№ 8239
гр. София, 08.05.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 51 СЪСТАВ, в публично заседание на
десети февруари през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:ИВЕТА В. ИВАНОВА
при участието на секретаря ДИАНА АЛ. МАНОЛОВА
като разгледа докладваното от ИВЕТА В. ИВАНОВА Гражданско дело №
20221110164765 по описа за 2022 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Предявени от [фирма] срещу О. В. С. обективно съединени искове с правно основание
чл. 26, ал. 4, вр. ал. 1, предл. 1, вр. чл. 209 ЗЗД, чл. 26, ал. 4, вр. ал. 2, предл. 4 и предл. 5 ЗЗД
за прогласяване нищожността на договор за покупко-продажба на недвижим имот от
14.04.2022 г., обективиран в нотариален акт № ***, том II, рег. № ***, дело № 217 по описа
на нотариус Х.В. с рег. № *** на НК и с район на действие Софийски районен съд, в частта
му, с която се прехвърля ½ ид. част от поземлен имот с идентификатор *** на КККР,
одобрени със Заповед № ***/03.11.2011 г. на изп. директор на АГКК, с площ на имота от
1027 кв.м., с трайно предназначение на територията – урбанизирана, с начин на трайно
ползване – ниско застрояване, със стар идентификатор ***, с номер по предходен план ***,
кв. 43а, парцел XVIII-***, при съседи: *** – поради уговорка за обратно изкупуване,
евентуално поради липсата на основание, евентуално поради привидност на сделката в тази
част, кумулативно съединен с иск с правно основание чл. 124, ал. 1 ГПК за признаване за
установено, че ищцовото дружество е собственик на тази ½ ид. част от поземления имот,
както и насрещен иск с правно основание чл. 108 ЗС, предявен от О. В. С. срещу [фирма] за
признаване за установено, че същата е собственик на поземлен имот с идентификатор *** по
КККР на гр. София, одобрени със Заповед № ***/03.11.2011 г. на изп. директор на АГКК, с
последно изменение на КККР, засягащо поземления имот от 14.06.2022 г., находящ се в
[адрес], с площ от 1027 кв.м. и с предишен идентификатор ***, както и за осъждане на
ответника да й предаде владението върху целия поземлен имот.
Ищцовото дружество твърди, че на 01.07.2021 г. между него и ответницата О. В. С. бил
сключен предварителен договор за покупко-продажба и изграждане на недвижим имот, по
силата на който [фирма] поело задължение да прехвърли на С. собствеността върху следните
недвижими имоти, находящи се в [адрес]: 1). жилищна сграда с идентификатор ***1 по
КККР, одобрени със Заповед ***/03.11.2011 г. на изп. директор на АГКК, изградена в степен
на завършеност „груб строеж“ със застроена площ от 126 кв. м. с предназначение –
еднофамилна жилищна сграда, брой етажи – 2, състояща се от сутерен, с двоен гараж и две
помещения, стълбище за първи етаж, първи етаж, състоящ се от трапезария с кухненски
бокс, дневна, баня с тоалетна, мокро помещение, тераса и стълба за втория етаж, втори етаж,
1
състоящ се от три спални, дрешник, три бани с тоалетна и мокро помещения и 2). ½ част от
поземлен имот с идентификатор *** по КККР, с площ на имота от 1027 кв.м., с трайно
предназначение на територията: урбанизирана, с начин на трайно ползване – ниско
застрояване, със стар идентификатор ***, с номер по предходен план ***, квартал 43а,
парцел XVIII-***, при съседи – имот с идентификатор ***. Излага се, че по изрична
уговорка между страните така описаната идеална част от имота следвало да бъде обособена
като самостоятелен имот с площ от около 520 кв.м., в който да бъде разположена жилищната
сграда. Посочва се, че съгласно клаузата на чл. 2 от договора нотариалното прехвърляне на
собствеността върху обектите следвало да се извърши на два етапа: за сградата – в срок до 3
месеца от сключване на предварителния договор, но не по-рано от 1 месец от представяне от
страна на продавача на купувача на необходимите документи за изпълнение на процедурата
по сключване на кредитен договор; по отношение на земята – след завършване на
процедурата по обособяване на самостоятелен имот и не по-късно от 1 месец, считано от
влизане в сила на заповедта за изменение на плана за регулация. В исковата молба се твърди,
че с договора страните са постигнали съгласие след придобиване на собствеността върху
сградата купувачът да изпълни необходимите дейности по завършването й в степен, годна за
въвеждането й в експлоатация, а продавачът – за снабдяване на сградата с документите,
удостоверяващи годността и етапите на строителните разрешения. Поддържа се, че цената за
изпълнение на задълженията, предмет на предварителния договор, възлизала на сумата от
240 000 евро с вкл. ДДС, платима по следния начин: 70 000 евро – в срок до 3 дни от
подписване на договора, а остатъкът от 170 000 евро след нотариалното прехвърляне на
сградата, от които 200 000 евро цена на сградата и 40 000 евро цена на поземления имот.
[фирма] посочва, че съгласно сключен между страните анекс № 1 от 01.07.2021 г.
ответницата дължала допълнително и сумата от 130 000 евро, чието заплащане в полза на
продавача следвало да бъде осъществено след прехвърляне на собствеността върху сградата
и новообразувания поземлен имот, както и след издаване на удостоверение за въвеждане на
сградата в експлоатация. Ищецът изтъква, че на 02.07.2021 г. О. С. заплатила на
дружеството сумата от 136 908,10 лева или 70 000 евро, представляваща уговорената между
страните първа вноска, с посочено основание за плащането: „покупка къща Б. с иден. ном.
***.1“. Твърди се, че в изпълнение на задълженията си по предварителния договор [фирма]
своевременно инициирало процедурата за разделяне на поземления имот, като на 29.03.2022
г. била издадена Заповед № *** на кмета на [адрес], с която било одобрено разделянето на
имота на две самостоятелни УПИ, чрез образуването на УПИ XVIII-577 и УПИ XX-577.
Посочва се, че тази заповед не е влязла в законна сила, предвид оспорването й от
непосредствените съседи на имота. Поддържа се, че именно поради това ищцовото
дружество, като продавач, било в невъзможност да осигури разделянето на имота и
прехвърлянето му на С.. В исковата молба се излага, че между [фирма] и О. С. било
постигнато съгласие за временно прехвърляне в полза на ответницата на собствеността
върху целия поземлен имот – до приключване на процедурата по разделянето му на два
отделни имота с уговорка за обратното изкупуване на частта от същия, обособена като УПИ
XX-577 от кв. 43а. Твърди се, че на 14.04.2022 г. с договор за покупко-продажба на
недвижим имот, обективиран в нотариална форма, [фирма] прехвърлило на О. С.
собствеността върху поземлен имот с идентификатор *** с площ от 1027 кв.м., заедно с
построената в имота жилищна сграда в степен на завършеност „груб строеж“ за обща
продажна цена от 430 758,06 лева без ДДС, от която 136 908,10 лева с вкл. ДДС била
заплатена непосредствено след предварителния договор, а сумата от 380 000 лева с вкл. ДДС
в деня на нотариалното изповядване на сделката. В изпълнение на задълженията си по
договора ищцовото дружество предало фактическата власт върху имотите преди
подписването му. Твърди се, че на същата дата – 14.04.2022 г. между [фирма] и ответницата
били сключени два анекса към предварителния договор от 01.07.2021 г., с които страните
направили опит да уредят действителните отношения помежду си с уговорка продавачът да
2
продаде на купувача поземлен имот с идентификатор ***, вместо първоначално
предвидената ½ ид. част от същия при продажна цена от 264 291,72 евро, като купувачът
прехвърли обратно на продавача собствеността върху новообразувания имот УПИ XX-577
от кв. 43а. Съгласно втория сключен анекс от 14.04.2022 г. било извършено приспадане на
сумата, представляваща разлика над цената по анекс № 2 и по окончателния договор
(официалната цена) от сумата от 130 000 евро, договорена при подписване на
предварителния договор. В исковата молба се твърди, че окончателният договор, сключен
между страните, не обективира общата им воля за прехвърляне в полза на ответницата на
собствеността върху целия поземлен имот, нито по отношение на договорената цена. Ето
защо, оспорва договора от 14.04.2022 г. като привиден по отношение на обекта и цената на
сделката, представляващи съществени елементи от съдържанието на сделката. Последната е
симулативна, тъй като действителната воля на страните към момента на изповядването й е
прехвърляне единствено на ½ част от поземления имот, като цена на допълнително
прехвърлената ½ ид. част не е договаряна. Изложеното обуславя недействителността на
договора от 14.04.2022 г. в частта, касаеща прехвърлената още ½ ид. част от поземления
имот, извън тази, предмет на предварителния договор между страните – поради нейната
симулативност, респ. поради липсата на основание за извършеното прехвърляне. Намира, че
последното се изразява в отсъствието на допълнителна и конкретна цена за прехвърлената
вповече земя, както и предвид уговорката за обратно изкупуване на тази част от имота, при
което липсва типичната цел и за двете страни по продажбеното правоотношение. Наред с
това, ищцовото дружество оспорва тази част от сделката като недействителна на основание
чл. 209 ЗЗД поради уговорката за обратно изкупуване. В исковата молба се посочва, че
въпреки постигната уговорка ответницата отказва да заплати на [фирма] остатъчната цена
по договора за покупко-продажба в размер на сумата от 105 709,08 евро, както и да му
прехвърли обратно собствеността върху ½ част от поземления имот. Твърди се, че
ответницата оспорва правата на ищцовото дружество върху тази част от земята, считайки
себе си за изключителен собственик на поземления имот. [фирма] поддържа, че именно то е
собственик на ½ част от имота по силата на договор за покупко-продажба, обективиран в
нотариален акт № **, том VII, рег. № 1024, дело № 1161/2017 г. по описа на нотариус Н. и
предвид привидността на договора от 14.04.2022 г. в оспорената му част. Счита, че за
дружеството е налице правен интерес от признаването му за собственик на тази ½ част от
поземления имот, тъй като, както правото на собственост, така и фактическата му власт
върху допълнително прехвърлената ½ ид. част е оспорена от ответницата, с оглед и изрично
изпратената от същата нотариална покана от 06.01.2023 г. Същевременно, при уважаване на
предявената искова претенция за прогласяване недействителността на договора в тази част,
не би се установило със сила на пресъдено нещо правното положение между страните
относно собствеността върху ½ част от имота. С тези съображения [фирма] обосновава
правния си интерес от търсената защита и отправя искане за прогласяване нищожността на
договора за покупко-продажба на недвижим имот от 14.04.2022 г., обективиран в нотариален
акт № ***, том II, рег. № ***, дело № 217 по описа на нотариус Х.В. с рег. № *** на НК и с
район на действие Софийски районен съд, в частта му, с която се прехвърля незастроена ½
част от поземлен имот с идентификатор *** на КККР, одобрени със Заповед №
***/03.11.2011 г. на изп. директор на АГКК, с площ на имота от 1027 кв.м., с трайно
предназначение на територията – урбанизирана, с начин на трайно ползване – ниско
застрояване, със стар идентификатор ***, с номер по предходен план ***, кв. 43а, парцел
XVIII-***, при съседи: *** – поради уговорка за обратно изкупуване, евентуално поради
липсата на основание, евентуално поради привидност на сделката в тази част, както и да
бъде признат за собственик на тази идеална част от поземления имот, придобита по силата
на договор за покупко-продажба.
В депозирания в срока по чл. 131, ал. 1 ГПК писмен отговор ответницата О. В. С., чрез
пълномощника си адв. Б., оспорва предявените искове като неоснователни и неподкрепени
3
от представените доказателства. Не оспорва, че между страните е сключен предварителен
договор за покупко-продажба на недвижим имот и изграждане на жилищна сграда от
01.07.2021 г., с поето задължение от [фирма] да прехвърли на ответницата собствеността
върху сграда с идентификатор ***.1 по КККР и на ½ ид. част от поземления имот срещу
заплащането на обща продажна цена от 240 000 евро с вкл. ДДС. Не оспорва сключването на
Анекс № 1 към този договор на същата дата и едновременно с последния, с който е
уговорено допълнително възнаграждение от 130 000 евро, платимо при посочените от ищеца
условия. Посочва, че действително на 14.04.2022 г. между [фирма] и О. С. е сключен
договор за продажба в нотариална форма, с който дружеството е прехвърлило на
ответницата собствеността върху имота и сградата, като едновременно с този договор са
сключени два анекса към предварителния договор с изменение на предмета му и на размера
на продажната цена, и на допълнителното възнаграждение. С отговора се излага, че в
изпълнение на договорните си задължения С. е заплатила на ищцовото дружество сумата от
70 000 евро – в левовата им равностойност от 136 908,10 лева на 02.07.2021 г.,
представляващи първата вноска от продажната цена и сумата от 194 291 евро в левовата им
равностойност от 380 000 лева на 14.04.2022 г., представляващи остатъка от уговорената
продажна цена за имота и сградата съгласно анекс № 2 и анекс № 3. Не оспорва, че към
настоящия момент именно [фирма], чрез законния си представител, владее имота. Оспорва
като неоснователни твърденията на дружеството относно привидността на договора за
покупко-продажба от 14.04.2022 г. с довод, че прехвърлянето на целия поземлен имот е в
резултат от промяна в първоначалното намерение на страните и постигната уговорка О. С.
да закупи целия имот при увеличаване на продажната цена, намерила отражение в
сключения между страните анекс № 2 към предварителния договор, а впоследствие и в
договора от 14.04.2022 г. Действителната воля на страните била [фирма] да прехвърли на С.
правото на собственост върху целия имот, срещу което да получи и по-високата продажна
цена. С отговора се изтъква, че закупуването на целия поземлен имот е вследствие от
предложение на ответницата да дружеството, породено, както от желанието да притежава
по-голям двор към жилищната сграда, така и от пълното неизпълнение от [фирма] на
задълженията му да изпълни за своя сметка строителството и предаване на сградата в
уговорения вид. С това предложение ищцовото дружество се е съгласило, поради което с
анекс № 2 страните са изменили предмета на договора и покупната цена, последната реално
заплатена от С.. Посочва се, че клаузата на чл. 6 от анекс № 2 към предварителния договор
не създава задължение за ответницата като купувач да прехвърли на ищеца обратно
съответното част от имота. С отговора се поддържа, че допълнителното възнаграждение от
130 000 евро по анекс № 1 е дължимо при прехвърляне на имота и сградата и не се дължи
заради това, а при изпълнение на задължението на [фирма] за въвеждането й в експлоатация.
Причината за намаляване на този размер на възнаграждение с анекс № 3 е неизпълнение от
ищеца на задълженията му за достигане на сградата в съответната степен на завършеност и
направените от ответницата съществени разходи за изграждане на покрив и завършване на
фасадата на тази сграда. С тези доводи ответницата оспорва наличието на твърдяната
привидност на сделката в съответната част. Възразява срещу сочената недействителност на
същата поради липсата на основание, намирайки, че едновременното сключване на
оспорената сделка и на анекс № 2 към предварителния договор сочат за наличието на
валидно основание за договора за покупко-продажба, при който типичната цел за купувача е
била да придобие собствеността върху сградата и имота, а за продавача да получи
уговорената цена. В отговора се оспорва наличието на уговорка за обратно изкупуване на
имота, тъй като съгласно клаузата на чл. 6 от анекс № 2 страните се договарят купувачът за
прехвърли на продавача съответната част от поземления имот (новообразувано УПИ), като
допълнително ще уредят отношенията си при и по повод прехвърлянето. Тази клауза не
съдържа цена за обратно изкупуване, нито срок за това и по характера си е уговорка за
бъдещи преговори, без да създава задължения за страните. Ето защо, не е налице хипотезата
4
на чл. 209 ЗЗД. В заключение се посочва, че неоснователността на предявените искове за
частична нищожност на договора за продажба обуславя и неоснователността на
установителния иск за собственост по отношение на спорната ½ част от поземления имот. С
тези доводи се отправя искане за отхвърляне на исковете.
В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК по делото е депозирана насрещна искова молба с вх. №
245524/01.09.2023 г. от ответницата О. В. С., чрез пълномощника й адв. Б., срещу ищеца по
първоначалните искове [фирма] с предявена осъдителна искова претенция по чл. 108 ЗС с
искане за признаване за установено в отношенията между страните, че ищцата е собственик
на поземлен имот с идентификатор *** по КККР на гр. София, одобрени със Заповед №
***/03.11.2011 г. на изп. директор на АГКК, с последно изменение на КККР, засягащо
поземления имот от 14.06.2022 г., находящ се в [адрес], с площ от 1 027 кв.м. и с предишен
идентификатор *** и за осъждане на ответника да предаде владението върху имота.
В насрещната искова молба се излагат твърдения, че по силата на договора за покупко-
продажба от 14.04.2022 г. [фирма], като продавач, е прехвърлило на О. С., като купувач,
собствеността върху поземления имот, в който е построена жилищната сграда. Твърди се, че
от сключване на договора до настоящия момент този имот се владее от [фирма], чрез
законния му управител Г.Й.q без основание за това, като последното е изградило в имота
незаконна постройка, поставило е фургон и отказва да предаде фактическата власт на
ищцата С.. Последното се афишира и като собственик на ½ част от имота. Поддържа се, че
именно С. е собственик на поземления имот въз основа на договора от 14.04.2022 г., а
ответното дружество упражнява фактическа власт върху имота неоснователно. С тези
съображения се отправя искане за признаване за установено, че ищцата е собственик на
поземлен имот с идентификатор *** по КККР на [адрес], с адрес: [адрес], с площ от 1027
кв.м. и за осъждане на [фирма] да й предаде владението върху имота.
По делото в срока по чл. 131, ал. 1 ГПК е депозиран писмен отговор на насрещния иск
от 27.02.2024 г. от ответника [фирма], чрез пълномощника си адв. К., с който оспорва
предявената искова претенция като заявена с нередовна искова молба – при несъответствие
между твърдения и петитум, а по същество като неоснователна в частта, касаеща ½ част от
поземления имот. Поддържа изложените в първоначалната искова молба съображения,
поради които намира, че ицщцата по насрещния иск О. С. не е придобила собствеността
върху целия поземлен имот, а само по отношение на ½ част от същия. Оспорва се
твърдението на последната за последваща промяна в първоначалното намерение на страните
за закупуване на целия имот срещу увеличена продажна цена. Излага се, че договорът от
14.04.2022 г. не е произвел вещно-прехвърлително действие по отношение на частта от
имота, поради което [фирма] има законно право и основание да продължи да го ползва и
владее до размера на ½ ид. част. В отговора на насрещния иск дружеството изтъква, че не
владее целия поземлени имот, а единствено частта от него съгласно договореното между
страните и последващото му разделяне на два поземлени имота и без да препятства С. да
ползва другата част от този имот, придобита от същата на основание договора от
14.04.2022г. Твърдените действия от ищцата – поставяне на фургон и построяване на барака
предхождат сключването на преварителния договор от 01.07.2021 г., като при предаване на
фактическата власт на купувача не е бил уговорен срок за преместване на тези обекти.
Твърди се, че [фирма] владее частта от имота като собственик на последната. Оспорва
наличието на основание за предаване на тази част от имота поради неизпълнение от страна
на купувача на задължението му за заплащане на уговорената продажна цена в цялост.
Поддържа се, че дружеството не е в състояние да изпълни задължението си за завършване на
процедурата по разделяне на поземления имот, тъй като съгласно анекса от 14.04.2022 г.
собственик на имота е С.. Ето защо, в случая е налице условието за обратно прехвърляне на
собствеността на ½ ид. част от имота съгласно уговореното в анекса от 14.02.2022 г.
Съдът, като съобрази доводите на страните и събраните по делото доказателства,
5
поотделно и в тяхната съвкупност, съгласно правилата на чл. 235, ал. 2 ГПК, намира за
установено следното от фактическа страна:
Между страните не спори, а и от събраните по делото писмени доказателства, в
частност представените материали, съхранявани по нотариално дело № 217/2022 г. по описа
на нотариус с рег. № *** на НК и с район на действие СРС, се установява, че с договор за
продажба на недвижим имот от 27.09.2017 г., обективиран в Нотариален акт № **, том VII,
рег. № ***, дело № 1161/2017 г. по описа на нотариус Н. с рег. № *** на НК и с район на
действие Софийски районен съд, третите за процеса лица А. Г. Н. и П.И.К. - Н.а, чрез
пълномощника си А. Н., продават на [фирма], представлявано от управителя си Г.А.Й.,
следния свой собствен недвижим имот: поземлен имот с идентификатор *** по КККР,
одобрени със Заповед № ***/03.11.2011 г. на изп. директор на АГКК, с адрес: [адрес], с площ
от 1027 кв.м., с трайно предназначение: урбанизирана, начин на трайно ползване: ниско
застрояване (до 10 м.), със стар идентификатор: *** и номер по предходен план: ***, квартал
43а, парцел XVIII-***, заедно с всички подобрения и приращения в имота, който имот е
образуван от разделянето на поземлен имот с идентификатор ***.
Установява се, че в полза на [фирма] е издадено Разрешение за строеж № 46/28.03.2018
г. на гл. архитект на [адрес], за строеж: „Жилищна сграда със застроена площ от 117 кв.м.,
разгърната застроена площ от 243,90 кв.м. и изгребна яма“ в поземлен имот с
идентификатор ***, УПИ XVIII-***, кв. 43а, м. с. Б., район Панчарево, съгласно одобрени
(съгласувани) инвестиционни проекти на 28.03.2018 г.
Изяснява се, че съгласно Удостоверение о 16.04.2019 г. на началник отдел УТК на
район Панчарево построената въз основа на Разрешение за строеж № 46/28.03.2018 г. на гл.
архитект на район Панчарево жилищна сграда в поземлен имот с идентификатор *** по
КККР на село Б., УПИ XVIII-***, кв. 43а, м. с. Б., район Панчарево, е в завършен „груб
строеж“ и условията на чл. 181, ал. 2 ЗУТ са изпълнени.
Между страните не се спори, а и от събраните писмени доказателства се установява, че
на 01.07.2021 г. между [фирма], представлявано от Г.А.Й., в качеството си на продавач и О.
В. С., в качеството й на купувач, е сключен предварителен договор за покупко-продажба на
недвижим имот и изграждане на жилищна сграда, по силата на който продавачът се
задължава да продаде, а купувачът да закупи с окончателни договори в нотариална форма
следните недвижим имоти, находящи се в [адрес]: 1). жилищна сграда с идентификатор
***.1, изградена в степен на завършеност „груб строеж“ със застроена площ от 126 кв.м. и
разгърната застроена площ от 243,90 кв. м. с предназначение: жилищна сграда,
еднофамилна, брой етажи 2, съгласно одобрен архитектурен проект, състояща се от сутерен
на кота -2,70 м., с двоен гараж и две помещения и стълбище за първия етаж; първи етаж на
кота 0,00 м., състоящ се от трапезария с кухненски бокс, дневна, баня с тоалетна, мокро
помещение, тераса и стълба за втория етаж; втори етаж на кота +3,15 м., състоящ се от три
спални, дрешник, три бани с тоалетна и мокро помещение, като видът на материалите и
степента на завършеност на сградата са описани в приложение № 1, неразделна част от
договора и 2). ½ идеална част от поземлен имот с идентификатор *** съгласно КККР,
одобрени със Заповед ***/03.11.2011 г. на изп. дирекктор на АГКК, с площ на имота от 1027
кв.м., трайно предназначение на територията – урбанизирана, начин на трайно ползване –
ниско застрояване (до 10 м.), със стар идентификатор ***, с номер по предходен план ***,
квартал 43а, парцел XVIII-*** при съседи: ***. Съгласно клаузата на чл. 1, ал. 1, т. 2 от
договора тези идеални части ще бъдат обособени като самостоятелен имот с площ от около
520 кв.м., в който ще бъде разположена сградата, при спазване на нормативните изисквания
по отношение на отстояния и параметрите на устройствената зона по ЗУЗСО, в които се
намира имотът. Предвидено е, в клаузата на чл. 2 от договора, нотариалното прехвърляне на
собствеността върху жилищната сграда да се извърши в срок до 3 месеца от сключване на
предварителния договор и не по-рано от 1 месец от представяне на всички документи за
6
сградата и имота от продавача - чл. 2, ал. 1, а прехвърлянето на собствеността върху
продаваните идеални части от поземления имот с нотариален акт - след завършване на
процедурата по обособяване на самостоятелен имот, но не по-късно от 1 месец от влизане в
сила на заповедта за изменение на плана за регулация, за което обстоятелство продавачът се
задължава да уведоми купувача – чл. 2, ал. 2. Съгласно клаузата на чл. 3 от договора
довършването на сградата до степен на завършеност, годна за въвеждането й в
експлоатация, ще бъде извършено от купувача след придобиване на собствеността върху
същата, като продавачът следва да осигури съставянето и подписването на акт образец 15 в
срок до 1 месец от уведомяването му от купувача за достигнатата степен на готовност, а след
подписването на този акт да извърши и за своя сметка процедурата по въвеждане на
сградата в експлоатация в срок от 3 месеца, считано от съставяне на акт – обр. 15.
Предвидено е, че така описаните задължения на продавача са част от предмета на договора и
са включени при определяне на продажната цена. Изяснява се, че за изпълнение на
задълженията по договора от продавача купувачът дължи заплащането на сумата от 200 000
евро (в левовата им равностойност) без ДДС или 240 000 евро с вкл. ДДС, която да заплати
по следния начин: 70 0000 евро – в срок до 3 дни от подписване на предварителния договор
по банков път; останалите 170 000 евро – по банкова сметка на продавача в деня на
нотариалното прехвърляне на сградата – арг. чл. 5, ал. 1 от договора. Уговорено е, че втората
вноска от продажната цена на имота ще бъде заплатена със заемни средства по банков
кредит, отпуснат в полза на купувача, след вписване на нотариалния акт и издаване на
удостоверение за тежести от което да е видно, че върху имота няма други вещни тежести,
освен вписана в полза на кредитиращата банка първа по ред ипотека. Предвидено е в
клаузите на чл. 9, ал. 1, ал. 5 и ал. 8 от договора окончателната сделка по нотариалното
прехвърляне на сградата да се извърши в определен от страните срок в рамките на срока по
чл. 2, ал. 1, като окончателното плащане на втората част от продажната цена да се извърши в
кредитиращата банка в полза на продавача след извършване на сделката (при представено
писмо ангажимент преди нотариалното прехвърляне), вписването й в имотния регистър и
издаване и представяне в банката на удостоверение за липса на тежести върху имота, с
изключение на ипотека в полза на кредитиращата банка за обезпечаване на вземането й,
както и предаване на владението върху сградата на купувача в срок до 2 работни дни от
получаване на окончателното плащане на цената. Съгласно клаузите на чл. 10 от
предварителния договор страните уговарят, че този договор касае прехвърляне на
собствеността върху бъдеща вещ – новообразуван поземлен имот с площ от около 520 кв.м.
и при граници, определяеми съобразно внесеното от продавача мотивирано предложение за
изменение на плана за регулация, процедурата по което е допусната с нарочна заповед и е в
ход при подписване на предварителния договор. В чл. 10, ал. 3 от същия страните са приели,
че прехвърлянето на собствеността върху поземления имот ще бъде в изпълнение на
задълженията по предварителния договор, като общата продажна цена, в т.ч. цената на
новообразувания поземлен имот е предварително заплатена от купувача с извършване на
плащането по чл. 5, ал. 1, т. 2 и допълнително такова не се дължи. Съгласно договора
неразделна част от същия е Приложение № 1 за вид и степен на завършеност на сградата.
Не е спорно, а и се установява, че с Анекс от 01.07.2021 г. към предварителния договор
за покупко – продажба на недвижим имот и изграждане на жилищна сграда страните са
изменили размера на продажната цена на недвижимите имоти, описани в чл. 1.1 и чл. 1.2 и
поетите от продавача задължения по чл. 2, като към размера на цената по чл. 4 от договора
са добавили сумата от 130 000 евро, която да бъде заплатена то купувача след прехвърляне
на собствеността върху сградата и новообразувания поземлени имот и след издаване на
удостоверение за въвеждане на жилищната сграда в експлоатация. Предвидено е, че
останалите условия на предварителния договор не се променят – т. 5 от анекса.
Данните от приобщените по делото писмени доказателства сочат, че на 11.04.2022 г. е
взето решение от Г.А.Й., като едноличен собственик на капитала на [фирма], обективирано в
7
протокол с нотариална заверка на подписа и на съдържанието от 14.04.2022 г., за продаване
от името и за сметка на [фирма] на следните недвижими имоти, находящи се в село Б.: 1).
жилищна сграда с идентификатор ***.1, изградена в степен на завършеност „груб строеж“,
разположена в поземлен имот с идентификатор ***, със застроена площ на сградата от 126
кв. м. и разгърната застроена площ от 243,90 кв.м., брой етажи – 2, с предназначение:
жилищна сграда-еднофамилна и 2). поземлен имот с идентификатор ***.1 с площ на имота
1027 кв.м., трайно предназначение на територията – урбанизирана, начин на трайно ползване
– ниско застрояване (до 10м.), стар идентификатор: *** и номер по предходен план: ***,
квартал 43а, парцел XVIII-***, заедно с всички подобрения и приращения в имота, който
имот е образуван от разделянето на поземлен имот с идентификатор *** по плана на село Б.,
местност „Б.П.“ с площ от 4531 кв.м., трайно предназначение на територията – земеделска,
начин на трайно ползване – пасище. В протокола е отразено, че общата продажна цена на
имотите е в размер на 430 758,06 без ДДС, като продавачът е заплатил сумата от 114 091,39,
заедно с дължимия ДДС, а остатъкът до пълния размер на продажната цена, в размер на
316 666,67 заедно с ДДС ще бъде заплатен по разплащателна сметка на дружеството при
[фирма] АД за погасяване на задълженията му по договор № 000LD-S253/11.10.2019 г. за
банков кредит.
Установява се, че на 14.04.2022 г. между [фирма], действащо чрез управителя си
Г.А.Й.а, от една страна като продавач и О. В. С., от друга страна, като купувач, е сключен
договор за покупко-продажба на недвижим имот, обективиран в Нотариален акт № ***, том
II, рег. № ***, дело № 217/2022 г. по описана нотариус В. с рег. № *** на НК и с район на
действие СРС, по силата на който продавачът продава на купувача следните, собствени на
дружеството недвижими имоти: поземлен имот с идентификатор *** съгласно КККР,
одобрени със Заповед ***/03.11.2011 г. на изп. директор на АГКК, с площ на имота от 1027
кв.м., трайно предназначение на територията – урбанизирана, начин на трайно ползване –
ниско застрояване (до 10 м.), със стар идентификатор ***, с номер по предходен план ***,
квартал 43а, парцел XVIII-*** при граници на поземления имот по кадастрална скица:
поземлени имоти с идентификатори ***, *** и ***, който продаван имот съгласно плана за
регулация на в.з. „Б.“, одобрен с Решение № *** по Протокол № 18/14.07.2016 г. на СОС,
съставлява УПИ XVIII-*** от кв. 43а, с графично изчислена площ от 1027 кв.м., заедно с
построената в имота в степен на завършеност „груб строеж“ жилищна сграда със застроена
площ по одобрен архитектурен проект от 117 кв.м. и разгърната застроена площ от 243,90
кв. м., състояща се от: сутерен на кота -2,70 м., на който са разположени двоен гараж
котелно, мазе, коридор и стълбище за първия етаж; първи етаж на кота 0,00 м., състоящ се от
трапезария с кухненски бокс, дневна, баня с тоалетна, мокро помещение, тераса и стълбище;
втори етаж на кота +3,15 м., състоящ се от три спални, дрешник, три бани с тоалетна и
мокро помещение, тераса и стълбище, която продавана сграда е нанесена в КККР на село Б.
като имот с идентификатор ***.1 със заснета застроена площ от 126 кв.м., с предназначение
– жилищна сграда – еднофамилна, заедно с всички останали подобрения и приращения към
поземления имот. Съгласно клаузата на т. 2 от договора недвижимият имот се продава за
сумата от 430 758,06 лева без вкл. ДДС, от която продавачът е заявил, че е получил от
купувача сумата от 114 091,39 лева по банков път, заедно с дължимия ДДС, а остатъкът до
пълния размер на продажната цена, в размер на 316 666,67 заедно с ДДС ще бъде заплатен
по разплащателна сметка на дружеството при [фирма] АД за погасяване на задълженията му
по договор № 000LD-S253/11.10.2019 г. за банков кредит. В клаузата на т. 3 от договора е
удостоверено, че фактическата власт върху продавания недвижим имот е предадена от
продавача на купувача преди подписване на нотариалния акт. Съгласно т. 8 цялостното
споразумение между страните във връзка с покупко-продажбата, предметна нотариалния акт
се съдържа в същия и в сключения между страните предварителен договор от 01.07.2021 г.,
като двата документа следва да бъдат разглеждани като общо споразумение.
Изяснява се също, че в деня на сключване на договора за покупко- продажба от
8
14.04.2022 г., между [фирма], като продавач и О. В. С., като купувач, са сключени два анекса
към предварителния договор за покупко-продажба на недвижим имот и изграждане на
жилищна сграда, с които се изменят конкретни уговорки в предварителния договор от
01.07.2021 г. Установява се, че с първия анекс страните изменят чл. 1.2 от договора като
постигат съгласие за продажба на поземлен имот с идентификатор *** съгласно КККР,
одобрени със Заповед ***/03.11.2011 г. на изп. директор на АГКК, с площ на имота от 1027
кв. м., трайно предназначение на територията – урбанизирана, начин на трайно ползване –
ниско застрояване (до 10 м.), със стар идентификатор ***, с номер по предходен план ***,
квартал 43а, парцел XVIII-*** при съседи: *** вместо първоначално уговорената ½ ид. част
от имота, като се променя и договорената продажна цена на 264 291,72 евро, заплащане от
купувача на втората част от продажната цена чрез превод на паричната сума в лева в размер
на 380 000 лева по разплащателната сметка на продавача в [фирма] за погасяване на пълния
размер на главницата, дължима от продавача по договор № 000LD-S253/11.10.2019 г. за
банков кредит. В клаузата на т. 3 от анекса са удостоверени декларирани от продавача
обстоятелства относно наличието на издадена Заповед № ***-РА54-29.03.2022 г. на гл.
архитект на район Панчарево, с която се изменя ПУП относно имота, като УПИ XVIII-***,
кв. 43а се разделя на две отделни части – УПИ XVIII-577 и УПИ XX-577, кв. 43а, като
съществуващата сграда попада в УПИ XVIII-577, а в новообразувания УПИ XX-577 се
предвижда нова жилищна сграда, както и, че заповедта не е влязла в сила към момента на
подписване на анекса. Съгласно т. 4 от последния, при влизане в сила на заповедта
продавачът се задължава да нанесе изменението в кадастралната карта, съгласно скица-
проект, издадена от СГКК за разделяне на имота на две части, като получи и скица за
новообразувания имот. В клаузата на т. 6 от анекса страните са уговорили купувачът да
прехвърли обратно на продавача собствеността върху новообразувания имот УПИ XX-577,
кв. 43а с индивидуализация съгласно заснемането му по кадастрална карта, като страните
допълнително договорят и уредят имуществените си отношения при и по повод
прехвърлянето на имота. Всички разходи по снабдяване със скица на новообразувания имот
и извършване на нотариалната сделка са за сметка на [фирма].
Изяснява се, че с втория анекс от 14.04.2022 г. [фирма], като продавач и О. В. С., като
купувач, са установили, че съгласно сключения на същата дата окончателен договор за
продажба на поземления имот и построената в него сграда страните по взаимно съгласие за
изменили цената по предварителния договор, при обща стойност от 430 758,06 лева без ДДС
или 220 243,10 евро, като купувачът е направил следните плащания: 1. левовата
равностойност на 70 000 евро – задатък по предварителния договор или сума в размер на
136 908,10 лева в деня на подписване на предварителния договор; левовата равностойност
на 194 291 евро или сумата от 380 000 лева в деня на подписване на анекса и при
подписване на нотариалния акт – по сметка на продавача в [фирма] за погасяване на пълния
размер на главницата по договор № 000LD-S253/11.10.2019 г. за банков кредит. В т. 2 от
анекса страните са приели, че горницата към продажната цена в размер на 24 290,92 евро,
платена от купувача на 14.04.2022 г., погасява част от задълженията му по анекс от
01.07.2021 г. за допълнителна част от продажната цена в размер на 130 000 евро, а остатъкът
от договорената в анекса цена от 105 709,08 евро ще бъде заплатен от купувача по
допълнително споразумение между страните – арг. т. 4. Предвидено е, че всички останали
клаузи на анекса от 01.07.2021 г. остават в сила, както са уговорени.
Материалите, съдържащи се в приобщеното по делото заверено копие от преписка с
вх. № РПН21-ТД26-1381/1/28.09.2021 г. на [адрес], сочат, че последната е образувана по
искане на [фирма], обективирано в заявление за одобряване на ПУП от 28.09.2021 г., за
одобрение на ПУП за поземлен имот с идентификатор ***, УПИ XVIII-***, кв. 43а по плана
на с. Б., кв. 43а. Изяснява се, че в хода на това производство е издадена Заповед №
***/29.03.2022 г. на гл. архитект на [адрес], с която е одобрено изменение на план за
регулация на село Б., кв. 43а за разделяне на УПИ XVIII-*** на два самостоятелни УПИ и
9
образуването на нови - УПИ XVIII-577 и УПИ XX-577, проектирани в границите на
поземлен имот с идентификатор *** с отреждане за жилищно строителство. Съгласно
заповедта с изменение на плана за застрояване се предвижда потвърждаване на
съществуващата сграда в УПИ XVIII-577 за жилищно строителство и ново нискоетажно
застрояване, разположено свободно в УПИ XX-577. Съгласно направеното удостоверяване
за това, заповедта е влязла в законна сила на 07.03.2023 г. след проведен двуинстанционен
съдебен контрол. Съгласно отразеното в съпроводителното писмо от [адрес], преписката е
изпратена към НАГ-София за съхранение и за нанасяне на Заповедта за изменение на плана
за регулация на село Б., кв. 43а, като по делото няма данни и не се твърди от страните това
изменение и предвиденото разделяне на УПИ XVIII-*** на два самостоятелни УПИ - УПИ
XVIII-577 и УПИ XX-577 да е нанесено в КККР на село Б..
От събраните по делото писмени доказателства се установява, че със Заповед №
РПН23-РА51-4/23.01.2023 г. на гл. архитект на район Панчарево е извършено коригиране на
Разрешение за строеж № ***/28.03.2018 г. на гл. архитект на район Панчарево за строеж
„Жилищна сграда със ЗП от 117 кв.м., РЗП от 243,90 км. м. и изгребна яма“, чрез смяна на
титуляря, като [фирма] е заличено като възложител и като такъв е вписана О. В. С..
Със Заповед № РПН23-РА51-51/30.05.2023 г. на гл. архитект на район Панчарево е
допълнено Разрешение за строеж № 46/28.03.2018 г. чрез допускане на съществено
изменение в одобрения инвестиционен проект, съгласно одобрен и и съгласуван от гл.
архитект инвестиционен проект при условията на чл. 154, ал. 2, т. 6 ЗУТ, изразяващо се в
приобщаване на тераса към прилежащата спалня К+3,15 и усвояване на пространството под
неизползваем покрив (козирка над главния вход) с функция – мокро помещение.
Установява се, че с Удостоверение за въвеждане в експлоатация № 1269/20.11.2024 г. на
вр. и.д. гл. архитект на Столична община е въведен в експлоатация строеж: „Жилищна
сграда“, пета категория, намиращ се в поземлен имот с идентификатор ***, УПИ XVIII-577,
в [адрес], с възложител О. Стефанов, който строеж е заснет и нанесен в КК на град София с
идентификатор ***.1.
За изясняване на фактическата обстановка по делото са събрани и гласни доказателства
чрез разпита на свидетелите Александър Джон Доу и Диана Дичева В. – по искане на
ответницата и ищца по насрещния иск, Людмил Цачев С. и Илиан Емилов С. – по искане на
ищеца и ответник по насрещния иск.
В разказа си пред съда (с участието на назначен от съда преводач за превод от/на
английски език на/от български език) свидетелят А.Д. споделя, че е съпруг на сестрата на
ответницата О.. Разказва, че знае за закупена от нея къща в село Б., във връзка с което е
търсела професионален съвет от свидетеля, заемащ длъжността „генерален директор“ на
архитектурно бюро. В показанията си посочва, че по това време компанията на свидетеля
Доу отговаряла за техническия надзор на сградата, като следвало да наблюдават някои от
промените, а впоследствие и да помогнат за вътрешния дизайн, за което бил сключен
договор с „Р.“. Свидетелят разказва, че при огледа на къщата било констатирало отклонение
от оригиналните планове, като конкретно посочва наличието на покрив, който се накланя
под тежестта на снега, разположение на някои от стените на погрешни места, също и на
прозорците. Споделя, че компанията на свидетеля направила нови проекти, които да бъдат
одобрени от компетентните органи в страната, като проектирали покрива, изолацията,
направили нови чертежи, за да бъде изградена сградата съгласно законовите изисквания.
Споделя, че къщата се ползва от О., като към момента на разпита му за нея няма Акт 16. За
извършената от компанията му работа заплащала О. чрез плащане на „Р.“, а те от своя страна
на дружеството на свидетеля, доколкото именно „Р.“ отговаряло за направа на къщата до акт
16.
Разпитана като свидетел по делото Д.В. споделя пред съда, че познава ответницата О.,
с която са приятелки от повече от 10 години, като знае, че наскоро тя и семейството й са
10
закупили къща в село Б., където в момента живеят – О., със съпруга и сина си, от около 1
година. Споделя, че е виждала къщата, тъй като посещава О. и семейството й няколко пъти
месечно, предвид приятелските си отношения. Посочва, че се касае за къща с двор, ограден с
ограда. Свидетелката разказва, че самото дворно място също е разделено с ограда – метална
мрежа, сложена от О. и семейството й, като в едната част живее едното семейство, а в
другата част г-н Й.. Същият свидетелката е виждала в тази част от имота, където постоянно
стои обитаем фургон, с автомобили и други вещи. Пред свидетелката В. ответницата
споделила, че целият имот е неин, но няма достъп до частта, ползвана от г.н Й., от когото е
закупила къщата.
В разказа си пред съда свидетелят Л.С. споделя, че познава Г.Й. от дълги години, тъй
като и двамата работели в „Гражданска авиация“, а впоследствие през 2018 г. се срещнали
отново в село Б., където Г. бил закупил място, от около 1 дка имот, преди това почивна база
на „Г.“. Свидетелят разказва, че живее във вилната зона на село Б. постоянно от 1994 г.,
поради което се среща много често с Г., почти всеки ден, както и, че познава този имот.
Откакто двамата се срещнали отново в село Б., Г. живеел във фургон в закупеното от него
място, където строял и къща. Впоследствие той продал къщата на ответницата О. и съпруга
й, която към този момент била завършена с покрив и входна врата. Свидетелят споделя, че
намерението на Г. било да продаде къщата и част от дворното място, като част от него да
запази за себе си. Категоричен е, че къщата била продадена на О., която и понастоящем се
ползва от нея, живее там постоянно. На място къщата, заедно с прилежащия й двор, е
заградена. Г. продължава да живее във фургона, разположен в закупеното от него дворно
място от 1 дка, където е живеел по време на строежа на къщата и където е продължил да
живее след закупуването й от О.. Свидетелят С. споделя, че имотът на Г. и този на О. са
разделени с ограда, като имотите им са приблизително равни. Категоричен е, че фургонът не
е сменял местото си от времето на строежа на къщата, като свидетелят не знае ответницата
О. да е против това Г. да живее в този фургон.
В показанията си свидетелят И.С. разказва, че познава присъстващия в залата
управител на ищцовото дружество като „бате Ж.“ във връзка със строеж, който свидетелят
изпълнявал на място в близост до къщата на Й. в село Б., през зимата на 2022 г. Споделя, че
тогава Й. предоставил електричество и вода за нуждите на строежа. По негова молба С. се
запознал с проектите на сградата на Й., която към този момент била готова, изпълнена в
„груб строеж“ – на тухла и покрив, с дограма, с искане С. да довърши фасадата на къщата –
топлоизолация и мазилка и евентуално вертикалната планировка. Свидетелят споделя, че с
Й. постигнали уговорка С. да направи оферта за дейностите, когато са налице необходимите
документи, предвид констатирани от същия промени на място – разлика в това как следва да
бъде документално и това какво е изградено на място. Конкретно посочва, че били
забелязани две несъответствия на фасадата – вместо изграден балкон било изпълнено
приобщаване като стая, както и друго приобщаване над входната врата. Свидетелят е
категоричен, че до изготвяне на оферта и работа от негова страна по къщата не се е
стигнало, тъй като след този момент Г. не му се обадил. Пред него същият споделил, че ще
има екзекутив във връзка с усвоените стая и балкони, но не и кой е направил тези промени.
Впоследствие С. разбрал, че къщата е продадена.
При така приетата за установена фактическа обстановка, съдът достига до
следните правни изводи:
По исковете с правно основание чл. 26, ал. 4, вр. ал. 1, предл. 1, вр. чл. 209 ЗЗД, чл.
26, ал. 4, вр. ал. 2, предл. 4 и предл. 5 ЗЗД
Изясни се, че в настоящото производство ищцовото дружество оспорва частично
действителността на договора за покупко-продажба на недвижим имот от 14.04.2022 г. с
довод за нищожността му поради наличието на уговорка за обратно изкупуване, евентуално
поради липсата на основание, евентуално поради привидност на сделката в тази част.
11
Следователно, в тежест на ищеца по така предявените искови претенции е да установи
сключването между него и ответницата на договора за покупко-продажба от 14.04.2022 г. и
неговото конкретно съдържание – права и задължения на страните, наличието на уговорка за
обратно изкупуване на продадения имот, липсата на основание на сделката в оспорената й
част, респ. привидността на сделката в оспорената й част – че действителната воля на
страните по сделката е да се прехвърли собствеността единствено върху ½ част от
поземления имот.
В тежест на ответницата е да установи действителността на оспорената част от
договора чрез опровергаване твърденията на ищеца.
Съдът съобрази, че когато искът е за прогласяване недействителност на сделка със
заявени от ищеца повече от едно основания за това, са налице предявени обективно
съединени искове с един петитум, при условията на евентуално съединяване помежду им,
независимо от поредността и съотношението, посочени от ищеца. В случай, че сделката е
недействителна на едно основание, предвидено в закона, е безпредметно прогласяването на
нейната недействителност и на друго основание. Съдът е длъжен да разгледа основанията за
недействителност в поредност, според посочения от ищеца порок. Разглеждането на
исковете преминава от най-тежкия порок (противоречие със закона или заобикалянето му)
към по-леките, каквито са липсата на основание (за каузалните сделки), липсата на съгласие,
привидност, невъзможен предмет, противоречие на морала или липса на форма ((в този
смисъл Решение № 40/07.04.2020 г. по гр. дело № 2383/2019 г., ГК, ІV г. о. на ВКС,
поставено по реда на чл. 290 – чл. 293 ГПК).
Предвид изложеното, съдът намира, че на първо място следва да разгледа претенцията
на ищеца, основана на твърдения за нищожност на договора поради противоречие със
закона и конкретно на чл. 209 ЗЗД, след което претенцията за нищожност поради липса на
основание и накрая поради привидност.
В настоящия случай, съдът, вземайки предвид характера на процесния договор от
14.04.2022 г. – за покупко-продажба на недвижим имот, определено от съдържанието му -
основните права и задължения на страните намира, че се касае за двустранна, формална
правна сделка между страните, спрямо която поначало са приложими основанията за
недействителност на правните сделки, регламентирани в чл. 26 и чл. 27 ЗЗД, на част от които
се позовава ищецът в настоящото производство.
Съгласно разпоредбата на чл. 26, ал. 1, и ал. 2 ЗЗД нищожни са договорите, които
противоречат на закона или го заобикалят, както и договорите, които имат невъзможен
предмет, договорите, при които липсва съгласие и основание, както и привидните договори,
като основанието се предполага до доказване на противното – арг. чл. 26, ал. 2, изр. 2 ЗЗД.
Съдът намира, че в случая не са налице посочените от ищеца основания, които да
обосноват извод, че сключения договор за покупко-продажба от 14.04.2022 г. е
недействителен поради наличието на уговорка за обратно изкупуване, респ. поради липсата
на основание на сделката.
Съгласно разпоредбата на чл. 209 ЗЗД продажбата с уговорка за изкупуване е
недействителна. Правилото на чл. 209 ЗЗД, прогласяващо недействителността на продажбата
с уговорка за изкупуване, е частен случай на забраната по чл. 152 ЗЗД. Съгласно последната
съглашение, с което се уговаря предварително, че ако задължението не бъде изпълнено,
кредиторът ще стане собственик на вещта, както и всяко друго съглашение, с което се
уговаря предварително начин за удовлетворение на кредитора, различен от този, който е
предвиден в закона, е недействително. Съдебната практика трайно приема, че сделка,
сключена при условията на чл. 152 ЗЗД - уговорено е предварително, че ако задължението не
бъде изпълнено, кредиторът ще стане собственик на вещта, или е уговорено предварително
начин за удовлетворение на кредитора, различен от този, който е предвиден в закона, е
нищожна поради противоречие със закона - чл. 26, ал. 1 ЗЗД, поради което и не поражда
12
целените с нея правни последици. Подобно съглашение цели да се удовлетвори вземане,
възникнало от друго правоотношение между страните, но по начин, различен от
установения в закона.
Същевременно, забраната на чл. 152 ЗЗД се отнася само до съглашения, които се
сключват преди или едновременно със сделката, от която възниква главното вземане (в този
см. Решение № 33/28.05.2018 г. по гр. дело № 2112/2017 г. на ВКС, ІV г. о.), но не и след този
момент, доколкото в този случай би представлявала уговорка за даване вместо изпълнение,
каквато уговорка е валидна, предвид възможността на страните да договорят изпълнение на
нещо различно от първоначално договореното (в т. см. Решение № 92 по гр. дело № 761/2011
г., III г. о., ВКС).
В настоящия случай по делото се установи, че с процесния договор за покупко-
продажба от 14.04.2022 г., чиято действителност в съответната част се оспорва от ищеца,
[фирма], като продавач, продава на О. В. С., като купувач, поземлен имот с идентификатор
*** съгласно КККР, одобрени със Заповед ***/03.11.2011 г. на изп. директор на АГКК, с
площ на имота от 1027 кв.м., трайно предназначение на територията – урбанизирана, начин
на трайно ползване – ниско застрояване (до 10 м.), със стар идентификатор ***, с номер по
предходен план ***, квартал 43а, парцел XVIII-*** при граници на поземления имот по
кадастрална скица: поземлени имоти с идентификатори ***, *** и ***, който продаван имот
съгласно плана за регулация на в.з. „Б.“, одобрен с Решение № *** по Протокол №
18/14.07.2016 г. на СОС, съставлява УПИ XVIII-*** от кв. 43а, с графично изчислена площ
от 1027 кв.м., заедно с построената в имота в степен на завършеност „груб строеж“ жилищна
сграда с идентификатор ***.1, заедно с всички останали подобрения и приращения към
поземления имот, за цена от 430 758,06 лева без вкл. в същата ДДС.
Установи се, че сключването му е предхождано от сключен между страните
предварителен договор от 01.07.2021 г. за покупко-продажба на недвижим имот и
изграждане на жилищна сграда, по силата на който [фирма], като продавач, се задължава да
продаде, а О. В. С., като купувач, да закупи с окончателни договори в нотариална форма
следните имоти: 1). жилищна сграда с идентификатор ***.1, изградена в степен на
завършеност „груб строеж“ със застроена площ от 126 кв.м. и разгърната застроена площ от
243,90 кв. м. и 2). ½ идеална част от поземлен имот с идентификатор *** съгласно КККР,
одобрени със Заповед ***/03.11.2011 г. на изп. директор на АГКК, с площ на имота от 1027
кв.м., трайно предназначение на територията – урбанизирана, начин на трайно ползване –
ниско застрояване (до 10 м.), със стар идентификатор ***, с номер по предходен план ***,
квартал 43а, парцел XVIII-*** при обща цена за изпълнение на задълженията по договора, в
размер на 200 000 евро без ДДС или 240 000 евро с вкл. ДДС.
Изясни се също, че на 14.04.2022 г. – датата на сключване на договора за покупко-
продажба, между страните са сключени и два анекса, с които се изменят клаузи на
предварителния договор, в частност чрез съгласие за продажба на поземлен имот с
идентификатор *** съгласно КККР, одобрени със Заповед ***/03.11.2011 г. на изп. директор
на АГКК, с площ на имота от 1027 кв. м., трайно предназначение на територията –
урбанизирана, начин на трайно ползване – ниско застрояване (до 10 м.), със стар
идентификатор ***, с номер по предходен план ***, квартал 43а, парцел XVIII-*** при
съседи: *** вместо първоначално уговорената ½ и част от имота, като се променя и
договорената продажна цена на 264 291,72 евро.
Съдът, вземайки предвид съдържанието на сключените между страните предварителен
договор за покупко-продажба на недвижим имот и изграждане на жилищна сграда от
01.07.2021 г., изменен с анекс от 01.07.2021 г. и анекси от 14.04.2022 г., както и договор за
продажба на недвижим имот от 14.04.2022 г., намира, че в случая не е налице уговорка за
обратно изкупуване на процесния недвижим имот.
Обстоятелството, че в т. 6 от анекса от 14.04.2022 г. към предварителния договор от
13
01.07.2021 г. (л. 25 от делото) страните са договорили купувачът да прехвърли обратно на
продавача собствеността върху новообразуван имот УПИ XX-577 от кв. 43а в случай на
разделяне на прехвърления поземлен имот с идентификатор *** на две отделни части, които
да се образуват като самостоятелни имоти, при допълнително уговаряне и уреждане на
имуществените отношения между страните при и по повод това последващо прехвърляне на
имота, не обосновава извод относно наличието на такава уговорка. Касае се за уговорка за
бъдещо прехвърляне на собственост върху имот, който да бъде обособен от имота, предмет
на прехвърлителната сделка от 14.04.2022 г., като осъществяването му не е обвързано с
изпълнение на главните задължения на страните, възникнали по силата на договора за
продажба от 14.04.2022 г. – за продавача да прехвърли собствеността върху имотите, а за
купувача да заплати покупно-продажната цена в уговорените размер и срок. Налице е
самостоятелна по характера си уговорка между страните, пряко свързана със задължение на
продавача за нанасяне на изменение на ПУП в КК за разделяне на имота на две части, за
получаване на скица на новообразувания имот и предаването й на купувача, която няма
характера на уговорка за обратно изкупуване по см. на чл. 209 ЗЗД. С последната не е
налице предварително предвиждане (преди или по време на сключване на окончателния
договор за продажба), че ако задължението не бъде изпълнено, кредиторът ще стане
собственик на вещта, нито друго съглашение, с което се уговаря предварително начин за
удовлетворение на кредитора, различен от този, който е предвиден в закона.
Ето защо, в случая от ищцовото дружество не е доказано наличието на сочения порок,
обуславящ недействителността – нищожността на процесния договор за продажба от
14.04.2022 г., а именно наличието на уговорка за обратно изкупуване, касаеща обекта на
договора.
Изясни се, че ищецът оспорва валидността на последния и с довод за сключването му
при липса на основание, изразяваща се в отсъствието на уговорена допълнителна и
конкретна цена за прехвърления в цялост поземлен имот.
Съгласно разпоредбата на чл. 26, ал. 1, предл. 4 ЗЗД липсата на основание обуславя
недействителност на правната сделка и нейната нищожност.
В съдебната практика се приема, че повечето от възмездните сделки, предоставящи
имотна облага, какъвто характер има и договорът за покупко-продажба, са каузални.
Основанието за сключване на каузална сделка е типичната и непосредствена цел, която се
преследва с предоставянето на имуществената облага от една страна, а от друга – с
придобиването на имущественото право. Съгласно разпоредбата на чл. 26, ал. 2, изр.
последно ЗЗД наличието на основание се предполага до доказване на противното.
Същевременно не е необходимо основанието на сделката да е изрично формулирано в
нейното съдържание, а да следва от последното.
В настоящия случай се касае за сключен между страните договор за покупко-продажба
за прехвърляне в полза на купувача на конкретни недвижими имоти срещу заплащането на
конкретно уговорена продажна цена. Следователно, типичната и непосредствена негова цел,
е едно лице да придобие вещно право на собственост върху конкретни обекти, в замяна на
поемане на задължение за имуществена престация – цената на договора.
С оглед установената законова оборима презумпция за наличието на правно основание
на сделката, то в доказателствената тежест относно липсата на този елемент от сделката е на
оспорващата страна – в случая на ищеца, като по делото не са ангажирани доказателства,
които да опровергаят наличието на основание на процесния договор, поради което и
законоустановената презумпция не е оборена.
В тази връзка и оглед конкретните твърдения на ищеца следва да се посочи, че в
договора за покупко-продажба на недвижим имот от 14.04.2022 г. срещу задължението на
продавача [фирма] да прехвърли собствеността върху конкретните недвижими имоти е
уговорено насрещното задължение на купувача О. В. С. да заплати цена в размер на
14
430 758,06 лева без включен в същата ДДС, съответна на цената, уговорена между страните
с анекс от 14.04.2022 г. към предварителния договор от 01.07.2021 г. и равняваща се на
220 243,10 евро. От съдържанието на договора за покупко-продажба следва, че това е
уговорената между страните продажна цена на прехвърлените имоти. Същевременно
клаузите на предварителния договор от 01.07.2021 г. и анексите към него сочат, че
първоначално уговорената цена по предварителния договор от 200 000 евро без вкл. ДДС е
цената за покупка на имотите, но и за изпълнение на останалите задължения на продавача по
договора, описани в раздел I от същия.
Ето защо, съдът намира, че в случая по делото не е опровергана липсата на основание
на процесната сделка, разбирано като типичната и непосредствената й правна цел, респ. не е
налице липса на насрещна престация от купувача по сделката, предвид уговорената
продажна цена за покупка на недвижимите имоти.
Предвид това и доколкото по делото не се установи наличието на уговорка за обратно
изкупуване по см. на чл. 209 ЗЗД, то съдът достига до извод, че процесната правна сделка не
страда от посочения от ищеца порок, обуславящ недействителността й – липсата на
основание.
Ищцовото дружество оспорва валидността на договора за покупко-продажба и като
привиден по отношение на обекта и на цената, твърдейки, че действителната воля на
страните е за прехвърляне единствено на ½ ид. част от собствеността върху поземления
имот без уговаряне на цена за останалата ½ ид. част.
По установителния иск за прогласяване нищожността на договора за продажба като
привиден, предмет на установяване, е действителната воля на страните при сключването му
и по-конкретно установяване липса на воля да възникнат правните последици на договора –
прехвърляне правото на собственост в патримониума на купувача и заплащане на цена за
имота.
Привидни са договорите, при които страните нямат воля да бъдат обвързани така, както
постановява договорът. Такава привидност е налице, както когато волята на страните е да не
бъдат обвързани (абсолютна симулация), така и когато волята е да бъдат обвързани по друг
начин (относителна симулация), като и в двата случая сделката е нищожна.
В разглеждания случай ищецът твърди, че е налице именно относителна симулация,
позовавайки се на сключените между страните два анекса от 14.04.2022 г. на датата на
сключване на окончателния договор, с които са уредили действителните си отношения
относно продаваемите обекти и продажната цена и които се различават от изразената от
страните воля в договора за покупко-продажба от 14.04.2022 г.
Съдът, при анализ на съдържанието на посочените документи, в съвкупност и взаимна
връзка с останалите събрани по делото доказателства, намира за неустановено по делото
твърдението на ищеца, че договорът за покупко-продажба не отразява действителната воля
на страните, а желаните от тях и действителни правни последици са различни.
Действително, по делото се установи, че в деня на сключване на договора за покупко-
продажба от 14.04.2022 г. между [фирма], като продавач и О. В. С., като купувач, са
сключени два анекса за изменение на сключения между страните предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот и изграждане на жилищна сграда, като с първия от тях
се постига съгласие за продажба на поземлен имот с идентификатор *** съгласно КККР,
одобрени със Заповед ***/03.11.2011 г. на изп. директор на АГКК в неговата цялост, вместо
първоначално уговорената ½ ид. част от имота, като се променя и договорената продажна
цена на 264 291,72 евро, а с втория анекс е констатирано изменението в цената по
предварителния договор, при обща стойност от 430 758,06 лева без ДДС или 220 243,10
евро, с удостоверяване, че купувачът е направил следните плащания: 1. левовата
равностойност на 70 000 евро – задатък по предварителния договор или сума в размер на
15
136 908,10 лева в деня на подписване на предварителния договор; левовата равностойност
на 194 291 евро или сумата от 380 000 лева в деня на подписване на анекса и при
подписване на нотариалния акт – по сметка на продавача в [фирма] за погасяване на пълния
размер на главницата по договор № ***-***/11.10.2019 г. за банков кредит, и е прието, че
горницата към продажната цена в размер на 24 290,92 евро, платена от купувача на
14.04.2022 г., погасява част от задълженията му по анекс от 01.07.2021 г. за допълнителна
част от продажната цена в размер на 130 000 евро, а остатъкът от договорената в анекса цена
от 105 709,08 евро ще бъде заплатен от купувача по допълнително споразумение между
страните.
Изясни се също, че в т. 6 от първия анекс, сключен на 14.04.2022 г. страните са
уговорили купувачът да прехвърли на продавача собствеността върху новообразуван имот –
УПИ XX-577, кв. 43а, обособен от разделяне на процесния поземлен имот на два
самостоятелни обекта, за което страните допълнително ще уредят имуществените си
отношения.
Съдът намира, че тези клаузи в сключените между страните анекси не са достатъчни, за
да обосноват извод, че действителната им воля е била за прехвърляне единствено на ½ част
от процесния поземлен имот.
Действително, с втория анекс от 14.04.2022 г. е предвидено, че част от заплатената от
купувача нова продажна цена в размер от 24 290,92 лева, представляваща горница в
продажната цена на имотите ще служи за частично погасяване на уговорената между
страните допълнителна цена по предварителния договор в размер от 130 000 евро съгласно
анекса от 01.07.2020 г.
Това обстоятелство обаче не обуславя извод за липсата на действително уговорена
продажна цена между страните във връзка с покупко-продажбата на процесния поземлен
имот в неговата цялост, заедно с построената в имота жилищна сграда, като, както вече се
изясни, в договора за покупко-продажба от 14.04.2022 г. уговорената цена, дължима от
купувача, е продажната цена на прехвърления имот, а в предварителния договор от
01.07.2022 г. уговорената цена е цена за изпълнение на задълженията, предмет на договора, в
т.ч. по въвеждане на жилищната сграда в експлоатация – арг. чл. 4, чл. 2, ал. 3, абзац 2 от
договора, съответно съгласно анекс от 01.07.2021 г. допълнително определената сума от
130 000 лева към продажната цена следва да бъде заплатена от купувача на продавача след
прехвърляне на имотите и след издадено удостоверение за въвеждане на жилищната сграда в
експлоатация. Ето защо, съдът приема, че по същество с анекса от 14.04.2022 г. страните са
намалили размера на общо дължимата цена по предварителния договор, включваща, както
продажната цена на имотите, така и цената за изпълнение на останалите задължения,
предмет на договора и свързани с процедурата по въвеждане на жилищната сграда в
експлоатация, което не е равнозначно на извод относно липсата на уговорена продажна цена
за покупката на целия поземлен имот.
Наличието на постигната договореност между страните за разделяне на процесния
поземлен имот и за обособяването на два самостоятелни такива и за последващо
прехвърляне от купувача на продавача на вече обособен имот, не обуславя извод, че към
момента на сключване на договора за покупко-продажба от 14.04.2022 г. волята на страните
не е била за прехвърляне на целия имот, а свидетелства за постигната от тях договореност,
чието изпълнение не е въведено като предмет на настоящото производство, респ. чието
неизпълнение би било основание за ангажиране договорната отговорност на неизправната
страна, но не и да обоснове извод за симулативен характер на договора от 14.04.2022 г.
По делото, от страна на ищец,а не са ангажирани други доказателства за установяване
на сочената привидност и за разкриване на волята на страните и на желаните от тях правни
последици. Събраните гласни доказателства чрез разпитите на свидетелите А.Д. и И.С.,
допуснати за установяване наличието съответно на неизпълнение/изпълнение от страна
16
[фирма] на поетите задължения по предварителния договор във връзка със състоянието, в
което да бъде прехвърлена жилищната сграда, също не са от естество да обосноват извод за
привиден характер на договора за покупко-продажба от 14.04.2022 г., още повече, че и
двамата свидетели разказват за наличие на отклонение на изграденото на място и
одобрените планове, което е в подкрепа на сочените от ответната страна основания, довели
до промяна в предмета на окончателния договор.
Такъв извод не следва и от разказаното от св. С. за споделено пред него намерение от
г-н Г.Й. да продаде къщата и част от дворното място, като част от него запази за себе си,
доколкото такава воля следва от първоначално сключения между страните предварителен
договор от 01.07.2021 г., с оглед неговия конкретен предмет, и не изключва възможността за
взето последващо решение за продажба на целия имот, каквото е обективирано, както в
договора за покупко-продажба от 14.04.2022 г., така и в анекса от 14.04.2022 г., а и в
предхождащото ги протоколно решение на едноличния собственик на капитала на [фирма] –
Г.А.Й. от 11.04.2022 г., при липсата на ангажирани от ищеца други доказателства за
установяване на действителната воля на страните.
Предвид изложеното, съдът намира, че не е налице и последното сочено от ищцовата
страна основание за недействителността на договора – привидността му, което обуславя
извод за отхвърляне на предявените искове по чл. 26, ал. 4, вр. ал. 1, предл. 1, вр. чл. 209
ЗЗД, чл. 26, ал. 4, вр. ал. 2, предл. 4 и предл. 5 ЗЗД.
По иска с правно основание чл. 124, ал. 1 ГПК:
Изясни се, че ищецът [фирма] претендира да е носител на ½ ид. част от процесния
поземлен имот с идентификатор *** на КККР, находящ се на адрес: [адрес] с площ от 1027
кв.м., позовавайки се на договор за покупко-продажба от 2017 г. и на недействителността на
договора за покупко-продажба от 14.04.2022 г., с която тази част е прехвърлена на
ответницата.
Съгласно разпоредбата на чл. 124, ал. 1 ГПК всеки може да предяви иск, за да установи
съществуването на едно право, когато има интерес от това.
Следователно, в тежест на ищеца по така предявения иск е да установи, при условията
на пълно и главно доказване, правния си интерес от търсената защита чрез установяване
съответната форма на извънсъдебно поведение на ответницата, свързана с отричане на
правата му върху ½ ид. част от процесния поземлен имот; че е придобил същия на
посоченото основание; недействителността на сделката, прехвърляща спорната ид. част от
имота в патримониума на ответницата.
В тежест на ответницата е да установи, че тя е собственик на процесната идеална част
от имота.
С оглед данните, следващи от приобщената по делото нотариална покана от 06.01.2023
г. от О. В. С., адресирана до [фирма], представлявано от Г.Й. и до Г.А.Й. с искане за
освобождаване на притежавания от нея, считано от 14.04.2022 г., поземлен имот с
идентификатор ***, както и проведеното в производството оспорване по същество на
предявения иск от ответната страна, съдът намира, че за ищеца е налице правен интерес от
търсеното установяване.
Изясни се, че с договор за продажба на недвижим имот от 27.09.2017 г., обективиран в
Нотариален акт № **, том VII, рег. № ***, дело № 1161/2017 г. по описа на нотариус Н. с рег.
