Р Е Ш Е Н И Е
гр.София,
27. 01. 2020г.
В
И М Е
Т О Н А
Н А Р
О Д А
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, І ГО
7-ми
състав
На трети
декември
година 2019
В открито
съдебно заседание в следния състав:
СЪДИЯ: Г.
Христова - Коюмджиева
секретар:
Емилия Кривачкова
като
разгледа докладваното от съдията гр.дело № 1206
по описа за 2016 год., за да се произнесе, взе предвид следното:
Предявени са
искове с правно основание чл.87, ал.3 от ЗЗД и чл.55, ал.1, предл.III от ЗЗД, при условията на обективно и субективно
съединяване.
По изложените в искова молба обстоятелства
ищцовото „Б.К.2.“ ООД с ЕИК *******, представлявано от управителя А.Н.И.е
предявило против М.Т.Р. ЕГН ********** и Т.С.Р. ЕГН **********, искове с правно основание чл. 87, ал. 3 ЗЗД и
чл. 55, ал. 1, предл. III ЗЗД, за
разваляне на договор за покупко - продажба на недвижим имот, обективиран в
Нотариален акт № 169, том 4, peг. № 4042, дело № 725 от 2007 год. на нотариус М.Н.,
вписан в Службата по вписванията, вх. peг. № 46348 от 03.07.2007год., акт № 80,
том 117, дело № 31276, с който ответниците продали на „Б.К.2.“ ООД следния
недвижим имот: Апартамент № 35, находящ се в гр. София, район „Възраждане“, бул. „*******, на последния
пети надпартерен етаж, заедно с принадлежащите му таванско помещение с площ
12.70 кв.м. и избено помещение с площ 8.78 кв.м., както и 18/335 идеални части
от общите части на сградата и толкова идеални части от правото на строеж върху
мястото, поради неизпълнение, както и за солидарното осъждане на ответниците М.Т.Р.
и Т.С.Р. да заплатят на ищцовото
дружество сумата от 63 500 лева, представляваща получената от тях продажна цена
за описания по – горе недвижимия имот на отпаднало основание.
В исковата молба се твърди, че на
03.07.2007 год. ищцовото дружество „Б.К.2.“ ООД закупило от ответниците горния
недвижим имот, като договорът за покупко-продажба бил материализиран в описания по – горе нотариален акт и вписан
в Службата по вписванията. Твърди се, че след сключване на договора за покупко
- продажба „Б.К.2.“ ООД на свой ред на 10.08.2009 год. прехвърлило недвижимия
имот в полза на „В.Т.” ЕООД с Нотариален акт № 150, том 2, peг. № 4631, дело №
331 от 2009 год. на нотариус К.Б., вписан в СВ с вх. peг. № 34390, акт 181, том
98, дело № 21481.
Ищецът твърди, че купувачът „В.Т.” ЕООД
сезирал СГС с искова молба, против „Б.К.2.”
ООД за осъждането му да заплати на „В.Т.“ ЕООД платената по горния договор
покупна цена, разноски по сключване на нотариалния акт, неустойка и сумата от
60 000 лева за извършени подобрения и основни ремонти в апартамента, които
увеличили стойността му, ведно със законната лихва считано от датата на
предявяване на исковата молба до окончателното й изплащане. Като трети лица -
помагачи на страната на ответника „Б.К.2.” ООД по образуваното т. д.№
6971/2014год. по описа на СГС, ТО, VI – 8 състав били конституирани и Т. и М. Р..
От фактическа страна ищцовото
дружество поддържа, че описаният недвижим имот е бил обект на поредица от
прехвърлителни сделки. Така „В.Т.” ЕООД бил претърпял съдебно отстранение от
имота. Последният бил предаден принудително
на К.А.Т.и А.А.Т., тъй като с влязло в
сила Решение № 520 от 01.02.2011 год. по гр. дело 955/2010 год. на ВКС било
установено, че праводателите на праводателите на продавачите - Т. и М. Р. - С.И.О.и
Е.П.О.- не били собственици на недвижимия имот и са осъдени да предадат
владението му в полза на К.Т.и А.Т..
