Р Е Ш Е Н И Е № 513
Бургас, 01.12.2016 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Бургаският окръжен съд, Първо гражданско и търговско отделение, в открито заседание на 15.11.2016 г. в състав:
Окръжен съдия Павел Ханджиев
при секретаря Т.М., като разгледа т. д. № 351/2016 г., за да се произнесе, съобрази следното:
Производството по настоящото дело е образувано по повод исковата молба на А.П.Р., гражданин на Руската Федерация, с постоянен адрес: Москва, 117535, Третий Дорожный проезд, дом 10, корпус 2, кв. 57, със съдебен адрес:***, чрез адв. Ж., представляван по пълномощие от адв. М.Ж. ***, против “Петков билд” ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр. Бургас, ул. Сердика 2Б, ет. 1, представлявано от управителя Муфтах Мохамед М. Алгомети.
Ищецът А.Р. чрез процесуалния си представител твърди, че е сключил с ответното дружество (продавач) предварителен договор за продажба на недвижим имот, представляващ апартамент С 3.5, секция С, находящ се на третия етаж в сграда във ваканционно селище “Гардения хилс” в местността “Бостанлъка”, с. Кошарица, Община несебър, с площ на апартамента 60,990 кв.м., състоящ се от една спалня, дневна с кухненски бокс, баня с тоалетна, коридор, една тераси, при описани в договора граници, ведно със 7,30 кв.м. идеални части от правото на строеж, за сумата 51217 евро. В изпълнение на предварителния договор ищецът до момента платил цялата сума по следния начин: 1000 евро депозит на 14.02.2008 г., 14361,10 евро на 17.03.2008 г., 10243 евро на 03.11.2008 г., 10243 евро на 27.01.2009 г., 10243 евро на 27.03.2009 г. и 4126 евро на 19.06.2013 г.
На 12.09.2014 г. страните подписали анекс към предварителния договор, с който продавачът се задължил да прехвърли собствеността до 27.03.2015 г. След покана от ищеца последвал анекс № 2 от 05.06.2015 г., с който бил определен нов срок за сключване на окончателната сделка - 11.09.2015 г. С анекс № 3 от 11.09.2015 г. срокът отново бил удължен - до 15.01.2016 г. С анекс № 4 от 29.12.2015 г. срокът бил продължен до 20.05.2016 г., а с анекс № 5 - до 15.07.2016 г. На 15.07.2016 г. в нотариалната кантора не се явил представил на дружеството-продавач. При справка в Агенцията по вписвания се установило, че апартаментът е продаден на трето лице през 2012 г.
Ищецът отправил покана до ответника, с която го уведомил, че поради пълно неизпълнение на договора го разваля и поискал да му се върне платената цена. Поканата била връчена на ответника на 11.08.2016 г.
Ищецът счита, че предварителният договор е развален по вина на ответника, поради това, че имотът бил продаден на трето лице и било невъзможно да се изпълни задължението за прехвърляне на собствеността. Ответникът дължал връщане на полученото по договора.
Въз основа на тези фактически твърдения ищецът отправя искане да бъде осъден ответникът да му заплати следните суми:
(1) сумата 51217 евро, представляваща платена цена по развален предварителен договор за продажба на недвижим имот;
(2) законната лихва върху главницата от предявяването на иска до изплащането и
(3) направените по делото разноски.
Предявените искове са с правно основание чл. 55, ал. 1, предл. 3 ЗЗД вр. чл. 88, ал. 1 ЗЗД (по отношение на главния иск) и чл. 86, ал. 1 ЗЗД (по отношение на обезщетението да забава).
Ответникът “Петков билд” ООД в срок е депозирал писмен отговор, с който оспорва основателността на исковете. Оспорва всички “фактически и правни констатации и твърдения в исковата молба”. Оспорва всички представени доказателства.
Бургаският окръжен съд, след като взе предвид твърденията и доводите на страните, прецени събраните по делото доказателства и съобрази законовите разпоредби, приема за установено следното:
Представен е предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, сключен между ищеца и ответното дружество на 14.02.2008 г. С него ответникът-продавач се задължил да построи и продаде на ищцата-купувач следния недвижим имот: апартамент С 3.5, секция С, находящ се на третия етаж в сграда във ваканционно селище “Гардения хилс” в местността “Бостанлъка”, с. Кошарица, Община несебър, с площ на апартамента 60,990 кв.м., състоящ се от една спалня, дневна с кухненски бокс, баня с тоалетна, коридор, една тераси, при описани в договора граници, ведно със 7,30 кв.м. идеални части от правото на строеж, за сумата 51217 евро.
Купувачът се задължил да заплати продажна цена в размер на 51217 евро на следните вноски: задатък - 1000 евро; 30 % или 14365,10 евро при подписване на договора; 20 % или 10243,40 евро - до 30.11.2008 г.; 20 % или 10243,40 евро - до 30.01.2009 г.; 20 % или 10243,40 евро - до 30.03.2009 г. и 10 % или 5121,70 евро - в деня на подписване на окончателния договор (чл. 2, ал. 2 от договора). Окончателният договор трябвало да се сключи съгласно чл. 4 до 30.07.2009 г.
В изпълнение на предварителния договор ищецът до момента е платил сумата 51217 евро на следните вноски: 1000 евро депозит на 14.02.2008 г., 14361,10 евро на 17.03.2008 г., 10243 евро на 03.11.2008 г., 10243 евро на 27.01.2009 г., 10243 евро на 27.03.2009 г. и 4126 евро на 19.06.2013 г. Това се установява от представените разписки, издадени от името на дружеството-продавач, подписани от негови представители и подпечатани с печата на дружеството. Ответникът не е ангажирал доказателства във връзка с оспорването на тези документи, които носят подпис на негов представител въпреки указаната доказателствена тежест. Ето защо съдът приема за доказано, че ищецът е платил тези суми, а ответникът ги е приел в изпълнение на предварителния договор.
Не се спори, че ответното дружество не изпълнило задължението си да извърши строителството и да прехвърли собствеността в срока, предвиден в предварителиния договор. Установяване се, че с поредица от анекси - от 12.09.2014 г., от 05.06.2015 г., от 11.09.2015 г., от 29.12.2015 г. и от 13.05.2016 г. - срокът за сключване на окончателния договор бил неколкократно удължаван, като с последния анекс било уговорено той да се сключи на 15.07.2016 г. в 11 часа пред нотариус Линка Чуткина, с район на действие РС Несебър. Видно от представения констативен протокол в уговореното време в кантората на нотариус Чуткина не се явил представител на продавача и сделката не била сключена. Няма данни окончателния договор да е сключен преди или след това. Установява се от представената справка по лице за дружеството-продавач, че имотът още през 2012 г. е бил продаден на трето лице.
На 20.07.2016 г. ищецът изпратил до ответника нотариална покана, която му била връчена на 11.08.2016 г. С нея ищецът уведомил ответника, че разваля предварителния договор, тъй като имотът е продаден и изпълнението е станало невъзможно и безполезно. Поканил ответника да върне получената продажна цена в тридневен срок. Ответникът не е представил доказателства за връщането на полученото.
При така установените правнорелевантни факти исковете са основателни:
Между страните е съществувала облигационна връзка, възникнала от посочения договор. Той е имал, от една страна, характеристики на договор за изработка, тъй като част от предмета му е възложено на ответника строителство, а от друга – характеристики на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот. Уговорени са били задължения и за двете страни. Следователно договорът може да се определи като двустранен и възмезден.
С оглед установено съдът приема, че ищецът е изправна страна по договора. Той е изпълнил задължението си да заплати уговорената продажна цена - 51217 евро. Ответникът е неизправна страна по договора. Срокът за прехвърляне на собствеността е бил продължаван неколкократно, но той не е извършил необходимото да прехвърли собствеността, а вместо това се е разпоредил с имота в полза на трето лице и е направил изпълнението на предварителния договор невъзможно. Поради това неизпълнение и на осн. чл. 87, ал. 2 ЗЗД вр. чл. 258 и чл. 19, ал. 3 ЗЗД за ищеца е възникнало потестативното право да развали договора едностранно. Това си право той е упражнил законосъобразно, връчвайки на неизправната страна писмено волеизявление (нотариална покана). Развалянето е довело до прекратяване на облигационната връзка.
След развалянето на договора поради неизпълнение ищецът има право да получи даденото по сделката (на отпаднало основание) на осн. чл. 55, ал. 1 ЗЗД. Следователно ответникът дължи връщане на получената сума 51217 евро заедно с обезщетение за забава в размер на законната лихва (чл. 86, ал. 1 ЗЗД) за времето от завеждането на иска до изплащането на сумата.
Поради уважаването на исковете и на осн. чл. 78, ал. 1 ГПК ищецът има право на разноски – 7532,87 лв съобразно с представения списък и доказателствата по делото.
Мотивиран от горното и на осн. чл. 55, ал. 1, чл. 92 и чл. 86, ал. 1 ЗЗД Бургаският окръжен съд
Р Е Ш И :
ОСЪЖДА “Петков билд” ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр. Бургас, ул. Сердика 2Б, ет. 1, представлявано от управителя Муфтах Мохамед М. Алгомети, да заплати на А.П.Р., гражданин на Руската Федерация, с постоянен адрес: Москва, 117535, Третий Дорожный проезд, дом 10, корпус 2, кв. 57, със съдебен адрес:***, чрез адв. Ж., представляван по пълномощие от адв. М.Ж. ***, както следва:
(1) сумата 51217 евро, представляваща платена цена по развален предварителен договор за продажба на недвижим имот от 14.02.2008 г.;
(2) законната лихва върху главницата от 18.08.2016 г. до изплащането и
(3) сумата 7532,87 лв - разноски по делото.
Решението подлежи на обжалване пред Бургаския апелативен съд в двуседмичен срок от връчването му страните.
Окръжен съдия :