Р Е Ш Е Н И Е
333/12.4.2018г.
гр.Шумен,
В
ИМЕТО НА НАРОДА
Шуменският районен съд в публичното съдебно заседание на петнадесети
март през две хиляди и осемнадесета година в състав:
РАЙОНЕН
СЪДИЯ: Б. Б.
при секретаря М.Н., като разгледа
докладваното от районния съдия гр.д. № 1470/2017 г., за да се произнесе взе предвид
следното:
Депозирана е искова молба от С.Д. ***
срещу С.Е.М. ***, имаща за предмет множество обективно съединени искове, с
правна квалификация както следва: 1/ иск с правно основание чл.26
ал.1
предложение три от ЗЗД за
прогласяване на нищожност на Договор за покупко-продажба на недвижим имот, обективиран в Нотариален
акт №*** том.*, рег.№*** н.д. ***г. на Нотариус М. №*** в регистъра на НК за
имот, представляващ сграда с идентификатор *** с площ 91 кв.м., разположена в поземлен
имот с идентификатор ***., находяща се в гр. Шумен, област Шумен, ул.***, като
накърняващ добрите нрави-нееквивалентност на престациите; 2./ иск с правно основание
чл.42 ал.2 от ЗЗД, предявен при условията на евентуалност, спрямо
предходния главен иск
за обявяване за относително недействителен по отношение на ищеца, като сключен
без представителна власт Договор за покупко-продажба на
недвижим имот, обективиран в Нотариален акт №*** том.*, рег.№*** н.д. ***г. на
Нотариус М. №*** в регистъра на НК за имот, представляващ сграда с идентификатор ***, поради
неспазване на изискуемата се по закон форма на упълномощаването, предвидена в
чл.37 ЗЗД за нотариално
удостоверяване на подписа и съдържанието, извършени едновременно; 3./ иск с
правно основание чл.26 ал.2 предложение второ от ЗЗД, предявен при
условията на евентуалност, спрямо предходния първи главен и втори евентуален иск, за обявяване
на нищожност на Договор за покупко-продажба на недвижим имот, обективиран в
Нотариален акт №***
том.*,
рег.№***
н.д. ***г.
на Нотариус М. №*** в регистъра на НК за имот, представляващ сграда с идентификатор ***, като сключен без
съгласие; 4./ иск с
правно основание чл.40 от ЗЗД, предявен при условията на евентуалност, спрямо всички предходни главен и два евентуални искове,
с които се иска прогласяване на нищожност на Договор за покупко-продажба на
недвижим имот, обективиран в Нотариален акт №*** том.*, рег.№*** н.д. ***г. на
Нотариус М. №*** в регистъра на НК за имот, представляващ сграда с идентификатор ***, сключен
чрез пълномощник, поради договаряне във вреда на представлявания/имота бил
продаден под данъчната
му оценка/ и 5./ иск с правно основание чл.152 предложение второ, във връзка с
чл.26 ал.1 от ЗЗД, предявен при условията на евентуалност,
спрямо всички предходни главен и три евентуални искове, с които се иска
прогласяване на нищожност на Договор за покупко-продажба на недвижим имот,
обективиран в Нотариален акт №*** том.*, рег.№*** н.д.***г. на Нотариус М. №*** в регистъра
на НК за имот, представляващ сграда с идентификатор
***, като
сключен при недопустимо уговорен начин за удовлетворяване на ипотекарния
кредитор чрез
разпореждане с имота, в противоречие със закона. /По отношение на правния
интерес и допустимостта на този иск съдът съобрази съдебната практика- Решение
№684/04.11.2010 гр.д. №1877/2009 на ВКС, III г.о./. В исковата молба се посочва, че на
20.03.2006г., ищцата взела в заем от трето лице- Р.А.Р. заем в размер на 2200лв. и като обезпечение била
учредена договорна ипотека по отношение на процесния имот и освен това ищцата
подписала нотариално заверено пълномощно за разпореждането с имота на съпругата
на заемододателя Д.Р.. Въпреки изплащането на дълга с така изготвеното
пълномощно и без съгласието на ищцата, на 26.02.2016г., имотът бил продаден на
ответника.
В срока по
чл.131, ал.1 от ГПК,
ответникът депозира писмен отговор, в който излага становище по
неоснователността на исковете. Счита, че
не е надлежна страна по част от исковете и прави възражение за давност по
отношение на втория иск.
След като прецени поотделно и в
съвкупност събраните по делото доказателства, съдът констатира следното: От
фактическа страна е установено, че на 21.03.2006г., ищцата С.Д. получила в заем
от св.Р.А.Р. сумата 2200.00лв., със срок за връщане един месец, без лихва, но с
уговорена неустойка в размер 3% дневно след настъпване на падежа на
задължението. Като обезпечение по кредита в полза на заемодателя, била учредена
Договорна ипотека с Нотариален акт № *** том.*, рег.№*** н.д.№***г. На същата
дата с Пълномощно, приложено по делото на стр.86, в заверено копие, ищцата
упълномощила св.Д.И.Р., съпруга на заемодателя, с представителната власт да
извършва всички допустими от закона действия и сделки с имот, нейна собственост-
жилищна сграда с идентификатор № ***, на ул.*** в кв.***, община Шумен, като за
целта се снабди със скица, данъчна оценка и да я представлява пред нотариус,
данъчни, съдебни, общински и др.органи. Десет години по-късно, на 26.02.2016г.,
с Нотариален акт за покупко-продажба №*** том.*, рег.№*** н.д. ***г. на
Нотариус М. №*** в регистъра на НК, ищцата, представлявана от пълномощника,
продала на ответника С.М. процесния имот, представляващ сграда с идентификатор *** с площ 91 кв.м.,
разположена в поземлен имот държавна собственост, с идентификатор
***., находяща се в
гр. Шумен, област Шумен, ул.*** за сумата 9500.00лв., при данъчна оценка
24 407,70лв.
Видно от Договор за
посредничество, приложен на стр.92 и от разпита на св.Н. Ж., купувачът С.М. се
задължил да закупи имота за сумата 21000.00лв. срещу задължението на „***“ЕООД
да посредничи за сделката срещу капаро 2000.00лв. От доказателствата по делото
се установи, че купувачът не е правил оглед на вътрешността на къщата преди
покупката, а я виждал само от улицата.
От свидетелските показания се
установи още, че ищцата не е била уведомена за предстоящата продажба на имота и
че пълномощника не я е виждала от 2006г. Заплатената цена за имота била
задържана от пълномощника.
По ч.гр.д.№ ***г., по реда на
чл.417 от ГПК, ответникът се снабдил с изпълнителен лист за предаване на
владението на имота и от ЧСИ Б. №***, с район на действие ШРС бил насрочен
въвод във владение за 30.11.2017г. Същит е спрян с Обезпечителна заповед по
настоящото дело от 24.11.2017г.
От
правна страна, съдът намира следното: Упълномощаването поражда представително
правоотношение между упълномощителя и пълномощника, като за последния възниква
представителна власт да извършва от името на упълномощителя правни действия
определени от съдържанието на сделката, които пряко да обвързват
упълномощителя. С депозираното по делото пълномощно ясно и точно
упълномощителят е заявил конкретно за какъв вид правни действия с имота се
отнася същото, като е упълномощил свидетелката Р. да определя всички условия по
сделките. Следователно пълномощникът е разполагал с представителна власт за процесната
сделка без конкретни условия за цената и действията й по сключването й могат да
обвържат ищцата, защото са били границите и обема на представителната власт.
От изготвената и приета от съда,
като компетентно дадена експертиза/стр.69 по делото/ се установи, че пазарната
цена на имота към момента на продажбата, съобразно състоянието му и ценовите
равнища на пазара на недвижими имоти е 29 469.00 лв. Сумата, за която е продаден
имота е 9500.00лв. Съпоставяйки пазарната цена спрямо посочената в нотариалния
акт продажна цена, се установява разлика 3.10 пъти.
Съгласно чл.9 от ЗЗД, страните
могат свободно да определят съдържанието на договора, доколкото то не
противоречи на добрите нрави, като нарушението на границата
на свободата на договаряне е предпоставка за нищожност, съгласно чл.26 ал.1 предл.3 от закона. В
практиката си ВКС приема, че "добрите нрави" е философско-етична
категория, която следва да се цени като обща правна категория на договорното
право, приложима в гражданските правоотношения и съставляваща комплекс от
наложили се правила и норми, които защитават принципи и ценности, важими за
правните субекти при сключване на договорите и тяхното значение е в интерес на
обществото. В понятието за накърняване на добрите нрави попадат и хипотезите на
липса на еквивалентност на престациите. Преценката за такава липса се базира по
всяко конкретно дело на конкретно, безспорно установени факти за цената на
сделката, за данъчната оценка на имота и за пазарната цена. Съпоставката на
установените стойности и констатацията за разлика между цената на реализираната
сделка и "пазарната цена" не се приема еднозначно като липса на
еквивалентност, а само доколкото липсата на еквивалентност би означавала грубо
нарушен баланс на престациите или тотален превес на интересите на единия от
договарящите, може да се направи извод за нарушаване на добрите нрави. /Определение № 169 от 13.04.2016 г.
на ВКС по гр. д. № 1191/2016 г., II г. о., ГК/. В настоящия казус процесния
имот е бил продаден за няколко пъти по-ниска цена от пазарната и данъчната му
стойност, което нарушава принципа на справедливост и създава условия за
неоснователно обогатяване на купувача. Процесния
договор за покупко-продажба в частта му относно цената противоречи на добрите
нрави и представлява нарушаване на морални, неписани норми на
обществения живот от гледна точка на които, морално недопустимо е сключеният
договор да породи съответните вещно-транслативни прави последици. Нищожността на договора в частта относно цената влече след
себе си нищожност на целия договор, понеже тази част не може да се санира по
смисъла на чл.26 ал.3 от ЗЗД, защото самото договорно правоотношение не би
могло да обвързва страните без тази клауза.
С оглед на уважаването на първия главен
иск, не следва да бъдат разглеждани по същество другите искове, предявени при
условията на евентуалност, въпреки, че част от тях са също основателни.
Предвид изхода на спора, на
осн.чл.78 ал.1 от ГПК, в тежест на ответника следва да бъдат присъдени
деловодните разноски на ищцата в размер на 100.00лв. за експертиза, на адвокат
Д. сумата 805.00лв. за безплатна
адвокатска помощ, в размер съгласно чл.7 ал.2 т.3 от Наредба №1 от 09.07.2004г.
и в полза на РС- Шумен държавна такса на осн.чл.78 ал.6 и чл.71 ал.2 от ГПК в
размер на 294.69лв.
Водим от горното, Шуменският районен
съд
Р Е Ш И :
ПРОГЛАСЯВА нищожността на Договор за
покупко-продажба на недвижим имот от 26.02.2016г., обективиран в Нотариален акт
№*** том.*, рег.№*** н.д.№***г. на Нотариус М. №*** в регистъра на НК за имот,
представляващ сграда с идентификатор *** с площ 91 кв.м., разположена в поземлен имот с идентификатор
***., находяща се в
гр. Шумен, област Шумен, ул.***, с който ищеца С.И.Д. с ЕГН: **********,
представлявана от пълномощник продала имота на ответника С.Е.М. с ЕГН: **********
за сумата 9500.00лв., поради накърняване на добрите нрави.
Осъжда С.Е.М. с ЕГН: ********** *** да заплати на С.И.Д. с ЕГН: ********** *** направените деловодни
разноски в размер на 100лв./сто лева/.
Осъжда С.Е.М. с ЕГН: ********** *** да заплати на адв.Р. Д. с ЕГН: ********** *** адвокатско
възнаграждение за оказаната безплатна помощ на ищеца С.И.Д. с ЕГН: ********** в размер на 805.00лв. /осемстотин и пет лева/.
Осъжда С.Е.М. с ЕГН: ********** *** да заплати държавна такса по делото в полза на бюджета на съдебната
власт и по сметка на РС-Шумен в размер на 294.69лв./двеста
деветдесет и четири лева и шестдесет и девет стотинки/.
Решението подлежи на обжалване пред
Окръжен съд-гр.Шумен в 2-седмичен срок от уведомяване на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: