Р Е Ш Е Н И Е № 455/16.9.2016 г.
гр. Ямбол, 16.09.2016 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ЯМБОЛСКИЯТ РАЙОНЕН СЪД, гражданска колегия в открито съдебно заседание на дванадесети септември две хиляди и шестнадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ВЕСЕЛА СПАСОВА
с участието на секретаря Т. К. като разгледа докладваното от съдия В. Спасова гр. дело № 911/ 2016 г., за да се произнесе взе предвид следното:
Подадена е искова молба от Кооперация „Ямболска популярна каса” - гр.Ямбол, представлявана от председателя Б.И. Б., чрез юрисконсулт Д.Т., срещу Б.Й.Б. и К.Г.Б.,***, в която се твърди, че ищецът е собственик на недвижим имот в гр.Я., ***, представляващ апартамент № ***, придобит въз основа на публична продан по изпълнително дело на ДСИ при ЯРС, който му е възложил имота с постановление за възлагане от 20.05.2013 г.. Делото е прекратено, без да е направен въвод във владение на имота. Ищецът го е отдал под наем на ответника-бивш собственик на имота, за да го ползват със съпругата му-ответница, докато се устроят в друго жилище до края на срока на договора-април 2014 г. След изтичането му не са освободили имота и ищецът ги е поканил за това с нотариална покана. Те отказват да предадат владението. Поради това се иска съдът да осъди ответниците да предадат владението върху имота на ищеца като реален собственик, както и да му присъди направените по делото разноски.
В с.з. искът се поддържа.
В срока за отговор ответниците оспорват иска като неоснователен, като възраженията си основават на фактите, че срокът на договора за наем е бил до април 2015 г. и на това основание са държали имота, тъй като наемодателят не е отправил волеизявление за прекратяване на договора преди това, а след изтичането на срока му го държат за своя син, с когото ищецът е сключил предварителен договор за продажба на жилището с уговорката да не препятства владението му от купувача.
Въз основа на събраните по делото доказателства съдът приема за установено от фактическа страна следното:
Не е спорно по делото, а и от Постановление за възлагане на недвижим имот от 20.05.2013 г. на ДСИ при ЯРС се установява, че ищецът е купувач, на когото процесният имот е възложен въз основа на публична продан, проведена по изп.д.№ ***/2008 г. Ищецът е бил взискател по делото. Посочено е че имотът е на ответника Б.Б. и ипотекарния длъжник К.Б.. В постановлението е посочено, че влиза в сила на 30.05.2013 г. На същата дата е сключен Договор за наем между страните по делото-от ищеца като наемодател и ответника-наемател на апартамента. В представеното от ответниците копие на договора е отразен краен срок на същия-април 2015 г. Представеното от ищеца копие, съдържащо различен срок, е изключено от доказателствата по делото по реда на чл. 183 от ГПК и предвид волеизявлението на ищеца, че няма да се ползва от него.
Ищецът е отправил нотариална покана рег.№ *** до наемателя, в която е поискал да освободи имота в 14-девен срок от получаването й. Нотариусът е удостоверил на 05.06.2014 г., че поканата е връчена при лично изразен отказ на 04.06.2014 г.
Не е спорно, че ищецът е сключил Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 07.08.2014 г. с Г. Б.Б. –син на ответниците, с който са се задължили да сключат окончателен договор за продажба на процесния апартамент до 14.10.2014 г.. Продавачът се е задължил да не нарушава владението и ползването от купувача, който ще заплати продажна цена в размер на 24000 лв., от която 2000 лв. капаро при подписване на договора и не по-малко от 5000 лв. в срок до 08.09.2014 г., а остатъкът от 17 000 лв.-до 14.10.2014 г.
С Нотариална покана рег. № *** на нот. рег.№ *** с район ЯРС ищецът е заявил до купувача, че разваля предварителния договор поради неизпълнение на задълженията му за заплащане на продажната цена. Поканил го е да освободи имота. Нотариусът е удостоверил връчването на поканата на адресата на 21.06.2016 г. В представената разписка от 21.06.2016 г. за получател е посочена ответницата като майка на адресата.
Въз основа на горното съдът прави следните правни изводи:
Предявени са субективно съединени искове с правно основание чл.108 от ЗС.
Съгласно разпоредбата на чл.108 от ЗС, собственикът може да иска своята вещ от всяко лице, което я владее или държи, без да има основание за това.
Съдът намира исковете за основателни. За да бъдат уважени, е необходимо да са налице кумулативно и трите предпоставки: ищецът да е собственик на имота, чиято ревандикация се иска, ответниците да упражняват фактическа власт върху него, владението или държането им да не почива на правно основание.
По отношение на първата предпоставка по чл. 108 от ЗС -правото на собственост на ищеца, не е налице правен спор. Представен е документ, удостоверяващ придобиването на собствеността при публична продан.
Относно релевантния факт – владението на ответниците върху имота- не е спорно, че осъществяват фактическа власт върху него, като твърдят, че го държат за сина си, който ги е допуснал в имота. Ищецът в с.з. признава този факт, като заявява само, че не е съгласен с него. Т.е. ответниците са държатели, сочещи като основание за това предварителния договор за продажба. Не е спорно, че ищецът няма достъп до имота- лишен е от фактическата власт, която желае да осъществява.
Съдът счита, че не е налице основание за упражняване от ответниците на фактическа власт. Посоченият от тях договор за наем е с изтекъл срок и след април 2015 г. е прекратен. Наемодателят изрично се е противопоставил на ползването от наемателя с изпратената преди изтичане срока на договора нотариална покана (поради това договорът не се трансформирал в такъв за неопределен срок). Що се отнася до предварителния договор за продажба, налице е волеизявление на продавача за развалянето му поради неизпълнение от страна на купувача на задължението за плащане на продажната цена. Не е спорно това неизпълнение, като ответниците не твърдят противното. Те оспорват само получаването на волеизявлението на продавача от купувача. Нотариалната покана е адресирана до посочения от купувача като негов адрес в договора и е връчена на майка му със задължението да я предаде, по реда на чл. 46 от ГПК, приложим и в нотариалното охранително производство, съгласно чл. 540 от ГПК. Съгласно ал.4 изр.1 на чл. 46, с получаването на съобщението от другото лице се смята, че връчването е извършено на адресата. От датата на получаване на поканата до приключване на съдебното дирене не е извършено плащане на цената, т.е. налице е неизпълнение на договора. Поради това волеизявлението на продавача поражда правни последици и като факт, настъпил до приключване на съдебното дирене, на осн. чл. 235 ал.3 от ГПК следва да бъде взет предвид. С развалянето на договора е заличена правната му последица, изразяваща се в предоставяне на право на ползване и владение на имота, вкл. осъществявано чрез трети лица по смисъла на чл. 68 от ЗС. Държателите –трети лица, следва да предадат фактическата власт на собственика.
Налице е хипотезата на чл. 108 от ЗС и искът за ревандикация следва да бъде уважен.
При този изход от делото искането на ищеца за присъждане на направените разноски, на основание чл. 78 ал.1 от ГПК, следва да бъде уважено, като се присъди тази част от внесената държавна такса, касаеща само ревандикационния иск -158,17 лв., а не облигационния, по отношение на който производството е прекратено. Дължимата ДТ за иска по чл. 108 от ЗС е в размер на 4% върху ¼ от цената иска (чл.71 ал.2 от ГПК), която е 15817,30 лв. (данъчната оценка на имота). Таксите за Агенция по вписванията са направени в друго производство, извън настоящото и не подлежат на присъждане в него, нито са представени доказателства за тях. Дължимо е и поисканото юрисконсултско възнаграждение в размер на 475 лв.
Ето защо ЯРС
Р Е Ш И :
ПРИЕМА за установено по отношение на Б.Й.Б. ЕГН ********** и К.Г.Б. ЕГН **********,***, че Кооперация „Ямболска популярна каса” - гр.Ямбол, ул.”Г.Раковски” №1 вх.А, ет.2, ЕИК *********, представлявана от председателя Б. И. Б., е собственик на недвижим имот, находящ се в гр.Я., *** представляващ апартамент *** -самостоятелен обект с идентификатор 87374.548.62.17.131, при граници: имоти с идентификатори 87374.548.62.17.132, 87374.548.62.17.112, 87374.548.62.17.134, със застроена площ от 60,37 кв.м., състоящ се от две стаи, кухня и сервизни помещения, заедно с прилежащото му избено помещение № *** от 7,26 кв.м., с граници: коридор, тоалетна, външен двор и 0,566% ид.ч. от общите части на сградата, и ОСЪЖДА Б.Й.Б. и К.Г.Б. *** да `и предадат владението върху имота, както и да `и заплатят направените по делото разноски в размер на 633,17 лв..
Решението подлежи на обжалване в 2-седмичен срок от връчването му пред ЯОС.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: