РЕШЕНИЕ
№ 1280
гр. Пловдив, 05.11.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ПЛОВДИВ, X СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и четвърти октомври през две хиляди двадесет и четвърта година в
следния състав:
Председател:Пламен П. Чакалов
Членове:Бранимир В. Василев
Цвета Б. Борисова
при участието на секретаря Бояна Ал. Дамбулева
като разгледа докладваното от Бранимир В. Василев Въззивно гражданско
дело № 20245300502204 по описа за 2024 година
Производството е по реда на чл.258-273 от ГПК.
Образувано е по въззивна жалба на „АБ Кълекшън“ ООД, гр. ****, чрез
пълномощника адв.Г. Б. срещу решение № 2370/26.05.2024г. на Пловдивски
районен съд- ІІІ граждански състав, постановено по гр.дело № 699/2022г. С
обжалваното решение е отхвърлен като неоснователен предявеният от „АБ
Кълекшън“ ООД, гр. **** против С. Г. Д. и П. Л. Д. иск с правно основание
чл.124 ал.1 от ГПК за признаване зя установено, че ответниците не са
носители на право на строеж съгласно Договор за продажба на право на
строеж върху недвижим имот, обективиран в Нотариален акт за покупко-
продажба на право на строеж върху недвижим имот № *****, том 4, рег. №
*****, дело № ***** от 22.10.2008 год. по описа на нотариус Н. Д. с район на
действие РС Пловдив, на следния недвижим имот, находящ се в предвидената
за изграждане съгласно Скицавиза № 167 от 19.02.2007 г.. издадена от Община
*** - район "****". Одобрен технически инвестиционен проект па 18.10.2007
г. и Разрешение за строеж № 561/25.10.2007 г. жилищна сграда с подземни
гаражи и магазини в урегулиран поземлен имот /УПИ/ ***** общ., целият с
1
площ от 455.00 кв.м. от квартал **** -нов по плана на гр. *****, одобрен със
Заповед № 450/15.06.1981 г.. Заповед № РД-02-14-2235/27.12.2000 г. и Заповед
№ ОА- 564/24.06.2002 г.. при граници на имота: от североизток и изток
обслужваща улица, от юг и запад - УПИ *****, от северозапад -
новопроектирана улица, а именно: АПАРТАМЕНТ № 2, находят се на втори
етаж на сградата, кота +3.40 метра, със застроена площ от 60.18 кв.м., ведно с
3.890% идеални части от общите части на сградата, заедно със съответните
припадащи се на апартамента идеални части от правото па строеж върху УПИ,
ведно с ИЗБА № 2, находяща се в сутеренния етаж на сградата, кота -2,50
метра, със застроена площ от 3.61 кв.м, при граници: изба № 1. имотна
граница и паркомясто № 1, ведно е 0.058% идеални части от общите части на
сградата, представляващи 0.27 кв.м. заедно със съответните припадащи се на
избата идеални части от правото на строеж върху УПИ, който УПИ *****
общ., по кадастралната карта и кадастралните регистри е идентичен е на
ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор *****.*****.210 /*****/ по
кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед № РД-
18-48/ г. на Изпълнителния директор на АГКК с последно изменение на
кадастралната карта и кадастралните регистри, засягащо поземления имот —
от 28.07.2017 г., с адрес на поземления имот: гр. *****, целият с площ: 437.00
кв.м /четиристотин тридесет и седем квадратни метра/, с
трайнопредназначение па територията: урбанизирана и начин на трайно
ползване: за друг вид застрояване, с предишен идентификатор:
*****.*****.38 /*****/, номер по предходен план: ***** /*****/, квартал ****
/*****/, парцел *****-***** /***** *****, обществен/, общ., при съседи -
поземлени имоти с идентификатори: *****.*****.211, *****.*****.9553,
*****.*****.2336, *****.*****.2335 и *****.*****.9566, и ПОЗЕМЛЕН
ИМОТ с идентификатор *****.*****.211 /*****/ по кадастралната карта и
кадастралните регистри, одобрени със Заповед № РД-18-48/ 03.06.2009 г. на
Изпълнителния директор на АГКК с последно изменение на кадастралната
карта и кадастралните регистри, засягащо поземления имот - от 28.07.2017 г., с
адрес на поземления имот: гр. *****, целият с площ: 18 кв.м /осемнадесет
квадратни метра/, с трайно предназначение на територията: урбанизирана и
начин на трайно ползване: за друг вид застрояване, с предишен
идентификатор: *****.*****.38 /*****/, номер по предходен план: няма. при
съседи - поземлени имоти с идентификатори: *****.*****.9553,
2
*****.*****.2336 и *****.*****.210.
Решението се обжалва изцяло, като неправилно и незаконосъобразно.
