№ 1523
гр. София, 14.03.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. II-Ж СЪСТАВ, в публично
заседание на двадесет и шести февруари през две хиляди двадесет и пета
година в следния състав:
Председател:Калина Анастасова
Членове:Темислав М. Димитров
Ина Бр. Маринова
при участието на секретаря Мария Б. Тошева
като разгледа докладваното от Калина Анастасова Въззивно гражданско дело
№ 20241100511571 по описа за 2024 година
Производството е по чл. 258 – чл. 273 ГПК.
С Решение № 14133 от 17.07.2024 г. по гр.д. № 43628/2022 г. по описа на СРС,
127 с-в са отхвърлени като неоснователни предявените от П. Г. И., ЕГН **********, М.
Г. И., ЕГН **********, Г. М. И., ЕГН **********, С. Г. И., ЕГН **********, и Х. И.
И., ЕГН **********, всички със съдебен адрес в гр. София, ул. ****, против В. М. Н.,
ЕГН ********** и Т. И. Б., ЕГН **********, и двамата със съдебен адрес в гр. София,
ул. ****, искове с правно основание чл. 124, ал. 1 ГПК вр. чл. 67 ЗС за признаване за
установено в отношенията между страните, че ответниците не са титуляри на право на
строеж за изграждане на самостоятелен обект - магазин № 2, находящ се в гр.София,
бул. **** (едно), на партера на сградата, със застроена площ 35,50 (тридесет и пет
цяло и петдесет стотни) кв.метра, състоящ се от: търговска зала и баня - тоалетна, при
съседи: двор, гараж №11, входно фоайе на вход „Б” на сградата, ателие от вход „Б”,
гараж № 6, заедно със съответните идеални части от общите части на сградата, която
се предвижда да се изгради като жилищна сграда, състояща се от мазета, гаражи,
магазини, седем жилищни етажа и ателиета, находяща се в УПИ IV - 538, 539, 540 в кв.
49 - Б, местност „Зона Б - 17”, цялото с площ от 944 (деветстотин четиридесет и
четири) кв.метра по влезлия в сила план на гр.София, съответно представляващ
поземлен имот с идентификатор 68134.1201.162 (шестдесет и осем хиляди сто
тридесет и четири точка хиляда двеста и едно точка сто шестдесет и две точка) по
1
кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед № РД-18-
49/16.09.2015г. на Изпълнителния директор на АГКК, с адрес на поземления имот:
гр.София, Район „Илинден”, ж.к. ****, целият с площ от 962 (деветстотин шестдесет и
два) кв.метра, с начин на трайно ползване: ниско застрояване (до 10 метра), при съседи
на поземления имот: поземлени имоти с идентификатори: 68134.1201.168;
68134.1201.167; 68134.1201.1055; 68134.1201.161; 68134.1201.144, поради погасяването
му по давност, считано от 07.03.2007 г. до 07.03.2012 г.
Срещу постановеното съдебно решение е депозирана въззивна жалба от ищците
П. Г. И., М. Г. И., Г. М. И., С. Г. И. и Х. И. И., с излагане на доводи, че решението е
неправилно и необосновано; постановено в противоречие със събраните
доказателства, в нарушение на процесуалните правила и при неправилно приложение
на материалния закон.
Заявяват, че фактическите констатации на СРС са правилни, но правните изводи
не съответстват на установените обстоятелства, чрез събраните доказателства.
Неправилно е приложен, според ищците, материалния закон. При установяване, че
петгодишния срок за упражняване правото на строеж е започнал да тече на 07.03.2007
г. при липса на установени обстоятелства за спиране и прекъсване, неправилно съдът е
приел, че исковете са неоснователни без да съобрази, че правото за построяване на
посочения самостоятелен обект от ответниците е било погасено към датата на
подаване на исковата молба – 11.08.2022 г. С оглед това и неправилни са изводите на
съда, че след като в хода на процеса – едва през 2023 г. сградата, в която се намира
обекта, е била построена до степен „груб строеж“, то, исковете следва да бъдат
отхвърлени като неоснователни. Молят за отмяна на постановеното решение, като
неправилно и за уважаване на исковете като основателни в цялост. Претендират
разноски.
В срока по чл. 263, ал. 1 ГПК е постъпил писмен отговор на въззивната жалба от
ответниците В. М. Н. и Т. И. Б., в който изразяват становище за неоснователност на
жалбата. Заявяват, че постановеното решение е правилно, обосновано и
законосъобразно, поради което следва да бъде потвърдено. Претендират разноски.
Съдът, като обсъди доводите във въззивната жалба относно атакувания съдебен
акт и събраните по делото доказателства, достигна до следните фактически и правни
изводи:
Жалбата е подадена в срок и е допустима. Разгледана по същество, съдът
намира същата за основателна.
Съгласно разпоредбата на чл.269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по
валидността на решението, а по допустимостта - в обжалваната му част, като по
останалите въпроси е ограничен от посоченото в жалбата с изключение на случаите,
когато следва да приложи императивна материалноправна норма, както и когато следи
2
служебно за интереса на някоя от страните - т. 1 от ТР № 1/09.12.2013 г. по тълк. д. №
1/2013 г. на ОСГТК на ВКС.
Настоящият състав намира, че постановеното решение е валидно, допустимо и
неправилно.
Във връзка с доводите за неправилност на постановеното решение изложени във
въззивната жалба съдът намира следното:
Производството е образувано по предявени от П. Г. И., М. Г. И., Г. М. И., С. Г. И.
и Х. И. И. против В. М. Н. и Т. И. Б. искове с правно основание чл. 124, ал. 1 ГПК вр.
чл. 67 ЗС за признаване за установено в отношенията между страните, че ответниците
не са титуляри на право на строеж за изграждане на самостоятелен обект - магазин №
2, находящ се в гр.София, бул. **** (едно), на партера на сградата, със застроена площ
35,50 (тридесет и пет цяло и петдесет стотни) кв.метра, състоящ се от: търговска зала
и баня - тоалетна, при съседи: двор, гараж №11, входно фоайе на вход „Б” на сградата,
ателие от вход „Б”, гараж № 6, заедно със съответните идеални части от общите части
на сградата, която се предвижда да се изгради като жилищна сграда, състояща се от
мазета, гаражи, магазини, седем жилищни етажа и ателиета, находяща се в УПИ IV -
538, 539, 540 в кв. 49 - Б, местност „Зона Б - 17”, цялото с площ от 944 (деветстотин
четиридесет и четири) кв.метра по влезлия в сила план на гр.София, съответно
представляващ поземлен имот с идентификатор 68134.1201.162 (шестдесет и осем
хиляди сто тридесет и четири точка хиляда двеста и едно точка сто шестдесет и две
точка) по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед № РД-
18- 49/16.09.2015г. на Изпълнителния директор на АГКК, с адрес на поземления имот:
гр.София, Район „Илинден”, ж.к. ****, целият с площ от 962 (деветстотин шестдесет и
два) кв.метра, с начин на трайно ползване: ниско застрояване (до 10 метра), при съседи
на поземления имот: поземлени имоти с идентификатори: 68134.1201.168;
68134.1201.167; 68134.1201.1055; 68134.1201.161; 68134.1201.144, поради погасяването
му по давност.
В исковата молба са изложени твърдения, че ищците притежават право на
съсобственост върху УПИ IV - 538, 539, 540 (четвърти, отреден за имоти с
планоснимачни номера петстотин тридесет и осем, петстотин тридесет и девет,
петстотин и четиридесет) кв. 49 - Б (четиридесет и девет, буква „Б“), местност - Зона Б
- 17, цялото с площ от 943 (деветстотин четиридесет и три) кв.метра по влезлия в сила
план на София, при съседи на имота: улица „Генерал Столетов“, улица „Зайчар“, УПИ
V - 535 и УПИ III - 528, 529, 536, 537, съответно представляващ поземлен имот с
идентификатор 68134.1201.162, с адрес на поземления имот: София, Район „Илинден”,
ж.к. ****, целият с площ от 962 (деветстотин шестдесет и два) кв.метра, трайно
предназначение на територията: урбанизирана; начин на трайно ползване: ниско
застрояване (до 10 м), при съседи на поземления имот: поземлени имоти с
3
идентификатори: 68134.1201.168; 68134.1201.167; 68134.1201.1055; 68134.1201.161;
68134.1201.144. Сочат, че гореописаният недвижим имот УПИ IV 538, 539, 540 кв.
49“б“ по плана на София, местност „Захарна фабрика“ (Зона Б-17) е образуван от
обединяването на следните имоти, както следва: УПИ IV 539, 540 кв. 49“б“ нов (830
стар) и УПИ VI 538 кв. 49“б“ нов (830 стар) по плана на София, местност „Захарна
фабрика“ (Зона Б-17) съгласно предварителен договор от 23.03.2006г., нотариално
заверен с pen № 643/ 24.03.2006 г. от нотариус А.Д. с pen № 404 на Нотариалната
камара. Твърди се, че част от гореописания обединен недвижим имот е придобита от
Ц. и М.П.С. по силата на нотариален акт за собственост, издаден по Закона за издаване
нотариални актове за собственост върху общински места, дадени или заети за жилища
на бездомници, който нотариален акт е регистриран под № 183, том XI, регистър 2279,
дело № 2080/1930г. на I Нотариус при Софийски окръжен съд, като имотът към този
момент е представлявал дворно място, находящо се в София, местността „Захарна
фабрика“, парцел № V (пети) от квартал № 830 (осемстотин и тридесет) с площ от 382
(триста осемдесет и два) кв.метра. По силата на съдебен спогодителен протокол от
29.10.1973 г. по гр.д. № 1622/1973г. по описа на Софийски градски съд, Гражданска
колегия, било постигнато споразумение, по силата на което П.А.Г. и П. А.Г. като
наследници на Ц.П.С., починала на 09.03.1942 г., получили по У идеална част от
дворното място, т.е. от гореописания недвижим имот. Сочат, че П. А.Г. е починал на
21.08.1974 г. и е оставил наследници: К.И.Г. - съпруга, починала на 06.10.2014 г., и Т.
П.Г. - дъщеря, починала на 02.11.2009 г. Правото на собственост на ищците П. Г. И., М.
Г. И. и Г. М. И. твърдят да е възникнало по силата на наследствено правоприемство, в
качеството на наследници на Т. П.Г., починала на 02.11.2009 г., като ищците П. Г. И. и
М. Г. И. твърдят да са и наследници по заместване на тяхната майка Т. П.Г. в
наследяването по закон на нейната майка - наследодателката К.И.Г.. Ищцата С. Г. И.
придобила право на собственост върху У идеална част от част от гореописания
обединен недвижим имот по силата на договор за прехвърляне на недвижим имот
срещу задължение за издръжка и гледане, обективиран в нот. акт № 88, том LLLII,
дело № 30936/1993 г. на I Нотариус при Софийска нотариална служба към Софийски
районен съд. В исковата молба са изложени твърдения, че към момента на сключване
на сделката и подаване на настоящата искова молба С. Г. И. била в граждански брак с
ищеца Х. И. И., който е придобил право на собственост като съсобственик по силата на
Семейния кодекс, тъй като имотът е съпружеска имуществена общност. В исковата
молба са изложени твърдения, че по силата на договор за учредяване на право на
строеж, обективиран в нотариален акт № 168, том XXLI, дело № 7076/2007г., вх.рег. №
1180/07.03.2007г. на Службата по вписванията - гр. София, ищците учредили право на
строеж в полза на „ЕР ЕР БИЛДИНГ ПРИМ“ ЕООД, с последващо наименование
„ВАЛЕН“ ЕООД, ЕИК *********, върху описания по - горе обединен недвижим имот.
Поддържат, че по силата на нот. акт № 77, том СХ, дело № 30740/2008 г. ответниците
4
закупили правото на строеж върху процесния магазин. Изложени са твърдения, че
ответниците не са упражнили правото на строеж върху имота, поради което същото е
погасено по давност. Направено е искане сторените съдебни разноски да бъдат
възложени в тежест на ответниците.
В срока по чл. 131 ГПК ответниците оспорват предявения иск. В подадения
отговор излагат твърдения, че на 19.05.2006 г. за процесния терен е издадено
строително разрешение за изграждане на жилищна сграда с партерен, четири
жилищни и терасовиден етаж, като към момента на подаване на исковата молба
сградата е изградена до пета плоча включително, а процесният магазин е изграден в
степен „груб строеж“. Ответниците поддържат, че макар строителството на цялата
сграда да не е достигнало до етап „груп строеж“, то процесния магазин е изграден,
респ. правото на строеж не е погасено по давност. При условията на евентуалност
ответниците поддържат, че са придобили право на собственост върху процесния
магазин по силата на изтекла в тяхна полза погасителна давност считано от 23.06.2008
г. По изложените доводи е направено искане исковата претенция да бъде отхвърлена,
като в тежест на ищците бъдат възложени сторените по делото съдебни разноски.
С постановеното решение, съдът е приел, че ищците са собственици на
недвижим имот, учредили на 07.03.2007 г. в съответната нотариална форма, в полза на
трето лице – „ЕР ЕР БИЛДИНГ ПРИМ“ ЕООД с променено наименование „ВАЛЕН“
ЕООД, право на строеж за постояване на жилищна сграда на седем етажа, срещу
задължението на дружеството да проектира и построи за своя сметка, със свои
материали в полза на учредителите всички обекти в проектираната за негова сметка
сграда, като учредителите са дали съгласие „ЕР ЕР БИЛДИНГ ПРИМ“ ЕООД да
продава свободно и при Ц., каквато реши, правото на строеж за обектите в сградата,
извън обектите, за които учредителите са запазили правото на строеж, описани
подробно в договора. Приел е, че на 23.06.2008 г. е бил сключен договор за продажба
на право на строеж в съответната нотариална форма, с който строителят –
суперфициар „ВАЛЕН“ ЕООД / с предишно наименование „ЕР ЕР БИЛДИНГ ПРИМ“
ЕООД/ е прехвърлил на ответниците В. М. Н. и Т. И. Б. правото на строеж за
построяване на магазин № 2, находящ се в гр.София, бул. **** (едно), на партера на
сградата, със застроена площ 35,50 кв.метра при посочени съседи.
С постановеното решение, съдът е приел, че срокът за упражняване на правото
на строеж от страна на суперфициаря е започнал да тече на 07.03.2007 г., като към
датата на подаване на исковата молба, с която са предявени отрицателни
установителни искове по чл. 124, ал. 1 ГПК вр. чл. 67 ЗС за признаване за установено
в отношенията между страните, че ответниците не са титуляри на право на строеж от
страна на собствениците на земята – 11.08.2022 г. е изтекъл. Въпреки това, съдът е
отхвърлил като неоснователни предявените искове по изложени съображения, че в
хода на процеса сградата, в която се намира така описания самостоятелен обект –
5
магазин, е завършена на етап „груб строеж“ /Акт за приемане на конструкцията от
26.09.2023 г./, факт, който според съда е следвало да бъде отчетен на основание чл.235,
ал.3 ГПК, тъй като в случая е налице трансформиране на правото на строеж в право на
собственост върху обектите в сградата. Така, според съда, ищците са придобили право
на собственост върху самостоятелните обекти по договора за учредяване на право на
строеж, които са им били определени, а ответниците – върху самостоятелния обект
предмет на производството – магазин № 2.
Решението е неправилно.
Фактическата обстановка е била правилно установена от първата инстанция,
чрез събраните доказателства и по идентичен начин се установява от настоящата
въззивна инстанция.
Страните не спорят и чрез представените писмени доказателства се установява,
че ищците са собственици на земята, върху която е било учредено право на строеж,
съставляващо УПИ IV-538, 539, 540 по плана на гр. София, местността „Зона Б-17“,
целия с площ от 944 (деветстотин четиридесет и четири) кв.метра по влезлия в сила
план на гр.София съответно представляващ поземлен имот с идентификатор
68134.1201.162 (шестдесет и осем хиляди сто тридесет и четири точка хиляда двеста и
едно точка сто шестдесет и две точка) по кадастралната карта и кадастралните
регистри, одобрени със Заповед № РД-18- 49/16.09.2015г. на Изпълнителния директор
на АГКК, с адрес на поземления имот: гр.София, Район „Илинден”, ж.к. ****, целият с
площ от 962 (деветстотин шестдесет и два) кв.метра, с начин на трайно ползване:
ниско застрояване (до 10 метра), при съседи на поземления имот: поземлени имоти с
идентификатори: 68134.1201.168; 68134.1201.167; 68134.1201.1055; 68134.1201.161;
68134.1201.144.
Така, чрез приетия нотариален акт за собственост, издаден по Закона за
издаване на нотариални актове за собственост върху общински места, дадени или
заети за жилища на бездомници / отм./ № 183, том XI, нот. дело № 2080/1930 г. на I
нотариус при Софийски окръжен съд, се установява, че Ц. и М.П.С. са придобили
право на собственост върху дворно място, находящо се в гр. София, местността
„Захарна фабрика“, парцел № V от квартал № 830 с площ от 382 кв.м.
От спогодителен протокол от 29.10.1973 г. по гр. д. № 1622/1973 г. по описа на
Софийски градски съд, се установява, че П.А.Г. и П. А.Г. в качеството на наследници
на Ц.П.С. са придобили право на собственост върху по 1/2 ид. ч. от описания
недвижим имот, находящ се в гр. София, ул. ****.
От удостоверение за наследници № 1095/30.11.1995 г. се установява, че Ц.П.С. е
починала на 09.03.1942 г., като нейният наследник П.А.Г. ( син) е починал през 1994 г.,
като след смъртта си е оставил за законни наследници В.С.Г. / съпруга/ и Е.П.Г. /
дъщеря/, а наследникът П. А.Г. ( син) е починал през 1974 г., като след смъртта си е
6
оставил за законни наследници К.И.Г. / съпруга/ и Т. П.Г. / дъщеря/.
От удостоверение наследници № РИЛ22-УГ01-987/25.02.2022 г. се установява,
че Т. П.Г. е починала на 02.11.2009 г., като след смъртта си е оставила за законни
наследници ищците Г. М. И. / съпруг/, П. Г. И. / син/ и М. Г. И. / дъщеря/. От
удостоверение наследници №РИЛ22-УГ01-986/25.02.22 г. се установява, че К.И.Г. е
починала на 06.10.2014 г., като след смъртта си е оставила за законни наследници
ищците П. Г. И. / син/ и М. Г. И. / дъщеря/.
Установено е, че с договор за прехвърляне на недвижим имот срещу задължение
за издръжка и гледане от 08.12.1993 г., обективиран в нот. акт № 88, том LLLII, дело №
30936/1993 г. на I Нотариус при Софийска нотариална служба към Софийски районен
съд, Г. И. Б. е прехвърлил правото на собственост върху на 1/2 ид. ч. от дворно място,
находящо се в гр. София, ул. **** с нов № 39, съставляващо имот с пл. № 540 от кв. №
49, на ищцата С. Г. И..
От представеното по делото удостоверение за граждански брак се установява, че
към момента на сключване на сделката приобретателката И. е била в брак с ищеца Х.
И. И..
Установява се и страните не спорят, че с предварителен договор от 23.03.2006 г.,
правоимащите В.В.К., С.Г.К., Н.В.К., Д.М. Г., М. Г. Г., В.С.С., Г. С.Д., С. Г. И., С.Г.Л., Т.
П.Г., К.И.Г. и Е.П.М., в качеството на съсобственици на УПИ IV 538, 539, 540 от кв. 49
„б“ нов ( 830 стар), са се задължили да предприемат необходимите действия по
обединяване на имотите в един общ УПИ.
Установява се, че с договор за учредяване на право на строеж от 07.03.2007 г.,
обективиран в нот. акт № 26, том I, нот. дело № 25/2007 г. по описа на нотариус А.Д.,
собствениците на описания недвижим имот: К.И.Г., Т. П.Г., С.Г.К., К.Г.К., В.Г.К.,
Н.В.К., Е.П.М., В.С.С., Д.М. Г., М. Г. Г., Г. С.Д., С. Г. И., Х. И. И., С.Г.Л. и С.С.Л., в
качеството на съсобственици на УПИ IV-538, 539, 540 по плана на гр. София,
местността „Зона Б-17“, учредили в полза на „ЕР ЕР БИЛДИНГ ПРИМ“ ЕООД право
на строеж върху описания поземлен имот за постояване на жилищна сграда на седем
етажа, срещу задължението на дружеството да проектира и построи за своя сметка, със
свои материали в полза на учредителите всички обекти в проектираната за негова
сметка сграда, като учредителите са дали съгласие „ЕР ЕР БИЛДИНГ ПРИМ“ ЕООД
да продава свободно и при Ц., каквато реши, правото на строеж за обектите в сградата,
извън обектите, за които учредителите са запазили правото на строеж, описани
подробно в пункт първи от договора.
С договор за продажба на право на строеж от 23.06.2008 г., обективиран в нот.
акт № 13, том II, нот. дело № 201/2008 г. по описа на нотариус А.Д., суперфициаря
„ВАЛЕН“ ЕООД / с предишно наименование „ЕР ЕР БИЛДИНГ ПРИМ“ ЕООД/
прехвърлил на ответниците В. М. Н. и Т. И. Б. правото на строеж за построяване на
7
магазин № 2, находящ се в гр.София, бул. **** (едно), на партера на сградата, със
застроена площ 35,50 (тридесет и пет цяло и петдесет стотни) кв.метра, състоящ се от:
търговска зала и баня - тоалетна, при съседи: двор, гараж №11, входно фоайе на вход
„Б” на сградата, ателие от вход „Б”, гараж № 6, заедно със съответните идеални части
от общите части на сградата, която е предвидено да се изгради като жилищна сграда,
състояща се от мазета, гаражи, магазини, седем жилищни етажа и ателиета, находяща
се в УПИ IV - 538, 539, 540 в кв. 49 - Б, местност „Зона Б - 17”, цялото с площ от 944
(деветстотин четиридесет и четири) кв.метра по влезлия в сила план на гр.София.
Установява се, че за строителството на сградата е било издадено Разрешение за
строеж № 361/19.05.2006 г. за строителството на обект „Жилищна сграда на М+5+А,
М+6+А, с гаражи, кафе-аперетив, магазини, ателиета и П.Г.“ в УПИ IV - 538, 539, 540
в кв. 49 - б по плана на гр. София, местността „Зона В - 17“, ул. „Ген. Столетов“, ул.
„Зайчар“.
С договор за строителна услуга от 30.06.2008 г., носителите на правото на
строеж за описания обект –ответници в производството са възложили на
„СТИЛСТРОЙ ПРОЕКТ“ ООД строителните дейности необходими за предаване на
процесния магазин в годно за ползване състояние съгласно Приложение № 1 към
съглашението.
С договор за прехвърляне на правото на строеж срещу задължение за
извършване на строителство от 19.05.2011 г., обективиран в нот. акт № 76, том I, нот.
дело № 66/2011 г. по описа на нотариус Д.С., строителят „ВАЛЕН“ ЕООД, като титуляр
на правото на строеж върху описани в съглашението обекти, които ще се намират в
жилищна сграда на М+5+А, М+6+А, с гаражи, кафе-аперетив, магазини, ателиета и
подземни гаражи, прехвърлил на „ДЕТЕЛИНА ПРОЕКТ“ ООД правото на строеж
върху индивидуализираните обекти срещу задължението приемателят по сделката да
построи за своя сметка обектите на учредителите на право на строеж, подробно
описани в договор за продажба на право на строеж от 23.06.2008 г., обективиран в нот.
акт № 13, том II, нот. дело № 201/2008 г.
Установява се, че със Заповед № РД-09-50-1068/28.07.2011 г. на главния
архитект на Столична община издаденото разрешение за строеж на процесната сграда
е презаверено на основание чл. 153, ал. 3 ЗУТ. Като писмено доказателство по делото е
представена Заповед № РА51- 233/07.11.2018 г. на главния архитект на Столична
община, с която на основание чл. 153, ал. 3 ЗУТ издаденото разрешение за строеж на
процесната сграда е презаверено.
В производството е представен констативен протокол за степен за завършеност
на строеж, издаден на основание чл. 12, ал. 1, т.1 и т. 2 от Приложение № 2 от Закона
за местните данъци и такси от 07.03.2023 г., съгласно който в поземлен имот с
идентификатор 68134.1201.162 се изпълнява строеж „Жилищна сграда на М+5+А,
8
М+6+А, с гаражи, кафе-аперетив, магазини, ателиета и П.Г.“ съгласно Разрешение за
строеж № 361/19.05.2006 г. и Заповед № РА51-233/07.11.2018 г. на главния архитект на
Столична община на основание чл. 153, ал. 3 ЗУТ, като към датата на проверката
строежът е изпълнен до 5-та плоча и се изпълнява кофраж за 6-та плоча. В документа е
отбелязано, че степента на завършеност съгласно чл. 12, ал. 1 от Приложение № 2
ЗМДТ е на ниво от нулев цикъл до ниво груб строеж.
С представения в хода на процеса акт за приемане на конструкцията от
26.09.2023 г. / приложение № 14 към чл. 7, ал. 3, т. 14 ( Образец 14)/ относно строеж:
„седем етажна сграда с подземни гаражи, гаражи, магазини, кафе-сладкарница и КОО
в партерен етаж, и ателиета в подпокривното пространство с местонахождение: УПИ
IV-538, 539, 540, кв. 49Б, е констатирано, че носещата конструкция на строежа е в
състояние да понесе по време на последващото изпълнение на СМР, както и при
експлоатацията му всички постоянни, временни и особени натоварвания съгласно
проекта и действащата нормативна уредба, и е разрешено изпълнението на
довършителните работи.
Чрез приетата пред първата инстанция СТЕ на вещо лице Г., която настоящия
състав кредитира напълно по реда на чл.202 ГПК се установява, че е налице
идентичност между имотът по нот. акт № 183, том XI, нот. дело № 2080/1930 г. - УПИ
V, кв. 830 с площ от 382 кв.м., и част от обединен УПИ IV-538,539,540 от кв. 49Б, по
отношение на който е сключен договор за учредено право на строеж от 07.03.2007 г.
Чрез дадените от вещото лице обяснения в с.з. на 16.05.2024 г. се установява, че е
налице идентичност между имота, върху който е било учредено право на строеж и
имотите, описани в ангажираните по делото доказателства за придобиване на право на
собственост от ищците.
От приетото по делото пред първата инстанция заключение по допусната
съдебно-техническа експертиза на вещото лице М., което настоящия състав кредитира
напълно по реда на чл.202 ГПК се установява, че изграждането на процесната сграда е
започнало на 17.07.2006 г., като към момента на подаване на исковата молба на
11.08.2022 г. сградата не е била завършена до етап „груб строеж“. В периода от
19.04.2022 г. до 24.11.2022г. в процесната жилищна сграда са били изградени
стоманобетонни плочи до четвъртия етаж включително - т.е. до подовата плоча на
четвъртия етаж, като по делото е представен констативен протокол, съставен от
служители на районната администрация за степен на завършеност на процесния
строеж от 07.03.2023 г., съгласни който строежът е изпълнен до 5- та плоча
включително и се изпълнява кофраж за 6-та плоча. Вещото лице сочи, че е съставен
акт образец 14 за приемане на конструкцията от 26.09.2023 г.
По предявените отрицателни установителни искове по чл. 124, ал. 1 ГПК вр. чл.
67 ЗС за признаване за установено, че правото на стоеж на посочения самостоятелен
9
обект, находящ се в описаната сграда е погасено по давност, в тежест на ищците е да
докажат правен интерес от предявяване на исковете (като условие за допустимост на
иска), а в тежест на ответниците- да докажат възникването и съществуването на
претендираното от тях и оспорено от ищците субективно право, евентуално - че
правото е реализирано или че считано от началото на периода, с който законът свърза
изтичането му по давност, са били налице основания за спиране или прекъсване
течението на давността по смисъла на чл. 115 и чл. 116 ЗЗД.
В случая ищците, като собственици на земята, върху която са учредили право на
строеж на жилищна сграда на седем етажа с един договор в полза на първоначалния
строител - „ЕР ЕР БИЛДИНГ ПРИМ“ ЕООД с променено наименование - „ВАЛЕН“
ЕООД, несъмнено притежават правен интерес от предявяване на исковете.
Както бе посочено, чрез представените писмени доказателства се установява, че
ищците са собственици на земята, върху която са учредили право на строеж на
посочената сграда, в която се намира самостоятелния обект, предмет на настоящето
производство- магазин № 2. По това обстоятелство страните не спорят.
Установено е и страните не спорят, че ищците са учредили право на строеж за
построяването на жилищната сграда, в която се намира магазин № 2 с единен договор
от 07.03.2007 г. в полза на „ЕР ЕР БИЛДИНГ ПРИМ“ ЕООД с ново наименование
„ВАЛЕН“ ЕООД. С договор за продажба на право на строеж от 23.06.2008 г.
строителят – суперфициар е прехвърлил в полза на ответниците В. М. Н. и Т. И. Б.,
правото на строеж на магазин № 2, който самостоятелен обект се намира в жилищната
сграда.
Установено е и страните не спорят, че на 19.05.2006 г. е било издадено
разрешение за строеж на жилищната сграда с гаражи, кафе-аперетив, магазини,
ателиета и П.Г.
Правилни са изводите на съда, че в случая е приложима разпоредбата на чл.67
ЗС, както и дадените задължителни разяснения с Тълкувателно решение № 1 от
29.03.2012 г. на ОСГК, с което се дава тълкуване на понятието „упражняване на
правото на строеж”. Разпоредбата на чл.67 ЗС определя петгодишен срок, в който
следва да се упражни правото на строеж и постановява, че при бездействие на
суперфициаря то се погасява по давност. От определяне на срока по чл.67, ал.1 ЗС като
давностен следва, че неспазването му не води автоматично до погасяване на правото
на строеж и съдът не може служебно да приложи давността съгласно разпоредбата на
чл. 120 ЗЗД, срокът може да бъде прекъсван и спиран на предвидените в чл.115 и
чл.116 ЗЗД основания, собственикът на земята не може да се позове на давността след
като правото на строеж вече е реализирано - чл.118 ЗЗД.
Съответно, с т. 2 от Тълкувателно решение № 1 от 29.03.2012 г. на ОСГК са
дадени задължителни разяснения, че давностният срок по чл. 67 ЗС започва да дете от
10
момента, в който договорът за учредяването му породи действие, независимо от
всякакви последващи прехвърляния. Петгодишният давностен срок по чл. 67 ЗС тече
от един и същи момент както за първоначалния титуляр на учреденото право на
строеж, така и за лицата, на които той впоследствие прехвърля това право за отделни
обекти в сградата. Приобретателите на правото на строеж, когато не са получили
правото си от сключен договор със собственика на земята, а от прехвърляне на правото
от друг суперфициар, са обвързани от изтеклия давностен срок. Правото на строеж се
счита упражнено тогава, когато е завършена цялата сграда в груб строеж, а не тогава,
когато са изградени отделните обекти в нея - гаражи, магазини, апартаменти и др.
Изключение от това правило е допустимо само в хипотезата на чл. 152, ал.2 ЗУТ -
когато разрешението за строеж е издадено за отделни етапи на строежите, които могат
да се използуват самостоятелно, а за жилищните сгради и за отделни етажи от
сградата при условие, че се завърши архитектурно-пространственото и фасадното
оформяне на всеки етап от строителството.
В случая, давностният срок за упражняване на правото на строеж на жилищната
сграда, в т.ч. на обектите в нея, е започнал да тече от датата на сключване на договор
за учредяване на право на строеж от 07.03.2007г., обективиран в нот. акт № 26, том I,
нот. дело № 25/2007 г. по описа на нотариус А.Д., а именно от 07.03.2007 г. и е изтекъл
на 07.03.2012 г., т.е. преди подаване на исковата молба, по която е образувано
настоящето дело – 11.08.2022 г.
Установено е, както бе посочено, че към момента на подаване на исковата
молба, по която е образувано настоящето производство – 11.08.2022 г. жилищната
сграда и посочения самостоятелен обект – магазин № 2 не са били построени до
степен „груб строеж“ по см. на § 5 т. 46 от ДР на ЗУТ. Едва в хода на производството
на 26.09.2023 г. за сградата е бил издаден акт за приемане на конструкцията от
26.09.2023 г. / приложение № 14 към чл. 7, ал. 3, т. 14 ( Образец 14), което сочи, че към
този момент, сградата е била завършена до степен „груб строеж“, каквито са и
дадените констатации от експерта по СТЕ на вещо лице М..
Възраженията на ответниците, че към датата на подаване на исковата молба са
упражнили правото на строеж на магазин № 2 до степен „груб строеж“, поради което
правото на строеж не е погасено в полза на собствениците на земята – ищци в
производството, съдът намира за неоснователни. От една страна в проведеното
производство не е доказано обстоятелството, че магазин № 2 е бил завършен до степен
„груб строеж“ към 11.08.2022 г. От друга страна, както бе посочено, срокът за
упражняване на правото на строеж на цялата сградата в т.ч. и този обект е изтекъл на
07.03.2012 г., т.е. преди подаване на исковата молба. Прекратяването на правото на
строеж настъпва с изтичането на определения в закона петгодишен срок, в случай че
същият не е бил прекъсван или спиран на предвидените в чл. 115 и чл. 116 ЗЗД
основания.
11
Доколкото в производството не са били въведени доводи за спиране и
прекъсване на давността за упражняване на правото на строеж върху сградата, то,
несъмнено към датата на подаване на исковата молба - 11.08.2022 г. правото на строеж
е било погасено.
Както бе посочено с цитираната разпоредба на чл.67 ЗС и с дадените разяснения
с ТР № 1/2011 г. на ОСГК на ВКС, е предвидено, че правото на строеж се счита
упражнено тогава, когато е завършена цялата сграда в груб строеж, а не тогава, когато
са изградени отделните обекти в нея - гаражи, магазини, апартаменти и др.
Последното и при съобразяване, че разрешението за строеж е било издадено за цялата
сградата в т.ч. обектите в нея, а не за отделни етапи /части/ на строежа и/или за
отделни етажи от сградата, т.е. не е налице изключението от правилото предвидено в
чл. 152, ал. 2 ЗУТ. Тълкуването на понятието "упражняване на правото на строеж" чрез
отъждествяването му с фактическото извършване на строителството за обект от
сградата противоречи на същностната характеристика на правото на строеж, което
макар и осъществяващо се последователно във времето, е единно право. То се
упражнява не когато са построени отделните обекти - гаражи, магазини, апартаменти,
офиси и др., а при завършването на цялата сграда в груб строеж. В този момент се
придобива и собствеността върху обектите, за които носители на правото на строеж са
различни лица, защото са изградени и общите части.
Възраженията на ответниците, че за упражняване правото на строеж от тях
върху описания обект са били обвързани от строителството на цялата сграда, върху
което не са могли да повлияят, съдът намира за неоснователни. Именно с дадените
разяснения по ТР № 1/2011 г. на ОСГК на ВКС е предвидено, че ако в петгодишния
срок сградата не е завършена до покрив, правото на строеж ще се погаси по давност
изцяло, а не само за незавършените обекти. Последващото прехвърляне на правото на
строеж от суперфициаря на трето лице не обвързва собствениците на земята и по
отношение на приобретателя не започва да тече нов срок за упражняване на правото
на строеж, защото той не може да има повече права от своя праводател. Петгодишният
давностен срок по чл. 67 ЗС тече от един и същи момент както за първоначалния
титуляр на учреденото право на строеж, така и за лицата, на които той впоследствие
прехвърля това право за отделни обекти в сградата.
При така посоченото, настоящия състав намира за неправилни изводите на съда,
че исковете следва да бъдат отхвърлени като неоснователни, тъй като към момента на
приключване на устните състезания пред първата инстанция – 18.06.2024 г. правото на
строеж е реализирано като е трансформирано в право на собственост върху
самостоятелните обекти, факт, който следва да бъде отчетен според съда с оглед
разпоредбата на чл.235, ал.3 ГПК и чл.118 ЗЗД.
Както бе посочено към датата на подаване на исковата молба - 11.08.2022 г.
12
правото на строеж е било погасено, поради което собственикът на земята се е позовал
на давността преди да е упражнено правото на строеж. Суперфицията се погасява в
полза на собственика. С ТР № 1/2011 г. на ОСГК на ВКС се приема, че при
уважаването на предявения от собственика на земята отрицателен установителен иск
по чл. 67 ЗС правото на строеж като погасено по давност ще се върне (в смисъла на
иманентно притежавано право или правомощие на собственика на терена) в
патримониума на собственика на земята. Погасяването на правото на строеж винаги е
в полза на собственика на земята. Като е направил различен извод, съдът е допуснал
нарушение на материалния закон и изложените доводи от въззивниците в този смисъл,
настоящия състав намира за основателни.
Крайните изводи на двете съдебни инстанции не съвпадат. Постановеното от
първата инстанция решение следва да бъде отменено като неправилно на основание
чл.271, ал.1, пр.2 ГПК, а предявените искове уважени като основателни.
По разноските:
С оглед изхода на спора, на основание чл.78, ал.1 и ал.5 ГПК в полза на ищеца
П. Г. И. следва да бъдат присъдени разноски в размер на 1651.85 лв. за първата
инстанция и в размер на 66.75 лв. за въззивната инстанция. За обосноваване на този
извод, настоящият състав намира възраженията на ответниците за прекомерност на
сторените от ищците разноски за заплатено адвокатско възнаграждение за
неоснователни. При съобразяване постановеното решение от 25.01.2024 г. по дело С-
438/2022 на Съда на Европейския съюз /с ретроактивно действие/, минималния размер
на адвокатско възнаграждение по Наредба № 1/2004 г., както и дадените разяснения с
Тълкувателно решение № 6/06.11.2013 г. по тълкувателно дело № 6/2012 г. на ОСГТК
на ВКС, съдът намира че договорения за първата инстанция общ размер 1000 лв. не е
прекомерен с оглед извършените процесуални действия и действителната правна и
фактическа сложност на спора.
