Р Е Ш Е
Н И Е
гр. С.,……….2013
г.
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ТЪРГОВСКО
ОТДЕЛЕНИЕ, 13-ТИ СЪСТАВ,
В открито заседание на шести
февруари две хиляди и тринадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
НЕЙКО НЕЙКОВ
при
секретаря В. С. , като
разгледа докладваното от съдия Нейков т.д.№3408 по описа за
Предявени са обективно кумулативно
съединени искове по чл. 79 и чл.86,ал.1от ТЗ.
I.
ТВЪРДЕНИЯ И ИСКАНИЯ НА СТРАНИТЕ
От
Ищецът „Б.ХБ” ЕООД с ЕИК *********, със седалище и адрес на управление гр.П.,
ул. „Л.” №**
представлявано от управител Х.Д.Б. е предявен иск , в който се твърди ,че между
него, в качеството на ПРОДАВАЧ-ИЗПЪЛНИТЕЛ, и Ответника „Е.Е.К.” ЕООД с ЕИК ********,
със седалище и адрес на управление гр. С., район К..С., жк. „Х.”, бл.***, ет.* ап.* , представлявано от И.Г.П. , в качеството
на КУПУВАЧ, е бил сключен Предварителен
договор за покупко-продажба на недвижим имот/Договор за строителство/ от
20.10.2009г. Предмет на договора е изграждането на строителен обект: СТУДИО
А15 находящо се на 4-тия етаж, кота
+9.00м, състоящо се от дневна и кухненски бокс, баня с тоалетна и тераса, със
затворена площ от 38,30 кв.метра, при граници: от север и запад-коридор, от юг-
външен зид, от изток- студио А14, отгоре- студио А20 на кота +11,8м., отдолу-
студио А9 на кота +6,20м., ВЕДНО с 2.323
% идеални части от общите части на „ Жилищната сграда с гараж, ресторант,
магазин за промишлени стоки и СПА център в сутерена „, гр. Х. в УПИ II-4009,4010 от кв.89 по плана на града,
КАКТО и припадащите се идеални части за обекта от правото на собственост.
Съгласно Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот /Договор за
строителство/ от 20.10.2009г. страните са уговорили за вида СМР, които Продавачът-Изпълнител трябва да изпълни , както и за цената , която
трябва да бъде изплатена от страна на КУПУВАЧА. Купувачът-Възложител трябва да
изплати на Продавача-Изпълнител
съответно определената в договора продажна цена от 27 500.00 евро (
двадесет и седем хиляди и петстотин евро). В цената се включва вещното право на
строеж върху обекта, стойността на обекта, общите части и цената на
строителната услуга, както и съответните идеални части от правото на
собственост на УПИ. Сумата е трябвало да бъде изплатена на две вноски:
Първата
вноска е в размер на 8 250 евро ( осем хиляди двеста и петдесет евро) и е
платима при подписване на нотариален акт за прехвърляне на собственост.
Втората
вноска е в размер на 19 250 евро (деветнадесет хиляди двеста и петдесет
евро), която трябва да се изплати в двуседмичен срок след издаване на
удостоверение за въвеждане в експлоатация на сградата.
Предвидено
е и допълнително условие между страните в случай ,че при плащане на цялата
продажна цена Продавачът-Изпълнител ще свали законната ипотека и ще прехвърли
собствеността на прилежащите идеални части от земята.
В
съответствие с това, че страните признават взаимообвързаността на двата
състава, в молбата за вписване на законната ипотека върху продадения на
ответника имот, Продавачът-Изпълнител е цитирал „Договор за покупко-продажба”.
Съгласно този договор в чл.11 е написано , че Купувачът-Възложител се е задължил да сключи окончателен договор в
предвидените срокове, както и да погасява своевременно вноските от продажната
цена.
Собствеността
върху имота е прехвърлена с нотариален
акт №110 том 68, вх.рег.№24973 от 20.10.2010г. на Сл.по вписвания при ПРС от
Продавача-Изпълнител.
Към
датата на предаване на обекта като готово строителство в договорения вид и
подписване на Прот.акт обр.15 от страните, Продавачът-Изпълнител е изпълнил и
довършил СМР описани в чл.2 б „б”, със свой труд и помощни материали, които са
на стойност 2 651,60лв. (две хиляди шестстотин петдесет и един лева и шестдесет
стотинки).Купувачът е трябвало да изплати сумата от 19 250 евро
(деветнадесет хиляди двеста и петдесет евро), която трябва да се изплати в
двуседмичен срок след издаване на удостоверение за въвеждане в експлоатация на
сградата./Удостоверение №18/03.11.2010г. на Главния архитект на Община Х. за въвеждане в експлоатация на строеж/.
При
получаване на Разрешението ИЩЕЦЪТ е поканил ОТВЕТНИКА да изпълни задължението си за изплащане на
сумата от 19 250 евро (деветнадесет
хиляди двеста и петдесет евро), както и стойността на довършителните СМР по
чл.2 б „б”. Многократно е провел и устни разговори с Купувача-Възложител да
изпълни задължението си, включително със съдействието на посредника реализирал
сключването на договора.
Купувача-Възложител
отказва да изпълни задължението си за плащане на тези суми.
Между
страните е постигнато съгласие да бъде вписана законна ипотека в полза на
Продавача-Изпълнител в нотариален акт за продажба правото на строеж.Съгласно
волята им чл.4 изречение последно: „При плащане на цялата продажна цена по
Договора Продавачът-Изпълнител заличава законната ипотека върху имота.”
Вписаната законна ипотека се явява обезпечение на цялото парично задължение по
договора.
Ответникът
отказва да изплати сумите, които дължи на Ищеца за съответния недвижим имот, освен това е образувал исково производство,
с което цели да заличи вписаната законна ипотека върху имота без да е изпълнил
задължението си да заплати вноската от продажната цена в размер на 19 250
евро (деветнадесет хиляди двеста и петдесет евро) и стойността на
довършителните СМР от 2 651,60лв. (две хиляди шестстотин петдесет и един
лева и шестдесет стотинки).
Ищецът
Продавач-Изпълнител моли съда да постанови решение , с което да осъди ответното
дружество „Е.Е.К.” ЕООД да заплати на ищеца останалата част от продажната цена
в размер на 19 250 евро (деветнадесет хиляди двеста и петдесет евро),
ведно със законовата лихва за тази сума в размер на 1949,94лева (хиляда
деветстотин четирдесет и девет лева и
деветдесет и четири стотинки) за забавено плащане от 01.12.2010г. до
01.06.2011г.; сумата за довършителните СМР от
2 651,60лв. (две хиляди шестстотин петдесет и един лева и шестдесет
стотинки), както и законната лихва върху тези вземания от датата на завеждане
на исковата молба до окончателното изплащане на сумите и всички съдебни
разноски.
В
исковата молба наред с изложените обстоятелства и заявения петитум е направено
искане за обезпечение на задължението с
налагане е на възбрана върху недвижимия имот.
Ответникът
„Е.Е.К.” ЕООД, в срока по чл. 367, ал. 1 от ГПК е депозирал писмен отговор на
исковата молба, с който сочи предявения иск като неоснователен и недоказан.
Позовавайки се на факта, че според Предварителния договор за покупко-продажба
на недвижим имот от 20.10.2009г е прието, че срокът
за извършване на строителството и издаване на Удостоверение за въвеждане в
експлоатация е 30.04.2010г., като самият ищец е представил Удостоверение
№18/03.11.2010г., от което е видно, че e изпълнил частично това задължение и то
след изтичане на повече от шест месеца от посочения срок. Съгласно чл.14, б „а”
от договора при повече от 6 месеца забавяне, изразяващо се в незавършване на
целия строеж в предвидения срок, договорът се разваля автоматично.
По
отношение на допълнително извършените СМР на стойност 2 651,60лв. (две
хиляди шестстотин петдесет и един лева и шестдесет стотинки) за извършването на
тези необходимо е било сключването на изрично писмено споразумение, което в
случая липсвало.Освен това Купувачът-Възложител е предоставил на Продавач-Изпълнител
строителни материали и обзавеждане за банята на стойност 1353,77лв.(хиляда
триста петдесет и три лева и седемдесет и седем стотинки), видно от данъчна
фактура № **********/26.02.2010г.,
издадена от „Б.Б.” ЕООД, Магазин 262, Б. 4023 гр. П.. Поради това неоснователно в
този иск е включена стойността на тези
материали. Тази претенция е неоснователна и поради обстоятелството ,че
Продавачът-изпълнител има задължение , съгласно чл.2,т. б от договор да построи
и предаде обекта, предмет на продажбата, т.е. част от довършителните СМР по
процесния обект са задължение на продавача-Изпълнител. Освен това няма протокол
за приемането на тази работа.
Ответникът
желае да се приложат хипотезите на чл.14 б „а” от предварителни договор за
покупко-продажба на недвижим имот:
-ал.1,
предл.2 – при повече от 6 месеца на забавяне, Продавачът-Изпълнител дължи
неустойка в размер на 0,2% на ден върху стойността на сделката, т.е. за
месеците юли, август, септември и октомври 2010г., всичко 123 дни по 55 евро
(петдесет и пет евро ), неустойката е в размер на 6765 евро ( шест хиляди
седемстотин шейсет и пет евро);
-ал. 2
– при повече от 6 месеца на забавяне договорът се разваля автоматично и
Продавачът-Изпълнител връща на Купувача-Възложител изплатената сума до момента
плюс лихва, плюс неустойка в размер на
10 % (десет процента) от цената на договора. Така след 31.10.2010г., съгласно
цитираната разпоредба договорът е развален, „Б. – ХБ” ЕООД дължи на „Е.Е.К.”
ЕООД 8250 евро (осем хиляди двеста и петдесет евро) , част от цената по чл.4,
предл.2 от договора, изплатена с приходен касов ордер № 22 от 20.10.2009г.,
издадена от „Б.-ХБ” ЕООД.
Съгласно
т.5 от Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот №124, том II,рег.№7347, дело №320 от 20.10.2009г. на
Нотариус №483 с район на действие РС-П., във всички случаи на препятстване
ползването на имота по вина на продавача, продавачът „Б.-ХБ”ЕООД дължи на
купувача „Е.Е.К.” ЕООД освен възстановяване на продажната цена, още и
обезщетяване на всички вреди и пропуснати ползи, както и неустойка в троен
размер на продажната цена. Същевременно чл.178, ал.1 от ЗУТ определя, че не се
разрешава да се ползват строежи или части от тях, преди да са въведени в
експлоатация от компетентния орган и т.к. по делото липсват безспорни
доказателства в насока, установяваща изпълнението на тази разпоредба, то ищецът
препятства ползването на имота на ответника, поради което му дължи освен
връщане на цената по нотариалния акт в размер на 16 500 лв. (шестнадесет
хиляди и петстотин лева) и неустойка в трикратен размер на посочената цена –
49 500лв. (четирдесет и девет и петстотин лева), или общо 66000 (шейсет и
шест хиляди лева). Ответната страна моли да бъде извършено прихващане при
уважаване на исковете за сумата от 18 604,85 евро и 66000 лв., която е
дължана от ищецът.
II.УСТАНОВЕНИ
ОБСТОЯТЕЛСТВА НА БАЗА ФАКТИЧЕСКИ ТВЪРДЕНИЯ
НА
СТРАНИТЕ И ПРЕЦЕНКА НА ДОКАЗАТЕЛСТВЕНИТЕ СРЕДСТВА
От
представените по делото доказателства съдът установи следното.
На
20.10.2009г. е сключен Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим
имот/Договор за строителство/ между „Б.ХБ” ЕООД с ЕИК *********, със седалище и
адрес на управление гр.П., ул. „Л.” №**,
представлявано от управител Х.Д.Б., в качеството му на Продавач-Изпълнител и „Е.Е.К.” ЕООД с ЕИК ********, със седалище
и адрес на управление гр. С., район К..С., жк. „Х.”, бл.***, ет.*, ап.* , представлявано от И.Г.П. , в качеството
на Купувач-Възложител за изграждането на
строителен обект: СТУДИО А15 находящо се
на 4-тия етаж, кота +9.00м, състоящо се от дневна и кухненски бокс, баня с
тоалетна и тераса, със затворена площ от 38,30 кв.метра, при граници: от север
и запад-коридор, от юг- външен зид, от изток- студио А14, отгоре- студио А20 на
кота +11,8м., отдолу- студио А9 на кота +6,20м., ВЕДНО с 2.323 % идеални части от общите части на „
Жилищната сграда с гараж, ресторант, магазин за промишлени стоки и СПА център в
сутерена „, гр. Х. в УПИ II-4009,4010 от кв.89 по плана на града,
КАКТО и припадащите се идеални части за обекта от правото на собственост.
Съгласно
предварителния договор за покупко-продажба на недвижим имот Ищецът „Б.-ХБ”ЕООД
е трябвало да построи СТУДИО А15 до 30.04.2010 в уговорения вид и да издаде
Удостоверение за въвеждане в експлоатация .
Удостоверение
за въвеждане в експлоатация е издадено на 03.11.2010г. или Удостоверение
№18/03.11.2010г. издадено от Общинска администрация в град Х., както и е съставен Нотариален акт за
покупко-продажба на недвижим №124, том II,рег.№7347, дело №320 от 20.10.2009г. на Нотариус
№483 с район на действие РС-П. на името на „Е.Е.К.” ЕООД .
Първата сума в размер на 8 250 евро (
осем хиляди двеста и петдесет евро) е платена с приходен касов ордер №22 от
20.10.2009г. от ответника при
прехвърлянето на имота и издаването на Нотариален акт №**, том II,рег.№7347, дело №320 от 20.10.2009г. на
Нотариус №483 с район на действие РС-П. на името на ответната страна „Е.Е.К.” ЕООД, като е вписана и законна ипотека, както е било уговорено в
предварителния договор.
За
сумата от 19 250 евро (деветнадесет хиляди двеста и петдесет евро), която
трябва да се изплати в двуседмичен срок след издаване на удостоверение за
въвеждане в експлоатация на сградата не е изплатена от ответната страна.
По
делото е допусната съдебно-техническа експертиза, заключението по която е
прието от съда като компетентно, мотивирано и обосновано. Вещото лице е
достигнало до следните изводи относно размерите на дължимата сума от 2 651,60лв. (две хиляди шестстотин
петдесет и един лева и шестдесет стотинки) .
От назначената съдебно-техническа експертиза е
установено с извършването на оглед на място от вещото лице Ц.К.Ш. , че
ответната страна е закупила необходимите основни материали- плочки,санитарни
уреди и смесители / фактура № **********/26.02.2010г./, а „Б.ХБ” ЕООД са
закупили климатик с / ф-ра
№**********/09.03.2012г./ и помощните материали за довършване на банята и
терасата. Стойността на извършеното СМР е 2594,86 лв., без ДДС / Приложение №1
към експертизата/, с включена 10 % печалба. С съдебно-техничната експертиза е
направено уточнение върху посочените СМР от Ищеца .
От
свидетелските показания дадени от Г.Ф.К. се установява ,че между страните
уговорката е била до Прот. акт 15 и че сроковете по договорката са извършени.
Както и че г-н П. е закупил материали за оборудването на банята: плочки,
моноблок и др. Освен това се доказва ,че
ищецът е приканвал ответната страна да заплати доброволно остатъка от сумата по
договора. Свидетелят твърди ,че недвижимият имот не се използва от ответната
страна по нейно усмотрение. От снетите
свидетелски показания на свидетелят Б.Т.Т. се установява, че единствено г-н П.
е имал допълнителни искания, извън договорените СМР, както и че уговорката
между страните за предаване на апартамента и плащане на сумата е именно
вземането на Прот. акт 15.
III.
ПРИЛОЖИМО ПРАВО И ИЗВОДИ НА СЪДА
За успешното провеждане на иск с правно основание чл.79, ал.1 от ЗЗД е необходимо кумулативното осъществяване на следните предпоставки: страните
да се намират във валидни облигационни правоотношения, по силата на които
ответникът е поел определено задължение, което не е изпълнил. Съгласно
установените в разпоредбата на чл. 127, ал. 1 от ГПК правила, в тежест на ищеца
е да докаже наличието на договорна обвързаност между него и ответника, а в
тежест на последния точното в количествено и времево отношение изпълнение.
В
процесния случай, съдът намира, че ангажираните от ищеца и неоспорени
от ответника писмени доказателства са в състояние да мотивират извода за
наличие на двустранна възмездна облигационна връзка между тях. От представените
по делото доказателства се установи, че ищецът е изпълнил договорното си
задължение да предаде СТУДИО А15 в уговорения
вид и да издаде Удостоверение за въвеждане в експлоатация до 30.04.2010г. Както
и че по искане на страните е извършило допълнително СМР на стойност
2 651,60лв. (две хиляди шестстотин петдесет и един лева и шестдесет
стотинки).
Основателността
на претенцията по главният иск предполага основателност и на претенцията по
акцесорното задължение, каквото е задължението за присъждане на лихви за
забава. Казано по друг начин –. основателността на иска по чл. 79, ал. 1 от ЗЗД
доказва и основанието на иска за присъждане на мораторна лихва. Размерът на
обезщетението за забава също е установен по един категоричен начин.
В
зависимост от изхода на делото ответникът дължи
следните разноски в размер на 6 140 лв, както следва- държавна
такса-1 690 лв,СТЕ-450 лв. и адвокатски хонорар в размер на 4 500 лв
Водим от горното, съдът
Р Е Ш И:
ОСЪЖДА
на
основание чл. 79 ЗЗД „Е.Е.К.” ЕООД с ЕИК ********, със седалище и адрес
на управление гр. С., район К..С., жк. „Х.”, бл.***, ет.*, ап.3, представлявано от И.Г.П. да заплати сумата от 19 250 евро (деветнадесет хиляди
двеста и петдесет евро), ведно със законовата лихва в размер на 1949,94лева
(хиляда деветстотин четирдесет и девет лева и деветдесет и четири стотинки) за
забавено плащане от 01.12.2010г. до 01.06.2011г., както и сумата от
2 651,60лв. (две хиляди шестстотин петдесет и един лева и шестдесет
стотинки) представляваща незаплатени СМР, на ”Б.ХБ” ЕООД с ЕИК *********,
със седалище и адрес на управление гр.П., ул. „Л.” №**, представлявано от управител Х.Д.Б..
ОСЪЖДА
на
основание чл. 86 ЗЗД “Е.Е.К.”
ЕООД с ЕИК ********, със седалище и адрес на управление гр. С.,
район К..С., жк. „Х.”, бл.***, ет.*, ап.*, представлявано от И.Г.П., да заплати на ”Б.ХБ”
ЕООД с ЕИК *********, със седалище и адрес на управление гр.П., ул. „Л.” №**, представлявано от управител Х.Д.Б.,
мораторна лихва върху вземанията от датата на завеждане на исковата молба до
окончателното изплащане на сумите, както и всички съдебни и деловодни разноски в размер на 6 140 (шест
хиляди и сто и четирдесет лева).
Решението може да се обжалва пред
Софийски Апелативен Съд в двуседмичен срок от съобщаването му на страните.
СЪДИЯ