Р Е Ш Е Н И Е
гр.Добрич,08.07.2016г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ДОБРИЧКИЯТ
РАЙОНЕН СЪД ГРАЖДАНСКА КОЛЕГИЯ ,
четиринадесети състав , в публично
заседание на осми юни през две хиляди и
шестнадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: СТЕЛА ТОНЕВА
При участието на секретаря Р.Р. , разгледа докладваното от районния съдия гр.д. № 4109/2015
г. по описа на Добрички районен съд и за
да се произнесе, съобрази следното:
Производството по гражданско дело
№4109/2015 г. по описа на Добрички районен съд е образувано по предявените обективно и субективно съединени искове от Е.С.М. с ЕГН ********** срещу
Л.С.А. с ЕГН ********** и Д.Н.А. ***:
-с правно
основание чл. 26 ,ал.1,предл.3 от ЗЗД за прогласяване нищожност като сключен при
накърняване на добрите нрави чрез
договаряне на представляващият и купувачът във вреда на
представлявания продавач на договор за
покупко-продажба на недвижими имоти ,обективиран в нотариален акт *** на нотариус
Ю. Д. , вписан под № *** в регистъра на НК :
1.-НИВА с площ от *** дка – имот
№ *** в землището на село С. , община Д. , при съседи имоти
с номера : *** .
2.-НИВА с площ от *** дка – имот
№ *** в землището на село С. , община Д. , при граници и съседи
: 015074 , ***.
- в условие на евентуалност са предявени
искове с правно основание чл. 42,
ал. 2 ЗЗД за относителна недействителност поради
липса на представителна власт за продавача на сключения договор за покупко-продажба
на недвижими имоти,обективиран в нотариален акт *** на нотариус
Ю. Д. , вписан под № *** в регистъра на НК:
1.-НИВА с площ от *** дка – имот
№ *** в землището на село С. , община Д. , при съседи имоти
с номера : *** .
2.-НИВА с площ от *** дка – имот
№ *** в землището на село С. , община Д. , при граници и съседи
: ***.
-с правно
основание чл. 108 от ЗС ревандикационни искове за
признаване за установено в отношенията между страните ,че
Е.С.М. с ЕГН ********** е собственик на ½ идеална част от следните
недвижими имоти :
1.-НИВА с площ от *** дка – имот
№ *** в землището на село С. , община Д. , при съседи имоти
с номера : *** .
2.-НИВА
с площ от *** дка – имот № *** в землището на село
С. , община Д. , при граници и съседи : *** и за осъждане на Л.С.А. с ЕГН
********** и Д.Н. А. предадат владението на ищцата Е.С.М. с ЕГН ********** на ½ идеална част от недвижимите имоти : НИВА с площ от *** дка – имот № *** в землището на
село С. , община Д. и НИВА с площ от *** дка – имот № *** в землището на
село С. , община Д. .
Сочи се в исковата молба ,че
ищцата Е.С.М. и ответницата Л.С.А. са наследници на И. В. С. , починала на ***
г. ,която притежавала недвижими имоти - НИВА
с площ от *** дка – имот № *** в землището на село С. , община Д. и НИВА
с площ от *** дка – имот № *** в землището на село С. , община Д. .
На 03.12.2010г. първата
ответница Л.С.А., действайки като
пълномощник на И. С. е прехвърлила на себе си по време на брака си с втория ответник
Д.Н.А. описаните недвижими имоти , сключвайки договор за покупко – продажба , обективиран в нотариален акт *** на нотариус
Ю. Д. , вписан под № *** в регистъра на НК .
Твърди се ,че цената , за която
са продадени двата имота е общо 4000
лева , а тяхната пазарна стойност към
датата на продажбата е била общо 36 000 лева .
Така продажбата на имотите преценена
осем пъти под пазарната е била извършена
при хипотезата на чл. 40 от
ЗЗД със споразумяване във вреда на
представлявания , като по
този начин договорът накърнява добрите нрави по
смисъла на чл. 26,ал.1,предл.3 от ЗЗД,продажбата при тези условия
явно увреждала продавача.
По предявения в условие на
евентуалност иск за нищожност се твърди ,че в даденото пълномощно , с което е
извършена продажбата на имотите липсвали
коркретни параметри на сделката –вида ,начина и условия на прехвърлянето .
Ищцата претендира ,че като законен
наследник на прехвърлителката по нищожните
договори за покупко-продажба И. В. С.
е собственик по наследство на ½ идеална част от имотите и иска предаване
владението на притежаваната идеална част .
Настоява се за присъждане на разноските по
делото.
Ответниците Л.С.А. и Д.Н.А. депозират в срок
отговор на исковата молба .Оспорват предявените искове .