№ *** на НК и с район на действие Софийски районен съд, [фирма], представлявано от
управителя си Г.А.Й., е закупило поземлен имот с идентификатор *** по КККР, одобрени
със Заповед № ***/03.11.2011 г. на изп. директор на АГКК, с адрес: [адрес], с площ от 1027
кв.м., с трайно предназначение: урбанизирана, начин на трайно ползване: ниско застрояване
(до 10 м.), със стар идентификатор: *** и номер по предходен план: ***, квартал 43а, парцел
XVIII-***, заедно с всички подобрения и приращения в имота, който имот е образуван от
17
разделянето на поземлен имот с идентификатор ***, както и, че впоследствие – с договора
за покупко-продажба на недвижим имот, обективиран в Нотариален акт № ***, том II, рег.
№ ***, дело № 217/2022 г. по описа на нотариус В. с рег. № *** на НК и с район на действие
СРС, същият този имот, заедно с построената в него жилищна сграда, са прехвърлени в
полза на ответницата О. С..
Предвид това и с оглед отхвърляне на исковете по чл. 26, ал. 4, вр. ал. 1 ЗЗД, имащи за
предмет оспорване на действителността на сделката от 14.04.2022 г. в частта, в която се
прехвърля ½ ид. част от имота, то съдът достига до извод, че сделката е породила правните
си последици и имотът е излязъл от патримониума на ищцовото дружество, като последното
не е собственик на претендираната ½ ид. част от същия.
С оглед на това предявеният иск по чл. 124, ал. 1 ГПК се явява недоказан и следва да
бъде отхвърлен.
По насрещния иск с правно основание чл. 108 ЗС:
Съгласно посочената законова разпоредба собственикът може да иска своята вещ от
всяко лице, което я владее или държи без да има основание за това.
Ревандикационният иск е иск на невладеещият собственик срещу владеещия
несобственик на имота. Касае се за петиторен иск, насочен към защита на правото на
невладеещия собственик, който не притежава фактическото владение върху собствената си
вещ, да претендира от лицето, което без да има собственост или право на владение,
упражнява върху нея фактическо господство, да му възстанови владението и да му предаде
вещта.
Следователно, уважаването на исковата претенция е обусловено от установяване от
ищцата, при условията на пълно и главно доказване, че е придобила процесния недвижим
имот на твърдяното правно основание – по силата на договор за покупко-продажба от
14.04.2022 г.; че ответникът оспорва правата й върху имота и, че този имот в неговата цялост
фактически се владее от ответника; изпълнение на насрещните си задължения по договора за
покупко-продажба от 14.04.2022 г.
В тежест на ответника е да опровергае изложените от ищцата твърдения, в частност
като докаже наличието на основание за ползване на имота, респ. възражението си, че не е
налице основание за предаването му поради неизпълнение от ищцата на насрещните й
задължения по договора от 14.04.2022 г.
Съгласно разпоредбата на чл. 77 ЗС вещните права се придобиват чрез правна сделка,
по давност или по друг начин, определен в закона.
В случая по делото се установи, че процесният поземлен имот с идентификатор *** на
КККР, находящ се на адрес: [адрес] с площ от 1027 кв.м. е прехвърлен от [фирма] на О. В. С.
с договор за покупко-продажба на недвижим имот от 14.04.2022 г., обективиран в
Нотариален акт № ***, том II, рег. № ***, дело № 217/2022 г. по описа на нотариус В. с рег.
№ *** на НК и с район на действие СРС.
Следователно, по силата на вещно-транслативния ефект на тази правна сделка и с
оглед достигнатия извод по исковете по чл. 26, ал. 4, вр. ал. 1 ЗЗД, съдът намира, че считано
от момента на сключване на договора от 14.04.2022 г. в изискуемата от закона нотариална
форма, ответницата и ищца по насрещните искове О. С. е придобила собствеността върху
имота, което обуславя проверката на съда относно наличието на втората материалноправна
предпоставка по предявената претенция - реално фактическо ползване на имота от ответната
страна.
С отговора на насрещния иск ответното дружество посочва, че не владее целия
поземлен имот, а единствено частта от него съгласно договореното между страните и
последващото му разделяне на два поземлени имота, че твърдените действия от ищцата –
поставяне на фургон и построяване на барака предхождат сключването на предварителния
18
договор от 01.07.2021 г., като при предаване на фактическата власт на купувача не е бил
уговорен срок за преместване на тези обекти, оспорвайки и наличието на основание за
предаване на тази част от имота поради неизпълнение от страна на купувача на
задължението му за заплащане на уговорената продажна цена в цялост.
За установяване начина на ползване на процесния поземлен имот и упражняване на
фактическата власт върху същия съдът взе предвид разказаното от разпитаните по делото
свидетели Д.В. – по искане на ищцата и Л.С. – по искане на ответника, приемайки за
установено, че част от процесния поземлен имот се владее от О. С., а друга част от Г.Й. –
управител на [фирма]. В показанията си св. В. разказва, че ищцата О. живее със семейството
си в закупен от нея имот – къща в село Б. от около 1 година. Споделя и, че самото място, в
което се намира къщата, е разделено фактически на две части от поставена метална мрежа,
като едната от тях се ползва от О., а в другата част г-н Й., който живее там, има фургон,
автомобили и други вещи. Пред свидетелката О. споделила, че целият имот е закупен от нея,
но реално няма достъп до частта, ползвана от г-н Й.. Съдът дава вяра на показанията на
свидетелката, намирайки същите за житейски логични и последователни, непротиворечиви и
израз на преките й впечатления относно начина на ползване на процесния поземлен имот,
предвид честите гостувания на свидетелката в семейството на ищцата.
За реалното ползване на частта от имота, в която е построена процесната жилищна
сграда от ищцата О. и семейството й, разказва в показанията си и свидетелят Л.С., който
заявява, че къщата се ползва от О., която живее там постоянно, като сградата и прилежащия
към нея имот са заградени, а тази къща е продадена от Г.Й.. В показанията си свидетелят
заявява, че Г. живее във фургон, разположен в дворното място от 1 дка, закупен преди
години от него, като неговият имот и този на О. са разделени с ограда, доколкото знае без да
се е стигало до реална подялба. От разказа му следва, че този фургон стои на същото място
от момента, в който Г. започнал строежа на къщата, откогато живеел в него. Категоричен е,
че през цялото врече докато строял къщата Г. живеел само във фургона. Съдът възприема
показанията на свидетеля в тази част като достоверни и израз на преките му впечатления,
придобити вследствие от възприетото фактическо състояние на място на обектите.
Предвид изложеното и съобразявайки изричното признание на ответното дружество,
направено с отговора на насрещната искова молба за реално ползване на незастроената част
от поземления имот от дружеството – ищец по първоначалните искове, потвърдено и в хода
на устните състезания пред настоящата инстанция, съдът намира за установено, че тази част
от имота се владее от [фирма], чрез едноличния собственик на капитала на дружеството и
негов законен представител Г.Й., обосноваващ това фактическо положение с довод за права
на дружеството върху ½ част от имота.
В подкрепа на този извод са и данните по делото, че разполагането на фургон в тази
част от дворното място е във връзка със започнат строеж на къщата, в която дейност е
ангажирано самото дружество [фирма] – съгласно издаденото разрешение за строеж от
28.03.2018 г. Отново следва да се подчертае, че ответникът по насрещните искове основава
фактическото ползване на имота, чрез законния си представител и едноличен собственик,
именно с оглед качеството на [фирма] на собственик на ½ ид. част от имота, предвид
твърденията за недействителността на договора от 14.04.2022 г. в тази част.
Изводът относно реално упражняване на фактическа власт върху част от имота от
ответното дружество не се разколебава от отразеното в т. 3 от Нотариален акт № ***, том II,
рег. № ***, дело № 217/2022 г. по описа на нотариус В. с рег. № *** на НК и с район на
действие СРС, обективиращ договора за покупко-продажба от 14.04.2022 г., предаване на
фактическата власт върху продавания недвижим имот от продавача на купувача преди
подписване на нотариалния акт, доколкото от една страна в тази част се отразява изявление
на страните, а от друга по делото категорично се установи, че купувачът О. С. не упражнява
фактическа власт върху незастроената част от поземления имот, както и, че същата се владее
19
от [фирма], чрез едноличния си собственик и управителя Г.Й., последният ползващ частта от
имота, позовавайки се на право на собственост на дружеството върху последния.
Изложеният довод от ищеца и ответник по насрещния иск едва в дуплика в хода на
устните състезания и в депозираната по делото писмена защита, че в случая ползването е от
физическото лице Г.Й. и липсата на доказателство същият да действа като управител на
дружеството, съдът намира за преклудиран такъв и противоречащ на признанието в отговора
на насрещния иск, че тази част се ползва именно от ищеца по първоначалния иск. Наред с
това, следва да се отбележи, че макар да не се установява начина на ползване на имота да е
във връзка с дейността на [фирма], то по делото се установи, че разполагането на фургона е
именно във връзка със започнатия от дружеството строеж на къщата, а ползването от Г.Й. с
намерението, че [фирма] е собственик на така ползваната част.
Същевременно, по делото не се установи соченото от ответната страна основание за
владение – правото на собственост върху ½ част от поземления имот, предвид достигания
извод от съда по отношение на исковите претенции по чл. 26, ал. 4, вр. ал. 1 ЗЗД и липсата
на сочените от [фирма] основания за частична недействителност на договора за покупко-
продажба от 14.04.2022 г., на който О. С. основава правата си върху целия поземлен имот.
Изясни се, че в отговора на насрещния иск се въвежда и възражение за липсата на
основание за предаване на частта от имота поради неизпълнение от ищцата на задължението
й за заплащане на продажната цена по договора в нейната цялост.
Страните не спорят, че в изпълнение на договорните си задължения О. С. е заплатила в
полза на [фирма] левовата равностойност на сумата от 70 000 евро или сума в размер на
136 908,10 лева в деня на подписване на предварителния договор, както и левовата
равностойност на 194 291 евро или сумата от 380 000 лева в деня на подписване на анекса и
при подписване на нотариалния акт – по сметка на продавача в [фирма] за погасяване на
пълния размер на главницата по договор № 000LD-S253/11.10.2019 г. за банков кредит,
формиращи покупно-продажната цена по договора от 14.04.2022 г.
От отразеното в т. 2 от втория анекс, сключен между страните на 14.04.2022 г., следва
също, че с част от така заплатената сума - 24 290,92 евро купувачът погасява частично
задълженията си по анекс от 01.07.2021 г. за допълнителна част от продажната цена в размер
на 130 000 евро, а остатъкът от договорената в анекса цена от 105 709,08 евро ще бъде
заплатен от купувача по допълнително споразумение между страните.
Действително, по делото не твърди и не се установява, именно тази част от 105 709,08
евро да е била заплатена от О. С. в полза на [фирма], както и между страните да е било
постигнато такова споразумение относно начина и срока за нейното заплащане.
Съдът обаче намира, че неизпълнението на договорно задължение, произтичащо от
сключен между страните предварителен договор от 01.07.2021 г. съгласно изменението му с
анекс от 01.07.2021 г. и анекс от 14.04.2022 г., не е от естество да бъде противопоставено на
невладеещия собственик по предявен вещен иск по чл. 108 ЗС, основан именно на правото
на собственост върху имота, респ. да представлява основание за упражняване на фактическа
власт от владеещия несобственик. В случая ищцата не претендира предаване на владението
върху имота като изпълнение на договорно задължение, а като собственик на имота,
предявявайки ревандикационен иск. Неизпълнението на договорно задължение би било
основание за ангажиране договорна отговорност на страната, за прекратяване на договора,
но в случая не обосновава право на ответника да задържи имота до заплащане на цената.
Предвид изложеното дотук, съдът намира, че искът по чл. 108 ЗС се явява частично
основателен и следва да бъде уважен, като бъде признато за установено по отношение на
[фирма], че О. В. С. е собственик на поземлен имот с идентификатор *** на КККР, находящ
се на адрес: [адрес] с площ от 1027 кв.м. и [фирма] бъде осъдено да предаде незастроената
част от имота, за която фактически се установи, че реално се владее от него. Искът следва да
20
бъде отхвърлен в останалата част – в която се иска предаване и на другата част от имота, тъй
като по делото се установи, че същата се намира във владение на ищцата.
В тази връзка съдът съобрази, че искът по чл. 108 ЗС съдържа в себе си две искания за
правна защита, отправени до съда: искане да бъде установено, че ищецът притежава правото
на собственост върху процесния имот и искане да бъде осъден ответникът да му предаде
владението върху имота. За да бъде решен предявеният с иска по чл.108 ЗС
гражданскоправен спор, на тези две искания следва да се даде отговор в диспозитива на
съдебното решение, тъй като само диспозитивът е източникът на силата на пресъдено нещо
на решението. Съгласно задължителните за съда разяснения, дадени в мотивите на т. 2А от
Тълкувателно решение № 4/14.03.2016 г. по тълк. дело № 4/2014 г. на ОСГК на ВКС, в
случай, че в хода на делото се установи, че ищецът по ревандикационния иск е собственик
на процесния имот, но ответникът не владее този имот, съдът следва да уважи първото
искане за правна защита като признае с установителен диспозитив, че ищецът е собственик
на имота, а с отделен диспозитив да отхвърли второто искане за правна защита- за предаване
на владението на имота. Така решението ще формира сила на пресъдено нещо по въпроса
относно собствеността върху имота, който въпрос няма да може да бъде пререшаван в бъдещ
процес между същите страни.
Ето защо, в настоящия случай следва да се постанови отхвърлителен диспозитив по
отношение на искането на ищцата за осъждане на ответното дружество да й предаде частта
от имота, която реално не се владее от него, а от самата ищца.
По отговорността за разноски:
При този изход на спора – неоснователност на предявените първоначални искове и
частична основателност на предявения насрещен иск, право на разноски във връзка с
осъществената в процеса защита по първоначалните искове има единствено ответницата, а
право на разноски във връзка с насрещния иск и двете страни. На основание чл. 78, ал. 3
ГПК в полза на ответницата следва да бъде присъдена сумата от 2750 лева – разноски по
делото за депозит за преводач и за адвокатско възнаграждение. При присъждане на
последното съдът съобрази представените по делото договор за правни услуги от 23.08.2023
г., фактура № 36863/28.08.2023 г., платежно нареждане за кредитен превод от 30.08.2023 г. и
платежен документ (л. 355 – л. 361 от делото). По отношение на конкретния размер на
претендираното адвокатско възнаграждение от ответната страна за защита по
първоначалните искове, съдът счете за основателно релевираното възражение от ищеца за
неговата прекомерност по реда чл. 78, ал. 5 ГПК, като намали същото до размера от 2500
лева (приемайки, че за защитата по първоначалните искове от общо претендираните от
12 673,78 лева с вкл. ДДС ½ част (или сумата от 6336,89 лева) се отнася за защита по
първоначалните искове и ½ част за защита по насрещния – предвид общото уговаряне на
адвокатското възнаграждение в чл. 2, т. 1.1 от договора за правни услуги). В тази връзка
съдът съобрази разрешението, дадено в Решение на СЕС от 25.01.2024 г. по дело С-438/2022
г. по отправено преюдициално запитване, съгласно което при определяне на размера на
подлежащите на възстановяване разноски за адвокатско възнаграждение на страната, в чиято
полза е разрешен спорът, съдът не е обвързан от посочените в Наредба № 1 от 09.07.2004 г.
минимални размери (сега Наредба 1 от 9.07.2004 г. за възнаграждения за адвокатска работа ),
като възнаграждението следва да бъде определено при съобразяване фактическата и правна
сложност на делото, и действително извършената работа. Предвид това, отчитайки,
предмета на делото (предявени четири искови претенции, три от тях при условията на
евентуалност), определящ и предмета на доказване по делото (налице е съвпадане в част от
подлежащите на доказвани факти), ангажираните разнородни доказателства, както и
приключване на делото в рамките на две открити съдебни заседания, при съобразяване с
конкретно извършените процесуални действия от страна на процесуалния представител на
ответницата и положените усилия, изразяващи се в депозиране на писмен отговор и
21
представителство в проведените о.с.з., съдът намира, че така определеният размер е
справедлив и обоснован. На основание чл. 78, ал. 1 ГПК в полза на ищцата по насрещния
иск (предвид частичното му уважаване) следва да бъде присъдена сумата от 1162,50 лева,
представляващи сторени разноски за държавна такса и адвокатско възнаграждение според
уважената част от иска (изцяло в установителната му част и частично в осъдителната му).
При определяне размера на претендираното адвокатско възнаграждение от ищцата по
насрещния иск, съдът счете за основателно релевираното възражение от ответника за
неговата прекомерност по реда чл. 78, ал. 5 ГПК, като намали същото до общ размер от 1500
лева, от които на присъждане подлежи сумата от 1125 лева (според уважената част от иска),
вземайки предвид вече изложените критерии при определяне на възнаграждението за защита
по първоначалните искове, свързани с конкретната фактическа и правна сложност, предмета
на насрещната искова молба – една искова претенция, приключване на делото в рамките на
две открити съдебни заседания, при съобразяване с конкретно извършените процесуални
действия от страна на процесуалния представител на ищцата и положените усилия,
изразяващи се в депозиране на насрещна искова молба и представителство в проведените
о.с.з. (последното и във връзка с първоначалните искове). На основание чл. 78, ал. 3 ГПК в
полза на ответника по насрещния иск (предвид частичното отхвърляне на иска) следва да
бъде присъдена сумата от 375 лева, представляваща сторени разноски за адвокатско
възнаграждение. Реалното извършване на разхода за последното съдът намира за установено
с оглед представените по делото фактура № **********/12.11.2024 г. и платежно нареждане
за кредитен превод от 25.11.2024 г. (л. 352 – л. 353 от делото). По отношение на конкретния
размер на претендираното адвокатско възнаграждение от ответната страна за защита по
насрещния иск съдът счете за основателно релевираното възражение от ищцата за неговата
прекомерност по реда чл. 78, ал. 5 ГПК, като намали същото до общ размер от 1500 лева, от
която на присъждане подлежи сумата от 375 лева, с оглед конкретно отхвърлената част от
иска по чл. 108 ЗС, отчитайки конкретно извършените процесуални действия от страна на
процесуалния представител на ответника и положените усилия, изразяващи се в депозиране
на отговор на насрещна искова молба и представителство в проведените о.с.з. (последното и
във връзка с първоначалните искове) и намирайки същото за справедливо и обосновано.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявените от [фирма], с ЕИК: [ЕИК], със седалище и адрес на
управление: [адрес] срещу О. В. С., с ЕГН: **********, с постоянен адрес: [адрес] искове с
правно основание чл. 26, ал. 4, вр. ал. 1, предл. 1, вр. чл. 209 ЗЗД, чл. 26, ал. 4, вр. ал. 2,
предл. 4 и предл. 5 ЗЗД за прогласяване нищожността на договор за покупко-продажба на
недвижим имот от 14.04.2022 г., обективиран в Нотариален акт № ***, том II, рег. № ***,
дело № 217 по описа на нотариус Х.В. с рег. № *** на НК и с район на действие Софийски
районен съд, в частта му, с която се прехвърля ½ част от поземлен имот с идентификатор
*** на КККР, одобрени със Заповед № ***/03.11.2011 г. на изп. директор на АГКК, с площ
на имота от 1027 кв.м., с трайно предназначение на територията – урбанизирана, с начин на
трайно ползване – ниско застрояване, със стар идентификатор ***, с номер по предходен
план ***, кв. 43а, парцел XVIII-***, при съседи: *** – поради уговорка за обратно
изкупуване, евентуално поради липсата на основание, евентуално поради привидност на
сделката в тази част.
ОТХВЪРЛЯ предявения от [фирма], с ЕИК: [ЕИК], със седалище и адрес на
управление: [адрес] срещу О. В. С., с ЕГН: **********, с постоянен адрес: [адрес] иск с
правно основание чл. 124, ал. 1 ГПК за признаване за установено, че ищцовото дружество е
собственик на ½ ид. част от поземлен имот с идентификатор *** на КККР, одобрени със
22
Заповед № ***/03.11.2011 г. на изп. директор на АГКК, с площ на имота от 1027 кв.м., с
трайно предназначение на територията – урбанизирана, с начин на трайно ползване – ниско
застрояване, със стар идентификатор ***, с номер по предходен план ***, кв. 43а, парцел
XVIII-***, при съседи: ***.
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по предявения от О. В. С., с ЕГН: **********, с
постоянен адрес: [адрес] срещу [фирма], с ЕИК: [ЕИК], със седалище и адрес на управление:
[адрес] осъдителен иск по чл. 108 ЗС, че О. В. С., с ЕГН: ********** е собственик на
поземлен имот с идентификатор *** на КККР, одобрени със Заповед № ***/03.11.2011 г. на
изп. директор на АГКК, с площ на имота от 1027 кв.м., с трайно предназначение на
територията – урбанизирана, с начин на трайно ползване – ниско застрояване, със стар
идентификатор ***, с номер по предходен план ***, кв. 43а, парцел XVIII-*** и ОСЪЖДА
[фирма], с ЕИК: [ЕИК], със седалище и адрес на управление: [адрес] да предаде на О. В. С.,
с ЕГН: **********, с постоянен адрес: [адрес] незастроената част от поземлен имот с
идентификатор *** на КККР, одобрени със Заповед № ***/03.11.2011 г. на изп. директор на
АГКК, с площ на имота от 1027 кв.м., с трайно предназначение на територията –
урбанизирана, с начин на трайно ползване – ниско застрояване, със стар идентификатор ***,
с номер по предходен план ***, кв. 43а, парцел XVIII-***, като ОТХВЪРЛЯ иска в частта, в
която се отправя искане за осъждане на [фирма] да предаде на О. В. С. останалата част от
имота.
ОСЪЖДА [фирма], с ЕИК: [ЕИК], със седалище и адрес на управление: [адрес] да
заплати на О. В. С., с ЕГН: **********, с постоянен адрес: [адрес], на основание чл. 78, ал. 3
ГПК, сумата от 2750 лева – разноски по делото във връзка със защитата по първоначалните
искове и на основание чл. 78, ал. 1 ГПК сумата от 1162,50 лева – разноски по делото във
връзка със защитата по насрещния иск.
ОСЪЖДА О. В. С., с ЕГН: **********, с постоянен адрес: [адрес] да заплати на
[фирма], с ЕИК: [ЕИК], със седалище и адрес на управление: [адрес], на основание чл. 78,
ал. 3 ГПК, сумата от 375 лева – разноски по делото за защитата по насрещния иск.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване с въззивна жалба, пред Софийски градски съд,
в двуседмичен срок от връчване на препис на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
23