Р Е
Ш Е Н
И Е
Гр. София 15.03.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Софийски
градски съд първо гражданско отделение в открито заседание на двадесет и седми
януари две хиляди двадесет и втора година в състав:
Съдия: С. Станчев
при участието на секретар
Снежана Апостолова, като разгледа докладваното от съдия С. Станчев гр.дело № 3739
по описа за 2020 година, прецени:
Делото е образувано по предявени от Л.Д.Л. срещу С.Р.С.,
М.Д.М. и К.Н.Г. два обективно съединени иска при условията на евентуалност:
- иск с правно основание чл. 26 ал. 2 от ЗЗД за
прогласяване за нищожни поради невъзможен предмет на сделки за дарение и
покупко-продажба, обективирани в НА за дарение № 41
том І рег. № 8973, дело 38 от 30.06.2017 г. на нотариусД.С.,
НА за покупко-продажба № 42 том І рег. № 9002 дело № 39 от 30.06.2017 г. С., и
НА за покупко-продажба на недвижим имот № 4 том І рег. № 805, дело № 2 от
18.01.2018 г. на нотариус Д.С.;
- предявен при евентуалност иск с правно основание чл.
33 ал. 2 от ЗС, за изкупуване на идеални части от недвижимите имоти,
прехвърлени с описаните договори.
Представителят на ищеца Л.Д.Л. излага, че ищецът е
собственик на недвижим имот, представляващ по документи за собственост поземлен
имот, находящ се в гр. София район „Оборище“ с
идентификатор 68134.401.264, с адрес: гр. София ул. „******, с обща площ по
кадастрална скица 476 кв. м, а по стар документ за собственост УПИ V-10 кв. 17
по плана на гр. София, ГГЦ-зона Г 14, с площ от 500 кв. м. В имота имало
построена сграда на три етажа с четири самостоятелни обекта. Ищецът твърди, че
е собственик на следните обекти в сградата:
- апартамент, заемащ втория жилищен етаж на
триетажната жилищна сграда, целият с площ 77,50 кв. м, състоящ се от три стаи,
кухня и сервизни помещения, заедно с мазе на площ 12,90 кв. м под магазина на
сградата, заедно със съответните идеални части от общите части на сградата, без
дворното място, върху което е построена сградата, от който 2/3 ид. части са придобити от Г.Р.Л.с нотариален акт за
покупко-продажба № 161 том В-І рег. № 2774 дело № 135 от 11.10.2002 г. на
нотариус Н.Г., и 1/3 ид. част е придобита от А. Й.А.с
нотариален акт № 145 том ІІІ рег. № 10663дело № 504 на нотариус М. И.;
- апартамент (гарсониера), находящ
се на първия етаж на триетажната жилищна сграда, със застроена площ 42 кв.
метра, състоящ се от стая, кухня и сервизни помещения, заедно с принадлежащите
му 16,692 идеални части от общите части на сградата и толкова от правото на
строеж върху дворното място, от който апартамент 1/6 притежавал по наследство
от баща си Д.Л.И.и 5/6 идеални части придобил с нотариален акт за
покупко-продажба на недвижим имот № 161 том В-І рег. № 2774 дело № 135 от
11.10.2002 г. на нотариус Н.Г..
Ищецът твърди, че с посочените сделки е придобил
собствеността и върху 67,10% идеални части от мястото, върху което е построена
описаната триетажна жилищна сграда, съставляващо УПИ V-10 кв. 17 по плана на
гр. София ГГЦ Зона Г-14 с площ от 500 кв. метра.
Собственикът на останалите 32,90% идеални части Ц.Г.Г.с два акта, съответно за дарение и продажба, прехвърлил
на третото лице Р.Т.С.по време на брака му с ответницата М. Д. М. всички свои
идеални части, като изрично посочил, че се прехвърляли без части от сградата. С
горното прехвърляне на идеални части и след последващото
прекратяване на брака между Р.Т.С.и ответницата М. Д. М., последната
притежавала общо 10,94% идеални части от поземления имот. Ищецът твърди, че тъй
като поземленият имот е обща част към сградата в режим на етажна собственост и
прехвърлянето самостоятелно на идеални части от поземления имот на лица,
непритежаващи жилищни имоти в сградата било нищожно.
