РЕШЕНИЕ
№ 206
гр. Бургас, 05.12.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД – БУРГАС в публично заседание на дванадесети
ноември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Росица Ж. Темелкова
Членове:Кремена Ил. Лазарова
Албена Янч. Зъбова Кочовска
при участието на секретаря Марина Д. Димова
като разгледа докладваното от Кремена Ил. Лазарова Въззивно гражданско
дело № 20252000500305 по описа за 2025 година
съобрази следното:
Производството е образувано по въззивна жалба вх.№ 11 719/16.06.25г.
на БОС от „Експенсив Вю“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес
на управление: гр.София, ж.к.“Лозенец“, ул.“Университетска“ № 15, вх.1, ет.1,
ап.1, представлявано от Мария Пенчева, със съдебен адрес: гр. П., бул. “К. Б.
*“ № ***, адв. М. Г., против решение № 397/22.05.2025г., допълнено в частта
по разноските с определение № 1905/25.07.2025г., двете по гр.д.№ 949/2024г.
на БОС, с което е уважен предявеният от А. Й. Б., ЕГН: ********** от гр. П.,
ул. “И. С.“ № **, със съдебен адрес: гр. Б., ул.“ С. П. Е.“ № *, вх. *, ет. *, адв.С.
Ц., установителен иск за собственост върху следния недвижим имот:
апартамент № 8, с площ от 84,46 кв.м., ведно с прилежащите му 9,74 кв.м.
ид.ч. от общите на части на сградата и от правото на строеж върху терена,
който апартамент е разположен на втори етаж на жилищна сграда - блок *,
изградена в ******, ********, в района на ***************************,
който имот е заснет в КККР на гр. Н. като СОС с идентификатор
51500.204.144.*.**, с административен адрес: гр. Н., м. “К.“, вх. *, ет. *, ап. *,
при съседи на апартамента: на същия етаж- 51500.204.144.*.**, под обекта -
1
51500.204.144.*.** и 51500.204.144.*.**, над обекта 51500.204.144.*.**, като
въззивното дружество е осъдено да заплати на въззиваемия направените
съдебно-деловодни разноски. Твърди, че решението не е правилно. Моли да
бъде отменено и постановено ново, като предявеният иск бъде отхвърлен.
Излага подробни аргументи в подкрепа на въззивната си жалба. Позовава се
на неправилна преценка от страна на съда на събрания доказателствен
материал. Твърди, че част от ангажираните от въззиваемия доказателства са
изготвени за процеса и не могат да установят по убедителен начин извършени
надлежни плащания на продажната цена, преди откриване на производството
по несъстоятелност на бъдещия продавач. На следващо място твърди, че към
датата на сключване на предварителния договор, блок * не е бил извършен в
степен, която позволява упражняване на годно владение върху самостоятелни
обекти в него. Твърди, че въззиваемият не е владял имота за период,
достатъчно продължителен, за да го направи собственик. Излага и други
оплаквания. Моли за постановяване на нов съдебен акт в горния смисъл. Няма
доказателствени искания. С въззивната жалба не е въведено искане за
присъждане на разноски.
Въззиваемият А. Й. Б., оспорва въззивната жалба, чрез процесуалния си
представител – адв. С. Ц., в депозирания по реда на чл.263 ГПК отговор.
Излага подробни аргументи за потвърждаване на решението. Счита го за
правилно и съобразено със закона. Също няма доказателствени искания.
Претендира разноски.
Жалбата е подадена в срока по чл. 259 ГПК от легитимирани лица, против
допустим съдебен акт, подлежащ на въззивен контрол, пред функционално
компетентния съд и е допустима.
Предявеният иск пред БОС е с правно основание чл. 79 ЗС, вр. с чл. 124
ГПК.
Съдът като взе предвид приложените доказателства, преценени
поотделно и в тяхната съвкупност, прие за установено от фактическа и правна
страна следното:
Производството пред БОС е образувано по искова молба от А. Й. Б.
против „Експенсив Вю“ ЕООД, гр.София с твърдение за собственост на ищеца
върху подробно описания по исковата молба недвижим имот. Твърди, че на
17.08.2007 г. сключил предварителен договор за покупко-продажба на
2
процесния апартамент с „Евроден“ ООД, със седалище и адрес на управление:
гр.Несебър, ул. „Нептун“ № 10, ЕИК: *********, представлявано от
Управителя Янчо Арабаджиев. В деня на сключване на договора заплатил 20
000евро от общо договорената цена от 75 360 евро, като били уточнени
срокове за плащане на остатъка. На същата дата обещателят „Евроден“ ООД,
гр. Несебър предал, чрез Управителя, ключа от жилището, което било в
напълно завършен вид – „до ключ“. Първоначално страните уговорили пълно
изплащане на сумата до 31.12.2011г. и в същия срок – сключване на
окончателния договор. След като изплатил изцяло цената на апартамента, през
лятото на 2011г. Б. се свързал с обещателя, но Управителят Я. Арабаджиев го
уведомил, че има административни проблеми и ще се забави с прехвърлянето
на апартамента и отложили сделката за края на м.декември, 2011 г.
Впоследствие страните се споразумели имотът да бъде прехвърлен до
31.12.2012г. Така на няколко пъти обещателят продължавал срока за
прехвърляне на имота, който междувременно бил изцяло обзаведен и се
ползвал от въззиваемия и семейството му.
През 2021г. въззиваемият разбрал, че срещу неговия обещател по
предварителния договор е образувано производство по несъстоятелност и
процесният имот, наред с много други – продаден на въззивното дружество. В
исковата молба въззиваемият Б. твърди, че от сключването на предварителния
договор през 2007г. до завеждане на исковата молба владее имота, с ясното
съзнание, че е негов, изцяло платен и собствен. Поддържа, че упражнявал и
продължава да упражнява владение вече почти 17 години и го е придобил по
давност. На основание всичко описано моли за решение в този смисъл.
Ангажира доказателства и претендира разноски.
С отговора против исковата молба в срока и по реда на чл.131 и сл. ГПК
въззивното „Експенсив Вю“ ЕООД гр.София оспорва иска. На първо място
оспорва автентичността на предварителния договор, анекс към него и
споразумение. Твърди, че са антидатирани и съставени за целите на процеса,
не са подписани от двете страни - следователно не ги обвързват.
Оспорва предаването на владението върху имота, както и упражняването
на фактическа власт. Оспорва заплащането на продажната цена, като заявява,
че част от плащанията са извършени в полза на Я. Арабаджиев, но в лично
качество, а не по сметката на обещателя „Евроден“ ООД, гр.Несебър. Оспорва
3
твърдението за заплащане на консумативите за ползване на имота. Заявява, че
до закупуване на имота от „Експенсив Вю“ ЕООД, гр.София, не е имало
индивидуална партида и не е ясно как въззиваемият заплащал изразходената
ел.енергия.
Позовава се на придобиване на собствеността върху имота, след публична
продажба и на основание постановление за възлагане от 13.05.2019г. на ЧСИ.
С оглед въведените оспорвания моли да бъде задължен въззиваемият да
представи оригиналите на договора, анекса и споразумението и в случай на
неизпълнение – тези документи да бъдат изключени от доказателствения
материал.
Извън горните оспорвания твърди, че към сключване на предварителния
договор процесният имот не е бил завършен, както се твърди в исковата
молба. Според въззивното дружество предварителният договор не визира
имот в завършен вид, а бъдещо строителство. Това се отразява и на началния
момент на установяване на фактическа власт. Въвежда и допълнителни
доводи. Оспорва упражняването на непрекъснато давностно владение, като се
позовава на факта, че към изготвяне на оценъчната експертиза по
изпълнителното производство, всички обекти, включително и процесният, са
били без обзавеждане.
Оспорва манифестирането от страна на въззиваемия на намерение да свои
имота, както пред „Евроден“ ООД, гр.Несебър, така и пред „Ескпенсив Вю“
ЕООД, гр.София. Моли за отхвърляне на иска. Ангажира доказателства.
От приложените от двете страни писмени доказателства се установява
следното:
На 17.08.2007г. между „Евроден“ ООД, гр.Несебър и въззиваемия А. Б.
бил сключен предварителен договор за покупко-продажба на процесния имот,
описан по горе. Договорът е представен в оригинал в с.з. на 12.12.2024г. по
гр.д.№ 949/24г. БОС, сверен и върнат на страната. С него „Евроден“ ООД
заявило, че продава на въззиваемия имот, представляващ АПАРТАМЕНТ № *,
находящ се ***** жилищен етаж на жилищна сграда – блок *, изградена в
********, *******, в района на ****************************, за сумата от
75 360 евро, от която 20 000 евро платени в деня да подписване на договора и
втора вноска от 12 000евро, платима през м.август, 2008 г.
Във връзка с оспорването на договора, въззивната страна е
4
конкретизирала с нарочна молба – стр.161 по гр.д.№ 949/24г. БОС, че оспорва
само подписа на продавача, положен на предварителния договор за покупко-
продажба на недвижим имот. В тази връзка в о.с.з. на 20.02.2025г. се е явил Я.
Арабаджиев – представляващ „Евроден“ ООД към датата на сключване на
предварителния договор, който потвърдил пред съда подписа си, както върху
предварителния договор, така и върху анекса от 09.01.2009г., споразумението
от 22.12.2011г. и разписката за получена сума. На основание горното съдът
заключава, че спорът относно валидността на предварителния договор, както
и анекса към него и споразумението е разрешен и е ясно, че „Евроден“ ООД,
представлявано от Я. Арабаджиев и А. Б. са страни по надлежно сключен, в
писмена форма предварителен договор за покупко-продажба на недвижим
имот от дата 18.08.2007г., допълнително изменен с посочения по-горе анекс и
споразумение.
Видно от приложения договор, липсва уговаряне на последващите
плащания, както и срок за сключване на окончателния договор. Въпреки това,
по делото е безспорно, че в деня на сключване на анекса към предварителния
договор – 09.01.2009г. – стр.15 по гр.д.№ 949/24г. БОС Б. заплатил още една
сума – от 14 000 евро в брой, а остатъкът до общата цена от 75 360 евро е
изплатен до 13.12.2011г., видно от приложените на стр.7 и сл. платежни
документи.
Относно плащанията е въведено възражение от страна на „Експенсив Вю“
ЕООД, гр.София, че част от тях са извършени в полза на Я. Арабаджиев, но в
лично качество, а не по сметката на обещателя „Евроден“ ООД, гр.Несебър.
Видно от ангажираните писмени доказателства това действително е така, но в
контекста на предявения иск от значение се явява не толкова установяването
на надлежно плащане в полза на обещателя, а упражняването на фактическа
власт върху имота спокойно, необезпокоявано и непрекъснато от страна на
въззиваемия в продължение на не по-малко от 10 години.
В тази връзка по делото са ангажирани както писмени, така и гласни
доказателства.
От приложеното на стр.192 Разрешение за строеж № 319/27.12.2004г. на
О. Н. се установява, че на сочената дата О. Н. разрешила започване на строежа
на „Жилищна сграда за сезонно ползване блок ** в ПИ отдел ***, ******* по
плана на гр. Н., намиращ се в ************. Проектът предвиждал двуетажна
5
сграда, с един вход, на първо ниво с магазин и портиерна за втори етаж и на
втори етаж – пет тристайни апартамента. Трасировъчният чертеж предвиждал
блок „*“ и блок „*“, като с Разрешение № 320/27.12.2004г. на О. Н. било
разрешено изграждане и на блок „*“- стр. 207. Съгласно обяснителната
записка, сградата е предвидена като двуетажна, с един вход, на първо ниво с
предвиден магазин и вход за втори етаж, през прохода, разположен в западната
част на блок „*“. На второ ниво са предвидени отново 5 тристайни
апартамента.
Безспорно е, че на 06.06.2006 г. О. Н. е издала Удостоверение № 158 от с.
дата за въвеждане в експлоатация на строеж: „Преустройство на „магазин за
промишлени стоки“ в „магазин за хранителни стоки“ в жилищна сграда на
сезонно ползване – блок „*“ – стр.221 по гр.д.№ 949/2024г. БОС, а преди това
– на 07.03.2005г. е издаден акт обр. 14 на О. Н. за приемане на конструкцията
на Жилищна сграда за сезонно ползване – блок „*“ - стр. 222. Издаването на
акт обр.14 е официално удостоверяване от страна на компетентен орган на
общината, че към датата на документа правото на строеж, отстъпено на Я. А.
и съпругата му Н. А. и впоследствие продадено на „Евроден“ ЕООД – н.а.
**************************, е упражнено и суперфициарът е станал
собственик на постройката и на отделните обекти в нея – т.1 от Тълкувателно
решение № 1/2011г. от 4 май 2012г. на ОСГК на ВКС. Следва заключение, че
считано от 2005г. „Евроден“ ООД е можело валидно да се разпорежда с
отделните обекти на собственост в сградата на блок „*“, като обекти,
изградени на груб строеж по смисъла на чл.181, ал.2 ЗУТ.
Относно началния момент на установяване на фактическа власт върху
процесния имот са събрани гласни доказателства. От разпита на св. С. -
племенница на А. Б., се установява, че през лятото на 2006г. по повод
погребението на сестра си, Б. се върнал от К. И., където постоянно живеел със
семейството си, в Р. Б. Тогава той и съпругата му си харесали апартамент в кв.
“М.“, (гр. Н.), на ***** етаж. Сградата била построена, и през следващата
година Б. подписал договор със собственика й, когато се върнал в Р. Б., отново
през лятото. Според св. С., тя за пръв път видяла апартамента през 2006 г., а
през 2007 г. влязла в него, когато вече можело да се обитава. Бил готов до
ключ, а басейнът все още се довършвал. При подписване на договора (на
предварителния договор за покупко-продажба) и плащане на първата вноска,
А. предал ключа от апартамента на Б. и му казал, че той вече си е техен, да си
6
го ползват. На следващата година обектът бил изцяло заплатен, според
свидетелката. През 2007 – 2008г. апартаментът бил вече обзаведен и св. С. го
посещавала с малолетното си дете. Оттогава и до 2024 г., без да пропусне
година, свидетелката и семейството й посещавали апартамента много често –
за събота и неделя, за уикендите, през лятото, когато вуйчо й не е в Б. със
семейството си, без каквото и да е противопоставяне за това. Консумативите
били заплащани от същата свидетелка, макар и за тока да не е имало отделна
партида.
Четири или пет години преди датата на съдебното заседание, в което е
разпитана, св. С. започнала да получава телефонни обаждания от служителка
на въззивника, за да се уточни дали е платен техният апартамент, колко са
платили и склонни ли са да доплатят. В отговор св. С. заявила, че
апартаментът е изцяло заплатен и не желае повече да я безпокоят.
Аналогични са и показанията на св. Х. - племенник на съпругата на
въззиваемия. От показанията му се установява, че през 2010г., 1011г. и 2012г.
всяко лято ходили със семейството си в него. Ключ имала З. (С.) и той го
вземал от нея. На връщане минавал през П. и й го връщал. Според този
свидетел, през 2010г. в апартамента всичко било направено – кухнята била
направена, спалните били поставени, в детската имало легла, в спалнята една
голяма спалня. До 2016г. свидетелят ползвал всяко лято апартамента, когато
леля му и семейството й не били там.
При събраните писмени и гласни доказателства, съдът споделя извода на
окръжния съд за основателност на предявения иск. Установи се, че до
завеждане на исковата молба и считано от 2007г., въззиваемият упражнявал
фактическа власт върху имота и го държал като свой: обзавеждал, ползвал,
канел роднини, със съзнанието, че е негов, след като бил платил цялата сума.
В тази връзка съдът приема, че изплащането на цената на апартамента по
различни банкови сметки явно не е породило никакво съмнение за точно
изпълнение на договорните задължения от страна на Б., защото както той, така
и неговите роднини, са изразили увереност, че обектът е платен, закупен,
макар и не формално и собствен на Б. и съпругата му. Горното установява по
убедителен начин наличието на анимус за своене.
В тази връзка съдът съобрази, че при изготвяне на оценъчната експертиза
на в.л. Д. Х. не се установява извършен оглед на конкретния апартамент,
7
съответно - дали е обзаведен, ползван и обитаван, за да се твърди обосновано
липса на упражнявана фактическа власт.
При приложение на Тълкувателно решение № 4 от 17.12.2012 г. по тълк.д.
№ 4 от 2012 г. на ОСГК на ВКС, настоящият състав приема, че за въззиваемия
вещно-правния ефект на упражняваното владение е настъпил през 2017г.,
когато са изтекли 10 години недобросъвестно владение, доколкото то е
основано на предварителен договор.
Що се отнася до приложените писмени доказателства за внасяне на
сградата в КККР на гр. Н. - те се явяват ирелевантни, доколкото отразяването в
кадастралните карти няма вещно-правен ефект, а е само отражение на
съществуващото положение и има декларативен ефект – т. 4 от Тълкувателно
решение № 8/2014 год. от 23 февруари 2016 год. на ОСГК на ВКС.
Налага се извод за правилност на постановеното от БОС
първоинстанционно решение.
В полза на въззиваемия А. Й. Б. се следват разноските за настоящата
инстанция в размер на 7 560лв. с включен ДДС.
Мотивиран от изложеното, БАС
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 397/22.05.2025 г., допълнено в частта по
разноските с определение № 1905/25.07.2025 г., двете по гр.д. № 949/2024 г.
на БОС.
ОСЪЖДА „Експенсив Вю“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и
адрес на управление: гр. София, ж.к. “Лозенец“, ул. “Университетска“ № 15,
вх. 1, ет. 1, ап. 1, представлявано от Мария Пенчева, със съдебен адрес: гр. П.,
бул. “К. Б. *“ № ***, адв. М. Г., да заплати на А. Й. Б., ЕГН: ********** от
гр. П., ул. “И. С.“ № **, със съдебен адрес: гр. Б., ул. “С. П. Е.“ № *, вх. *, ет. *,
адв. С. Ц., за направените в тази инстанция разноски сума в размер на 7 560
лв. с включен ДДС.
Решението подлежи на касационно обжалване в 1-месечен срок от
връчване на препис от него на страните пред ВКС.
Председател: _______________________
8
Членове:
1._______________________
2._______________________
9