№ 163
гр. Варна, 06.10.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД – ВАРНА, I СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесети септември през две хиляди двадесет и трета година в следния
състав:
Председател:Милен П. Славов
Членове:Петя Ив. Петрова
Мария Кр. Маринова
при участието на секретаря Олга Ст. Желязкова
като разгледа докладваното от Милен П. Славов Въззивно гражданско дело
№ 20233000500257 по описа за 2023 година
за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е образувано по въззивна жалба, подадена от „ДЕ
Спед“ ЕООД, гр. И., чрез адв. Св. Д. от АК-Р., насочена срещу решение №
11/04.05.23г. по т. д. № 24/22г. на ОС-Разград, с което се обявява за
окончателен, сключения на 02.07.2021г. между „И.М. Си Груп“ ЕООД, гр.И. и
„ДЕ Спед“ ЕООД, гр. И. предварителен договор за покупко-продажба по
отношение на следния новообразуван имот, находящ се в гр.И. , а именно:
Поземлен имот с проектен идентификатор 32874.201.9935, проектна площ:
1 712 кв.м, трайно предназначение на територията: урбанизирана; начин на
трайно ползване: за друг вид производствен, складов обект; съседи: ПИ с №№
*, *, *, и находящата се в същия Сграда с проектен идентификатор
32874.201.9935.1 с посочената и в предварителния договор площ 57 кв.м.,
предназначение - промишлена сграда, на един етаж, при продажна цена с
ДДС в размер общо на 102 000 лева, съответно 85 000 лева без ДДС, КАТО
ЗАДЪЛЖАВА купувача И.М. Си Груп“ ЕООД да заплати остатъка от
продажната цена в размер на 82 000 лева, остатък от дължимата цена по
договора след приспадане на задатък от 20 000 лева, който е останал при
продавача по договора, в двуседмичен срок от влизане на решението в сила. Н
основание чл. 364, ал. 1 от ГПК ищецът е осъден да заплати дължимите във
връзка със сделката местен данък, нотариални такси и такса за вписване, за
обезпечаване плащането на които е разпоредено вписването на възбрана
1
върху имота. Ответникът е бил осъден да заплати и разноските по делото, вкл.
и направените във връзка с обезпечението на иска. Въззивникът счита, че
обжалваното решение е неправилно, незаконосъобразно, необосновано и
постановено в разрез с доказателствения материал и с нормите на
материалния закон. Поддържа, че предявеният иск по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД е
недопустим, тъй като процесният предварителен договор е бил развален от
ответника преди предявяване на конститутивния иск и не може да се обявява
за окончателен предварителен договор, който не съществува в правния мир.
Освен това съдът недопустимо се е произнесъл по въпрос, с който не е бил
сезиран – дали е налице едностранно разваляне на договора при условията на
чл. 87, ал. 2 от ЗЗД от страна на продавача, чрез изпратеното на 06.07.22г.
изявление до купувача. Приведени са правни съображения в подкрепа на
становището, че договорът е бил развален именно при условията на чл. 87, ал.
2 от ЗЗД, тъй като е бил налице уговорен краен срок за сключването на
окончателен договор при уговорено пълно плащане на цената от купувача,
което задължение не е било изпълнено в срока. Отделно от това се сочи, че
със запазване на върната част от продажната цена по банкова сметка на
купувача, последният не е предприел изискуемите от закона действия, за да се
освободи от паричното си задължение по договора (ако се приеме наличието
на забава на кредитора-продавач, каквато се отрича да е налице) чрез
депозиране на сумата в банка по местоизпълнението и уведомяването на
кредитора за това. Претендира се отмяна на решението и прекратяване на
производството като недопустимо, евентуално – отхвърляне на иска като
неоснователен.
В указания срок насрещната страна „И.М.Си груп“ ЕООД, гр. И., чрез
адв. Ст. П. от АК-С., е депозирала отговор на въззивната жалба, с който
последната е оспорена като неоснователна. Счита, че първоинстанционният
съд е постановил допустим и правилен съдебен акт, който е основан на
събрания по делото доказателствен материал. Поддържа се, че въпросът дали
процесният предварителен договор е бил развален от ответника по надлежния
ред, е въпрос по съществото на делото и не касае допустимостта на процеса.
Поддържа се още, че съдът се е произнесъл с решението си по иска, с който е
бил сезиран, а единствено в мотивите е било обсъдено въведеното от
ответника възражение за извънсъдебно разваляне на договора. Споделя се
изцяло правния извод на съда, че предварителният договор не е бил развален
при условията на чл. 87 от ЗЗД, тъй като продавачът е бил неизправна страна
(не е изпълнил задължението си да обособи от поземления имот
самостоятелен такъв с площ не по-малка от 2 000 кв.м., в който да попада и
процесната сграда); купувачът не е изпаднал в забава за заплащането на
цената (тъй като остатъкът от продажната цена е следвало да бъде изплатен
най-късно в деня на окончателната сделка); не е налице фактическия състав
на чл. 87, ал. 2 от ЗЗД относно безполезност на изпълнението на договора;
налице е хипотезата на чл. 87, ал. 4 от ЗЗД, тъй като неплатената част от
цената е била незначителна (едва 10 000 лв. от общо 102 000 лв. с ДДС);
2
воденото от ищеца счетоводство във връзка с плащанията по договора и
връщането на част от платената покупна цена, доказва правната му позиция,
че не приема договора за развален. За горните правни твърдения са развити и
подробни съображения чрез анализ на доказателствата по делото. При
наличието на всички предпоставки на нормата на чл. 19, ал. 3 от ЗЗД,
предявеният иск е бил законосъобразно уважен и поради това се претендира
потвърждаване на обжалваното решение, ведно с присъждане на разноските
за настоящата инстанция.
В изпълнение на указанията, дадени от въззивния съд с определение №
356/21.06.23г., въззиваемата страна (ищец в исковото производство) „И.М.Си
груп“ ЕООД, гр. И. с молба от 05.07.23г. е посочила, че предприетото
изменение на ПУП-ПР на УПИ ХІ-9919 в кв. 32 по плана на гр. И., не е
приключило с нанасянето в КККР на гр. И. на проектираните нови
самостоятелно обособени обекти. Към молбата е представена скица на ПИ и
скица на сграда, издадени на 26.06.23г., от които става ясно, че статутът на
имотите, предмет на предварителния договор, е същият, какъвто е бил и към
05.08.22г., съобразно описанието им в молбата на ищеца от същата дата,
депозирана по първоинстанционното дело. В тази връзка е заявено, че се
поддържа молбата от 05.08.22г. относно индивидуализацията на имотите, за
които е бил сключен предварителния договор между страните.
По така направеното уточнение от въззиваемата страна (ищец в
исковото производство), въззивникът е направил изявление в писмена молба
от 15.09.23г., че действително административната процедура по предприетото
изменение на ПУП-ПР на УПИ ХІ-9919 в кв. 32 по плана на гр. И. не е
приключила и не са нанасяни проектираните нови самостоятелни обекти в
КККР за града. Поради това се счита, че първоинстанционният съд е излязъл
извън петитума на исковата молба.
За да се произнесе настоящият състав на съда съобрази следното:
В подадената от ищеца „И.М.Си груп“ ЕООД, гр. И. искова молба са
били наведени твърдения, че на 02.07.21г. с ответното дружество „ДЕ Спед“
ЕООД, гр. И. са сключили предварителен договор, по силата на който
ответникът е обещал да продаде на ищеца чрез договор във формата на
нотариален акт, в срок до 02.07.22г., правото на собственост върху следните
имоти: СГРАДА с идентификатор 32874.201.20.1, с предназначение -
промишлена сграда, със застроена площ от 57 кв. м., брой етажи: 1, находяща
се в строителните граници на гр. И., на ул. „* *“, по КККР, одобрени със
Заповед № РД-18-16/06.06.2005 г. на Изпълнителния директор на АК, ВЕДНО
С ПРИПАДАЩАТА СЕ КЪМ СГРАДАТА ЧАСТ С ПЛОЩ ОТ 2 000 кв.м. от
ПОЗЕМЛЕНИЯ ИМОТ, върху който е изградена същата, като целият ПИ е с
идентификатор 32874.201.20 и с площ от 5 368 кв.м., с трайно предназначение
на територията: урбанизирана, с начин на трайно ползване: складова база,
номер по предходен план: кв. 84а, парцел 2, при описани граници и съседи,
срещу цена от 85 000 лв. без ДДС и 102 000 лв. с ДДС, платима по следния
3
начин: 20 000 лв. без ДДС, представляваща задатък (капаро) – най-късно до
31.12.21г., а остатъкът в размер на 65 000 лв. без ДДС – най-късно в деня на
сключването на окончателния договор, но при уговорена възможност
купувачът да може да извършва частични предварителни плащания от цената
и преди сключването на окончателния договор. Освен това в исковата молба
се е твърдяло още, че според уговореното от страните в чл. 1, ал. 1, изр.
последно от предварителния договор, частта от поземления имот е следвало
да бъде индивидуализирана след извършване на подялба на имота.
Поддържало се, че за избягване на всякакво съмнение, страните са се
споразумели, че предмет на предварителния договор е описаната сграда,
заедно с поземления имот, върху който е изградена, който ПИ ще бъде
новоформиран като част от съществуващия ПИ с идентификатор 32874.201.20
и ще бъде с площ не по-малка от 2 000 кв.м. В тази връзка ищецът е
поддържал, че продавачът като единствено правоимащо лице – собственик на
ПИ с идентификатор 32874.201.20, е поел и задължението да обособи от ПИ с
идентификатор 32874.201.20 нов самостоятелен ПИ с площ не по-малка от
2 000 кв.м., върху който нов ПИ да попада сградата с идентификатор
32874.201.20.1. В исковата молба ищецът е навел и твърдения за своята
изправност, както и за съществуването на описания по-горе предварителен
договор, който не е бил изпълнен в уговорения срок от ответника, поради
което счита ,че за него е налице правен интерес от предявяването на
конститутивния иск по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД.
В тази връзка ищецът е допълнил, че съгласно ТР № 3/14г. по т.д. №
3/14г. на ОСГК на ВКС, ако към момента на сключване на сделката, реално
определените части от недвижим имот (сграда, жилище или други обекти), не
са фактически обособени, но е възможно да бъдат обособени като
самостоятелен обект съобразно изискванията на действащия устройствен
закон към този момент, договорът не е нищожен поради невъзможен предмет.
И след като в предварителния договор страните не са уговорили дали частта
от ПИ от 2 000 кв.м., върху която попада и сградата, ще е реална или идеална
част, и след като продавачът – собственик на имотите не е предприел
действия по изпълнение на задължението си за обособяването на тази част от
ПИ, то купувачът има правото да придобие идеална част от ПИ, равняваща се
на 2000/5368 идеални части от ПИ с идентификатор 32874.201.20
(уговорената по предварителния договор площ от 2 000 кв.м., отнесена към
общата площ на ПИ от 5 368 кв.м.).
Отправеният до съда петитум е бил да се обяви за окончателен
описания предварителен договор, по силата на който ответникът като
продавач се е задължил да продаде на ищеца като купувач следните
собствени недвижими имоти: СГРАДА с идентификатор 32874.201.20.1, с
предназначение - промишлена сграда, със застроена площ от 57 кв. м., брой
етажи: 1, находяща се в строителните граници на гр. И., на ул. „* *“, по
КККР, одобрени със Заповед № РД-18-16/06.06.2005 г. на Изпълнителния
директор на АК, ВЕДНО С 2000/5368 ид.ч. от ПИ, върху който е изградена
4
сградата, който ПИ е с идентификатор 32874.201.20 и с площ от 5 368 кв.м., с
трайно предназначение на територията: урбанизирана, с начин на трайно
ползване: складова база, номер по предходен план: кв. 84а, парцел 2, при
описани граници и съседи, за общата сума от 85 000 лв. без ДДС или 102 000
лв. с ДДС, от която сума към датата на исковата молба е била платена сумата
от 20 000 лв. с ДДС, при условие, че купувачът плати на ответника сумата от
82 000 лв. с ДДС – неплатен остатък от цената, в срок от 2 седмици от влизане
в сила на съдебното решение.
В условията на евентуалност е отправен следния петитум: да се
обяви за окончателен предварителния договор за продажбата на следните,
собствени на продавача имоти: СГРАДА с идентификатор 32874.201.20.1, с
предназначение - промишлена сграда, със застроена площ от 57 кв. м., брой
етажи: 1, находяща се в строителните граници на гр. И., на ул. „* *“, по
КККР, одобрени със Заповед № РД-18-16/06.06.2005 г. на Изпълнителния
директор на АК, ВЕДНО С НОВОСФОРМИРАН ПОЗЕМЛЕН ИМОТ С
ПЛОЩ от 2000 кв.м., върху който новоформиран ПИ е изградена описаната
по-горе сграда от ПИ, който ПИ е с идентификатор 32874.201.20 и с площ от
5 368 кв.м., при същите посочени условия на заплащане на цената.
С молба от 05.08.22г. ищецът е посочил, че от представените към
същата скици на процесните поземлен имот и сграда, издадени на 01.08.22г.
се установява промяна в кадастралните данни в следния смисъл: поземленият
имот с бивш идентификатор 32874.201.20 и с площ от 5 368 кв.м., вече е с
идентификатор 32874.201.9919 и с площ от 4 687 кв.м., а процесната сграда,
за която е сключен предварителния договор е с нов идентификатор
32874.201.9919.1. Съобразявайки горното, ищецът е формулирал същите
предявени в евентуалност петитуми към съда, посочвайки актуалното
описание по КККР на имотите, предмет на процесния предварителен договор.
С отговора на исковата молба ответникът е посочил, че в изпълнение на
задълженията си по процесния предварителен договор, е предприел действия
да обособи прилежащия към сградата терен в самостоятелен обект, с площ от
2 дка. В подкрепа на това е представена преписка по изменение на ПУП-ПР
на УПИ ХІ-9919 в кв. 32 по плана на гр. И., образувана по заявление от
14.03.22г. на „Де Спед“ ЕООД В преписката са налице доказателства за
изработен проект за исканото изменение, както и заповед № 411/24.06.22г. на
кмета на община И. за одобряване на изменението на ПУП-ПР на УПИ Х-
9920 и УПИ ХІ-9919, кв. 84 по плана на гр. И., промишлена зона, като се
обособяват 3 нови УПИ – УПИ Х-9920, УПИ ХІІІ-9934 и УПИ ХІV-9935,
предвидени „За производствени и складови дейности“, съгласно приложения
проект (л. 174). Няма данни цитираната заповед, която е подлежала на
обжалване, да е влязла в сила. В отговора на исковата молба ответникът е
поддържал, че независимо, че административната процедура по
обособяването на терена, върху който е построена сградата, в самостоятелен
обект, не е доведена докрай, то продавачът е бил в готовност да изпълни
5
задължението си. Същото е останало неизпълнено единствено поради
съмнението на продавача в добросъвестността на купувача. Не възразява, че е
допустимо при това положение и идеална част от поземления недвижим имот
да е обект на прехвърлителната сделка, но оспорва съществуването на
предварителния договор към момента на предявяване на иска, както и
изправността на ищеца като страна по този договор.
С първоинстанционното решение, предмет на инстанционен контрол по
настоящото дело, съдът е приел за установено, че ответникът е извършил
разделяне на имота, в който се намира сградата, предмет процесния
предварителен договор, и уважил предявения иск, описвайки имотите по
проекта за изменение на Кадастралната карта.
Настоящият състав на съда намира, че предявеният конститутивен иск е
допустим, тъй като въпросът за съществуването на предварителния договор
към момента на предявяването му и към момента на приключване на устните
състезания по делото, е такъв относно основателността на иска.
От друга страна обаче съдът намира, че при липсата на влязла в сила
заповед за одобряване на изменението на ПУП-ПР на УПИ Х-9920 и УПИ ХІ-
9919, кв. 84 по плана на гр. И., промишлена зона и надлежно отразяване на
новообразувани поземлени имоти в КККР, то първоинстанционният съд е
следвало да се произнесе по основателността на предявения конститутивен
иск, съобразно отправеното от ищеца искане: за обявяване за окончателен
на предварителен договор за покупко-продажба на: сграда с идентификатор
32874.201.9919.1, с предназначение - промишлена сграда, със застроена площ
от 57 кв. м., брой етажи: 1, находяща се в строителните граници на гр. И., на
ул. „* *“, по КККР, ВЕДНО с 2000/4687 ид.ч. от ПИ, върху който е изградена
сградата, който ПИ е с идентификатор 32874.201.9919 и с площ от 4 687 кв.м.,
с трайно предназначение на територията: урбанизирана, с начин на трайно
ползване: складова база, А САМО В УСЛОВИЯТА НА ЕВЕНТУАЛНОСТ,
ПРИ НАЛИЧИЕТО НА ОБОСОБЯВАНЕТО НА ПОЗЕМЛЕНИЯ ИМОТ,
ВЪРХУ КОЙТО Е ПОСТРОЕНА СГРАДАТА, В САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ
– на сграда с идентификатор 32874.201.9919.1, с предназначение -
промишлена сграда, със застроена площ от 57 кв. м., брой етажи: 1, находяща
се в строителните граници на гр. И., на ул. „* *“, по КККР, ВЕДНО с
новоформиран поземлен имот с площ от 2 000 кв.м., върху който се намира
сградата и който новообразуван имот е обособен от ПИ с идентификатор
32874.201.9919, целият с площ от 4 687 кв.м.
В случая е налице от една страна произнасяне по евентуалния иск без
сбъдване на вътрешнопроцесуалното му условие за разглеждането му, а от
друга страна – по отношение на поземлен имот, който не е обособен като
самостоятелен такъв. В настоящата инстанция е невъзможно съдът да се
произнесе частично (само относно предмета на процесния предварителен
договор, представляващ сградата), тъй като уговорената цена е обща за
сградата, ведно с прилежащия терен с посочена площ от 2 000 кв.м.
6
Поради изложеното, първоинстанционният съдебен акт се явява
недопустим като произнесен по непредявен иск и поради това същият следва
да се обезсили и делото да се върне на първоинстанционния съд за
произнасяне по предявения иск, съобразявайки актуалния регулационен и
кадастрален статут на поземления имот и отправените от ищеца в условията
на евентуалност петитуми.
Разноските за настоящото производство следва да се разпределят
съобразно решението на съда при повторното разглеждане на делото.
Воден от горното, съдът
РЕШИ:
ОБЕЗСИЛВА решение № 11/04.05.23г. по т. д. № 24/22г. на ОС-
Разград И ВРЪЩА делото на първоинстанционния съд за произнасяне по
предявения иск.
Решението може да се обжалва с касационна жалба пред Върховния
касационен съд в едномесечен срок от връчването му на страните /чрез
процесуалните им представители/ при наличието на предпоставките за
допускане на касационното обжалване съобразно чл. 280, ал. 1 и ал. 2 от ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
7