№ 148
гр. Дупница, 20.03.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ДУПНИЦА, II-РИ СЪСТАВ ГО, в публично
заседание на десети март през две хиляди двадесет и трета година в следния
състав:
Председател:И. Б. Димитров
при участието на секретаря Райна Г. Боянова
като разгледа докладваното от И. Б. Димитров Гражданско дело №
20221510101263 по описа за 2022 година
И. А. К., ЕГН **********, съдебен адрес: *** - чрез адв. В. К., e предявила срещу Р. Д. С.,
ЕГН **********, адрес: ***, обективно съединени при условия на евентуалност искове с правно
основание чл.26, ал.2, пр.2 ЗЗД, чл.27 ЗЗД и чл.26, ал.1, пр.3 ЗЗД, както и обективно съединен с
всеки от тях иск с правно основание чл.108 ЗС. Искането е:
1. Да бъде обявена за нищожна поради липса на съгласие продажбата, обективирана в нот.
акт № 14, т.I, д. №13/2019 г., на Поземлен имот с идентификатор 20612.7.17, находящ се в с. Делян,
общ. Дупница, обл. Кюстендил, м. Блатото, с площ от 1.999 кв.м., Поземлен имот с идентификатор
20612.69.8, находящ се в с. Делян, общ. Дупница, обл. Кюстендил, м. Стамболо, с площ от 3.099
кв.м., Поземлен имот с идентификатор 20612.72.2, находящ се в с. Делян, общ. Дупница, обл.
Кюстендил, м. Кръсто, с площ от 2.825 кв.м., и на Поземлен имот с идентификатор 20612.46.82,
находящ се в с. Делян, общ. Дупница, обл. Кюстендил, м. Извора, с площ от 959 кв.м.;
2. При условията на евентуалност – ако бъде отхвърлен искът за установяване на
нищожност на описаната сделка поради липса на съгласие, да бъде обявено за унищожаемо на
основание чл.27 от ЗЗД упълномощаването от ищеца на ответника за разпореждане с описаните
имоти;
3. При условията на евентуалност – ако бъде отхвърлен искът по чл.27 ЗЗД - да бъде
обявена за нищожна поради накърняване на добрите нрави продажбата, обективирана в нот. акт №
14, т.I, д. №13/2019 г. на описаните имоти;
4. Да бъде осъден ответникът да предаде на ищеца владението върху Поземлен имот с
идентификатор 20612.7.17, находящ се в с. Делян, общ. Дупница, обл. Кюстендил, м. Блатото, с
площ от 1.999 кв.м., Поземлен имот с идентификатор 20612.69.8, находящ се в с. Делян, общ.
Дупница, обл. Кюстендил, м. Стамболо, с площ от 3.099 кв.м., Поземлен имот с идентификатор
20612.72.2, находящ се в с. Делян, общ. Дупница, обл. Кюстендил, м. Кръсто, с площ от 2.825
кв.м., и на Поземлен имот с идентификатор 20612.46.82, находящ се в с. Делян, общ. Дупница, обл.
Кюстендил, м. Извора, с площ от 959 кв.м.
Претендират се и направените разноски.
1
Ищецът твърди, че на основание наследство от С. Г. К., ЕГН ********** и въз основа на
решение № 0214/17.04.1995 г. на Поземлена комисия - гр. Дупница, е собственик на:
Поземлен имот с идентификатор 20612.7.17, находящ се в с. Делян, общ. Дупница, обл.
Кюстендил, м. Блатото, с площ от 1.999 кв.м., номер по предходен план: Поземлен имот с
кадастрален № 007017, при граници: ПИ 20612.7.84, ПИ 20612.7.14, ПИ 20612.7.18 и ПИ
20612.7.16;
Поземлен имот с идентификатор 20612.69.8, находящ се в с. Делян, общ. Дупница, обл.
Кюстендил, м. Стамболо, с площ от 3.099 кв.м., номер по предходен план: Поземлен имот с
кадастрален № 069008, при граници: ПИ 20612.85.124, ПИ 20612.69.9, ПИ 20612.69.19, ПИ
20612.69.20, ПИ 20612.69.21 и ПИ 20612.69.7;
Поземлен имот с идентификатор 20612.72.2, находящ се в с. Делян, общ. Дупница, обл.
Кюстендил, м. Кръсто, с площ от 2.825 кв.м., номер по предходен план: Поземлен имот с
кадастрален № 072002, при граници: ПИ 20612.72.1, ПИ 20612.72.8, ПИ 20612.72.3 и ПИ
20612.72.25;
Поземлен имот с идентификатор 20612.46.82, находящ се в с. Делян, общ. Дупница, обл.
Кюстендил, м. Извора, с площ от 959 кв.м., номер по предходен план: Поземлен имот с
кадастрален № 046082, при граници: ПИ 20612.46.110, ПИ 20612.46.81, ПИ 20612.46.109 и ПИ
20612.46.83
В началото на м. февруари 2022 г. във връзка с опит да продаде описаните имоти направил
справка в Агенцията по вписванията и установил, че имотите са придобити от ответника с нот. акт
№ 14, т.I, д. №13/2019 г. При сделката е представено пълномощно от ищеца със заверка на подпис
и на съдържание.
Ищецът твърди, че с това пълномощно не е давал съгласие и не е изявявал ясна и
недвусмислена воля за продажба на имотите; посоченото в пълномощното прехвърлително
правомощие е неясно формулирано, имотите не са индивидуализирани. Поради това продажбата
на имотите е нищожна поради липса на съгласие.
Ако се приеме, че при продажбата е било налице упълномощаване за разпореждане, счита,
че пълномощното е унищожаемо поради измама – чрез многословния текст на пълномощното у
ищеца била създадена невярна представа, че упълномощава ответника да управлява имотите, не и
да се разпорежда с тях.
Ако се приеме, че пълномощното е валидно, счита продажбата за нищожна поради
накърняване на добрите нрави предвид продажната цена, която е много по-ниска от пазарната,
като пълномощникът е договарял сам със себе си и е налице пълна нееквивалентност на
престациите.
В постъпилия отговор исковете се оспорват като недопустими и неоснователни, като се
сочи, че в деня на продажбата на описаните имоти – 08.02.2019 г., ищецът е получил от ответника
продажната цена в размер на 3500 лв. Направено е възражение за изтекла погасителна давност за
предявяване на иска по чл.27 ЗЗД. Твърди се валидно упълномощаване за извършената сделка,
която не страда от посочените пороци.
Съдът, след като прецени събраните по делото доказателства, прие за установено
следното:
С приложеното към исковата молба пълномощно с извършени на 14.01.2019 г. нотариални
удостоверявания на подписа и съдържанието ищецът е упълномощил ответника: да придобива от
негово име земеделски земи; да го представлява при делба на собствени на упълномощителя
земеделски земи; да го представлява при дарение, замяна или друго разпоредително действие със
собствени на упълномощителя земеделски земи; да го представлява в производството пред
нотариус за съставяне на договор за делба, констативен нотариален акт, нотариален акт за
придобИ.е и последващо разпореждане/продажба на собствени на упълномощителя земеделски
земи. Изрично в края на пълномощното е посочено, че за всички изложени права упълномощеният
има право да договаря сам със себе си. Пълномощното не е ограничено със срок.
С нот. акт № 14, т.I, д. №13/2019 г. на нотариус С. М. на 08.02.2019 г. Р. Д. С. въз основа
2
на описаното пълномощно при условията на чл.38, ал.1 ЗЗД е купил описаните в исковата молба
имоти срещу обща цена от 450 лв., получена от И. А. К. преди сключването на договора. В
нотариалния акт са описани декларации по чл.264, ал.1 ДОПК и чл.25, ал.8 ЗННД с нотариална
заверка на подписа на И. А. К.. Тези декларации, представени с писмения отговор, са с дата
14.01.2019 г.
С отговора е представен и РКО от 08.02.2019 г. за получаването на 3500 лв. от И. А. К. с
основание „покупко-продажба на недвижими имоти – земеделски земи в с. Делян, общ. Дупница”.
Във връзка с този ордер ищецът е представил нотариален акт за извършена на 08.02.2019 г. друга
продажба на имоти в с. Делян, негова собственост, чрез същия пълномощник, с твърдението, че по
процесната продажба не е получавал сума извън посочената в нотариален акт № 14, т.I, д.
№13/2019 г.
Ищецът е оспорил подписа от негово име в РКО от 08.02.2019 г. и в откритото
производство по чл.193 ГПК е назначена и изготвена съдебно-графическа експертиза. Видно от
заключението на вещото лице, ръкописният текст „И. К.“ в графа „получил сумата“ и подписът в
графа „получил сумата“ в описания РКО са изпълнени от И. К.. Поради това оспорването не е
доказано.
Във връзка с твърдяната пълна нееквивалентност на престациите по искане на ищеца е
назначена и изготвена съдебно-оценителна експертиза, видно от заключението по която към
08.02.2019 г. пазарната стойност на процесните имоти възлиза общо на 6132 лв.
Съобразно установената фактическа обстановка, съдът достигна до следните правни
изводи:
По иска с правно основание чл.26, ал.2, пр.2 ЗЗД:
Предпочитаното от ищеца основание за нищожност на процесните упълномощаване и
сключена въз основа на него продажба е липса на съгласие по чл.26, ал.2, пр.2 ЗЗД. При
едностранните сделки, каквато е упълномощаването, липсата на съгласие по същество съставлява
липса на воля. Ищецът твърди, че с гореописаното пълномощно не е давал съгласие и не е изявявал
ясна и недвусмислена воля за продажба на имотите; посоченото в пълномощното прехвърлително
правомощие е неясно формулирано, имотите не са индивидуализирани.
Съгласно разясненията, дадени с т.1 на Тълкувателно решение № 5 от 12.12.2016 г. на ВКС
по т. д. № 5/2014 г., ОСГТК, за упълномощаване за валидно разпореждане с имущество на
упълномощителя, необходимо и достатъчно е в пълномощното общо да е изразена неговата воля за
овластяване на пълномощника да извършва разпореждане от негово име. Не е необходимо в
пълномощното да са посочени вид разпореждане, конкретни по вид сделки или действия на
разпореждане, нито техни елементи - определено имущество, цена (стойност) и пр., нито лице, в
полза на което да се извърши разпореждане.
Процесното пълномощно съдържа изразена воля упълномощеният да се разпорежда със
земеделските земи, собственост на ищеца, като го представлява и при съставянето на съответен
нотариален акт, включително за продажба; налице е изрично съгласие за договаряне сам със себе
си. Индивидуализация на земеделските земи, за разпореждане с които е извършено
упълномощаването, не е необходима.
От събраните доказателства не се установи твърдяната липса на воля при
упълномощаването от И. А. К. на Р. Д. С. да се разпореди с описаните имоти. Поради това искът
процесните упълномощаване и сключена въз основа на него продажба да бъдат обявени за
нищожни поради липса на съгласие, следва да бъде отхвърлен, като неоснователен.
По иска с правно основание чл.27 ЗЗД:
Измама е налице, когато сключващият договора е въведен умишлено в заблуждение от
другата страна или от трето лице, т.е. когато е предизвикана и съзнателно поддържана погрешна
представа за действителността чрез изопачаване или премълчаване на определени факти, което е от
решаващо значение за сключването на сделката.
Ищецът твърди, че чрез многословния текст на пълномощното у него била създадена
невярна представа, че упълномощава ответника да управлява имотите, не и да се разпорежда с тях.
3
Във връзка с това твърдение ищецът не е ангажирал доказателства. При наличието на
изрични клаузи за разпореждане със собствените имоти на упълномощителя подробното
изброяване на различни права в пълномощното не може да послужи като довод за въвеждане в
заблуждение. Ищецът не е навел твърдения за отношенията си с упълномощения, предхождащи
съставянето на пълномощното, за обстоятелствата, при които е извършено упълномощаването.
Общо задължение на нотариуса при нотариални удостоверявания е да се убеди във волята на
страните. В конкретния случай е извършено удостоверяване и на съдържанието на пълномощното,
което предполага подробното запознаване с неговия текст от страна на ищеца преди полагането на
подпис.
Следователно липсват доказателства за наличие на измама като основание за унищожаване
на процесното пълномощно и искът подлежи на отхвърляне. Единствено за пълнота следва да се
посочи, че с получаването на цената за продадените имоти на 08.02.2019 г. с гореописания РКО
ищецът е узнал за извършената сделка, респ. – за това, че упълномощаването включва и
разпореждане с неговите имоти. Поради това би било основателно направеното възражение за
изтекла тригодишна давност съгласно чл.32, ал.2 ЗЗД.
По иска с правно основание чл.26, ал.1, пр.3 ЗЗД:
Ищецът твърди накърняване на добрите нрави предвид продажната цена, която е много по-
ниска от пазарната, като пълномощникът е договарял сам със себе си и е налице пълна
нееквивалентност на престациите.
Съдебната практика приема, че значителната липса на еквивалентност в насрещните
престации при двустранните договори /каквато е и процесната продажба/ може да се приеме за
противоречие с добрите нрави, доколкото те са определени като граница на свободата на
договаряне, предвидена в чл.9 от ЗЗД /Решение № 119 от 22.03.2011 г. на ВКС по гр. д. № 485/2011
г., I г. о., ГК/. В Решение № 24 от 9.02.2016 г. на ВКС по гр. д. №2419/2015 г., III г. о., ГК е прието,
че неравностойността в престациите би следвало да е такава, че практически да е сведена до липса
на престация; значителна и явна нееквивалентност на насрещните престации, която води до
нищожност поради противоречие с добрите нрави, е налице, когато насрещната престация е
практически нулева.
В конкретния случай продажната цена съвпада с данъчната оценка на продаваните имоти.
Поради това не може да се приеме, че липсва насрещна престация; общоизвестно е, че при голяма
част от продажбите на недвижими имоти посочената в договора цена съвпада със съответната
данъчна оценка. Същевременно с описания РКО ищецът е получил сума, значително
надвишаваща сбора от продажната цена, посочена в процесния нотариален акт и в нотариалния
акт за другата извършена продажба на същата дата. Поради това разликата между пазарната
стойност на процесните имоти и договорената между страните е ирелевантна и не може да
послужи като довод за накърняване на добрите нрави. Предвид клаузите на пълномощното, такъв
довод не е и извършеното договаряне от ответника лично със себе си. Следователно искът е
неоснователен и следва да бъде отхвърлен.
По иска с правно основание чл.108 ЗС:
В тежест на ищеца е да докаже чрез способа на главното и пълно доказване качеството си
на собственик, съобразно твърдяното придобивно основание; че ответникът владее имотите.
Предвид установената валидност на описаната продажба, ищецът не се легитимира като
собственик на процесните имоти. Липсата на една от кумулативно изискуемите предпоставки за
уважаване на ревандикационния иск обуславя неговото отхвърляне като неоснователен.
Ответникът не е представил доказателства за направени разноски /представено е само
пълномощно за процесуално представителство/, поради което не следва да му се присъждат
разноски.
Воден от горното, съдът
РЕШИ:
4
ОТХВЪРЛЯ като неоснователни предявените от И. А. К., ЕГН **********, срещу Р. Д. С.,
ЕГН **********, искове:
1. Да бъде обявена за нищожна поради липса на съгласие продажбата, обективирана в нот.
акт № 14, т.I, д. №13/2019 г., на Поземлен имот с идентификатор 20612.7.17, находящ се в с. Делян,
общ. Дупница, обл. Кюстендил, м. Блатото, с площ от 1.999 кв.м., Поземлен имот с идентификатор
20612.69.8, находящ се в с. Делян, общ. Дупница, обл. Кюстендил, м. Стамболо, с площ от 3.099
кв.м., Поземлен имот с идентификатор 20612.72.2, находящ се в с. Делян, общ. Дупница, обл.
Кюстендил, м. Кръсто, с площ от 2.825 кв.м., и на Поземлен имот с идентификатор 20612.46.82,
находящ се в с. Делян, общ. Дупница, обл. Кюстендил, м. Извора, с площ от 959 кв.м.;
2. При условията на евентуалност – ако бъде отхвърлен искът за установяване на
нищожност на описаната сделка поради липса на съгласие, да бъде обявено за унищожаемо на
основание чл.27 от ЗЗД упълномощаването от ищеца на ответника за разпореждане с описаните
имоти;
3. При условията на евентуалност – ако бъде отхвърлен искът по чл.27 ЗЗД - да бъде
обявена за нищожна поради накърняване на добрите нрави продажбата, обективирана в нот. акт №
14, т.I, д. №13/2019 г. на описаните имоти;
4. Да бъде осъден ответникът да предаде на ищеца владението върху Поземлен имот с
идентификатор 20612.7.17, находящ се в с. Делян, общ. Дупница, обл. Кюстендил, м. Блатото, с
площ от 1.999 кв.м., Поземлен имот с идентификатор 20612.69.8, находящ се в с. Делян, общ.
Дупница, обл. Кюстендил, м. Стамболо, с площ от 3.099 кв.м., Поземлен имот с идентификатор
20612.72.2, находящ се в с. Делян, общ. Дупница, обл. Кюстендил, м. Кръсто, с площ от 2.825
кв.м., и на Поземлен имот с идентификатор 20612.46.82, находящ се в с. Делян, общ. Дупница, обл.
Кюстендил, м. Извора, с площ от 959 кв.м.
Решението може да бъде обжалвано пред Окръжен съд – Кюстендил в 2 -седмичен срок от
връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – Дупница: _______________________
5