Приобретателят на идеалните части от поземления
имот Р.Т.С.ипотекирал идеалните части от поземления имот, на които се
легитимирал като собственик. След последвала публична продан, с постановление
за възлагане на недвижимо имущество от 20.02.2017 г. на пом.
ЧСИ К. при ЧСИ М.Б., вписано в АВп на 15.03.2017
г., С.Р.С. се легитимирал формално като
собственик на 21,95 ид. части от поземления имот.
Това уточнение е направено след указание на съда, с молба вх. № 278796 от
26.10.2020 г.
Ответникът С.Р. С., който също не притежавал обект в
сградата, дарил на ответника К.Н.Г. 0,045 ид. части
от поземления имот с НА за дарение № 41 том I рег. № 8973 дело № 38 от 30.06.2017
г. на нотариусД.С.. С последваща
сделка на същата дата ответникът С. продал на ответника Г. своите 21,905 идеални части от поземления имот, която
сделка била извършена с НА за покупко-продажба № 42 том I рег. № 9002дело 39 от 30.06.2017 г. на
нотариус Д. С..
Ответникът М.Д.М. се разпоредила с част от прилагащата
ѝ се идеална част от недвижимия имот с НА за покупко-продажба № 4 том I рег. № 805 дело
№ 2 от 18.01.2018 г. на нотариус Д. С..
Ищецът твърди, че посочените прехвърлителни
сделки са нищожни на основание чл. 26 ал. 2 от ЗЗД, поради невъзможен предмет
който е идеални части от поземлен имот, който е обща част на етажна
собственост.
По предявения при условията на
евентуалност иск с правно основание чл. 33 ал. 2 от ЗС, ищецът Л.Д.Л. излага,
че като съсобственик на поземления имот с идентификатор 68134.401.264, с адрес:
гр. София ул. „******, с обща площ по кадастрална скица 476 кв. м, а по стар
документ за собственост УПИ V-10 кв. 17 по плана на гр. София, ГГЦ-зона Г 14, с
площ от 500 кв. м, е имал право да изкупи идеалните части от поземления имот, с
които ответниците С.Р. С. и М.Д.М. са се разпоредили
съответно с НА за дарение № 41 том І рег. № 8973, дело 38 от 30.06.2017 г. на нотариусД.С., НА за покупко-продажба № 42 том І рег. № 9002
дело № 39 от 30.06.2017 г. С., и НА за покупко-продажба на недвижим имот № 4
том І рег. № 805, дело № 2 от 18.01.2018 г. на нотариусД.С..
Ищецът твърди, че с дарението на минимална идеална част от поземления имот
ответникът С.Р.С. е заобиколил закона, с което е
препятствал правото на ищеца по чл. 33 ал. 2 да изкупи идеалните части при
условията и по реда на чл. 33 ал. 2 от ЗС.
Като се основава на изложените обстоятелства,
пълномощникът на ищеца прави следните искания до съда:
- да прогласи за нищожни поради невъзможен предмет на
сделки за дарение и покупко-продажба, обективирани в
НА за дарение № 41 том І рег. № 8973, дело 38 от 30.06.2017 г. на нотариусД.С., НА за покупко-продажба № 42 том І рег. № 9002
дело № 39 от 30.06.2017 г. С., и НА за покупко-продажба на недвижим имот № 4
том І рег. № 805, дело № 2 от 18.01.2018 г. на нотариусД.С.;
- при условията на евентуалност, по предявения иск с правно основание
чл. 33 ал. 2 от ЗС, уточнен с молба с вх. № 278796 от 26.10.2020 г.,
пълномощникът на ищеца прави искане до съда да допусне да бъде извършено
изкупуване на идеални части от поземлен имот, находящ
се в гр. София, Сталична община – район „Оборище“, с идентификатор
68134.401.264, с адрес: гр. София ул. „******, с обща площ по кадастрална скица
476 кв. м, а по стар документ за собственост УПИ V-10 кв. 17 по плана на гр.
София, ГГЦ-зона Г 14, с площ от 500 кв. м, както следва: от ответника С.Р.С.
21,905% идеални части от поземления имот за сумата от 58 685 лева, и от
ответницата М.Д.М. 10,94% идеални части от поземления имот за сумата от
23 469,96 лева.
Ответникът С.Р.С. чрез пълномощника си адв. Х. прави следните възражения:
- възражение за изтичане на двумесечния срок по чл. 33
ал. 2 от ЗС за изкупуване на съсобствен дял,
направено като възражение за недопустимост;
- оспорване на твърдението на ищеца, че дворното място
представлява обща част на етажната собственост на сградата;
- възражение за недоказаност на твърдението за
симулация;
- възражение за неоснователност и недоказаност на
твърдението за заобикаляне на закона.
Ответницата М.Д.М. чрез пълномощника си адв. Б.Г., в отговора прави възражение за изгубване на
предназначението на дворното място като обща част на сградата, поради извършена
продажба на имот в сградата без идеална част от дворното място, на 02.07.1998
г.
Ответникът К.Н.Г. чрез пълномощници
адвокати В. и Н. оспорват исковете със следните възражения:
- по допустимостта на исковете, във връзка с първоначалния
петитум, в който второто искане е формулирано като
„алтернативно”;
- по основателността на исковете – възражение, че
дворното място не е било третирано като обща част от етажните собственици при
сключването на прехвърлителните сделки с идеални
части от дворното място и с обекти в сградата;
- по основателността на исковете – възражение за
изгубване на качеството на обща част на дворното място с разпоредителна сделка
на 28.12.2000 г., с която Ц.Г.Г.се е разпоредил с
притежавания от него обект в сградата, но не и с идеалната си част от дворното
място.
Съдът като взе предвид становищата на страните и
събраните по делото доказателства, прие за установено следното:
По делото няма спор относно фактите. Ищецът се легитимира
като собственик на 67,10% идеални части от дворно място, представляващо УПИ V-10 в кв. 17 по
плана на гр. София ГГЦ Зона Г -14, с площ 500 кв. м, при граници: улица, УПИ VI-11, УПИ II-7, УПИ III-8, УПИ IV-9, с нотариален
акт № 161 том B-I рег. № 2774 дело № 135/2002. г. от 11.10.2002 г. на
нотариус Н.Г., вписан в Службата по вписванията с вх.рег.№ 31843 акт № 83 том LLV дело № 23954. Не
се спори между страните, че описаното дворно място представлява имот с
идентификатор 68134.401.264 по кадастрална карта. Установено е, че в имота е
построена триетажна жилищна сграда с общо 4 самостоятелни обекта. Ищецът
притежава собствеността върху следните обекти в жилищната сграда: апартамент на
втори жилищен етаж в триетажна жилищна сграда в гр. София ул. „******, със
застроена площ на жилището 77,50 кв. м, състоящо се от три стаи, кухня и
сервизни помещения, заедно с избено помещение с площ 12,90 кв. м, със
съответните идеални части от общите части на сградата; и апартамент на първия
етаж в същата жилищна сграда, със застроена плащ 42 кв. метра, състоящ се от
стая, кухня и сервизни помещения, заедно с принадлежащите му 16,692% идеални
части от общите части на сградата и правото на строеж върху мястото.
Собственици на останалите 32,90% идеални части от
поземления имот са били Г.Ц.Г.и Я.Ц.Г.видно от нотариален акт № 39 том X нот. дело № 4186/95 г. от 03.05.1995 г. (л. 34). С нотариален акт № 095 от 24.03.2000 г. том B-I рег. № 842 дело
№ 90/2000 г., вписан в СВп с вх. рег. № 563 от
24.03.2000 г., акт № 121 том XIX дело № 4748 Ц.Г.Г.като
наследник на Г.Ц.Г.и Я.Ц.Г.дарил 33,48% част от собствените си 32,90% идеални
части от поземления имот. С НА № 46 том I рег. № 3146 дело № 45/2000 г. на нотариусД.С., вписан в СВп с
вх.рег. № 7914 акт № 73 том XXVII дело № 6647/2000 г. Ц.Г.Г.продал на Р.Т.С.66,52% част от 32,90% идеални части от
дворното място. С тези сделки Р.Т.С.придобил 32,90% идеални части от поземления
имот. Продажбата била извършена по време на брака на купувача Симеонов с
ответницата М.Д.М., което обстоятелство не е спорно между страните. След
проведена публична продан по изпълнително дело № 20138380401870 на ЧСИ М.Б.,
21,95% идеални части от имота били придобити от ответника С.Р.С.. С НА за
дарение № 41 от 30.06.2017 г.том I рег. № 8973 дело № 38/2017 г., ответникът С.Р.С.
дарил на ответника К.Н.Г. 0,045% идеални части от поземления имот, а с НА № 42
от същата дата продал на същия ответник 21,905% идеални части от имота. Останалите
10,97% (1/2 от 66,52% от 32,90%) идеални части, собствени на ответницата М.Д.М.,
били прехвърлени от нея на ответника К.Н.Г. с НА № 04 от 18.01.2018 г. том I рег. № 805 дело
№ 02/2018 г., вписан в СВп с вх. рег. № 1987 акт № 51
том IV дело № 1143/2018 г.
Спорният въпрос е
поземленият имот, чиито идеални части са били предмет на част от описаните
договори, обща част ли е за етажната собственост в жилищната сграда, построена
в поземления имот. По смисъла на чл. 38 ал. 1 от ЗС, за да е обща част дворното
място, в което е построена сградата в режим на етажна
собственост, следва всички собственици на самостоятелни обекти в сградата да
притежават и съответни идеални части от дворното
място. Когато
не всички собственици на самостоятелни обекти в сградата - етажна собственост
притежават идеални части от дворното
място, то незастроената част на дворното
място няма статут на обща част по смисъла на чл.
38 ЗС (ВКС Р.
№ 481 от 25.05.2011 г. по гр. д. № 979/2009 г., I г. о., Р. № 57 от 29.06.2021 г. по гр. д. №
3007/2020 г., II г. о., Р. № 201 от 20.01.2020 г. на ВКС по гр. д.
№ 2616/2018 г., I г. о.).
В конкретния
случай е установено, че ищецът е собственик на два от самостоятелните обекти в
жилищната сграда, построена в имота. Същият се легитимира като собственик на
67,10% идеални части от дворното място с НА № 161 том B-I рег. № 2774 дело № 135/2002. г. от
11.10.2002 г. Не е установено обаче, че собствениците на
останалите обекти в сградата – на първия и третия етаж, притежават идеална част
и от дворното място. Не се установи дали собственикът на апартамент с площ
77,50 кв. м на третия етаж на сградата притежава и съответна идеална част от
дворното място. Показанията на свидетелката В.И.Б., която твърди, че е
собственик на апартамента на третия етаж са в обратния смисъл (с.з. 16.12.2021
г. л. 126-127) – според нейните твърдения, е закупила жилището без идеалната
част от дворното място. Самият ищец Л.Д.Л. е придобил собствеността върху
обектите в сградата, без съответната част от дворното място. В договорите, от
които той черпи правата си, също не се съдържат клаузи за придобиване на
обектите в сградата със съответните идеални части от собствеността върху
дворното място. С НА № 112 том XXXII дело № 7989/98 г. от 02.07.1998 г. и НА № 10
от 01.03.2000 г. том I рег. № 312 дело №
9/2000 г. с купувач Г.Р.Л., от които ищецът черпи част от правата си върху
обектите в сградата, идеалните части от тези обекти са продадени без идеални
части от правото на собственост върху дворното място (л. 10-11). Идеалната част
от дворното място е била предмет на последващ
нотариален акт за покупко-продажба № 161 от 11.10.2002 г., том B-1 рег. № 2774, дело
№ 135/2002 г., но не като „съответната идеална част“ към обектите в етажната
собственост, предмет на същата сделка, а като предмет на самостоятелна клауза в
договора. Горното е видно както от редакцията на клаузите – посочването на
идеалната част от дворното място като самостоятелен предмет на договора за
продажба, така и от процентното съотношение на идеалните части, сравнимо с
площта на останалите имоти. От съдържанието на представените нотариални актове
е видно, че сградата е на три етажа, като на втория и третия етаж има по едно
жилище - апартаменти с площ 77,50 кв. м, а на първия етаж има гарсониера с площ
42 кв. м и още един обект – по делото не са представени доказателства за
неговата площ, но от сравнението с площта на гарсониерата и застроената площ на
обектите на втори и трети етаж може да се направи извод, че площта на другия
обект на първия етаж е 35,50 кв. м. При разгъната застроена площ на сградата 232,50
кв. м, на всеки от обектите с площ 77,50 кв. м биха съответствали по 33,33 ид.части от дворното място, а
на обекта с площ 42 кв. м би съответствала 18,06 ид.
части от дворното място. Ако предмет на НА № 161 от 11.10.2002 г. е била
идеална част от дворното място, съответна на обектите в сградата – гарсониера
на първия и апартамент на втория етаж, размерът на идеалната част би бил
51,39%, а не 67,10%. Не са представени доказателства за собствеността на обекта
на първия етаж, съседен на собствения на ищеца апартамент – гарсониера и дали
собственикът на този обект притежава и съответната идеална част от дворното
място.
При тези обстоятелства съдът приема, че
поземления имот с идентификатор 68134.401.264 по кадастрална карта, за който по
устройствен план е отреден УПИ V-10 в кв. 17 по
плана на гр. София ГГЦ Зона Г -14, с административен адрес гр. София ул. „******,
не е обща част на етажната собственост в построената в поземления имот сграда,
и за него не се прилага забраната за разпоредителни сделки с идеални части от
дворното място. Оспорените по исков ред нотариални сделки нямат невъзможен
предмет и не са нищожни на основание чл. 26 ал. 2 от ЗЗД. Предявеният иск за
обявяването им за нищожни на това основание е неоснователен.
Евентуалният иск с правно основание чл. 33 ал. 2 от ЗС
за изкупуване на идеалните части, предмет на продажбата, следва да се отхвърли
поради пропускане на срока по чл. 33 ал. 2 изр. 2 от ЗС за неговото
предявяване. Сделките,
чийто предмет са идеалните части от дворното място, за които е поискано
изкупуване, са сключени както следва:
-
договор за продажба на 21,905 ид.част между С.Р.С.
като продавач и К.Н.Г. като купувач – с нотариален акт № 42 том І рег. № 9002
дело № 39 от 30.06.2017 г. на нотариус С., вписан в Службата по вписванията с
вх. рег. 41976 от 30.06.2017 г. акт № 133 том ХСVІ дело № 30336;
-
договор за продажба на ½ идеална част от 66,52% от 32,90% идеални части
от поземления имот между М.Д.М. като продавач и К.Н.Г. като купувач – с НА № 4
том І рег. № 805 дело № 2/2018 г. от 18.01.2018 г., випсан
в СВП с вх. рег. № 1987 от 18.01.2018 г.акт № 51 том ІV дело № 1143/2018 г.