Твърди, че производството по т.
д. № 6971/2014 год. по описа на СГС, ТО, VI – 8 състав е спряно до приключване на гр. д. № 8307/2015г. по описа на СГС, I - 6 състав.
Предмет на гр. д. № 8307/2015 год. бил процесния недвижим имот, като ищецът „В.Т.”
ЕООД искал от съда да бъде развален договорът
за покупко-продажба, обективиран
в Нотариален акт № 150, том 2, peг. № 4631, дело № 331 от 2009 год. на нотариус К.Б., вписан в Службата по
вписванията вх. peг. № 34390, акт № 181, том 98, дело № 21481.В тази връзка
ищецът “Б.К.2.“ ООД заявява искане за спиране на производството по настоящото дело до приключване на т. д. №
6971/2014 год. по описа на СГС, ТО, VI – 8 състав.
С определение от з.с.з. на 29.06.2017г. производството по делото е спряно
до произнасянето по гр. дело № 8307/2015г. по описа на СГС, 1-6 състав, което е
по преюдициален спор и по което Т. и М. Р.
са трети подпомагащи по делото страни.
На 01.02.2019г. с Определение № 2786
от 01.02.2019г. производството по
настоящото гр.дело №1206/2016 г. по описа на СГС,
ГО, I - 7 състав е възобновено, поради
отпадане на причините за спиране.
Поради настъпила в хода на процеса смърт на ответника М.Т.Р. по реда на
чл.227 от ГПК, на негово място са конституирани като
ответници неговите наследници по закон
- Т.С.Р. ЕГН ********** –
съпруга и И.М. Т.ЕГН ********** – дъщеря.
В срока по чл.131 ГПК ответниците не са подали отговор на исковата молба
с реквизитите по чл.131, ал.2 ГПК.
С молба от 13.01.2017г. ответниците оспорват иска и правят възражение за
погасяване на вземането по давност.
В открито съдебно заседание ищовото
дружество чрез адв. Н.поддържа предявените искове. Подробни съображения излага
в депозирани по делото писмени бележки. Претендира разноските по делото,
съобразно представения списък по чл.80 от ГПК.
Ответниците, в съдебно заседание не
се явяват, не се представляват.
Съдът, преценявайки доводите на страните и събраните
по делото доказателства по реда на чл.12 и чл.235, ал.2 и ал.3 ГПК, приема за
установено от фактическа страна следното:
От
приетия нотариален акт за покупко –продажба № 169, том 4, per. № 4042, дело №
725 от 2007г. на нотариус М.Н., вписан в Службата по вписванията вх. per. №
46348 от 03.07.07г., акт № 80, том 117 дело 31 276, се установява, че
03.07.2007г. ищцовото “Б.К.2.“ ООД е сключило с ответниците М.Р. и Т.Р. договор
за покупко- продажба на недвижим имот: Апартамент 35, в гр.София, бул. „******,
етаж шести жилищен или пети надпартерен, състоящ се от три стаи, вестибюл,
кухня и сервизни помещения, със застроена площ от 94.63 квадратни метра, заедно
с 18/335 идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху
мястото за сумата от 63 500 лв., получена от продавача преди
сключване на договора. /л.13-л.14 от делото/ В нотариалния акт е удостоверено,
че продавачите Р. са получили напълно и
в брой цената от 63 500 лева при подписване на нотариалния
акт.
От своя
страна ответниците М.Р. и Т.Р. придобили процесното жилище през 2006г. от Анна
Р. Иванова, а последната го закупила от И.С.О.през 2005г. /НА №59 том 2, н.д.№242/2006г. на нотариус В. М.–
л.45, НА №095, том 1, н.д.№96 от 2005г. на нотариус В . П.рег.№206
от НК- л.47 от делото/
Не се
спори, че на 10.08.2009 г. ищцовото „Б.К.2.“ЕООД продало процесния недвижим
имот на „В.Т.” ЕООД, ЕИК: ******, което се установява от приетия нотариален акт
№ 150, том 2, per. № 4631, дело № 331 от 2009г. на нотариус К.Б., вписан в
Службата по вписванията вх. per. № 34390, акт 181, том 98, дело № 21481. Срещу
изпълнение на задължението на продавача да прехвърли правото на собственост
върху недвижимия имот купувачът „В.Т.” ЕООД се задължило да заплати цена в
размер на 83 700 лева. /л.15 от делото/
С Решение
№ 520 от 01.02.2011г. по гр. д.№ 955/2010г. е
по описа на ВКС, II ГО е установено, че С.И.О.и Е.П.О./праводатели
на ответниците/ - не са собственици на процесния недвижим имот и са осъдени да
предадат владението му в полза на ищците А. и К.Т.. Делото, заведено от А. и К.Т.срещу
С.О.и Е.О., е образувано по искова молба с правно основание чл. 108 от ЗС./л.39-л.42
от делото/
Видно от
приета справка по имотна партида за
процесния имот издадена от СВ, решение на ВКС № 520 от 01.02.2011г., с което за
собсвеници са признати А.Т.и К.Т.е вписано на 09.03.2011г.
От
приетия протокол за принудително отнемане и предаване на недвижим имот по изп.д.№20117830400734 на ЧСИ И.Ч.с
рег.№783, се установява, че на 18.01.2012г. съдебният изпълнител е отнел
принудително процесния имот от владение на „В.Т.” ЕООД, като апартамента е предаден принудително на К.А.Т.и А.А.Т..
/л.30-л.31 от делото/
Не е
спорно, като е видно и от определение от 12.06.2015г., по че след като е бил отстранен от имота, на
15.10.2014г. по т.д. №6971/2014г. по
описа на СГС, ТО,VI -8 състав, че „В.Т.”' ЕООД е сезирал СГС с искова молба, с която иска
от съда да осъди „Б.К.2.” ООД да заплати сумата от 157 463.80 лева, включваща
платената покупна цена за процесния имот в размер на 83 700 лева, разноски по
сключване на нотариалния акт в общ размер на 3 763. 80 лева, неустойка в размер
на 10 000 лева като частичен иск от 150 000 лева, както и сумата от 60 000 лева
извършени подобрения и основни ремонти в апартамента, които увеличават
стойността му, ведно със законната лихва върху тази сума считано от датата на
предявяване на исковата молба до окончателното й изплащане. По т. дело№
6971/2014г. били конституирани и Т.С. Т.и М.Т. Р., като трети лица помагачи на
„Б.К.2.“ЕООД.
С влязло в сила Решение №1480 от 06.03.2017г. по
гр.
дело 8307/2015г. по описа на СГС, I ГО -6
състав, постанвено по иск с пр. основание чл.189, изречение първо във връзка
чл.87, ал.3 от ЗЗД предявен от „В.Т.“ ЕООД, с ЕИК ******, против „Б.К.2.“
ООД, е развален сключеният на
10.08.2009 г. с нотариален акт № 150,
т.ІІ, рег. № 4631, дело № 331/2009 г. на нотариус рег. № 043 на НК, договор за
покупко –продажба на недвижим имот: апартамент № 35, находящ се в гр. София,
район Възраждане, бул. „****, на последния пети надпартерен етаж, заедно с
принадлежащите му таванско помещение с площ 12,70 кв.м. и избено помещение с
площ 8,78 кв.м., както и 18/335 идеални части от общите части на сградата и
толкова идеални части от правото на строеж върху мястото за сумата от 83 700
лв., поради неизпълнение. Решение №1480 от 06.03.2017г. по гр.
д.№ 8307/2015г. по описа на СГС, I ГО -6 състав е влязло в сила на 29.10.2018г.,
като в него е отразено, че е постановено при участие в процеса на Т.С. Т.и М.Т.
Р., като трети лица помагачи на ответника „Б.К.2.“ЕООД.