Водим от гореизложеното, съдът
РЕШИ:
ОТМЕНЯ Решение № 14133 от 17.07.2024 г. по гр.д. № 43628/2022 г. по описа
на СРС, 127 с-в, с което са отхвърлени като неоснователни предявените от П. Г. И.,
ЕГН **********, М. Г. И., ЕГН **********, Г. М. И., ЕГН **********, С. Г. И., ЕГН
**********, и Х. И. И., ЕГН **********, всички със съдебен адрес в гр. София, ул.
****, против В. М. Н., ЕГН ********** и Т. И. Б., ЕГН **********, и двамата със
съдебен адрес в гр. София, ул. ****, искове с правно основание чл. 124, ал. 1 ГПК вр.
чл. 67 ЗС за признаване за установено в отношенията между страните, че ответниците
не са титуляри на право на строеж за изграждане на самостоятелен обект - магазин №
13
2, находящ се в гр.София, бул. **** (едно), на партера на сградата, със застроена площ
35,50 (тридесет и пет цяло и петдесет стотни) кв.метра, състоящ се от: търговска зала
и баня - тоалетна, при съседи: двор, гараж №11, входно фоайе на вход „Б” на сградата,
ателие от вход „Б”, гараж № 6, заедно със съответните идеални части от общите части
на сградата, която е предвидено да се изгради като жилищна сграда, състояща се от
мазета, гаражи, магазини, седем жилищни етажа и ателиета, находяща се в УПИ IV -
538, 539, 540 в кв. 49 - Б, местност „Зона Б - 17”, цялото с площ от 944 (деветстотин
четиридесет и четири) кв.метра по влезлия в сила план на гр.София, съответно
представляващ поземлен имот с идентификатор 68134.1201.162 (шестдесет и осем
хиляди сто тридесет и четири точка хиляда двеста и едно точка сто шестдесет и две
точка) по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед № РД-
18- 49/16.09.2015г. на Изпълнителния директор на АГКК, с адрес на поземления имот:
гр.София, Район „Илинден”, ж.к. ****, целият с площ от 962 (деветстотин шестдесет и
два) кв.метра, с начин на трайно ползване: ниско застрояване (до 10 метра), при съседи
на поземления имот: поземлени имоти с идентификатори: 68134.1201.168;
68134.1201.167; 68134.1201.1055; 68134.1201.161; 68134.1201.144, поради погасяването
на правото на строеж по давност, считано от 07.03.2007 г. до 07.03.2012 г., както и в
частта на разноските, КАТО ВМЕСТО НЕГО ПОСТАНОВЯВА СЛЕДНОТО:
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО на основание чл.124, ал.1 ГПК, вр. чл.67 ЗС
по отношение на П. Г. И., ЕГН **********, М. Г. И., ЕГН **********, Г. М. И., ЕГН
**********, С. Г. И., ЕГН **********, и Х. И. И., ЕГН **********, всички със
съдебен адрес в гр. София, ул. ****, че В. М. Н., ЕГН ********** и Т. И. Б., ЕГН
**********, и двамата със съдебен адрес в гр. София, ул. ****, не са титуляри на
право на строеж за изграждане на самостоятелен обект – магазин № 2, находящ се в
гр.София, бул. **** (едно), на партера на сградата, със застроена площ 35,50 (тридесет
и пет цяло и петдесет стотни) кв.метра, състоящ се от: търговска зала и баня -
тоалетна, при съседи: двор, гараж №11, входно фоайе на вход „Б” на сградата, ателие
от вход „Б”, гараж № 6, заедно със съответните идеални части от общите части на
сградата, която е предвидено да се изгради като жилищна сграда, състояща се от
мазета, гаражи, магазини, седем жилищни етажа и ателиета, находяща се в УПИ IV -
538, 539, 540 в кв. 49 - Б, местност „Зона Б - 17”, цялото с площ от 944 (деветстотин
четиридесет и четири) кв.метра по влезлия в сила план на гр.София, съответно
представляващ поземлен имот с идентификатор 68134.1201.162 (шестдесет и осем
хиляди сто тридесет и четири точка хиляда двеста и едно точка сто шестдесет и две
точка) по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед № РД-
18- 49/16.09.2015г. на Изпълнителния директор на АГКК, с адрес на поземления имот:
гр.София, Район „Илинден”, ж.к. ****, целият с площ от 962 (деветстотин шестдесет и
два) кв.метра, с начин на трайно ползване: ниско застрояване (до 10 метра), при съседи
на поземления имот: поземлени имоти с идентификатори: 68134.1201.168;
14
68134.1201.167; 68134.1201.1055; 68134.1201.161; 68134.1201.144, поради погасяването
на правото на строеж по давност с изтичане на петгодишен срок, считано от 07.03.2007
г. до 07.03.2012 г. в рамките на който срок същото не е упражнено.
ОСЪЖДА В. М. Н., ЕГН ********** и Т. И. Б., ЕГН **********, и двамата със
съдебен адрес в гр. София, ул. ****, да заплатят на П. Г. И., ЕГН **********, на
основание чл.78, ал.1 и ал.5 ГПК сумата 1651.85 лв. – разноски за първата инстанция и
в размер на 66.75 лв. – разноски за въззивната инстанция.
Решението подлежи на обжалване при условията на чл. 280, ал. 1 ГПК в
едномесечен срок от съобщаването му на страните пред Върховния касационен съд.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
15