№ 17630
гр. София, 15.04.2025 г.
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 36 СЪСТАВ, в закрито заседание на
петнадесети април през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:СИМОНА В. НАВУЩАНОВА
като разгледа докладваното от СИМОНА В. НАВУЩАНОВА Гражданско
дело № 20241110176777 по описа за 2024 година
Производството е по реда на чл. 140 ГПК.
Образувано е по искова молба, подадена от „*** С* ГРУП“ ЕООД срещу Л. Б.а В*,
която отговаря на изискванията за редовност, а предявените с нея искове са допустими.
В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК ответникът е подал отговор на исковата молба.
Страните са представени документи, които са допустими, относими и необходими за
изясняване на делото от фактическа страна, поради което следва да се приемат като писмени
доказателства.
Доказателствените искания на страните за събиране на гласни доказателства чрез
разпит на свидетели са относими и необходими за правилното решаване на правния спор,
поради което следва да бъдат уважени.
Следва да бъде уважено искането на ответника по реда на чл. 190 ГПК.
Страните следва да се поканят към постигане на спогодба за доброволно уреждане на
спора между тях.
Налице са предпоставките за насрочване на делото за разглеждането му в открито
съдебно заседание.
По тези съображения и на основание 146 ГПК, съдът
ОПРЕДЕЛИ:
ДОПУСКА И ПРИЕМА представените към исковата молба и отговора на исковата
молба писмени доказателства под опис, като ОТЛАГА произнасянето по приемането на част
от доказателствения материал приложените към исковата молба, а именно: нотариален акт
№ *** от 24.06.2024 г., нотариален акт № *** от 24.06.2024 г., нотариален акт № 140 от
25.06.2024 г., нотариален акт № *** от 25.06.2024 г. нотариален акт 142 от
25.06.2024 г. и нотариален акт № *** от 25.06.2024 г. на нотариус В*** М*.
ДОПУСКА събирането на гласни доказателствени средства чрез разпит на един
свидетел при режим на довеждане за установяване на посочените в исковата молба
конкретни обстоятелства.
ДОПУСКА събирането на гласни доказателствени средства чрез разпит на двамата
свидетели при режим на довеждане от ответника за установяване на посочените в отговора
на исковата молба конкретни обстоятелства.
ЗАДЪЛЖАВА ищеца, на основание чл. 190, ал. 1 ГПК, в едноседмичен срок от
1
получаване на настоящото определение, да представи заверен препис от нотариалните
актове за покупко-продажба на недвижими имоти, посочени в приложената към настоящия
отговор Справка № *** от 27.02.2025 г. по партидата на дружеството „*** *** Груп“ ЕООД,
ЕИК: *** за периода 01.01.1991 г. - 27.02.2025 г. с поредни номера по справката №№ 4, 5, 13,
15, 17, 18, 20, 21, 22, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31,33, 36, 37, 38, 40, 41, 42,44, 45, 46, 48 и 66.
НАСРОЧВА открито съдебно заседание за 18.06. 2025 г. от 14:00 часа, за когато да се
призоват страните.
ПРЕПИС от настоящото определение да се връчи на страните, а на ищеца - препис от
подадения отговор на исковата молба.
СЪСТАВЯ на основание чл. 140, ал. 3 ГПК проект за доклад както следва:
Предявен е от „*** С* ГРУП“ ЕООД срещу Л. Б.а В* конститутивен иск с правно
основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД за обявяване за окончателен на предварителен договор за
учредяване на право на строеж върху урегулиран поземлен имот и договор за изработка
/задължение за проектиране и построяване на жилищна сграда/ от 22.02.2019 г. до размера
на непрехвърлените и дължими от ответника 42,99% (четиридесет и две цяло и деветдесет и
девет стотни) ИДЕАЛНИ ЧАСТИ от УРЕГУЛИРАН ПОЗЕМЛЕН ИМОТ IV-*** (четвърти,
отреден за имот с планоснимачен номер ***), в квартал *** по регулационния план на
София, местността „****“, одобрен с Решение № 114 по протокол № 24 от 30.03.***1 г. на
СОС, с площ от 969 кв.м., при граници: улица и урегулирани поземлени имоти V-***, VI -
общински, и Ш-***, който имот съгласно Скица на поземлен имот №**** от 18.03.2019 г.
представлява ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор ****.4333.*** град София, община
Столична, област София - столица по кадастралната карта и кадастралните регистри,
одобрени със Заповед РД-18-51 от 15.07.2010 г. на Изпълнителен директор на АГКК,
последно изменение със заповед: няма издадена заповед за изменение в КККР, адрес на
поземления имот: град София, район „****“, с площ: 989 кв.м., трайно предназначение на
територията: урбанизирана, начин на трайно ползване: за друг вид застрояване, стар
идентификатор: няма, номер по предходен план: ***, кв.: ***, парцел: IV, съседи: ПИ
****.4333.2962, ПИ ****.4333.***, ПИ ****.4333.9862 и ПИ ****.4333.9950.
Ищецът твърди, че по силата на горепосочения договор страните са се задължили да
сключат окончателен договор, с който ответникът да учреди в полза на дружеството, а
същото да приеме право на строеж за изграждане на самостоятелни обекти (жилища гаражи
и паркоместа) в жилищна сграда. Към датата на предварителния и окончателния договор
теренът под сградата е собственост на ответника съгласно нотариален акт за покупко-
продажба на недвижим имот № ***, том I, peг. № ***, дело № */22.03.***4 г. на нотариус М*
К* с район на действие СРС, вписана в рeг. на Нотариалната камара под № ***, а актът
вписан в Службата по вписванията с вх. peг. № ***, акт № ***, том ***, дело № ***/***4 г. и
представлява следния недвижим имот: УРЕГУЛИРАН ПОЗЕМЛЕН ИМОТ IV-*** (четвърти,
отреден за имот с планоснимачен номер ***), в квартал *** по регулационния план на
София, местността „****“, одобрен с Решение № 114 по протокол № 24 от 30.03.***1г. на
СОС, с площ от 969 кв.м., при граници: улица и урегулирани поземлени имоти V-***, VI -
общински, и Ш-***, който имот съгласно Скица на поземлен имот № **** от 18.03.2019 г.
представлява ПОЗЕМЛЕН НМОТ с идентификатор ****.4333.*** град София, община
Столична, област София - столица по кадастралната карта и кадастралните регистри,
одобрени със Заповед РД-18-51 от 15.07.2010 г. на Изпълнителен директор на АГКК,
последно изменение със заповед: няма издадена заповед за изменение в КККР, адрес на
поземления имот: град София, район „****“, с площ: 989 кв.м., трайно предназначение
на територията: урбанизирана, начин на трайно ползване: за друг вид застрояване, стар
идентификатор: няма, номер по предходен план: ***, кв.: ***, парцел: IV, съседи: ПИ
****.4333.2962, ПИ ****.4333.***, ПИ ****.4333.9862 и ПИ ****.4333.9950. Сочи, че в
предварителния договор, ответникът се е задължил да запази за себе си право на строеж в
размер на 27% от общата разгъната застроена площ на жилищната сграда (в това число от
подземния етаж) за определени самостоятелни обекти, които са щели да бъдат построени
2
върху собствения му поземлен имот. Страните са постигнали съгласие конкретните обекти,
които всяка една от тях е щяла да получи в собственост, съгласно договореното процентно
обезщетение, да бъдат окончателно индивидуализирани /с посочване на етаж, номерация,
квадратура, вътрешно разположение и съседи/ с писмен протокол, подписан между тях в
двуседмичен срок от изготвянето на работните проекти за сградата. В чл. 28 от
предварителния договор, ответникът е поел задължението да прехвърли в нотариална форма
собствеността върху 73 % идеални части от УРЕГУЛИРАНИЯ ПОЗЕМЛЕН ИМОТ на
ищцовото дружество, не по-късно от 30 дни след въвеждане на жилищната сграда в
експлоатация. Изрично е договорено, че ответника има правото да упълномощи приемателя
по предварителния договор за извършване на действията по чл. 28, като фактът на
упълномощаване ще се счита за изпълнение на задълженията му. Поддържа, че на 13.03.2020
г. страните са сключили нотариален акт за учредяване право на строеж № 39, том I, peг. №
*** дело № 31/13.03.2020 г. на нотариус И* Р* с район на действие Софийския районен съд,
№ ** в регистъра на Нотариалната камара, с който ответникът си е запазил право на строеж
върху определени самостоятелни обекти, а за всички останали такива дружеството е станало
изключителен собственик на правото на строеж, като на 24.01.2020 г. е издадено Разрешение
за строеж № 6 на Главния архитект на Столична община - Район „****“. Поддържа, че по
силата на гореописания договор във формата на нотариален акт ответникът е учредил право
на строеж върху УПИ IV-*** в полза на „*** *** ГРУП“ ЕООД срещу задължението на
последното дружество да пос* самостоятелно или чрез осигурено от него трето лице, изцяло
за своя сметка, със собствени средства и материали следната сграда, а именно: „Жилищна
сграда с магазини, гаражи и подземен гараж“, със застроена площ от 401.46 кв.м., състояща
се от сутерен с подземни гаражи, паркоместа и складове, партерен етаж с апартаменти,
магазини и гаражи, пет жилищни етажа с апартаменти и ателиета, съгласно архитектурен
проект, одобрен на 17.01.2020 г. от Столична община - район „****“ и Разрешение за строеж
№6 от 24.01.2020 г., издадено от Столична община - Район „****“, с разгъната застроена
площ на сградата без сутерена от 2 846.92 кв.м., и с разгъната застроена площ със сутерена
от 3 657.56 кв.м. В пункт VI от Нотариалния акт страните за заявили, че са съгласни и
сключват договора при всички условия, посочени в него, и при условията на подписания
между тях Предварителен договор за учредяване право на строеж върху урегулиран
поземлен имот, договор за изработка от 22.02.2019 г. и подписаното допълнително
споразумение към договора от 02.10.2019 г. На база учреденото право за строеж е построена
сградата, за която е издадено Удостоверение за въвеждане в експлоатация № 379 от
19.04.2024 г. на Главния архитект на Столична община, като след издаването на
Удостоверението, към ответника са били отправени множество устни покани да изпълни
задължението си, произтичащо от чл. 28 от Предварителния договор, но същият нито е
прехвърлил дължащите се на „*** *** ГРУП“ЕООД 73% идеални части от правото на
собственост върху земята, нито е дал пълномощно на последното. Ищецът е изпратил до
ответника Нотариална покана с peг. № *** от 09.05.2024 г., том III Б, акт № 97, на нотариус
И* Н*, вписан под № ** в регистъра на Нотариалната камара. С тази покана на ответника е
даден срок да изпълни задълженията си относно прехвърлянето на идеалните части от
урегулирания поземлен имот доброволно, като дружеството е изразило готовност да
изпълни оставащите си задължения спрямо него при оказване на необходимото съдействие.
На 31.05.2024 г. е съставен нотариално заверен протокол, видно от съдържанието на който
страните са постигнали съгласие владението върху имотите, за които ответника си е запазил
право на строеж, да бъде предадено на 01.06.2024 г. Ответникът е снабдил тогавашния
управител на „*** *** ГРУП“ ООД с две нотариално заверени пълномощни, както и
нотариално заверени декларации по образец, е следвало да прехвърли идеални части от
поземления имот на лицата, на които дружеството е продало самостоятелни обекти в
сградата с нотариални актове и е поело задължението от своя страна да им прехвърли
съответстващи на самостоятелните им обекти идеални части от земята, съобразно
постигната договореност с ответника. Общо прехвърлените на клиентите на „*** ***
ГРУП“ ООД идеални части от ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор ****.4333.*** се
равняват на 30,01 % от дължимите от ответника на дружеството общо 73%, като на
3
01.08.2024 г. ответникът оттегля дадените на „*** *** ГРУП“ ООД пълномощни, цитирани
по-горе с две нотариално заверени декларации за оттегляне. Навежда твърдения, че към
настоящия момент, ответникът отказва да изпълни едно свое ясно вписано договорно
задължение - част от престацията му по предварителния договор. Налице е частично негово
изпълнение, което се приравнява на пълно такова с оглед отказа му да изпълни докрай
задължението си да прехвърли на дружеството или на лица, посочени от последното,
останалите 42.99 % ИДЕАЛНИ ЧАСТИ от ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор
****.4333.***. Искането към съда е да обяви предварителния договор за окончателен.
Претендира разноски.
В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК е постъпил отговор на исковата молба, който се оспорва
исковата претенция. Оспорва изцяло изложената от ищеца фактическа обстановка. Сочи, че
ищецът не е изправна страна, тъй като не е изпълнил поетите с предварителния договор и
приложенията към него свои задължения. Дружеството-ищец не е спазило уговорените в чл.
15 от Предварителния договор от 22.02.2019 г. срокове за с*телство и въвеждане в
експлоатация на сградата. В хода на с*телството са допуснати множество явни и скрити
недостатъци и са констатирани множество неизпълнени с*телно-монтажни работи. С
нотариална покана peг. № ***, том 1, акт № 77 от 18.09.2023 г. на нотариус И* Р*, peг. № **
на НК, ответникът е поканил ищеца да отстрани констатираните недостатъци при
изпълнение на с*телството на сградата в срок от 45-дни от получаване на поканата, връчена
на управителя на дружеството на 18.10.2023 г., като към 2023 г., така и към настоящият
момент недостатъците при изпълнение на с*телството не са отстранени от ищеца. Навежда
твърдения за наличието на незаконосъобразните сделки на разпореждане от страна на ищеца
със собствените на ответника наземни паркоместа. Поддържа, че ищецът е надлежно
уведомен за готовността на ответника да се яви лично на сделки за извършване на
прехвърлянето по нотариален ред. Предвид изложеното, счита че е изправната страна по
предварителния договор и моли предявения иск да бъде отхвърлен.
В доказателствена тежест на ищцата по предявения иск с правно основание чл. 19, ал.
3 ЗЗД е да докаже сключването на предварителен договор в писмена форма със
съдържанието на представения договор, съдържащ обещание за продажба на процесниния
имот и съществените уговорки на окончателния договор, както и че е изправна страна по
договора.
ОБЯВЯВА за безспорни и ненуждаещи се от доказване в производството
обстоятелствата, че ищецът и ответникът са страни по Предварителен договор за учредяване
на право на строеж върху урегулиран поземлен имот и договор за изработка /задължение за
проектиране и построяване на жилищна сграда/ от 22.02.2019 г. и Нотариален акт за
учредяване право на строеж върху недвижим имот № 39, том I, peг. № *** дело № 31 от
13.02.2020 г. на нотариус И* Р*, peг. № ** на НК.
УКАЗВА на страните, че следва най-късно в първото по делото заседание да изложат
становището си във връзка с дадените указания и доклада по делото, както и да предприемат
съответните процесуални действия, като им УКАЗВА, че ако в изпълнение на
предоставената им възможност не направят доказателствени искания, те губят възможността
да направят това по-късно, освен в случаите по чл. 147 ГПК.
УКАЗВА на страните, че ако отсъстват повече от един месец от адреса, който са
съобщили по делото или на който веднъж им е било връчено съобщение, са длъжни да
уведомят съда за новия си адрес, като при неизпълнение на това задължение всички
съобщения ще бъдат приложени към делото и ще се смятат за редовно връчени.
ПРИКАНВА страните към спогодба, в който случай половината от внесената
държавна такса се връща на ищеца. УКАЗВА на страните, че за приключване на делото със
спогодба е необходимо лично участие на страните или на изрично упълномощен за целта
процесуален представител, за който следва да се представи надлежно пълномощно.
УКАЗВА на страните, че за извънсъдебно разрешаване на спора при условията на
бързина и ефективност може да бъде използван способът медиация. Ако страните желаят да
4
използват медиация, те могат да се обърнат към център по медиация или медиатор от
Единния регистър на медиаторите към Министерство на правосъдието.
ОПРЕДЕЛЕНИЕТО е окончателно и не подлежи на обжалване.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
5