С
влязло в сила решение №1465 по т.д.№6971/2014
г. по описа на СГС, ТО,VI -8 състав, „Б.К.2.” ООД е осъден да заплати на „В.Т.”ЕООД сумата от 83
700 лева, която представлява платената цена по сключения между двете страни
договор за покупко-продажба на процесния имот, както и сумата от 43 211 лева,
която представлява направени от „В.Т.” ЕООД подобрения по имота.
При така установената фактическа обстановка, сочи
на следните правни изводи:
Относно
конститутивния иск по чл. 87 ал. 3 ЗЗД вр.
с чл.189, ал.1 ЗЗД:
По допустимостта: С оглед
поддържаните в исковата молба твърдения за пълно неизпълние на задължението на
ответниците като продавачи искът с правно основание чл. 87 ал. 3 ЗЗД вр. с
чл.189, ал.1 ЗЗД с е допустим.
По същество:
С
оглед установената по-горе фактическа обстановка, решаващия състав намира, че
предявеният иск е основателен и доказан, и като такъв ще следва да бъде уважен,
предвид следните съображения:
Неизпълнение
на двустранен договор за покупко-продажба на недвижим имот от страна на
продавача и основание за неговото разваляне по съдебен ред има тогава, когато
последният не е изпълнил поетото с договора задължение да прехвърли правото на
собственост.
От
разпоредбата на чл. 189, ал. 1 ЗЗД следва, че добросъвестният купувач, т. е.
този който по време на купуването не е знаел (арг. от чл. 188 ЗЗД), е в правото
си да развали договора по реда на чл. 87 ЗЗД по съдебен ред и да иска връщане на платената
цена. За да може да стори това купувачът, достатъчно е да не е знаел, че купува
от несобственик.
Ищецът
доказа главно и пълно и трите предпоставки за уважаване на иска. Установи се
сключен валиден договор за покупко-продажба между ищеца и ответника,
обективиран в нотариален акт № 169, том
4, per. № 4042, дело № 725 от 2007г. на нотариус М. Н.с рег.№ 362 от НК, вписан
в Службата по вписванията вх. per. № 46348 от 03.07.07г., акт№ 80, том 117 дело
31 276 и с предмет - право на собственост върху недвижим имот, представляващ
апартамент № 35, находящ се в гр. София, район Възраждане, бул. „*******, на
последния пети надпартерен етаж, заедно с принадлежащите му таванско помещение
с площ 12,70 кв.м. и избено помещение с площ 8,78 кв.м., както и 18/335 идеални
части от общите части на сградата и толкова идеални части от правото на строеж
върху мястото за цена от 63 500 лв. Безспорно се установява наличие на
самостоятелни вещни права, в полза на трети лица върху същия недвижим имот,
които касаят обекта на продажбата, т.е. ответниците в качеството си на продавачи
са се разпоредил с права, които не му принадлежат.
Установи
се, че ответниците Т. и М. Р. не са
изпълнили основното си задължение по нотариалния акт - да прехвърлят правото на
собственост върху процесния недвижим имот в полза на „Б.К.2.” ООД. Вследствие
на това неизпълнение ищцовото дружество е било в невъзможност да изпълни своето
задължение по нотариален акт № 150, том 2, per. № 4631, дело № 331 от 2009г. на
нотариус К.Б., вписан в Службата по вписванията вх. per. № 34390, акт 181, том
98, дело № 21481, и последващият приобретател на имота (дружеството „В.Т.” ООД)
е отстранен.
С
оглед неизпълнението на договорното задължение на продавачите Т. и М. Р. за дружеството
ищец е възникнало потестативното право да развали процесния договор за покупко
продажба сключен с нотариален акт № 169, том 4, per. № 4042, дело № 725 от
2007г. на нотариус М.Н., вписан в Службата по вписванията вх. per. № 46348 от
03.07.07г., акт№ 80, том 117 дело 31 276.
Материалноправните предпоставки по иска
чл. 87 ал. 3 ЗЗД във вр. с чл.192, ал.1 ЗЗД включват : Валидно сключен договор
за покупко-продажба на имота, установено право на собственост върху имота в
полза на трето лице, добросъвестност на купувача.
В
настоящия случай договорът за покупко-продажба на процесния недвижим имот,
обективиран в нотариален акт № 169, том 4, per. № 4042, дело № 725 от 2007г. на
нотариус М.Н., вписан в Службата по вписванията вх. per. № 46348 от 03.07.07г.,
акт № 80, том 117 дело 31 276 е действителен и обвързва страните. Продавачът на
чужд имот отговаря винаги, когато трето лице има права върху продадената вещ,
които може да противопостави на купувача.
С
влязло в сила съдебно решение № 520 от 01.02.2011г. по гр. д.№ 955/2010г.
е по описа на ВКС, II ГО е установено,
че по отношение на процесния имот трети лица, а именно Ася и К.Т.притежават
правото на собственост. Така, ответниците Т. и М. Р. не са изпълнили основното
си задължение по нотариалния акт - да прехвърлят правото на собственост върху
имота в полза на „Б.К.2.” ООД. Установи
се, че ищцовото дружество е добросъвестен купувач. По отношение на продавачите-ответници
в настоящия процес липсват вписани обстоятелства, искови молби, права на трети
лица, като това обстоятелство се установява от приложените по делото компютърни
справки от АВ, ИР по отношение на ответниците-праводатели и справка по имот.
Исковата молба на Ася и К.Т.не е била вписана, тъй като към момента на
завеждането и /1999г./ не е имало законово задължение за вписване на исковите
молби с основание чл. 108 ЗС. По силата на допълнението на Закона за
собствеността /обн., ДВ, бр.34 от 25.04.2000 год., в сила от 01.01.2001 год./
разпоредбата на чл.112 ЗС придоби нова редакция, като в б."а" беше
предвидено вписване и на всички актове, с които се признават вещни права върху
недвижими имоти. Разпоредбата на чл. 114, б.”в” ЗС създава задължение за
вписване на искови молби, с които се цели заместване на акт за признаване на
вещни права, т.е. тук се включват ревандикационните и установителни искове за
собственост.
С
оглед изложеното предявения конститутивен иск е доказан по основание и следва
да бъде уважен, като бъде развален договор за покупко-продажба на недвижим имот
сключен с нотариален акт № 169, том 4, per. № 4042, дело № 725 от 2007г. на
нотариус М.Н., вписан в Службата по вписванията вж. per. № 46348 от 03.07.07г.,
акт № 80, том 117 дело 31 276, поради неизпълнение на задълженията на
ответниците, като продавачите да прехвърлят правото на собственост върху
процесния имот.
По възраженията
на ответниците:
Неоснователни
се явяват възраженията на ответниците за
погасителна давност. Давността за
предявяване на иск за разваляне на договора поради неизпълнение от страната,
започва да тече от момента на узнаването за неизпълнението. Този момент е 09.03.2011г., когато е вписано в имитния регистър при Агенция по
вписвания Решение № 520 от 01.02.2011г. по гр. д.№ 955/2010г. е по описа на ВКС, II ГО, което се признава А.Т.и
К.Т.за собственици на имота. Срокът за подаване на иска за разваляне на
договора е 5 /пет/ години и изтича на 09.03.2016 г. Исковата молба е подадена
на 29.01.2016 г., което е преди изтичане
на общия давностен срок по чл.110 ЗЗД.
Относно иска за
връщане на платената цена, с пр.основание чл.55, ал.1, предл.III от ЗЗД, вр. с
чл.189, ал.1, изр. второ ЗЗД:
Правоотношенията между страните по настоящото
дело, които са купувач /ищеца/ и продавачи /ответниците/ по договора за
продажба от 03.07.2007г. следва да се разглеждат на плоскостта на заличаването
на облигационната им връзка.
Развалянето на сключения между страните по
делото договор за продажба на недвижимите имоти обуславя основателност на претенцията
за връщане на даденото, тъй като се държи на отпаднало основание по смисъла на
чл. 55, ал.1,пр.3 от ЗЗД. По делото не се спори, че в изпълнение на договора ищецът
е заплатил на ответниците посочената в
нотариалния акт сума от 63 500 лв., представляваща договорената продажна цена,
която подлежи на връщане на посоченото основание. Сумата следва да се присъди,
ведно със законната лихва от предявяването на иска – 29.01.2016 г. до
окончателното й изплащане, в съответствие с направеното искане в исковата
молба. Правоприемниците на ответника М.Р., дължат връщане сумата разделно
съобразно наследствените си права, както следва: Т.С.Р.
- 4/6 части и И.М. Т.- 1/6 част .
По изложените съображения, съдът приема, че
предявените и разгледани по- горе искове са основателни и следва да бъдат
уважени в предявените размери.
По отношение на разноските:
При този изход на спора право на разноски има
ищеца. На основание чл. 78, ал. 1 от ГПК , двамата ответници следва да бъде
осъдени да заплатят на ищците сумата от 6 950 лева за съдебни разноски пред
първа инстанция, включително държавна такса 3450 лв., разноски за процесуално
представителство 3 400 лв., 90.99 лв. държ. такса за вписване.
Така
мотивиран, Софийски градски съд, ГО, І-7 състав
Р Е Ш И:
РАЗВАЛЯ
по
иска с правно основание чл.87, ал.3 от ЗЗД, вр. чл.189, ал.1 ЗЗД, предявен
от „Б.К.2.“ ООД, с ЕИК *******, със седалище и адрес на
управление ***, представлявано от управителя А.Н.И.против Т.С.Р. ЕГН **********
- лично, И.М. Т.ЕГН ********** и Т.С.Р.
ЕГН **********, като правоприемници М.Т.Р.
ЕГН **********, сключеният на 03.07.2007г. с Нотариален акт за покупко-
продажба № 169, том 4, peг. № 4042, дело № 725 от 2007 год. на нотариус М.Н., вписан в СВ, вх. peг. № 46348 от
03.07.2007год., акт № 80, том 117, дело № 31276, договор за покупко –продажба,
с който М.Т.Р. и Т.С.Р. продали на „Б.К.2.“
ООД следния недвижим имот: Апартамент № 35, находящ се в гр. София, район „Възраждане“, бул. „*******, на последния
пети надпартерен етаж, заедно с принадлежащите му таванско помещение с площ
12.70 кв.м. и избено помещение с площ 8.78 кв.м., както и 18/335 ид. части от
общите части на сградата и мястото, за сумата от 63 500 лв., поради неизпълнение.
ОСЪЖДА
Т.С.Р. ЕГН ********** и И.М. Т.ЕГН **********, да заплатят на „Б.К.2.“ ООД с ЕИК *******,
представлявано от управителя А.Н.И., на основание чл.55, ал.1, предл. III от ЗЗД, сумата от 63 500 лева, представляваща заплатена продажна цена по развален договор
за покупко- продажба сключен с Нотариален акт №169, том 4, peг. № 4042, дело №
725 от 2007 год. на нотариус М. Н.рег.№362 от НК, платима от ответниците разделно
съобразно наследствените им права - първата 4/6 части и втората 1/6 част от
сумата, ведно със законната лихва върху сумата, считано от деня на
предявяването на иска на 29.01.2016г. до
деня на окончателното плащане.
ОСЪЖДА Т.С.Р.
ЕГН ********** и И.М. Т.ЕГН **********, да
заплатят на „Б.К.2.“ ООД с ЕИК *******, представлявано от управителя А.Н.И.,
сумата от 6 950 лева за съдебни разноски пред
СГС, на основание чл.78, ал.1 ГПК.
Решението подлежи на вписване, съгласно
чл.115, ал.2 от ЗС в 6 /шест/ месечен срок от влизането му в сила.
Решението подлежи на въззивно
обжалване пред Софийски апелативен съд в двуседмичен срок от връчването му на
страните.
СЪДИЯ: