Р Е Ш Е Н
И Е
гр. София, 07.10.2016 г.
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
СОФИЙСКИ
ГРАДСКИ СЪД, ПЪРВО ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, 19 състав в открито заседание на четвърти
април две хиляди и шестнадесета година, в състав:
СЪДИЯ: НЕВЕНА ЧЕУЗ
при участието
на секретаря Д.К. разгледа докладваното от съдия Чеуз гражданско дело № 15 274/2013
г. и за да се произнесе взе предвид следното:
Предявени обективно кумулативно съединени искове с правно основание чл.93 ал.2 от ЗЗД и чл. 79 ал.1 вр. с чл. 82 от ЗЗД.
В исковата молба се твърди, че наследодателката
на ищцата, починала на 29.06.2013 г., приживе сключила с ответника на
19.07.1999 г. предварителен договор за покупко-продажба. Съгласно договора
дружеството се задължило да й продаде обекти с обща разгърната площ от 192, 24
кв.м. в жилищна сграда, която трябвало да се построи в празно дворно място
цялото с площ от 3002, 28 кв.м., съставляващо парцел IV – за имоти с пл. №№ 734, 735, 736, 752, 753, 754, 755, 756, 757 от кв. 90,
местност „К.с. – Ц.”. Със споразумение от 26.11.1998 г. страните уговорили вида на недвижимите
имоти, съгласно което на наследодателката на ищцата следвало да бъдат
прехвърлени 3 апартамента, 3 гаража и 1 магазин. Изложени са твърдения, че
същата заплатила изцяло договорената цена чрез извършване на замяна с ответника
на дворно място от 318/3002, 28 ид.ч. от парцел IV – за имоти с пл. №№ 734, 735, 736, 752, 753, 754, 755, 756, 757 от кв. 90,
местност „К.С. – Ц.” срещу апартамент от 53,18 кв.м. Твърди се, че цената на
тези имоти от 192, 24 кв.м. се определя от данъчната оценка на правото на
строеж за тях като тя е платена и служи за задатък. Изложени са твърдения, че в
случай на неизпълнение продавачът дължи двойният размер на този задатък, както
и пазарната стойност на строителството, което следвало да бъде изършено.
Изложени са твърдения, че наследодателката на ищцата изпратила нотариална
покана до ответника ЕТ „М. -**** – М. Г.”, получена на 18.07.2002 г., с която го поканила да се споразумеят, но
същият не дошъл на срещата. Предвид което е мотивиран правен интерес от
предявяване на исковете и съдът е сезиран с иск за осъждане на ответника да
заплати сумата от 107 000 лв. , представляваща двойният размер на договорения
задатък, както и сумата от 116 000 лв. – пазарната стойност на
строителството, което следвало да бъде извършено.
Ответникът „М.-****” ЕООД, редовно уведомен, оспорва исковете по
съображения, заявени в писмен отговор. Заявява възражение за изтекла
погасителна давност респ. възражение за нищожност на предварителния договор.
Исковете се поддържат в открито съдебно заседание от адв. Г..
Възраженията на ответника се поддържат в открито съдебно заседание от адв. Ц..
Съдът,
след като обсъди доводите на страните и прецени събраните по делото
доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, както и на основание чл. 235,
ал.2 и ал. 3 от ГПК и
съобразно приетият доклад по делото, прие за установено следното
от фактическа страна:
По делото е представен предварителен договор за покупко- продажба на
недвижим имот, сключен на 19.07.1999 г., от който се установява, че М.И.Г.,
действащ като ЕТ „М.-**** – М.Г.”, както и в качеството си на управител и
едноличен собственик на „М.-****”ЕООД, като продавач, и Л.Г.П., като купувач, са
постигнали съгласие продавачът да продаде апартаменти и други строителни обекти
с обща разгърната застроена площ от 192, 24 кв.м. от жилищната сграда, която ще
се построи върху празно дворно място, цялото с площ от 3002,28 кв.м. за имоти с
планоснимачни номера 734, 735, 736, 752, 753, 754, 755, 756, 757 от кв. 90,
местност „К.С. – Ц.”, при съседи: ул. „Х.”, ул. „К.”, парцел V-751, бул. „Ц.Б.Т.”, парцел I-731, парцел II-732, парцел III- 733. Страните
са се съгласили обектите, предмет на договора да бъдат индивидуализирани от
купувача в срок до 7 дни след получаване на писмена покана за това от продавача
като във всички случаи индивидуализацията се извършва на фаза на изработка на
идеен проект за бъдещата сграда. Страните са постигнали съгласие обектите да
могат да се прехвърлят във всяка една фаза на строителството на сградата –
право на строеж, в груб строеж, в окончателен вид. Постигната е уговорка цената
на продаваните имоти да се определи в размер на данъчната оценка на правото на
строеж за тях и е заплатена от купувача, чрез извършена замяна с нотариален акт
№ 176, том втори, рег. № 3074, дело № 371 от 16.07.1999 г. на Нотариус В.М..
Страните са постигнали съгласие цената да играе ролята на задатък. Страните са
постигнали съгласие, че договорът ще влезе в сила при условие, че „М.-****”
ЕООД започне строителството на сградата върху дворното място.
По делото е представена нотариална покана рег. № 5078/12.07.2002 г на
Нотариус 053 – В.М. с район на действие – СРС, отправена от Л.Г.П. до ЕТ „М.-****
– М.Г.”. От съдържанието на същата се установява отправена покана за
представяне на доказателства, че правото на строеж на имота, предмет на
предварителния договор е собственост на ЕТ „М.-**** – М.Г.”, да й бъде
представен одобрен архитектурен проект, действащ към момента, валидно
разрешение за строеж, протокол за даване на линия и ниво, да й се предостави
валидния одобрен архитектурен проект за извършване на индивидуализация на
имотите, посочени в договора. В поканата е посочено, че при неизпълнение на
тези задължения ЕТ „М.-****” следва да й заплати сума в размер на удвоената
данъчна оценка на правото на строеж за квадратурата, която й дължи и пазарната
стойност на строителството, което трябваше да бъде извършено.
Представен е и констативен протокол от 18.07.2002 г. на Нотариус 053 – В.М..
По делото е представено и споразумение от 26.11.1998 г., сключена между М.Г.,
действащ като ЕТ „М.-**** – М.Г.” и като едноличен собственик на „М.-****”
ЕООД, от една страна и Л.Г.П., от друга страна. Съгласно споразумението Л.П. се
е задължила като собственик на 318/3002,28 ид. ч., заедно с останалите
съсобственици на дворно място, цялото с площ от 3002,28 кв.м. за имоти с
планоснимачни номера 734, 735, 736, 752, 753, 754, 755, 756, 757 от кв. 90,
местност „К.С. – Ц.” да учреди на „М.-****” ЕООД право на строеж за изграждане
на сграда с две жилищни секции срещу насрещното задължение на „М.-****” ЕООД да
й построи в завършен вид ап. № 8А, ап. № 9А, апартамент № 16А, гаражи с №№ 20,
24, 25 и магазин № 6.
По делото е представено удостоверение за наследници изх. № 6227/01.11.2013
г. на СО – район „К.С.”, от което се установява, че Л.Г.П. е починала на
29.06.2013 г. и е оставила за свои наследници по закон С. Н. М. /дъщеря/, Г.Н.Х.
/дъщеря/, Н.А.П. и Б.А.П. /синове на починалия й син А.Н.П./.
По делото е представен нотариален акт за замяна на недвижим имот в груб
строеж срещу дворно място № 176, дело 371/1999 г. на Нотариус № 053 – В.М., с
район на действие – СРС, от което се установява, че на 16.07.1999 г. М.И.Г.,
действащ като ЕТ „М.-****” и съпругата му М.Д.Г. са прехвърлили на Л.Г.П. ап. 5, с площ от 53,18 кв.м., заедно с
мазе 13, находящ се в жилищната страда, която се строи в дворно място с площ от
455 кв.м., съставляващо парцел I -738, 739, от кв. 91, по плана на гр. София, местност „К.С.”
като в замяна на прехвърления й имот Л.Г.П. е прехвърлила на ЕТ „М.-**** – М.Г.”
и на неговата съпруга собствените си 318/3002,28 идеални части от дворно място
съставляващо парцел четвърти за имоти с планоснимачни номера 734, 735, 736,
752, 753, 754, 755, 756, 737 от кв. 90, местност „К.С. – Ц.”.
По делото е изслушана СТЕ, изготвена от ВЛ – Л.Б.Й.. В заключението си
вещото лице е обосновало извод, че пазарната стойност на строителството, което
е следвало да извърши ответника възлиза на сума в размер на 68 367, 88 лв.
без включен ДДС. Обоснован е извод, че за имота, предмет на предварителния
договор е издадена виза за проучване и проектиране на 16.09.2014 г. Като по
отношение на този имот не е внасян за одобряване на работен проект, няма
издадено строително разрешение и не е започвано строителство в него.
По делото е изслушана и тройна СТЕ, изготвена от вещите лица – Т.Д., Г.Ц. и
В.Г. като в заключението си същите са обосновали извод, че стойността на
апартамент, магазин и гараж, предмет на делото възлиза на сумата от
118 253 лв.
При
така установените обстоятелства, съдът направи следните правни изводи:
Не се спори между страните, а
това е видно и от представените доказателства, че на 19.07.1999 г. Л.Г.П. е
сключила, като купувач, предварителен договор за покупко-продажба с М.Г.,
действащ като ЕТ „М.-****” и като едноличен собственик на „М.-****” ЕООД. Не е
формиран спор, че ищцата е наследник по закон на Л.П. в качеството си на нейна
низходяща от първа степен. Предмет на ищцовата претенция са имуществени права,
които са наследими на общо основание т.е. същите са били част от наследствената
маса към датата на откриване на наследството на Л.П.. Видно от представеното по
делото удостоверение за наследници същата е имала трима низходящи от първа
степен, поради което всеки един от тях е получил равен дял от наследството – по
1/3 по арг. на чл. 5 ал.1 от ЗН респ. чл. 10 ал.1 от ЗН / предвид на факта, че
синът й е починал преди нея и е бил заместен от неговите низходящи/. Няма данни
по делото останалите законни наследници на Л.П. да са заявили отказ от
наследството й респ. да са обявени за недостойни да наследяват, което би
уголемило дела на ищцата. При ангажираните по делото доказателствата същата
притежава права досежно 1/3 от наследството на своята наследодателка, включващо
в себе си имуществените права респ. задължения по процесния договор. Само на
това основание исковете на ищцата за частите над 1/3 са неоснователни поради
липса на активна материалноправна легитимация по тях.
Видно от съдържанието на
процесния предварителен договор страните са постигнали съгласие същият да влезе
в сила под условие – „М.-****” ЕООД да започне строителство на сградата.
Условието като модалитет на договора представлява бъдещо и несигурно събитие
или действие, настъпването на което обуславя настъпването на правните последици
на договора. Видно от заключението и на единичната и на тройната СТЕ по
отношение на парцела, в който е следвало да бъдат изградени обектите, предмет
на предварителния договор не е започвало строителство респ. липсват издадени
строителни книжа за него. При тези данни по делото съдът намира, че сключения
между страните договор не е произвел действие към датата на депозиране на
исковата молба в съда с оглед на обстоятелството, че не се е сбъднало
отлагателното условие, при което е сключен и което е част от волеизявлението на
страните по договора. Поради което ищцата не може да черпи права от същия.
Само на това основание исковете
като неоснователни и недоказани следва да бъдат отхвърлени.
За пълнота на мотивите и дори да се приеме, че
договорът е произвел действие настоящият съдебен състав намира и
следното: Претендира се заплащане на сума, представляваща двойния размер на
уговорения задатък по договора. Сумата, уговорена като задатък представлява
„размера на данъчната оценка на правото на строеж за продаваните имоти” /т.2 от
договора/. Продаваните по договора имоти така, както са описани в същия са неконкретизирани,
посочена е само обща квадратура на обекти. Няма данни по делото същите да са
индивидуализирани по начина, определен в т.1.3 и т.1.4 от договора. Няма данни
по делото да е изготвен идеен проект за сградата – моментът, уговорен от
страните по договора като начален момент, в който да се извърши тази
индивидуализация. Няма данни по делото за учредено право на строеж данъчната
оценка, на което за тези имоти е размерът на претендирания задатък т.е.
размерът на претенцията на ищеца е неопределяема с оглед данните по делото. Не
могат да бъдат споделени твърденията на ищеца, че определеният от страните
задатък е размерът на данъчната оценка на имота, предмет на договора за замяна,
цитиран в т.2 от предварителния договор, предвид на обстоятелството, че тези
твърдения не кореспондират с постигната уговорка между страните по
предварителния договор в т.2 от същия.
В исковата молба се твърди, че индивидуализацията
била извършена в предходно, сключено споразумение от 26.11.1998 г. Това
твърдение не намира опора в съдържанието на самото споразумение, съгласно което
ответникът се задължил да построи за наследодателката на ищцата 7 недвижими
имота срещу насрещното й задължение да му прехвърли право на строеж върху
собствените й идеални части от парцел. Няма данни по делото страните по това
споразумение да са постигали съгласие за редуциране броя на имотите, с оглед
заявените, в исковата молба и последващите уточнителни молби, претенции за
апартамент, гараж и магазин. Съвсем отделен е въпросът, че в споразумението от
26.11.1998 г. като предмет на същото не се сочи недвижим имот – апартамент с
параметри като заявените от ищеца в настоящото производство т.е. при липса на
яснота относно предмета на сключения договор, вън от субективната увереност на
ищеца, че това е този, сочен от него, за настоящия съдебен състав е обективно
невъзможно да обоснове извод за договорно неизпълнение на задължение респ.
наличие на пропуснати ползи у ищцата.
С оглед на горните съображения
настоящият съдебен състав намира, че исковете като неоснователни следва да бъдат
отхвърлени. При този изход на спора и с оглед изричната претенция на ответника
за присъждане на разноски, съдът намира, че на основание чл.78 ал.3 от ГПК на
същия следва да бъде присъдена сумата от 17000 лв. – разноски, съобразно
списъка по чл. 80 от ГПК. Процесуалният представител на ищцата е заявил
възражение по чл. 78 ал.5 от ГПК досежно размерът на адвокатското възнаграждение.
Размерът на минималното такова, определен по реда на чл. 7 ал.1 т. 4 от Наредба
1/2004 г./решението на ВАС, с което е прогласена нищожността на разпоредбата
към настоящия момент не е влязло в сила/ възлиза на сумата от 7220 лв., с оглед
цената на заявените искове. Настоящият съдебен състав намира, че това е
размерът на дължимото адвокатско възнаграждение с оглед фактическата и правна
сложност на делото, поради което възражението на ищеца е основателно. На
ответника се следват разноски в размер на 7420 лв. – адвокатско възнаграждение
и депозит за СТЕ.
Водим от горното Софийски градски съд,
I-19 състав:
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявеният иск на Г.Н.Х., родена на *** г., със съдебен адрес: *** – адв.
П.Г. срещу „М.-****” ЕООД, ЕИК ********, със седалище и адрес на управление:***
с правно основание чл. 93 ал.2 от ЗЗД за заплащане на сумата от по 107 000
лева, представляваща двойният размер на заплатено капаро по сключен
предварителен договор от 19.07.1999 г. като неоснователен и недоказан.
ОТХВЪРЛЯ предявеният иск на Г.Н.Х.,
родена на *** г., със съдебен адрес: *** – адв. П.Г. срещу „М.-****” ЕООД, ЕИК ********,
със седалище и адрес на управление:*** с правно основание чл. 79 ал.1 вр. с чл.
82 от ЗЗД за заплащане на сумата от по 116 000
лева, представляваща имуществени вреди под формата на пропуснати ползи от
неизпълнен предварителен договор от 19.07.1999 г. като неоснователен и
недоказан.
ОСЪЖДА Г.Н.Х.,
родена на *** г., със съдебен адрес: *** – адв. П.Г. да заплати на „М.-****” ЕООД, ЕИК ********, със седалище и
адрес на управление:*** на основание чл. 78 ал.3 от ГПК сумата от 7 420
лв. – разноски.
РЕШЕНИЕТО подлежи на въззивно обжалване пред САС, в двуседмичен срок, считано от
съобщението до страните, че е изготвено.
СЪДИЯ: