РЕШЕНИЕ
№ 7901
гр. София, 03.05.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 33 СЪСТАВ, в публично заседание на
десети април през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:ПЛАМЕН ИВ. ШУМКОВ
при участието на секретаря НАДЯ Г. НАЙДЕНОВА
като разгледа докладваното от ПЛАМЕН ИВ. ШУМКОВ Гражданско дело №
20241110125473 по описа за 2024 година
Производството по делото е образувано по постъпила искова молба от Д. И. Ч.
против Е. В. В..
Предявен е за разглеждане установителен иск за обявяване на нотариален акт за
замяна на идеални части от недвижим имот за недействителен поради липса на
съгласие на осн. чл. 26, ал. 2, предл. 2 ЗЗД. В условията на евентуалност на
предявения главен иск за недействителност са предявени искове за: 1) нищожност
на договора поради противоречие с добрите нрави с правно основание по чл. 26, ал. 1,
предл. 3-то ЗЗД; 2) унищожаемост на договора поради крайна нужда при явно
неизгодни условия с правно основание по чл. 33, ал. 1, предл. 2 ЗЗД;
В условията на евентуалност на всички предявени искове за
недействителност, е предявен иск по чл. 87, ал. 3 вр. ал. 2 ЗЗД за разваляне на
процесния договор за замяна на идеални части от недвижим имот поради
неизпълнение от страна на купувача да заплати на продавача продажната цена.
В условията на евентуалност на горепосочените искове , е предявен иск за
установяване недействителност на сделката по чл. 26, ал. 2, предл. 5 ЗЗД – поради
привидния характер на сделката, като се твърди, че действителната сделка между
страните е дарение, поради липса на насрещна престация от страна на купувача, а в
условията на евентуалност на това привидно основание, се твърди: 1/ че
действителната сделка е замяна на идеалните части от имота единствено с движима
вещ, не и с парична сума или 2/ че действителната сделка е замяна на идеалните части
от имота единствено с парична сума, не и с движима вещ.
В случай на основателност на иска по чл. 26, ал. ал. 2, предл. 5 ЗЗД за
установяване, че прикритата сделка е дарение, предявява кумулативно евентуално
съединен иск по чл. 30, ал. 1 вр. чл. 29, ал. 1 ЗН за възстановяване правото на ищцата
1
на запазената част от наследството на нейния наследодател М
В случай че съдът достигне до извод за наличието на симулация, и в случай на
отхвърляне на исковете за недействителност на договора, то предявява иск за
разваляне на прикритата сделка по чл. 87, ал. 3 вр. ал. 2 ЗЗД поради неизпълнение на
договорните задължения на ответника (непредаване на дължимото по прикритата
сделка благо).
В условията на евентуалност на всички горепосочени искове, е предявен
конститутивен иск по чл. 33, ал. 2 ЗС за изкупуване от страна на ищеца на процесните
4/6 идеални части от имота при действително уговорените условия.
Ищцата Д. И. Ч. твърди, че е наследник на съпрузите МЧ. с ЕГН ********** и
на А с ЕГН **********. Сочи, че двамата наследодатели придобили в режим на
съпружеска имуществена общност съгласно Протокол за избор на жилище от
26.02.1975 г. и Договор за покупко-продажба на жилище, сключен по реда на чл. 117 от
ЗТСУ правото на собственост върху жилище № 125, находящо се в жилищна сграда
блок № на V етаж, построена върху държавна земя в ж.к. „гр. София, състоящо се от
една стая, дневна, кухня и сервизни помещения, на 58,53 кв.м. застроена площ, заедно
с припадащите се избено помещение № 20, 0,715% идеални части от общите части на
сградата. Твърди, че след смъртта на А Ч (26.05.2004 г.) 1/6 идеална част от правото на
собственост върху горепосочения имот преминала в патримониума на Г Чи, след чиято
смърт (09.01.2021 г.) била придобита от ищцата като единствен негов наследник.
Другата 1/6 била наследена от И, а на основание прекратената съпружеска
имуществена общност и настъпилото универсално правоприемство М Ч. станала
собственик на 4/6 от гореописаното жилище. Излага, че на 24.11.2023 г. между М Ч.,
представлявана от пълномощника И с ЕГН **********, и ответника Е. В. В., бил
сключен Нотариален акт за замяна на идеални части от недвижим имот и движима вещ
№ г., вписан в Служба по вписванията - София с вх. рег. № г., акт дело имотна
партида № , с който притежаваните от М Ч. 4/6 идеални части от правото на
собственост върху гореописания недвижим имот, понастоящем представляващ
Самостоятелен обект в сграда с идентификатор по кадастралната карта и
кадастралните регистри на гр. София, общ. Столична, област София, одобрени със
Заповед РД -18-14/ 06.03.2009 г. на Изпълнителния директор на АГКК, с последно
изменение на кадастралната карта и кадастралните регистри, засягащо имота от
03.02.2021 г., с адрес на имота: гр. София, р-н “Люлин”, № етаж апартамент № , който
самостоятелен обект се намира на етаж 5 в сграда с идентификатор предназначение:
жилищна сграда - многофамилна, разположена в поземлен имот с идентификатор , с
предназначение на самостоятелния обект: жилище, апартамент - в жилищна или вилна
сграда, или в сграда със смесено предназначение, брой нива на обекта: 1, с площ от
58.53 кв.м., при съседни самостоятелни обекти в сградата на ниво 1: на същия етаж-
под обекта: и над обекта: , с прилежащи части на самостоятелния обект избено
помещение № 20 и 0,715% идеални части от общите части на сградата, който обект,
съгласно документа за собственост, представлява Жилище № , находящо се в
жилищна сграда блок № етаж, построен върху държавна земя в ж.к. ”, състоящ се от
една стая, дневна, кухня и сервизни помещения на 58,53 кв.м., при съседи: стълбище,
С , СИ. и двор: заедно със зимнично помещение № 20, без описана квадратура при
съседи: коридор, ул. и С и заедно с 0.715 % идеални части от общите части на сградата
са прехвърлени срещу правото на собственост върху движима вещ (пералня Whirlpool,
2
модел FFB8469BV, оценена на 729 лева) и доплащане в размер на 19 271 лева, което е
трябвало да бъде направено по банков път. На 18.03.2024 г. М
Ищцата оспорва процесната сделка на различни основания. На първо място
счита, че е налице нищожност поради липса на съгласие. Счита, че ползваното пред
нотариуса пълномощно за представителство на М Ч. е неистинско. Сочи, че не й е
известно наследодателката да е имала каквито и да е контакти с мнимия представител.
