№ 437
гр. гр.Н., 07.12.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – Н., IV-ТИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично
заседание на четиринадесети ноември през две хиляди двадесет и втора
година в следния състав:
Председател:Нина Р. М.Б.
при участието на секретаря М.Д.Ш.
като разгледа докладваното от Нина Р. М.Б. Гражданско дело №
20212150101500 по описа за 2021 година
Производството по делото е образувано по повод исковата молба на В. Ю. В., ЕГН
**********, с постоянен адрес: гр. О-, ул. „...........“ № ............, против „А. ИН” ООД, ЕИК
...................., със седалище и адрес на управление: гр. Б., ул. „.......“, № ..............,
представлявано от управителя Д. Г. Ч.. В исковата молба се сочи, че ищецът се легитимира
като собственик на два самостоятелни обекта, находящи се в „............................“, гр. Н., КК
................., които бил закупил чрез търг, поради задлъжнялост на дружеството „П.Х.“ АД.
Твърди се, че собствеността на дружеството „П.Х.“ АД била разпродадена и чрез търгове
била придобита от различни лица, които се легитимират като собственици на самостоятелни
обекти в сградата. Сградата, в която били разположени самостоятелните обекти, собствени
на ищеца, била въведена в експлоатация с Удостоверение № 123 от 19.05.2009г. на
Гл.архитект на Община Н. като „............................“. Сочи се, че освен ищеца, самостоятелни
обекти в сградата притежавало и ответното дружество.
На следващо място ищецът твърди, че като собственик на самостоятелни обекти в
„............................“, бил лишен от възможността да упражнява правото си на собственост в
резултат на неоснователните действия от ответното дружество, които се изразявали в
създаване на препятствия и неосигуряване на достъп до общите части на жилищната сграда,
чрез поставяне на прегради със заключване, за да възпрепятства достъпа и съответно
използването на общите части на сградата, съобразно тяхното предназначение, а именно:
Партерен етаж: приемен блок с блок с главен вход за пътници и багаж с входна козирка,
приемно фоайе с рецепция и лоби-бар, помещение за багаж, стая за управителя, гардеробна
за персонала, санитарни възли /вероятно за персонала/, санитарни възли за хотелски гости,
бизнес център, детски кът с компютри, детски кът за малки деца, заведение за обществено
хранене, вертикален комуникационен възел, съдържащ стълбище, два асансьора и външна
аварийна стълба; Първи, втори, трети и четвърти етажи, всички с еднакво разпределение и
всеки от тях съдържащ следните общи части, съобразно предназначението си: външно и
вътрешно стълбище, два асансьора, камериерки офис; Пети етаж- терасовиден, и съдържа:
камериерски офис, помещение със санитарен възел, граничещо с големия асансьор, външно
1
и вътрешно стълбище; Шести етаж- втори терасовиден етаж, и съдържа: солариум, склад
инвентар за солариум, санитарен възел, стълбище. Твърди се, че според предназначението и
естеството си, описаните помещения представляват общи части и същите са за общо
ползване. Предвид гореизложеното, се моли съда да се постанови решение, с което да осъди
„А. ИН” ООД да преустанови неоснователните си действия, с които пречи на упражняване
правото на собственост на ищеца В. Ю. В. и които действия се изразяват в създаване на
препятствия и неосигуряване на достъп до общите части на жилищната сграда, както и да
бъде осъдено дружеството да осигури постоянен и безпрепятстван достъп до общите части
на процесната сграда.
В срокът по чл.131 ГПК ответното дружество не подава писмен отговор. В съдебно
заседание се навеждат доводи, че процесните помещения не съставлявали общи части, а
самостоятелни такива- собственост на ответника.
Съдът, като взе предвид становищата на страните, приложения по делото
доказателствен материал и съобрази разпоредбите на закона, намира за установено от
фактическа и правна страна следното:
Предявеният иск носи правното си основание в чл.109 ЗС.
По делото няма спор, а това се потвърждава от представените постановления за
възлагане, че ищеца е собственик на самостоятелен обект в сграда с идентификатор
51500.506.95.1.22, представляващ апартамент, и самостоятелен обект в сграда с
идентификатор 51500.506.95.1.21, с предназначение- ателие за творческа дейност, двете
находящи се в КК „Слънчев бряг“, хотел „А.“. Видно от приложената строителна
документация, с разрешение от 25.01.2005 г. на ответното дружество е било издадено
разрешение за строеж за „Вътрешно преустройство без промяна на конструкцията и без
промяна предназначението на хотел със заведение за обществено хранене в хотел-
апартаментен тип със заведение за обществено хранене“ На 19.05.2009 г. е било издадено и
удостоверение за въвеждане в експлоатация на строеж „............................“. Съгласно
приложените обяснителни записки от 2004 г. и 2009 г.- преди и след преустройството, освен
съответната жилищна част, състояща се от апартаменти и ателиета, в хотела имало
изградени и заведение за обществено хранене, бизнес център на партера, студио център,
заемащ целия терасовиден етаж, солариум, заемащ цялото подпокривно пространство. От
изготвената по делото съдебно- техническа експертиза се установява, че съгласно
одобрените проекти, на партерния етаж са предвидени и изградени редица обекти,
предназначени за ползване на гостите и собствениците на отделните обособени
самостоятелни обекти, а именно: главен вход и приемно фоайе с рецепция; помещение за
управителя; багажно отделение; гардероб и тоалетна; стълбище за хотелска част; асансьори;
детска занималня; бизнес център; лоби бар; щанд за продажба на стоки и сувенири, както и
бюро за туристически услуги; тоалетна за гости на хотела; служебен вход; заведение за
хранене с 75 места; кухненски блок; мокър бюфет; архивно и складово помещение; главно
ел.табло; бойлерно помещение. На първи, втори, трети и четвърти етажи имало вътрешно
стълбище, два асансьора, камериерки офис, помещение за чисто и замърсено бельо. На пети
етаж- терасовиден- камериерски офис със санитарен възел, вътрешно стълбище, два
асансьора, помещение със санитарен възел, граничещо с големия асансьор, складово
2
помещение. На шести етаж- втори терасовиден етаж- стълбище за гости на хотела,
солариум, помещение за отдих, чайна- кухня, баня и тоалетна, неизползваеми тераси.
Вещото лице е посочило, че голяма част от изброените помещения са недостъпни, тъй като
са заключени, с изключение на главния вход и приемното фоайе с рецепцията, както и
вътрешното стълбище от партера до шестия етаж.
Съобразно неоспорените от ответника твърдения, че самостоятелните обекти са
собственост на различни собственици, следва да се приеме, че сградата е в режим на етажна
собственост.
С оглед на така изложеното съдът намира следното:
Съгласно чл. 38, ал. 1 ЗС, при сгради, в които етажи или части от етажи принадлежат
на различни собственици, за което спор няма в случая, общи на всички собственици са
земята, върху която е построена сградата, основи, стени, колони, трегери, плочи, стълби,
площадки, покриви, комините, външни входни врати на сградата и вратите към общи
тавански и избени помещения, главните линии на всички видове инсталации и централните
им уредби, асансьори, жилището на портиера, и всичко друго, което по естеството си или по
предназначение служи за общо ползване. Основният спор по делото е дали процесните
помещения с изключение на стълбищата и асансьорите, са общи части или са индивидуална
собственост на ответното дружество, за което същото претендира.
Преценката дали даден обект от сграда е обща част или не, следва да се извърши
съобразно неговото предназначение към момента на възникване на етажната собственост. В
случая, от заключението на вещото лице, се установява, че от момента на изграждането им и
понастоящем всяко едно помещение от изброените по- горе не е променяло
предназначението си, включително и към 2019 г., когато ищеца е придобил собствеността
върху двата обекта.
Съгласно чл.4, ал.3, б.“А“ от Наредба за изискванията към категоризираните места за
настаняване и заведения за хранене и развлечения, за реда за определяне на категория, както
и за условията и реда за регистриране на стаи за гости и апартаменти за гости, апартаментен
хотел е хотел, който се състои от апартаменти и/или от студиа, и има съоръжения и
обзавеждане за съхраняване, подготовка и консумация на храна. Изискванията за такъв тип
хотел, три звезди, са същият да разполага с главен вход, който може да се използва
самостоятелно от всички хора, като се отчитат и специфичните нужди на хората с намалена
подвижност, в т.ч. на хората с увреждания; асансьори, стълбище, камериерски помещения
със стелажи за чисто и мръсно бельо, рецепция, място за багаж, фоайе с места за сядане,
тоалетна с предверие за гости на хотела, заведение за хранене и развлечение, място за
забавни игри.
От заключението по изготвената експертиза, както и от изложеното по- горе като
заложени изисквания за хотел- апартаментен тип със заведение за обществено хранене“,
отчитайки и соченото от вещото лице, че за нито едно помещение няма промяна на
предназначението му, съдът намира, че като обща част следва да се приемат следните
3
обекти: на партерен етаж- главен вход и приемно фоайе с рецепция и лоби бар, помещение
за управител, багажно отделение, гардероб и тоалетна за персонала, тоалетна за хотелските
гости, стълбище за хотелски гости, асансьори, детска занималня, място за забавни игри,
заведение за обществено хранене, стълбище и асансьори, осигуряващи достъпа по етажите,
външна аварийна стълба. Стълбището, асансьорните съоръжения и камериерските офиси,
находящи се на всички етажи без шести, също следва да се приемат като общи части. Така
изброените съобразно предназначението си и предвид изискванията на сочената по- горе
наредба, служат за общо ползване от всички собственици, т.е. за задоволяване общи на
собствениците на самостоятелни обекти и на техните гости нужди. Видно от заключението
на вещото лице обекта по своето предназначение е хотел за приемане на почиващи и
отдаване под наем на апартаменти и студия за почивка, с осигуряване на хранене. За тази
цел са били предвидени и изградени всички, описани по горе и приети за общи части,
помещения и съоръжения, включително и заведение за обществено хранене. Неоснователни
са възраженията на ответника, че сочените помещения и съоръжения нямат характера на
обща на ЕС част по предназначението си, тъй като обслужвали помещенията на партерния,
пети и шести етажи. Както бе посочено по- горе предназначението на тези помещения и
съоръжения са да задоволяват общите на всички собственици на самостоятелни обекти
нужди съобразно предназначението на целия обект, а не на отделни етажи от него. Следва
да се посочи, че факта на даване на индивидуален идентификатор на един обект не може да
промени неговото предназначение или характера му на обща част, което изключва
възможността за притежанието му в индивидуална собственост. Такива помещения могат да
променят вида си и да стават индивидуална собственост на едно или няколко лица по общо
съгласие на етажните собственици, като преценят, че сградата може да съществува и без тях.
Такова решение не е представено по делото. Само въз основа на факта на включването на
двете процесни помещения в ценообразуването на сградата не може да се приеме, че към
момента на учредяване на етажната собственост е било взето решение да бъде променен
вида на помещенията от общи в индивидуална собственост на ответника. Стана ясно, че
същите и понастоящем се използват по предвиденото в проекта предназначение. Видно
отново от заключението на вещото лице, всичко, описано с изключение на стълбището и
асансьорите, е било намерено заключено, като от изложеното от ответника становище се
приема, че същия признава, че достъпа е ограничен по този начин именно от негов
представител, считайки помещенията за негова индивидуална собственост.
По отношение на намиращите се на партерния етаж бизнес център, както и всичко
находящо се на шести етаж с изключение на стълбището, не могат да се приемат, че
предназначението им е да задоволяват общите на всички нужди. В цитираната по- горе
наредба не е заложено като изискване за такъв вид хотели изграждане на солариум и
помещения към него, както и бизнес център. В този смисъл няма пречка същите да бъдат
индивидуална собственост, което е и сторено в случая.
Изложеното от ответника, че е осигурил на всеки собственик ключ към външното
стълбище, не се доказа по делото, като потвърждава извода, че именно дружеството е
4
ограничило достъпа до него.
С оглед на така изложеното претенцията на ищеца следва да бъде уважена само
досежно приетите за общи части помещения и съоръжения, като за останалите следва да
бъде отхвърлена.
Съгласно нормата на чл.109 от ЗС, всеки собственик може да иска прекратяване на
всяко неоснователно действие, което му пречи да упражнява своето право. Законът не е
поставил ограничение спрямо лицето, което следва да отговаря по предявена негаторна
претенция. В този смисъл всяко лице, което пречи на собственик да упражнява пълноценно
и в цялост правото си на собственост, може да бъде пасивно легитимиран да отговаря по
такъв иск. Материално- правната легитимация на ответникът по предявен иск с правно
основание чл.109 от ЗС предполага установяване на фактическо действие от негова страна,
надхвърлящо ограниченията на собствеността и противоречащо на установения правен
режим на ползване на имота, водещо до накърняване правата на собственик.
Обстоятелството, че сочените помещения и съоръжения са общи части, както и факта, че
ищеца е етажен собственик, са достатъчни да се приеме, че с ограничаване на достъпа до тях
се пречи да се упражнява правото на собственост. Трайна и последователна е съдебната
практика, че искът по чл. 109 ЗС е насочен към защита на правото на собственост от
неоснователни действия, които пряко или косвено пречат, смущават или ограничават
правото на собственика да ползва имота съобразно неговото предназначение. За да бъде
уважена претенция по чл.109 от ЗС следва да бъдат установени и доказани всички елементи
от фактическия състав на нормата, включително и, че неоснователните действия на
ответника препятстват упражняването на правото на собственост на ищците, което бе
сторено в случая по отношение на приетото за общи части.
С оглед изхода на спора исканията на страните за присъждане на сторените разноски
се явяват основателни. От страна на ответникът не са приложени доказателства за реално
заплатени суми, поради което и такива не следва да бъдат присъждани. Представените
доказателства за сторени разноски от ищеца възлизат на сумата от общо 1605 лв., от които
следва да му бъде присъдена сумата от 1070 лв., възлизаща на 2/3 предвид неуважената част
от иска.
Мотивиран от горното, Н.ският районен съд
РЕШИ:
ОСЪЖДА „А. ИН” ООД, ЕИК ...................., със седалище и адрес на управление: гр.
Б., ул. „.......“, № .............., представлявано от управителя Д. Г. Ч., да преустанови действията,
с който пречи на В. Ю. В., ЕГН **********, с постоянен адрес: гр. О-, ул. „...........“ №
............, да осъществява правото си на собственост върху два самостоятелни обекта,
находящи се в „............................“, гр. Н., КК ................., като осигури безпрепятствен достъп
до следните обекти, находящи се в посочения хотел, както следва: на партерен етаж- главен
вход и приемно фоайе с рецепция и лоби бар, помещение за управител, багажно отделение,
5
гардероб и тоалетна за персонала, тоалетна за хотелските гости, стълбище за хотелски гости,
асансьори, детска занималня, място за забавни игри, заведение за обществено хранене,
стълбище, и асансьори, осигуряващи достъпа по етажите, външна аварийна стълба; на
всички етажи без шести- стълбище, асансьорни съоръжения и камериерски офиси, като
ОТХВЪРЛЯ иска в останалата му част по отношение на останалите обекти.
ОСЪЖДА „А. ИН” ООД, ЕИК ...................., със седалище и адрес на управление: гр.
Б., ул. „.......“, № .............., представлявано от управителя Д. Г. Ч., да заплати на В. Ю. В.,
ЕГН **********, с постоянен адрес: гр. О-, ул. „...........“ № ............, сумата от 1070 лв.,
представляващи съдебно- деловодни разноски съобразно уважената част.
Решението подлежи на обжалване пред ОС- Б. в двуседмичен срок от съобщаването
на страните.
Съдия при Районен съд – Н.: _______________________
6