и район на действие
Несебърския районен съд.
На 18.12.2012г. между „П.Д.“ ЕООД, ЕИК ********, „Е.Х.“ ООД, ЕИК ********, и
„Е.Х. 2013“ ЕООД, ЕИК *******, е подписано тристранно споразумение към Договор за
възлагане на поддръжка и управление на „К.А.К. **** Р.Р.A“ № MMC – PD – EH /
22.06.2007г., според което „Е.Х. 2013“ ЕООД, като дъщерно дружество на „Е.Х.“ ООД,
замества последния като мениджър по Договор за възлагане на поддръжка и управление на
„К.А.К. **** Р.Р.A“ № MMC – PD – EH / 22.06.2007г., както и встъпва в правата и
задълженията на „П.Д.“ ЕООД по всички Договори за поддръжка и управление на „К.А.К.
**** Р.Р.A“, сключени между „П.Д.“ ЕООД като мениджър и отделни собственици на
апартаменти в комплекса, в качеството им на възложители.
Разпитан в качеството му на свидетел, С.С. твърди, че през летния сезон на 2017г.
поддръжката в комплекса е извършвана от „Е.Х.“ ООД, който чрез негови служители се е
занимавал с почистване незастроената част на комплекса и изнасяне на боклука, като са
извършвали и коситба на тревата, подрязване на дървета, засаждане и поливане на цветя,
почистване и около басейна, където са поставени и шезлонгите, които са подменяни или
ремонтирани при нужда, поддържали са и съоръженията. В сградата, в която се намира
самостоятелният обект на свидетеля, също са извършвани дейности по поддръжка,
включително и на асансьорите, като се е почиствало, включително и са измивани
прозорците и стените. Осъществявала се е техническата поддръжка на сградата,
инсталациите и съоръжения в нея. Самият басейн също се е поддържал и почиствал. През
2017г в комплекса е имало охрана, като достъпът до сградите и прилежащите терени е бил
организиран. Работата е била извършвана качествено, но дори и да е имало някакви
забележки от собственици, недостатъците са били своевременно отстранявани. Свидетелят
твърди за недоволни етажни собственици, но това тяхно недоволство се е изразявало
основно в размера на таксата, която считат, че е била завишена.
По делото е разпитан и свидетеля А.Л., който твърди, че през 2017г. е пребивавал в
България и в комплекса през периодите месец февруари – месец април и месец септември –
месец ноември, както и че притежава жилище във вход „С.“, който е в една сграда с вход
5
„Д.“, като не му е известно кой се е грижил за поддръжката в този вход. Спрямо този
свидетел претенции за заплащане на таксата, дължима от него по силата на сключен договор
за управление и поддръжка в комплекса, е предявявал „Е.Х.“ ООД, като плащането е
извършено от него в полза на това дружество в брой на каса. Твърди за несигурност и
неизвестност сред етажните собственици доколкото след 2012г. не са свиквани и
провеждани събрания на собствениците, а от 2014г. те не са знаели на кого дължат плащане
след като различни търговци са предявявали претенции за заплащане на договорените такси,
както и за случаи на спряно електричество към отделни обекти поради отказ на
собствениците да извършват плащания. Показанията на свидетеля Лактионов в останалата
им част касаят факти, настъпили след 2017г., като единствено негово твърдение, което би
могло да има някакво отношение към делото, е че през 2020г. той е закупил от ответника
притежавания от последния апартамент в комплекса – ап.№ 217, на втори етаж.
От заключението на извършената по делото съдебно счетоводна експертиза се
установява, че Общият размер на осчетоводените разходи за материали във връзка с
поддръжката и управлението на К.А.К. „**** Р.Р.a“ е в размер на 259 605,37 лева, Общият
размер на осчетоводените разходи за външни услуги във връзка с поддръжката и
управлението на комплекса е в размер на 494 799,91 лева, а Общият размер на извършените
плащания към доставчиците през 2017г. е в размер на 1 219 324,80 лева, Граждански
договори – 1 351,40 лева, трудови договори – 642,509,38 лева, разходи за осигуровки по
граждански договори – 73,51 лева, разходи за осигуровки по трудови договори – 111 931,01
лева. Счетоводството на дружеството е водено редовно. Приходите от такса поддръжка през
2017г. са в размер на 1 806 161,38 лева. През 2017г. „Е.Х.“ ООД е издавало фактури,
касаещи самостоятелния обект, притежаван от И.В.Б. на обща стойност 2 960,76 лева с
включен ДДС, в която сума се включва такса поддръжка за 2016г. и комунални разходи. На
04.01.2018г. и издадена фактура от „Е.Х.“ ООД със задължено лице И.В.Б. за такса
поддръжка за 2017г. в размер на 4 588,48 лева без ДДС, респ. 5 506,18 лева с включен ДДС.
Осчетоводените разходи от „Е.Х.“ ООД във връзка с поддръжката и управлението на
комплекса през 2017г. са: разходи за материали – 259 605,37 лева, разходи за външни услуги
– 494 799,91 лева, разходи за заплати – 643 860,78 лева, разходи за осигуровки – 112 004,52
лева. Осчетоводените задължения за обслужване на асансьори са в размер на 20 142,59 лева,
за ремонтни дейности във връзка с поддръжката на асансьорите – 5 455,20 лева, за
материали за поддържане на асансьорите – 828 лева. Осчетоводените задължения от „Е.Х.“
ООД към „Д.“ ООД за озеленяване през 2017г. са в размер на 45 226,56 лева. През 2017г.
„Е.Т.“ ЕООД е извършвало поддръжката на басейни в комплекса въз основа на договор от
05.05.2017г., сключен с „Е.Х.“ ООД. Осчетоводените задължения от „Е.Х.“ ООД към „Е.Т.“
ЕООД за поддръжката на басейни през 2017г. са в размер на 72 090,60 лева. Така общият
размер на осчетоводените от „Е.Х.“ ООД разходи за дейността за поддръжка на комплекса
за 2017г. възлиза на сумата в размер на 1 510 270,58 лева, включваща: разходи за материали
– 259 605,37 лева, разходи за външни услуги – 494 799,91 лева, разходи за заплати –
643 860,78 лева и разходи за осигуровки – 112 004,52 лева.
6
Изслушано в съдебно заседание, вещото лице заявява, че поддържа заключението и
уточнява, че всички разходи са отделени в отделно аналитично ниво в счетоводството на
„Е.Х.“ ООД и се отнасят за поддръжката на комплекс „Е. Резорт Р.“.
Съдът намира, че останалите събрани доказателства, касаещи изявления на „Е.Х.“
ООД до етажните собственици, обективирани в изпратени писма по електронната поща,
според които се потвърждава липсата на финансов ресурс за продължаване на поддръжката
и управлението в комплекса поради неизвършвани от етажните собственици плащания на
дължимите годишни такси, в резултат на което наличните средства се явяват недостатъчни
за покриване на задълженията за електричество, вода и други, поради което предстои
доставките да бъдат преустановени, както и за преустановяване на дейността на
дружеството, считано от 01.05.2018г., както и доказателствата за проведени Общи събрания
на Етажни собственици през 2018г. и взетите на тях решения, за издадени пак през 2018г.
фактури, за сумите по които е задължена Етажната собственост, както и за извършени от
Етажната собственост парични плащания на суми за електричество и вода, за неотносими
към предмета на делото, тъй като те не касаят процесния период, а последващ такъв, поради
което и съдът не следва да ги подлага на обсъждане и анализиране.
На 14.02.2020г. „П.Д.“ ЕООД е подал заявление за издаване на заповед за
изпълнение по чл.410 от ГПК, въз основа на което е било образувано ч.гр.д.№ 161/2020г. по
описа на Несебърския районен съд, който е уважил искането и е издал Заповед № 91 от
20.02.2020г. за изпълнение на парично задължение по чл.410 от ГПК, по силата на която
длъжникът И.В.Б., роден на ******г., гражданин на Р.Ф., с постоянен адрес в Република
България: село Р., к.к. „Е.“, блок А, вход Д., етаж 2, ап.217, Код по Булстат *********, да
заплати на „П.Д.“ ЕООД, ЕИК ********, със седалище и адрес на управление: град Несебър,
улица ********, сумата в размер на 4 623,51 лева, представляваща годишна такса за 2017г.
по Договор за поддръжка и управление на курортен комплекс „**** Р.Р.A“ № MMC – S – PD
/ 128-02.08 от 25.02.2008г., както и сумата в размер на 647,50 лева, представляваща
разноски, от които 92,50 лева за платена държавна такса и 555 лева – платено адвокатско
възнаграждение. Срещу заповедта за изпълнение длъжникът по нея е подал възражение по
чл.414 от ГПК, поради което на основание чл.415, ал.1, т.1 от ГПК заповедният съд е
уведомил заявителя за постъпилото възражение и му е указал, че може да предяви иск за
установяване вземането за сумите, предмет на заповедта за изпълнение в едномесечен срок
от съобщаването. Съобщението с тези указания е получено от заявителя на 27.07.2020г.
Установителният иск, въз основа на който е образувано настоящото исково
производство, е предявен на 26.08.2020г.
Въз основа на така приетото за установено от фактическа страна съдът направи
следните правни изводи:
Съгласно общия принцип за разпределение на доказателствената тежест, всяка от
страните следва да ангажира доказателства в подкрепа на твърденията си относно изгодните
за нея факти. Предвид характера на предявения иск за установяване съществуването на
вземането по заповедта за изпълнение и предвид разпределението на доказателствената
7
тежест в настоящото производство, ищецът следваше да докаже наличие на валидна
облигационна връзка с твърдените права и задължения на страните, фактът, че е изправна
страна по договора, размерът на дължимите възнаграждения за процесните периоди,
наличието на предпоставките, довели до дължимост на претендираните суми, и
обстоятелствата, които служат за определяне на съставните им елементи. Ответникът следва
да докаже изпълнението на задълженията си по договора или наличието на
правоизключващи или правопогасяващи обстоятелства относно задължението по договора.
Процесният договор, сключен между страните на 25.02.2008г., който е вид
договор за поръчка, валидно е обвързвал страните от момента на сключването му. Този
договор не противоречи на закона, тъй като страните по него не са целели забранен от
закона резултат (Определение № 37 от 20.01.2021г. по т.д.№ 606/2020г. на ВКС, I г.о.).
Договорът би бил нищожен поради неспазване на предписаната му от закона форма, само
ако се касае за жилищен комплекс от „затворен тип“ по смисъла на § 1, т.3 от ДР на ЗУЕС. В
случая обаче не само не са представени по делото доказателства настоящият случай да е
такъв, но и никоя от страните по делото, включително и ответника, не е навел твърдение, че
К.А.К. „Е. БИЙЧ И СПА – Р.“ представлява жилищен комплекс от затворен тип. Затова
въпросът за формата на договора в съответствие с чл.2 от ЗУЕС не може да стои.
Неоснователно е възражението на ответника, въведено в отговора на исковата
молба, че ответникът-възложител не е бил собственик на самостоятелния обект в комплекса
по времето на сключване на договора, респективно той е станал собственик по-късно, а
именно на 05.05.2018г., поради което договорът не е породил целените от страните правни
последици. В Раздел V, т.2 от процесния договор изрично е посочено, че 5-годишният срок
започва да тече от момента на въвеждане във владение на възложителя в закупения от него
имот в комплекса.
Единият от спорните между страните въпроси е дали договорът е прекратил
действието си с изтичане на първоначалния срок, за който е сключен, като ответникът
твърди, че този факт е осъществен и договорът е прекратил действието си на това
основание, считано от 25.02.2013г., съответно не е обвързвал валидно страните пред 2017г.
Аргументите на ответника, че клаузата в раздел IV, т.9 от договора, според която срокът на
договора се подновява автоматично за още пет години, е нищожна първо като
противоречаща на Закона за потребителския кредит и е неравноправна, и второ, предвид
възможността на възложителя да го прекрати е поставена в зависимост от действието на
трети на правоотношението лица, са несъстоятелни.
Етажният собственик не е потребител на услуги, когато се касае за поддръжката на
общите части, независимо дали същата се осъществява от физическо, юридическо, трето
лице на Етажната собственост, управителя на Етажната собственост или собственици на
самостоятелни обекти. Задължението за поддържане на общите части изхожда от ЗУЕС и то
произтича от качеството на съсобственици върху общите части на сградата, които са
собствениците на самостоятелните обекти, и е в тяхна тежест. Дали ще я осъществяват те
лично или чрез друго лице, не променя факта на личната обвързаност на собствениците. Не
8
се касае за услуга, която да бъде получена, или вещ. Това изключва по категоричен начин
качеството на потребител на етажния собственик и възможността във връзка с дейностите
по управлението и поддръжката на общите части в етажната собственост, той да се позовава
на закрилата на Закона за защита на потребителите. Изрично в Решение № 212/27.11.2018г.
по търг. дело № 602/2018г. на ВКС, I т.о., е посочено, че „задължението за заплащане на
суми за поддържането на общите части не предпоставя качеството на потребител на
етажния собственик – длъжник, по отношение на етажната собственост, тъй като произтича
от възникващата особена съсобственост между всички етажни собственици върху общите
части на сградата в етажната собственост и е уредено с изрични законови разпоредби,
разпореждащи колективната отговорност на всички етажни собственици за определяне реда
и начина на управлението на общите части. Не се касае да придобиване на конкретна услуга
от останалите етажни собственици, с произход от договор между същите.“. Следователно не
може да бъде споделено и прието, че след като етажен собственик не се счита потребител
въз основа на решенията на Общото събрание на Етажната собственост, той би могъл да
придобие качеството на „потребител“ на услуги въз основа на договор, пак с поето от него
задължение за заплащане на таксите за управление и/или поддръжка на общите части,
сключен било индивидуално или от името на всички етажни собственици, само защото не
заплаща дължимите от него такси и вноски пряко на Етажната собственост, а на търговец.
За прецизност следва да се отбележи, че и в самия Закон за защита на
потребителите в чл.47, ал.1, т.15 е предвидена възможност за автоматично подновяване на
договор, сключен с потребител, т.е. сама по себе си клаузата, уговорена в раздел IV, т.9 от
процесния договор не противоречи на този закон. Голословно е твърдението, че тази клауза
е била уговорена във вреда на етажния собственик, защото изпълнението на задължението,
поето от изпълнителя, което сам етажния собственик е възложил, не предполага
възложителят, който се ползва от услугата, да търпи вреди само защото договорът е
продължил действието си и след изтичане на първоначално уговорения срок. Въпросната
клауза от договора не е неравноправна, и в частност не е в противоречие на члч.143, ал.2, т.3
и т.9 от ЗЗПт, защото етажните собственици, между които и ответникът, могат да изявяват
воля за прекратяване действието на договора, тъй като е предоставил такава възможност,
като ответникът дори не твърди да е изявявал воля за прекратяване действието на договора.
Тези съображения се отнасят и за довода на ответника, че клаузата от договора е
нищожна, защото не е индивидуално уговорена. Първо, тази клауза е въведена от гледна
точка икономическата изгода на търговеца, който очаква приходи от таксите, както да може
чрез тях да покрива разходите си, необходими за изпълнение на договорните си задължения,
така и да реализира печалба. Предвидил е, че с приходи, получавани под 1/4 от етажните
собственици, за него би било неизгодно извършването на дейностите по управлението и
поддържането на комплекса, както и че недоволните поне 3/4 от тях, които също не желаят
да ползват услугите от изпълнителя, имат право да прекратят договорите си с него. Това той
е предвидил като възможност при икономическа неизгода за себе си да се освободи от
задължението по всички договори. Поради това и доводът на ответника, че договорната
9
клауза не е индивидуално уговорена, не е съобразен с принципите на чл.145 и чл.146 от
ЗЗПт, на който той се позовава. Дори се налага договорите, сключени от изпълнителя, от
една страна, и всеки отделен етажен собственик, от друга страна, да имат еднакво
съдържание от гледна точка предмета на договора и в тях детайлно и подробно да е уредено
управлението на общите части в Етажната собственост, а клаузата за автоматичното
подновяване на договора, който ответникът е подписал, е била в негова изгода, когато е
сключвал договора, като последвалите възражения, продиктувани единствено от отказа му
да изпълнява договорните си задължения, предполагат, че както тогава, така и понастоящем
той е „относително осведомен и в разумна степен наблюдателен и съобразителен“,
съответно могъл е да предвиди последиците от сключването на договора, включително и от
действието на оспорената от него клауза, от гледна точка изпълнението на задължението му.
Същевременно упоменатата по-горе „колективност“ на етажните собственици
предполага същите да вземат решение дали да продължат или не действието на договора,
както и дали да сключат договор с друг търговец, който да осъществява дейностите по
управлението и поддържката в комплекса, или това да бъде извършвано от самите тях по
реда и условията, предвидени в ЗУЕС. Наред с това упоменатата по-горе клауза не само не е
неравноправна за съответния възложител, но и предполага обвързаност на изпълнителя от
нея, т.е. той не може да се откаже от изпълнението на задълженията си и след изтичане на
първоначалния срок, за който е сключен договора, ако мнозинството от етажните
собственици не решат договорът/ите да бъде/ат прекратен/и по силата на посочената
договорна клауза. Затова в известен смисъл тази договорна клауза е неизгодна и за самия
изпълнител, както правилно е отбелязал и процесуалния представител на ищеца в
писмените бележки.
Щом като ЗУЕС дава право с решение на ОС на ЕС да се упълномощи управителя
да сключи договор с избран търговец, който да осъществява поддръжката и управлението на
общите части (чл.19, ал.8 от ЗУЕС), няма законова пречка самите етажни собственици всеки
поотделно да сключи индивидуален договор с един и същ търговец, когото сами са си
избрали, пак при същите условия и клаузи, т.е. когато не е учредена Етажна собственост,
правата и задълженията могат да се уредят с индивидуални договори. Затова в тези случаи и
при действието на процесната клауза, останалите етажни собственици нямат типичното
качество на трети по договора лица по смисъла на чл.21, ал.1 от ЗЗД по индивидуалните
договори, дори те, като трети лица по индивидуален договор, също имат полза от
изпълнението на задълженията по него, които изпълнителят е поел, макар в тези случаи да
не може да се приеме и не стои въпросът тези индивидуални договори да са сключвани в
полза на трети лица. След като договор от името на Етажната собственост може да има един
и същ предмет и да ги обвързва еднакво, както и да заплащат на търговеца-изпълнител, няма
пречка клаузите относно съществените елементи на индивидуалните договори да съвпадат.
Това дори е наложително, защото претенцията е същата – изпълнителят се е задължил да
извършва еднаква дейност по отношение на всички етажни собственици.
Това налага извода, че договорът между ищеца и ответника е валиден и е породил
10
целените от страните правни последици, респ. страните са поели конкретни задължения с
него. Договорът е действал първоначално за пет години, който е и срока, за който е сключен,
като по силата на действащата клауза на раздел IV, т.9 от него, той е продължил действието
си за още пет години, съответно през периода от 25.02.2013г. до 24.02.2018г. През този
период е настъпила изискуемостта на задължението на дължимата от ответника-възложител
годишна такса, претендирана от ищеца. Договорът не само не противоречи, но е и съобразен
с добрите практики.
Следва да се отбележи, че за индивидуалните договори между съответния етажен
собственик и търговеца, който извършва дейности по управление и поддръжка на общите
части, ЗУЕС не поставя изискване за тяхното съдържание, защото съществените елементи
на този вид договор за поръчка не се уреждат с този закон, а за тях важи свободата на
договаряне, и в частност страните не са обвързани от чл.51, ал.1 от ЗУЕС за да се определят
размерите на таксите за управление и поддръжка в съответствие с размерите по другите
индивидуални договори, т.е. няма законово изискване уговорената такса по индивидуалните
договори да бъде еднаква за всички етажни собственици по всеки отделен договор като
изискване за действителност, съответно няма законова забрана размерът на таксата да бъде
определяем въз основа на притежаваната жилищна площ (практиката на ВКС през 2021г. в
обратна посока не се споделя от настоящия състав).
Едно от основните възражения на ответника за недължимост на годишната такса
за 2017г. е и твърдяното неизпълнение от страна на ищеца. Ангажираните от ответника
гласни доказателства в тази насока не установяват неизпълнение, защото свидетелят
Лактионов разказва за събития настъпили през 2018г. и за недоволството на етажните
собственици от това, че се изисква от тях да заплащат такси, без да се твърди неизпълнение,
в частност от страна на „Е.Х.“ ООД, като не му е известно през 2017г. дали и какви
дейности са се извършвали във вход „Д.“ в комплекса и от кого. От събраните по делото
писмени и останалите гласни доказателства се установава, че „Е.Х.“ ООД е изпълнявал
точно и качествено дейностите по управлението и поддръжката на общите части в
комплекса през 2017г., както и на незастроената част от него по начин, комплексът да може
да се ползва по презназначение и най-вече през летния сезон, да функционира нормално, и
на разположение на етажните собственици да са всички уговорени от тях услуги. От
ангажираните от страна на ответника гласни доказателства се цели да се установи основно,
че неизпълнението от страна на етажните собственици да заплащат дължимите от тях
годишни такси, се дължи на неизпълнението на дейностите по управление и поддръжка, но
и поради обстоятелството, че в резултат на неплащането на сумите, след процесния период,
а именно през 2018-а година, са били спрени тока и водата в комплекса. Но през 2017г. се
установи, че дейностите са осъществявани, и именно това е налагало извършването на
разходите, необходими за това. Нито ответникът, нито друг от етажните собственици
дотогава е предприел действия по едностранното разваляне на индивидуалните договори
поради виновно неизпълнение на задълженията по тях от страна на изпълнителя в
хипотезите на чл.87 от ЗЗД. Наред с това средствата за разходите по поддръжката се събират
11
основно от годишните такси, които етажните собственици дължат, а те следва да се
заплащат до 15-и февруари на съответната календарна година. Затова неплащането или
забавеното плащане на годишните такси са пряко свързани с възможността да се извършват
уговорените дейности по поддръжка, които изпълнителят е поел като задължение, защото за
извършването им е необходим финансов ресурс. Затова освен неизпълнение на договорно
задължение за заплащане на дължимите парични суми, което прави възложителя неизправна
страна по договора и не му дава право едностранно да го разваля, неплащането по своято
същност се явява и липса на кредиторово съдействие по смисъла на чл.95 от ЗЗД, според
която разпоредба забава на кредитор е налице, когато последният неопР.но не приема
предложеното му от длъжника изпълнение или не даде необходимото съдействие, без което
длъжникът не би могъл да изпълни задължението си. За да се освободи от отговорност за
своята забава в хипотезата на чл.95 от ЗЗД, длъжникът следва да установи, че точното
изпълнение на неговото задължение е обусловено от определено съдействие от страна на
кредитора. По никакъв начин ищецът не е пречил на ответника да заплати дължимата сума,
нито е дал основание за неплащане, като неизпълнението на паричното задължение от
страна на ответника в случая се явява виновно неизпълнение на договорното задължение
(чл.81, ал.2 от ЗЗД), от което той няма право да търси за себе си изгода, защото това негово
неизпълнение би довело като пряк резултат невъзможност изпълнителя да изпълни пълно и
точно договорните си задължения, т.е. да престира всички или качествено услугите, които се
е задължил да извърши. Ако договорите не се изпълняват колективно от страна на етажните
собственици като същите откажат да заплащат дължимите от тях по силата на договорите
им парични суми, би могло да се приеме, че от тяхна страна се цели именно невъзможност
от страна на изпълнителя от своя страна да изпълнява договорните си задължения, което да
им послужи за разваляне на договора или най-малкото да твърдят основание за недължимост
на сумите, каквото възражение е наведено в настоящия случай.
Макар, че такова възражение не е въведено от ответната страна с отговора на
исковата молба, следва да се отбележи, че въпреки, че дейностите по управление и
поддръжка и разходите за това през 2017-а година са се извършвали от „Е.Х.“ ООД, не
означава, че договорът между страните по делото е развален на основание чл.89 от ЗЗД
предвид, че ищецът не се е лишил от възможността да изпълнява договорните си задължения
към ответника, а е осигурил изпълнението чрез трето лице, каквато възможност е
предвидена в Раздел IV, т.11 от процесния договор, и това е сторено за годишния периот
2017-а година по силата на тристранното споразумение (Решение № 165/25.02.2022г. по
в.гр.д.№ 1933/2021г. и Решение № 166/25.02.2022г. по в.гр.д.№ 1932/2021г. по описа на
Окръжен съд – Бургас).
По повод възражението на ответната страна за изтекла погасителна давност по
отношение на таксата за 2017-а година, следва да се отбележи само, че по силата на чл.422,
ал.1 от ГПК установителният иск, въз основа на който е образувано настоящото дело е
предявен на 14.02.2020г., т.е. ден преди да изтече тригодишният срок по чл.111 от ГПК.
След като се доказа по несъмнен и категоричен начин, че ответникът дължи на
12
ищеца сумата за такса, уговорена в процесния договор, за 2017-а година, през който период
договорът е действал и валидно е обвързвал страните, както и че ответникът не е изпълнил
това свое основно договорно задължение не само да извърши плащането в уговорения срок,
но и след настъпване на изискуемостта на вземането, искът за главницата се явява
основателен и доказан, включително и по размер, поради което следва да бъде уважен.
С оглед правилата на процеса на основание чл.78, ал.1 от ГПК в полза на ищеца
следва да се присъдят направените по делото разноски, включващи сумата в размер на 92,47
лева за платена държавна такса, сумата в размер на 375 лева, представляваща платен
депозит за вещо лице, и сумата в размер на 560 лева, представляваща платено адвокатско
възнаграждение, или общо сумата по разноските в размер на 1 027,47 лева, която сума
ответникът следва да бъде осъден да му заплати.
Предвид разясненията, дадени в ТР № 4/2013г. на ОСГТК на ВКС, т.12, съдът
следва да се произнесе с осъдителен диспозитив и по направените в заповедното
производство разноски, които съдът намира за основателни и доказани до сумата в размер
на 647,50 лева, включваща платена държавна такса – 92,50 лева, и платено адвокатско
възнаграждение в размер на 555 лева.
На ответника не се следват разноски по реда на чл.78, ал.3 от ГПК, поради което и
претенцията му за заплащане на такива в размер на 1 702,97 лева съгласно списъка на
разноските, следва да бъде отхвърлена като неоснователна.
С оглед гореизложеното, Несебърският районен съд
РЕШИ:
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по отношение на И.В.Б., роден на ******г., гражданин на
Р.Ф., с адрес в Република България: село ***********, община Несебър, Код по Булстат
*********, че ДЪЛЖИ на „П.Д.“ ЕООД, ЕИК ********, със седалище и адрес на
управление: ************, представлявано от управителя К.Т.Т.-Х., сумата в размер на
4 623,51 лв. (четири хиляди шестстотин двадесет и три лева и 51 ст.), представляваща
неплатена такса за поддръжка за 2017-а година, дължима по Договор за поддръжка и
управление на „К.А.К. **** Р.Р.A“ № ММС – S – PD / 128 – 02.08 от 25.02.2008г., за която
сума е издадена Заповед № 91 от 20.02.2020г. за изпълнение на парично задължение по
чл.410 от ГПК в заповедно производство, развило се по ч.гр.д.№ 161/2020г. по описа на
Несебърския районен съд.
ОСЪЖДА И.В.Б., роден на ******г., гражданин на Р.Ф., с адрес в Република
България: село ***********, община Несебър, Код по Булстат *********, ДА ЗАПЛАТИ на
„П.Д.“ ЕООД, ЕИК ********, със седалище и адрес на управление: ************,
представлявано от управителя К.Т.Т.-Х., сумата в размер на 1 027,47 лв. (хиляда и двадесет
и седем лева и 47 ст.), представляваща направени по настоящото дело разноски.
ОСЪЖДА И.В.Б., роден на ******г., гражданин на Р.Ф., с адрес в Република
България: село ***********, община Несебър, Код по Булстат *********, ДА ЗАПЛАТИ на
13
„П.Д.“ ЕООД, ЕИК ********, със седалище и адрес на управление: ************,
представлявано от управителя К.Т.Т.-Х., сумата в размер на 647,50 лв. (шестстотин
четиридесет и седем лева и 50 ст.), представляваща направените в заповедното
производство разноски.
ОТХВЪРЛЯ претенцията на И.В.Б., роден на ******г., гражданин на Р.Ф., с адрес в
Република България: село ***********, община Несебър, Код по Булстат *********, за
осъждане на „П.Д.“ ЕООД, ЕИК ********, със седалище и адрес на управление:
************, представлявано от управителя К.Т.Т.-Х., да му заплати сумата в размер на
1 702,97 лв. (хиляда седемстотин и два лева и 97 ст.), представляваща направени по
настоящото дело съдебни и деловодни разноски, като неоснователна.
Решението подлежи на обжалване пред Бургаския окръжен съд в двуседмичен срок
от съобщаването му на страните.
Съдия при Районен съд – Несебър: _______________________
14