На следващо място, счита, че е налице нищожност поради противоречие с добрите
нрави. Счита, че договорените условия за замяната радикално се отклоняват от
пазарната стойност на предмета на насрещните престации. В случая намира, че не
може да се говори нито за афектационна стойност, нито за персонален елемент, който
да компенсира така очертания порок и да обоснове извод за допустимо отклонение от
пазарната стойност на разменените блага. Намира разликата в стойността за толкова
драстична, че да може да се квалифицира като накърняваща добрите нрави, респ.
повличаща нищожност на сделката. На следващо място твърди, че е налице
унищожаемост поради сключване на договора при крайна нужда при явно неизгодни
условия. Сочи, че крайната нужда на наследодателката е свързана с влошеното й
предвид напредналата възраст здравословно състояние в последните години, което е
предполагало както обикновените битови, така и допълнителни разходи, несъвместими
с получаваните от нея доходи от пенсионното осигуряване в минимален и крайно
недостатъчен размер. Счита, че е налице и предпоставката сделката да е сключена при
явно неизгодни условия поради явно несъответствие между стойностите на
насрещните престации към момента на сключване на сделката с оглед на конкретните
пазарни условия, и причинна връзка, т.е., счита, че лицето е взело решението за
сключване на сделката при явно неизгодните условия, именно защото е в това
състояние, като при други условия то не би сключило такава сделка. На следващо
място, в условията на евентуалност предявява иск за разваляне на договора поради
неизпълнение на облигационно задължение. Сочи, че купувачът по сделката не е
изпълнил задължението си да извърши дължимото доплащане в размер на 19 271 лева
по банкова сметка на наследодателката. Излага, че в нотариалния акт е упоменато, че
паричната сума е платена по сметка на наследодателката, което обстоятелство не
съответствало на обективната действителност. Счита, че доколкото срок не е бил
уговорен, а се претендира извършване на плащането да е станало към момента на
сключване на сделката, то намира, че плащането е било необходимо именно в онзи
момент и доколкото такова не е било извършено, то договорът следва да бъде развален,
без да се дава възможност за изпълнение, интерес от което правоприемниците на МЧ.
нямат. На следващо място, в условията на евентуалност предявява иск за установяване
недействителност на договора поради неговата привидност. С оглед липсата на
парично плащане в размер на 19 271 лева и непредаване на владението върху
движимата вещ (подробно индивидуализирана в нотариалния акт) счита, че са налице
основания сключената сделка да се квалифицира като симулативна и прикриваща
реално извършеното дарение на притежаваните от наследодателката 4/6 идеални части
от правото на собственост върху процесното жилище. В случай че се установи, че
прикритата сделка е замяна с правото на собственост върху движимата вещ без реално
извършване на плащане, моли също за установяване привидния характер на сделката
(по нотариален акт) и признаване за установено между страните на реално
извършената замяна. В случай че се установи, че прикритата сделка е продажба за
3
общата сума от 20 000 лева като посочен в нотариалния акт материален интерес,
представляващ сбор от стойността на привидно прехвърленото право на собственост
върху движимата вещ и договореното доплащане, или за сума от 19 271 лева като
единствено договорена в нотариалния акт парично плащане, то моли същото да бъде
установено. В случай че съдът достигне до извод за наличието на симулация, и в
случай на отхвърляне на исковете за недействителност на договора, то предявява иск
за разваляне на прикритата сделка поради неизпълнение на договорните задължения
на ответника (непредаване на дължимото по прикритата сделка благо).
В случай, че съдът достигне до извод за симулация, респ. че привидният
характер на сделката е извършване на дарение, без да е накърнена неговата
действителност, то предявява иск за възстановяване на накърнена запазена част от
наследството. Моли да бъде възстановена запазената за низходящите част от
наследството на М Ч., като доколкото счита, че единственият актив в наследствената
маса биха били прехвърлените от нея 4/6 идеални части от правото на собственост
върху процесното жилище, то на основание чл. 30, ал. 1 във вр. с чл. 29, ал. 1 от Закона
за наследството стореното дарение следва да се намали с 2/3, с което да бъде
възстановена в наследствената маса 4/9 идеални части от правото на собственост,
прехвърлено с оспорваната сделка. Сочи, че е подала заявление с вх. номер
137992/25.04.2024 г. по описа на Софийски районен съд за приемане по опис
наследство от наследодателката МЧ., но не сочи, производството пред СРС да е
приключило с акт на съда. В условията на евентуалност, ако съдът установи, че
прикритата сделка няма характера нито на дарение, нито на замяна, а на продажба и
приеме, че същата е действителна, доколкото поддържа твърдението, че прехвърлянето
на собствеността върху описаната движима вещ е привидно, то моли съда да разгледа
иск по чл. 33, ал. 2 от ЗС за изкупуване от страна на ищеца на процесните 4/6 идеални
части от имота при действително уговорените условия и/или платена парична сума.
Претендира разноски.
В срочно постъпил отговор ответникът оспорва основателността на предявените
искове. Не ангажира отделни аргументи по всички предявени искове. Сочи, че оспорва
твърдението, че ищцата и М Ч. са имали добри отношения. Счита, че процесната
сделка е извършена при спазване на всички законови изисквания и при условията,
договорени между страните. Сочи, че липсват предпоставките на закона относно
крайна нужда, както и условията за наличие на прикрита сделка. Моли предявените
искове да бъдат отхвърлени.
Съдът, като взе предвид становищата на страните и събраните по делото
доказателства, намира за установено следното:
С проекта за доклад по делото, обективиран в определение от 01.12.2024 г.,
приет за окончателен в проведеното открито съдебно заседание на 23.01.2025 г. без
възражения от страните, като безспорен и ненуждаещ се от доказване между страните
е отделен фактът, че ищцата е наследник по закон на Маргарита Атанасова Ч., което се
установява и от приетото по делото удостоверение за наседници.
Ето защо и на основание чл. 153 ГПК съдът приема осъществяването на
отделения за безспорен факт за доказано.
По делото са представени заверени преписи от удостоверения за наследници на
лицата А М Ч., от които се установява, че след смъртта на А (26.05.2004 г.) 1/6 идеална
4
част от правото на собственост върху горепосочения недвижим имот, находящ се в гр.
София, р-н Люлин, ж.к. , е преминала в патримониума на И след чиято смърт,
настъпила на 19.11.2021 г., била придобита от ищцата като единствен негов наследник.
Останалата 1/6 ид. част била наследена от Г след чиято смърт, настъпила на 09.01.2021
г., била придобита от неговия единствен наследник К Ге;, а на основание прекратената
съпружеска имуществена общност и настъпилото универсално правоприемство М Ч.
станала собственик на 4/6 от гореописаното жилище.
По делото са представени като писмени доказателства и заверени преписи от 1)
Протокол за избор на жилище от 26.02.1975 г.; 2) Договор за покупко-продажба на
жилище, сключен по реда на чл. 117 ЗТСУ за правото на собственост върху жилище
№ находящо се в жилищна сграда блок № построена върху държавна земя в ж.к. в гр.
София, състоящо се от една стая, дневна, кухня и сервизни помещения, на 58,53 кв.м.
застроена площ, заедно с припадащите се избено помещение № 20, 0,715% идеални
части от общите части на сградата; 3) Нотариален акт за замяна на идеални части от
недвижим имот и движима вещ № , дело № г., вписан в Служба по вписванията -
София с вх. рег. № г., имотна партида № ; 4) Препис-извлечение от акт за смърт № . на
А; 5) Заявление с вх. № 137992/25.04.2024 г. от Д. И. Ч. по чл. 61 от ЗН за приемане на
наследство по опис на наследодателя М Ч.; 6) Препис-извлечение от акт за смърт на
МЧ.; 7) Схема на самостоятелен обект в сграда; 8) Справка за от Агенция по
вписванията на физическо лице Е. В. В № г. за периода от 01.04.2023 г. – 15.04.2024 г.
По делото е представена и удостоверение за данъчна оценка на имот, находящ
се в гр. София, р-н Люлин, ж.к. ет. според която данъчната оценка на описания имот
към 14.05.2024 г. е в размер на сумата от 26 640.30 лв.
В срока за отговор на искова молба, ответникът е представил като доказателства
по делото и: 1) разписка № 0300020376151283/18.11.2023 г. за превод на сума по
Изипей в размер на 4000,00 лева, с наредител Е. В. В., с информация за получател:
„Ч.“ и основание за плащане: „задатък за ап. 125, ет. 5, идентификатор 2) разписка
№ 0300020429254522/24.11,2023 г. за превод на сума по Изипей в размер на 4282,00
лева с наредител Е. В. В., с информация за получател: „Ч.“ и основание за плащане:
„доплащане за покупко-продажба на апартамент идентификатор ; 3) разписка №
0300020371935516/17.11.2023 г. за превод на сума по Изипей в размер на 3000,00 лева
с наредител Е. В. В., с информация за получател: „Ч.“ и основание за плащане:
„задатък за апартамент 125, ет. 5, идентификатор 4) разписка от 14.11.2023 г., с
която МЧ. декларира, че е получила сума в размер на 8000,00 лева, представляваща
част от договорената сума за доплащане при замяна на собствените й идеални части от
ап. 125, находящ се в гр. София, кв. Л фискален бон № 00923190001 от 19.05.2023 г. за
закупена пералня за сумата от 729 лева, издаден от „Техномаркет България“ ЕАД.
В хода на производството е представено и влязло в сила съдебно решение № г.
по ч.гр.д. №в, по описа на Софийски районен съд, с което ищцата Д. И. Ч. е приела по
опис на основание чл. 61 ЗН наследството, останало от МЧ..
Поради направено от ищеца оспорване автентичността на пълномощно с рег.
№ по описа на Нотариус И с упълномощител М Ч. и упълномощен И и след заявено
от ответника желание да се ползва от оспорения документ, в проведеното открито
съдебно заседание на 23.01.2025 г. е открито производство по оспорване истинността
на документа в частта на положения от упълномощителката подпис по реда на чл. 193
5
ГПК.
По делото е прието заключение по допусната съдебно-почеркова експертиза, от
което се установява, че подписът в място за „упълномощител“ в пълномощно с рег. №
и № по описа на Нотариус И за 2023 г., е положен от М.. Вещото лице посочва, че за
нуждите на експертизата е било извършено изследване на оригинала на
пълномощното, което се съхранява в кантората на Нотариус И . Съдът кредитира
представеното експертно заключение като обективно, всестранно, пълно и обосновано,
с оглед на което се установява автентичността на представения документ.
Ето защо съдът намира, че оспорването на документа следва да бъде признато
за недоказано, което може да стане и с решението по делото съгласно чл. 194, ал. 3,
изр. 1 ГПК, което в тази част има характер на определение /в този смисъл решение №
135 от 3.06.2010 г. на ВКС по гр. д. № 820/2009 г., IV г. о., ГК, постановено по реда
на чл. 290 ГПК/.
С пълномощно с рег. № по описа на Нотариус И, Ма Ч. е упълномощила И да я
представлява във връзка с апартамент , находящ се в гр. София, ж.к. . Изрично в т. 2 от
пълномощното, е посочено, че пълномощникът е упълномощен с правата да замени,
дари, продаде или по какъвто друг начин прецени, вместо нея, на когото наМ. за
добре, включително да договаря сам със себе си за цена, начин на плащане и при
всички условия, каквито договори, като запази пожизнено правото на ползване на
имота.
На 24.11.2023 г. с Нотариален акт за замяна на идеални части от недвижим имот
и движима вещ №г., вписан в Служба по вписванията - София с вх. рег. №., имотна
партида № , МЧ., чрез пълномощника си И, е прехвърлил собствените 4/6 идеални
части от апартамент 125, находящ се гр. София, ж.к. . Видно от нотариалния акт, в
замяна Е. В. В. е прехвърлил на М Ч. чрез пълномощника И собствената си движима
вещ, а именно пералня, марка Whirlpool, модел FFB8469BV на цена от 729,00 лв. и
доплащане на сума в размер на 19 271,00 лв., платена по банков път по сметка на М Ч.,
в деня на подписване на нотариалния акт. Заменителят М Ч. е запазила пожизнено и
безвъзмездно правото на ползване върху прехвърлената идеална част от имота.
По делото е изслушано и прието заключение по съдебно-оценителна
експертиза, вещото лице, по която е дало заключение, че средната пазарна цена на
гореописания имот към 24.11.2023 г. е в размер на 125 877,22 лева, а 4/6 идеални части
от него – 83 918,15 лева. Съдът кредитира експертното заключение като пълно и
компетентно дадено.
Други писмени доказателства в производството не са ангажирани.
При така установеното от фактическа страна, съдът прави следните
правни изводи:
По иска по чл. 26, ал. 2, предл. 2 ЗЗД за прогласяване на нищожност на
договор за замяна на идеални части от недвижим имот поради липса на съгласие:
В тежест на ищеца по предявения главен иск с правно основание по чл. 26, ал. 2,
предл. 2-ро ЗЗД, е да докаже при условията на пълно и главно доказване, че
процесният договор е сключен без съгласието на М Ч..
Липса на съгласие е налице, когато липсват две насрещни, противоположни по
съдържание волеизявления и те не се отнасят до един и същи предмет. Към това
6
основание се отнасят и случаите, при които външно волята е обективирана чрез
надлежно поведение, но зад изявлението липсва вътрешно волево решение. Липсата на
съгласие е такъв съществен порок на сделката, при който тя не може да произведе
правни последици още от момента на сключването.
Както се посочено по-горе, видно от представения и приет по делото
нотариален акт за замяна на идеални части от недвижим имот и движима вещ, М Ч. е
действала чрез своя пълномощник И. От представеното и прието по делото
пълномощно с рег. № по описа на Нотариус И, за което е проведено и производство по
чл. 193 ГПК, се установи, че подписът, положен в частта „упълномощител“ изхожда от
М Ч.. С оглед на това, може да се направи обоснован извод, че е налице валидно
учредена представителна власт спрямо пълномощника И за представителство при
сключване на договор за замяна по отношение на посочения недвижим имот.Ето защо
И К Н е действал като пълномощник на М Ч. с надлежно учредена представителна
власт и не е налице липса на съгласие от страна на наследодателя на ищцата - М Ч..
Съдът намира, че е спазено и законоустановеното изискване на разпоредбата на
чл. 37 от ЗЗД, съгласно която упълномощаването за сключване на договори, за които
законът изисква особена форма, трябва да бъде дадено в същата форма, но ако
договорът трябва да бъде сключен в нотариална форма, упълномощаването може да
бъде направено и писмено с нотариално удостоверяване на подписа и съдържанието,
извършени едновременно. В процесния случай пълномощното, представено по делото,
с което М Ч. е упълномощила надлежно И, отговаря на законоустановеното изискване
за форма. Същото е с нотариална заверка на подпис и съдържание, доколкото
договорът за замяна на идеални части от недвижим имот следва да бъде във формата
на нотариален акт.
За пълнота следва да се изложи, че съгласно Тълкувателно решение № 5/2014 г.
по т.д. 5/2014 г. на ОСГТК на Върховния касационен съд липсата на съгласие по
смисъла на чл. 26, ал. 2, пр. 2 ЗЗД е тежък порок на правната сделка, който е налице,
когато волеизявлението е направено при т. нар. „съзнавана липса на съгласие“
(например – изтръгнато е с насилие, направено е без намерение за обвързване – на
шега, като учебен пример и др. подобни). Този тежък порок е непоправим и
непреодолим – за да породи действие, договорът трябва да бъде сключен отново.
Договорът, сключен от лице, действало като представител, без да има представителна
власт, не страда от такъв порок. Мнимият представител е формирал и е изявил
поначало валидна воля от името на мнимо представлявания, поради което липсата на
представителна власт не е равнозначна на липса на съгласие по смисъла на чл. 26, ал.
2, пр. 2 ЗЗД и може да бъде преодоляна чрез изрично предвидената в чл. 42, ал. 2 ЗЗД
възможност за потвърждаване на договора. Но фактът на липса на представителна
власт, не води до нищожност на договора поради липса на съгласие.
Поради изложеното, съдът намира, че искът с правно основание чл. 26, ал. 2,
предл. 2 от ЗЗД за прогласяване на нищожност на договор за замяна, поради липса на
съгласие, е неоснователен.
Съдът достигна до извод за неоснователност на предявения главен иск, поради
което следва да бъде разгледан предявеният в условията на евентуалност
установителен иск за прогласяване на нищожност на договора за замяна поради
противоречие с добрите нрави.
7
По иска по чл. 26, ал. 1, предл. 3-то ЗЗД за прогласяване на нищожност на
договора за замяна на идеални части от недвижим имот поради противоречие с
добрите нрави:
В тежест на ищеца по предявения в условията на евентуалност иск по чл.26, ал.
1, предл. 3-то ЗЗД, е да докаже при условията на пълно и главно доказване, че
сключеният договор противоречи на добрите нрави.
Добрите нрави по смисъла на чл. 26, ал. 1, предл. 3 ЗЗД са неписани морални
норми с правно значение, нарушаването на които има същата правна последица като
противоречието със закона - нищожност на договора. Те съществуват като общи
принципи или произтичат от тях. Един от тези принципи е принципът на
справедливостта, който в гражданските и търговските правоотношения изисква да се
закриля и защитава всеки признат от закона интерес /в този смисъл напр. Решение №
50104 от 11.08.2023 г. по гр. д. № 2639 / 2022 г. на Върховен касационен съд, 4-то гр.
отделение/. Най-често в практиката на ВКС нищожност поради накърняване на
добрите нрави се прогласява поради значителна нееквивалентност на престациите.
Понятието добри нрави предполага известна еквивалентност на насрещните престации
и при тяхното явно несъответствие се прави извод за нарушение, водещо до
нищожност на сделката и ВКС счита, че тази неравностойност би следвало да е такава,
че практически да е сведена до липса на престация. Следователно значителна и явна
нееквивалентност на насрещните престации, която води до нищожност поради
противоречие с добрите нрави, е налице, когато насрещната престация е практически
почти нулева. /в този смисъл и Решение № 222 от 18.12.2023 г. по гр. д. № 589 / 2023
г. на Върховен касационен съд, 3-то гр. отделение, Решение № 179 от 20.11.2023 г. по
гр. д. № 519 / 2023 г. на Върховен касационен съд, 4-то гр. отделение/.
Следва да се посочи, че чл. 9 от Закона за задълженията и договорите определя
свобода на договарянето, позволяваща на двете страни да направят конкретна
преценка относно потребността от насрещните престации и тяхната взаимна
еквивалентност /така напр. Решение № 452 от 25.06.2010 г. по гр.д. № 4277/2008 г., Г.
К., І Г. О., ВКС/. Следователно облигационното правоотношение предпоставя
самостоятелност, от една страна и от друга, се рамкира от „добрите нрави“ и от
императивните правила.
С оглед изложеното, в конкретния случай следва да бъдат разгледани
насрещните престации по договора за замяна и тяхната еквивалентност.
Съгласно представения договор за замяна М Ч., действаща чрез своя
пълномощник И, е прехвърлила на Е. В. В. собствените си 4/6 идеални части от
недвижимия имот. Съгласно изготвеното и прието по делото заключение по съдебно-
оценителната експертиза, стойността на 4/6 идеални части от недвижимия имот е в
размер на 83 918,15 лева. Съгласно представената данъчна оценка, данъчната оценка
на недвижимия имот е в размер на 26 640,30 лв., а за съответните 4/6 идеални части е
17 760,20 лв.
В замяна на така прехвърлената му идеална част, Е. В. В. е прехвърлил на М Ч.,
действаща чрез своя пълномощник И Н собствената си движима вещ, представляваща
пералня, марка Whirlpool, модел FFB8469BV, оценена на 729 лева и доплащане в
размер на 19 271 лева, което е трябвало да бъде направено по банков път. Към
нотариалния акт за замяна, ведно с останалите документи, е приложен и фискален бон,
8
издаден от „Техномаркет България“ ЕАД за стойността на пералнята. В нотариалния
акт е изрично посочено, че сумата от 19 271 лева е „платена по банков път по сметка
на М Ч., в деня на подписване на този нотариален акт“. В случаите, когато договорът
за замяна е оформен с нотариален акт, то същият може да служи само като
доказателство, че изявленията за плащане, съответно за получаване на цената, преди
сключването на договора, са направени от двете страни по него. Действителното му
извършване обаче подлежи на доказване. В случай на спор, доказателствената тежест
за установяване на извършеното плащане се носи от купувача като това може да бъде
направено с всички допустими от закона доказателствени средства.
По делото не е приложено извлечение от банковата сметка на получателя, но
ответникът представя четири разписки за платени суми – три от тях касаят извършени
плащания няколко дни преди сделката, като последното от тях, с основание доплащане,
удостоверява извършено плащане в деня на сделката. По-конкретно, от приложената
разписка от 14.11.2023 г. се установява, че М Ч. декларира, че е получила сумата от
8000 лева в брой и на ръка, представляваща част от договорената сума при замяна на
собствените идеални части от недвижимия имот; от приложената по делото разписка
№ 0300020371935516/17.11.2023 г. се установява, че сумата от 3000,00 лева е била
преведена като задатък за посочения недвижим имот; на следващия ден, съгласно
разписка № 0300020376151283/18.11.2023 г. се установява, че сумата от 4 000,00 лева е
била преведена отново с основание задатък за имота; шест дни по-късно, в деня на
сделката, с разписка № 0300020429254522/24.11.2023 г. се установява, че е преведена
сума в размер на 4 282,00 лева, представляваща сума за доплащане за покупко-
продажба на посочения недвижим имот. Представените доказателства удостоверяват
плащането на сума в общ размер от 19282 лева, което надвишава уговорената в
нотариалния акт сума за доплащане с 11 лева.
Независимо, че представените разписки не удостоверяват извършено плащане
по банков път на цялата сума в деня на сделката, така както е посочено в нотариалния
акт, то фактът на извършено плащане не може да се игнорира.
В преклузивния срок за оспорване на представените с отговора на исковата
молба писмени доказателства /първото проведено открито съдебно заседание/, нито на
по-късен етап, ищцовата страна не е оспорила представените разписки – нито по
отношение на факта, че сумите действително са получени от М Ч., нито по отношение
на истинността на документитете /и в частност издадената от Ч. разписка за получена
сума/, нито са въведени правоизключващи възражения, че получаването на сумите е на
друго основание, различно от удостовереното в разписките. Ето защо следва да се
приеме, че представените доказателства за извършени плащания са във връзка с
изпълнение на задължението на ответника Е. В. за доплащане на сумата, посочена в
нотариалния акт за замяна на идеални части от недвижим имот.
Поради изложеното следва да се приеме, че насрещната престация по договора,
дължима от ответника Е. В. се равнява на сумата от общо 20 000 лева /сбора от
стойността на пералната машина и паричното доплащане/.
Понятието „добри нрави“ предполага известна еквивалентност на насрещните
престации и при тяхното явно несъответствие се прави извод за нарушение, водещо до
нищожност на сделката. ВКС счита, че тази неравностойност би следвало да е такава,
че практически да е сведена до липса на престация. Законодателят допуска, че цената
9
на един недвижим имот по волята на страните може да бъде определена от данъчната
оценка на имота. Размерът на данъчната оценка на прехвърлените 4/6 идеални части от
имота към момента на сделката се равнява на сумата от 17 760,20 лева, което е под
стойността на насрещната престация, получена от МЧ. за замяната им. Макар
пазарната оценка на вещното право към този момент да е в размер на 83 918,15 лева
съгласно приетото заключение, то не може да се направи извод за неравностойност на
престациите, която практически да е нулева и да е сведена до липса на престация.
Следва да се държи сметка освен това, че заедно с насрещната престация, която е над
определената от общината данъчна оценка на имота, прехвърлителката е запазила и
пожизнено вещно право на ползване на същия, което не е без значение при
постигането на взаимно съгласие, преценявайки се както насрещните престации, така и
всички останали параметри по договора /в случая приобретателят е бил в
невъзможност да ползва имота в един неопределен период от време/.
Предявеният иск е неоснователен и следва да бъде отхвърлен.
Съдът достигна до извод за неоснователност на предявения иск. Независимо, че
ищцовата страна е посочила в следващ ред като евентуални искове за унищожаване на
договора поради крайна нужда и явно неизгодни условия и иск за разваляне на
договора поради неизпълнение на насрещно задължение на ответника, то на следващо
място следва да бъдат разгледани предявените искове за недействителност на договора
поради симулация. Съгласно константната практика на съдилищата, най-напред следва
да се разгледат исковете за нищожност на сделката, като едва в случай че бъдат
отхвърлени, следва да бъдат разгледани и исковете за унищожаемост и разваляне на
същата.
По иска по чл. 26, ал. 2, предл. 5 ЗЗД за установяване недействителност на
договора за замяна на идеални части от недвижим имот поради привидност на
сделката:
В тежест на ищеца по предявения в условията на евентуалност искове е да
докаже при условията на пълно и главно, че оспореният договор за замяна на идеални
части от процесния недвижим имот, обективиран в Нотариален акт за замяна на
идеални части от недвижим имот и движима вещ г., вписан в Служба по вписванията -
София с вх. рег. , представлява привидна сделка.
Твърди се от ищцата, че действителната сделка между страните е дарение,
поради липса на насрещна престация от страна на купувача, а в условията на
евентуалност на това привидно основание, се твърди: 1/ че действителната сделка е
замяна на идеалните части от имота единствено с движима вещ, не и с парична сума
или 2/ че действителната сделка всъщност е продажба, тъй като насрещната престация
е парична сума.
Първото посочено евентуално основание /че действителната сделка е замяна
на идеалните части от имота единствено с движима вещ, не и с парична сума/ на
практика не представлява самостоятелно основание за симулативност, доколкото с
него се цели да се установи, че е налице замяна /което е външно обективираната
сделка/, но с нееквивалентни престации, тоест, че не е изпълнено задължението за
доплащане на паричната сума. Това обаче е относимо към вече разгледания иск за
недействителност поради противоречие с добрите нрави, при който съдът достигна до
извод, че са налице доказателства за заплащане и на паричната сума.
10
При разглеждането на настоящия иск следва да бъдат разгледани пороците на
сделката, относими към твърденията за симулация, а именно, че сделката прикрива
дарение и в условията на евентуалност на това основание – че прикрива продажба.
Привидните и прикритите сделки нормативно са уредени в чл. 17 ЗЗД и чл. 26,
ал. 2 ЗЗД. Утвърдено е в практиката на ВКС разбирането, че привидната сделка е
винаги нищожна, независимо дали нищожността е абсолютна или относителна, и
съдът прогласява тази нищожност по иск или възражение съгласно чл. 26, ал. 2 ЗЗД,
независимо дали има предявен и иск по чл. 17, ал. 1 ЗЗД. Установяването на
симулацията като основание за нищожност по смисъла на чл. 26, ал. 2, пр.5 ЗЗД в този
случай не се състои в пълно и главно доказване на всички елементи на прикритата
сделка, а е достатъчно да се установи привидността, определяна като съгласие за
симулация.
Симулативните или привидните /според термина, употребен в ЗЗД/ договори са
такива, при които страните извършват волеизявления, обективирани в правната
действителност, сочещи към сключване на определен договор, но същевременно се
съгласяват, че не желаят настъпването на правните последици от сключения договор
или желаят настъпването на други последици, различни от тези, които биха се
породили от външно обективираната им воля. В първия случай е налице абсолютна
симулация, а във втория - относителна симулация, която представлява съчетаване на
привиден и прикрит договор. Съгласно чл. 26, ал. 2 ЗЗД привидният договор е
нищожен, а страните са обвързани от прикритото споразумение, ако са налице
изискванията за неговата валидност - чл. 17, ал. 1 ЗЗД. В случая ищцата счита, че е
налице относителна симулация, доколкото страните по договора не желаят замяна на
иделаните части, а тяхното дарение или продажба.
При привидни (симулативни) договори страните нямат намерение да бъдат
обвързани така, както външно са изразили воля. Те обективират волеизявления в
правната действителност, които стават известни на трети лица, но в действителност те
съзнателно изобщо не желаят настъпването на правните последици (абсолютна
симулация) или желаят настъпването на други последици, различни от тези, които
биха се породили от външно изразената им воля (относителна симулация). Самите
страни създават по своя воля и с постигнато между тях съгласие тази двойственост,
като симулацията е насочена към трети лица, както се твърди да е в настоящия случай.
Когато привидната сделка е договор, характерно е съгласието на двете страни за
сключването му, както и за непораждане на целените с него правни последици.
От събраните по делото писмени доказателства се установи изпълнение на
задължението на ответника по насрещната престация за предаването на движимата
вещ и доплащането на паричната сума. Ето защо, не може да се направи извод, че е
налице дарение на идеалните части, което да е прикрито с договора за замяна.
Основателен е обаче предявеният иск за недействителност на договора поради
привидност на сделката за замяна на идеални части от недвижим имот и
действителното съгласие на страните за покупко-продажба на същите. В тази хипотеза
следва да се установи не само, че волята на страните не е такава, каквато е отразена в
договора, но и да се установи каква е била действителната воля на страните и дали са
налице изискванията за сключване на прикритото съглашение. Това може да стане
както с писмени доказателства, така и с гласни, при спазване на ограниченията по чл.
11
164, ал. 1 от ГПК . Няма пречка симулацията да бъде разкрита и на базата на косвени
доказателства, ако те, разгледани и преценени в своята съвкупност водят до единствен
и несъмнен извод за наличие на такава. При установяване на относителна симулация
при иск по чл. 17, ал. 1 ЗЗД, съдът постановява приложение на правилата относно
дисимулираната сделка.
В случая насрещната престация на ответника по договора за замяна е в размер
на сумата от 20 000 лева, включваща предаването на движима вещ – пералня на
стойност 729 лева, и парично доплащане със сумата от 19271 лева. Налице е драстична
нееквивалентност между стойността на вещта, която следва да бъде предадена в
замяна на 4/6 идеални части и стойността на паричната престация, която следва да
бъде доплатена. Стойността на пералната машина представлява едва 3,65 % /729 лв./
от общата стойност на насрещната престация /20000 лв./. За сравнение, паричната
сума, която следва да бъде доплатена от Е. В. е в размер на 19271 лв. и съставлява
96,35 % от насрещната престация. Ето защо съдът намира, че действителното
намерение на страните е да бъдат обвързани от договор за покупко-продажба на
идеалните части от имота, а не така както външно са изразили воля - от договор за
замяна, в който случай съсобственикът има ограничение в правото на изкупуване на
съсобствения имот /арг. от чл. 33, ал. 2 ЗС/ - напр. когато се прави замяна с
индивидуално определена вещ.
Предявеният иск по чл. 26, ал. 2, предл. 5 ЗЗД следва да бъде уважен като
основателен.
Съдът не достигна до извод за това, че прикритата сделка е дарение, поради
което не се сбъдна вътрешно процесуалното условие за разглеждане на предявения в
условията на евентуалност на този иск иск по чл. 30, ал. 1 вр. чл. 29, ал. 1 ЗН за
възстановяване правото на ищцата на запазената част от наследството на нейния
наследодател М
Поради основателността на иска за привидност на сделката, с която реално се
прикрива продажба, обаче, са налице условията за разглеждане на предявения в
условията на евентуалност на този иск конститутивен иск по чл. 33, ал. 2 ЗС за
изкупуване от страна на ищеца на процесните 4/6 идеални части от имота при
действително уговорените условия.
По иска по чл. 33, ал. 2 ЗС за изкупуване от страна на ищеца на процесните
4/6 идеални части от имота при действително уговорените условия:
В тежест на ищцата по предявения иск е да докаже: че ищцата и
прехвърлителката М Ч. са съсобственици на процесния недвижим имот на заявените
правни основания към момента на сключване на процесния договор за замяна на ид.
части; че е сключен договор за замяна на идеални части от недвижим имот и движими
вещи от съсобственика с трето за съсобствеността лице; че сключеният договор за
замяна представлява привидна сделка във вреда на ищцата, както и действително
уговорените между страните условия по договора. В случая всички елементи на
спорното материално право се установиха по делото.
Следва да се посочи, че изкупуване е допустимо само при определени видове
правни сделки – при които продавачът няма правно оправдан интерес да получи
насрещната престация от точно определен приобретател. Такива са договорите за
покупко-продажба. Към тях обаче следва да се приравнят и договорите за замяна, към
12
които съгласно чл. 233 от ЗЗД съответно се прилагат правилата за продажбата, но само
когато насрещната престация е в родово определени вещи, тъй като само в този случай
изкпувачът може да предложи “същите условия” на съсобственика-прехвърлител.
Когато собственикът на идеални части от имот цели да осуети правото на
изкупуване на съсобственик чрез прикриване на продажба с друга сделка, прикритият
договор за продажба не е в заобикаляне на закона. Явната сделка е привидна и поради
това нищожна, а прикритата сделка валидно обвързва страните и от нея се поражда
право на изкупуване от съсобственика, ако са налице останалите предпоставки на
закона. Правото на изкупуване възниква за съсобственика при наличие на валидни
разпоредителни сделки и затова то е насочено не срещу разпоредилия се
съсобственик, а срещу третото лице приобретател, което валидно е придобило права.
Съгл. чл. 33, ал. 1 ЗС съсобственикът може да продаде своята част от
недвижимия имот на трето лице само след като представи пред нотариуса писмени
доказателства, че е предложил на другите съсобственици да купят тази част при
същите условия и декларира писмено пред него, че никой от тях не е приел това
предложение. Нормата на чл. 33, ал. 1 ЗС изисква писмена форма за предложението,
което един съсобственик отправя до друг съсобственик да изкупи дела му в
съсобствеността при определени условия. В случая не се установи до ищцата да е
отправено писмено предложение за изкупуване при същите условия.
Съгласно чл. 33, ал. 2, искът за изкупуване се предявява в двумесечен срок.
Срокът е преклузивен и изтичането му се погасява материалното право на изкупуване
по чл. 33 ЗС. В случая на първо място следва да се посочи, че симулативният характер
на сделката се установи в настоящия процес. При установяване на сочените пороци на
договора за замяна, останалите съсобственици ще могат да упражнят изкупуването
едва след установяване симулативния характер на сделката. В последната хипотеза ще
се приложат правилата на прикритата продажбена сделка - в този смисъл мотивите
към Тълкувателно решение № 5/2012 г. по т. д. № 5/2012 г. ОСГК на ВКС /.
На следващо място, не е налице и оспорване от страна на ответника за
неспазване на срока за предявяване на иска. Дори до беше направено такова
оспорване, обаче, то когато идеална част от недвижим имот е продадена от
съсобственик на трето за съсобствеността лице, без другият съсобственик да е поканен
да я купи или уведомен за продажбата, в тежест на ответника е да докаже, че искът не
е предявен в преклузивния двумесечен срок /в този смисъл Решение № 72 от 2.06.2021
г. по гр. д. № 3478/2020 г., I гр. о., ВКС/
С Решение № 1/23.01.2009 г. по гр. д. № 5355/2007 г. на ВКС, II-ро г. о. , е
прието, че ако съсобственикът, продал своята идеална част, не е предложил писмено
на останалите съсобственици да изкупят дела му, т. е. те не знаят за извършената
продажба, срокът за предявяване на иска за изкупуване и реализиране по съдебен ред
на потестативното субективно право тече от момента на узнаването за сделката.
Когато липсва отправено предложение се предполага, че ищецът - съсобственик не
знае за продажбата и моментът, от който следва да се счита, че тече преклузивният
срок, е този на узнаването, т.е. моментът е твърденият от ищеца по делото.
Правопогасяващо възражение за пропуснат срок, в резултат на което правото на
изкупуване да бъде отречено, в случая не е направено. При релевирано такова обаче,
доказването следва да е от ответника и то да е главно и пълно / така напр. Решение №
13
100/01.03.1995 г. по гр. д. № 1430/1993 г. на ВС, IV-то г. о., Решение № 209/19.07.2010
г. по гр. д. № 750/2010 г. на ВКС, I-во г. о и др./.
От събраните писмени доказателства се установява, че действителната
продажна цена за 4/6 ид. части от имота в размер на 20 000 лева /стойността на
пералнята и доплатената парична сума/ е платена от купувача. Ето защо, при
наличието на всички кумулативни предпоставки за уважаване на иска по чл. 33, ал. 2
ЗС, следва да бъде признато правото на изкупуване на ищцата Д. И. Ч., като същата
следва да бъде допусната да изкупи собствената на ответника 4/6 ид. ч. от процесния
имот при условие, че в срока по чл. 33, ал. 3 ЗС му плати сумата от 20 000 лева. Ако
изместения купувач е изпълнил задължението си по договора и е заплатил цената,
както е в настоящия случай, то сумата следва да се заплати на него, а ако още не е
изпълнил задължението си – следва да се заплати на продавача. В случая е налице
сливане на качеството на ищцата с продавача по сделката, доколкото ищцата е нейната
наследница по закон.
Предявеният иск следва да бъде уважен.
Съдът достигна до основателност на предявената искова претенция за
недействителност на договора поради симулация, както и до основателност на иска за
изкупуване на идеалните части от съсобственик, поради което не се сбъдна условието
за разглеждане на останалите предявени в условията на евентуалност искове за
унищожаване на договора поради крайна нужда и явно неизгодни условия и за
разваляне на договора поради неизпълнение на задължението на ответника. Само за
пълнота обаче следва да се посочи, че по делото не са събрани каквито и да било
доказателства за уважаване на иска за унищожаване на договора поради крайна нужда
и явно неизгодни условия, а по отношение на иска за разваляне на договора – по
делото се установи изпълнение на задълженията на ответника. Ето защо и двата иска
бихи били неоснователни.
По разноските:
При този изход на спора на основание чл. 78, ал. 1 ГПК право за присъждане на
разноски възниква за ищцовата страна. Следва обаче да се държи сметка, че по
отношение на направеното искане за присъждане на заплатеното възнаграждение за
вещи лица искането е неоснователно. Съдебно-почерковата експертиза е допусната с
оглед установяване неистинността на оспореното от ищцата пълномощно и във връзка
с предявения иск за нищожност на сделката поради липса на съгласие. Съдебно-
оценителната експертиза е допусната във връзка с предявения иск за нищожност на
сделката поради противоречие с добрите нрави. С оглед на факта, че тези два иска са
отхвърлени от съда, тежестта за направените за тях разноски следва да остане в тежест
на ищцата. Основателно е искането й за присъждане на разноски съобразно
представения списък по чл. 80 ГПК в останалата му част /л. 152/, като по делото са
представени доказателства за всички направени разноски /6000 лева заплатено адв.
възнаграждение, 177,60 лева заплатена държавна такса, 12 лева такса за удостоверения
за данъчна оценка, 17 лева такса към Столична община и 26,64 лева държавна такса
към Служба по вписванията/. В полза на ищцата следва да се присъди сумата от
6233,24 лева.
С оглед основателността на предявените в условията на евентуалност искове, в
полза на ответника не следва да се присъждат разноски.
14
Мотивиран от горното и на осн. чл. 235 ГПК, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения от Д. И. Ч., ЕГН **********, срещу Е. В. В., ЕГН
**********, иск по чл. 26, ал. 2, предл. 2 ЗЗД за прогласяване на нищожност на
Нотариален акт за замяна на идеални части от недвижим имот и движима вещ дело №
676/2023 г., вписан в Служба по вписванията - София с вх. рег. №, имотна партида №
поради липса на съгласие, като неоснователен.
ОТХВЪРЛЯ предявения от Д. И. Ч., ЕГН **********, срещу Е. В. В., ЕГН
**********, иск по чл. 26, ал. 1, предл. 3 ЗЗД за прогласяване на нищожност на
Нотариален акт за замяна на идеални части от недвижим имот и движима вещ № ,
дело № г., вписан в Служба по вписванията - София с вх. рег. № 85288/24.11.2023 г.,
акт г., имотна партида № , поради противоречие с добрите нрави, като неоснователен.
ПРИЗНАВА ЗА НЕДОКАЗАНО, на основание чл. 194, ал. 3, вр. ал. 2 ГПК,
оспорването на истинността на пълномощно с рег. № и рег. № от 10.11.2023 г. по
описа на нотариус И, с упълномощител М Ч. и упълномощен И
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по предявения от Д. И. Ч., ЕГН **********,
срещу Е. В. В., ЕГН **********, че Нотариален акт за замяна на идеални части от
недвижим имот и движима вещ № , дело № г., вписан в Служба по вписванията -
София с вх. рег. № г., акт № , дело имотна партида № 867082, е нищожен като
привиден договор на основание чл. 26, ал. 2, предл. 5 ЗЗД, прикриващ договор за
покупко-продажба.
ДОПУСКА на основание чл. 33, ал. 2 ЗС изкупуване в полза на Д. И. Ч., ЕГН
********** на 4/6 идеални части от правото на собственост на: Самостоятелен обект в
сграда с идентификатор по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр.
София, общ. Столична, област София, одобрени със Заповед РД-18-14/ 06.03.2009 г. на
Изпълнителния директор на АГКК, с последно изменение на кадастралната карта и
кадастралните регистри, засягащо имота от 03.02.2021 г., с адрес на имота: гр. София,
р-н “Л 5, , който самостоятелен обект се намира на етаж 5 в сграда с идентификатор ,
предназначение: жилищна сграда - многофамилна, разположена в поземлен имот с
идентификатор с предназначение на самостоятелния обект: жилище, апартамент - в
жилищна или вилна сграда, или в сграда със смесено предназначение, брой нива на
обекта: 1, с площ от 58.53 кв.м., при съседни самостоятелни обекти в сградата на ниво
1: на същия етаж- и под обекта: и над обекта: , с прилежащи части на самостоятелния
обект избено помещение № 20 и 0,715% идеални части от общите части на сградата,
които идеални части са прехвърлени от М Ч., ЕГН ********** на Е. В. В., ЕГН
********** по силата на договор, обективиран в Нотариален акт за замяна на идеални
части от недвижим имот и движима вещ №., вписан в Служба по вписванията - София
с вх. рег. № г., имотна партида № , за сумата от 20 000 лева /двадесет хиляди лева/,
която Д. И. Ч., ЕГН ********** следва да заплати на Е. В. В., ЕГН ********** в
едномесечен срок от влизане в сила на настоящото решение.
ПРЕДУПРЕЖДАВА Д. И. Ч., ЕГН **********, че при неплащане на така
посочената сума в рамките едномесечния срок, настоящото решение в частта относно
допуснатото изкупуване ще се счита обезсилено по право.
15
ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал. 1 ГПК Е. В. В., ЕГН ********** да заплати на
Д. И. Ч., ЕГН ********** сумата от 6233,24 лева, представляваща сторени разноски
по делото.
Решението подлежи на обжалване пред Софийски градски съд в двуседмичен срок
от връчване на препис на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
16