№ 84
гр. Сливен, 14.04.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – СЛИВЕН, ВТОРИ ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ
СЪСТАВ, в закрито заседание на пети април през две хиляди двадесет и
втора година в следния състав:
Председател:Мария Ян. Блецова Калцова
Членове:Стефка Т. Михайлова Маринова
Симеон Ил. Светославов
като разгледа докладваното от Симеон Ил. Светославов Въззивно
гражданско дело № 20222200500133 по описа за 2022 година
Производството е по реда на чл. 435 – чл. 438 от ГПК.
Образувано е по жалба с вх. № 7458/04.03.2022 г. на „Гривас“ ЕООД, ЕИК *******
представлявано от управителя Х.И.М., чрез пълномощник М.Д. от АК-Сливен, с адрес за
връчване: гр. Сливен, ********** с която се обжалва Постановление от 07.02.2022 г. за
възлагане на недвижим имот по изпълнително дело № 20168370400718.
В жалбата се твърди, че имотът не е възложен на най-високата цена и не били спазени
сроковете за уведомление на собственика на имота, както и на другите участници в търга.
По време на наддаването присъствали и други лица, които нямали право да присъстват.
Жалбоподателят счита, че от протокола за провеждане на търга се установявало, че е
ощетен, тъй като данъчната оценка на имота е на 1 500 000 лв., а началната тръжна цена е
440 000 лв. Твърди, че имало и предварителна уговорка на кандидатите да се отказват, така
че имотът да бъде продаден на най-ниската цена. Липсвали доказателства за пълно и
надлежно обявление за насрочената продан, а в обявлението не се съдържали съществени
реквизити относно това дали изнесеният имот е ипотекиран и за каква сума; собственик и
описание на продавания имот. В обявлението и в извършения от ЧСИ опис са описани
сгради, които не фигурирали в ипотеката, тъй като били незаконно построени и собственост
на трети лица. Описани били и сгради, построени върху чужд имот без строителни книжа и
без собственост върху терена. Посочената площ на имотите не съответствал на описаните
незаконно построени постройки и сгради, поради което ЧСИ описал в повече сгради, които
не са собственост на длъжника и не били посочени като ипотекирани.
1
В срока по чл. 436, ал. 3 от ГПК е постъпило писмено възражение от купувача по
публичната продан - „Марива ПИ“ ЕООД, ЕИК *******, представлявано от управителя
И.Ж., чрез адв. Г.Д. от АК-Сливен. Счита за недопустимо да се разгледат неясните
оплаквания на жалбоподатели, тъй като не било възможно да се защитят срещу неясни
оплаквания. Част от доводите на жалбоподателя не попадали в нито една от посочените
хипотези в чл. 435, ал. 3 от ГПК и жалбата следвало да бъде оставена без разглеждане в тази
им част. Посочва още, че с жалбата е посочено, че се обжалва постановлението за възлагане,
но изложените по същество твърдения били насочени единствено към процедурата по
извършването на публична продан, които действия не подлежали на обжалване.
Твърденията, че не са спазени срокове за уведомление на собственика на имота-длъжник; на
други участници; че по време на наддаването присъствали и други лица; оплакванията във
връзка с началната тръжна цена; ненадлежното обявление касаещи реквизитите,
включването на сгради в обявлението, които не били описани в ипотеката и сгради
построени в чужд имот; площта на описания имот не съвпадала с действителната; е за
действия, които се отнасяли към подготовката на публичната продан, поради което жалбата
била недопустима спрямо тях.
Посочва още, че първите двама купувачи по публичната продан не заплатили в срок
определените суми съгласно изготвените разпределение по чл. 495 от ГПК, и така с
постановление за обявяване на следващия ред купувач с изх. № 6551/31.01.2022 г., „Марива
Пи“, е обявен за купувач при продажна цена от 444 444, 44 лв. Продажната цена била
заплатена изцяло по сметката на ЧСИ П. Г. и на основание чл. 496, ал. 1 от ГПК с
постановление за възлагане на недвижим имот от 07.02.2022 г., имотът им е възложен.
Наддавателното им предложение счита, че е подадено при условията, предвидени в чл. 489
от ГПК; цената е над обявената начална цена и не били налице забраните по чл. 490 от ГПК
за лицето направило наддаването. Твърди, че с учредена договорна ипотека върху недвижим
имот в СВ с вх. № 8140 ОТ 29.10.2008 г., акт № 21, том 6, дело 6440/2008 г., длъжникът
обезпечил вземанията на кредитора с ПИ с идентификатор № 67338.605.140, ведно с
построените в имота: сграда с идентификатор № 67338.605.140.1 с площ 1476 кв. м.; сграда с
идентификатор № 67338.605.140.2 с площ от 8 кв.м.. През 2016 г. длъжникът със заявление
№ 01-68109-10.03.2006г. поискал премахване на сграда с идентификатор № 67338.605.140.1
и нанасяне на нови две сгради с идентификатори № 67338.605.140.3 и № 67338.605.140.4.
Искането му била уважено със Заповед № 18-1930.11.03.2016 г. на директора на СГКК
Сливен и са нанесени новите обекти с площ 848 кв .м., брой етажи 4 и обект с площ 623 кв.
м. Не се установявало да е налице която и да е от хипотезите на чл. 436, ал. 3 от ГПК.
Иска от съда да остави жалбата без уважение и обжалваното постановление да бъде
потвърдено.
С оглед чл. 436, ал. 3, предл. 2 от ГПК изпълнителното дело е изпратено на ОС-Сливен,
като ведно с него са представени и мотиви от ЧСИ Павел Г. с рег. № 837 при район на
действие ОС-Сливен. Изложено е становище за допустимост, но неоснователност на
жалбата. Оплакванията на жалбоподателя не били свързани с основанията за обжалване, а се
2
отнасяли до подготовката за продажба, която не подлежала на съдебен контрол.
Проведената публична продан била 19-та по ред, като в обявлението е отбелязано, че
данъчната оценка на имота е 1 612 527 лв. и оценката на имота е 550 000 лв., съгласно
заключението на съставената по реда на ГПК оценителна експертиза. Имотът се продавал на
база данъчна оценка, когато същата била по висока от пазарната и то само веднъж при
първоначалната продажба, какъвто не бил разглеждания случай. При следващите продажби
продажната цена не се образува на база данъчна оценка. Въпреки това оценката
представлявала подготовка на продажбата, която не е свързана с наддаването и възлагането
на имота. По повод твърдението за неспазване на сроковете за уведомление, съдебният
изпълнител посочва, че страните по делото са редовно уведомени и за продажбата и за
постановлението за възлагане. Сроковете също били част от подготовката и не подлежали на
съдебен контрол. Обявлението за продажбата съдържало всички предвидени в закона
реквизити, но съдържанието също не подлежало на съдебен контрол. Счита, че няма данни
да е имало уговорки между наддавачите и релевантно е да има наддаване, каквото
действително е имало видно от протокол за обявяване на купувач, както писмено, така и
устно. В указания срок първите двама купувачи „Антон Големанов“ ЕООД и в последствие
втория „АПС Бета България“ ЕООД, не заплати продажната цена. Процесният недвижим
имот бил с учредена договора ипитека, ведно със сгради с идентификатор № 67338.605.140.1
и № 67338.605.140.2, но длъжникът се разпоредил със сграда с идентификатор №
67338.605.140.1, разделяйки същата на две отделни сгради, като тези две нови сгради
получили нови идентификатори № 67338.605.140.3 и № 67338.605.140.4. Спрямо новите
сгради се разпростирали правата на ипотекарния кредитор и в този смисъл оплакването на
жалбоподателя счита за неоснователно.
Иска от съда да остави жалбата без уважение.
С оглед въведените твърдения и доводи, както и от събраните по делото
доказателства, преценени по отделно и в тяхната съвкупност, съдът установи следното от
фактическа страна:
Изпълнително дело № 718/2016 г. по описа на ЧСИ П. Г. с рег. № 837 при район на
действие ОС-Сливен, е образувано по молба от 19.08.2016 г. на „ Уникредит Булбанк“ АД, и
въз основа на представен изпълнителен лист, с които на основание чл. 426 от ГПК е
поискано да бъде образувано изпълнително дело срещу „Гривас“ ООД, Поискано е да бъде
възбранен, описан и изнесен на публична продан ПИ с № 67338.605.140 с площ от 5816 кв.
м., находящ се в гр. Сливен, ведно с построените в него четириетажна сграда с
идентификатор № 67338.605.140.1 и сграда № 67338.605.140.2.
Към молбата е представен и изпълнителен лист от 01.08.2016 г. на РС-Сливен, по
силата на който „ГРИВАС“ ЕООД е осъден да заплати на „Уникредит Булбанк“ АД сумата
от 871 000 лв., представляваща главница по договор за банков револвиращ кредит;
договорна лихва в размер на 30 588.05 лв. и просрочена лихва в размер на 28 202,83 лв.
На 21.09.2016 г. е извършен опис на недвижимо имущество – поземлен имот с
идентификатор № 67338.605.140, заедно с попадащите в него сгради. Посочено е че по
3
ипотека в поземления имот са построени сгради с идентификатор № 67338.605.140.1 и №
67338.605.140.2. При извършване на опис сграда № 67338.605.140.1 не е описана, а вместо
това са описани № 67338.605.140.3 и № 67338.605.140.4. С помощта на вещо лице имотът е
оценен на стойност 2 800 700 лв., а началната цена при която да започне наддването 2 100
525 лв.
По искане на ЧСИ е изпратен отговор от АГКК, с който е посочено, че по заявление
№01-68109-10.03.2016 г. от „Гривас“ ООД е заявена промяна в кадастъра, като е премахната
сграда с идентификатор № 67338.605.140.1 и са нанесени две нови сгради 67338.605.140.3 и
67338.605.140.4. Видно от представената скица-проект сграда 1, с площ от 1475 кв. м., е
преустроена в сграда 3, с площ 623 кв. м., и сграда 4, с площ от 848 кв. м.
От акта за поставяне на обявление за публична продан, констативен протокол и
обявление на публична продан, се установява, че поземлен имот с идентификатор №
67338.605.140, с площ от 5185 кв.м., ведно с построените в него сгради с идентификатори №
67338.605.140.1; 67338.605.140.2; 67338.605.140.3; 67338.605.140.4, е обявен за публична
продан от 14.11.2020 г. до 14.12.2020 г. Обявено е и че имотът е ипотекиран в полза на
взискателя и поредността на продажбата е 18-та. Оценката на имота е определена на 700 000
лв., а данъчната му оценка на 1 794 271,60 лв., но при условията на чл. 494, ал. 2 от ГПК е
посочено, че началната продажна цена е 504 00 лв. Изгответните обявление са постановени в
кантората на ЧСИ П. Г.; сградата на Община Сливен; РС-Сливен и по местонахождение на
имота, на 13.11.2020 г.
Така насрочената публична продан е извършена по молба на „АПС БЕТА БЪЛГАРИЯ“
ООД, находяща се на л. 1 от изпълнителното дело. С разпореждане от 01.07.2020 г.
дружеството е конституирано като взискател на основание чл. 429, ал. 1 от ГПК, тъй като се
е легитимарало с представен договор за цесия, сключен с „Уникредит Булбанк“, по силата
на който е придобило вземането, което банката-взискател има срещу длъжника.
По молба на взискателя публичната продан за 15.12.2020 г. е спряна с разпореждане на
ЧСИ от 14.12.2020 г. Направено е и искане за данъчна оценка на имота, като видно от
удостоверение на л. 33 имотът е с данъчна оценка 1 612 527 лв.
Изпълнителните действия по делото са възобновени на 15.07.2021 г., а публичната
продан е насрочена за периода от 17.07.2021 г. до 17.08.2021 г., а отварянето на
наддвателните предложения за 18.08.2021 г. от 16 ч. в зала на РС-Сливен. Съставено е и
обявление с идентично съдържание като предходното по-горе, с разликата, че са посочени
новите дати. Обявлението е разгласено на таблото за обявления в кантората на ЧСИ- П. Г.,
Община Сливен, РС-Сливен, и по местонахождение на имота на 15.07.2021 г. Изпратени са
и са надлежно връчени съобщения до представителите на взискателя и присъединените по
право кредитори. Длъжникът не е намерен на посочения адрес.
Съставен е протокол/л.75/ за обявяване на постъпилите наддвателни предложения на
18.08.2021 г., от който се установява, че не са постъпили наддвателни предложения и
публичната продан е обявена за нестанала.
4
По молба на взискателя от 23.08.2021 г. е възложено да бъде извършена нова публична
продан съгласно чл. 494 от ГПК. С разпореждане от 06.10.2021 г. ЧСИ е констатирал, че по
искане на взискателя следва да бъде направена нова оценка на имота съобразно реалната
пазарна стойонст. След извършено проучване ЧСИ е определил оценка на имота на стойност
550 000 лв., насрочил е публична продан за периода от 09.10.2021 г. до 09.11.2021 г., а
отварянето на наддвателните предложения на 10.11.2021 г.
Съставено е обявление за 19-та по ред публична продан за посочения горе период на
недвижим имот с № 67338.605.140, заедно с постройките в него, като е определена начална
продажна цена от 440 000 лв. Обявлението е разгласено на таблото за обявления в кантората
на ЧСИ П. Г., Община Сливен, РС-Сливен, и по местонахождение на имота на 06.10.2021 г.
Надлежно са връчени съобщения до представителите на взискателя и присъединените по
право кредитори, като длъжникът отново не е намерен на посочения адрес.
За периода от 09.10.2021 г. до 09.11.2021 г. са постъпили наддвателни предложения,
както правилно е констатирано с протокол за обявяване на постъпилите наддвателни
предложения от 10.11.2021 г., а именно:
1. предложение с вх. № 1/09.11.2021 г. от „Антон Големанов“ ЕООД, ЕИК ******* на
стойност 445 127 000 лв.
2. предложение с вх. № 2/09.11.2021 г. от „Евротекстил“ ООД, ЕИК *******, на стойност
440 000 лв.
3. предложение с вх. № 3/09.11.2021 г. от „АПС Бета България“ ЕООД, ЕИК ******* на
стойност 440 000 лв.
4. предложение с вх. № 4/09.11.2021 г. от „Марива Пи“ ЕООД, ЕИК *******, на стойност
444 444. 44 лв.
За най-високо предложение е определено това от Антон Големанов“ ЕООД, ЕИК
******* на стойност 445 127 000 лв., но след обявяване на купувача са направени нови
устни предложения от взискателя и от „Антон Големанов“ ЕООД. Последното най-високо
предложение е на „Антон Големанов“ ЕООД на стойност от 709 127 лв., като именно това
дружество е обявено за купувач на недвижимия имот. На купувача е указано, че в
двуседмичен срок следва да довнесе продажната цена.
Като участници в устното наддаване са посочени А.З.Д. управител, и Б.Д.Т.,
управител. Съдът констатира, че на л. 140 и л. 141 са представени пълномощни и за двамата
управители, като видно от същите е че са представители на „Антон Големанов“ и „АПС Бета
България“
С постановление от 25.11.2021 г. ЧСИ П. Г. констатирал, че в двуседмичния срок не е
внесена продажната цена от „Антон Големанов“ ЕООД, поради което на основание чл. 493,
ал. 2 от ГПК определил за купувач на имота следващия с най-високо наддвателно
предложение – „АПС БЕТА БЪЛГАРИЯ“ ООД, при продажна цена от 665 127 лв.
С молба от 18.01.2022 г. взискателят „АПС БЕТА БЪЛГАРИЯ“ ЕООД, е заявил отказа
си да придобие собствеността върху изнесения на публична продан имот.
5
С постановление от 31.01.2022 г. ЧСИ П. Г. е определил следващия по ред купувач на
основание чл. 493, т. 2 от ГПК – „Марива Пи“ ЕООД, ЕИК *******, при продажна цена от
444 444.44 лв., като същият е уведомен да довнесе продажната цена в едноседмичен срок от
датата на уведомяването.
На 04.02.2022 г. по сметката на ЧСИ П. Г. е платена сумата от 400 444.44 лв. от
„Марива Пи“, като основание за плащане е посочено доплащане на публична продан по и. д.
№ 718.
С обжалваното постановление за възлагане от 07.02.2022 г. ЧСИ П. Г. възложил на
„Марива Пи“ недвижим имот № 67338.605.140 , заедно с пострените в него сгради
67338.605.140.2; 67338.605.140.3; 67338.605.140.4.
Останалата част от доказателствата, които не са анализирани, са неотносими към
предмета на делото.
Горната фактическа обстановка е несъмнена и същата е установено от приложеното
изпълнително дело, като съдът дава пълна вяра на съдържащите се в делото писмени
доказателствени средства. Не са налице данни, които да обуславят по-ниска доказателства
стойност на събраните доказателства, поради което същите са ценени по отделно и в тяхната
съвкупност с оглед доказателствената стойност, която им придава ГПК.
При така установеното от фактическа страна, настоящият съдебен състав достигна до
следните правни изводи:
Подадената жалба е допустима. Същата е подадена от легитимирано лице в срока по
чл. 436, ал. 1 от ГПК, срещу подлежащ на съдебен контрол по чл. 435, ал. 1, т. 3 от ГПК
валиден акт.
Обжалваното постановление е законосъобразно и правилно.
При действието на новия ГПК постановлението за възлагане може да бъде обжалвано
само поради това, че наддаването при публичната продан не е извършено надлежно или
имуществото не е възложено по най-високата предложена цена.
Доводите на жалбоподателя относно извършеният опис/оценка и разгласяването на
публичната продан, не са част от наддавателно, осъществено за периода от 09.10-09.11.2021
г., поради което те излизат вън от предмета на проверка при обжалване на постановлението
за възлагане и не следва да бъдат разглеждани / т.8 от тълк. решение № 2/2013, по тълк. д.
№ 2/2013 на ОСГТК на ВКС/. За яснота следва да бъде допълнено, че първоначалната
продажна цена се определя съгласно чл. 468, респ. чл. 494 от ГПК при втора, но предвид
факта, че продажбата не е осъществена до втория път, е извършена нова оценка, която да
отговаря на реалната пазарна стойност и която действително е позволила постъпването на
наддавателни предложения, в който смисъл е и т.9 от цитираното по-горе тълкувателно
решение.
Неоснователен е доводът, че наддаването е ненадлежно извършено, поради
предварителни уговорки между наддавателите и присъствието на други лица при отваряне
6
на предложенията. Такива факти и обстоятелства не се установиха от представените
доказателства, поради което не може да бъде направен извод за наличие на нарушение при
проведеното наддаване. Лицата подписали се като участници са пълномощници на
участвалите в устното наддаване дружества.
Доводът, че имотът не е възложен на предложения най-високата цена, е също
неоснователен. Обявяването на купувач следва наддаването, но то подлежи на проверка
само доколкото е довело до възлагане не по най-високата предложена цена. В конкретния
случай възлагането не е по най-високата предложена цена, тъй като първият купувач
„Антон Големанов“ не е заплатил в двуседмичен срок остатъка от продажната цена, а
обявеният за втори купувач и взискател, надлежно се е отказал от придобиването на
собствеността върху изнесения на публична продан имот. Така се е стигнало до обявяване
на третия и настоящ купувач „Марива Пи“, който заплатил остатъка от продажната цена в
указания едноседмичен срок.
Учреденото ипотечно право освен акцесорен и обезпечителен характер, е и абсолютно
и неделимо право, което следва имота независимо от настъпилите в него промени
включително и когато ипотекарният имот се раздели на няколко по-малки имота.
Предвид гореизложеното, съдът намира, че не са допуснати нарушения при
наддаването и имуществото е възложено по най-високата цена, заплатена от предложителя,
поради което обжалваното постановление за възлагане е правилно, а подадената срещу него
жалба е неоснователна.
Ръководен от гореизложеното и на основание чл. 437, ал. 3 от ГПК, Окръжен съд
Сливен
РЕШИ:
ОСТАВЕ БЕЗ УВАЖЕНИЕ жалба с вх. № 7458/04.03.2022 г. на „Гривас“ ЕООД,
ЕИК ******* представлявано от управителя Х.И.М., чрез пълномощник М.Д. от АК-Сливен,
с адрес за връчване: гр. Сливен, *******
Решението е окончателно и не подлежи на обжалване.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
7