Сочи се, че в случая липсва валидно учредено право на строеж, тъй като
договорът за покупко-продажба е нищожен поради липса на предмет и поради
противоречие със закона. Сочи се, че като е разрешил изграждане на жилищна
сграда в УПИ, отреден за обществено обслужване, главният архитект на
Община **** е издал нищожен административен акт. Сочи се, че съобразно
разпоредбата на чл.37, ал. 1 от ЗУТ сградите на основното застрояване се
изграждат съобразно предназначението на УПИ.
Сочи се, че продажбата на правото на строеж на апартамента е бил на
„Айлин-строй“ ЕООД и поради това дружеството не е могло да продаде на
ответниците правото на строеж на имота, а е могло само да го учреди и при
липса на такова учредяване, сделката е нищожна.
Сочи се, че неправилно Районен съд - Пловдив е приел за неоснователно
възражението, че правото на строеж не е преминало в патримониума на
ответниците и поради клаузата за отлагателно условие на сделката, като
твърденията на ответниците, че отлагателното условие се е сбъднало е
недоказано.
Сочи се, че съдът неправилно е приложил ТР № 1/2012 г. по т.д. №
1/2011 г. на ОСГК на Върховен касационен съд. Съгласно чл.67 от ЗС правото
да се построи сграда върху чужда земя се погасява в полза на собственика на
земята по давност, ако не се упражни в продължение на 5 години, като се сочи,
че ответниците са бездействали и не са реализирали правото си, като същото
се е погасило по давност в полза на собственика на земята още през 2013
година. Сочи се, че Районен съд - Пловдив е приел за безспорно, че
„Айлинстрой“ ЕООД се е задължило да извърши строителството на
предвидената за застрояване в поземления имот жилищна сграда с подземни
гаражи и това не е безспорно по делото, нито е посочено в доклада по делото
като безспорно. Такива факти се намират за недоказани. Иска се отмяна на
обжалваното решение и уважаване на предявения установителен иск.
Претендират се разноските по делото.
В срок е постъпил отговор на въззивната жалба от С. Г. Д. и П. Л. Д.,
чрез адв. Н. К., с който решението се намира за правилно и законосъобразно, а
жалбата за неоснователна. Иска се потвърждаване на обжалваното решение.
3
Претендират се разноските по делото.
Пловдивският окръжен съд, Х граждански състав, след като прецени
данните по делото въз основа на доводите на страните и при дължимата
служебна проверка, намира следното:
Въззивната жалба е допустима, като подадена в законния срок от
легитимирани страни, внесена е дължимата държавна такса за въззивно
обжалване и е изпълнена процедурата за отговор. Жалбата отговаря на
изискванията на закона по форма, съдържание и приложения.
Обжалваното решение не е недопустимо или нищожно при
постановяването му не е нарушена императивна материалноправна норма.
Неоснователни са възраженията на „АБ Кълекшън“ ООД, гр. ****, че
липсва валидно учредено право на строеж, тъй като договорът за покупко-
продажба е нищожен поради липса на предмет и поради противоречие със
закона. Сочи се, че като е разрешил изграждане на жилищна сграда в УПИ,
отреден за обществено обслужване, главният архитект на Община **** е
издал нищожен административен акт. Според въззивния съд видно от
приетата основна и допълнителни СТЕ урегулирания поземлен имот, както
към момента на учредяване на правото на строеж, така и сега е бил за
жилищно строителство, а не както се твърди в жалбата за обществено
обслужване и това възражение е неоснователно и недоказано. Неоснователно
е и възражението, че дружеството „Айлин-строй“ ЕООД към момента на
договора през 2008г. е било собственик на терена, поради което не е могло да
продаде на ответниците правото на строеж на имота, а е могло само да го
учреди и при липса на такова учредяване, сделката е нищожна. Вярно е че
собственика на земята учредява правото на строеж, а не го продава. Но това
неправилно правно изразяване на същността на сделката не води до нейната
нищожност, защото каква е волята на страните по сделката. Тази сделка е ясна
относно целените правни последици и същата сама по себе си не противоречи
на закона и не е нищожна.
Основателно е възражението на жалбоподателя „АБ Кълекшън“ ООД,
гр. **** че неправилно Районен съд - Пловдив е приел за неоснователно
възражението, че правото на строеж не е преминало в патримониума на
ответниците, поради клаузата за отлагателно условие на сделката, като
твърденията на ответниците, че отлагателното условие се е сбъднало е
4
недоказано.
Видно от нотариалния акт за покупко-продажба на право на строеж
върху недвижим имот от 22.10.2008г. /л.18 от делото на ПРС/ продавача и
учредител на това ограничено вещно право „Айлин-строй“ ЕООД го е
учредил и го продава на ответниците С. Г. Д. и П. Л. Д. за сумата от 8 892,30
лева и при следното отлагателно условие, а именно изплащане на всички
задължения по договор за строителство, сключен между страните на
21.10.2008г. Като доказателство за настъпването на отлагателното условие се
сочи нотариално заверена декларация от 17.10.2013г. /л.57/, в която „Айлин-
строй“ ЕООД декларира, че е получила напълно сумите по договор за
строителство, сключен между страните на 21.10.2008г. След което със същата
декларация „Айлин-строй“ ЕООД обявява ответниците за собственици на
апартамент №2 и изба №2 в жилищната сграда с подземни гаражи и магазини
в процесния УПИ, каквато жилищна сграда изобщо не е започвано да се
строи.
При това процедиране относно сбъдването на отлагателното условие
има два проблема. Първият е дали бившият собственик на терена „Айлин-
строй“ ЕООД, който е продал същия на друго дружество “Рози 21“ ООД през
2010г. /л.20/ има право да обяви отлагателното условие за сбъднало се и да
транслира правото на строеж с обратна сила в патримониума на трето лице,
след като това дружество вече не е собственик на земята. В договора, с който
„Айлин-строй“ ЕООД продава имота на “Рози 21“ ООД през 2010г. липсват
уговорки между страните дружеството купувач да поема задължението да
построи самостоятелните обекти на собственост, за които „Айлин-строй“
ЕООД вече е сключило договори за строителство с физически лица, между
които и ответниците С. Д. и П. Д., а и не само те. Също така липсват
договорки между „Айлин-строй“ ЕООД и “Рози 21“ ООД, кой следва да
получава дължимите суми по договори за строителство, които все още не са
изплатени изцяло до момента на сделката – 25.05.2010г. При което въззивният
съд приема, че плащания по евентуално доказан договор за строителство
извършени след датата 25.05.2010г. по сметка на „Айлин-строй“ ЕООД не би
следвало да обвързват новия собственик на терена “Рози 21“ ООД. В противен
случай би се стигнало до право на трето лице за имота по свое усмотрение да
се разпорежда с чуждо право на собственост, като при това правновалидно да
обвързва последващия собственик на имота, без същия да е поемал
5
задължения в тази насока.
Вторият проблем свързан със сбъдването на отлагателното условие е
неговата доказаност по това дело. Ако дружеството „Айлин-строй“ ЕООД
беше направило процесната декларация до момента, в който то е било
собственик на имота – до 25.05.2010г., то за съда не би възникнало съмнение
за осъществяването на отлагателното условие, защото с това волеизявление
правния субект щеше да ощети себе си и да създаде ограничения за правото
на собственост върху собствения си имот. Но след прехвърлянето на
процесното УПИ на друг правен субект, то тази декларация с нищо не
рефлектира върху патримониума на декларатора, напротив същата
рефлектира върху чужда правна сфера и води до възникване на ограничения в
собствеността върху чужд имот. Поради което за доказаността на сбъдването
на отлагателното условие се изискват ясни и несъмнени доказателства
относно факта, че са платени всички суми по договор за строителство,
сключен между „Айлин-строй“ ЕООД и С. Д. и П. Д. на 21.10.2008г. Такива
доказателства обаче по делото не са събрани. Това е така, защото по това дело
не се представи препис от договор за строителство от 21.10.2008г. Тоест не е
доказано дали между страните изобщо е имало сключен такъв договор и какви
задължения за плащане и строителство са поели страните по него. Но по
делото са представени аналогични договори за същия УПИ, сключени между
„Айлин-строй“ ЕООД и други физически лица, купувачи на бъдещи жилища в
сградата, която е трябвало да построи там това дружество /л.114-116 от делото
на ПРС/. Това обаче не са договори за строителство, а предварителни договори
за продажба на имоти с ясно посочени там цени и вноски по време. За
ответниците С. Д. и П. Д. обаче и такъв договор не е представен. Също така
няма никакви доказателства неясно какви суми по този непредставен договор
да са били платени неясно кога на „Айлин-строй“ ЕООД, но преди дата
25.05.2010г.
Да се приеме обратната теза, че няма никакво значение какво е трябвало
да се плати и да не се търсят доказателства за плащане на тези суми и кога
точно по време са платени, а да се приема, че единствено волеизявлението на
страната по договора доказва сбъдването на отлагателното условие е в
известна степен и в противоречие с практиката на ВКС в тази насока. А
именно с решение № 7 от 19.04.2017 г. по т. д. № 53312/2015 г. I г. о., ГК,
решение № 89 от 30.09.2020 г. на ВКС по гр. д. № 3827/2019 г., IV г. о.,
6
решение № 50204 от 23.11.2022 г. на ВКС по гр. д. № 3324/2021 г., III г. о., се
приема, че е недопустимо сключването на договори под условие, поставено
изцяло в зависимост от волята на едната страна - т. нар. чисто потестативни
условия, тъй като при тях се поставя под съмнение намерението за обвързване
и съществуването на самия договор. В казуса това е точно така, защото
строителят „Айлин-строй“ ЕООД без да се обвързва с изграждането на
жилищната сграда /няма договор за строителство/ и при правна невъзможност
да стори това, защото УПИ вече не е негова собственост, декларира че му е
платено всичко по договор за строителство и обявява купувачите за
собственици на жилища в жилищна сграда, чийто строеж дори никога не е
започвал.
Поради което въззивният съд приема, че отлагателното условие не е
доказано по това дело да се е сбъднало, поради което на основание чл.25 ал.2
от ЗЗД договора за учредяване на право на строеж не е породил все още своето
действие и право на строеж не се е прехвърлило в патримониума на С. Д. и П.
Д.. Ето защо и предявения отрицателен установителен иск е доказан по
основание и следва да се уважи. Поради което обжалваното решение се явява
изцяло неправилно и следва да бъде отменено на основание чл.271 ал.1 от
ГПК, като вместо това предявения иск се уважи.
Предвид изхода на делото право на разноски се поражда в полза на
страната взела участие в него, съразмерно на уважената, респективно
отхвърлената част от предявената претенция. Ето защо в полза на ищеца "АБ
КЪЛЕКШЪН" ООД следва да се присъдят разноски на основание 78 ал.1 от
ГПК при следните предели за първата инстанция 4 380,62 лева за платен
адвокатски хонорар /л.242-248/, такси и разноски и 3066,51 лева за въззивната
инстанция за реално платен адвокатски хонорар /л.35/ и държавна такса. Общо
за двете инстанции 7 447,13 лева.
Мотивиран така съдът
РЕШИ:
ОТМЕНЯ ИЗЦЯЛО решение № 2370/26.05.2024г. на Пловдивски
районен съд- ІІІ граждански състав, постановено по гр.дело № 699/2022г., като
вместо това ПОСТАНОВЯВА:
7
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по предявен иск по чл.124 от ГПК от
"АБ КЪЛЕКШЪН" ООД, със седалище и адрес на управление гр.***** с ЕИК
***** че С. Г. Д. ЕГН ********** и П. Л. Д. ЕГН ********** и двамата с
адрес гр.***** не са носители на правото на строеж, учредено по Договор
за продажба на право на строеж върху недвижим имот, обективиран в
Нотариален акт за покупко-продажба на право на строеж върху недвижим
имот № *****, том 4, рег. № *****, дело № ***** от 22.10.2008 год. по описа
на нотариус Н. Д. с район на действие РС Пловдив, на следния недвижим
имот, находящ се в предвидената за изграждане съгласно Скица виза № 167 от
19.02.2007 г.. издадена от Община *** - район "****". Одобрен технически
инвестиционен проект па 18.10.2007 г. и Разрешение за строеж №
561/25.10.2007 г. жилищна сграда с подземни гаражи и магазини в урегулиран
поземлен имот /УПИ/ ***** общ., целият с площ от 455.00 кв.м. от квартал
**** -нов по плана на гр. *****, одобрен със Заповед № 450/15.06.1981 г..
Заповед № РД-02-14-2235/27.12.2000 г. и Заповед № ОА- 564/24.06.2002 г.. при
граници на имота: от североизток и изток обслужваща улица, от юг и запад -
УПИ *****, от северозапад - новопроектирана улица, а именно:
АПАРТАМЕНТ № 2, находят се на втори етаж на сградата, кота +3.40 метра,
със застроена площ от 60.18 кв.м., ведно с 3.890% идеални части от общите
части на сградата, заедно със съответните припадащи се на апартамента
идеални части от правото па строеж върху УПИ, ведно с ИЗБА № 2, находяща
се в сутеренния етаж на сградата, кота -2,50 метра, със застроена площ от 3.61
кв.м, при граници: изба № 1. имотна граница и паркомясто № 1, ведно е
0.058% идеални части от общите части на сградата, представляващи 0.27 кв.м.
заедно със съответните припадащи се на избата идеални части от правото на
строеж върху УПИ, който УПИ ***** общ., по кадастралната карта и
кадастралните регистри е идентичен е на ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с
идентификатор *****.*****.210 /*****/ по кадастралната карта и
кадастралните регистри, одобрени със Заповед № РД-18-48/ г. на
Изпълнителния директор на АГКК с последно изменение на кадастралната
карта и кадастралните регистри, засягащо поземления имот — от 28.07.2017 г.,
с адрес на поземления имот: гр. *****, целият с площ: 437.00 кв.м
/четиристотин тридесет и седем квадратни метра/, с трайнопредназначение па
територията: урбанизирана и начин на трайно ползване: за друг вид
застрояване, с предишен идентификатор: *****.*****.38 /*****/, номер по
8
предходен план: ***** /*****/, квартал **** /*****/, парцел *****-*****
/***** *****, обществен/, общ., при съседи - поземлени имоти с
идентификатори: *****.*****.211, *****.*****.9553, *****.*****.2336,
*****.*****.2335 и *****.*****.9566, и ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор
*****.*****.211 /*****/ по кадастралната карта и кадастралните регистри,
одобрени със Заповед № РД-18-48/ 03.06.2009 г. на Изпълнителния директор
на АГКК с последно изменение на кадастралната карта и кадастралните
регистри, засягащо поземления имот - от 28.07.2017 г., с адрес на поземления
имот: гр. *****, целият с площ: 18 кв.м /осемнадесет квадратни метра/, с
трайно предназначение на територията: урбанизирана и начин на трайно
ползване: за друг вид застрояване, с предишен идентификатор:
*****.*****.38 /*****/, номер по предходен план: няма. при съседи -
поземлени имоти с идентификатори: *****.*****.9553, *****.*****.2336 и
*****.*****.210, поради ненастъпване на отлагателното условие по
договора, а именно изплащане на всички задължения по договор за
строителство, сключен между страните на 21.10.2008г.
ОСЪЖДА С. Г. Д. ЕГН ********** и П. Л. Д. ЕГН ********** и
двамата с адрес гр.***** да заплатят на "АБ КЪЛЕКШЪН" ООД, със
седалище и адрес на управление гр.***** с ЕИК ***** разноските по делото в
размер на 7 447,13 лева за въззивната инстанция и за първата инстанция.
Решението може да се обжалва, при условията на чл. 280, ал.1 ГПК, в
едномесечен срок от връчването му на страните пред ВКС на РБ.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
9