№ 775
гр. Пазарджик, 11.12.2025 г.
ОКРЪЖЕН СЪД – ПАЗАРДЖИК, II ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на единадесети декември през две хиляди двадесет и пета
година в следния състав:
Председател:Димитър П. Бозаджиев
Членове:Мариана Ил. Димитрова
Николинка Н. П.а
при участието на секретаря Диана Мл. Т.ова
Сложи за разглеждане докладваното от Николинка Н. П.а Въззивно
гражданско дело № 20255200500876 по описа за 2025 година.
На именното повикване в 10:15 часа се явиха:
Жалбоподателят Б. Н. Б., редовно призован, се явява лично и с адв. А.
Г., редовно упълномощен спълномощно приложено по делото.
Ответникът Т. Н. П., редовно призован, не се явява. За него се явява адв.
П. Х., редовно упълномощен.
Адв. Г.: Да се даде ход на делото.
Адв. Х.: Да се даде ход на делото.
Съдът намира, че няма процесуална пречка по даване ход на делото,
поради което и на основание чл. 142, ал. 1 от ГПК
ОПРЕДЕЛИ:
ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО
ДОКЛАДВА СЕ ДЕЛОТО
С Решение № 785 / 26.06.2025г. постановено по гр.д. № 20245220104711
по описа на Районен съд – Пазарджик Е ОТХВЪРЛЕН предявения от Б. Н. Б.,
ЕГН **********, с адрес: гр. С., ул. „И. Ш.“ **, против Т. Н. П., ЕГН
**********, с адрес: с. К., обл. П., ул. „***“ № *, иск с правно основание
чл.93, ал.2, изр.2 ЗЗД, за осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата в
размер на 4000 лева, представляваща задатък в двоен размер по неизпълнен
предварителен договор от 17.08.2020 г., ведно със законната лихва, считано от
датата на подаване на исковата молба.
ОСЪДЕН Е Б. Н. Б., ЕГН **********, с адрес: гр. С., ул. „И. Ш.“ **, ДА
ЗАПЛАТИ на Б. Н. Б., ЕГН **********, с адрес: гр. С., ул. „И. Ш.“ **, на
основание чл.78, ал.3 ГПК, сумата в размер на 700 лева, сторени разноски в
1
производството.
С решение по реда на чл. 247 от ГПК, съдът е отстранил допусната в
решението очевидна фактическа грешка.
В законоустановения срок е постъпила въззивна жалба от ищеца в
първоинстанционното производство, който чрез своя процесуален
представител обжалва решението изцяло. Изложени са подробни доводи. Във
въззивната жалба са посочени фактите и обстоятелствата, които не се
оспорват между страните и се излагат подробни доводи във връзка с анализа
на събраните по делото доказателства. Поддържа се, че тези доказателства, по
един безспорен начин, доказват отговорността на ответника за заплащане на
претендираните суми. Моли се, съда да постанови съдебно решение в
посочения смисъл, като бъде отменено решението изцяло, алтернативно, да
бъде постановен съдебен акт по същество, с който да бъдат присъдени 4000
лв., представляващи двойния размер на платен задатък, алтернативно да бъде
осъден ответникът да заплати 2000 лв. – платената сума от продажната цена
по предварителния договор. Не се сочат нови доказателства.
В срока по чл. 263, ал. 1 ГПК е постъпил писмен отговор на въззивната
жалба от адв. Х., в който се поддържат и излагат подробни доводи във връзка с
неоснователността на въззивната жалба. В отговора е извършен анализ на
доказателствата във връзка с оспорените в първоинстанционното
производство обстоятелства и тяхната доказателствена стойност. Моли съда
да потвърди обжалваното съдебно решение.
Адв. Г.: Уважаеми окръжни съдии, поддържам подадената въззивна
жалба. Нямам доказателствени искания. Готови сме, ако другата страна е
съгласна, да сключим спогодба, да ни бъдат върнати само дадените като
задатък 2000 лв., без да претендираме двойния размер, както първоначално
беше предявен искът.
Адв. Х.: Уважаеми окръжни съдии, оспорвам въззивната жалба. Нямам
доказателствени искания. Предложението за спогодба е нещо, което трябва да
бъде обсъдено за да може да се говори изобщо върху него, така или иначе, на
този етап от производството нямаме постигнато споразумение. Ако бъде
постигнато в срока за произнасяне, своевременно ще Ви уведомим, затова
поддържам писмения отговор на въззивната жалба. Представям списък на
2
разноските по чл. 80 от ГПК.
Адв. Г.: Правя възражение за прекомерност на адвокатското
възнаграждение.
Страните /поотделно/: Моля да се приключи делото.
Съдът
ОПРЕДЕЛИ:
ПРИЕМА списък на разноските по чл. 80 от ГПК, заедно с
приложените към него доказателства, представен от адв. Х. в днешното
съдебно заседание.
Съдът счете делото за изяснено, затова
ОПРЕДЕЛИ:
ДАВА ХОД НА УСТНИТЕ СЪСТЕЗАНИЯ:
Адв. Г.: Уважаеми окръжни съдии, безспорно се установи, че е платен
задатък от 2000 лв., по предварителен договор за продажба на недвижим имот.
Ищецът в първоинстанционното производство си е изпълнил задълженията,
които се свеждат до това, да е готов да престира да плати цената на имота. Не
е от значение дали ищеца се е явил при нотариуса, тъй като страните могат да
се представляват и от пълномощник, за да се изповяда окончателния договор.
Това, което е важно, че в срока за изпълнение за продажба на имота, в срока за
сключване на окончателен договор, е било заведено дело за делба на
процесния имот и след като е заведено това делото за делба, ответникът е
изпратил покана до ищеца, да се яви при нотариус, като от доказателствата е
безспорно, че тази покана нито е изпратена на адреса по договора, нито е
получена. Самият ответник, който е изпратил поканата, не се е явил при
нотариус. И най-важното, за да има окончателен договор, някой трябва да
възложи на нотариуса да стартира нотариално производство. Нямаме
доказателства и няма спор, че никой не е искал от нотариуса да започне такова
производство и не е занесъл на нотариуса документ за собственост за
процесния имот. Ответникът не е бил собственик. Той е участвал в дело за
делба и това е доказателство, че той не е бил единствен собственик. Той е
подписал предварителен договор за имот, за който не е имал първоначално
намерение да го продава. Имал е намерение да вземе задатъка и да не го
връща. По тези съображения моля да отмените първоинстанционното
решение и да осъдите ответника да заплати двойния размер на задатъка.
Адв. Х.: Уважаеми окръжни съдии, аз смятам, че първоинстанционното
решение е правилно и следва да бъде потвърдено. Смятам, че трябва да се
внесе малко ред в описанието на казуса. Ще го направя в резюме. Подробно
съм го направил в отговора на въззивната жалба. Оказва се, че страните са
встъпили в една облигационна връзка, която аз не мога да нарека
предварителен договор и ще обясня защо, тъй като РС в мотивите си е приел,
че става дума за предварителен договор за продажба на недвижим имот. Аз
считам, че не е така. Става дума за едно споразумение, което така е и наречено
3
„депозитна разписка – споразумение“. Същественият аргумент е, че в тази
депозитна разписка - споразумение няма описан индивидуализиран недвижим
имот така, както се изисква според правилата на чл. 19, ал. 1 от ЗЗД. Има
описан имот с номер, квартал и улица, но не е споменато населено място. Аз
считам, че при тези обстоятелства не можем да квалифицираме подобно
споразумение като предварителен договор, защото задължителната форма за
действителност на един предварителен договор е писмената. Ако един от най
– съществените елементи на такъв договор не фигурира в писмената му
форма, нямаме предварителен договор, който е годен да бъде обявен за
окончателен, в случай, че се стигне до такова производство. Аз считам, че
облигационната връзка, която е обвързвала двете страни и то за определен
срок, е облигационна форма, която в практиката се нарича „стоп капаро“.
Когато купувачът даде определена сума пари, за да се задължи продавачът да
не предлага имота повече на други потенциални купувачи, за определен срок.
Тази депозитна разписка - споразумение предвижда, че купувачът следва да
плати депозит в размер на 2000 лв. на продавача. В хода на производството са
разпитани двама свидетели по инициатива на ищеца и те са заявили, че тази
сума била дадена, въпреки, че в договора не пише, че е дадена, а само, че се
задължава да я даде. Важното е какво са се договорили страните в случай, че
не се яви една от тях пред нотариус за подписване на сделка в точно определен
срок, наречен в договора „депозитен срок“ и това е датата 25.11.2020 г.
Същата година по-рано е сключен договорът. Предвидено е, че ако не се яви
купувачът, губи внесената сума, наречена депозит, а ако не се яви продавачът,
трябва да я върне в двоен размер. Това, вероятно, е накарало районния съдия
да приеме, че става дума за предварителен договор за продажба на недвижим
имот, но това е машинално направена квалификация. Казвам го, защото в тази
част, мотивите на РС са неправилни. Една спасителна интуиция е довела
районния съдия до верния извод и тя е, че единствено изправната страна по
един договор, би могла да иска онова което е предвидено като неустойка по
него. Ищецът, обаче, не е доказал да е изправна страна. В така наречения
депозитен срок, в който се е задължил да се яви пред нотариус, да купи имота
и да плати още определена сума, той е бездействал. Няма никакви данни да е
положил каквито и да е усилия. Напротив, дори на адреса, посочен в договора,
не е могъл да бъде намерен от куриер, за да получи специално адресирана до
него покана от продавача, която е покана да се явяват пред нотариус, на
определена дата, която е в рамките на депозитния срок. Ищецът твърди, че
след изтичането на този депозитен срок, в който той е бездействал, почти 3
години по-късно, изведнъж той е проявил активност да купи имота, за който
депозитния срок безвъзвратно е бил изтекъл. Той счита, че е изправен по тази
причина. Счита, че в рамките на пет годишният срок, продавачът, така наречен
по депозитната разписка – споразумение, е длъжен да го чака за да му продаде
имота, за който са се договорили. Аз считам, че не е така и то защото не става
дума за предварителен договор, а за фикс сделка, в която едната страна
„купувач“ дава пари, в рамките на депозитния срок, ако не се яви, тя очевидно
се отказва от договора. Считам, че в тази ситуация ищецът сам, с
конклудентни действия, се е отказал да купи имота и не може да вменява тази
4
своя вина в поведението на продавача. По тези причини, които подробно са
изложени в отговора на въззивната жалба, считам, че решението е правилно и
законосъобразно, защото съвсем правилно по интуиция, районния съдия е
преценил, че неизправна страна не може да търси неустойка, нито може след
изтичане на така наречения „депозитен срок“ да търси изпълнение и затова
дори да приемем, че сумата, която се е задължил да даде е била дадена, няма
право да я иска обратно, защото сам, с конклудентни действия, се е отказал от
договора. По тези съображения моля да потвърдите първоинстанционното
решение и да присъдите направените от доверителя ми разноски, съобразно
списъка по чл. 80 от ГПК.
Съдът счете делото за изяснено от фактическа страна, поради което
ОПРЕДЕЛИ:
ОБЯВЯВА устните състезания за приключили.
ОБЯВИ, че ще се произнесе с решение в едномесечен срок от днес, но
не по-късно от 11.01.2026 г.
Протоколът се изготви в съдебно заседание, което приключи в 10:30
часа.
Председател: _______________________
Секретар: _______________________
5