Не оспорват факта ,че от датата
на продажбата на имотите през 2010 г. упражняват фактическа власт върху тях .
Претендират присъждане на
разноски в производството .
Добричкият районен съд като
прецени събраните доказатества намира за установено следното от фактическа и
правна страна :
Ищцата Е.С.М. и ответницата Л.С.А.
са наследници по закон – дъщери на И. В. С. , починала на *** г.
Представя се по делото
удостоверение за наследници № 3059 от 22.06.2015 г. , издадено от Община град
Добрич .
С договор за продажба на
недвижими имоти,обективиран в нотариален акт *** на нотариус Ю. Д. ответницата
Л.С.А. , действайки като пълномощник на продавача И. В. С. е прехвърлила на себе си по време на брака и
с втория ответник Д.Н.А. два недвижими
имота : НИВА с площ от *** дка – имот № ***
в землището на село С. , община Д. и
НИВА с площ от *** дка – имот № *** в
землището на село С. , община Д. .
При изповядване на сделките
продавачът И. В. С. е била представлявана от пълномощник Л.С.А. ,упълномощена с
нотариално заверено пълномощно от 26.11.2010
г. ,рег. № *** на нотариус Ю. Д. – видно от представено пълномощно в
приложеното нотариално дело 1811/2010г.
Съгласно текста на пълномощното И. В. С. упълномощава дъщеря си
Л.С.А. да я представлява пред нотариус с
право да се разпрежда както намери за добре
, като продаде сама на себе си ,при цена и условия каквито уговори
собствените си недвижими имоти , сред които и процесните два .
С договор за продажба от 03.12.2010
г. , обективиран в нотариален акт *** на нотариус Ю. Д. , И. В. С. прехвърля
на Л.С.А. по време на брака и с
ответника Д.Н.А. процесните два недвижими имота .
Съгласно съставения нотариален
акт двата недвижими имота са продадени за сумата общо 4 000 лева .
По делото е назначена
съдебно-икономическа експертиза.Вещото лице Й.Б.Т. установява в заключението си
,че пазарната стойност на имотите към датата на продажбата им е съответно 12 400 лева за нивата с площ
от *** дка и 4 340 лева за нивата с
площ от *** дка .
Съдът кредитира заключението
,неоспорено от страните по делото и изготвено от лице,притежаващо необходимата
квалификация и знания .
С оглед така установените пазарни
цени на имотите се установява,че същите са продадени със сделката от 24.01.2014
г. при цена над четири пъти и половина по-ниска от пазарната им стойност .
Безспорно се установява по делото
,че продажбата е извършена за цена ,
повече от четири пъти по-ниска от действителната , при договаряне от
ответницата Л.С. сама със себе си и при
определяне от нея на условията по договора .
В постановеното решение № 934/09
от 13.09.2010 г. по гр.д. № 3657 по
описа за 2008 г. на ВКС , ІV ГО ,съставляващо задължителна практика по чл. 290
от ГПК , е прието ,че във всички случаи представителят следва да действа при
сключването на договора в интерес, а не във вреда
на представлявания, включително и когато договаря сам със себе си .
В случаите на дадено съгласие
за продажба от представителя и на себе си,
без да са
посочени от упълномощителя конкретните условия за това,
„уговарянето”, т.е. определянето от пълномощника на цената на продавания
имот в размер, който е четири пъти по-нисък от
пазарната му /действителна/ цена, явно облагодетелства представителя-купувач и е явно неизгодно за представлявания
от него продавач,
т.е. такава сделка е с увреждащ последния характер. А обстоятелството, че
едновременното предпочитане
на собствения на представителя интерес и пренебрегване на този на
представляваната страна е израз на волята
на едно и също лице - представителя-купувач,
е израз и на намерението му за увреждане на
упълномощителя, което разпоредбата на чл.40 от ЗЗД запрещава.
Драстичното разминаване между уговорената и действителната цена на продавания
имот определя сделката като сключена
при тежък конфликт на интереси,
което е в противоречие с добрите нрави по
смисъла на чл.26 ал.1 от ЗЗД, обуславящо нейната нищожност.
Задължението на
представителя да действа в интерес на упълномощителя е основен принцип в института на доброволното
представителство. Всяко действие в отклонение
на този принцип
е противно на интереса на представлявания,
следователно го уврежда. Когато това е сторено в съгласие с другата страна, налице е хипотезата на на чл. 40 от ЗЗД .
В настоящия случай , действайки в
интерес на представлявания по силата на чл. 40 от ЗЗД ,при липсата на конкретни параментри относно
цената на продаваните имоти ,представителят
не е уговорил цена в съответствие
с действителната им такава ,което е довело до намаляване на имуществото на
представлявания.Следователно е налице договоряне във вреда на представлявания
продавач ,като по този начин договорът накърнява добрите нрави по смисъла на чл. 26 , ал.1 от ЗЗД.
Изложеното обуславя основателност
на предявения иск за прогласяване нищожност на договора за продажба на имотите като сключен при накърняване на добрите нрави
чрез договаряне на представляващия и купувача във вреда на представлявания
продавач .
Предвид уважаване на иска съдът
не следва да разглежда предявения в условие на евентуалност иск .
По предявените искове с правно
основание чл. 108 от ЗС :
Е.С.М. и Л.С.А. са са законни наследници на прехвърлителя по нищожния договор И.
В. С. – нейни дъщери .
При изповядване на сделката И. С.
се легитимира като собственик на имотите с
договор за доброволна делба,вписан под № *** г. на РС град Добрич и договор за доброволна делба
,вписан под № *** г.
Предвид становището на
ответниците по делото е прието за безспорно установено ,че ответниците
Л.С.А. и Д.Н.А. от датата на продажбата на имотите през 2010 г. упражняват
фактическа власт върху тях .
Не се установява правно основание
за упражняване на фактическа власт за горницата над ½ идеална част от
имота .
Следователно предявените искове с
правно основание чл. 108 от ЗС са основателни и следва да бъдат уважени .
С оглед изхода на делото на
основание чл. 78 , ал.1 от ГПК ищцата
има право на сторените по делото разноски в размер на 100.00 лева държавна
такса и 1.50 лева комисион на банката , 80.00 лева хонорар вещо лице и 1.50
лева банков комисион , 10.00 лева такса вписване искова молба и 3.00 лева
банков превод , 15.00 лева държавни такси за удостоверения , 32.00 лева такси за скики на имотите ,
20.00 лева зплатени такси за данъчни оценки на имотите и 500.00 лева адвокатско
възнаграждение .
Предвид изхода на делото
ответниците нямат право на разноски .
Водим от горното , съдът
Р
Е Ш И :
ПРОГЛАСЯВА по исковете ,предявени
от Е.С.М. с ЕГН ********** срещу Л.С.А. с ЕГН ********** и Д.Н.А. , на
основание чл. 26,ал.1 във вр. с чл. 40 от ЗЗД нищожността на договора за
покупко –продажба на недвижими имоти ,обективиран в нотариален акт *** на
нотариус Ю. Д. , вписан под № *** в регистъра на НК , с който И. В. С. ,действаща
чрез пълномощника си Л.С.А. с ЕГН ********** продава на Л.С.А. по време на брака и с Д.Н.А.:
1.-НИВА с площ от *** дка – имот
№ *** в землището на село С. , община Д. , при съседи имоти
с номера : *** .
2.-НИВА с площ от *** дка – имот
№ *** в землището на село С. , община Д. , при граници и съседи
: ***.
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по отношение на Л.С.А. с ЕГН ********** и Д.Н.А. ,че Е.С.М. с ЕГН ********** е
собственик на 1 / 2 идеална част от следните недвижими имоти :
1.-НИВА с площ от ***
дка – имот № *** в землището на село С. , община Д. , при съседи имоти с номера
: *** .
2.-НИВА с площ от ***
дка – имот № *** в землището на село С. , община Д. , при граници и съседи : ***
ОСЪЖДА Л.С.А. с ЕГН ********** и Д.Н.А. да предадат владението на Е.С.М. с
ЕГН ********** върху 1/ 2 идеална част от недвижими имоти :
1.-НИВА с площ от ***
дка – имот № *** в землището на село С. , община Д. , при съседи имоти с номера
: *** .
2.-НИВА с площ от ***
дка – имот № *** в землището на село С. , община Д. , при граници и съседи : ***.
ОСЪЖДА Л.С.А. с ЕГН ********** и Д.Н.А. да заплатят
на Е.С.М. с ЕГН ********** разноски в
производството в размер на 100.00 лева държавна такса и 1.50 лева комисион на
банката , 80.00 лева хонорар вещо лице и 1.50 лева банков комисион , 10.00 лева
такса вписване искова молба и 3.00 лева банков превод , 15.00 лева държавни
такси за удостоверения , 32.00 лева
такси за скики на имотите , 20.00 лева зплатени такси за данъчни оценки на
имотите и 500.00 лева адвокатско възнаграждение .
Решението подлежи на обжалване в
двуседмичен срок от връчването му на страните пред Добрички окръжен съд .
РАЙОНЕН
СЪДИЯ :