Двумесечният
срок по чл. 33 ал. 2 изр. 2 от ЗС за предявяване на иск за изкупуване на
идеалните части е започнал да тече от датите, на които продажбите са били
извършени, съответно на 30.06.2017 г. и 18.01.2018 г. Срокът е изтекъл
съответно на 30.08.2017 г. и на 18.03.2018 г. Искът с правно основание чл. 33
ал. 2 от ЗС е предявен на 05.05.2020 г., след
изтичане на срока за неговото предявяване, поради което следва да се отхвърли
поради погасяване на материалното право на съсобственика за изкупуване на
идеалните части, предмет на сделките.
Ищецът
следва да заплати на ответницата М.Д.М. разноски за адвокатско възнаграждение в
размер на 1200 лева, съгласно представения договор за правна защита (л. 18).
Пълномощникът на ищеца е направил възражение за прекомерност на адвокатските
възнаграждения, заплатени от ответниците К.Н.Г. и С.Р.С..
Възражение е неоснователно за възнаграждението, заплатено от ответника К.Н. Г..
Цената на предявените искове за прогласяване за нищожни на нотариалните сделки
с участието на ответника Г. е 82 155,46 лева. Според правилото на чл. 7
ал. 2 т. 4 от Наредба № 1 за минималните размери на адвокатските
възнаграждения, минималният размер на възнаграждението е 2994,66 лева.
Заплатеното от ответника Г. възнаграждение е в размер на 3500 лева, което не е
прекомерно спрямо минималния размер за материалния интерес, предмет на делото.
Основателно е възражението за прекомерност на възнаграждението, платено от
ответника С.Р.С.. Този ответник е представил договор за правна защита с
уговорено възнаграждение 6110 лева. Оспорените по исков ред нотариални сделки с
участието на този ответник са на стойност 58 685,50 лева, какъвто е
размерът на материалния интерес по смисъла на чл. 7 ал. 2 от Наредба № 1.
Минималният размер на адвокатското възнаграждение е 2290,57 лева. Според
фактическата и правна сложност на делото съдът приема, че размерът на
адвокатското възнаграждение, което ищецът следва да заплати на този ответник, е
3000 лева.
Мотивиран от горното, съдът
Р Е
Ш И:
Отхвърля предявения от Л.Д.Л. ЕГН **********, адрес: ***,
адрес за призоваване: гр. София ул. „******ет. ******срещу С.Р.С. ЕГН **********,
адрес, на който е уведомен: гр. София ул. „******, М.Д.М. ЕГН **********, адрес
*** и К.Н.Г. ЕГН **********, адрес *** иск с правно основание чл. 26 ал. 2 от ЗЗД за прогласяване за нищожни поради
невъзможен предмет на сделки за дарение и покупко-продажба, обективирани
в НА за дарение № 41 том І рег. № 8973, дело 38 от 30.06.2017 г. на нотариусД.С., НА за покупко-продажба № 42 том І рег. № 9002
дело № 39 от 30.06.2017 г. С., и НА за покупко-продажба на недвижим имот № 4
том І рег. № 805, дело № 2 от 18.01.2018 г. на нотариусД.С.,
като неоснователен.
Отхвърля предявения при условията на евентуалност от Л.Д.Л. срещу С.Р.С. и М.Д.М. иск с правно основание чл. 33 ал. 2
от ЗС за изкупуване на идеални части от ПИ с идентификатор 68134.401.264, находящ се в гр. София р-н „Оборище” ул. „******, с обща
площ по кадастрална карта 476 кв. м, а по стар документ за собственост
съставляващо УПИ V-10 кв. 17 по плана на гр. София, ГГЦ-Зона Г-14, с
площ от 500 кв. м, от С.Р.С. 21,905% ид.части от
поземления имот за сумата от 58 685 лева, и от М.Д.М. 10,94% ид.части от поземления имот за сумата от 23 469,96
лева, поради погасяване на правото на изкупуване.
Осъжда Л.Д.Л. да заплати
на М.Д.М. сумата от 1200 лева разноски за адвокатско възнаграждение, на С.Р.С.
разноски в размер на 3000 лева и на К.Н.Г. разноски в размер на 3500 лева.
Решението подлежи на обжалване пред Софийския
апелативен съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.
СЪДИЯ: